ECLI:NL:RBGEL:2015:7306

RECHTBANK GELDERLAND Zittingsplaats Arnhem Belastingrecht zaaknummer: AWB 14/3006 uitspraak van de meervoudige belastingkamer van 26 november 2015 in de zaak tussen mr. [X] , te [Z] , eiser, en de heffingsambtenaar van de gemeente Zevenaar, verweerder. Verweerder heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [A-straat 1] , woning 1, te [Z] (hierna: de woning), per waardepeildatum 1 januari 2012, vastgesteld voor het kalenderjaar 2013 op € 689.000. In het desbetreffende geschrift is ook de aanslag onroerende-zaakbelasting (hierna: OZB) bekend gemaakt. Verweerder heeft bij uitspraak op bezwaar van 27 maart 2014 de waarde en de daarop gebaseerde aanslag OZB verminderd tot € 672.000. Eiser heeft daartegen bij brief van 30 april 2014, ontvangen door de rechtbank op 1 mei 2014, beroep ingesteld. Verweerder heeft de op de zaak betrekking hebbende stukken overgelegd en een verweerschrift ingediend. Eiser heeft vóór de zitting nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan verweerder. Het eerste onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 15 december 2014. Eiser is verschenen. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] , taxateur. Eiser heeft ter zitting een pleitnota voorgelezen en overgelegd aan de rechtbank en de wederpartij. Met toestemming van partijen zijn tegelijkertijd de zaken over het [B] behandeld, met zaaknummers AWB 14/3016 tot en met 14/3021. In die zaken zijn de hiervoor genoemde personen namens verweerder verschenen en namens eiseres ir. [gemachtigde] en [C] . De behandeling is aan het einde van de zitting geschorst om alle betrokkenen in de gelegenheid te stellen om te proberen of zij een compromis konden bereiken. Bij brieven van 16 en 23 maart 2015 hebben alle betrokkenen laten weten dat zij er niet in zijn geslaagd om een compromis te bereiken. Eiser heeft laten weten dat hij een tweede zitting wenste. Beide partijen hebben voor de tweede zitting nadere stukken ingediend. Voorts heeft eiser voor de zitting een pleitnota toegezonden. Het tweede onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 26 oktober 2015. Eiser is daar verschenen en heeft een aanvulling op zijn vooraf ingezonden pleitnota voorgelezen en overgelegd. Voorts heeft hij een formulier proceskosten overgelegd. Namens verweerder zijn verschenen [gemachtigde] en [A] . Overwegingen 1. Eiser is eigenaar van de woning. De woning is gelegen op een landgoed dat is gerangschikt onder de Natuurschoonwet 1928 (hierna: NSW). Zowel het landgoed als de woning wordt door eiser in de stukken [D] genoemd. Het landgoed is opengesteld en is 7,8 ha groot. 2. De woning met bijgebouwen wordt in de stukken ook aangeduid als woning 1, ter onderscheiding van woning 2, een kleinere woning die ook op het landgoed staat. De inhoud van de woning is, exclusief de zolder en de kelder, ongeveer 1158 m³. De grond die is meegetaxeerd bedraagt 306 m². Aan overige grond is 4,2 ha wel tot het WOZ-object gerekend, maar niet meegewaardeerd. De woning is een rijksmonument dat is gebouwd in 1580. 3. De WOZ-waarde van de woning voor het kalenderjaar 2012 bedroeg € 404.000. 4. In geschil is de waarde van de woning op de waardepeildatum en met name de hoogte van de zogenaamde NSW-korting, de aftrek wegens de verplichting van de eigenaar van een NSW-landgoed om het landgoed gedurende 25 jaar in stand te houden. 