ECLI:NL:RBDHA:2019:3289

Rechtbank den haag

Zittingsplaats ’s-Gravenhage

CB

Rolnr. 6754818 RL EXPL 18-5860

15 januari 2019

Vonnis van de pachtkamer in de zaak van:

[eiseres]

,

wonende te [woonplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

gemachtigde: mevr. mr. K. Bol (Kneppelhout & Korthals Advocaten),

met

1 [gevoegde 1] ,

2. [gevoegde 2],

3. [gevoegde 3],

allen wonende te [woonplaats] ,

als aan de zijde van [eiseres] gevoegde partijen, waarbij wegens de eiswijziging van 16 november 2018 de vordering van [gevoegde 2] is ingetrokken,

gemachtigde: mevr. mr. K. Bol,

tegen

[gedaagde]

,

wonende te [woonplaats] ,

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie

gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers (Van Goud Advocaten).

Eisende partij (in conventie) wordt aangeduid als “ [eiseres] ”, de overgebleven gevoegde partijen als “ [gevoegde 1] ” en “ [gevoegde 3] ” en [eiseres] . [gevoegde 1] en [gevoegde 3] gezamenlijk als “ [gevoegden] ” en gedaagde partij (in conventie) als “ [gedaagde] ”.

1.1 De pachtkamer heeft kennis genomen van de volgende stukken:

- de dagvaarding van 15 maart 2018 met 28 producties (nrs. 1 tot en met 28);

- de incidentele conclusie tot voeging ex artikel 217 Rv aan de zijde van [eiseres] van 28 maart 2018;

- de conclusie van antwoord in incident aan de zijde van [gedaagde] van 25 april 2018;

- het tussenvonnis van 3 juli 2018, waarin [gevoegde 1] , [gevoegde 2] en [gevoegde 3] in de hoofdzaak zijn toegestaan zich te voegen aan de zijde van [eiseres] ;

- de conclusie van antwoord tevens houdende eis in reconventie van 28 augustus 2018 met vier producties (nrs. 1 tot en met 4);

- de brief van de gemachtigde van [gedaagde] van 16 november 2018 met vijf aanvullende producties (nrs. 5 tot en met 9);

- de conclusie van antwoord in reconventie tevens akte overleggen productie[s] in conventie tevens akte eiswijziging in conventie van 16 november 2018 met 27 producties (nrs. 29 tot en met 55).

1.2 Op 23 november 2018 heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarbij zijn [gevoegden] in persoon verschenen, samen met hun gemachtigde en is [gedaagde] in persoon verschenen, samen met haar gemachtigde en vergezeld van mevr. [betrokkene 1] ( [functie] van Land en Co.) en de heer [betrokkene 2] ( [functie] ). Tijdens de comparitie van partijen heeft de gemachtigde van [gedaagde] spreekaantekeningen overgelegd. De griffier heeft van het verhandelde zakelijke aantekeningen gemaakt, die zich in het griffiedossier bevinden. Een schikking is niet bereikt.

1.3 Vonnis is bepaald op 15 januari 2019.

Als enerzijds gesteld en anderzijds als niet of onvoldoende betwist gaat de pachtkamer uit van de navolgende feiten:

2.1 Tussen de erven [erflater 1] en [erflater 2] , de overleden schoonvader van [eiseres] , is met ingang van 1 november 1975 een pachtovereenkomst (hierna: ‘de pachtovereenkomst’) tot stand gekomen met betrekking tot diverse percelen grasland, in totaal 31.59.40 ha, gelegen op het landgoed [adres] in de gemeente [plaats] (hierna: ‘het gepachte’), voor de duur van 18 jaren. De pachtovereenkomst is op 21 april 1975 goedgekeurd door de Grondkamer in de provincie Utrecht.

2.2 Op 2 april 1987 heeft [erflater 2] bij wijze van een pachtwijzigingovereenkomst zijn rechten op grond van de pachtovereenkomst overgedragen aan zijn zoon, [betrokkene 3] .

2.3 In verband met het overlijden van haar echtgenoot [betrokkene 3] op 31 mei 2004 heeft [eiseres] de pacht voortgezet. In 2011 is bij wijze van een pachtwijzigingsovereenkomst de pacht op naam gesteld van [eiseres] en is de grootte van het gepachte gesteld op 30.54.46 ha.

2.4 Grenzend aan het gepachte heeft [eiseres] percelen grond met daarop opstallen, waaronder twee woningen en diverse bedrijfsgebouwen, in eigendom. Destijds exploiteerde de familie [eiseres] een melkveebedrijf; sinds 2016 exploiteert [eiseres] een melkgeitenhouderij, met thans 400 melkgeiten.

