ECLI:NL:RBLIM:2023:3443

RECHTBANK limburg Zittingsplaats Roermond Bestuursrecht zaaknummer: ROE 20/694 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 8 juni 2023 in de zaak tussen [eiseres] , te [vestigingsplaats] , eiseres (gemachtigde: mr. A.G. van Keulen), en het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Venlo, verweerder.

Bij besluit van 25 juni 2019 (het primaire besluit) heeft verweerder aan eiseres een tegemoetkoming in planschade toegekend van € 25.000,-. Bij besluit van 30 januari 2020 (het eerste besluit op bezwaar) heeft verweerder het bezwaar van eiseres tegen het primaire besluit ongegrond verklaard. Eiseres heeft tegen het eerste besluit op bezwaar beroep ingesteld. Op 17 november 2020, verzonden op 20 november 2020, heeft verweerder opnieuw beslist op het bezwaar van eiseres en andermaal het bezwaar van eiseres ongegrond verklaard (het nieuwe besluit op bezwaar). Op grond van artikel 6:19 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is het beroep van eiseres mede gericht tegen dit nieuwe besluit op bezwaar. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 11 januari 2022. Voor eiseres is [naam gemachtigde 1] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde. Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. C.H.J.M. Michels. Na de zitting is het onderzoek in de zaak heropend en is opdracht gegeven aan de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening (hierna: StAB) om een deskundigenonderzoek te verrichten en daarvan verslag uit te brengen. De rechtbank heeft dat verslag ontvangen op 2 november 2022. De nadere zitting heeft plaats gevonden op 10 maart 2023. Voor eiseres is [naam gemachtigde 1] verschenen, bijgestaan door haar gemachtigde en [naam gemachtigde 2] (van HMB B.V.). Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. Michels en [naam gemachtigde 3] (van adviesbureau [naam Adviesbureau] ). Namens de StAB hebben [naam gemachtigde 4] , [naam gemachtigde 5] en [naam gemachtigde 6] (taxateur van Aelmans Rentmeesters & Makelaarskantoor B.V. te Vught) aan de zitting deelgenomen.

De besluitvorming 1. Eiseres heeft verzocht om een tegemoetkoming in de planschade in verband met de inwerkingtreding op 7 november 2014 van het bestemmingsplan ‘Keulse Barrière’ (vastgesteld op 24 september 2014) en de gevolgen die dat heeft gehad voor haar perceel aan de [adres 1] in [plaats 1] . Die aanvraag is bij verweerder ontvangen op 18 april 2018. Verweerder heeft een advies gevraagd aan de [naam] (hierna: [naam] ), die een tegemoetkoming in de planschade heeft geadviseerd van € 25.000,- voor het wegbestemmen van de bouwmogelijkheid van een bedrijfswoning op het perceel van eiseres. Bij het primaire besluit heeft verweerder beslist overeenkomstig dit advies. 2. Bij het eerste besluit op bezwaar heeft verweerder het door eiseres ingediende bezwaar tegen het primaire besluit ongegrond verklaard. 3. In beroep heeft eiseres een tegenrapport van SAOZ overgelegd, waarmee op onvolkomenheden in het advies van [naam] is gewezen. Verweerder heeft een nieuw advies laten uitbrengen door [naam Adviesbureau] , Adviesbureau onroerende zaken en lokale heffingen (hierna: [naam Adviesbureau] ). Dat advies houdt in: “dat het perceel van eiseres in de oude situatie de hoogste waarde van € 350.000,- ontleende aan een gebruik voor woondoeleinden (vijf eengezinswoningen met een bebouwde oppervlakte van 90 m² op een kavel van 300 m², gecombineerd met een gebruik ten behoeve van bedrijfsdoeleinden in de vorm van opslag en/of parkeerterrein). In de nieuwe situatie ontleent het perceel zijn hoogste waarde van € 315.000,- aan bedrijfsbebouwing met kantoorruimte met een oppervlakte van circa 3.000 m². Aldus is er een directe vermogensschade van € 35.000,-. Met de in 2016 