ECLI:NL:RBROT:2023:3491

Rechtbank Rotterdam Bestuursrecht zaaknummers: ROT 20/6887 en ROT 21/150 uitspraak van de meervoudige kamer van 3 mei 2023 in de zaken tussen Zaak ROT 20/6887 [eiser01] ( [eiser01] ) , te [woonplaats01] (Griekenland), eiser, (tevens derde-belanghebbende in zaak ROT 21/150), gemachtigden: mr. N. de Smid en [gemachtigde01] , Zaak ROT 21/150 [C.V.01] C.V. en [bedrijf01] B.V. ( [C.V. en B.V.01] ), gevestigd respectievelijk te [vestigingsplaats01] en [vestigingsplaats02] , eiseressen (tevens derde-belanghebbenden in zaak ROT 20/6887), gemachtigden: mr. R.J.G. Bäcker en mr. A.C. Donkervoort, en het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam, verweerder, gemachtigde: mr. E. van Lunteren.

Bij besluit van 28 januari 2020 (het primaire besluit) heeft verweerder aan [eiser01] een tegemoetkoming in de door hem geleden planschade toegekend van € 18.000,- (vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van ontvangst van de aanvraag). Bij afzonderlijke besluiten van 3 december 2020 (de bestreden besluiten) heeft verweerder het bezwaar van zowel [C.V. en B.V.01] als [eiser01] ongegrond verklaard. [C.V. en B.V.01] en [eiser01] hebben tegen de op hen van toepassing zijnde bestreden besluiten beroep ingesteld. Omdat de bestreden besluiten op hetzelfde planschadeverzoek zien heeft de rechtbank aanleiding gezien de onderhavige procedures op de voet van artikel 8:14, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gevoegd te behandelen. Bij brief van 15 maart 2022 heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak Milieu en Ruimtelijke Ordening (StAB) als deskundige benoemd om de rechtbank van advies te dienen. Op 27 september 2022 heeft de StAB advies uitgebracht aan de rechtbank. Vervolgens hebben [C.V. en B.V.01] en verweerder gereageerd op het advies van de StAB. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 januari 2023. De zaken zijn ter zitting gezamenlijk behandeld met de (overige planschade-) zaken met de zaaknummers ROT 20/6888 t/m ROT 20/6898, ROT 21/142 t/m ROT 21/148, ROT 21/151, ROT 21/189, ROT 21/3066 t/m ROT 21/3080, ROT 21/3640 t/m ROT 21/3652, ROT 21/6182 en ROT 22/62. [eiser01] heeft zich laten vertegenwoordigen door zijn gemachtigden. Namens [C.V. en B.V.01] is mr. R.J.G. Bäcker verschenen, bijgestaan door ing. [naam01] en mr. [naam02] (beiden werkzaam voor [bedrijf02] B.V. ( [bedrijf02] )) en vergezeld door mr. R.P.M.G. van der Boorn, mr. R.B. Pol en [naam03] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door mr. A.M.H. Dellaert en mr. A. Hielkema, bijgestaan door ir. [naam04] , mr. drs. [naam05] en mr. [naam06] (alle drie werkzaam bij de Johan van Oldenbarneveltstichting (JvO)). Namens de StAB is bc. [naam07] verschenen, bijgestaan door [naam08] (Voorberg Makelaars te Rotterdam).