2.5 Op 16 juni 2016 is [eiseres] met [gevoegde 1] , [gevoegde 3] en [gevoegde 2] een vennootschap onder firma aangegaan, waarbij zij haar eenmanszaak in de vennootschap onder firma heeft ingebracht, die wordt voorgezet onder de naam VOF [naam vof] . [naam vof] heeft plannen om het aantal melkgeiten uit te breiden tot 800 melkgeiten en daartoe een nieuwe stal te bouwen op haar eigen grond.

2.6 Met het oog op toekomstige ontwikkelingen heeft [eiseres] bij brief van 26 oktober 2017 [gedaagde] , sinds 2011 de huidige (enig) eigenaresse van het gepachte, verzocht om [gevoegde 2] , [gevoegde 1] en [gevoegde 3] per 1 januari 2018 als medepachters op te nemen in de pachtovereenkomst.

2.7 Bij exploit van 31 oktober 2017 heeft [gedaagde] een opzeggingsbrief betreffende de pacht d.d. 30 oktober 2017, primair per 1 november 2018, subsidiair per 1 november 2023, aan [eiseres] doen betekenen.

2.8 Op 3 augustus 2018 zijn [gevoegde 1] en [gevoegde 3] in het huwelijk getreden.

3 De vorderingen

In conventie

3.1 In conventie vorderen [gevoegden] , na wijziging van eis, bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, (I.) [gevoegde 1] (geboren [geboortedag] 1988) als medepachter aan te merken in de pachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] ; (II.) [gevoegde 3] (geboren [geboortedag] 1989) als medepachter aan te merken in de pachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] ; (III.) [gedaagde] te veroordelen in de kosten van de onderhavige procedure, inclusief nakosten en daarbij te bepalen dat [gedaagde] daarover jegens [eiseres] de wettelijke rente verschuldigd zal zijn indien de proceskosten niet binnen veertien dagen na te wijzen vonnis aan [eiseres] zullen zijn betaald.

3.2 Aan deze vorderingen leggen [eiseres] ten grondslag dat zij, gelet op haar leeftijd en de continuïteit van haar familiebedrijf, op termijn haar zoon en schoondochter in de gelegenheid wil stellen het bedrijf voort te zetten. Haar zoon [gevoegde 1] beschikt over de benodigde kennis en ervaring, terwijl haar schoondochter [gevoegde 3] ook reeds meewerkt in het bedrijf en daarnaast over voor de bedrijfsvoering belangrijke kennis beschikt.

In reconventie

3.3 In reconventie vordert [gedaagde] bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (I.) de vordering tot beëindiging van de tussen partijen bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen, (voorheen) kadastraal bekend gemeente [plaats] sectie D nummer 4150, ged. en [plaats] , sectie D nummers 444, 2541, 2542 (ged), 2543 (ged), 2544, 2968 (ged) en 3006 ter grootte van 30.54.46 ha toe te wijzen; (II.) het tijdstip van ontruiming vast te stellen op 1 mei 2019, of op een goede justitie te bepalen datum; (III.) [eiseres] te veroordelen om uiterlijk op de ontruimingsdatum, na betekening van het te wijzen vonnis, het gepachte met al het hare te ontruimen en ontruimd te houden, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat [eiseres] nalatig blijft in de uitvoering van het vonnis en voorts met machtiging van [gedaagde] om op kosten van [eiseres] zo nodig met behulp van de sterke arm het gepachte zelf te ontruimen indien [eiseres] dat zelf niet tijdig doet, met veroordeling van [eiseres] in de kosten van de procedure.

3.4 Aan haar vordering in reconventie ligt [gedaagde] - kort gezegd - ten grondslag dat zij het gepachte dringend nodig heeft voor eigen gebruik.

4 Het verweer

4.1 Beide partijen voeren verweer, [gedaagde] in conventie en [eiseres] in reconventie. Voor zover relevant zal het verweer van partijen hierna besproken worden.

5.1 In verband met de verstrekkende gevolgen van de reconventionele vordering van [gedaagde] zal de pachtkamer deze vordering als eerste behandelen. Als de reconventionele vordering van [gedaagde] zou worden toegewezen is de behandeling van de vordering in conventie van [eiseres] niet langer opportuun.