verleende omgevingsvergunning voor de bedrijfswoning is sprake van herstel van een eerder verloren gegane bebouwingsmogelijkheid waardoor, voor dat deel, de waarde van aanvragers perceel is toegenomen met € 39.000,-. Als de gemeente zou overwegen de met aanvrager gesloten planschadeovereenkomst te ontbinden en aan hem in rekening gebrachte kosten ten bedrage van € 26.861,13 te verrekenen met de ontstane vermogenswaardestijging, moet onder deze omstandigheden worden geconcludeerd dat sprake is van het ter grote van € 12.138,87 anderszins verzekerd zijn van de schade. De vergoedbare schade bedraagt dan € 22.861,13.” 4. Bij brief, verzonden op 19 november 2020, heeft verweerder aan [naam gemachtigde 1] meegedeeld dat de planschadeverhaalsovereenkomst, die met hem op 11 april 2016 is afgesloten om planschadeclaims als gevolg van het oprichten van de bedrijfswoning aan de [adres 2] te [plaats 2] op hem te verhalen, als ingetrokken kan worden beschouwd. 5. Bij het nieuwe besluit op bezwaar heeft verweerder op grond van het advies van [naam Adviesbureau] , opnieuw beslist op de bezwaren van eiseres. Verweerder heeft daarbij onder vervanging van de motivering en omdat eiseres door de nieuwe beslissing niet in een nadeliger positie mag worden gebracht, het primaire besluit tot toekenning van een planschadevergoeding van € 25.000,- (exclusief wettelijke rente) gehandhaafd. Het beroep tegen het eerste besluit op bezwaar 6. Het procesbelang bij het beroep voor zover gericht tegen het eerste besluit op bezwaar is door het nieuwe besluit op bezwaar komen te vervallen. Het eerste besluit is immers vervangen door het nieuwe besluit. Daarom is het beroep voor zover gericht tegen het eerste besluit op bezwaar niet-ontvankelijk. 7. De gevolgen van het herstel van de besluitvorming in de fase van beroep komen voor rekening en risico van verweerder, zodat de rechtbank aanleiding ziet om verweerder te veroordelen in de kosten van de door eiseres uitgebrachte deskundigenrapportage die zij in beroep heeft overgelegd. Dat volgens verweerder niet die rapportage maar een ambtshalve voortschrijdend inzicht aanleiding zou zijn geweest voor een nieuwe opdracht aan een andere deskundige, leidt niet tot een ander oordeel. Verweerder is immers, net als eiseres en haar deskundige, na het eerste besluit op bezwaar tot het inzicht gekomen dat de eerste deskundigenrapportage onvolkomenheden vertoont en heeft dat hangende het beroep hersteld. Het beroep tegen het nieuwe besluit op bezwaar De beroepsgronden 8. Eiseres heeft in beroep tegen het nieuwe besluit op bezwaar aangevoerd het niet eens te zijn met het (eenzijdig laten) vervallen van de planschadeovereenkomst, een half jaar voor het einde van de looptijd daarvan. Verder is eiseres van mening dat de waardestijging van het perceel door de bedrijfswoning verkeerd is berekend en dat het voordeel daaruit minder hoog is. Ook is eiseres van mening dat de waardeberekening van de oude situatie niet optimaal is bepaald: er zijn volgens eiseres zes in plaats van vijf woningen mogelijk. De waardeberekening van de nieuwe situatie is volgens eiseres niet realistisch. In aanmerking genomen de juiste berekeningen en waardebepalingen, moet volgens eiseres het schadebedrag hoger zijn. 9. Een deel van de hiervoor weergegeven beroepsgronden zijn tijdens de eerste zitting aanvullend naar voren gebracht door eiseres. De rechtbank heeft geen aanleiding gezien deze gronden buiten beschouwing te laten, omdat verweerder voldoende gelegenheid heeft gehad om daarop te reageren, van welke gelegenheid ook gebruik is gemaakt. Inschakeling StAB 10. Op verzoek van de rechtbank heeft de StAB een deskundigenverslag, gedateerd op 27 oktober 2022, uitgebracht over de door eiseres ingediende beroepsgronden tegen