1. Het wettelijk kader is opgenomen in een bijlage, die onderdeel uitmaakt van deze uitspraak. Vastgestelde feiten en omstandigheden 2. [eiser01] is eigenaar van het appartement [adres01] te Rotterdam. Hij heeft dit appartement op 15 januari 2009 gekocht. Op 12 januari 2019 heeft [eiser01] bij verweerder een verzoek tot tegemoetkoming in planschade ingediend. Gesteld wordt dat de waardevermindering van het appartement als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan “Gedempte Zalmhaven” (hierna: het bestemmingsplan) op 9 augustus 2017 (peildatum) € 100.000,- bedraagt. 3. Verweerder heeft de aanvraag om tegemoetkoming in planschade voor advisering voorgelegd aan JvO. Op 16 december 2019 heeft JvO een (definitief) advies uitgebracht. Dit advies bestaat uit een algemeen rapport met als bijlage 1 een voor [eiser01] specifiek gedeelte met een taxatierapport van de woning. In het algemene rapport heeft JvO geconcludeerd dat als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan sprake is van een planologisch nadeliger situatie, waarbij de nadelige ruimtelijke effecten de wijziging van het karakter van de omgeving, een beperking van het uitzicht, (beperkte) toename van inkijk en (beperkte) schaduwhinder zijn. Voorts concludeert JvO dat de actieve risicoaanvaarding per zaak beoordeeld dient te worden, omdat daarbij het moment van aankoop bepalend is. Tot slot dient het normaal maatschappelijk risico gesteld te worden op 5% van de oude waarde van de woning. In het specifieke deel is de planvergelijking toegespitst op het appartement van [eiser01] . JvO heeft geconcludeerd dat voor [eiser01] geen sprake is van actieve risicoaanvaarding omdat ten tijde van de aankoop het bestemmingsplan “Het Nieuwe Werk” gold. De waardevermindering is getaxeerd op (€ 740.000,- minus € 685.000,- is) € 55.000,-. Het normaal maatschappelijk risico is € 37.000,- (5% van € 740.000,-). Dit betekent dat een bedrag ter hoogte van (€ 55.000,- minus € 37.000,- is) € 18.000,- als tegemoetkoming in de planschade in aanmerking komt. 3.1. Bij het primaire besluit heeft verweerder conform het advies van JvO besloten. 4. Omdat [C.V. en B.V.01] van mening was dat er geen tegemoetkoming moest worden toegekend en [eiser01] meende dat het toegekende bedrag te laag is vastgesteld hebben beide partijen bij verweerder bezwaar gemaakt. Bij de bestreden besluiten zijn hun bezwaren overeenkomstig het advies van de Algemene Bezwaarschriftencommissie, kamer II (hierna: ABC), van 15 september 2020 ongegrond verklaard. 4.1. De ABC heeft – samengevat – het volgende geadviseerd. De ABC verwijst allereerst naar haar eerdere advies van 28 juni 2019 in soortgelijke zaken. Gelet op de ten behoeve van het bouwplan uitgevoerde studies van Peutz over het windklimaat ziet de ABC geen planologische verslechtering ten aanzien van het aspect windhinder. Volgens Peutz leidt de komst van het Zalmhavencomplex er niet toe dat de classificatie van het huidige windklimaat verandert op de verschillende beoordeelde plekken. De ABC meent dat een redelijk handelend koper bij de vaststelling van de koopprijs van een appartement enig gewicht zal hechten aan het windklimaat, maar is verder van mening dat een marginale verandering in windklimaat, die niet van invloed is op de classificatie van dat klimaat, niet van relevante invloed zal zijn op de koopprijs. Er bestaat voor de ABC onvoldoende grond om niet het deskundig oordeel te volgen van JvO, dat zij in deze en voorgaande procedures heeft gegeven over de eventuele waardevermindering in verband met windaspecten en waarbij zij op basis van het windonderzoek van Peutz heeft geconcludeerd dat wind hier geen factor van betekenis is als het gaat om planschade. De ABC is voorts met JvO van mening dat licht- en geluidsoverlast in algemene zin schadefactoren (kunnen) zijn. De