ECLI:NL:RBGEL:2024:6211

RECHTBANK Gelderland Civiel recht Zittingsplaats Arnhem Zaaknummer: C/05/426286 / HA ZA 23-451 Vonnis van 11 september 2024 in de zaak van 1 [eis in conv/verw in reconv sub 1] , 2. [eis in conv/verw in reconv sub 2], beiden wonende te [woonplaats] , eisende partijen in conventie, verwerende partijen in reconventie, hierna samen te noemen: [eisers in conv/verw in reconv] , advocaat: mr. B. van Treijen, tegen [ged in conv/eis in reconv] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [ged in conv/eis in reconv] , advocaat: mr. A.T. Slofstra.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 28 februari 2024 - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 19 juni 2024. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald.

2.1. [eisers in conv/verw in reconv] heeft in 2023 een makelaar ingeschakeld om zijn woning, gelegen aan [adres woning] in de verkoop te brengen. Het betreft een luxe bungalow met zwembad, gelegen op een voormalig recreatiepark. Op de plaats waar deze bungalow staat, stond eerst een andere (recreatie)woning die in 1958 is gebouwd. Bij de opbouw van de bungalow in 2004 zijn een dan wel twee binnenmuren van de oorspronkelijke recreatiewoning blijven staan. De bij de oorspronkelijke recreatiewoning behorende kelder is eveneens gehandhaafd. 2.2. Voordat de bungalow op Funda te koop zou worden aangeboden, heeft de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] [ged in conv/eis in reconv] in de gelegenheid gesteld om de bungalow (hierna ook: de woning) te bezichtigen. 2.3. De makelaar heeft aan [ged in conv/eis in reconv] een ‘sneak preview’ van de woning verstrekt. Daarbij is onder meer vermeld dat:- het bouwjaar van de woning 2004 is, - de woonoppervlakte 77 m² bedraagt,- en er een gastenverblijf is, - de woning een permanente woonbestemming heeft en is gelegen in een recreatief gebied, en dat het door dit laatste kan zijn dat niet alle hypotheekverstrekkers 100% financieren. 2.4. Nadat [ged in conv/eis in reconv] de woning had bezichtigd heeft zij aan [eisers in conv/verw in reconv] laten weten dat zij de woning wilde kopen voor de vraagprijs van € 499.000,--. 2.5. Op zaterdag10 juni 2023 hebben partijen de koopovereenkomst ondertekend. 2.6. In de koopovereenkomst komen onder meer de volgende bepalingen voor:“(…) artikel 4 Eigendomsoverdracht 4.1. De akte van levering zal gepasseerd worden op 23 augustus 2023 of zoveel eerder of later als partijen tezamen nader overeenkomen (…). (…) artikel 6 Staat van de onroerende zaak/Gebruik (…) 6.3. De onroerende zaak zal bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als: recreatiewoning waar permanente bewoning is toegestaan . (…) 6.11. Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. In afwijking hiervan komen partijen het volgende overeen: Toelichtingsclausule NEN2580 De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruiksoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. (…) artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding 11.1. Indien één van de partijen, na ingebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is of blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiend verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij. 11.2. Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren, onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding, indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. (…) artikel 16 Bedenktijd De koper die een natuurlijke persoon is en niet handelt in de uitoefening van een beroep op bedrijf heeft bedenktijd om deze koopovereenkomst te ontbinden. De bedenktijd duurt drie dagen (…) (…) artikel 22 Ouderdomsclausule NVM Het is koper bekend dat de onroerende zaak meer dan 19 jaar oud is, wat betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteit gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen. In afwijking van artikel 6.3 van deze koopovereenkomst komt het geheel of ten dele ontbreken van één of meer eigenschappen van de onroerende zaak voor normaal gebruik als gevolg van de ouderdom voor rekening en risico van koper. (…).” 2.7. Op maandag 12 juni 2023 heeft op verzoek van [ged in conv/eis in reconv] een taxateur dewoning bekeken. 2.8. De taxateur heeft daarvan op 14 juni 2023 een rapport opgesteld waarin hij de marktwaarde van de woning stelt op € 435.000,--. Achter de vraag: “Wat is het bouwjaar?” staat: “1958”.Achter de vraag: “Zijn er grote verbouwingen of uitbreidingen geweest?” staat:“nee”.Achter de vraag “Wie heeft de gebruiksoppervlakten gemeten?” staat: “Taxateur” Achter de vraag: “Hoe is de gebruiksoppervlakte verdeeld?” staat onder meer: “Wonen 71m²”In het rapport staat dat de gebruiksoppervlakten zijn gemeten volgens de BBMI en dat de taxateur de fundering van de woning niet heeft gekeurd. Tevens vermeldt de taxateur dat het om een recreatiewoning gaat en dat permanente bewoning is toegestaan. 2.9. [ged in conv/eis in reconv] heeft bij brief van haar raadsman van 21 juli 2023 aan [eisers in conv/verw in reconv] laten weten dat indien zij had geweten dat de woning niet dateert van 2004 maar van 1958, de vloeroppervlakte substantieel kleiner zou zijn, de woning is geregistreerd als recreatiewoning en daardoor alleen tegen een hogere rente te financieren is en de woning substantieel minder waard is dan de overeengekomen koopprijs, zij de woning niet had gekocht, althans dat zij de woning niet tegen de overeengekomen prijs had gekocht. [ged in conv/eis in reconv] vernietigt in deze brief de koopovereenkomst op grond van dwaling/bedrog. Voor het geval vernietiging van de koopovereenkomst niet gerechtvaardigd zou zijn, ontbindt [ged in conv/eis in reconv] in deze brief de overeenkomst op grond dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de presentatie van de woning mocht verwachten. 2.10. Na herhaalde sommatie op 1 september 2023 heeft de advocaat van [ged in conv/eis in reconv] op 5 september 2023 aan [eisers in conv/verw in reconv] laten weten dat [ged in conv/eis in reconv] niet zal meewerken aan levering van de woning. 2.11. [eisers in conv/verw in reconv] heeft daarop bij brief van 13 september 2023 de koopovereenkomst ontbonden en -tevergeefs- aanspraak gemaakt op de contractuele boete van € 49.900,--.