het nieuwe besluit op bezwaar en het daaraan ten grondslag liggende advies van [naam Adviesbureau] van 5 november 2020, met name op het punt van de maximale invulling van het oude maar vooral van het nieuwe planologische regiem en de waardering daarvan. Uit het in het deskundigenverslag opgenomen rapport van taxateur [naam gemachtigde 6] blijkt dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan ‘Keulse Barrière’ voor eiseres heeft geleid tot een waardevermindering van € 32.000,- en dat de realisatie van de bedrijfswoning heeft geleid tot een waardevermeerdering van € 36.000,-, op grond waarvan is geconcludeerd dat de planschade anderszins is verzekerd. 11. Volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: de Afdeling) mag de bestuursrechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. Juridisch kader 12. Uit de overzichtsuitspraak over planschade van de Afdeling van 28 september 2016 blijkt dat voor de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade moet worden onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Hiertoe dient de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, te worden vergeleken met het oude planologische regime. Daarbij is niet de feitelijke situatie van belang, maar hetgeen maximaal op grond van het oude planologische regime kon worden gerealiseerd, ongeacht of verwezenlijking heeft plaatsgevonden. Slechts ingeval realisering van de maximale mogelijkheden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten, kan aanleiding bestaan om van dit uitgangspunt af te wijken. 13. Als het gaat om schade als gevolg van een planologische verandering op het eigen perceel van de aanvrager (directe planschade), zoals in dit geval, moet daarbij ook worden beoordeeld of en zo ja, in hoeverre het realiseren van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime te verwachten was en rendabel zou zijn geweest.

14. Tussen partijen is niet in geschil dat eiseres als gevolg van de wijziging van het planologisch regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en vermogensschade lijdt. Evenmin is tussen partijen in geschil dat de schade voor eiseres ten tijde van aankoop niet voorzienbaar was en dat geen sprake is van passieve risicoaanvaarding. 15. Partijen zijn verdeeld over de taxatiegrondslagen en daarmee de omvang en waardering van het door eiseres geleden planologisch nadeel. Tevens dient de vraag te worden beantwoord of aan de vereisten in de jurisprudentie aangaande het in natura compenseren van schade is voldaan. De (waarde onder de) oude planologische situatie 16. In de oude situatie ontleende het perceel van eiseres de hoogste waarde aan woningbouw en dat is als zodanig tussen partijen niet in geschil. Zowel [naam Adviesbureau] als de StAB zijn daarbij uitgegaan van vijf woningen met ontsluiting aan de voorkant van het perceel. Eiseres is daarentegen van mening dat er zes woningen gerealiseerd konden worden als de bestaande toegangsweg aan de zijkant van het perceel wordt gebruikt. Dat levert volgens een eiseres een hogere waarde in de oude situatie op. 17. De rechtbank is van oordeel dat op goede gronden is uitgegaan van vijf woningen en ontsluiting aan de voorkant van het perceel omdat de toegangsweg aan de zijkant ten tijde van de peildatum (en ook daarna) niet in eigendom was bij of anderszins ter beschikking stond aan eiseres en geen openbare weg is. De bereidheid van de eigenaar van de weg een erfdienstbaarheid te vestigen voor gebruik van de weg als ontsluiting voor het perceel van eiseres, legt vanwege het onzekere karakter daarvan geen gewicht in de schaal. De (waarde onder de) nieuwe planologische situatie 18. In de nieuwe situatie is het perceel van eiseres bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten van categorie 