ABC acht het niet aannemelijk dat de intensiteit van de overlast door de planologische wijziging in relevante mate zal toenemen. In het centrum van Rotterdam, zo ook rondom het appartement van [eiser01] , zal altijd enige mate van licht- en geluidsoverlast aanwezig zijn. Het enkele gegeven dat de planologische wijziging een hoger object mogelijk maakt, maakt volgens de ABC niet dat de mogelijke licht- en geluidsoverlast ook navenant groter zullen zijn. Hierbij is in aanmerking genomen dat voor verschillende functies die het oude bestemmingsplan mogelijk maakte gold dat een hoogte van tot 10 en 20 m was toegelaten, terwijl daarbij verder is betrokken dat de woning van [eiser01] was en is gelegen in stedelijk gebied. Evenzo volgt de ABC JvO in de vaststelling dat de eventuele lichthinder niet van invloed zal zijn op de waarde van het appartement van [eiser01] , nu de Rotterdamse binnenstad ook vóór de peildatum ’s avonds al licht (althans: niet duister) was. Tegen deze achtergrond bestaat er naar de opvatting van de ABC onvoldoende grond om niet de deskundige bevindingen te volgen van JvO, die erop neerkomen dat op het vlak van geluid en licht in vergelijking met de voorheen geldende mogelijkheden geen sprake is van zodanig nadeel dat dit leidt tot een waardevermindering van de woning van [eiser01] . De ABC is daarnaast van mening dat de taxateur ir. [naam04] ( [naam04] ) over afdoende expertise beschikt en ziet geen reden hem op grond van zijn specialisme op het gebied van buitengebiedtaxaties te diskwalificeren als taxateur van stedelijk vastgoed. Ook overigens ziet de ABC niet dat sprake is van een zodanige taxatie bij JvO dat in de besluitvorming daar geen gebruik van had mogen worden gemaakt. De waarde van een garage/berging kan naar de bevinding van de taxateur niet worden beïnvloed door de planologische wijziging. Anders dan [eiser01] ziet de ABC geen grond consequenties te verbinden aan het niet meenemen van de garage/berging in de taxatie. De investeringsbeslissing van [eiser01] met betrekking tot zijn appartement dateert van 15 januari 2009. Op dat moment bestond er volgens de ABC nog geen concreet beleidsvoornemen aan de hand waarvan een redelijk denkend en handelend koper van dat appartement rekening moest houden met een ontwikkeling in de nabijheid als vervat in het bestemmingsplan "Gedempte Zalmhaven". Op basis van de tekst in paragraaf 2.1d van het plan “Binnenstad Rotterdam beleidskader voor verdere verdichting en beheer 1993-2000” (verder: Binnenstadsplan) komt - zoals de commissie eerder heeft uiteengezet - in de context aan de afbeelding niet de betekenis toe die [C.V. en B.V.01] daaraan gehecht wil zien. Volgens de ABC kan [eiser01] geen actieve risicoaanvaarding worden tegengeworpen. Ten aanzien van het normaal maatschappelijk risico (nmr) concludeert de ABC dat in dit geval terecht is uitgegaan van een percentage voor het nmr van 5%. De ABC beschouwt de komst van nieuwe hoogbouw zoals het Zalmhavencomplex in een stedelijke omgeving als een normale maatschappelijke ontwikkeling. De ABC meent verder dat verschillende beleidsstukken de komst van het Zalmhavencomplex enigszins voorspelden. Bovendien past de komst van het Zalmhavencomplex in de structuur van de omgeving. Binnen de ruimtelijke structuur van een stedelijke omgeving past de komst van een wooncomplex dat boven de bestaande bebouwing uitsteekt. Kortom: de komst van het Zalmhavencomplex lag in de lijn der verwachtingen. De ABC is niet gebleken van (individuele) omstandigheden die aanleiding geven tot een verlaging dan wel verhoging van het vastgestelde nmr van 5%. Zaak ROT 21/150 [C.V. en B.V.01] 5. De rechtbank beoordeelt in dit geschil allereerst de beroepsgrond(en) van [C.V. en B.V.01] omtrent de voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding). 5.1.

