ECLI:NL:RBAMS:2025:904

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/755294 / HA ZA 24-902 Vonnis van 12 februari 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. J.W.C. Bruins, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. L.A.W. Hermans.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 1 augustus 2024, - de akte overlegging producties van 14 augustus 2024, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 13 november 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 januari 2025 met de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting 2.1. [eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde] . [gedaagde] is op de afgesproken leveringsdatum niet verschenen. [eiser] stelt dat daarom sprake is van wanprestatie en vordert betaling van schadevergoeding en een boete. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de boete. De schadevergoeding wordt grotendeels afgewezen, omdat – kort gezegd – de wet bepaalt dat een schadevergoeding en boete niet samen kunnen worden gevorderd. De schadepost van de gevorderde advocaatkosten – in verband met het eerder door [gedaagde] gestarte kort geding –wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat sprake was van misbruik van recht.

3.1. [eiser] heeft van [gedaagde] op 16 februari 2024 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. De koopsom bedroeg € 470.000,00. De overeengekomen datum van levering van de woning bij de notaris was 3 juni 2024. 3.2. Artikel VI van de algemene bepalingen van de koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt: 1. “Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of (…) 3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.” 3.3. Begin mei 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gevraagd de leveringsdatum te verplaatsen. [eiser] ging hiermee niet akkoord. 3.4. [gedaagde] is op 3 juni 2024, de dag van de beoogde levering, niet verschenen. Ook heeft zij geen volmacht afgegeven aan de notaris. Bij exploot van diezelfde dag is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld ten aanzien van het niet (tijdig) leveren van de woning. 3.5. Bij in kort geding gewezen verstekvonnis van 12 juli 2024 is [gedaagde] veroordeeld om binnen tien dagen na betekening van het vonnis te verschijnen op het notariskantoor van mr. B. Buma – dan wel een machtiging te verstrekken aan mr. Buma – en haar medewerking te verlenen tot de levering van de woning. Ook is [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van de woning. 3.6. [gedaagde] is een kort geding gestart tegen [eiser] , waarbij zij schorsing van de executie van het verstekvonnis van 12 juli 2024 vorderde. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [gedaagde] bij vonnis van 22 juli 2024 afgewezen. 3.7. Op 23 juli 2024 is de woning aan [eiser] geleverd op basis van de vervangende machtiging, die door de voorzieningenrechter was gegeven. 3.8. Per 1 augustus 2024 is de woning ontruimd.

in conventie 4.1. [eiser] vordert na eisvermindering – samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van € 91.620,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de uitspraak tot aan de dag van de volledige betaling, en proceskosten. 4.2. [eiser] verwijt [gedaagde] dat zij de woning niet op de – in de koopovereenkomst – afgesproken datum van 3 juni 2024 aan haar heeft geleverd. [gedaagde] is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en heeft daarmee wanprestatie gepleegd jegens [eiser] . [eiser] heeft daardoor schade geleden, bestaande uit een aantal posten, te weten: vervangende woonruimte, opslagkosten, explootkosten, extra verhuiskosten, kosten in verband met vervanging van de sloten, ontruimingskosten, kosten die zij heeft gemaakt voor een woonverzekering, makelaarskosten en beslagkosten. Ook vordert [eiser] herstelkosten van de CV-ketel op grond van artikel 2 onder g van de koopovereenkomst. Daarnaast vordert [eiser] advocatenkosten in verband met een eerder gestart kort geding door [gedaagde] , omdat volgens [eiser] sprake was van misbruik van recht. Totaal bedraagt de gevorderde schadevergoeding € 22.530,70. Tot slot vordert [eiser] , op grond van artikel VI van de koopovereenkomst, een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van een bedrag van € 69.090,00. Aldus [eiser] . 4.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt dat tussen partijen geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen is, dan wel dat deze vernietigbaar is. [gedaagde] stelt dat zij de woning nooit heeft willen verkopen, maar daartoe is gedwongen door de schoonzoon van haar neef. Meer subsidiair voert [gedaagde] verweer op de gevorderde schadeposten. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid om een boete en schade te vorderen. Tot slot, heeft [gedaagde] een beroep op matiging van de boete gedaan. in reconventie 4.4. [gedaagde] vordert – samengevat – dat [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 586,78, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de uitspraak tot aan de dag van de volledige betaling, en proceskosten. [gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] voor dit bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt. [gedaagde] stelt kosten te hebben gemaakt voor stroom en gas in juli 2024 ter hoogte van een bedrag van € 19,00. Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij gemeentelijke belastingen heeft betaald over de periode van 23 juli 2024 tot en met 31 december 2024 voor een bedrag van € 371,92 en dat zij waterschapsbelasting heeft betaald over heel 2024, terwijl deze vanaf 23 juli 2024 voor rekening hadden moeten komen van [eiser] . [gedaagde] vordert daarom een bedrag van € 195,86 aan waterschapsbelasting. 4.5. [eiser] voert verweer en verzoekt de rechtbank om de vordering in reconventie af te wijzen. [gedaagde] staat nog steeds ingeschreven op het adres van de woning en heeft het daarom aan zichzelf te wijten dat zij deze kosten heeft moeten maken.

in conventie Geldige koopovereenkomst tot stand gekomen? 5.1. De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat geen geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat deze vernietigbaar is. [gedaagde] heeft haar standpunt niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] is gedwongen tot verkoop van haar woning. Daarbij geldt dat [gedaagde] dit standpunt pas bij de voorzieningenrechter in juli 2024 naar voren heeft gebracht, terwijl de koopovereenkomst dateerde van februari 2024. Tekortkomingen 5.2. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door de woning niet op 3 juni 2024 aan [eiser] te leveren. [gedaagde] is niet op de afgesproken leveringsdatum van 3 juni 2024 verschenen. Ook heeft zij geen volmacht afgegeven aan de notaris, terwijl zij er door [eiser] op was gewezen dat dit ook een mogelijkheid was. Dat is door [gedaagde] niet betwist. 5.3. Ook komt vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichting op grond van artikel 2 onder g van de koopovereenkomst. In dat artikel garandeert de verkoper dat de technische installaties naar behoren functioneren en het gebruik daarvan niet op enigerlei wijze wordt beperkt. [eiser] heeft aangevoerd dat de CV-ketel stuk was ten tijde van de levering. Zij heeft daartoe een mail overgelegd van haar van 3 april 2024 aan [gedaagde] , waarin zij dit mededeelt aan [gedaagde] en er bevindt zich ook een factuur in het dossier ten aanzien van de reparatie van de CV-ketel. Pas op zitting heeft [gedaagde] hier tegenin gebracht dat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, omdat [eiser] niet heeft bewezen dat de CV-ketel stuk was. [gedaagde] heeft daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de CV-ketel ten tijde van de levering niet functioneerde. Boete en/of schadevergoeding? 5.4. [eiser] stelt dat zij als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagde] schade heeft geleden. Zij vordert in dat verband zowel de contractueel overeengekomen boete als een schadevergoeding. De rechtbank stelt het volgende voorop. Het uitgangspunt is dat een boete en schadevergoeding op grond van de wet niet naast elkaar kunnen worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt in dit verband dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. De schuldenaar is in dat geval alleen de boete verschuldigd. Dit uitgangspunt is van regelend recht. Dat betekent dat partijen daarvan kunnen afwijken. 5.5. [eiser] stelt dat een boete en een schadevergoeding – in tegenstelling tot het voorgaande – wel tegelijkertijd kunnen worden gevorderd en verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU6541. In die zaak geldt echter dat partijen zijn afgeweken van het uitgangspunt, zoals bepaald in artikel 6:92 lid 2 BW. Noch gesteld, noch gebleken is dat [eiser] en [gedaagde] in de koopovereenkomst zijn afgeweken van het bepaalde in voornoemd artikel. De rechtbank gaat aan deze stelling van [eiser] dan ook voorbij. Dit betekent dat de gevorderde schadevergoeding op grond van wanprestatie niet voor toewijzing in aanmerking komt. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de schadeposten, die gebaseerd zijn op het niet leveren van de woning aan [eiser] op de afgesproken leveringsdatum van 3 juni 2024. Datzelfde geldt voor de door [eiser] gevorderde schade als gevolg van de kapotte CV-ketel. Ook dat is schade als gevolg van een tekortkoming van [gedaagde] onder de koopovereenkomst en ook daarvoor geldt dat [eiser] een beroep op het boetebeding toekomt (zie 5.7). Gevorderde advocatenkosten kort geding-procedure 5.6. Wel komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de gevorderde advocaatkosten in verband met de kort geding-procedure. Aan deze vordering heeft [eiser] namelijk een apart verwijt (onrechtmatig handelen) ten grondslag gelegd, namelijk dat sprake is van misbruik van recht. Daarvan is sprake als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Het gaat er dan om dat de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. [eiser] heeft gesteld dat op voorhand bekend was, ook voor [gedaagde] , dat de door [gedaagde] aanhangig gemaakte procedure in kort geding, waarbij schorsing van de executie van het verstekvonnis werd gevorderd, niet zou slagen. [eiser] heeft echter nagelaten te onderbouwen om wat voor stellingen van [gedaagde] het dan ging en waarom zij op voorhand had moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Gelet daarop, zal dit gedeelte van de vordering worden afgewezen. Verschuldigdheid boete 5.7. De boete van € 69.090,00 is opeisbaar en komt voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] is immers tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Bij exploot van 3 juni 2024 is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld. Ook na die ingebrekestelling is [gedaagde] niet tijdig haar verplichtingen nagekomen. Dit betekent dat [eiser] aanspraak kan maken op de boete van drie promille van de koopprijs uit artikel VI van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat de boete ziet op een periode van 49 dagen, van 12 juni 2024, de dag dat [gedaagde] in verzuim was, tot 1 augustus 2024, de dag dat de woning ontruimd was. De periode waarover de boete wordt gevorderd en de hoogte van de boete worden door [gedaagde] niet betwist. De boete wordt niet gematigd 5.8. Artikel VI van de koopovereenkomst bevat een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). Bij de uitvoering van de matigingsbevoegdheid door de rechter is terughoudendheid geboden. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ 6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden. 5.9. De rechtbank stelt voorop dat het boetebeding uit de koopovereenkomst een gebruikelijk beding is bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, zoals NVM-koopovereenkomsten. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen van beide partijen. In het voorliggende geschil gaat het om één van de kernverplichtingen van verkoper, namelijk de verplichting tot tijdige levering van de woning.

5.16. De vordering van [gedaagde] in reconventie wordt toegewezen tot een bedrag van € 195,86. De gevorderde wettelijke rente per datum uitspraak, wordt afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van verzuim. in conventie Proceskosten 5.17. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 272,69 - griffierecht hoofdzaak € 1.005,00 - griffierecht beslagrekest € 320,00 - salaris advocaat hoofdzaak € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - salaris advocaat beslagrekest € 1.214,00 (1 punt x € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.417,69 Beslagexplootkosten 5.18. [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagexplootkosten. Artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt – kort gezegd – dat de kosten van het beslag kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Een beslag wordt als onrechtmatig aangemerkt als de vordering waarvoor beslag wordt gelegd niet toewijsbaar is (HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:273, rov. 3.8.1). 5.19. De vordering van [eiser] ten aanzien van de beslagexplootkosten is toewijsbaar, nu de vordering waarvoor beslag is gelegd (grotendeels) wordt toegewezen en het beslag niet nietig of ongegrond is. De rechtbank gaat ook voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat het beslag onnodig was. [eiser] beschikte weliswaar over het verstekvonnis van 19 juli 2024 van de voorzieningenrechter waardoor de medewerking van [gedaagde] voor de levering van de woning niet langer nodig was, maar [eiser] heeft gesteld dat zij het beslag heeft gelegd ter verzekering van haar vordering in deze procedure en die vordering wordt (grotendeels) toegewezen. Het beslag is daarmee niet onnodig. 5.20. Toegewezen wordt een bedrag van € 538,22, nu dat de reële kosten zijn van de beslagexploten. in reconventie Proceskosten 5.21. Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld, zodat er aanleiding is de proceskosten te compenseren.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 69.090,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 februari 2025, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.417,69, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 538,22 aan beslagexplootkosten, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.6. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 195,86, 6.7. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. I. Struijkenkamp en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025. Zie onder meer: Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:20l7:2366 en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828.

