ECLI:NL:RBDHA:2023:20831

Rechtbank DEN HAAG Team belastingrecht zaaknummers: SGR 23/367, SGR 23/368, SGR 23/2458, SGR 23/2459, SGR 23/2460, SGR 23/2461 en SGR 23/2462 proces-verbaal van de mondelinge uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 december 2023 in de zaken tussen [eiseres] gevestigd te [vestigingsplaats] , eiseres(gemachtigde: mr. A.S.M. van Balen ), en de inspecteur van de Belastingdienst, verweerder. De bestreden uitspraak op bezwaar De uitspraken van verweerder van 29 november 2022 en 10 maart 2023 op de bezwaren van eiseres tegen de door haar voor de jaren 2016 tot en met 2022 op aangifte voldane verhuurderheffing van respectievelijk € 10.763.969 (2016), € 12.027.638 (2017), € 13.917.980 (2018), € 15.080.435 (2019), € 17.484.751 (2020), € 18.286.139 (2021) en € 9.211.262 (2022). Zitting Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 7 december 2023. Eiseres is vertegenwoordigd door [naam 1] en [naam 2] , bijgestaan door de gemachtigde en mr. A.S.M. van Balen , [naam 3] , [naam 4] . Verweerder heeft zich laten vertegenwoordigen door [naam 5] en [naam 6] .

1. Eiseres verhuurt woningen en heeft voor de onderhavige jaren voor de verhuurde woningen die kwalificeren als woning voor de verhuurderheffing aangifte verhuurderheffing gedaan en de verschuldigde verhuurderheffing voldaan. 2. In geschil is of de verhuurderheffing op stelselniveau in strijd is met artikel 1 Eerste Protocol (EP) van het Europese Verdrag tot bescherming van de Rechten van de Mens en de fundamentele vrijheden (EVRM), al dan niet in samenhang met artikel 14 EVRM. Daarnaast is in geschil of de verhuurderheffing voor eiseres een individuele en buitensporige last betekent in de zin van artikel 1 EP EVRM. Is de verhuurderheffing ongeoorloofd op regelniveau? 3. In zijn uitspraak van 3 juli 2019 over de door eiseres over 2015 voldane verhuurderheffing heeft Hof Den Haag heeft het Hof met betrekking tot de vraag of de verhuurderheffing een ongeoorloofde inbreuk op het ongestoorde genot van eigendom in de zin van artikel 1 EP EVRM in zijn algemeenheid het volgende overwogen. “5.3. Artikel 1 EP EVRM beschermt het recht op het ongestoord genot van eigendom. Belastingheffing vormt in beginsel een inbreuk op het door artikel 1 EP EVRM gegarandeerde ongestoorde genot van eigendom. Deze inbreuk is in het algemeen gerechtvaardigd nu de slotzin van het artikel uitdrukkelijk voorziet in een uitzondering om de betaling van belastingen te verzekeren (zie EHRM 29 april 2008, nr. 13378/05, Burden and Burden tegen het Verenigd Koninkrijk, ECLI:CE:ECHR: 2008:0429JUD001337805, NJ 2008/306, onderdeel 59). Dit neemt niet weg dat belastingheffing, de inbreuk, slechts dan is gerechtvaardigd indien: de inbreuk door de Staat op het ongestoorde genot van eigendom in overeenstemming is met het nationale recht ("lawful"); de inbreuk een legitiem doel in het algemeen belang nastreeft ("legitimate aim"); een redelijke mate van evenredigheid bestaat tussen de daartoe in het algemeen belang gebruikte middelen en het legitieme doel dat daarmee wordt nagestreefd. Dit vereist het bestaan van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang en de bescherming van individuele rechten ("fair balance"). Van een dergelijke redelijke verhouding is geen sprake indien een individuele belastingplichtige door de onderhavige belastingheffing zou worden getroffen door een individuele en buitensporige last. Bij de keus van de middelen om het algemeen belang te dienen, komt aan de wetgever een ruime beoordelingsmarge toe (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219). De eis dat sprake is van een fair balance kan op twee niveaus getoetst worden, te weten op het niveau van de regelgeving en op het niveau van de individuele belastingplichtige. lawful 5.4. De