5. Eiser bepleit in zijn beroepschrift een waarde van € 390.000. Daarbij is volgens eiser de waarde in het economische verkeer (WEV) € 404.000, waarop net als in eerdere jaren een NSW-korting van 30% moet worden toegepast. Hij heeft dit in zijn eerste pleitnota bijgesteld op basis van het door hem genoemde vergelijkingsobject [E] . Volgens eiser bedraagt de WEV daarom € 300.000, nog te verminderen met een NSW-korting die in goede justitie door de rechtbank dient te worden bepaald. In zijn tweede pleitnota komt eiser op basis van diverse berekeningen tot een waarde van primair € 270.000 en subsidiair € 479.000. Eiser heeft - zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd: - de waarde is ten opzichte van de vorige waardepeildatum met 66% gestegen terwijl de waarderingskamer voor de gemeente Zevenaar een gemiddelde waardedaling van 3,6 % aangeeft; daarbij geeft eiser aan dat de feitelijke situatie sinds de vorige waardepeildatum niet is gewijzigd; de vernieuwde Taxatiewijzer voor NSW-landgoederen voor belastingjaar 2013 met peildatum 1 januari 2012 (hierna: de vernieuwde taxatiewijzer) bevat een stelselwijziging die tot een grote verhoging van de vastgestelde waarde leidt, maar deze taxatiewijzer leidt tot een onjuiste berekening van de instandhoudingslast; verweerder heeft het gelijkheidsbeginsel geschonden, aangezien de vernieuwde taxatiewijzer niet landelijk wordt toegepast maar slechts door 30 van de 400 gemeenten in Nederland. De woning van eiser wordt op andere wijze gewaardeerd dan vergelijkbare objecten in andere gemeenten; verweerder had bij vaststelling van de WEV rekening moeten houden met de bouwkundige staat van de woning, de ligging en de voorschriften in het bestemmingsplan; verweerder heeft niet of onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat het een rijksmonument betreft; bij de waardering is te weinig rekening gehouden met beperkingen die voor de woning voortvloeien uit het bestemmingsplan en de ligging van de woning; verweerder heeft niet of onvoldoende rekening gehouden met de openstelling van het landgoed; de instandhoudingsfactor voor de woning moet - zelfs als de vernieuwde taxatiewijzer wordt toegepast - op 0,70 worden gehandhaafd in plaats van op 0,90 gesteld, zoals verweerder heeft gedaan. 6. Verweerder heeft ter onderbouwing van de vastgestelde waarde verwezen naar een door hem overgelegde taxatiekaart, opgemaakt door [F] . Hierbij is de waarde van de woning op basis van de vernieuwde taxatiewijzer getaxeerd op € 672.000. Daarbij is een NSW-korting voor de woning met bijgebouwen toegepast van 10% (factor 0,9). De WEV van de woning (met bijgebouwen en bijbehorende grond) is vastgesteld op € 746.780 en de instandhoudingslast is berekend op 9,97%, waarbij ook de instandhoudingslast van de niet meegewaardeerde gronden is meegerekend. 7. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Ingevolge het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 8. In artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ is bepaald dat in afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17, de waarde van een gebouwd eigendom dat tot woning dient en deel uitmaakt van een NSW-landgoed wordt bepaald met inachtneming van een veronderstelde verplichting om het (landgoed) gedurende een tijdvak van 25 jaren als zodanig in stand te houden en geen opgaand hout te vellen anders dan volgens de regels van normaal bosbeheer noodzakelijk of gebruikelijk is. Gebouwde eigendommen die dienstbaar zijn aan de woning worden geacht deel uit te maken van die woning. 9. Op grond van artikel 2, eerste lid, onderdeel b, van de Uitvoeringsregeling uitgezonderde objecten Wet WOZ, wordt bij de bepaling van de waarde buiten aanmerking gelaten de waarde van onroerende zaken die deel uitmaken van een op de voet van de NSW aangewezen landgoed dat voldoet aan de in artikel 1, derde lid, onderdeel b, van de NSW bedoelde voorwaarden, met uitzondering van de daarop voorkomende gebouwde eigendommen. Er wordt dan alleen rekening gehouden met de waarde van gebouwde eigendommen en de directe ondergrond daarvan. 