De rechtbank: - verklaart de beroepen gegrond; - vernietigt de bestreden besluiten; - herroept het primaire besluit en bepaalt dat de aanvraag wordt afgewezen; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde besluiten; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 360,-- aan [C.V. en B.V.01] te vergoeden; - draagt verweerder op het betaalde griffierecht van € 178,-- aan [eiser01] te vergoeden. Deze uitspraak is gedaan door mr. J. Fransen, voorzitter, en mr. A.S. Flikweert en mr. F.A. Mulder, leden, in aanwezigheid van mr. A. Vermaat, griffier. De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op 3 mei 2023. griffier voorzitter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Bent u het niet eens met deze uitspraak? Als u het niet eens bent met deze uitspraak en de tussenuitspraak, kunt u een brief sturen naar de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State waarin u uitlegt waarom u het er niet mee eens bent. Dit heet een beroepschrift. U moet dit beroepschrift indienen binnen 6 weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. U ziet deze datum hierboven. Bijlage wettelijk kader Wet ruimtelijke ordening Artikel 6.1 1. Burgemeester en wethouders kennen degene die in de vorm van een inkomensderving of een vermindering van de waarde van een onroerende zaak schade lijdt of zal lijden als gevolg van een in het tweede lid genoemde oorzaak, op aanvraag een tegemoetkoming toe, voor zover de schade redelijkerwijs niet voor rekening van de aanvrager behoort te blijven en voor zover de tegemoetkoming niet voldoende anderszins is verzekerd. 2. Een oorzaak als bedoeld in het eerste lid is: a. een bepaling van een bestemmingsplan, beheersverordening of inpassingsplan, niet zijnde een bepaling als bedoeld in artikel 3.3, artikel 3.6, eerste lid, of artikel 3.38, derde of vierde lid; (...) 3. De aanvraag bevat een motivering, alsmede een onderbouwing van de hoogte van de gevraagde tegemoetkoming. 4. Een aanvraag voor een tegemoetkoming in schade ten gevolge van een oorzaak als bedoeld in het tweede lid, onder a, b, c, e, f of g, moet worden ingediend binnen vijfjaar na het moment waarop die oorzaak onherroepelijk is geworden. (...) Artikel 6.2 1. Binnen het normale maatschappelijke risico vallende schade blijft voor rekening van de aanvrager. 2. In ieder geval blijft voor rekening van de aanvrager: a. van schade in de vorm van een inkomensderving: een gedeelte gelijk aan twee procent van het inkomen onmiddellijk voor het ontstaan van de schade; b. van schade in de vorm van een vermindering van de waarde van een onroerende zaak: een gedeelte gelijk aan twee procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk voor het ontstaan van de schade, tenzij de vermindering het gevolg is: 1°. van de bestemming van de tot de onroerende zaak behorende grond, of 2°. van op de onroerende zaak betrekking hebbende regels als bedoeld in artikel 3.1. Artikel 6.3 Met betrekking tot de voor tegemoetkoming in aanmerking komende schade betrekken burgemeester en wethouders bij hun beslissing op de aanvraag in ieder geval: a. de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak; b. de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. (…) Artikel 6.4a 1. Voor zover schade die op grond van de artikelen 6.1 tot en met 6.3 voor tegemoetkoming in aanmerking zou komen, haar grondslag vindt in een besluit op een verzoek om ten behoeve van de verwezenlijking van een project bepalingen in een bestemmingsplan op te nemen ofte wijzigen dan wel een omgevingsvergunning te verlenen voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, anders dan bedoeld in artikel 6.8 of 6.9, kunnen burgemeester en wethouders met de verzoeker overeenkomen dat die schade geheel of gedeeltelijk voor zijn rekening komt. 2. De verzoeker die een overeenkomst als bedoeld in het eerste lid heeft gesloten, is belanghebbende bij een besluit van burgemeester en wethouders op een aanvraag om tegemoetkoming op grond van artikel 6.1 terzake van de vaststelling van het bestemmingsplan dan wel de verlening van de omgevingsvergunning waarom hij heeft verzocht. (...) Artikel 6.5 Indien burgemeester en wethouders een tegemoetkoming als bedoeld in artikel 6.1 toekennen, vergoeden burgemeester en wethouders daarbij tevens: a. de redelijkerwijs gemaakte kosten van rechtsbijstand en andere deskundige bijstand; b. de wettelijke rente, te rekenen met ingang van de datum van ontvangst van de aanvraag. (...)