eis dat de inbreuk 'lawful' is, veronderstelt dat het toepasselijke nationale recht voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar in de uitoefening is. Aan dit vereiste is voldaan nu de verhuurderheffing een basis heeft in het nationale recht - de Wet verhuurderheffing - en deze wet voldoende toegankelijk, precies en voorzienbaar is in de uitoefening. Daarnaast biedt de wet procedurele garanties die de betrokkene een redelijke mogelijkheid bieden tot effectieve betwisting van de rechtmatigheid van de inbreuk. legitimate aim 5.5.1. Het Hof stelt voorop dat in de slotzin van artikel 1 EP EVRM ligt besloten dat het heffen van belastingen in het algemeen belang in beginsel voldoet aan het vereiste van een legitiem doel. Bij de beoordeling of een maatregel in het algemeen belang is, komt op fiscaal gebied een ruime beoordelingsvrijheid toe aan de wetgever. Daarbij dient het oordeel van de wetgever te worden geëerbiedigd, tenzij dat oordeel evident van redelijke grond is ontbloot (vgl. HR 27 juni 2014, ECLI:NL:HR:2014:1523, BNB 2014/219, r.o. 4.3.2). 5.5.2. In de parlementaire geschiedenis is als primaire doelstelling van de verhuurderheffing het genereren van inkomsten genoemd. De Wet Verhuurderheffing is daarom meegenomen in het Stabiliteitsprogramma dat op 27 april 2012 aan de Tweede Kamer is gezonden met het oog op het terugdringen van het begrotingstekort tot 3% van het bruto binnenlands product. Verder vormt de verhuurderheffing volgens de wetgever een belangrijk element van een pakket aan maatregelen die zijn gericht op een betere werking van de woningmarkt (zie MvT, Tweede Kamer, vergaderjaar 2012-2013, 33 407, nr. 3, p. 2). 5.5.3. Dat aan de verhuurderheffing primair een budgettair belang ten grondslag ligt, leidt niet tot de conclusie dat de verhuurderheffing geen legitiem doel in algemeen belang vormt (vgl. Hoge Raad 29 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:124, BNB 2016/164). Een budgettair doel - het financieren van de collectieve uitgaven van een staat - is immers bij uitstek eigen aan belastingheffing. Evenmin kan geoordeeld worden dat de keuze van de wetgever voor een verhuurderheffing evident van redelijke grond is ontbloot.” 4. Vervolgens heeft het Hof ten aanzien van de vraag of sprake is van ‘fair balance’ op het niveau van de regelgeving - dat wil zeggen over de vraag of de verhuurderheffing op stelselniveau in strijd is met artikel 1 EP EVRM - het volgende overwogen. “fair balance op het niveau van de regelgeving 5.6.1. De primaire doelstelling van de verhuurderheffing is het genereren van inkomsten. De wetgever heeft hierbij getracht de uitvoeringskosten en administratieve lasten zo laag mogelijk te houden (Kamerstukken 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 2 en 3). Ten aanzien van de effecten van de verhuurderheffing heeft de wetgever het volgende vermeld: "De gevolgen voor de huursector zijn bij de voorbereidingen in 2011 van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing (met een opbrengst van 760 mln bij een heffing voor zowel de gereguleerde als de ongereguleerde sector) in beeld gebracht. (…) Voor de corporatiesector zijn berekeningen uitgevoerd door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (hierna: CFV) inzake de gevolgen van de oorspronkelijk beoogde verhuurderheffing. Hierin is uitgegaan van een heffing in de gehele huursector. Uit die analyse blijkt dat gemiddeld genomen de effecten van de heffing gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid, maar dat ook waar dat niet volledig het geval is de financiële lasten van de heffing goed zijn op te vangen. Deze conclusie geldt voor alle drie door het CFV onderscheiden regio-typen (met veel, beperkt en weinig marktpotentieel). De rentedekkingsgraad in 2019 (het eerste jaar na de