ECLI:NL:RBLIM:2024:7780

RECHTBANK Limburg Civiel recht Zittingsplaats Maastricht Zaaknummer: C/03/321509 / HA ZA 23-377 Vonnis van 18 september 2024 in de zaak van R.K. PAROCHIE H. GULIELMUS, te Maastricht, eisende partij, hierna te noemen: de Parochie, advocaat: mr. N.P.H. Vissers, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. G.J.J.A. van Zeijl.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 15 augustus 2023 met de producties 1 t/m 8, - de conclusie van antwoord met de producties 1 en 2, - de brief van 20 maart 2024 waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - de aanvullende producties 3 tot en met 6 van [gedaagde] , - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 5 juli 2024, - de spreekaantekeningen van de Parochie. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. Partijen hebben op 14 mei 2018 over en weer een koopovereenkomst woning gesloten (productie 1, bijlage 1, dagvaarding). De koopovereenkomst houdt in dat de Parochie het perceel grond met twee woningen te [woonplaats] aan de [adres 1] en [adres 2] aan [gedaagde] verkoopt voor een koopprijs van in totaal € 230.000,00. De kosten koper bedragen € 6.515,75 (nota notaris van 31 juli 2018). De Parochie heeft de woningen op 31 juli 2018 aan [gedaagde] geleverd (akte van levering, productie 1, bijlage 2, dagvaarding). 2.2. In de koopovereenkomst is onder artikel 21, tweede alinea, de volgende bepaling (hierna ook wel te noemen: ‘speculatiebeding’) opgenomen: “Verkoper verkoopt de woning onder het beding dat koper, indien hij de woning binnen 5 jaar na datum juridische overdracht doorverkoopt aan opvolgende eigenaren in algemene, danwel in bijzondere zin, hij over het meerdere boven de koopsom plus kosten koper, alsmede door hem uitgevoerde verbouwingen (a.d.h. van rekeningen aantoonbaar), een afdracht doet aan verkoper van: - 1e jaar, 80% van het meerdere, met inachtname van vorenstaande; - 2e jaar, 60% van het meerdere, met inachtname van vorenstaande; - 3e jaar, 40% van het meerdere, met in achtname van vorenstaande; - 4e jaar, 20% van het meerdere, met in achtname van vorenstaande: - 5e jaar, 10% van het meerdere, met in achtname van vorenstaande;” 2.3. [gedaagde] (koper) heeft de woningen in het derde jaar na de juridische levering ervan aan hem voor een bedrag van € 500.000,00 (door)verkocht en op 30 april 2021 geleverd aan een derde. 2.4. De Parochie (verkoper) heeft bij brief van 13 juni 2022 (productie 6, dagvaarding) [gedaagde] gesommeerd het nog verschuldigde bedrag als bedoeld in het speculatiebeding (3e jaar) te voldoen. De Parochie formuleert in die brief (pagina 2) haar vordering als volgt: “(…) Uit vorenvermelde volgt dat cliënte thans aanspraak maakt op € 105.393,70. Door u is voldaan een bedrag van € 50.357,02. Hiermee resteert nog een te betalen bedrag van € 55.036,68. Derhalve verzoek, en voor zover rechtens vereist, sommeer ik u bij dezen namens cliënte om er zorg voor te dragen dat het bedrag groot € 55.036,68 binnen drie weken na heden is bijgeschreven op het bij u bekende rekeningnummer van cliënte.” Tevens heeft de Parochie aanspraak gemaakt op vergoeding van de buitengerechtelijke kosten (€ 1.603,70) en wettelijke rente. 2.5. [gedaagde] heeft bij e-mail van 27 juni 2023 (productie 7, dagvaarding) – kort gezegd – de verschuldigdheid van de bovenstaande vorderingen betwist. 2.6. De Parochie volhardt in haar vorderingen en heeft bij e-mail van 29 juni 2022 [gedaagde] gesommeerd tot betaling van in totaal € 56.640,38 + P.M. (productie 1A, bijlage ‘productie 8’, dagvaarding).