10. De bewijslast inzake de juistheid van de aan de objecten toegekende waarden ligt bij verweerder. Vernieuwde taxatiewijzer 11. In de kern heeft eiser aan de orde gesteld dat de vernieuwde taxatiewijzer niet bruikbaar is voor de taxatie van de woning, omdat deze taxatiewijzer onterecht tot een plotselinge stijging van de waarde leidt door een aangepaste berekeningsmethode die tot een te lage NSW-korting leidt. Daarnaast heeft eiser erop gewezen dat niet duidelijk is hoe de marktwaarde van de woning, de WEV, is vastgesteld en dat ook niet duidelijk is hoe de waardedrukkende factoren daarin zijn verwerkt. 12. De rechtbank is van oordeel dat de vernieuwde taxatiewijzer, zoals deze is toegepast bij de taxatie door verweerder, inderdaad niet goed bruikbaar is voor het taxeren van de woning. De vernieuwde taxatiewijzer is namelijk niet consistent. Enerzijds is een nieuwe methode van waardering bedacht, waarbij de bedoeling was om beter rekening te houden met de verschenen jurisprudentie, met name het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008 (nr. 41.584, ECLI:NL:HR:2008:BD0436). Maar anderzijds is die nieuwe methode niet helemaal doorgevoerd, omdat daarvoor nog gegevens ontbreken voor de gevallen waarin de werkelijke instandhoudingslasten niet bekend zijn; de normkosten. In feite is het vernieuwde systeem nog niet af. Als gevolg daarvan is op pagina 25 van de taxatiewijzer een opsomming opgenomen van de factoren die in de vorige taxatiewijzer werden gehanteerd voor het bepalen van de instandhoudingslast, die bepalend is voor de NSW-korting. 13. De rechtbank leidt uit de tekst van de taxatiewijzer af dat het de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer is om voorlopig toch die oude factoren te blijven gebruiken, in afwachting van de nog nader vast te stellen normkosten. Verweerder heeft dit echter niet gedaan voor zover het om de woning gaat. Het staatje op pagina 25 van de taxatiewijzer vermeldt dat bij gebouwde objecten een factor tussen 1 tot 0,6 (0%-40%) wordt toegepast, afhankelijk van de vraag of het een nieuw pand betreft (factor 1) of een monumentenpand (factor 0,6) of, afhankelijk van de omstandigheden, iets er tussenin. Aangezien de woning van eiser een monumentenpand is, is zonder nadere toelichting niet duidelijk waarom er in dit geval reden was een hogere factor dan 0,6 te hanteren. Tijdens de eerste zitting heeft verweerder desgevraagd verklaard dat dit staatje niet is toegepast bij de taxatie van de onderhavige woning. Dit staatje had volgens verweerder namelijk niet meer in de taxatiewijzer moeten worden opgenomen. Op basis van de jurisprudentie ligt de factor volgens verweerder tussen 1 en 0,86 en daarom is bij de taxatie factor 0,9 toegepast. Daarmee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank echter niet onderbouwd waarom hij is afgeweken van de factor 0,6 die wel degelijk nog in de vernieuwde taxatiewijzer staat. Zo heeft hij geen recht gedaan aan de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer. Niet in geschil is immers dat de werkelijke instandhoudingslasten niet bekend zijn. 14. Een ander probleem met de vernieuwde taxatiewijzer is dat nog steeds het oude systeem voor het bepalen van de instandhoudingsfactor wordt voorgeschreven, waarbij een factor voor de ongebouwde eigendommen die behoren tot het WOZ-object wordt vermenigvuldigd met een factor voor de gebouwde eigendommen, waarna deze totaalfactor wordt toegepast voor het bepalen van de NSW-korting voor de woning met bijbehorende gebouwde eigendommen. Dit systeem is echter niet in overeenstemming met het arrest van de Hoge Raad van 25 april 2008. Uit dat arrest volgt namelijk dat alleen mag worden gerekend met de instandhoudingslast die is toe te rekenen aan de te taxeren woning met bijgebouwen, omdat de ongebouwde eigendommen onder de vrijstelling vallen en dus buiten de WOZ-taxatie moeten worden gelaten. 