ECLI:NL:GHSHE:2018:3220

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer 200.206.969/01 arrest van 24 juli 2018 in de zaak van [appellante] , wonende te [woonplaats] , appellante, hierna aan te duiden als [appellante] , advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven, tegen Bouwvereniging [bouwvereniging] , gevestigd te [vestigingsplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. N.M. van Wylick (onttrokken), thans mr. E. Fotowatkasb te ’s-Hertogenbosch, op het bij exploot van dagvaarding van 21 december 2016 ingeleide hoger beroep van het vonnis van 6 oktober 2016, door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, gewezen tussen [appellante] als eiseres in conventie, verweerster in reconventie en [geïntimeerde] als gedaagde in conventie, eiseres in reconventie.

Voor het geding in eerste aanleg verwijst het hof naar voormeld vonnis en naar het in dezelfde zaak gewezen tussenvonnis van 28 april 2016.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep; de memorie van grieven met vier producties; de memorie van antwoord met een productie; de akte van [appellante] ; de antwoordakte van [geïntimeerde] . Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.1. In dit hoger beroep kan worden uitgegaan van de volgende feiten. Bij huurovereenkomst van 1 februari 2000 heeft [geïntimeerde] met ingang van die datum de woning aan de [adres 1] te [plaats] verhuurd aan [appellante] en de heer [ex-partner] (hierna: [ex-partner] ). Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing. Artikel 6.8 van deze algemene voorwaarden houdt onder meer het volgende in: ‘Het is huurder niet toegestaan in het gehuurde hennep te (doen) kweken, drogen of knippen, dan wel andere activiteiten te (doen) verrichten die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. (…) En bij overtreding wordt de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang beëindigd of de rechter gevraagd om ontbinding en ontruiming van het gehuurde.’ In 2006 heeft [appellante] aan [geïntimeerde] verzocht de huurovereenkomst over te schrijven op haar naam, omdat de relatie met [ex-partner] is verbroken. [geïntimeerde] heeft bij brief van 30 november 2006 met dit verzoek ingestemd. [ex-partner] heeft afstand gedaan van alle voor hem uit de huurovereenkomst voortvloeiende rechten en plichten. [appellante] en [ex-partner] hebben een minderjarige zoon, die bij [appellante] in de woning woont. [ex-partner] heeft de woning in 2015 ook buiten de bestaande omgangsregeling om veelvuldig bezocht. Op 2 oktober 2015 heeft de politie de woning bezocht, omdat uit onderzoek het vermoeden was ontstaan dat er in het gehuurde verdovende middelen aanwezig zouden zijn. Tijdens een doorzoeking van de woning heeft de politie onder meer het volgende aangetroffen: 2 XTC pillen (MDA/MDMA); 129,1 gram hennep. Bij brief van 19 oktober 2015 heeft de burgemeester van de gemeente [plaats] [geïntimeerde] ingelicht over het bezoek van de politie aan de woning en over hetgeen bij de doorzoeking van de woning is aangetroffen. De burgemeester heeft [geïntimeerde] meegedeeld dat de betreffende drugs op lijst I respectievelijk lijst II van de Opiumwet staan en dat zij vallen onder de verbodsbepalingen van de Opiumwet. In de brief heeft de burgemeester aan [geïntimeerde] voorts onder meer het volgende meegedeeld: ‘Vanwege de ernst van de geconstateerde met de wet strijdige situatie ben ik voornemens het erf en de aanwezige bebouwing bij de door u verhuurde woning aan [adres 1] te [plaats] voor een periode van 4 maanden te sluiten om een einde te maken aan de verboden situatie. Dit mede ter bescherming van de openbare orde en het woon-en leefklimaat. Het vorenstaande houdt in dat zodra het definitieve besluit in werking treedt, het perceel gedurende de aangegeven periode niet meer mag worden betreden c.q. niet meer mag worden gebruikt voor bewoning. De door mij geconstateerde situatie is absoluut ontoelaatbaar en ook op geen enkele wijze te accepteren.’ - Bij brief van 27 oktober 2015 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld: ‘Zodra er in een woning een geconstateerde overtreding in relatie tot de Opiumwet is gepleegd, besluit de burgemeester of er wordt overgegaan tot sluiting van deze woning. [geïntimeerde] kan de huurovereenkomst direct na sluiting van een woning door de burgemeester, zonder tussenkomst van de rechter beëindigen. Gevolgen voor u U mag de woning aan de [adres 1] niet meer van ons huren. U heeft zich namelijk niet aan de afspraken gehouden. U mag geen activiteiten verrichten die in strijd zijn met de Opiumwet. Dit staat in onze Algemene Voorwaarden. Deze voorwaarden heeft u gekregen toen u uw huurcontract tekende. [geïntimeerde] beëindigd daarom het huurcontract met u op het moment van definitieve sluiting van de woning door de burgemeester. Op dit moment is de datum van definitieve sluiting nog niet bekend. Tot die tijd kunt u in de woning blijven wonen. Stuit de burgemeester de woning niet? Dan vraagt [geïntimeerde] de rechter het huurcontract te ontbinden.’ - De burgemeester heeft bij besluit van 24 november 2015 de woning voor drie maanden gesloten op grond van art. 13b van de Opiumwet (het primaire besluit). In de brief waarbij het besluit aan [geïntimeerde] is kenbaar gemaakt, staat onder meer het volgende: ‘De last onder bestuursdwang houdt in dat u er zorg voor dient te dragen dat de woning van 11 januari 2016 omstreeks 10.00 uur tot 11 april 2016 wordt gesloten en gedurende drie maanden gesloten blijft. (...) De door mij gegeven termijn tot 11 januari 2016 is ruim voldoende om te voldoen aan bovengenoemde last en om eventuele vervangende woonruimte te zoeken.’ - Bij brief van 7 december 2015 heeft [geïntimeerde] [appellante] meegedeeld dat de woning op 11 januari 2016 in opdracht van de gemeente wordt gesloten en dat [geïntimeerde] in verband daarmee de huurovereenkomst met ingang van 11 januari 2016 buitengerechtelijk ontbindt. De brief houdt verder onder meer het volgende in: U mag de woning aan de [adres 1] niet meer van ons huren. U heeft zich namelijk niet aan de afspraken gehouden uit de Algemene Voorwaarden. In een woning van [geïntimeerde] mogen geen activiteiten plaatsvinden die in strijd zijn met de Opiumwet. In de woning die u huurt van [geïntimeerde] aan de [adres 1] ontdekte de politie op 2 oktober 2 XTC pillen (MDNMDMA) en 129,1 gram hennep. Wij beëindigen daarom uw huurovereenkomst met ingang van 11 januari 2016. Het gaat om een buitengerechtelijke ontbinding.’ - Bij brief van 11 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan [appellante] onder meer het volgende meegedeeld: ‘Op maandag 11 januari is, in opdracht van de burgemeester van [plaats] , de door u gehuurde woning aan de [adres 1] gesloten. Dit omdat er in de woning een geconstateerde overtreding in relatie tot de Opiumwet is gepleegd. De sluiting heeft, zoals wij u eerder hebben geïnformeerd, gevolgen voor uw huurcontract. In deze brief licht ik dit nogmaals toe. (…) Wij beëindigen met ingang van vandaag, 11 januari 2016, uw huurovereenkomst. Het gaat om een buitengerechtelijke ontbinding. [geïntimeerde] mag zonder tussenkomst van de rechter uw huurovereenkomst beëindigen direct nadat de door u gehuurde woning is gesloten door de burgemeester.’ [appellante] heeft bij de burgemeester een bezwaarschrift ingediend tegen het besluit van 24 november 2015 tot sluiting van de woning. Dit bezwaarschrift is op 1 maart 2016 behandeld door de Adviescommissie voor de bezwaarschriften. De commissie heeft geadviseerd het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en het bestreden primaire besluit in stand te laten. De burgemeester heeft vervolgens bij besluit op bezwaar van 23 maart 2016, verzonden op 1 april 2016, overeenkomstig het advies van de bezwarencommissie het bezwaar ongegrond verklaard en het primaire besluit van 24 november 2015 gehandhaafd. [appellante] heeft bij de Afdeling Bestuursrecht van de rechtbank Oost-Brabant beroep ingesteld tegen het besluit om het bezwaarschrift ongegrond te verklaren en het primaire besluit te handhaven. De rechtbank Oost-Brabant, Afdeling Bestuursrecht, heeft dit beroep bij uitspraak van 25 juli 2016 ongegrond verklaard. [appellante] heeft bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Afdeling Bestuursrecht van de rechtbank.

[geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord sub 49 gesteld dat op dat hoger beroep nog geen uitspraak is gedaan. 3.2.1. In de onderhavige procedure vordert [appellante] in conventie een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst door [geïntimeerde] ten onrechte met ingang van 11 januari 2016 is beëindigd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 3.2.2. Aan deze vordering heeft [appellante] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] ten onrechte tot buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst is overgegaan. 3.2.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Voortbouwend op dat verweer vorderde [geïntimeerde] in reconventie, kort weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang: primair een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst per 11 januari 2016 is ontbonden op de voet van artikel 7:231 lid 2 BW, althans subsidiair ontbinding van de huurovereenkomst; veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning; met veroordeling van [appellante] in de proceskosten, vermeerderd met wettelijke rente en nakosten. 3.2.4. In het tussenvonnis van 28 april 2016 heeft de kantonrechter een comparitie van partijen gelast. 3.2.5. In het eindvonnis van 6 oktober 2016 heeft de kantonrechter: de vordering van [appellante] in conventie afgewezen; [appellante] in de kosten van het geding in conventie veroordeeld, vermeerderd met nakosten en de wettelijke rente over die nakosten; in reconventie voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellante] per 11 januari 2016 is ontbonden ex artikel 7:231 lid 2 BW; [appellante] in reconventie veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen; [appellante] in de kosten van het geding in reconventie veroordeeld, vermeerderd met nakosten en de wettelijke rente over die nakosten; het vonnis in conventie en in reconventie tot zover uitvoerbaar bij voorraad verklaard; het in conventie en in reconventie meer of anders gevorderde afgewezen. 3.3.1. [geïntimeerde] heeft in de memorie van antwoord onder 42 gesteld dat de woning op 31 oktober 2016 is ontruimd en opgeleverd en onder 58 dat zij de woning inmiddels aan een derde heeft verhuurd. [appellante] heeft daarna nog een akte genomen waarin zij zich niet over deze stellingen heeft uitgelaten. Indien wordt uitgegaan van de juistheid van de stelling van [geïntimeerde] dat de woning inmiddels is ontruimd en verhuurd aan een derde, neemt dat het belang van [appellante] bij een beoordeling van dit hoger beroep niet weg. 3.3.2. [appellante] heeft in hoger beroep vijf grieven aangevoerd. [appellante] heeft op basis van die grieven geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis in conventie en in reconventie en tot: het alsnog toewijzen van haar vordering in conventie; het alsnog geheel afwijzen van de vorderingen van [geïntimeerde] in reconventie; veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. 3.4.1. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen. Door de grieven wordt aan het hof naar de kern genomen de vraag voorgelegd of de door [geïntimeerde] met ingang van 11 januari 2016 ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in rechte stand kan houden. 3.4.2. Het hof stelt voorop dat ontbinding van een huurovereenkomst met betrekking tot een gebouwde onroerende zaak op de grond dat de huurder tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen, volgens artikel 7:231 lid 1 BW in beginsel slechts door de rechter kan geschieden. In artikel 7:231 lid 2 BW wordt echter een uitzondering gemaakt op deze hoofdregel. Volgens artikel 7:231 lid 2 BW kan de verhuurder, samengevat en voor zover thans van belang, de huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte buitengerechtelijk (door een schriftelijke verklaring) ontbinden op de grond dat door gedragingen in de woning in strijd met artikel 2 of 3 van de Opiumwet is gehandeld en de woning om die reden op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. In het onderhavige geval heeft de burgemeester de woning met toepassing van artikel 13b van de Opiumwet gesloten en heeft [geïntimeerde] de door haar ingeroepen buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst gebaseerd op artikel 7:231 lid 2 BW. 3.4.3. Uit de wetsgeschiedenis en rechtspraak over artikel 7:231 lid 2 BW volgt dat de verhuurder niet hoeft af te wachten wat de uitkomst is van eventuele door de huurder tegen het sluitingsbesluit aangewende bestuursrechtelijke rechtsmiddelen. Dit kan meebrengen dat de privaatrechtelijke gevolgen van een buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ook in stand blijven indien het onderliggende bevel tot sluiting in een bestuursrechtelijke procedure wordt vernietigd. Dat is echter een gevolg dat de wetgever kennelijk niet heeft willen uitsluiten (zie in dezelfde zin onder meer gerechtshof ’s‑Hertogenbosch 24 januari 2012, ECLI:NL:GHSHE:2012:BV1717, gerechtshof Amsterdam 10 januari 2008, ECLI:NL:GHAMS:2008:BD1151, gerechtshof Den Haag 8 december 2009, ECLI:NL:GHDHA:2009:BK7116 en kantonrechter Haarlem 25 januari 2011, ECLI:NL:RBHAA:2011:BP2232). 