in conventie 3.1. [eisers in conv/verw in reconv] vordert - samengevat - veroordeling van [ged in conv/eis in reconv] tot betaling van een bedrag van € 49.900,00 in hoofdsom, vermeerderd met rente en een bedrag van € 1.541,-- aan buitengerechtelijke kosten alsmede de kosten van deze procedure. 3.2. [eisers in conv/verw in reconv] legt aan zijn vordering -tegen de achtergrond van de vaststaande feiten- de volgende stellingen ten grondslag. [ged in conv/eis in reconv] is na ingebrekestelling nalatig gebleven om mee te werken aan de eigendomsoverdracht van de woning. De koopovereenkomst is daarom door [eisers in conv/verw in reconv] rechtsgeldig ontbonden. [ged in conv/eis in reconv] moet dus de contractuele boete betalen. [eisers in conv/verw in reconv] heeft buitengerechtelijke kosten gemaakt om [ged in conv/eis in reconv] te bewegen tot afname van de woning dan wel tot betaling van de boete. Deze kosten bedragen € 1.541,-- 3.3. [ged in conv/eis in reconv] voert het volgende verweer.Indien zij had geweten dat:- de woning niet dateert van 2004 maar van 1958- het gebruiksoppervlak/woonoppervlak substantieel kleiner zou zijn- de woning is geregistreerd als recreatiewoning waarin permanente bewoning is toegestaan, waardoor de woning alleen tegen een hogere rente te financieren is, en- de woning zeker € 65.000,-- minder waard moet worden geacht, zou zij de woning niet, althans hooguit voor een substantieel lager bedrag, hebben gekocht. Zij heeft gedwaald ten aanzien van essentiële eigenschappen van de woning.[eisers in conv/verw in reconv] heeft zijn mededelingsplicht geschonden. Voor zover [eisers in conv/verw in reconv] bewust verkeerde inlichtingen heeft verstrekt (onder meer) ten aanzien van de fundering, bepaalde muren en de bestemming van de woning, is tevens sprake van bedrog. [eisers in conv/verw in reconv] kan de woning blijvend niet leveren met alle door hem gepresenteerde eigenschappen en verkeert daardoor van rechtswege in verzuim. Zij heeft de koopovereenkomst dus met recht vernietigd, dan wel ontbonden en is daarom geen boete verschuldigd. Subsidiair voert [ged in conv/eis in reconv] aan dat [eisers in conv/verw in reconv] niet dan wel nauwelijks schade heeft geleden nu hij de woning circa anderhalve maand na de oorspronkelijke datum van overdracht heeft verkocht. De boete moet dan ook worden gematigd tot nihil, althans een symbolisch bedrag van € 50,--.Zij is geen buitengerechtelijke kosten verschuldigd omdat zij de overeenkomst al eerder had vernietigd dan wel ontbonden. De buitengerechtelijke kosten zijn niet nader onderbouwd.Zij verzoekt subsidiair de kosten en rente te matigen naar een symbolisch bedrag. 3.4. [ged in conv/eis in reconv] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eisers in conv/verw in reconv] , dan wel tot afwijzing/sterke matiging van de vorderingen van [eisers in conv/verw in reconv] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eisers in conv/verw in reconv] in de kosten van deze procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente, alsmede in de nakosten. 3.5. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. in reconventie 3.6. [ged in conv/eis in reconv] vordert - samengevat - dat de rechtbank, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:a. voor recht verklaart dat de overeenkomst tussen partijen is vernietigd, althans is ontbonden, b. voor recht verklaart dat [eisers in conv/verw in reconv] onrechtmatig jegens [ged in conv/eis in reconv] heeft gehandeld doordat hij de mededelingsplicht heeft geschonden, c. [eisers in conv/verw in reconv] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 8.110,65, d. [eisers in conv/verw in reconv] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van deze procedure alsmede in de nakosten. 3.7. Het verweer in conventie vormt tevens de grondslag van de reconventionele vorderingen van [ged in conv/eis in reconv] .Daarnaast voert zij het volgende aan. Zij heeft onnodig veel kosten moeten maken door toedoen van [eisers in conv/verw in reconv] en/of zijn makelaar, omdat die van meet af aan onjuiste informatie hebben verstrekt over essentiële kenmerken/eigenschappen van de woning. Zij had zich deze kosten kunnen besparen indien zij vooraf over de juiste informatie zou hebben beschikt. De kosten bedragen in totaal € 8.110,65. [eisers in conv/verw in reconv] is voor deze kosten aansprakelijk. 