RECHTBANK Amsterdam Civiel recht Zaaknummer: C/13/755294 / HA ZA 24-902 Vonnis van 12 februari 2025 in de zaak van [eiser] , te [woonplaats] , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [eiser] , advocaat: mr. J.W.C. Bruins, tegen [gedaagde] , te [woonplaats] , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: [gedaagde] , advocaat: mr. L.A.W. Hermans.

1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 1 augustus 2024, - de akte overlegging producties van 14 augustus 2024, - de conclusie van antwoord, met producties, - het tussenvonnis van 13 november 2024, waarin een mondelinge behandeling is bepaald, - het proces-verbaal van de mondelinge behandeling van 3 januari 2025 met de daarin genoemde stukken. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2Samenvatting 2.1. [eiser] heeft een woning gekocht van [gedaagde] . [gedaagde] is op de afgesproken leveringsdatum niet verschenen. [eiser] stelt dat daarom sprake is van wanprestatie en vordert betaling van schadevergoeding en een boete. De rechtbank oordeelt dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen onder de koopovereenkomst en veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de boete. De schadevergoeding wordt grotendeels afgewezen, omdat – kort gezegd – de wet bepaalt dat een schadevergoeding en boete niet samen kunnen worden gevorderd. De schadepost van de gevorderde advocaatkosten – in verband met het eerder door [gedaagde] gestarte kort geding –wordt afgewezen, omdat niet is gebleken dat sprake was van misbruik van recht.

3.1. [eiser] heeft van [gedaagde] op 16 februari 2024 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) gekocht. De koopsom bedroeg € 470.000,00. De overeengekomen datum van levering van de woning bij de notaris was 3 juni 2024. 3.2. Artikel VI van de algemene bepalingen van de koopovereenkomst luidt, voor zover relevant, als volgt: 1. “Bij niet of niet tijdige nakoming van de Koop anders dan door niet toerekenbare tekortkoming (overmacht) is de nalatige aansprakelijk voor alle daaruit voor de wederpartij ontstane schade met kosten en rente, ongeacht het feit of de nalatige in verzuim is in de zin van het volgende lid. 2. Indien één van de partijen, na bij deurwaardersexploot in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen, na de dag waarop het deurwaardersexploot is uitgebracht, tekortschiet in de nakoming van één of meer van haar verplichtingen - daaronder begrepen het niet tijdig betalen van de waarborgsom of het niet tijdig doen stellen van een correcte bankgarantie - is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: a. uitvoering van de Koop te verlangen, in welk geval de partij die in verzuim is na afloop van voormelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien ingegane dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd is van drie pro mille van de koopprijs; of (…) 3. Betaalde of verschuldigde boete strekt in mindering op eventueel verschuldigde schadevergoeding met rente en kosten.” 3.3. Begin mei 2024 heeft [gedaagde] aan [eiser] gevraagd de leveringsdatum te verplaatsen. [eiser] ging hiermee niet akkoord. 3.4. [gedaagde] is op 3 juni 2024, de dag van de beoogde levering, niet verschenen. Ook heeft zij geen volmacht afgegeven aan de notaris. Bij exploot van diezelfde dag is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld ten aanzien van het niet (tijdig) leveren van de woning. 3.5. Bij in kort geding gewezen verstekvonnis van 12 juli 2024 is [gedaagde] veroordeeld om binnen tien dagen na betekening van het vonnis te verschijnen op het notariskantoor van mr. B. Buma – dan wel een machtiging te verstrekken aan mr. Buma – en haar medewerking te verlenen tot de levering van de woning. Ook is [gedaagde] veroordeeld tot ontruiming van de woning. 3.6. [gedaagde] is een kort geding gestart tegen [eiser] , waarbij zij schorsing van de executie van het verstekvonnis van 12 juli 2024 vorderde. De voorzieningenrechter heeft de vorderingen van [gedaagde] bij vonnis van 22 juli 2024 afgewezen. 3.7. Op 23 juli 2024 is de woning aan [eiser] geleverd op basis van de vervangende machtiging, die door de voorzieningenrechter was gegeven. 3.8. Per 1 augustus 2024 is de woning ontruimd.