15. De rechtbank stelt vast dat door de werkwijze van verweerder de NSW-korting naar 10% is gedaald, zodat alleen al daardoor de WOZ-waarde van de woning een stuk hoger uitkomt dan in voorgaande jaren. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder echter niet aannemelijk gemaakt dat de eerder gehanteerde NSW-korting van 30% voor een monumentenpand als het onderhavige te hoog was en dat een korting van 10% wel juist is. Uit de vernieuwde taxatiewijzer volgt dit niet en in de stukken van verweerder is hiervoor ook geen aanknopingspunt te vinden. 16. Daarbij komt dat het de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer is om in de normkosten voor instandhouding te verwerken dat openstelling van het landgoed leidt tot een hogere waardedruk. Uiteindelijk zijn er echter geen normkosten vastgesteld en is in de vernieuwde taxatiewijzer dus ook nog geen rekening gehouden met de extra waardedruk als gevolg van openstelling. Verweerder stelt dat er wel rekening is gehouden met de openstelling, maar dit is niet onderbouwd en ook niet zichtbaar in de wijze van taxatie. 17. Het is ook de bedoeling van de vernieuwde taxatiewijzer om meerdere soorten beperkingen die samenhangen met de NSW-status te verwerken in de normkosten, maar dit is in feite niet gebeurd, zodat deze beperkingen nu niet zijn meegerekend of in elk geval niet aannemelijk is dat ze zijn meegerekend. Dit geldt temeer nu verweerder niet de oude instandhoudingsfactoren heeft toegepast, zoals nog wel wordt voorgeschreven door de vernieuwde taxatiewijzer, maar heeft gerekend met veel lagere factoren aan instandhoudingslasten. 18. Zoals hiervoor ook is overwogen, is niet duidelijk of en in hoeverre de monumentenstatus van de woning is meegewogen bij het bepalen van de NSW-korting. Het is mogelijk dat de monumentenstatus is meegewogen bij de vaststelling van de WEV bij de marktvergelijking met andere monumentenpanden, die volgens verweerder is uitgevoerd en die heeft geleid tot normkosten per kubieke meter. Eiser heeft er echter terecht op gewezen dat verweerder geen inzicht heeft gegeven in die vergelijking, zodat het niet duidelijk is of en hoe de monumentenstatus is meegewogen. 19. Gezien het voorgaande slagen de beroepsgronden die zijn gericht tegen de onbruikbaarheid van de taxatiewijzer en de toepassing daarvan door verweerder. 36. De beroepsgrond van eiser met betrekking tot het stijgingspercentage ten opzichte van de vorige waardepeildatum treft geen doel. Aan een waarde die voor een eerder tijdvak is vastgesteld, komt geen betekenis toe. Evenmin komt betekenis toe aan de algemene prijsontwikkeling in de gemeente ten opzichte van de waarde die voor een eerder tijdvak is vastgesteld. Doel en strekking van de Wet WOZ brengen immers mee dat de waarde van een onroerende zaak voor elk tijdvak opnieuw wordt bepaald aan de hand van feiten en omstandigheden die zich op of rond de waardepeildatum voordoen, met voorbijgaan aan de waarde die per een vorige waardepeildatum aan de onroerende zaak is toegekend. Indien sprake is van waardering op grond van een taxatiewijzer, hetgeen geoorloofd en vaak ook nodig is bij gebrek aan andere bruikbare gegevens, en indien het stelsel van de taxatiewijzer wegens voortschrijdend inzicht wordt veranderd, dan kan en mag dit leiden tot een waarde die in belangrijke mate afwijkt van eerder vastgestelde waardes. 