introductie van een verhuurderheffing dat door het CFV is onderzocht), als uitdrukking van de liquiditeit van de exploi-tatie, zakt door de heffing van 1,34 naar 1,19, maar stijgt weer naar 1,35 als ook rekening wordt gehouden met de wijzigingen in het huurbeleid. Het beeld bij de solvabiliteit is vergelijkbaar. Daarnaast zijn verdere verbeteringen van de liquiditeit en solvabiliteit mogelijk door besparingen op beheerslasten en aanpassingen in de (des)investeringen. Door de hogere heffing en de beperking tot het gereguleerde gebied zullen sommige verhuurders zwaardere lasten ondervinden dan in deze berekeningen verondersteld. Daar staat tegenover dat de ruimte voor extra huurverhogingen verder toeneemt door de niet in het CFV-onderzoek meegenomen mogelijkheid van de 1%-verhoging voor huurders met een inkomen van € 33 000 tot € 43 000 en door de maatregel inzake 50 extra punten voor woningen in beschermde stads- en dorpsgezichten. Voorts is van belang dat de verhuurders ook in de jaren na de in het onderzoek beschouwde tijdshorizon elk jaar weer de hogere huurstijgingen kunnen blijven effectueren. Uiteraard is van belang dat woningcorporaties hun belangrijke maatschappelijke functie kunnen blijven vervullen.

Daarom zullen de gevolgen van de verhuurderheffing voor woningcorporaties via de reguliere rapportages (CFV) worden gemonitord." (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3-4) en "Het CFV geeft wel aan dat de ruimte voor investeringen onder druk komt te staan. Ik constateer echter dat het geraamde eigen vermogen nog voldoende ruimte biedt om het huidige niveau van investeringen de komende jaren voort te zetten. In de periode 2009–2011 is door corporaties jaarlijks € 9 à € 10 miljard aan nieuwe investeringen gepleegd (exclusief circa € 3,5 miljard aan onderhoud). Aangezien de gemiddelde solvabiliteit nog ruim boven het door het CFV vereiste minimale niveau van 15% blijft, kan de sector als geheel een vergelijkbaar niveau aan investeringen tenminste handhaven. Daarnaast merk ik op dat in de doorrekeningen van het CFV nog geen rekening is gehouden met de mogelijkheden die corporaties hebben om het niveau van hun bedrijfslasten te doen dalen. Ook dit kan een significant positief effect hebben op de solvabiliteit (en de kasstromen) van corporaties en daarmee op hun investeringsmogelijkheden. Daarnaast zijn er in het op 13 februari aan uw Kamer voorgelegde pakket aan maatregelen enkele stimulerende maatregelen opgenomen. Woningcorporaties zullen voordeel hebben van het op te richten Energiebesparingsfonds. Er komt een revolverend fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving van € 150 miljoen, aan te vullen met middelen vanuit de markt, zodat een totale investeringsimpuls van 600 miljoen wordt bereikt. Ongeveer de helft van dit revolverende fonds voor energiebesparing in de gebouwde omgeving komt ten goede aan de verhuurders. Ook de tijdelijke verlaging van de BTW voor verbouwingen en renovatiewerken in de bestaande bouw zal een positief effect op de investeringen hebben." (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 7). 5.6.2. Uit het voorgaande volgt dat de wetgever rekening heeft gehouden met de mogelijkheid dat de effecten van de verhuurderheffing gemiddeld genomen gecompenseerd kunnen worden door de verruiming van het huurbeleid. Hierbij stond de wetgever voor ogen dat de verhuurderheffing niet noodzakelijk volledig uit huurverhoging zou worden opgebracht; verhuurders hebben ook de mogelijkheid om op andere manieren de heffing in te vullen dan door middel van het maximaliseren van de huuropbrengsten, zoals de verkoop van woningen en efficiencyverbetering (Kamerstukken II 2012/13, 27 926, nr. 193, p. 5-6). 