2, genoemd in de bij de bestemmingsplanregels behorende Lijst van bedrijfsactiviteiten. Volgens het advies van [naam Adviesbureau] is het meest rendabele gebruik onder het nieuwe planologische regime inrichting als een complex met kleinschalige bedrijfsunits. In het verslag van de StAB is ook uitgegaan van aanwending van het perceel voor passievere opslagdoeleinden en/of kleinschalige bedrijvigheid. Eiseres is van mening dat de beperkingen die zijn opgelegd aan het bedrijfsmatig gebruik de invulling illusoir maken en dat realisatie van de maximale mogelijkheden van het planologisch regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten. 19. De rechtbank is van oordeel dat, in aanmerking genomen de Lijst van bedrijfsactiviteiten bij de bestemmingsplanregels, de van toepassing zijnde categorie 2 activiteiten een kleinschalige bedrijfsmatige invulling voldoende aannemelijk maken. In het advies van [naam Adviesbureau] , in het verslag van de StAB en door de deskundigen van de StAB en van [naam Adviesbureau] ter zitting is duidelijk gemaakt dat met name kleinschalige bedrijvigheid een reële mogelijkheid biedt voor exploitatie op het perceel van eiseres. 20. Bij de bepaling van de waardevermindering is blijkens de jurisprudentie maatgevend welke prijs een redelijk denkend en handelend koper voor de onroerende zaak zou hebben geboden onmiddellijk voor de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime en op het tijdstip direct daarna, uitgaande van hetgeen maximaal op grond van het oude en nieuwe planologisch regime kon worden gerealiseerd. Daarbij spelen een rol de ligging van het perceel en de marktsituatie op en na de peildatum. Met de feitelijke ontwikkeling die eiseres zelf heeft ingezet en gerealiseerd, wordt in principe geen rekening gehouden. Dat geldt voor de bedragen die hij heeft uitgegeven voor sanering en verharding, maar ook voor de grootte van de gerealiseerde bedrijfswoning. Tegen deze achtergrond komt [naam Adviesbureau] tot een waardevermindering van € 35.000,- en de StAB, langs een enigszins andere weg, tot een waardevermindering van € 32.000,-. Dit verschil is te verklaren omdat taxeren geen exacte wetenschap is. De taxatie die gebruikt is in het verslag van de StAB is naar het oordeel van de rechtbank daarmee een (voldoende) bevestiging van de taxatie van [naam Adviesbureau] . 21. Vast staat dat het perceel van eiseres als gevolg van een voorheen gevestigd tankstation vervuild is. Eiseres is van mening dat de verontreiniging minder is dan door de deskundigen aangenomen en dat door de StAB met te hoge saneringskosten is gerekend die ten onrechte de waarde van het perceel drukken. Een aspirant koper mocht volgens eiseres met lagere kosten rekenen dan waar in de taxatie vanuit is gegaan. Eiseres heeft daarmee betoogd dat de waardevermindering een groter bedrag beloopt dan door de deskundigen is becijferd. [naam Adviesbureau] heeft de verontreiniging noch in de oude noch in de nieuwe situatie uitgedrukt in bedragen en de StAB heeft met een afgewogen taxatie geprobeerd de invloed van de verontreiniging op de uiteindelijke waardevermindering te bepalen. 22. De rechtbank stelt voorop dat de aanwezigheid van de aan de orde zijnde bodemverontreiniging, realisering van de planologische mogelijkheden niet in de weg staat. Een redelijk denkend en handelend koper zal bij de koop inzicht willen krijgen in de eigenschappen van het perceel en in de omvang van mogelijke kosten die als gevolg van bodemverontreiniging mogelijk gemaakt moeten worden. Daarbij geldt dat bij het bepalen van de waarde van het perceel rekening moet worden gehouden met alle feiten en omstandigheden op de peildatum die van invloed zijn op de hoogte van de waarde, ook als daarvan pas gebleken is uit rapporten