3.8. [eisers in conv/verw in reconv] voert -kort gezegd- onder meer het volgende verweer. Hij heeft zijn mededelingsplicht niet geschonden. [ged in conv/eis in reconv] heeft niet aan haar onderzoeksplicht voldaan. Hij heeft geen onjuiste informatie met betrekking tot de woning aan [ged in conv/eis in reconv] verstrekt. De woning beschikt over de eigenschappen die [ged in conv/eis in reconv] mocht verwachten. [ged in conv/eis in reconv] heeft ten onrechte de buitengerechtelijke vernietiging / ontbinding van de overeenkomst ingeroepen. De schadeposten die [ged in conv/eis in reconv] opvoert staan niet in causaal verband met de gestelde dwaling/tekortkoming en zijn niet voldoende onderbouwd. 3.9. [eisers in conv/verw in reconv] concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [ged in conv/eis in reconv] , met veroordeling van [ged in conv/eis in reconv] in de kosten van deze procedure. 3.10. Op de overige stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in conventie 4.1. [eisers in conv/verw in reconv] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [ged in conv/eis in reconv] de in de koopovereenkomst afgesproken boete moet betalen, omdat [eis in conv/verw in reconv sub 1] die overeenkomst wegens een tekortkoming in de nakoming door [ged in conv/eis in reconv] mocht ontbinden en heeft ontbonden. Het meest verstrekkende verweer van [ged in conv/eis in reconv] houdt in dat zij de koopovereenkomst niet (meer) hoefde na te komen, omdat zij die bij brief van 21 juli 2023 heeft vernietigd, subsidiair heeft ontbonden. Daarom zal de rechtbank eerst beoordelen of [ged in conv/eis in reconv] daar een deugdelijke grond voor had. Immers, indien de overeenkomst met recht is vernietigd, wordt de overeenkomst geacht van meet af aan niet te hebben bestaan. Indien de overeenkomst met recht is ontbonden, zijn beide partijen bevrijd van de op hen rustende verbintenissen. In beide gevallen is de ontbinding van de koopovereenkomst door [eisers in conv/verw in reconv] bij brief van 13 september 2023 niet meer van belang en zou daarmee de grondslag aan de vordering van [eisers in conv/verw in reconv] komen te ontvallen. buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van dwaling/bedrog? 4.2. Artikel 6:228 BW luidt -voor zover van belang- als volgt:1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar: a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten; b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten. Voor vernietiging van een overeenkomst wegens bedrog is vereist dat iemand een ander tot het verrichten van een bepaalde rechtshandeling beweegt door enige opzettelijk daartoe gedane onjuiste mededeling, door het opzettelijk daartoe verzwijgen van enig feit dat de verzwijger verplicht was mee te delen, of door een andere kunstgreep. Aanprijzingen in algemene bewoordingen, ook al zijn ze onwaar, leveren op zichzelf geen bedrog op (artikel 3:44 lid 3 BW). 4.3. Ter zitting is komen vast te staan dat [ged in conv/eis in reconv] de door [eisers in conv/verw in reconv] als productie 1 overgelegde verkoopbrochure niet heeft gezien voordat zij de koopovereenkomst met [eisers in conv/verw in reconv] sloot. De beslissing van [ged in conv/eis in reconv] om tot koop van de woning over te gaan is dan ook niet gebaseerd op de in de verkoopbrochure verstrekte informatie. [ged in conv/eis in reconv] heeft haar beslissing om tot koop over te gaan volgens haar stellingen mede gebaseerd op de informatie die stond vermeld in de als productie 2 door [ged in conv/eis in reconv] overgelegde ‘sneak preview’, die was opgesteld door de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] 4.4. [ged in conv/eis in reconv] stelt op meerdere punten, die hierna zullen worden besproken, te hebben gedwaald. ouderdom van de woning 4.5. [ged in conv/eis in reconv] stelt dat tegen haar is gezegd dat de woning volledig opnieuw is opgebouwd, maar dat dat niet zo blijkt te zijn omdat de fundering en twee binnenmuren die zijn blijven staan ouder zijn. Naar de mening van [ged in conv/eis in reconv] is er geen sprake van een volledig in 2004 gebouwde of herbouwde woning, maar van een grondig verbouwde woning waarvan de fundering en een tweetal muren dateren uit 1958, zodat de woning als bouwjaar 1958 heeft. 4.6. Ter zitting is als onweersproken komen vast te staan dat de oorspronkelijke woning een oppervlakte had van 40m². Na de bouwwerkzaamheden in 2004 had de woning een (aanzienlijk grotere) oppervlakte van 70 m². [eisers in conv/verw in reconv] heeft ter zitting niet kunnen aangeven of de oude fundering in 2004 helemaal is gesloopt dan wel of de nieuwe funderering vast zit aan de oorspronkelijke fundering.De door [ged in conv/eis in reconv] ingeschakelde taxateur heeft geen onderzoek gedaan naar de fundering. Dit komt voor rekening en risico van [ged in conv/eis in reconv] . De rechtbank kan dan ook niet tot het oordeel komen dat de woning over een oppervlakte van 40m² rust op een fundering uit 1958. 