37. Het beroep van eiser op het gelijkheidsbeginsel faalt. Eiser stelt, zonder nadere onderbouwing, dat de vernieuwde taxatiewijzer slechts in 30 van de 400 gemeenten wordt gehanteerd. De woning van eiser wordt volgens een geheel andere methode gewaardeerd dan vergelijkbare objecten in andere gemeenten. Of deze stelling juist is, blijkt niet uit de stukken. Doorslaggevend voor de beoordeling is echter dat verweerder heeft betwist dat de woning van eiser op andere wijze is gewaardeerd dan vergelijkbare NSW-landgoederen in de gemeente Zevenaar. Voor het gelijkheidsbeginsel is namelijk niet relevant wat andere gemeenten doen. Het gaat erom hoe verweerder binnen de gemeente Zevenaar deze objecten waardeert. Verweerder heeft aangegeven dat alle NSW-objecten in de gemeente Zevenaar op dezelfde wijze opnieuw zijn geïnventariseerd (door [F] ). Vervolgens heeft hertaxatie aan de hand van de vernieuwde taxatiewijzer plaatsgevonden. Niet aannemelijk is geworden dat verweerder de NSW-landgoederen binnen de gemeente op verschillende manieren waardeert. 38. Daarnaast is niet gebleken dat in dit geval sprake is van een ongelijke behandeling van gelijke gevallen die veroorzaakt wordt door begunstigend beleid of een begunstigend oogmerk van de zijde van verweerder, waarvoor geen objectieve en redelijke rechtvaardiging is. Evenmin is gebleken dat sprake is van schending van de meerderheidsregel. De relevante groep wordt gevormd door objecten die identiek zijn (zie ook Hoge Raad 8 juli 2005, nr. 39 850, ECLI:NL:HR:2005:AT8942). In dit geval dient eiser minstens twee identieke objecten te noemen die lager zijn gewaardeerd. Eiser heeft geen enkel gelijk geval aangevoerd. Slot 39. Gelet op het voorgaande dient het beroep gegrond te worden verklaard. De rechtbank zal de WOZ-waarde van de woning vaststellen op € 461.000 en de aanslag OZB dienovereenkomstig verminderen. 40. De rechtbank vindt aanleiding verweerder te veroordelen in de kosten die eiser in verband met de behandeling van het beroep redelijkerwijs heeft moeten maken. De kosten zijn op de voet van het Besluit proceskosten bestuursrecht voor de door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase vastgesteld op € 732 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift en 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting, met een waarde per punt van € 244 en een wegingsfactor 1,5). Van overige voor vergoeding in aanmerking komende kosten is de rechtbank niet gebleken. Als kosten voor de bezwaarfase is door verweerder al een bedrag van € 486 vergoed, dat in mindering komt van het thans vastgestelde bedrag. De rechtbank: - verklaart het beroep gegrond; - vernietigt de uitspraak op bezwaar; - vermindert de WOZ-waarde tot: € 461.000; - vermindert de aanslag onroerendezaakbelasting dienovereenkomstig; - bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar; - veroordeelt verweerder in de proceskosten van eiser ten bedrage van € 732, waarbij het reeds betaalde bedrag van € 486 in mindering mag worden gebracht; - gelast dat verweerder het door eiser betaalde griffierecht van € 45 vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. F.M. Smit, voorzitter, mr. J.M.W. van de Sande en mr. A.P. Vaatstra, rechters, in tegenwoordigheid van mr. M.M.A. Arts, griffier. griffier voorzitter Afschrift verzonden aan partijen op: Rechtsmiddel Tegen deze uitspraak kunnen partijen binnen zes weken na de verzenddatum hoger beroep instellen bij het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Postbus 9030, 6800 EM Arnhem. Bij het instellen van hoger beroep dient het volgende in acht te worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd;2 - het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het hoger beroep is ingesteld; d. de gronden van het hoger beroep. 