3.4.4. Het voorgaande brengt mee dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning in deze civiele procedure niet ter toetsing voorligt. [geïntimeerde] was, gelet op het besluit tot sluiting, in beginsel bevoegd om de huurovereenkomst met ingang van de datum van de sluiting buitengerechtelijk te ontbinden. [geïntimeerde] behoefde daarmee niet te wachten totdat de bestuursrechtelijke procedure van bezwaar en beroep geheel zou zijn doorlopen en het besluit formele rechtskracht zou verkrijgen. Gelet op de wijze waarop de bestuursrechtelijke procedure tot op dit moment is verlopen, kan overigens niet worden aangenomen dat het besluit in hoger beroep vernietigd zal worden. Het hof volgt [appellante] niet in haar stelling dat de burgemeester geen acht heeft geslagen op haar belangen en de omstandigheden van het geval. Uit de wijze waarop de beslissing op bezwaar is gemotiveerd, blijkt dat de burgemeester deze belangen en omstandigheden wel degelijk in zijn oordeelsvorming heeft betrokken. 3.4.5. Het hof volgt [appellante] voorts niet in haar standpunt dat [geïntimeerde] geen zorgvuldige belangenafweging heeft verricht, dat [geïntimeerde] nader onderzoek had moeten doen en dat [geïntimeerde] gelet op de omstandigheden van het geval naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar heeft gehandeld door de huurovereenkomst op grond van artikel 7:231 lid 2 BW buitengerechtelijk te ontbinden. Het hof neemt hierbij in aanmerking dat in de bestuurlijke rapportage, waarin [ex-partner] als ‘verdachte’ is aangeduid, onder meer het volgende is opgenomen: ‘In het onderzoek werden op verschillende dagen op verschillende tijden waarnemingen gedaan. Hieruit kon worden aangenomen dat de verdachte vanuit de woning gelegen aan de [adres 2] in [plaats] vertrok teneinde de verdovende middelen op bestelling bij zijn afnemers af te leveren. De verdachte werd aangehouden in zijn voertuig.

Na een doorzoeking ter inbeslagname in het voertuig werden de navolgende goederen aangetroffen: 2 snowseals met daarin cocaïne amfetamine a 5.8 gram 3 potjes met hennep (…) Telefoon, merk Nokia (…) Telefoon, merk Samsung (…) Gedurende het onderzoek kon worden vastgesteld dat de verdachte verbleef op het adres [adres 2] (…) te [plaats] . Na de aanhouding van de verdachte vond ook een doorzoeking ter inbeslagname plaats in de woning aan de [adres 1] (…) in [plaats] . Bij de doorzoeking werden de navolgende goederen aangetroffen: (…)’ Uit de vervolgens in de rapportage gegeven opsomming van zaken die in de door [appellante] gehuurde woning zijn aangetroffen, blijkt dat niet alleen de al genoemde XTC-pillen en hennep (in een plastic tas van Lidl) zijn aangetroffen, maar onder meer ook meerdere gripzakjes, waarvan sommigen met resten amfetamine, € 3.540,-- aan contant geld (naar het hof begrijpt: in bankbiljetten), drie zakken met kleingeld voor een nog onbekend bedrag en een mobiele telefoon (een andere mobiele telefoon dan de twee in de auto van [ex-partner] al aangetroffen mobiele telefoons). 3.4.6. Op grond van deze in de rapportage van de politie vermelde gegevens heeft bij [geïntimeerde] het sterkt vermoeden mogen rijzen dat [ex-partner] mede vanuit de door [geïntimeerde] aan [appellante] verhuurde woning in drugs heeft gehandeld. [appellante] heeft dat tegenover de in de rapportage van de politie vastgelegde bevindingen en gelet op de door de politie in de auto van [ex-partner] en in de woning aangetroffen zaken onvoldoende betwist. Bij deze stand van zaken heeft [geïntimeerde] niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar gehandeld door de huurovereenkomst met gebruikmaking van de haar in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid buitengerechtelijk te ontbinden. Het hof acht bij deze stand van zaken geen redenen aanwezig om op dit punt nog bewijslevering te laten plaatsvinden. Het hof neemt daarbij ook het volgende in aanmerking. 