In reconventie

5.2 [gedaagde] voert drie argumenten aan, op grond waarvan de pachtovereenkomst zou moeten eindigen. Ten eerste stelt zij dat [eiseres] in haar verplichtingen als pachtster tekort schiet doordat zij niet zelf het gepachte zou exploiteren en/of dat zij thans ten onrechte een melkgeitenhouderij heeft, waar de pacht bedoeld was voor een melkveehouderij, waarbij zij zonder toestemming van [gedaagde] deze wijziging van bedrijfsvoering heeft doorgevoerd. Ten tweede stelt zij dat zij het gepachte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. En ten derde stelt zij dat een redelijke belangenafweging zich tegen een (verdere) verlenging van de pachtovereenkomst verzet.

5.3 Het argument dat [eiseres] niet zelf het gepachte zou exploiteren verwerpt de pachtkamer. Onbetwist is dat [eiseres] na het overlijden van haar echtgenoot in 2004 het melkveebedrijf, dat haar schoonvader reeds sinds de 70’er jaren van de vorige eeuw exploiteerde en dat haar echtgenoot daarna exploiteerde, als haar eenmansbedrijf heeft voortgezet. Weliswaar is zij in 2016 een vennootschap onder firma met haar zonen en (destijds aanstaande) schoondochter aangegaan en heeft zij haar eenmanszaak ingebracht in de VOF [naam vof] , maar uit de als productie 5 bij dagvaarding overgelegde Akte van Vennootschap onder Firma blijkt duidelijk (artikel 3, lid 1) dat [eiseres] de ‘volledige zeggenschap heeft over de gepachte gronden’ en dat op gelijke wijze als de andere vennoten deelt in de nettowinsten van de vennootschap (artikel 10 lid 6). Naar het oordeel van de pachtkamer blijkt alleen daaruit al voldoende dat [eiseres] zelf direct bij de exploitatie van het bedrijf betrokken is. Daarnaast heeft [gedaagde] naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende kunnen onderbouwen dat [eiseres] niet (direct) bij de exploitatie van het bedrijf betrokken is.

5.4 Voor zover [gedaagde] stelt dat [eiseres] zonder overleg met haar en/of haar toestemming is overgegaan van een melkveehouderij op een melkgeitenhouderij en daarmee het gepachte niet langer exploiteert overeenkomstig de pachtovereenkomst, verwerpt de pachtkamer die stelling. In de oorspronkelijke pachtovereenkomst van 1975 is het gepachte verpacht als grasland, zonder enige verdere aanduiding van de wijze van exploitatie van het gepachte. Daarnaast is onmiskenbaar het gebruik van het gepachte voor de beweiding van geiten, zoals dat ook het geval is voor de beweiding van melkvee, een gebruik van het gepachte voor de landbouw (artikel 7:312 BW), waarbij geldt dat in artikel 7:312 BW bij de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw bij de weidebouw of de veehouderij ook geen onderscheid gemaakt wordt tussen melkvee, geiten, of welke andere dieren, die beweid worden dan ook. Met het gebruik van het gepachte als beweiding van melkgeiten en bij afwezigheid van enige beperking in de pachtovereenkomst gebruikt [eiseres] het gepachte voor de landbouw en gebruikt zij het verpachte in die zin overeenkomstig de pachtovereenkomst.

5.5 Ten aanzien van de stelling van [gedaagde] dat zij het gepachte dringend nodig heeft voor eigen gebruik overweegt de pachtkamer als volgt. Artikel 7:370 lid 1 onder b. BW geeft aan dat een vordering tot beëindiging van een pachtovereenkomst alleen toegewezen kan worden indien de verpachter aannemelijk maakt dat hij het verpachte duurzaam in gebruik wil nemen en hij het verpachte daartoe dringend nodig heeft. Aan twee voorwaarden dient daarom (cumulatief) voldaan te zijn: (1) de verpachter gaat het gepachte zelf duurzaam in gebruik nemen en (2) hij heeft het gepachte daartoe dringend nodig.

5.6 Voor de beoordeling of aan beide voorwaarden is voldaan baseert de pachtkamer zich op hetgeen [gedaagde] daarover naar voren heeft gebracht. Zij heeft gesteld dat de gepachte gronden liggen op landgoed [adres] , circa 124 ha groot, waarop een 17e eeuws Rijksmonument en tuin (46 ha) staat. Tot het landgoed behoren monumentale vijvers, bossen en lanen. Recent is circa 22 ha bouw- en grasland omgevormd tot nieuwe natuur, inclusief 6 ha natuurakker. Een deel van het landgoed, ter grootte van circa 55 ha, is landbouwgrond en wordt gedeeltelijk verpacht (onder meer aan [eiseres] ) of is onderdeel van het Rijksmonument. Het landgoed is ooit aangekocht door Frederik Hendrik en deze was geïnteresseerd in nieuwe teeltmethoden en gewassen, die van elders afkomstig waren. [gedaagde] wil het landgoed in overeenstemming met de historische natuur- en cultuurwaarden beheren en restaureren. De door [eiseres] gepachte gronden liggen midden in het landgoed als geheel, en niet direct tegen het bedrijf van [eiseres] , dat grenst aan het landgoed, en de ontsluiting van het bedrijf met de gepachte gronden vindt plaats via de lanen van het landgoed. Dat betekent dat [eiseres] om de gepachte percelen te kunnen bereiken de melkgeiten regelmatig verplaatst via die lanen. Bovendien grenzen de gepachte gronden direct aan de monumentale lanen van het landgoed. Volgens [gedaagde] belemmert de bedrijfsvoering van [eiseres] haar streven om het landgoed weer de originele uitstraling en bestemming te geven, die het ooit had en heeft zij voor de verdere ontwikkeling en uitvoering van haar plannen onder meer de door [eiseres] gepachte gronden nodig.