5.6.3. De verhuurderheffing is verder gebaseerd op de gedachte dat de overheid de markt van gereguleerde woningen met een betaalbare huur heeft gecreëerd en de werking van die markt bevordert. Tegen deze achtergrond heeft de wetgever het redelijk geacht dat de verhuurders die profijt hebben van de aldus bevorderde stabiliteit van de markt en daarmee van gewaarborgde inkomsten, ook op die grond daaraan een financiële bijdrage leveren (Kamerstukken II 2012/13, 33 407, nr. 3, p. 3). 5.7. Uit hetgeen hiervoor onder 5.6.1 tot en met 5.6.3 is overwogen, volgt dat de wetgever zich rekenschap heeft gegeven van de mogelijke gevolgen van de verhuurderheffing en de te verwachten effecten voor verhuurders (binnen de corporatiesector). Het Hof is van oordeel dat de wetgever op het niveau van de regelgeving binnen de hem toekomende ruime beoordelingsmarge is gebleven bij de beoordeling of sprake is van een redelijke en proportionele verhouding tussen het legitieme doel in het algemeen belang dat met de verhuurderheffing wordt nagestreefd, en de bescherming van individuele rechten van verhuurders (binnen de corporatiesector). Op het niveau van regelgeving is derhalve geen sprake van een schending van artikel 1 EP EVRM.” 5. Het Hof heeft aldus geoordeeld dat ten aanzien van de verhuurderheffing op het niveau van regelgeving geen sprake is van een schending van artikel 1 EP EVRM. Naar het oordeel van de rechtbank heeft dat oordeel, wat door de Hoge Raad ook in stand is gelaten en dat naar het oordeel van de rechtbank is gebaseerd op juiste gronden, ook voor de onderhavige jaren te gelden. De rechtbank volgt het Hof dan ook in dit oordeel en maakt dit, onder de door het Hof gebezigde gronden, voor alle onderhavige jaren tot de hare. De rechtbank ziet geen (gewijzigde of nieuwe) feiten of omstandigheden op grond waarvan voor de onderhavige jaren tot een ander oordeel moet of kan worden gekomen, ook niet indien daarbij, zoals eiseres bepleit, ook artikel 14 EVRM in ogenschouw wordt genomen. 6. Hierbij neemt de rechtbank in aanmerking dat de verhuurderheffing een generieke belastingmaatregel is waarbij voor iedere belastingplichtige dezelfde vrijstelling, dezelfde heffingsgrondslag en hetzelfde tarief van toepassing is. Weliswaar is, wat eiseres terecht benoemt, het grootste deel van de opbrengst van de verhuurderheffing afkomstig van woningcorporaties, maar dat vloeit voort uit de omvang van de heffingsgrondslag bij die corporaties (en andere belastingplichtigen en niet-belastingplichtigen) en zegt als zodanig niets over de disproportionaliteit van de verhuurderheffing en maakt dan ook op zich niet dat er sprake is van een disproportionele heffing voor de woningcorporaties. Anders dan eiseres bepleit, moet dit naar het oordeel van de rechtbank niet in samenhang worden bezien met allerlei andere over de periode 2006 tot en met 2023 ingevoerde (belastingverzwarende) maatregelen die voor woningcorporaties (verregaande) gevolgen hebben, zoals onder meer de ingevoerde partiële vennootschapsbelastingplicht, de beperking van afschrijven en nog meer van dat soort maatregelen (zoals door eiseres opgesomd in de motivering van haar beroep, een elftal maatregelen). Met verweerder is de rechtbank van oordeel dat die door de gemachtigde genoemde (belastingverzwarende) maatregelen buiten de reikwijdte vallen van de vraag of de verhuurderheffing op stelselniveau inbreuk maakt op artikel 1 EP EVRM. Alsdan bestaat naar het oordeel van de rechtbank geen grond voor het oordeel dat de verhuurderheffing (ongeoorloofd) disproportioneel uitwerkt naar een specifieke groep van verhuurders, zijnde de woningcorporaties, en dat er daarom (op regelniveau) sprake is van (impliciete) discriminatie in de zin van artikel 14 EVRM. De (Europese) jurisprudentie waarnaar eiseres in dit verband verwijst, brengt de rechtbank niet tot een ander oordeel. Daarin vindt de rechtbank onvoldoende steun voor het standpunt van eiseres dat bij de toets of de verhuurderheffing geoorloofd is (of deze al dan niet (ongeoorloofd) disproportioneel uitwerkt) al die andere, los van de verhuurderheffing staande maatregelen moeten worden betrokken. 