[C.V. en B.V.01] stelt zich op het standpunt dat het project op grond van het Binnenstadsplan voor [eiser01] voorzienbaar was en dat de schade, voor zover daarvan sprake zou zijn, ingevolge artikel 6.3, aanhef en onder a, van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) geheel voor zijn rekening dient te blijven. Het Binnenstadsplan is volgens [C.V. en B.V.01] een beleidskader van en voor de gemeente Rotterdam met als doel “een ruimtelijk, functioneel kader te scheppen op basis waarvan toekomstige plannen kunnen worden beoordeeld, c.q. randvoorwaarden te geven voor verdere ontwikkelingen”. Het Binnenstadsplan bepaalt in dat kader onder andere het volgende: “Zowel om stedebouwkundige redenen als om reden van gewenste programmatische sturing is in de Binnenstad en op de Kop van Zuid een zone aangewezen waar min of meer extreme hoogbouw (boven de 100 meter) is toegestaan. [...]. Een ander deel van deze hoogbouwzone, namelijk de Schiedamsedijk, Boompjes en Zalmhaven e.o. is primair bestemd voor woningbouw.” De formulering “Zalmhaven e.o.” duidt er volgens [C.V. en B.V.01] op dat een ruim, niet exact begrensd gebied wordt bedoeld in de nabijheid van de inmiddels gedempte [C.V. en B.V.01] . Kortom: uit deze tekst had een redelijk denkend en handelend koper kunnen afleiden dat de mogelijkheid bestond dat op en rondom de Zalmhaven superhoogbouw (meer dan 100 m) zou kunnen komen. Het project wordt gerealiseerd op en naast de voormalige Zalmhaven. De voornoemde geciteerde tekst heeft dus te gelden als concreet beleidsvoornemen in de zin van voorzienbaarheid van het project, ook al stonden destijds de kans op realisatie en de omvang en details van het project nog niet vast. Dit geldt te meer nu het doel van de nota is om een raamwerk te bieden op basis waarvan specifieke(re) plannen gedetailleerd(er) kunnen worden uitgewerkt. Daarnaast wordt nergens in het Binnenstadsplan duidelijk gemaakt dat de hoogbouwlocaties uit de tekst één op één zijn ingekleurd op het betreffende kaartje. Er wordt namelijk geen koppeling gemaakt tussen de tekst en het kaartje. Nu een koppeling tussen de tekst en de kaart ontbreekt, geldt dat de tekst leidend is. De kaart is slechts bedoeld als indicatieve aanduiding voor een groter gebied en leent zich door de schaal niet voor een precieze harde begrenzing. 5.2. [C.V. en B.V.01] stelt zich verder op het standpunt dat ook het meerjarenprogramma voor de jaren 1993-1996 een concreet beleidsvoornemen bevat. "Zalmhaven” is namelijk opgenomen in zowel een lijst met "zekere projecten” als in een lijst met "studie projecten”. De laatste lijst is bedoeld om de woningproductie op lange termijn zeker te stellen. Hieruit kan worden opgemaakt dat destijds plannen bestonden om een of zelfs meerdere woningbouwprojecten op en/of rondom de gedempte Zalmhaven te realiseren. De redenering in het Aanvullend Rapport 2 (p. 10) van JvO, dat een beschrijving naar een concrete locatie ontbreekt en daarom geen concreet beleidsvoornemen uit de projectenlijst valt af te leiden, is volgens [C.V. en B.V.01] niet goed te begrijpen. Immers, uit de toelichting en beschrijving van het gehele Binnenstadsplan blijkt dat het niet ging om specifieke afgebakende locaties en/of gebieden en dat details van ontwikkelingen in nadere plannen konden worden uitgewerkt. Bovendien is niet vereist dat de omvang en/of details van de planologische ontwikkeling vaststaan. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) heeft eerder geoordeeld dat het niet van belang is of alle locaties zijn aangeduid op de (plan)kaart (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 3 augustus 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2143). Dit maakt dat de opname van Zalmhaven in de projectenlijst een concreet beleidsvoornemen is, waaruit een potentiële koper had kunnen afleiden dat in het plangebied van het project superhoogbouw verwezenlijkt zou kunnen worden. 