5.7 [gedaagde] is reeds begonnen met de uitvoering van haar plannen. Op een deel van het landgoed wordt reeds ‘natuurinclusieve’ landbouw bedreven. Dat betreft de exploitatie van een historische moestuin en boomgaard en het telen van granen, als strokenteelt, op natuurakkers. Binnenkort zal een aanvang worden gemaakt met het houden van varkens in het bos.

5.8 Uit de door [gedaagde] toegelichte plannen met betrekking tot het gepachte blijkt naar het oordeel van de pachtkamer voldoende dat aan de eerste voorwaarde, dat zij het gepachte duurzaam in gebruik wil nemen, is voldaan. Daarentegen is naar het oordeel van de pachtkamer niet voldaan aan de tweede voorwaarde, en dan met name op het punt dat [gedaagde] het gepachte dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Daarbij gelden twee overwegingen. In de eerste plaats heeft zij naar het oordeel van de pachtkamer onvoldoende aannemelijk kunnen maken dat zij voor de uitvoering van haar plannen ook de door [eiseres] gepachte gronden dringend nodig heeft. Immers, uit haar eigen telling (punt 49 van de conclusie van antwoord) blijkt dat binnen landgoed [adres] 55 ha landbouwgrond beschikbaar is. Daarvan is ongeveer 30 ha, dus iets meer dan de helft, verpacht aan [eiseres] . Daarmee resteert nog 25 ha voor eigen gebruik. Op die gronden kan zij haar plannen voor het telen van grove groenten en granen en daarmee dus de realisatie van de oorspronkelijke bestemming van het landgoed inhoud geven. Voor zover haar plannen betrekking hebben op de exploitatie van een (voedsel)bos, al dan niet met het doel het houden van dieren, kunnen de gepachte gronden daar al niet aan bijdragen, omdat die grasland betreffen en niet op korte termijn kunnen worden omgevormd naar bos.

In de tweede plaats is de pachtkamer van oordeel dat de plannen van [gedaagde] , hoe lovend wellicht ook met het oog op de na te streven natuur- en cultuurhistorische waarden, niet dringend zijn in de zin dat [gedaagde] het gepachte nodig heeft om in haar eigen levensonderhoud of dat van haar verwanten te voorzien met een op de landbouw gerichte exploitatie van het gepachte, terwijl dat aspect naar het oordeel van de pachtkamer besloten ligt in de afweging die de rechtbank heeft te maken of een pachtovereenkomst op grond van onderdeel b van lid 1 van artikel 7:370 BW beëindigd zou moeten worden.

5.9 Dan komt de pachtkamer thans toe aan de laatste door [gedaagde] aangevoerde grond tot beëindiging van de pacht, namelijk dat een redelijke belangenafweging op grond van onderdeel c. van lid 1 van artikel 7:370 BW tussen haar belangen bij beëindiging van de pacht en die van [eiseres] bij voortzetting van de pacht in haar voordeel zou moeten uitvallen.

5.10 Het criterium dat de pachtkamer in dit kader zal hanteren is dat voortzetting van het bedrijf van [gevoegden] zonder de gepachte gronden niet mogelijk is, terwijl [gedaagde] haar plannen, zoals die hierboven reeds zijn toegelicht, wel kan realiseren, wellicht niet in de door [gedaagde] gewenste mate, maar niettemin. Gebleken is namelijk dat [eiseres] op haar terrein, dat grenst aan het landgoed, wel de mogelijkheid heeft een uitbreiding van de bedrijfsgebouwen te realiseren, maar niet de mogelijkheid heeft de melkgeiten te laten beweiden, hetgeen een voorwaarde is in het kader van de bedrijfsvoering van een melkgeitenhouderij. Dat [eiseres] daarbij haar geiten moet verplaatsen via de lanen van het landgoed is een omstandigheid, die [gedaagde] in dit kader op de koop toe heeft te nemen en die naar het oordeel van de pachtkamer slechts beperkt bezwaarlijk is, gelet ook op het feit dat gebleken is dat het niet mogelijk is de gepachte gronden om te ruilen met gronden, die dichter bij of direct grenzen aan [eiseres] ’s eigen grond en er blijkbaar in de directe omgeving van haar bedrijf geen mogelijkheden zijn andere gronden te pachten of te verwerven in de directe nabijheid. Naar het oordeel van de pachtkamer dient een redelijke belangenafweging tussen de belangen van [gedaagde] en die van [eiseres] derhalve in het voordeel van [eiseres] uit te vallen.