7. Dat de WOZ-waarden vanaf het jaar 2016 zijn gestegen, waardoor ook de verhuurderheffing overeenkomstig is toegenomen, maakt als zodanig evenmin dat de verhuurderheffing daardoor op regelniveau een inbreuk maakt op artikel 1 EP EVRM. Verweerder heeft er terecht op gewezen dat de wetgever bewust heeft gekozen voor de WOZ-waarde als grondslag voor de heffing, waarbij de achtergrond van deze keuze is gelegen in het streven naar eenduidige, objectieve wetgeving die door alle betrokkenen efficiënt kan worden uitgevoerd. Dat bij de invoering van de heffing is uitgegaan van een mindere stijging van de WOZ-waarden (of zelfs een daling) maakt niet dat daardoor sprake is van een vorenbedoelde inbreuk, ook niet in samenhang bezien met het feit dat verwachte huurstijgingen niet (volledig) zijn gerealiseerd. Is sprake van een individuele buitensporige last? 8. De verhuurderheffing kan voor een belastingplichtige alleen dan leiden tot een individuele en buitensporige last indien en voor zover deze last zich in diens geval sterker laat voelen dan in het algemeen.

Dat kan zich bij belanghebbende alleen voordoen als bijzondere, niet voor alle verhuurders in de corporatiesector geldende, feiten en omstandigheden een buitensporige last voor haar teweegbrengen. De bewijslast voor het bestaan van dergelijke feiten en omstandigheden rust op eiseres. 9. Belanghebbende heeft gesteld dat zij wordt getroffen door een individuele en buitensporige last en verwijst daarbij naar de door haar overgelegde genormaliseerde resultatenoverzicht over de jaren 2012 tot en met 2026. Daaruit blijkt volgens eiseres dat sprake is van een structurele vermogensachteruitgang die leidt tot een inbreuk op artikel 1 EP EVRM (dus een buitensporige individuele last). Het overzicht betreft de resultaten waarbij wordt gereserveerd middels afschrijvingen. Voor de rechtvaardiging van de systematiek wijst eiseres - onder meer - op het feit dat haar volkshuisvestelijke doelstelling stuurt op kasstromen in combinatie met een reservering voor toekomstige herinvestering, plus de kosten die samenhangen met verduurzaming. Hierbij worden de waardeveranderingen en het verkoopresultaat niet meegenomen. Dit betekent ook dat aan het (bedrijfseconomische) resultaat zoals verantwoord in de jaarrekeningen, geen wezenlijk belang kan worden gehecht, aldus eiseres. 10. Deze benadering van eiseres acht de rechtbank niet juist. Immers, bij de vraag of sprake is van een individuele buitensporige last dient de gehele financiële situatie in ogenschouw te worden genomen, met inachtneming ook van de gevolgen voor de belastingplichtige in de jaren volgend op het jaar waarop het geschil ziet. Daarvan uitgaande acht de rechtbank de door eiseres gehanteerde en bepleite benaderingswijze via het genormaliseerde resultaat te beperkt. Dat eiseres geen ‘vrije’ commerciële belegger maar een ‘gebonden’ woningbouwvereniging is die aan strikte (financiële) regelgeving is gebonden, maakt naar het oordeel van de rechtbank niet dat voor haar in dit verband moet worden uitgegaan van een ander - het door haar bepleite meer beperkte - toetsingskader. Met verweerder, en dus anders dan eiseres bepleit, is de rechtbank van oordeel dat voor een compleet beeld van de gehele financiële situatie de door eiseres gepubliceerde jaarverslagen wél van wezenlijk belang zijn en dus leidend dienen te zijn voor de beoordeling of er sprake is van een individuele buitensporige last. 11. De rechtbank overweegt daarbij nog dat, voor zover eiseres meent dat uit de door haar genoemde Europese jurisprudentie volg dat huiseigenaren steeds recht hebben op een ‘decent profit’ of zelfs een ‘minimal profit’, de Hoge Raad in zijn arrest van 26 januari 2018 dit standpunt reeds heeft verworpen. Het andersluidende standpunt van eiseres, alsmede alles wat zij ter onderbouwing daarvan heeft aangevoerd, biedt geen steun om van het oordeel van de Hoge Raad af te wijken en berust daarmee op een onjuiste uitleg van de wet of van de geldende jurisprudentie. 