4.7. Met het feit dat een of twee binnenmuren van de bungalow dateren uit 1958 (waarbij de fundering onder die muur/muren ook uit 1958 stamt), is nog niet gezegd dat de woning die [ged in conv/eis in reconv] heeft gekocht een oude woning uit 1958 is en dat door vermelding van het bouwjaar 2004 in de ‘sneak preview’ van de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] alsmede de inhoud van de overige door [eisers in conv/verw in reconv] in het energielabel en de vragenlijst verstrekte informatie met betrekking tot het bouwjaar van de woning (waarnaar [ged in conv/eis in reconv] in haar conclusie van 17 januari 2024 onder randnummer 36 verwijst) aan [ged in conv/eis in reconv] een onjuiste voorstelling van zaken is gegeven. De oorspronkelijke woning uit 1958 is immers nagenoeg volledig gesloopt en daar is in 2004 - zo blijkt ook uit de overgelegde foto’s- een moderne bungalow voor in de plaats gekomen. De woning is -zoals [eisers in conv/verw in reconv] onweersproken heeft aangevoerd- voorzien van moderne isolatie, vloerverwarming, warmtepomp, zonnepanelen, zwembad en airco. Daarmee voldoet de woning niet aan het beeld van een woning uit 1958. 4.8. [eisers in conv/verw in reconv] behoefde dan ook niet te begrijpen dat het voor [ged in conv/eis in reconv] van beslissende betekenis was om te weten of er nog binnenmuren van de oorspronkelijke woning aanwezig waren in de bungalow. Van schending van de mededelingsplicht is dan ook naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. 4.9. Om die reden is niet van belang of [eisers in conv/verw in reconv] gevolgd kan worden in zijn stelling dat hij aan [ged in conv/eis in reconv] zowel voor als tijdens het ondertekenen van de koopovereenkomst tevens heeft medegedeeld dat er van de oorspronkelijke woning twee binnenmuren waren blijven staan of dat [eisers in conv/verw in reconv] haar eerst nadat de handtekeningen onder de koopovereenkomst waren gezet van dit feit op de hoogte heeft gesteld, zoals [ged in conv/eis in reconv] stelt. 4.10. De rechtbank gaat dan ook voorbij aan de stelling van [ged in conv/eis in reconv] dat indien zij had geweten dat het om een grondig verbouwde woning uit 1958 ging, zij zeker eerst een bouwkundige keuring zou hebben laten verrichten. waarde van de woning 4.11. [ged in conv/eis in reconv] stelt voorts dat het om een woning van 1958 gaat, dat de woning een kleinere woonoppervlakte (71m²) heeft dan wordt vermeld in de informatie die zij van de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] had gekregen (waarover hierna meer) en dat de bestemming van de woning anders is dan gepresenteerd. De woning is daarom volgens haar taxateur € 65.000,-- minder waard dan het bedrag waarvoor zij de woning van [eisers in conv/verw in reconv] heeft gekocht. 4.12. De rechtbank gaat hier niet in mee. Nadat [ged in conv/eis in reconv] te kennen had gegeven dat zij de woning niet zou afnemen, heeft [eisers in conv/verw in reconv] niet lang daarna de woning weer in de verkoop gedaan, waarbij hij voor de zekerheid in de verkoopinformatie als bouwjaar van de woning 1958 heeft laten opnemen alsmede een woonoppervlakte van 71m².

De rechtbank in conventie 5.1. veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] om aan [eisers in conv/verw in reconv] te betalen een bedrag van € 20.975,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over een bedrag van € 20.000,00 met ingang van 9 oktober 2023 tot de dag van volledige betaling, 5.2. veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] in de proceskosten van € 3.142,49, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in reconventie 5.3. wijst de vorderingen van [ged in conv/eis in reconv] af, 5.4. veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] in de proceskosten van € 660,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, in conventie en in reconventie 5.5. veroordeelt [ged in conv/eis in reconv] tot betaling van € 92,00 plus de kosten van betekening als [ged in conv/eis in reconv] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 5.6. verklaart dit vonnis wat betreft de onder 5.1., 5.2., 5.4. en 5.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad, in conventie andermaal 5.7. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. E. Boerwinkel en in het openbaar uitgesproken op 11 september 2024.