3.1. Doordat [gedaagde] niet aan de bovenstaande sommaties heeft voldaan vordert de Parochie – samengevat – veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 55.036,68 (hoofdsom), te vermeerderen met wettelijke rente en kosten. 3.1.1. De Parochie grondt haar vordering tot betaling van de hoofdsom op artikel 21 van de koopovereenkomst. Doordat [gedaagde] de woningen in het derde jaar na de levering ervan aan hem heeft doorverkocht, dient hij € 105.393,70 aan de Parochie te voldoen, zijnde 40 % van € 263.484,25. De Parochie komt tot het bedrag van € 263.484,25 door op de door [gedaagde] ontvangen koopsom € 500.000,00 een bedrag van € 236.515,75 in mindering te brengen. Dit laatste bedrag betreft de oorspronkelijk door [gedaagde] betaalde koopsom van € 230.000,00 vermeerderd met de door [gedaagde] bij de notaris betaalde € 6.515,75 aan kosten koper. Overige kosten als bedoeld in artikel 21 koopovereenkomst heeft [gedaagde] niet aangetoond aan de hand van concrete rekeningen. De Parochie betwist mede gelet hierop de overzichtsfactuur van [gedaagde] en concludeert dat [gedaagde] , die al € 50.357,02 heeft voldaan, nog € 55.036,68 aan haar verschuldigd is (dagvaarding, randnr. 13). 3.1.2. De nevenvorderingen zijn eveneens toewijsbaar, aldus de Parochie. 3.2. [gedaagde] voert aan dat de Parochie bij haar berekening de door [gedaagde] gemaakte kosten voor verbouwingen en verbetering aan de woningen ten onrechte niet heeft meegeteld. [gedaagde] voert aan dat “uitgevoerde verbouwingen” in artikel 21 koopovereenkomst ruim moet worden uitgelegd en dat de door hem overgelegde facturen die kosten voldoende onder-bouwen. [gedaagde] stelt laatstelijk dat met volgende kosten rekening moet worden gehouden: 1) de kosten voor het met de grond verbonden hekwerk bij de woning met nummer [adres 2] ten bedrage van € 1.491,69 (factuur [naam bv 1] van 22 november 2018) en 2) de verbouwings- en verbeteringskosten woningen van in totaal € 136.300,00 (factuur [naam bv 2] van 31 december 2018 en e-mail van [gedaagde] van 7 februari 2022). De bovenstaande kosten moeten evenals de kosten koper van € 6.515,75 bij de oorspronke-lijke koopsom van € 230.000,00 worden opgeteld, aldus [gedaagde] . 3.2.1. [gedaagde] , die niet betwist dat hij al € 50.357,02 aan de Parochie heeft betaald, stelt dat hij, gelet op het bovenstaande, volledig aan artikel 21 van de koopovereenkomst heeft voldaan. Zowel de hoofdvordering als nevenvorderingen van de Parochie moeten dan ook worden afgewezen, aldus [gedaagde] . 3.2.3. [gedaagde] stelt – samengevat – dat hij, vanwege het tijdsverloop in deze zaak sedert de verbouwingen en verbeteringen aan de woningen, geen uitgebreidere reconstructie van de verbouwings- en verbeteringskosten kan geven. Hij beschikt in zijn administratie niet meer over de relevante stukken (facturen e.d.). [gedaagde] voert in het licht hiervan aan dat, doordat zijns inziens voldoende is aangetoond dat hij de woningen heeft verbouwd en verbeterd, bij de toepassing van het speculatiebeding ad 40% in ieder geval rekening moet worden gehouden met een redelijke begroting van de kosten door een onafhankelijke bouwkundige. Strekking van artikel 21 koopovereenkomst is immers dat de Parochie geen voordeel mag genieten van investeringen van [gedaagde] die hebben geleid tot hogere waarde/verkoopprijs van de woningen, aldus [gedaagde] . [gedaagde] verzoekt de rechtbank dan ook – voor zover nodig – die bouwkundige te benoemen. 3.3. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