van latere datum. In het verslag van de StAB is verwoord dat een voorzichtige aspirant koper de kosten van de sanering aanzienlijk zwaarder zal laten doorwegen in zijn aankoopbeslissing dan zoals door eiseres, deels op basis van kennis achteraf, cijfermatig gewaardeerd. Voor zover eiseres heeft gesteld dat voor het achterterrein in feite geen saneringskosten meer hoeven te worden gemaakt, zal volgens de StAB wel in de aankoopbeslissing nog meewegen dat het aldaar grond betreft met beperkte aanwendingsmogelijkheden (alleen al door de duiding van ‘besmette grond’). Ter zitting is benadrukt dat de inschatting van de hoogte van de saneringskosten verschilt naar gelang het gebruik: voor woningbouw zullen die hoger zijn dan in geval van bedrijfsmatig gebruik. Dat verklaart waarom de StAB andere bedragen voor de kosten van het bodemonderzoek heeft opgenomen voor enerzijds benutting direct voor de peildatum (woningbouw) en anderzijds benutting direct na de peildatum (bedrijvigheid). 23. De rechtbank is van oordeel dat de wijze waarop de StAB de waardevermindering met in achtneming van de effecten van de (besmette) locatie op een redelijk denkend en handelend koper heeft bepaald, gevolgd kan worden. De weergave door eiseres van wat zij zelf bij de aankoop heeft onderzocht en hoe zij de situatie heeft ingeschat en behandeld, is daarentegen een feitelijke benadering die geen plaats heeft in de fictieve inschatting van hetgeen plaats vindt in het hoofd van een redelijk denkend en handelend koper in een bepaalde marktsituatie. Bepaling van waardevermindering is immers geen exacte wetenschap maar een inschatting. In dit verband merkt de rechtbank nog op dat de taxateur enerzijds als input concrete bedragen en kosten gebruikt (zoals kosten in relatie tot bodemverontreiniging) om grip te krijgen op de waardebepaling, maar dat anderzijds de uiteindelijke waardebepaling (de output) niet louter een optelsom is van de kosten die bij de input zijn gebruikt. Die uitkomst is immers van allerlei, objectieve maar ook meer subjectieve aspecten afhankelijk, bijvoorbeeld de ligging van een perceel en de courantheid.

31. Zoals onder 24 vastgesteld, bedraagt de directe vermogensschade € 32.000,-. Daarvan is, zoals onder 30 geoordeeld, € 9.000,- in natura gecompenseerd. Dat betekent dat aan eiseres een bedrag aan tegemoetkoming in de planschade toekomt van € 32.000,- minus € 9.000,- = € 23.000,-. Nu aan eiseres een bedrag van € 25.000,- is toegekend, heeft eiseres niet een te laag bedrag aan tegemoetkoming in haar planschade ontvangen.

32. Het beroep van eiseres tegen het eerste besluit op bezwaar is niet ontvankelijk wegens verval van procesbelang en het beroep tegen het nieuwe besluit op bezwaar is ongegrond. 33. De rechtbank ziet in hetgeen onder 7 is overwogen aanleiding te bepalen dat verweerder aan eiseres het door of namens haar betaalde griffierecht vergoedt. 34. De rechtbank veroordeelt verweerder in de door eiseres gemaakte proceskosten voor zover daarop hetgeen onder 7 is overwogen van toepassing is (dus niet voor de zitting en nadere zitting, die immers pas hebben plaatsgevonden nadat het eerste besluit op bezwaar al was vervangen). Deze kosten stelt de rechtbank op grond van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand vast op € 2.511,‑ (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, met een waarde per punt van € 837,- en een wegingsfactor 1). Zoals onder 7 geoordeeld komen de kosten ten bedrage van € 1.980,- die eiseres heeft gemaakt voor het SAOZ-rapport ook voor vergoeding door verweerder in aanmerking. Kosten die eiseres heeft gemaakt voor de ter zitting meegebrachte bodemdeskundige, komen niet voor vergoeding in aanmerking, omdat dit niet heeft bijgedragen aan de oplossing van het geschil.