in conventie 4.1. [eiser] vordert na eisvermindering – samengevat – dat [gedaagde] bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis zal worden veroordeeld tot betaling van € 91.620,70, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de uitspraak tot aan de dag van de volledige betaling, en proceskosten. 4.2. [eiser] verwijt [gedaagde] dat zij de woning niet op de – in de koopovereenkomst – afgesproken datum van 3 juni 2024 aan haar heeft geleverd. [gedaagde] is daardoor toerekenbaar tekortgeschoten in haar verplichtingen uit de koopovereenkomst en heeft daarmee wanprestatie gepleegd jegens [eiser] . [eiser] heeft daardoor schade geleden, bestaande uit een aantal posten, te weten: vervangende woonruimte, opslagkosten, explootkosten, extra verhuiskosten, kosten in verband met vervanging van de sloten, ontruimingskosten, kosten die zij heeft gemaakt voor een woonverzekering, makelaarskosten en beslagkosten. Ook vordert [eiser] herstelkosten van de CV-ketel op grond van artikel 2 onder g van de koopovereenkomst. Daarnaast vordert [eiser] advocatenkosten in verband met een eerder gestart kort geding door [gedaagde] , omdat volgens [eiser] sprake was van misbruik van recht. Totaal bedraagt de gevorderde schadevergoeding € 22.530,70. Tot slot vordert [eiser] , op grond van artikel VI van de koopovereenkomst, een onmiddellijk opeisbare boete ter hoogte van een bedrag van € 69.090,00. Aldus [eiser] . 4.3. [gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser] , met veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure. [gedaagde] stelt dat tussen partijen geen geldige koopovereenkomst tot stand gekomen is, dan wel dat deze vernietigbaar is. [gedaagde] stelt dat zij de woning nooit heeft willen verkopen, maar daartoe is gedwongen door de schoonzoon van haar neef. Meer subsidiair voert [gedaagde] verweer op de gevorderde schadeposten. Ook heeft [gedaagde] aangevoerd dat het in strijd is met de eisen van redelijkheid en billijkheid om een boete en schade te vorderen. Tot slot, heeft [gedaagde] een beroep op matiging van de boete gedaan. in reconventie 4.4. [gedaagde] vordert – samengevat – dat [eiser] zal worden veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 586,78, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van de uitspraak tot aan de dag van de volledige betaling, en proceskosten. [gedaagde] legt aan haar vordering ten grondslag dat [eiser] voor dit bedrag ongerechtvaardigd is verrijkt. [gedaagde] stelt kosten te hebben gemaakt voor stroom en gas in juli 2024 ter hoogte van een bedrag van € 19,00. Daarnaast stelt [gedaagde] dat zij gemeentelijke belastingen heeft betaald over de periode van 23 juli 2024 tot en met 31 december 2024 voor een bedrag van € 371,92 en dat zij waterschapsbelasting heeft betaald over heel 2024, terwijl deze vanaf 23 juli 2024 voor rekening hadden moeten komen van [eiser] . [gedaagde] vordert daarom een bedrag van € 195,86 aan waterschapsbelasting. 4.5. [eiser] voert verweer en verzoekt de rechtbank om de vordering in reconventie af te wijzen. [gedaagde] staat nog steeds ingeschreven op het adres van de woning en heeft het daarom aan zichzelf te wijten dat zij deze kosten heeft moeten maken.