Koopovereenkomst 4.1. Zoals hiervoor is overwogen geldt bij de doorverkoop van de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te [woonplaats] , binnen vijf jaar na datum juridische overdracht ervan aan [gedaagde] (31 juli 2018), een speculatiebeding als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst (zie rov. 2.2). 4.2. Dit speculatiebeding is in werking getreden doordat [gedaagde] de woningen in het derde jaar na de juridische levering ervan aan hem met winst heeft doorverkocht aan een derde. De Parochie heeft vervolgens een beroep op dit beding gedaan en partijen zijn het er over eens dat [gedaagde] op grond van het speculatiebeding een betalingsverplichting jegens de Parochie heeft ter hoogte van 40 % van het meerdere als bedoeld in dit beding. 4.3. De Parochie stelt dat [gedaagde] op grond van het speculatiebeding € 105.393,70 moet voldoen. Doordat hij, ondanks sommaties slechts een bedrag van € 50.357,02 heeft voldaan, dient hij het resterende bedrag nog te betalen. [gedaagde] stelt dat hij volledig aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Zijn stelling komt erop neer dat hij € 50.277,02 aan de Parochie diende te betalen en dat hij dit bedrag (ruimschoots) heeft voldaan. 4.4. De bovenstaande, verschillende uitkomsten zijn gelegen in het feit dat [gedaagde] bij de toepassing van het speculatiebeding kosten voor uitgevoerde verbouwingen mee-berekent die volgens de Parochie niet relevant zijn, dan wel die volgens de Parochie niet zijn komen vast te staan en moeten worden verworpen. Partijen zijn het op dit punt niet eens over de uitleg en strekking van de bestanddelen “uitgevoerde verbouwingen” en “a.d.h. van rekeningen aantoonbaar” van artikel 21 koopovereenkomst. Gelet hierop zal de rechtbank voor de uitleg van die bestanddelen de Haviltex-maatstaf (HR 13 maart 1981, ECLI:NL:HR:1981:AG4158) toepassen. De uitleg van de bestanddelen is bij die toepassing mede afhankelijk van de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan die bestanddelen in artikel 21 van de koopovereenkomst mochten toekennen en wat zij daarover redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Bij deze uitleg dient de rechter rekening te houden met alle bijzondere omstandigheden van het gegeven geval, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid met zich brengen. “uitgevoerde verbouwingen” 4.5. De Parochie stelt dat artikel 21 van de koopovereenkomst alleen ziet op uitgevoerde verbouwingen van de woningen die de constructie van het gebouw zelf betreffen. Onder meer het door [gedaagde] opgevoerde hekwerk is dan ook geen verbouwing, aldus de Parochie op de mondelinge behandeling. 4.6. [gedaagde] stelt dat de strekking van artikel 21 is dat alle waarde vermeerderende investeringen (verbeteringen en verbouwingen) in/aan de woningen relevant zijn en in mindering strekken op de koopsom. 4.7. Voor die ruime uitleg van [gedaagde] , evenals de door de Parochie gegeven beperktere uitleg, zijn geen aanknopingspunten te vinden in de tekst van de koopovereenkomst. De rechtbank overweegt hiertoe allereerst dat het speculatiebeding in de koopovereenkomst (welke grotendeels een standaard NVM akte is) is opgenomen zonder dat partijen over de inhoud en strekking van dit beding hebben (uit)onderhandeld. Op de mondelinge behandeling is gebleken dat artikel 21 van de koopovereenkomst een standaard door het Bisdom geformuleerd speculatiebeding omvat, dat door de Parochie 1 op 1 is opgenomen in de (concept) koopovereenkomst. [gedaagde] is met dit beding akkoord gegaan nadat hij ervan kennis heeft genomen. Gelet op het ontbreken van concrete onderhandelingen tussen partijen op dit punt bij de totstandkoming van de koopovereenkomst die op iets anders wijzen, moet het ervoor worden gehouden dat in deze zaak “uitgevoerde verbouwingen” betekent: werkzaamheden waarmee een blijvende constructieve of anderszins bouwkundige wijziging van de woning en/of aanhorigheden is uitgevoerd en welke hebben geleid tot vermeerdering van de waarde van het betreffende onroerende goed. Daarbij is allereerst van belang dat de term ‘verbouwingen’ duidt op een meer of minder blijvende aanpassing van het onroerend goed. Dit betekent onder andere dat cosmetische aanpassingen of als onderhoud te duiden werkzaamheden er niet onder vallen. De achtergrond van de bepaling kan verder niet anders worden begrepen dan dat de afdracht die [gedaagde] moet verrichten in verband met de door hem gemaakte winst verminderd wordt met de verbouwingkosten die [gedaagde] heeft gemaakt en die redelijkerwijs aan het behalen van die winst hebben bijgedragen. Dat betreft dan kosten die waarde vermeerderend zijn. Niet valt in te zien dat het daarbij, zoals de Parochie betoogt, enkel zou kunnen gaan om