12. Verweerder wijst in voornoemd verband op de volgende uit de jaarverslagen (de winst- en verliesrekeningen) van eiseres blijkende feiten en gegevens met betrekking tot de onderhavige jaren. Jaarverslag 2016 Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat door hogere opbrengsten, lagere bedrijfslasten en lagere rentelasten. Het resultaat na belastingen bedraagt € 233.042.000. Dat is € 138.683.000 meer dan in 2015. De Inspectie Leefomgeving en Transport (ILT) schrijft in haar Oordeelsbrief 2016 dat zij met betrekking tot de drie onderzochte toezichtsvelden (omvalrisico, realisatiebeleid en efficiency en doelmatigheid) geen aanleiding ziet tot het maken van opmerkingen. Volgens de ILT is het volkshuisvestelijk vermogen van Haag Wonen in relatie tot de voorgenomen activiteiten voldoende. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt eiseres in 2016 onverminderd borgbaar. De betaalde verhuurderheffing (€ 10.764.000) bedraagt 7,6% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 141.649.000). De betaalde verhuurderheffing bedraagt 8,1% van de huuropbrengst (€ 132.798.000). Jaarverslag 2017 Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 54.432.000. Dat is € 178.610.000 minder dan in 2016 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt eiseres in 2017 onverminderd borgbaar. De betaalde verhuurderheffing (€ 12.028.000) bedraagt 8,4% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 143.302.000) en 8,9% van de huuropbrengst (€ 134.335.000). Jaarverslag 2018 Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 241.826.000. Dat is € 187.394.000 meer dan in 2017 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt eiseres in 2018 onverminderd borgbaar. De betaalde verhuurderheffing (€ 13.918.000) bedraagt 9,7% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 143.009.000) en 10,3% van de huuropbrengst (€ 134.880.000). Jaarverslag 2019 Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 479.654.000. Dat is € 237.828.000 meer dan in 2018 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt eiseres in 2019 borgbaar. De betaalde verhuurderheffing (€ 15.080.000) bedraagt 10,3% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 146.179.000) en 10,9% van de huuropbrengst (€ 138.507.000). Jaarverslag 2020 Er is sprake van een positief (operationeel) bedrijfsresultaat. Het resultaat na belastingen bedraagt € 280.573.000. Dat is € 191.081 minder dan in 2019 en is grotendeels het gevolg van waardeveranderingen in de vastgoedportefeuille. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) vindt eiseres in 2020 borgbaar. De betaalde verhuurderheffing (€ 17.485.000) bedraagt 11,6% van het saldo van de ingaande kasstromen (€ 150.362.000) en 12,3% van de huuropbrengst (€ 141.822.000). Jaarverslag 2021 Het resultaat na belastingen bedraagt € 316.238.000; dat is € 30.998.000 meer dan in 2020. De voor 2021 betaalde verhuurderheffing bedraagt 12,02% van het saldo van de inkomende operationele kasstromen en 14,36% van de uitgaande operationele kasstromen. De betaalde verhuurderheffing (€ 18.286.139) bedraagt 12,8% van de huuropbrengsten. Verder blijken uit de jaarrekening over 2022 - welke op de website van eiseres staat en welke, naar eiseres ter zitting heeft verklaard, juist en actueel is - voor het jaar 2022 de volgende gegevens.