Ondanks dat heeft [eisers in conv/verw in reconv] de woning op 21 oktober 2023 voor het zelfde bedrag verkocht waarvoor hij de woning aan [ged in conv/eis in reconv] had verkocht. Dit betekent dat op zijn minst aannemelijk is dat [ged in conv/eis in reconv] de woning van [eisers in conv/verw in reconv] voor een marktconforme prijs heeft gekocht en de taxateur van [ged in conv/eis in reconv] de woning voor een te laag bedrag heeft gewaardeerd. Feiten waaruit blijkt dat de, voor de tweede maal gerealiseerde, verkoopprijs niet de waarde van de woning vertegenwoordigt (anders dan het taxatierapportvan de taxateur van [ged in conv/eis in reconv] , dat daartoe niet volstaat) zijn door [ged in conv/eis in reconv] niet gesteld. Onder deze omstandigheden heeft [ged in conv/eis in reconv] dus niet gedwaald over de waarde van de door haar gekochte woning, nog daargelaten of aan de overige voorwaarden voor een succesvol beroep op dwaling is voldaan. op de woning rust geen permanente woonbestemming 4.13. [ged in conv/eis in reconv] stelt in haar conclusie van 17 januari 2024 dat vrij snel na het ondertekenen van de koopovereenkomst bleek dat de woning een recreatiewoning was met een permanente woonfunctie en niet, zoals de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] had aangegeven, een recreatiewoning met een permanente woonbestemming. Hierdoor kon zij haar bestaande hypotheek met een lage rente van 1,2% niet meenemen en moest zij een nieuwe hypotheek afsluiten met een significant hogere rente van 4,2%, wat leidde tot een lastenverhoging van € 200,-- per maand. 4.14. [ged in conv/eis in reconv] heeft ter zitting echter verklaard dat zij voor het sluiten van de koopovereenkomst wist dat de woning (anders dan was vermeld in de door de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] verstrekte informatie) geen permanente woonbestemming had. [ged in conv/eis in reconv] wist dat zij een recreatiewoning kocht. 4.15. [ged in conv/eis in reconv] stelt in haar conclusie van 17 januari 2024 dat, ofschoon de hogere hypotheeklast een forse tegenvaller was, zij de woning in beginsel toch nog wenste te kopen. Ter zitting heeft [ged in conv/eis in reconv] dit standpunt herhaald. Dit betekent dat er in zoverre geen sprake is van een overeenkomst die bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten. Dit staat aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg. 4.16. De rechtbank merkt ten overvloede op dat de waarschuwing in de ‘sneak preview’ dat niet alle hypotheekverstrekkers 100% financieren omdat het om een recreatiewoning ging, voor [ged in conv/eis in reconv] aanleiding had moeten zijn om voor het sluiten van de koopovereenkomst onderzoek te verrichten naar de financieringsmogelijkheden en de daarbij behorende rentetarieven. Door dat niet te doen staat dit aan een geslaagd beroep op dwaling in de weg. woonoppervlakte 4.17. In de ‘sneak preview’ van de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] staat dat de woonoppervlakte 77 m² bedraagt. De door [ged in conv/eis in reconv] ingeschakelde taxateur vermeldt in zijn rapport een woonoppervlakte van 71 m². [ged in conv/eis in reconv] verbindt daaraan de conclusie dat zij ten aanzien van de woonoppervlakte heeft gedwaald. 4.18. Vast staat dat [ged in conv/eis in reconv] niet aanwezig is geweest bij de opname van de woning door haar taxateur. In het rapport van de taxateur staat vermeld dat gebruiksoppervlakten zijn gemeten volgens de BBMI. [eisers in conv/verw in reconv] stelt ter zitting -onweersproken- dat de taxateur van [ged in conv/eis in reconv] de woonoppervlakte bij zijn opname van de woning niet heeft nagemeten. Ter zitting is onopgehelderd gebleven waarop de vermelding in het rapport van de taxateur van [ged in conv/eis in reconv] dat de woonoppervlakte 71m² bedraagt is gebaseerd. [eisers in conv/verw in reconv] heeft in dit verband bovendien onweersproken aangevoerd dat de meetmethode BBMI afwijkt van de in de koopovereenkomst vermelde meetmethode NEN 2580 en dat interpretatieverschillen de oorzaak kunnen zijn van afwijkende woonoppervlakten. Onder deze omstandigheden kan de rechtbank er niet van uitgaan dat de door de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] opgegeven woonoppervlakte van 77m² niet juist is en dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken. Opmerking verdient nog dat [eisers in conv/verw in reconv] stelt dat hij de bungalow destijds met de opgave van een woonoppervlakte van 77m² heeft gekocht en dat zijn makelaar die meters zonder eigen controle heeft doorgezet. [ged in conv/eis in reconv] bestrijdt dit niet. Tot slot volgt uit het bepaalde in artikel 6.11 van de koopovereenkomst dat er slechts sprake is van een indicatie van de gebruiksoppervlakte, waaraan verder geen rechten kunnen worden ontleend. [ged in conv/eis in reconv] stelt weliswaar dat het verschil in woonoppervlakte niet valt onder artikel 6.11 van de koopovereenkomst, maar licht dit verder niet toe, zodat de rechtbank aan die stelling voorbij gaat. [ged in conv/eis in reconv] betwist overigens niet de stelling van [eisers in conv/verw in reconv] dat zij bij de bezichtiging van de bungalow de woonoppervlakte kennelijk voldoende vond. 4.19. Op grond van het vorenstaande verwerpt de rechtbank het beroep op dwaling.Dit betekent dat de op die grond gebaseerd buitengerechtelijke vernietiging van de koopovereenkomst door [ged in conv/eis in reconv] rechtens geen effect heeft. 4.20. Nu bovendien niet is komen vast te staan dat [eisers in conv/verw in reconv] bewust onjuiste informatie met betrekking tot de woning aan [ged in conv/eis in reconv] heeft verstrekt, opzettelijk een feit heeft verzwegen dat hij verplicht was aan [ged in conv/eis in reconv] mee te delen met het oogmerk om haar tot het sluiten van de koopovereenkomst te doen sluiten, of daartoe een andere “kunstgreep” heeft verricht, verwerpt de rechtbank het beroep van [ged in conv/eis in reconv] op bedrog, zodat ook daarin geen deugdelijke grondslag is gelegen om de koopovereenkomst te vernietigen. de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst wegens niet nakoming 4.21. [ged in conv/eis in reconv] heeft de koopovereenkomst ontbonden voordat de overeengekomen termijn waarop [eisers in conv/verw in reconv] de woning in eigendom aan haar zou moeten overdragen was verstreken. 4.22. Op grond van artikel 6:80 lid 1 sub a BW treden de gevolgen van niet-nakoming reeds in voordat de vordering opeisbaar is indien vast staat dat nakoming zonder tekortkoming onmogelijk zal zijn. Tot de gevolgen van niet-nakoming behoort ook de mogelijkheid tot ontbinding van de overeenkomst. 4.23. [ged in conv/eis in reconv] baseert de buitengerechtelijke ontbinding van de overeenkomst in feite op dezelfde gronden als die zij aan haar buitengerechtelijke vernietiging van de overeenkomst ten grondslag heeft gelegd. [ged in conv/eis in reconv] stelt immers in haar brief van 24 juli 2023 dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de presentatie van de woning mocht verwachten. [ged in conv/eis in reconv] verbindt daaraan de conclusie dat [eisers in conv/verw in reconv] de woning blijvend niet kan leveren met al de door hem gepresenteerde eigenschappen. 4.24. Artikel 7:17 lid 1 BW bepaalt dat de afgeleverde zaak aan de overeenkomst moet beantwoorden.