22. Gezien het bovenstaande is verweerder niet geslaagd in de op hem rustende bewijslast om aannemelijk te maken dat de vastgestelde WOZ-waarde niet te hoog is. Waarde eiser aannemelijk? 23. Aangezien verweerder de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt, moet worden beoordeeld of eiser de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat dit niet het geval is. De stellingen van eiser zijn daarvoor te algemeen van aard en een taxatie van de kant van eiser ontbreekt. De verwijzing naar het genoemde vergelijkingsobject [E] is niet voldoende als onderbouwing, omdat verweerder heeft aangevoerd dat dit object niet goed vergelijkbaar is door de afwijkende grootte en de veel slechtere staat van onderhoud. Vervolgens heeft eiser na deze gemotiveerde betwisting geen nadere gegevens verstrekt op basis waarvan dit geschilpunt kan worden beoordeeld. Het ingebrachte stuk met gemaakte kosten is eveneens onvoldoende om de NSW-korting te kunnen bepalen, reeds omdat niet duidelijk is in hoeverre het gaat om werkelijke instandhoudingskosten en niet om andere kosten. Schatting door de rechtbank 24. Aangezien geen van beide partijen de waarde aannemelijk heeft gemaakt, is het in beginsel aan de rechtbank om de waarde in goede justitie vast te stellen. Omdat eiser graag wil dat de rechtbank zelf de waarde vaststelt en omdat een terugwijzing opnieuw veel vertraging zou opleveren, zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen, zodat de eerder voorgenomen terugwijzing naar verweerder niet nodig is. Schatting NSW-korting/bestemmingswaarde 25. Verweerder heeft er naar het oordeel van de rechtbank terecht op gewezen dat de Hoge Raad in zijn arrest van 25 april 2008 heeft beslist dat alleen de instandhoudingslasten van de gewaardeerde woning, die ligt op een NSW-landgoed, mogen worden meegerekend voor de bepaling van de in artikel 17, vijfde lid, van de Wet WOZ bedoelde bestemmingswaarde van die woning. Slechts de waardedrukkende omstandigheden die betrekking hebben op de woning die wordt gewaardeerd voor de Wet WOZ, mogen in aanmerking worden genomen, aldus de Hoge Raad in r.o. 3.4.2 van het arrest van 2008. 26. Dit brengt naar het oordeel van de rechtbank mee dat de instandhoudingslasten die toe te rekenen zijn aan de ongebouwde eigendommen op het NSW-landgoed en die zijn vrijgesteld van WOZ-waardering, niet mogen worden meegerekend bij het bepalen van de waardedruk die op de woning rust. De toepassing van een instandhoudingsfactor voor de ongebouwde eigendommen die bij het WOZ-object van de woning worden gerekend, kan daarom niet aan de orde zijn. 27. Een koper van een woning die onderdeel uitmaakt van een NSW-landgoed, zal echter een hogere waardedruk ervaren dan alleen de instandhoudingslasten die aan de woning zijn toe te rekenen. De koper koopt immers niet alleen een woning met bepaalde kenmerken (monument, oud, vaak relatief groot of juist klein), maar ook de bij het NSW-landgoed behorende lusten en lasten. Weliswaar betekent dit een mooie ligging in het groen en aanzienlijke fiscale voordelen, maar het betekent ook de zorgen van het beheer van het landgoed, de overlast als gevolg van de openstelling van het landgoed en de beperkingen in de bestemming die samenhangen met het feit dat de woning op een NSW-landgoed ligt. Ook geldt voor een NSW-landgoed een bezitseis van 25 jaar, die erop neer komt dat de woning feitelijk niet kan worden verkocht, althans niet zonder grote nadelige financiële effecten. 28. De rechtbank is van oordeel dat deze extra waardedruk, die komt bovenop de waardedruk voor de instandhoudingslasten van de woning, ook dient te worden meegerekend bij het bepalen van de bestemmingswaarde. In zoverre houdt de bepaling in het vijfde lid van artikel 17 van de Wet WOZ een afwijking in van de fictie die is opgenomen in het tweede lid, die uitgaat van de mogelijkheid om de woning vrij en onbelast te kunnen verkopen. Zowel de bepalingen van de Wet WOZ als de overwegingen van de Hoge Raad in het arrest van 2008 laten hiervoor naar het oordeel van de rechtbank ook ruimte. Bepaald moet immers worden wat de waardedruk is die rust op de te taxeren woning in verband met het feit dat die woning op een NSW-landgoed ligt. 29. De volgende vraag is hoe hoog die waardedruk in het concrete geval is. Daarover heeft de Hoge Raad tot op heden geen oordeel gegeven. De rechtbank is van oordeel dat voor elke woning aan de hand van de omstandigheden van het geval moet worden bepaald hoe hoog de waardedruk is die het gevolg is van het deel uitmaken van een NSW-landgoed. Daarbij kan echter wel ervan worden uitgegaan dat voor meerdere woningen op hetzelfde landgoed dezelfde waardedruk geldt voor de omstandigheid dat de woningen op dat landgoed liggen. Daarbij is de omstandigheid dat het landgoed is opengesteld ook een onderdeel van de waardedruk. Uiteraard kan er wel een verschil zitten per woning in de hoogte van de instandhoudingslasten, dit afhankelijk van de aard van de woning (monument, grootte, bouwjaar) en de staat van onderhoud. 30. De rechtbank ziet aanleiding om de bestemmingswaarde van de woning te bepalen door als NSW-korting twee soorten waardedruk in mindering te brengen, namelijk enerzijds de waardedruk als gevolg van de instandhoudingsverplichting van de woning en anderzijds de waardedruk van algemenere aard als gevolg van de omstandigheid dat de woning op een NSW-landgoed ligt. 31. De waardedruk als gevolg van de instandhoudingsverplichting van de woning is in de taxatiekaart door verweerder gesteld op 10%. Nu eiser niet voldoende gemotiveerd heeft bestreden dat dit een juiste inschatting is van de aan de woning toe te rekenen instandhoudingslasten, acht de rechtbank aannemelijk dat met dit percentage in voldoende mate recht wordt gedaan aan de instandhoudingslasten van de woning. 32. Vervolgens dient te worden bepaald hoe groot de overige waardedruk is die op de woning rust als gevolg van het feit dat dit op het NSW-landgoed van eiser ligt. In de omstandigheden van het onderhavige geval, waar het gaat om een klein, opengesteld landgoed met twee woningen, stelt de rechtbank deze waardedruk in goede justitie vast op 10%. 33. De totale waardedruk, en daarmee dus de NSW-korting, komt gezien het bovenstaande uit op: 10% + 10% = 20%. Schatting WEV 34. Voor het bepalen van de WEV waarop deze NSW-korting moet worden toegepast, zijn erg weinig aanknopingspunten te vinden in de door partijen aangeleverde gegevens. De rechtbank zal daarom aansluiten bij de WEV die voor het kalenderjaar 2012 is vastgesteld, aangezien aannemelijk is dat tussen de twee waardepeildata (1 januari 2011 en 1 januari 2012) weinig waardeverschil is opgetreden en partijen zich in die WEV konden vinden. Een taxatiekaart voor dat jaar bevindt zich niet in het dossier. Volgens de onbetwiste stellingen van eiser was de WOZ-waarde voor 2012 € 404.000, waarbij een NSW-korting van 30% is toegepast. Hiervan uitgaande leidt dit tot de gevolgtrekking dat de WEV voor 2012 is bepaald op € 577.143 (€ 404.000 x 100/70). 35. Gezien het voorgaande stelt de rechtbank de WOZ-waarde van de woning voor 2013 vast op (€ 577.143 – 20% =) € 461.714, afgerond (zoals bij verweerder gebruikelijk naar beneden tot hele duizendtallen) tot € 461.000.