werkzaamheden aan de bestaande bebouwing. Onderwerp van de verkoopovereenkomst, en daarmee het speculatiebeding, was immers ook het onderliggende perceel. “a.d.h. van rekeningen aantoonbaar” 4.8. Op grond van artikel 21 van de koopovereenkomst kan [gedaagde] de kosten van uitgevoerde verbouwingen, die aan de hand van rekeningen aantoonbaar zijn, in mindering brengen op de koopsom bij de berekening van de aan de Parochie te betalen afdracht. De Parochie stelt dat geen relevante rekeningen zijn overgelegd. [gedaagde] stelt dat de factuur [naam bv 1] van 22 november 2018 en de factuur van factuur van [naam bv 2] voldoende zijn. Afspraak tussen partijen was dat ter onderbouwing van een verbouwing een factuur van de aannemer moest worden overgelegd en die zijn overgelegd, aldus [gedaagde] . De rechtbank overweegt dienaangaande het volgende. 4.9. Een redelijke uitleg van “A.d.h. van rekeningen aantoonbaar” houdt in dat de koper ervoor dient zorg te dragen dat de verkoper aan de hand van facturen een zekere controleer-baarheid heeft van de door de koper gestelde kosten voor uitgevoerde verbouwingen die in mindering strekken op de verkoopsom. Een factuur van een aannemer waaruit de verbou-wing en de kosten daarvoor voldoende blijkt is in beginsel voldoende. Een (verzamel-) factuur van een aannemer, waarin enkel wordt verwezen naar verbouwingsfacturen, zonder dat de verkoper inzage heeft gekregen in die onderliggende facturen, is onvoldoende. hekwerk 4.10. De Parochie heeft gelet op het hiervoor overwogene ten onrechte geen rekening gehouden met de kosten van het in opdracht van [gedaagde] bij de woning met huisnummer [adres 2] geplaatste hekwerk. Hiertoe wordt overwogen dat de werkzaamheden betreffende het leveren en aanbrengen van het hekwerk zijn uitgevoerd conform de daartoe door [gedaagde] aan [naam bv 1] gegeven opdracht (zie factuur, productie 3, bijlage ‘productie 6’, dagvaarding). Ook uit de door [gedaagde] als productie 1 overgelegde foto blijkt dat dit hekwerk bij de woning is geplaatst en tot het betreffende onroerend goed is gaan behoren. En [gedaagde] heeft verder onweersproken op de mondelinge behandeling aangevoerd dat het hekwerk constructief met de ondergrond waarop het is geplaatst is verbonden. Al met al is sprake van een uitgevoerde verbouwing waarmee de waarde van de woning [adres 2] , naar moet worden aangenomen, is vermeerderd. De Parochie had uit hoofde van het speculatiebeding daarmee bij de berekening van de (resterende) betalingsverplichting van [gedaagde] rekening moeten houden. overige uitgevoerde verbouwingen 4.11. De factuur van [naam bv 2] ad € 136.300,00 is daarentegen (zonder de daarin genoemde onderliggende verbouwingsfacturen [adres 1] / [adres 2] ) onvoldoende om een beroep op vermindering van de afdracht aan de Parochie op te baseren. Zoals hiervoor is overwogen ziet “A.d.h.

relevante verbouwingen en redelijke prijs 4.13. [gedaagde] heeft aangeboden, aan de hand van getuigenbewijs en een onafhankelijk deskundigenrapport, te bewijzen dat er verdere verbouwingen aan de woningen zijn verricht, die hebben bijgedragen aan de waardevermeerderingen van de woningen. De heer Ipenburg - kennelijk de voormalig huurder en huidig eigenaar van de woningen - en een te benoemen onafhankelijke bouwkundige kunnen dit bevestigen, aldus [gedaagde] . Kennelijk bedoelt [gedaagde] te stellen dat ook bij gebreke van concrete facturen in ieder geval de door hem gemaakte redelijke verbouwingskosten dienen te strekken tot een vermindering van zijn betalingsverplichting. Onredelijk is dat alleen de Parochie van die waardevermeerderingen zou mogen profiteren, aldus [gedaagde] . 