3.4.7. [geïntimeerde] hoeft het voorhanden hebben van handelshoeveelheden drugs in haar woningen en het handelen in drugs vanuit haar woningen niet te accepteren. [geïntimeerde] moet – mede in het belang van haar andere huurders – waken tegen een aantasting van de leefomgeving in en bij de door haar verhuurde woningen. Het is een feit van algemene bekendheid dat handel in drugs een risico meebrengt op overlast voor de woonomgeving. Of dat risico zich daadwerkelijk heeft gerealiseerd, is daarbij niet doorslaggevend. Overigens heeft het risico zich in dit geval in elk geval in dier voege gerealiseerd dat een politie-inval heeft plaatsgevonden in de woning, met alle negatieve gevolgen voor de woonomgeving van dien. 3.4.8. Dat de gevolgen van de ontbinding van de huurovereenkomst voor [appellante] en de bij haar inwonende minderjarige zoon ingrijpend zijn geweest, behoefde [geïntimeerde] niet te weerhouden van de buitengerechtelijke ontbinding. Indien [appellante] , zoals zij stelt, in het geheel niet op de hoogte is geweest van de handel die haar ex-partner vanuit haar woning ontplooide, dan heeft zij onvoldoende toezicht op diens handelwijze in het gehuurde uitgeoefend. In haar verhouding tot [geïntimeerde] komt dat voor haar rekening. Het hof volgt [appellante] voorts niet in haar stelling dat [geïntimeerde] in het geheel geen acht heeft geslagen op de concrete omstandigheden van het geval en op het feit dat [appellante] , naar zij stelt, niet van de aanwezigheid van de drugs in de woning op de hoogte was. [geïntimeerde] heeft mogen oordelen dat de belangen van [appellante] bij het behoud van haar huurwoning in dit geval moeten wijken voor de belangen van [geïntimeerde] bij het tegengaan van handelen in strijd met de Opiumwet in haar huurwoningen. [geïntimeerde] heeft bij de ontbinding niet alleen en niet in hoofdzaak het belang dat daarmee een toekomstige tekortkoming van [appellante] kan worden tegengegaan, maar met name ook het door haar gestelde belang van precedentwerking van de ontbinding ten opzichte van andere huurders die mogelijk betrokkenheid bij handelen in strijd met de Opiumwet zouden overwegen. Het laten passeren van de onderhavige overtreding zou afbreuk doen aan de beoogde precedentwerking: anderen zouden daarvan vermoedelijk met recht de indruk opdoen dat het met de sanctionering van dergelijke overtredingen "wel losloopt". 3.4.9. Dat aan de zijde van [appellante] sprake zou zijn van zeer uitzonderlijke omstandigheden, waardoor de ontbinding van de huurovereenkomst en de veroordeling tot ontruiming van de woning aan haar zijde zou leiden tot een noodtoestand, is voorts niet gesteld of gebleken. Dit alles brengt mee dat niet kan worden gezegd dat [geïntimeerde] ten onrechte van de haar in artikel 7:231 lid 2 BW gegeven bevoegdheid gebruik heeft gemaakt. 3.4.10. Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat de kantonrechter de vordering van [appellante] in conventie terecht heeft afgewezen en in reconventie terecht de door [geïntimeerde] gevorderde verklaring voor recht en veroordeling tot ontruiming heeft uitgesproken. De grieven van [appellante] treffen dus geen doel. Het hof zal daarom het bestreden vonnis bekrachtigen. 3.4.11. Het hof zal [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het hoger beroep, vermeerderd met de daarover gevorderde wettelijke rente en inclusief de gevorderde nakosten. Het hof zal de proceskostenveroordeling, zoals door [geïntimeerde] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 4De uitspraak Het hof: bekrachtigt het door de kantonrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats Eindhoven, onder zaaknummer 4886821 en rolnummer 16-2948 tussen partijen gewezen vonnis van 6 oktober 2016; veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] op € 718,-- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,-- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,-- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat de bedragen van deze proceskostenveroordeling binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW daarover vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der voldoening; verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en A.P. Zweers-van Vollenhoven en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 24 juli 2018. griffier rolraadsheer