5.3. [C.V. en B.V.01] stelt dat een redelijk denkend en handelend koper van de woning via verschillende bronnen kennis had kunnen nemen van de hiervoor uiteengezette beleidsvoornemens. De hoogbouwplannen van de gemeente Rotterdam in het algemeen, en het Binnenstadsplan in het bijzonder, zijn openbaar gemaakt. Zo hebben de relevante stukken met betrekking tot het Binnenstadsplan in elk geval ter inzage gelegen, heeft een inspraakprocedure plaatsgevonden en kon een ieder de stedenbouwkundige ontwikkelingen bekijken in het informatiecentrum. Een redelijk denkend en handelend koper heeft dus kunnen begrijpen dat de gemeente Rotterdam het (beleids)voornemen had om in de omgeving van de gedempte Zalmhaven en dus op de locatie van het project (super)hoogbouw te (laten) realiseren. Voorzienbaarheid bestond vanaf het moment dat het concept-Binnenstadsplan gepresenteerd is/ter inzage is gelegd in oktober 1992. Nu [eiser01] zijn woning na die datum heeft gekocht moet de aanvraag voor een tegemoetkoming in de planschade worden afgewezen. 5.4. [C.V. en B.V.01] stelt voorts dat, voor zover niet reeds voorzienbaarheid op basis van het Binnenstadsplan wordt aangenomen, in ieder geval sprake is van voorzienbaarheid als gevolg van het ter inzage leggen op 25 augustus 2000 van het Hoogbouwbeleid 2000-2010, waarin onder andere wordt vermeld (i) dat in het Binnenstadsplan een hoogbouwzone is ingevoerd en dat er in de jaren daarna is gediscussieerd over hoogbouw en superhoogbouw met een hoogte van meer dan 250 m en (ii) hoeveel hoogbouw inmiddels is gerealiseerd. Daarnaast wijst [C.V. en B.V.01] op de datum van 14 mei 2008 omdat op die datum door de burgemeester van Rotterdam het voornemen is gepubliceerd om medewerking te verlenen aan een specifieke vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project. Vervolgens hebben van 16 mei 2008 t/m 26 juni 2008 de stukken ten aanzien van de aangevraagde vrijstelling van het destijds geldende bestemmingsplan voor het project ter inzage gelegen en is op 22 februari 2011 de vrijstelling van het bestemmingsplan voor het project verleend. 5.5. De rechtbank overweegt dat de voorzienbaarheid van een planologische wijziging beoordeeld dient te worden aan de hand van het antwoord op de vraag of ten tijde van de investeringsbeslissing, bijvoorbeeld op het moment van de aankoop van de onroerende zaak, voor een redelijk denkend en handelend koper, aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou veranderen. Daarbij moet rekening worden gehouden met concrete beleidsvoornemens die openbaar zijn gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. Indien de planschade voorzienbaar is, blijft deze voor rekening van de koper, omdat hij in dat geval wordt geacht de mogelijkheid van verwezenlijking van de negatieve ontwikkeling op het moment van de aankoop van de onroerende zaak te hebben aanvaard (zie de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582). De bestuursrechter dient het antwoord op de vraag of de planologische verandering ten tijde van de aankoop van de onroerende zaak voor de aanvrager voorzienbaar was zonder terughoudendheid te toetsen. 5.6. De rechtbank stelt - evenals de StAB in haar advies - vast dat bij de tekst in subparagraaf 2.1 d van het Binnenstadsplan een afbeelding is opgenomen met de tekst “Hoogbouwzone”. Op deze kaart van het centrum van Rotterdam zijn met de kleuren rood en geel zones aangegeven. De kleuren zijn niet nader geduid. Gezien de tekst lijkt de rode kleur te duiden op de hoogbouw die bedoeld is voor kantoren en de gele kleur op de hoogbouw bedoeld voor wonen. Uit latere stukken blijkt echter dat alleen de rode kleur op de hoogbouwzone duidt (zie o.a. het Binnenstadsplan 2000-2010, waar op kaart 1 “Hoogbouwbeleid 1993-2000” de hoogbouwzone is aangeduid). Tussen partijen is niet in geschil dat het plangebied buiten de op de afbeelding aangeduide