Een zaak beantwoordt niet aan de overeenkomst indien zij, mede gelet op de aarde van de zaak en de mededelingen die de verkoper over de zaak heeft gedaan, niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de overeenkomst mocht verwachten. De koper mag verwachten dat de zaak de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen, alsmede de eigenschappen die nodig zijn voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien, aldus het tweede lid van dit artikel.Een andere zaak dan is overeengekomen of een zaak van een andere soort, beantwoordt evenmin aan de overeenkomst. Hetzelfde geldt indien het afgeleverde in getal, maat of gewicht van het overeengekomene afwijkt, aldus het derde lid van dit wetsartikel. 4.25. Naar het oordeel van de rechtbank betekent het enkele feit dat de in 2004 opnieuw opgebouwde woning een of twee binnenmuren bevat die in 1958 zijn aangebracht niet dat er sprake is van een andere woning dan de woning die [ged in conv/eis in reconv] heeft gekocht. 4.26. De door [ged in conv/eis in reconv] -overigens ten onrechte- opgeworpen stelling dat zij teveel voor de woning heeft betaald, levert geen non-conformiteit op. De eigenschappen die de woning moet bezitten betreffen immers de eigenschappen die voor een normaal gebruik van de woning nodig zijn en de hoogte van de kooprijs valt daar niet onder. 4.27. Het feit dat de woning geen permanente woonbestemming heeft, staat in dit geval niet in de weg aan een normaal gebruik van de woning. Onweersproken is immers dat door de gemeente permanente bewoning van de woning is toegestaan. Het mag zo zijn dat [ged in conv/eis in reconv] vanwege het feit dat het gaat om een recreatiewoning zonder permanente woonbestemming met hogere hypotheeklasten is geconfronteerd, maar nu de hypotheeklasten niet aan normaal gebruik van de woning in de weg staan, levert dat evenmin non-conformiteit van de woning op. Dit nog daargelaten dat [ged in conv/eis in reconv] al voordat zij de woning kocht wist dat op de woning geen permanente woonbestemming rustte en [ged in conv/eis in reconv] zich er om die reden al niet op kan beroepen dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Dit laatste volgt uit artikel 7:17 lid 5 BW. 4.28. Tot slot is in deze procedure niet komen vast te staan dat de door [eisers in conv/verw in reconv] aan [ged in conv/eis in reconv] opgegeven woonoppervlakte niet juist is. [eisers in conv/verw in reconv] heeft ter zitting weliswaar aangevoerd dat hij in de verkoopbrochure die is opgesteld nadat [ged in conv/eis in reconv] was afgehaakt een woonoppervlakte van 71 m² heeft laten opnemen, maar nu [eisers in conv/verw in reconv] onweersproken heeft aangevoerd dat daaraan geen meting ten grondslag heeft gelegen en hij de woonoppervlakte van 71 m² enkel naar aanleiding van het geschil met [ged in conv/eis in reconv] heeft laten opnemen om “geen gezeur ” te krijgen van een nieuwe koper, komt aan de vermelding van deze woonoppervlakte niet de betekenis toe die [ged in conv/eis in reconv] daaraan wenst te geven, te weten dat de eerdere opgave van de woonoppervlakte onjuist was. Dit betekent dat ook in zoverre niet gezegd kan worden dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. 4.29. [ged in conv/eis in reconv] heeft nog aangevoerd dat de bungalow helemaal geen B&B potenties had, zoals de makelaar van [eisers in conv/verw in reconv] haar had voorgespiegeld en dat het haar dus niet was toegestaan om het separate gastenverblijf te verhuren. 4.30. In de koopovereenkomst wordt niets vermeld over het gastenverblijf en het door [ged in conv/eis in reconv] beoogde gebruik daarvan. In deze is dan ook geen sprake van een eigenschap die nodig is voor een bijzonder gebruik dat bij de overeenkomst is voorzien. Voor zover [ged in conv/eis in reconv] de afwezigheid van verhuurmogelijkheden van het gastenverblijf ten grondslag heeft willen leggen aan haar stelling dat de woning niet de eigenschappen bezit die zij op grond van de overeenkomst mocht verwachten, gaat die stelling dus niet op. 4.31. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen oordeelt de rechtbank dat de buitengerechtelijke ontbinding van de koopovereenkomst door [ged in conv/eis in reconv] evenmin rechtsgeldig is. 4.32. Dit alles betekent dat de koopovereenkomst nog van kracht was op het moment dat [eisers in conv/verw in reconv] deze buitengerechtelijk ontbond en dat [ged in conv/eis in reconv] geen deugdelijke grond had om niet mee te werken aan eigendomsoverdracht van de woning. Na ingebrekestelling heeft [ged in conv/eis in reconv] aan [eisers in conv/verw in reconv] medegedeeld dat zij de woning niet zou afnemen, waardoor [ged in conv/eis in reconv] in verzuim is geraakt. Dit betekent dat [eisers in conv/verw in reconv] gerechtigd was om de koopovereenkomst te ontbinden en hij jegens [ged in conv/eis in reconv] in beginsel aanspraak kan maken op de in artikel 11.2 van de koopovereenkomst vastlegde boete. matiging van de boete 4.33. [ged in conv/eis in reconv] verzoekt om de boete te matigen tot nihil, althans te matigen tot een symbolisch bedrag van € 50,--. Zij stelt dat [eisers in conv/verw in reconv] geen schade heeft geleden doordat hij de woning heeft kunnen verkopen voor dezelfde prijs als hij met haar was overeengekomen. 