5.11 Daarmee is de conclusie dat alle door [gedaagde] aangevoerde gronden tot beëindiging van de pachtovereenkomst worden afgewezen en daarmee tevens de vordering van [gedaagde] in reconventie.

5.12 Als de in reconventie in het ongelijk gestelde partij zal [gedaagde] worden veroordeeld in de proceskosten in reconventie aan de zijde van [eiseres] , begroot op € 300,00.

In conventie

5.13 Omdat de vordering van [gedaagde] in reconventie zal worden afgewezen, wordt de vordering van [eiseres] in conventie opportuun (cf. rechtsoverweging 5.1) en de pachtkamer zal die vordering thans behandelen.

5.14 Artikel 7:364 BW opent de mogelijkheid een naaste of naasten van een pachter als medepachter aan te merken. Daarbij geldt dat de voorgestelde medepachter voldoende waarborgen dient te bieden dat de bedrijfsvoering op het gepachte op een behoorlijke wijze kan en zal worden voortgezet (overeenkomstig artikel 7:363 lid 5 BW). Een waarborg voor een behoorlijke bedrijfsvoering is dat de voorgestelde medepachter zelfstandig de bedrijfsmatige exploitatie van het gepachte kan voortzetten.

5.15 Naar het oordeel van de pachtkamer moet [gevoegde 1] in staat worden geacht de exploitatie van de melkgeitenhouderij zelfstandig te kunnen voortzetten, maar geldt dit niet voor [gevoegde 3] . Van [gevoegde 1] is gebleken dat hij verschillende opleidingen en cursussen heeft gevolgd en afgerond op het terrein van de dierhouderij en dat hij de nodige praktijkervaring heeft opgedaan op datzelfde terrein (producties 16 tot en met 19 bij dagvaarding). Ten aanzien van hem kan de vordering van [eiseres] daarom worden toegewezen.

5.16 Dat is niet het geval wat betreft [gevoegde 3] . Weliswaar is zij mede-vennoot in VOF [naam vof] en beschikt zij onmiskenbaar over kennis en ervaring op voor de bedrijfsvoering belangrijke terreinen als administratie en andere ondersteunende expertises, maar naar het oordeel van de pachtkamer is haar kennis en ervaring op het terrein van alle aspecten van de veehouderij onvoldoende en kan zij niet geacht worden in voorkomende gevallen de bedrijfsvoering zelfstandig te kunnen voortzetten, hetgeen een voorwaarde is voor het toewijzen van de vordering om haar aan te kunnen merken als medepachter. Jegens haar zal de vordering daarom worden afgewezen.

5.17 In het feit dat de vordering in conventie slechts gedeeltelijk zal worden toegewezen ziet de pachtkamer aanleiding om de proceskosten in conventie zodanig tussen partijen te verdelen dat elke partij de eigen proceskosten draagt.

5.18 Omdat het aanmerken als medepachter niet voor uitvoerbaarheid bij voorraad vatbaar is, zal de pachtkamer deze aan het vonnis onthouden.

De pachtkamer:

In conventie

1. merkt [gevoegde 1] (geboren [geboortedag] 1988) als medepachter aan in de pachtovereenkomst tussen [eiseres] en [gedaagde] ;

2. wijst het meer of anders gevorderde af;

3. verdeelt de proceskosten in conventie zodanig tussen partijen dat elke partij de eigen kosten draagt.

In reconventie

4. wijst de vordering van [gedaagde] af;

5. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten aan de zijde van [eiseres] , tot zover begroot op € 300,00.

6. verklaart dit vonnis voor wat betreft de proceskostenveroordeling van [gedaagde] in reconventie uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.W.D. Bom, kantonrechter-voorzitter en ir. P.J. van der Eijk en ing. J. Spijkerboer, deskundige leden, en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 15 januari 2019 door de kantonrechter-voorzitter, in tegenwoordigheid van de griffier.