De rechtbank: verklaart het beroep tegen het bestreden besluit van 30 januari 2020 nietontvankelijk; verklaart het beroep tegen het besluit van 17 november 2020 ongegrond; draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 354,- aan eiseres te vergoeden; veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiseres tot een bedrag van € 4.491,-. Deze uitspraak is gedaan door mr. A. Snijders, rechter, in aanwezigheid van J.N. Buddeke, griffier. De beslissing is in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2023. griffier rechter Afschrift verzonden aan partijen op: 8 juni 2023. Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de dag van verzending daarvan hoger beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als hoger beroep is ingesteld, kan bij de voorzieningenrechter van de hogerberoepsrechter worden verzocht om het treffen van een voorlopige voorziening of om het opheffen of wijzigen van een bij deze uitspraak getroffen voorlopige voorziening. Deze datum is de peildatum voor de planologische vergelijking. Zie bijvoorbeeld de uitspraak van 16 december 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3819. ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 2.1 en 2.3. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 27 september 2017, ECLI:NL:RVS:2017:2599. Vergelijk het arrest van de Hoge Raad van 3 maart 2006, ECLI:NL:HR:2006:AU5703. Zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, onder 5.41 en verder,. Zie onder 25 van deze uitspraak. Zie onder 29 van deze uitspraak.

Het gaat uiteindelijk om vraag: wat zou op de peildatum een redelijk denkend en handelend koper hebben geboden? De vertegenwoordiger van eiser neemt daarentegen zichzelf als maatstaf, maar lijkt meer te zijn dan die “gemiddelde” koper doordat hij bijvoorbeeld het risico van bodemverontreiniging door middel van gedetailleerde berekeningen zo nauwkeurig mogelijk inschat, terwijl een ‘gewone’ redelijk denkend en handelend koper rekent met een bepaalde risico-opslag, waarbij ‘besmette grond’ een rol speelt bij het bepalen van het bedrag dat die (niet exact calculerende) koper bereid is te betalen. 24. Het voorgaande betekent dat kan worden vastgesteld dat de directe vermogensschade € 32.000,- tot € 35.000,- bedraagt. De rechtbank ziet geen reden om de door haar ingeschakelde deskundige niet te volgen en gaat daarom uit van een schade van € 32.000,-. Compensatie in natura 25. Bij de beslissing over de gevraagde tegemoetkoming in de planschade die eiseres heeft geleden, is verweerder ervan uitgegaan dat de schade anderszins is verzekerd en wel in de vorm van compensatie in natura. Eiseres heeft de eerder wegbestemde mogelijkheid om een bedrijfswoning te realiseren alsnog met een omgevingsvergunning verkregen en dat heeft tot een waardevermeerdering geleid. [naam Adviesbureau] heeft die waardevermeerdering bepaald op € 39.000,- (te verminderen met kosten ten bedrage van € 26.861,13) en de StAB heeft de waardevermeerdering bepaald op € 36.000,-. Ook hier ziet de rechtbank geen aanleiding om de door haar ingeschakelde deskundige niet te volgen, zodat de rechtbank uitgaat van een waardevermeerdering van € 36.000,-. 26. Tegemoetkoming in planschade kan in voorkomende gevallen bestaan uit compensatie in natura, in welk geval schadevergoeding in geld achterwege kan blijven, omdat tegemoetkoming in de schade anderszins is verzekerd. De voorkeur van degene die schade lijdt voor een bepaalde wijze van compenseren is daarbij niet doorslaggevend. Het bestuursorgaan mag bij het tegemoetkomen in de schade uitgaan van de wijze van compenseren die de laagste kosten met zich brengt. Het is niet noodzakelijk dat de schade reeds ten tijde van het ontstaan daarvan in natura is gecompenseerd. Het gaat er om of ten tijde van de beslissing op het verzoek om tegemoetkoming in planschade die tegemoetkoming voldoende anderszins is verzekerd. Bij compensatie in natura is voorafgaande vaststelling van de schade in geld niet noodzakelijk. Als voor de bij wijze van compensatie in natura alsnog toegekende bouwmogelijkheid een planschadeverhaalsovereenkomst wordt gesloten, is de schade niet (zonder meer) anderszins verzekerd omdat die overeenkomst ertoe kan leiden dat bij toewijzing van een planschadeclaim, degene die in een voordeliger positie terecht is gekomen, alsnog in een minder voordelige of zelfs nadelige positie belandt. 