4.34. De rechtbank stelt bij de beoordeling van dit verzoek van [ged in conv/eis in reconv] het volgende voorop.In artikel 11 lid 2 van de koopovereenkomst is sprake van een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW, dat wil zeggen een beding waarbij is bepaald dat de schuldenaar, indien hij in de nakoming van zijn verbintenis tekort schiet, gehouden is een geldsom of een andere prestatie te voldoen, ongeacht of zulks strekt tot vergoeding van schade of enkel tot aansporing om tot nakoming over te gaan. 4.35. Artikel 6:94 lid 1 BW bepaalt dat de rechter op verlangen van de schuldenaar de bedongen kan boete matigen, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 27 april 2007 (ECLI:NL:HR:2007:AZ6638) overwogen dat de rechter pas van zijn bevoegdheid tot matiging gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, waarbij niet alleen zal moeten worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen. In zijn arrest van 13 juli 2012 (ECLI:NL:HR:2012:BW4986) heeft de Hoge Raad daaraan toegevoegd dat de omstandigheden van het geval uiteindelijk beslissend zijn en niets de rechter verhindert om in dat verband gewicht toe te kennen aan de hoedanigheid van partijen. 4.36. [eisers in conv/verw in reconv] bestrijdt niet dat hij de woning in oktober 2023 aan een derde heeft kunnen verkopen tegen dezelfde prijs die hij met [ged in conv/eis in reconv] is overeengekomen. In zoverre heeft [eisers in conv/verw in reconv] dan ook geen schade geleden. 4.37. [eisers in conv/verw in reconv] stelt dat hij de woning aan [ged in conv/eis in reconv] heeft verkocht om met de daardoor te realiseren overwaarde zijn dochter te helpen bij de aankoop van een woning in Utrecht. Zijn dochter had in augustus 2023 (de maand waarin de bungalow aan [ged in conv/eis in reconv] zou worden geleverd) 2 woningen in Utrecht op het oog, beide met een vraagprijs van € 300.000,--. Het betreft de woning gelegen aan de [adres 1] alsmede de woning gelegen aan de [adres 2] .

Zijn dochter kon een hypotheek krijgen van€ 230.000,--.Indien de levering aan [ged in conv/eis in reconv] was doorgegaan had hij € 70.000,-- moeten bijdragen aan de aanschaf van een van de woningen die zijn dochter op het oog had. Na de geslaagde verkoop van de bungalow aan een derde, heeft zijn dochter een andere woning kunnen kopen voor een bedrag van € 335.000,--. Hij heeft daardoor € 35.000,-- meer moeten bijdragen in de aankoop van de woning van zijn dochter dan het geval zou zijn geweest indien [ged in conv/eis in reconv] de woning had afgenomen, aldus [eisers in conv/verw in reconv] 4.38. [ged in conv/eis in reconv] heeft eigendomsinformatie met betrekking tot de door [eisers in conv/verw in reconv] vermelde woningen in het geding gebracht. Hieruit blijkt dat de woning gelegen aan de [adres 1] te Utrecht in 2023 is verkocht voor een bedrag van € 325.000,-- en de woning gelegen aan de [adres 2] te Utrecht in 2023 is verkocht voor een bedrag van € 332.000,--. Dit is door [eisers in conv/verw in reconv] niet betwist.Niet aannemelijk is dat de dochter van [eisers in conv/verw in reconv] indien [ged in conv/eis in reconv] de woning wel in augustus 2023 zou hebben afgenomen er wel in zou zijn geslaagd om een van beide woningen zoals hier vermeld voor een bedrag van € 300.000,-- te kopen. Immers, tussen partijen is niet in geschil dat de woningmarkt in Utrecht in 2023 was verhit en dat aspirant kopers toen veelal (in aanzienlijke mate) boven de vraagprijs moesten bieden om voor de woning in aanmerking te komen. Dit betekent dat [eisers in conv/verw in reconv] in het geval dat zijn dochter met succes een van beide woningen zou hebben kunnen kopen, hij aanzienlijk meer dan een bedrag van € 70.000,-- zou moeten hebben bijdragen in de aankoop van de woning. Bij deze stand van zaken is de stelling van [eisers in conv/verw in reconv] dat hij, zonder te tekortkoming in de nakoming van de overeenkomst door [ged in conv/eis in reconv] en de ontbinding, € 35.000,00 minder had hoeven bijdragen aan de koopsom van de nieuwe woning van zijn dochter, onvoldoende onderbouwd. Dit nog daargelaten of een eventuele hogere bijdrage in de koopsom van de woning van de dochter als eigen schade van [eisers in conv/verw in reconv] kan worden beschouwd, hetgeen door [ged in conv/eis in reconv] eveneens is betwist. Bij de beoordeling wordt met dit deel van de gestelde schade van [eisers in conv/verw in reconv] daarom geen rekening gehouden. 