4.14. De rechtbank overweegt dat als vaststaat dat [gedaagde] ook buiten het hekwerk relevan-te verbouwingen aan de woningen heeft gedaan, het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat bij de vaststelling van de betalingsverplichting van [gedaagde] met die waardevermeerderende verbouwingen in het geheel geen rekening wordt gehouden. [gedaagde] heeft immers aannemelijk gemaakt dat (mede) door die inspanningen binnen drie jaar tijd na de juridische levering van de woningen aan [gedaagde] de waarde van die woningen is gestegen. De Parochie, die niet mee heeft geïnvesteerd in die inspanningen van [gedaagde] , maakt vervolgens wel op grond van anti-speculatie aanspraak op een percentage van de mogelijk mede door [gedaagde] gegenereerde waardevermeerdering van de woningen. Doordat partijen het bij de verkoop van de woningen erover eens waren dat kosten voor waarde-vermeerdering diende worden te worden meegewogen bij de berekening van de aanspraak van de Parochie is redelijk dat in ieder geval met de relevante verbouwingen (zie rov. 4.7) en daarvoor redelijke verbouwingskosten van [gedaagde] rekening wordt gehouden. Gelet hierop moet worden onderzocht welke verbouwingen aan de woningen – als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst – er verder hebben plaatsgevonden en wat daarvoor een redelijke, door de opdrachtgever aan de aannemer, te betalen prijs was ten tijde van de oplevering van het betreffende aanneemwerk. Aangezien [gedaagde] heeft gesteld dat de verbouwingen in 2018 plaatsvonden, zal die prijs tegen prijspeil van 2018 moeten worden begroot. Bovendien kan eventueel aldus vast te stellen bedrag dat, naast de kosten voor het hekwerk, wordt betrokken in de berekening niet méér dan het door [gedaagde] zelf eerder gecommuniceerde bedrag van € 136.300,00 bedragen. De rechtbank overweegt op voorhand dat een eventuele bewijsnood van [gedaagde] voor zijn rekening en risico komt, aangezien hijzelf debet is aan het feit dat hij de gestelde verbouwingen en kosten niet meer aan de hand van rekeningen en dergelijke kan aantonen. ongerechtvaardigde verrijking? 4.15. Voor zover [gedaagde] de verdere verbouwingen en redelijke kosten niet kan bewijzen en hij van mening is dat hij daardoor is verarmt en de Parochie daardoor verrijkt (randnr. 22 cva) is dat niet ongerechtvaardigd, aangezien in dat geval onverkort dient te gelden het rechtsgevolg van artikel 21 van de koopovereenkomst, waarbij partijen over en weer duidelijk zijn overeengekomen dat alleen de kosten van de uitgevoerde verbouwingen die aantoonbaar zijn worden meegewogen. akte uitlaten [gedaagde] en antwoordakte Parochie 4.16. Alvorens tot een bewijsopdracht aan [gedaagde] kan worden gekomen (en, in dat kader eventueel de benoeming van een deskundige kan worden overwogen), dient door [gedaagde] bij akte concreet inzichtelijk te worden gemaakt welke ver-bouwingen hij bedoelt. Het door hem overgelegde overzicht van zijn hand is te algemeen. [gedaagde] zal in de gelegenheid worden gesteld om bij akte puntsgewijs en voldoende concreet aan te geven wat er volgens hem aan verbouwingen heeft plaatsgevonden. Daarbij zijn alleen relevant de verbouwingen als bedoeld in artikel 21 van de koopovereenkomst (zie rov. 4.7). [gedaagde] dient daarbij telkens te vermelden de zijns inziens redelijke prijs, als overwogen in rechtsoverweging 4.14. 4.17. De Parochie zal bij antwoordakte in de gelegenheid worden gesteld zich gemotiveerd erover uit te laten of zij de gestelde verbouwing erkent of niet. 4.18. In dat laatste geval zal [gedaagde] moeten bewijzen dat de betreffende verbouwing is uitgevoerd en wat de (redelijke) prijs daarvoor was. Mogelijk vindt dit laatste (mede) plaats aan de hand van een deskundigenbericht. 4.19. De rechtbank zal de zaak naar de rol verwijzen, zodat partijen zich hierover bij akte, respectievelijk antwoordakte kunnen uitlaten. Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.

De rechtbank 5.1. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van woensdag 16 oktober 2024 om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen een akte in te dienen waarin hij zich uitlaat over wat er volgens hem aan verbouwingen heeft plaatsgevonden, als bedoeld in rechtsoverweging 4.16, 5.2. bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van vier weken nadat [gedaagde] zijn akte heeft genomen om de Parochie in de gelegenheid te stellen bij antwoordakte gemotiveerd op de bovenstaande akte van [gedaagde] te reageren, 5.3. houdt iedere verdere beslissing aan. Dit vonnis is gewezen door mr. B.R.M. de Bruijn en in het openbaar uitgesproken, CM