27. Verweerder heeft zich op het standpunt gesteld dat ten tijde van de beslissing op het verzoek om tegemoetkoming, ten tijde van het nieuwe besluit op bezwaar, sprake was van een situatie dat de planschade voldoende anderszins verzekerd was omdat de in 2016 gesloten planschadeovereenkomst tussen [naam gemachtigde 1] en verweerders gemeente was opgezegd. Eiseres is van mening dat deze redenering niet opgaat omdat de procedure al ver gevorderd was toen de nieuwe beslissing werd genomen. 28. Verweerder heeft per brief van 17 november 2020 (verzonden 19 november 2020) aan [naam gemachtigde 1] medegedeeld dat hij de overeenkomst als ingetrokken kan beschouwen en heeft daarbij aan hem toegezegd dat mogelijke planschadeclaims verband houdende met de omgevingsvergunning voor de bedrijfswoning niet op hem verhaald worden. Hoewel een overeenkomst niet zomaar eenzijdig kan worden ingetrokken, moet de mededeling van verweerder in dit geval worden beschouwd als de mededeling dat verweerder [naam gemachtigde 1] niet zal houden aan zijn verplichtingen die voortvloeien uit deze overeenkomst. Hoe dat ook wordt gewend of gekeerd, de eventuele kosten voor planschade, dus het planschaderisico, drukken daarmee niet meer op [naam gemachtigde 1] . De rechtbank begrijpt dat het feit dat dit in de beroepsfase gebeurt, frustratie wekt bij eiseres, maar dat neemt niet weg dat verweerder hangende beroep een nieuw besluit op het bezwaar mag nemen en daarbij een nieuwe volledige heroverweging mag maken en dus ook het feit mag meenemen dat er voor eiseres geen planschaderisico meer verbonden is aan de compensatie in natura. Eiseres is daardoor (per saldo) niet in een slechtere positie gebracht ten opzichte van het eerste besluit op bezwaar. De rechtbank is daarom van oordeel dat met de mededeling dat de planschadeovereenkomst als ingetrokken kan worden beschouwd, de weg vrij was om de herstelde bouwmogelijkheid voor een bedrijfswoning met de daarvoor verleende omgevingsvergunning in aanmerking te nemen als compensatie in natura voor de berekende directe vermogensschade. 29. Over de kosten verbonden aan de compensatie in natura overweegt de rechtbank als volgt. De kosten van feitelijke realisatie van de bedrijfswoning blijven voor rekening van eiseres. Die staan immers los van de waardevermeerdering van de grond door de nieuwe planologische mogelijkheid voor die bedrijfswoning. Dat is anders voor de kosten die eiseres heeft moeten maken voor het verkrijgen van de omgevingsvergunning, voor zover het betreft de vergunning voor de c-activiteit (van artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht). Die kosten heeft eiseres immers moeten maken om de waardevermeerdering – de compensatie in natura – te verkrijgen. Deze kosten moeten daarom verrekend worden met de waardevermeerdering en dat mag niet deels een ‘sigaar uit eigen doos’ zijn. Het gaat daarbij om kosten die eiseres heeft moeten maken om de wegbestemde bouwmogelijkheid weer te verkrijgen, die hij anders niet had hoeven maken. [naam Adviesbureau] heeft die kosten berekend op € 26.861,13. Niet gesteld of gebleken is dat die waardering onjuist is. Ter zitting heeft eiseres zelf desgevraagd (en dus zonder dat op dat moment goed te kunnen nakijken) een inschatting van die kosten gemaakt van € 10.000. De StAB heeft deze kosten, naar het oordeel van de rechtbank ten onrechte, niet meegenomen. De rechtbank gaat daarom uit van de door [naam Adviesbureau] berekende kosten en rondt deze gemakshalve en in het voordeel van eiseres naar boven af op € 27.000,-. 30. De compensatie in natura heeft gelet op het voorgaande een waarde van € 36.000,- minus € 27.000,- = € 9.000,-.