4.39. [eisers in conv/verw in reconv] heeft ten aanzien van zijn schade verder nog gesteld dat hij als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst met [ged in conv/eis in reconv] extra kosten heeft gehad in de vorm van extra (dubbele) hypotheeklasten ad totaal € 1.839,00, WOZ-belasting ad € 336,00, verzekeringskosten ad € 125,60 en autokosten van totaal € 1.100,00 in verband met de noodzaak om vanuit zijn nieuwe woonplaats Utrecht 3x per week naar de woning te reizen voor onderhoud en netjes houden van tuin en zwembad met het oog op nieuwe bezichtigingen. Deze schadeposten zijn door [ged in conv/eis in reconv] niet (onderbouwd) betwist. Er moet bij de beoordeling van het verzoek tot matiging van de boete dus van worden uitgegaan dat [eisers in conv/verw in reconv] wel enige, zij het relatief beperkte, (financiële) schade heeft geleden. 4.40. De rechtbank kan zich, gelet op de waardering van de woning door haar taxateur, voorstellen dat [ged in conv/eis in reconv] in de veronderstelling verkeerde dat zij de woning voor € 65.000,-- “teveel” had gekocht. De rechtbank kan zich -in tegenstelling tot hetgeen [ged in conv/eis in reconv] ook ter zitting heeft aangevoerd- niet aan de indruk onttrekken dat dit de belangrijkste reden is geweest waarom [ged in conv/eis in reconv] is afgehaakt. Onbestreden is immers gebleven dat [ged in conv/eis in reconv] aan [eisers in conv/verw in reconv] heeft laten weten dat zij de woning wel zou willen afnemen, maar dan wel tegen een lagere prijs dan de prijs die zij met [eisers in conv/verw in reconv] was overeengekomen. De onjuist gebleken veronderstelling over de waarde van de woning is echter veroorzaakt door de eigen taxateur van [ged in conv/eis in reconv] . Dit komt dan ook voor haar rekening en risico. 4.41. De rechtbank is, al het voorgaande tegen elkaar afwegend, van oordeel dat de ongematigde toewijzing van de boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, zodat er een grond is voor matiging daarvan. Echter, gelet op de aannemelijkheid van schade bij [eisers in conv/verw in reconv] en alle onzekerheid, vertraging en kosten (waaronder kosten van rechtsbijstand) die de toerekenbare tekortkoming van [ged in conv/eis in reconv] bij [eisers in conv/verw in reconv] heeft veroorzaakt, dient de boete niettemin voor een substantieel deel in stand te blijven. De rechtbank zal de boete daarom matigen tot een bedrag van € 20.000,--. De wettelijke rente over de hoofdsom zal worden toegewezen als gevorderd. 4.42. Omdat het boetebeding niet alleen strekt tot schadevergoeding maar ook tot een aansporing om tot nakoming van de overeenkomst over te gaan, gaat de rechtbank niet mee in het verzoek van [ged in conv/eis in reconv] om de boete matigen tot nihil danwel een bedrag van € 50,--. 4.43. [eisers in conv/verw in reconv] vordert ook vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 1.541,00 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 975,00 bij een hoofdsom van € 20.000,00. De rechtbank wijst daarom € 975,00 toe. 4.44. [ged in conv/eis in reconv] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De rechtbank zal het salaris van de advocaat begroten op basis van het liquidatietarief dat hoort bij het toegewezen bedrag. De proceskosten van [eisers in conv/verw in reconv] worden begroot op: -dagvaarding € 130,49 -griffierecht € 1.301,00 -salaris advocaat € 1.572,00 (2,00 punten x €786,00) -nakosten € 139,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.142,49 in reconventie 4.45. Op grond van hetgeen hiervoor in conventie is overwogen, dat als hier herhaald geldt, heeft [ged in conv/eis in reconv] de koopovereenkomst ten onrechte buitengerechtelijk vernietigd en (subsidiair) ontbonden. [eisers in conv/verw in reconv] heeft zijn mededelingsplicht niet geschonden, zodat van onrechtmatig handelen (bedoeld zal zijn: onrechtmatig nalaten) op dit punt niet kan worden gesproken. [eisers in conv/verw in reconv] is dus geen schadevergoeding aan [ged in conv/eis in reconv] verschuldigd. 4.46. De vorderingen van [ged in conv/eis in reconv] worden dan ook afgewezen. 4.47. [ged in conv/eis in reconv] dient als de in het ongelijk gestelde partij te worden aangemerkt en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen.