ECLI:NL:RBDHA:2024:208

vonnis RECHTBANK DEN HAAG Team Handel Zaaknummer/rolnummer: C/09/633699 / HA ZA 22/696 Vonnis van 10 januari 2024 in de zaak van: 1 [eiser 1] , 2. [eiser 2], beiden wonende te [woonplaats] (gemeente [gemeente 1] ), verder samen ook te noemen: [eiser 1 c.s.] (in mannelijk enkelvoud), eisers, advocaat: mr. F.M. Aarts te Heilig Landstichting, tegen: ONTWIKKELINGSBEDRIJF DE WESTLANDSE ZOOM C.V., gevestigd te Monster (gemeente Westland), verder ook te noemen: OBWZ, gedaagde, advocaat: voorheen mr. A.J.N. Kolsters, thans mr. J.J. Linker te Rotterdam.

1.1. Het (verdere) verloop van de procedure blijkt uit: het tussenvonnis van 7 juni 2023; de akte na tussenvonnis tevens akte houdende overlegging productie tevens akte wijziging van eis van [eiser 1 c.s.] van 5 juli 2023; de antwoordakte na tussenvonnis met overlegging producties van OBWZ van 13 september 2023; de akte uitlaten producties inclusief overleggen productie tevens akte houdende wijziging eis van [eiser 1 c.s.] van 4 oktober 2023 (ingediend op 3 oktober 2023); het tegen (een deel van) die akte gerichte bezwaar van OBWZ van 3 oktober 2023; de rolbeslissing van de rechtbank, vervat in het e-mail bericht aan partijen van 16 oktober 2023, inhoudende de gedeeltelijke weigering van de akte van [eiser 1 c.s.] van 4 oktober 2023. 1.2. Ten slotte is vonnis nader bepaald op heden.

2.1. De zaak betreft een geschil tussen [eiser 1 c.s.] en OBWZ. [eiser 1 c.s.] heeft op 19 oktober 2015 een bouwkavel aan een watergang gekocht van OBWZ in een door die laatste ontwikkeld woongebied ten noordoosten van de dorpskern van [plaats] , gemeente [gemeente 1] ((hierna: de kavel). [eiser 1 c.s.] ging ervan uit dat hij gemotoriseerd (met een sloep) van en naar zijn kavel zou kunnen varen naar en vanaf doorgaande vaarroutes en open water in het [landstreek] . Gebleken is dat het bevoegd gezag [eiser 1 c.s.] daarvoor geen toestemming verleent. [eiser 1 c.s.] stelt zich primair op het standpunt dat de kavel om die reden niet aan de koopovereenkomst van 19 oktober 2015 (hierna: de koopovereenkomst) beantwoordt en subsidiair dat sprake is van (wederzijdse) dwaling. 2.2. De rechtbank heeft in haar tussenvonnis (deelvonnis) van 7 juni 2023 geoordeeld dat het gemotoriseerd mogen varen van en naar de kavel niet kan worden aangemerkt als een eigenschap van de kavel. De omstandigheid dat het bevoegd gezag [eiser 1 c.s.] daarvoor geen toestemming heeft verleend, maakt daarom niet dat de kavel niet aan de koopovereenkomst beantwoordt (rechtsoverweging 2.29 tot en met 2.33). Het door [eiser 1 c.s.] onder I en II van het petitum gevorderde is afgewezen. De rechtbank heeft geoordeeld dat ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst wel sprake is geweest van wederzijdse dwaling (rechtsoverweging 2.36 tot en met 2.39) en dat de dwaling niet geheel voor rekening van [eiser 1 c.s.] behoort te blijven (rechtsoverweging 2.40 tot en met 2.42). 2.3. De rechtbank heeft partijen vervolgens in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over de vraag of de vordering van [eiser 1 c.s.] gelezen moet worden als een verzoek tot het opheffen van dwalingsnadeel en over het (voorwaardelijk) voornemen van de rechtbank om een deskundige te benoemen ter vaststelling van (een deel van) dat nadeel van [eiser 1 c.s.] . 3De verdere beoordeling 3.1. [eiser 1 c.s.] heeft bij dagvaarding onder III gevorderd een verklaring voor recht dat de koopovereenkomst gedeeltelijk is vernietigd (wegens dwaling) en, onder IV tot en met VI, OBWZ te veroordelen tot betaling van het teveel betaalde deel van de koopsom, vergoeding van de kosten voor de aanleg van de insteekhaven, het (vergoeden van de kosten van het) verwijderen van de insteekhaven, vergoeding van gederfd woongenot en vergoeding van gemaakte taxatiekosten. 3.2. Bij akte heeft [eiser 1 c.s.] bevestigd dat hij de rechtbank verzoekt zijn vorderingen zo te begrijpen, dat hij de koop van de kavel niet wenst te vernietigen, maar dat vordering sub III zo moet worden gelezen dat [eiser 1 c.s.] verlangt de gevolgen van de (vernietigbare) overeenkomst ter opheffing van het geleden nadeel te wijzigen (artikel 6:230 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW)). Het voorstel voor bedoelde wijziging is uitgewerkt in de onderdelen IV tot en met VI van het petitum, aldus [eiser 1 c.s.] . 3.3. OBWZ heeft in haar akte na tussenvonnis het standpunt ingenomen dat de rechtbank niet toekomt aan een beoordeling ex artikel 6:230 lid 2 BW, omdat [eiser 1 c.s.] zijn petitum niet heeft gewijzigd. De rechtbank gaat hierin niet mee. Zij heeft immers reeds de stellingen van [eiser 1 c.s.] in de dagvaarding en tijdens de mondelinge behandeling opgevat als een verzoek de zaak middels – kort gezegd – het opheffen van dwalingsnadeel af te doen en partijen de gelegenheid gegeven zich over die interpretatie uit te laten. Nu [eiser 1 c.s.] in zijn akte na tussenvonnis de lezing van de rechtbank heeft bevestigd en daarbij is ingegaan op de wijze waarop zijn petitum moet worden geïnterpreteerd, is een formele wijziging van dat petitum niet nodig. De rechtbank zal het verzoek om, in plaats van de (partiële) vernietiging van de koopovereenkomst uit te spreken, de gevolgen van de koopovereenkomst ter opheffing van het nadeel te wijzigen daarom wél beoordelen. 3.4. In het tussenvonnis (rechtsoverwegingen 2.34 tot en met 2.38) is reeds geoordeeld dat [eiser 1 c.s.] voldoende onderbouwd heeft dat hij de kavel niet onder dezelfde voorwaarden zou hebben gekocht als hij niet had gedwaald over de vaarmogelijkheden vanaf zijn kavel. De rechtbank voegt daaraan toe dat het beroep dat OBWZ heeft gedaan op ‘de tenzij-formulering’ van artikel 6:288 lid 1 sub c BW niet opgaat. In dit verband heeft OBWZ gesteld dat zij niet had hoeven te begrijpen dat het gemotoriseerd mogen varen voor [eiser 1 c.s.] essentieel was. OBWZ heeft die stelling echter niet nader onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg lag, aangezien het hier gaat om een bevrijdend verweer. 3.5. De rechtbank gaat hierna in op vraag in hoeverre de vorderingen van [eiser 1 c.s.] toewijsbaar zijn. 3.1 Juridisch kader opheffing dwalingsnadeel 3.6. Artikel 6:230 lid 2 BW biedt de mogelijkheid dat de rechter op verlangen van een van partijen, in plaats van een onder dwaling tot stand gekomen overeenkomst te vernietigen, de gevolgen van die overeenkomst wijzigt ter opheffing van het nadeel dat de tot vernietiging bevoegde partij bij instandhouding van de overeenkomst lijdt. De rechter heeft een discretionaire bevoegdheid in de wijze waarop hij de gevolgen van een vernietigbare overeenkomst wijzigt en ook in de wijze waarop en de mate waarin het nadeel wordt opgeheven. In geval van wederzijdse dwaling staat het de rechter vrij het dwalingsnadeel over beide partijen te verdelen. Artikel 6:230 lid 2 BW heeft de strekking om het contractuele evenwicht bij een onder invloed van dwaling aangegane overeenkomst te herstellen. Het nadeel deze bepaling beoogt op te heffen, is hetzelfde nadeel als het nadeel dat door vernietiging van de overeenkomst zou worden opgeheven. De wijziging ter opheffing van dwalingsnadeel ex artikel 6:230 lid 2 BW kan niet op één lijn gesteld worden met schadevergoeding (waarbij ter begroting van de schade doorgaans gewerkt wordt met een hypothetische vermogensvergelijking). Om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding naast vernietiging - dan wel naast wijziging van een vernietigbare rechtshandeling - moet een afzonderlijke grondslag bestaan, bijvoorbeeld wanprestatie of onrechtmatige daad. 3.7. Artikel 6:230 lid 2 BW biedt een dwalende koper dus de mogelijkheid om te kiezen voor aanpassing van een onder invloed van dwaling gesloten overeenkomst, in plaats van vernietiging. Bij een koopovereenkomst komt wijziging van de overeenkomst ter opheffing van dwalingsnadeel vaak neer op koopprijsvermindering. 3.2. Onderlinge verdeling van het nadeel 3.8. [eiser 1 c.s.] heeft vergoeding gevorderd van het gehele dwalingsnadeel dat hij stelt te hebben geleden. OBWZ heeft zich op het standpunt gesteld dat het nadeel bij helfte moet worden verdeeld. 3.9. In deze zaak hebben beide partijen gedwaald. De rechtbank heeft in het tussenvonnis voor het oordeel dat de wederzijdse dwaling niet volledig voor rekening van [eiser 1 c.s.] moet blijven, van belang geacht dat OBWZ een professionele partij is als het aankomt op de ontwikkeling van woongebieden en de verkoop van bouwkavels. [eiser 1 c.s.] daarentegen is een particuliere koper en heeft geen bijzondere juridische kennis. Verder heeft de rechtbank meegewogen dat de gemeente [gemeente 1] er al in 2015 van op de hoogte was dat in de watergang grenzend aan de kavel niet gemotoriseerd gevaren mocht worden en dat de gemeente als commandite en indirect aandeelhouder deelneemt in OBWZ (rechtsoverweging 2.40 en 2.42 van het tussenvonnis). Deze omstandigheden acht de rechtbank ook van belang in het kader van de vraag hoe het nadeel over de dwalende partijen moet worden verdeeld.

3.32. Het voorgaande leidt tot de slotsom dat het dwalingsnadeel van [eiser 1 c.s.] wordt begroot op een bedrag van € 14.013,00. OBWZ dient daarvan 70%, te weten € 9.809,10, aan [eiser 1 c.s.] te vergoeden. Het gevorderde onder III en IV van het petitum zal in gewijzigde en beperkte vorm worden toegewezen. Het gevorderde onder V en VI (gewijzigd bij akte na tussenvonnis) van het petitum zal worden afgewezen. 3.5 Kostenveroordeling 3.5.1 Buitengerechtelijke kosten 3.33. [eiser 1 c.s.] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten ter hoogte van € 1.095,00, gebaseerd op het bepaalde in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. OBWZ heeft betwist dat de gevorderde vergoeding voldoet aan de dubbele redelijkheidstoets. 3.34. Het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is niet van toepassing op de in deze procedure toegewezen vordering van [eiser 1 c.s.] . Het gaat hier immers niet om een vordering tot voldoening van een geldsom die voortvloeit uit een overeenkomst of om een verbintenis tot vervangende schadevergoeding in de zin van artikel 6:87 BW. De rechtbank zal de vraag of buitengerechtelijke incassokosten verschuldigd zijn daarom toetsen aan de eisen voor dergelijke vorderingen zoals deze zijn geformuleerd in het Rapport BGK-integraal. 3.35. [eiser 1 c.s.] heeft gesteld dat de werkzaamheden voor de kosten waarvan vergoeding wordt gevorderd eruit bestaan dat de gemachtigde van [eiser 1 c.s.] heeft gecorrespondeerd met de advocaat van OBWZ. Daarmee heeft [eiser 1 c.s.] onvoldoende onderbouwd dat de gevorderde kosten - waarvan OBWZ de redelijkheid heeft betwist - als "buitengerechtelijke" werkzaamheden zijn aan te merken. Het gevorderde onder VII van het petitum zal dan ook worden afgewezen. 3.5.2 Proceskosten 3.36. OBWZ zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (inclusief de nakosten) van [eiser 1 c.s.] . Deze proceskosten worden als volgt begroot, waarbij de rechtbank voor het toepasselijke liquidatietarief aansluiting heeft gezocht bij het toe te wijzen bedrag, in plaats van bij de omvang van de (initiële) vordering van [eiser 1 c.s.] : - dagvaarding € 125,03 - griffierecht € 1.301,00 - salaris advocaat € 1.524,00 (3 punten × tarief I) - nakosten € 173,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 3.123,03 3.37. De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing. 3.6 Uitvoerbaar bij voorraad verklaring 3.38. [eiser 1 c.s.] heeft uitvoerbaar bij voorraad verklaring van het te wijzen vonnis gevorderd. OBWZ heeft de rechtbank verzocht de uitspraak aan te houden, althans de vorderingen van [eiser 1 c.s.] niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, totdat duidelijk is of het Hoogheemraadschap de watergang bij de kavel alsnog kwalificeert als vaarwater dat geschikt is voor gemotoriseerde vaartuigen en aan [eiser 1 c.s.] op grond van een gewijzigde visie alsnog ontheffing verleent voor gemotoriseerd varen in de [naam water] . Het verzoek om de uitspraak aan te houden is al afgewezen in rechtsoverweging 2.49 van het tussenvonnis. Voor de beoordeling van het verweer tegen de uitvoerbaar bij voorraad verklaring is - evenals voor de beoordeling van het verzoek tot aanhouding - relevant dat OBWZ tijdens de mondelinge behandeling heeft aangegeven niet binnen afzienbare tijd te verwachten dat het Hoogheemraadschap [eiser 1 c.s.] alsnog ontheffing verleent voor gemotoriseerd varen. De rechtbank zal dan ook aan het verweer tegen uitvoerbaar bij voorraadverklaring voorbij gaan.

De rechtbank: 4.1. veroordeelt OBWZ om aan [eiser 1 c.s.] te betalen een bedrag van € 9.809,10, vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag vanaf 10 januari 2024 tot aan de dag van de algehele voldoening; 4.2. veroordeelt OBWZ tot betaling aan [eiser 1 c.s.] van zijn proceskosten vastgesteld op € 3.123,03, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als OBWZ niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet OBWZ € 90,00 extra betalen, plus de kosten van betekening; 4.3. veroordeelt OBWZ in de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn voldaan tot aan de dag van de algehele voldoening; 4.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad; 4.5. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. L. Kelkensberg en in het openbaar uitgesproken op 10 januari 2024. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321 en de conclusie van de AG voor dat arrest, ECLI:NL:PHR:2002:AD7321 en HR 6 december 2019, ECLI:NL:HR:2019:1910 en de conclusie AG voor dat arrest, ECLI:NL:PHR:2019:680. HR 11 oktober 2013, ECLI:NL:HR:2013:CA3765. HR 18 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD7321.

Het lag naar het oordeel van de rechtbank voor OBWZ als projectontwikkelaar bij de ontwikkeling van een waterrijk gebied méér voor de hand dat zij zich ervan had vergewist of ten aanzien van het water in dat gebied (en zeker het water grenzend aan de door haar verkochte bouwkavels) beperkingen golden voor recreatief gebruik daarvan, dan voor [eiser 1 c.s.] als particuliere koper. Dat geldt te meer nu OBWZ dat recreatief gebruik als een van de onderscheidende kenmerken van bouwkavels presenteerde richting aspirant-kopers, waaronder [eiser 1 c.s.] . Dit maakt dat het nadeel dat [eiser 1 c.s.] door de wederzijdse dwaling ondervindt, voor 70% moet worden gedragen door OBWZ en voor 30% bij [eiser 1 c.s.] moet blijven rusten. 3.3 Begroting van de omvang van het dwalingsnadeel 3.10. De rechtbank zal hierna ingaan op verschillende onderdelen van de vordering van [eiser 1 c.s.] . 3.3.1 Teveel betaalde koopprijs 3.11. [eiser 1 c.s.] vordert onder meer vergoeding van het waardeverschil van zijn kavel ten opzichte van een bouwkavel met vaarmogelijkheid. [eiser 1 c.s.] begrootte dat waardeverschil – oftewel: de teveel betaalde koopprijs - initieel op een bedrag van € 59.100,00. Bij dagvaarding heeft [eiser 1 c.s.] een taxatierapport van [makelaar 1] (hierna: [makelaar 1] ) overgelegd, ter onderbouwing van dit deel van zijn vordering. In het tussenvonnis heeft de rechtbank geoordeeld dat de in het taxatierapport vergeleken bebouwde kavels niet representatief zijn voor het begroten van nadeel van [eiser 1 c.s.] in de vorm van teveel betaalde koopsom. De rechtbank heeft ook overwogen (rechtsoverweging 2.46 van het tussenvonnis) dat mogelijk een deskundige zal worden benoemd om vraag te beantwoorden: “Wat zou in oktober 2015 de marktwaarde zijn geweest van de door [eiser 1 c.s.] gekochte bouwkavel gelegen aan water waarover niet met een gemotoriseerd vaartuig gevaren mag worden?” 3.12. Bij akte na tussenvonnis heeft [eiser 1 c.s.] een tweede taxatierapport van [makelaar 1] overgelegd van 29 juni 2023. Hierin wordt de teveel betaalde koopprijs voor de kavel gewaardeerd op € 55.160,00. OBWZ heeft de bruikbaarheid en op onderdelen (zoals de verkoopprijzen waarop de taxatie is gebaseerd en de aard van de bouwkavels waarvan de prijzen worden vergeleken) de juistheid van de tweede rapportage van [makelaar 1] betwist. 3.13. De rechtbank constateert dat in het tweede taxatierapport van [makelaar 1] de prijzen van bouwkavels in verschillende gebieden in het [landstreek] met elkaar vergeleken worden. De prijzen van kavels “aan vaarwater” en de prijzen van kavels “aan geen vaarwater” worden naast elkaar gelegd en daaruit wordt een gemiddeld prijsverschil berekend van € 140,- per m2. Uit het rapport en de bijlagen wordt voor de rechtbank echter niet duidelijk of de kavels “aan geen vaarwater” helemaal niet aan water grenzen, of aan water dat niet gemotoriseerd bevaren mag worden. OBWZ betoogt dat de door [makelaar 1] genoemde kavels “aan geen vaarwater” helemaal niet aan water grenzen en zij voert aan dat de kavels die [makelaar 1] aanduidt als “aan vaarwater” weliswaar grenzen aan water, maar dat dat water is waarop niet gemotoriseerd mag worden gevaren. Al met al geeft het tweede taxatierapport van [makelaar 1] geen direct antwoord op de in rechtsoverweging 3.11 aangehaalde vraag. 3.14. OBWZ heeft bij conclusie van antwoord een notitie van [makelaar 2] (hierna: [makelaar 2] ) overgelegd van 22 juli 2022. Bij antwoordakte na tussenvonnis heeft OBWZ een tweede notitie van [makelaar 2] overgelegd van 8 september 2023. Onder verwijzing naar deze notities heeft OBWZ aangevoerd dat, als al sprake is van enig nadeel voor wat betreft de waarde van de kavel, dat nadeel niet méér kan bedragen dan € 7.785,00, te weten 3% van de koopprijs van de kavel. [eiser 1 c.s.] heeft erop gewezen dat [makelaar 2] aan de zijde van OBWZ betrokken was bij het project en (dus) geen onafhankelijke taxateur is en dat de door OBWZ overgelegde notities van [makelaar 2] niet gelijk te stellen vallen met een taxatierapport dat is opgesteld conform de richtlijnen van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs. 3.15. Ondanks dat [makelaar 2] - inderdaad - in deze zaak niet kan worden beschouwd als onafhankelijke partij, acht de rechtbank de in de notities van [makelaar 2] vermelde objectieve gegevens (zoals verkoopprijzen en oppervlakten van bouwkavels in het project ‘ [het project] ’, waartoe ook de kavel van [eiser 1 c.s.] behoort) wel bruikbaar ter (mede) bepaling van de wijze waarop het nadeel van [eiser 1 c.s.] moet worden opgeheven. Zij overweegt daarover verder als volgt. 3.16. [eiser 1 c.s.] heeft voor zijn kavel in 2015 een koopprijs van € 259.500,00 betaald, ervan uitgaande dat hij van en naar zijn kavel gemotoriseerd zou kunnen varen. Omdat de rechtbank ervan uitgaat dat [eiser 1 c.s.] de kavel niet voor die prijs zou hebben gekocht als hij niet had gedwaald over de vaarmogelijkheden vanaf zijn kavel (zie ook rechtsoverweging 3.4), is zij van oordeel dat in deze zaak het bedrag aan door [eiser 1 c.s.] teveel betaalde koopprijs in aanmerking komt als vergoeding ter opheffing van dwalingsnadeel, ter herstel van het contractuele evenwicht. De omvang daarvan moet worden bepaald aan de hand van een vergelijking van prijzen van bouwkavels gelegen aan water en bouwkavels gelegen aan vaarwater (dat wil zeggen: water waarover gemotoriseerd gevaren mag worden). Die vergelijking moet betrekking hebben op soortgelijke bouwkavels als die van [eiser 1 c.s.] , die zijn verkocht in dezelfde periode. 3.17. Uit het dossier blijkt dat het project ‘ [het project] ’ dat OBWZ in de gemeente [gemeente 1] ontwikkelde bestond uit drie deelgebieden: [deelgebied 1] , [deelgebied 2] en [deelgebied 3] . Binnen deelgebied [deelgebied 1] en deelgebied [deelgebied 2] bood OBWZ bouwkavels aan in drie zones (A, B en C). In deelgebied [deelgebied 3] werden bouwkavels in zones B en C aangeboden. De bouwkavels in de zones C grenzen aan water. [eiser 1 c.s.] heeft een kavel gekocht in zone C van deelgebied [deelgebied 1] , in de veronderstelling dat het aangrenzende water vaarwater betrof. Met datzelfde idee heeft OBWZ de kavel aan [eiser 1 c.s.] verkocht. In de notitie van [makelaar 2] van 20 juli 2022 is een overzicht opgenomen van de verschillen in koopprijzen tussen de bouwkavels in het project [het project] . De gemiddelde koopprijzen per m2 van bouwkavels in de zones A en B van [deelgebied 1] liggen ongeveer 11% respectievelijk 10% lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in zone C. De gemiddelde koopprijzen van bouwkavels in de zones A en B van [deelgebied 2] liggen ongeveer 16% respectievelijk 8 % lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in zone C. De gemiddelde koopprijs van bouwkavels in zone B van [deelgebied 3] ligt ongeveer 9% lager dan de gemiddelde koopprijs per m2 van de bouwkavels in de zones C van dat deelgebied. De rechtbank stelt op basis van deze gegevens vast dat [eiser 1 c.s.] voor de ligging in zone C aan - wat hij en OBWZ dachten te zijn - vaarwater 10,8% (te weten: 11 + 10 + 16 + 8 + 9 : 5) extra heeft betaald ten opzichte van een bouwkavel in hetzelfde project in de zones A of B. 3.18. Daarmee is nog niet gegeven wat het als gevolg van dwaling door [eiser 1 c.s.] teveel betaalde deel van de koopprijs is. De kavel van [eiser 1 c.s.] ligt immers, anders dan de bouwkavels in de zones A en B van het project, wel aan water. Dat heeft, naar OBWZ terecht heeft betoogd, een prijsverhogend effect ten opzichte van een ligging niet aan water.

Daarnaast wijken de bouwkavels in de zones A, B en C van het project [het project] blijkens de verkoopdocumentatie (productie 2 bij dagvaarding) en de notitie van [makelaar 2] van 20 juli 2022 ook op andere punten onderling van elkaar af. Zo golden voor de verschillende zones verschillende regels voor bebouwing en beplanting, hebben bouwkavels in zones A meer hoogteverschillen dan die in zones C en hebben bouwkavels in zones B meer nabije buren dan die in zones C. Ook dit zal de hogere koopprijs in de zones C deels verklaren. 3.19. Het gegeven dat een bouwkavel grenzend aan water - in zijn algemeenheid - meer waard is dan een vergelijkbare bouwkavel die niet grenst aan water, wordt ondersteund door de informatie over verkoopprijzen in het tweede rapport van [makelaar 1] en in de notities van [makelaar 2] . OBWZ stelt zich, onder verwijzing naar de notities van [makelaar 2] , op het standpunt dat het prijsverschil tussen bouwkavels gelegen aan water en bouwkavels gelegen niet aan water kan worden bepaald op 4,6%. OBWZ gaat hierbij uit van prijzen in het gebied [wijk gemeente 2] in de gemeente [gemeente 2] ; een ander ontwikkelgebied in een andere gemeente dus. Wat in het project [het project] het verschil in waarde tussen kavels gelegen aan water (niet zijnde vaarwater) en kavels gelegen niet aan water zou zijn geweest, kan uit geen van de overgelegde taxatierapporten en notities worden opgemaakt. Evenmin kan op basis van die stukken worden berekend in hoeverre het prijsverschil van ongeveer 10,4 % (tussen de zones A en B enerzijds en de zones C anderzijds) wordt bepaald door de gemotoriseerde bevaarbaarheid van het water waaraan de bouwkavels in de zones C gelegen zijn en in hoeverre het prijsverschil wordt bepaald door andere verschillen tussen de bouwkavels/zones. 3.20. De nu nog openstaande en eventueel aan een deskundige voor te leggen vraag (wat in 2015 de koopprijs zou zijn geweest van een kavel in het project [het project] gelegen aan water, niet zijnde vaarwater) is een hypothetische. Een deskundige zal daarom waarschijnlijk op basis van dezelfde of vergelijkbare gegevens als die nu aan de rechtbank voorliggen, een schatting moeten maken. Met een deskundigenonderzoek en de voortzetting van de procedure die daarop volgt, zijn aanzienlijke tijd en kosten gemoeid. Ook als een berekening van het prijsverschil door de rechtbank minder nauwkeurig is dan een (uitvoerig) onderzoek van een deskundige, lijkt de toegevoegde waarde van zo’n deskundigenonderzoek in deze zaak niet op te wegen tegen de extra tijd en kosten die met een dergelijk onderzoek gemoeid zijn. De rechtbank acht het daarom, en gelet op de al lange looptijd van deze zaak en het feit dat het gaat om een koopovereenkomst uit 2015, van belang dat thans een eindvonnis wordt gewezen, en dat niet eerst nog een deskundige wordt benoemd om het dwalingsnadeel van [eiser 1 c.s.] in de vorm van de teveel betaalde koopprijs (verder) te taxeren. Zij zal daarom gebruik maken van haar, hiervoor in rechtsoverweging 3.6 genoemde, discretionaire bevoegdheid en ruime beoordelingsvrijheid in de wijze waarop dwalingsnadeel wordt opgeheven. 3.21. Gelet op al het voorgaande gaat de rechtbank ervan uit dat het gemiddelde koopprijsverschil van 10,8% tussen bouwkavels in de zones A en B enerzijds en de zones C anderzijds voor de helft wordt bepaald door de ligging aan vaarwater en voor de helft door andere factoren (zoals de ligging aan water en de grotere afstand tot de weg en tot buren dan bij de andere bouwkavels). Dat betekent dat het (hypothetische) koopprijsverschil tussen de kavel die [eiser 1 c.s.] dacht te kopen en OBWZ dacht te verkopen (te weten: gelegen aan vaarwater) en het perceel dat hij heeft gekocht en zij heeft verkocht, wordt vastgesteld op (0,5 x 10,8% =) 5,4 %. 3.22. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de rechtbank zal uitgaan van nadeel in de vorm van een (hypothetisch) koopprijsverschil van 5,4% van € 259.500,00 = € 14.013,00. Wettelijke rente 3.23. [eiser 1 c.s.] heeft bij dagvaarding sub IV gevorderd dat OBWZ wordt veroordeeld tot betaling van – kort gezegd – de door [eiser 1 c.s.] teveel betaalde koopsom, “te voldoen binnen 14 dagen na betekening van het in dezen te wijzen vonnis en te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van verzuim tot aan de dag der algehele voldoening” (onderstreping rechtbank). Van verzuim van OBWZ in de nakoming van de koopovereenkomst is geen sprake. De rechtbank begrijpt dit onderdeel van de vordering dan ook zo, dat [eiser 1 c.s.] wettelijke rente vordert over het in dit vonnis toe te wijzen bedrag, vanaf het moment dat dat bedrag opeisbaar is. Dat is, gelet op de constitutieve beslissing tot wijziging van de koopovereenkomst, de datum van dit eindvonnis. De rechtbank zal de wettelijke rente dan ook toewijzen met ingang van de datum van dit vonnis. 3.3.2 Kosten voor de aanleg en het verwijderen van de insteekhaven 3.24. [eiser 1 c.s.] heeft voorts gevorderd vergoeding van een bedrag van € 9.469,76 voor de kosten die hij heeft gemaakt voor de aanleg van een insteekhaven aan zijn kavel. Deze kosten zou [eiser 1 c.s.] niet hebben gemaakt als hij niet ten onrechte in de veronderstelling had verkeerd dat hij gemotoriseerd van en naar zijn kavel zou kunnen varen, zo stelt hij. [eiser 1 c.s.] vordert verder primair OBWZ te veroordelen tot het verwijderen van de insteekhaven en de beschoeiing en het dempen van de sloot, onder last van een dwangsom, en subsidiair tot vergoeding van de kosten daarvan, ter grootte van € 10.628,82. OBWZ heeft aangevoerd dat deze kostenposten om verschillende redenen niet voor vergoeding in aanmerking komen. 3.25. Ten aanzien van de kosten voor de aanleg van de insteekhaven merkt de rechtbank allereerst op dat [eiser 1 c.s.] stelt dat hij met OBWZ was overeengekomen dat hij een insteekhaven zou aanleggen. OBWZ heeft dat betwist en heeft betoogd dat het de eigen keuze van [eiser 1 c.s.] is geweest om de insteekhaven aan te leggen. [eiser 1 c.s.] heeft zijn stelling vervolgens niet nader onderbouwd. De rechtbank gaat er dan ook in de verdere beoordeling niet van uit dat tussen partijen een afspraak bestond waaruit voor [eiser 1 c.s.] een verplichting voortvloeide om een insteekhaven in zijn tuin te realiseren. 3.26. Verder overweegt de rechtbank als volgt. Dit onderdeel van het door [eiser 1 c.s.] gestelde nadeel bestaat enerzijds uit investeringen die [eiser 1 c.s.] in de gekochte zaak heeft gedaan die volgens [eiser 1 c.s.] , nu hij over de vaarmogelijkheden van en naar zijn kavel heeft gedwaald, hun waarde hebben verloren en anderzijds uit kosten voor de ongedaan making van die investeringen. OBWZ heeft betwist dat de investeringen hun waarde hebben verloren, omdat [eiser 1 c.s.] wel gebruik kan maken van de insteekhaven, ook als hij niet gemotoriseerd mag varen over de watergang en de [naam water] . Wat daar ook van zij, vooropgesteld moet worden dat - zoals OBWZ ook heeft aangevoerd - het slagen van het beroep op dwaling niet betekent dat OBWZ jegens [eiser 1 c.s.] schadeplichtig is. Om aanspraak te kunnen maken op schadevergoeding naast vernietiging - dan wel naast wijziging van een vernietigbare rechtshandeling - moet immers een afzonderlijke grondslag bestaan. De rechtbank heeft in het tussenvonnis (deelvonnis) geoordeeld dat van non-conformiteit geen sprake is. [eiser 1 c.s.] heeft niet gesteld dat anderszins sprake zou zijn van wanprestatie door OBWZ of van onrechtmatig handelen. Nu het in deze zaak gaat om wederzijdse dwaling die niet te wijten is aan een onjuiste mededeling aan de zijde van OBWZ, is er geen grond voor toewijzing van de hier bedoelde kosten.