hoogbouwzone ligt. Net als de StAB merkt de rechtbank op dat de tekst op zichzelf geen duidelijke afbakening vormt van de genoemde hoogbouwzone. Ter verduidelijking zal een lezer dan afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de afbeelding. Bij gebrek aan een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone kan dan niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen. Uit de rechtspraak blijkt dat de voorgenomen ontwikkeling niet tot in detail behoeft te zijn uitgewerkt, maar meer belang wordt gehecht aan de aanduiding van de locatie. De rechtbank kan [C.V. en B.V.01] volgen in haar standpunt dat het Binnenstadsplan voldoende kenbaar was, maar dat neemt niet weg dat de begrenzing van de zone essentieel is. De passage “Zalmhaven e.o.” in het Binnenstadsplan verschaft onvoldoende duidelijkheid over een mogelijk te verwachten hoogbouwlocatie. Dat er in het Binnenstadsplan feitelijk geen koppeling is gemaakt tussen de tekst en het kaartje neemt niet weg dat een redelijk handelend koper na lezing van de tekst, die geen duidelijke afbakening van de genoemde hoogbouwzone geeft, dan ter verduidelijking zal afgaan op de begrenzing zoals aangegeven op de verbeelding. Nu daarbij van een duidelijke begrenzing van de hoogbouwzone geen sprake is, kan er dus niet worden gesproken over een concreet beleidsvoornemen op grond waarvan kopers konden weten dat de planologische situatie in ongunstige zin kon wijzigen. Dat een redelijk denkend en handelend koper er volgens [C.V. en B.V.01] bij het interpreteren van de afbeelding van uit had moeten gaan dat de met rood aangegeven hoogbouwzones mogelijk kunnen resulteren in een groter of kleiner gebied, dan wel dat rekening moet worden gehouden met een ongunstige wijziging van het desbetreffende gebied, acht de rechtbank in strijd met het uitgangspunt in de rechtspraak dat beslissend is of op het moment van investering de mogelijkheid van de schadeveroorzakende overheidsmaatregel zodanig kenbaar was dat hiermee bij de beslissing tot investering rekening kon worden gehouden. 5.7. De vraag is vervolgens op welk moment er wel sprake is van een concreet beleidsvoornemen. Als hoofdstuk 10 van het Binnenstadsplan is het “Meerjarenprogramma binnenstad” opgenomen, met in paragraaf 10.2 de sectorale projecten. Zowel bij de “zekere projecten” als bij de “studie projecten” is de Zalmhaven genoemd, voor 290, 157 en 80 woningen. Uit navraag bij de gemeente door de StAB bleken dit projecten te zijn buiten het relevante plangebied. In het Binnenstadsplan 2000-2010 is de hoogbouwzone uit de jaren 1993-2000 duidelijk aangegeven. Op kaart 2 is het “Hoogbouwbeleid 2000-2010” inzichtelijk gemaakt. Het plangebied is daarbij gearceerd aangeduid, hetgeen staat voor ”In bestemmingsplannen uit te werken overgangsgebied”. Ten oosten is de hoogbouwzone in rood aangegeven, hetgeen staat voor een maximale hoogte van 150 m. Uit de tekst blijkt dat het hoogbouwbeleid geldt voor gebouwen hoger dan 70 m. Op basis van de tekst zou het plangebied nader onderzocht moeten worden om te bepalen op welke wijze dit kon fungeren als overgangsgebied naar de hoogbouwzone (derhalve vanaf 70 m tot 150 m). Deze nota is bekend gemaakt op 23 augustus 2000. Op 14 mei 2008 heeft de burgemeester van Rotterdam bekend gemaakt dat het college voornemens was vrijstelling te verlenen voor het oorspronkelijke bouwplan van de projectontwikkelaar. Dat bouwplan bestond toen uit een woontoren van 188 m (met een spits tot 213 m) met ten westen een appartementencomplex met hoogten van 31,5 tot 61,5 m en ten oosten een kantoorgebouw van 55 m. Op 22 februari 2011 is de vrijstelling, na aanpassing van het bouwplan, verleend. In de Hoogbouwvisies van 2010 en 2011 is het project expliciet genoemd. In het bestemmingsplan “Scheepvaartkwartier” van juli 2013 is het project niet opgenomen, omdat inmiddels het vrijstellingsbesluit was ingetrokken, aangezien de benodigde stukken niet tijdig waren ingediend. Dit was echter reden voor de Afdeling om bij uitspraak van 3 september 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3276) aan dit deel van het plangebied goedkeuring te onthouden. De Afdeling overwoog dat ten tijde van de vaststelling van het bestemmingsplan ‘Scheepvaartkwartier” sprake was van een voldoende concreet voornemen van [C.V.01] C.V. om ter plaatse hoogbouw te realiseren. Op grond van het voorgaande is de rechtbank met inachtneming van het advies van de StAB van oordeel dat vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor dit bouwplan op 14 mei 2008 voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. Weliswaar was al sinds de bekendmaking van de Hoogbouwvisie 2000-2010 op 23 augustus 2000 bekend dat het plangebied was gelegen in een overgangszone voor de hoogbouwzone, maar dit betrof twee onderzoeksgebieden waar eventueel hoogbouw vanaf 70 m tot 150 m kon komen, met daarnaast een gebied waar daarmee op verschillende manieren rekening kon worden gehouden. Dit is een te vroeg stadium om van voorzienbaarheid in de zin van een concreet beleidsvoornemen te kunnen spreken. In zijn reactie op het advies van de StAB heeft verweerder aangegeven zich, in afwijking van JvO en het bestreden besluit, te kunnen vinden in de stelling, dat vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor dit bouwplan op 14 mei 2008 voorzienbaar was dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon dan wel zou wijzigen. [eiser01] heeft schriftelijk noch mondeling (ter zitting) gereageerd op het advies van de StAB. 5.8. De rechtbank overweegt dat, nu het relevante investeringsmoment van [eiser01] het moment van aankoop op 15 januari 2009 was, [C.V. en B.V.01] gevolgd kan worden in haar stelling dat van volledige voorzienbaarheid ten tijde van de aankoop sprake is. Immers, vanaf de bekendmaking van het voornemen om mee te werken aan de vrijstelling voor het project op 14 mei 2008 was het voorzienbaar dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin kon, dan wel zou wijzigen. Dat betekent dat het aspect van voorzienbaarheid (actieve risicoaanvaarding) eraan in de weg staat dat aan [eiser01] een tegemoetkoming in planschade wordt toegekend. Verweerder heeft dit ten onrechte niet onderkend. 6. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het beroep van [C.V. en B.V.01] gegrond is. De rechtbank zal het ter zake van [C.V. en B.V.01] genomen bestreden besluit vernietigen. De rechtbank ziet aanleiding om zelf in de zaak te voorzien en zal het primaire besluit herroepen en de aanvraag van [eiser01] afwijzen. 7. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [C.V. en B.V.01] het door haar betaalde griffierecht vergoedt. 8. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van 24 samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht (Bpb) en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend. Zaak ROT 20/6887 [eiser01] 9. De rechtbank overweegt dat uit rechtsoverweging 6 van deze uitspraak volgt dat het primaire besluit als gevolg van het beroep van [C.V. en B.V.01] wordt herroepen en dat de aanvraag van [eiser01] om aan hem een tegemoetkoming in planschade toe te kennen wordt afgewezen. De rechtbank komt als gevolg daarvan niet toe aan de bespreking van de beroepsgronden van [eiser01] , gericht tegen de diverse schadefactoren, de taxatie en het nmr. Wel dient ook het aan [eiser01] gerichte bestreden besluit wegens de overwegingen ter zake van de voorzienbaarheid te worden vernietigd. 10. Omdat de rechtbank het beroep gegrond verklaart, bepaalt de rechtbank dat verweerder aan [eiser01] het door hem betaalde griffierecht vergoedt. 11. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding. De reden is dat deze zaak er één is van 28 samenhangende zaken als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht en in een van de andere zaken een proceskostenvergoeding is toegekend.