in conventie Geldige koopovereenkomst tot stand gekomen? 5.1. De rechtbank verwerpt het verweer van [gedaagde] dat geen geldige koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel dat deze vernietigbaar is. [gedaagde] heeft haar standpunt niet met concrete feiten of omstandigheden onderbouwd. Nergens uit blijkt dat [gedaagde] is gedwongen tot verkoop van haar woning. Daarbij geldt dat [gedaagde] dit standpunt pas bij de voorzieningenrechter in juli 2024 naar voren heeft gebracht, terwijl de koopovereenkomst dateerde van februari 2024. Tekortkomingen 5.2. De rechtbank stelt vast dat [gedaagde] toerekenbaar tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit de koopovereenkomst door de woning niet op 3 juni 2024 aan [eiser] te leveren. [gedaagde] is niet op de afgesproken leveringsdatum van 3 juni 2024 verschenen. Ook heeft zij geen volmacht afgegeven aan de notaris, terwijl zij er door [eiser] op was gewezen dat dit ook een mogelijkheid was. Dat is door [gedaagde] niet betwist. 5.3. Ook komt vast te staan dat [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichting op grond van artikel 2 onder g van de koopovereenkomst. In dat artikel garandeert de verkoper dat de technische installaties naar behoren functioneren en het gebruik daarvan niet op enigerlei wijze wordt beperkt. [eiser] heeft aangevoerd dat de CV-ketel stuk was ten tijde van de levering. Zij heeft daartoe een mail overgelegd van haar van 3 april 2024 aan [gedaagde] , waarin zij dit mededeelt aan [gedaagde] en er bevindt zich ook een factuur in het dossier ten aanzien van de reparatie van de CV-ketel. Pas op zitting heeft [gedaagde] hier tegenin gebracht dat [eiser] niet aan haar stelplicht heeft voldaan, omdat [eiser] niet heeft bewezen dat de CV-ketel stuk was. [gedaagde] heeft daarmee onvoldoende gemotiveerd betwist dat de CV-ketel ten tijde van de levering niet functioneerde. Boete en/of schadevergoeding? 5.4. [eiser] stelt dat zij als gevolg van de tekortkomingen van [gedaagde] schade heeft geleden. Zij vordert in dat verband zowel de contractueel overeengekomen boete als een schadevergoeding. De rechtbank stelt het volgende voorop. Het uitgangspunt is dat een boete en schadevergoeding op grond van de wet niet naast elkaar kunnen worden gevorderd. Artikel 6:92 lid 2 BW bepaalt in dit verband dat hetgeen ingevolge een boetebeding is verschuldigd, in de plaats treedt van de schadevergoeding op grond van de wet. De schuldenaar is in dat geval alleen de boete verschuldigd. Dit uitgangspunt is van regelend recht. Dat betekent dat partijen daarvan kunnen afwijken. 5.5. [eiser] stelt dat een boete en een schadevergoeding – in tegenstelling tot het voorgaande – wel tegelijkertijd kunnen worden gevorderd en verwijst hierbij naar een uitspraak van de rechtbank Utrecht van 31 augustus 2011, ECLI:NL:RBUTR:2011:BU6541. In die zaak geldt echter dat partijen zijn afgeweken van het uitgangspunt, zoals bepaald in artikel 6:92 lid 2 BW. Noch gesteld, noch gebleken is dat [eiser] en [gedaagde] in de koopovereenkomst zijn afgeweken van het bepaalde in voornoemd artikel. De rechtbank gaat aan deze stelling van [eiser] dan ook voorbij. Dit betekent dat de gevorderde schadevergoeding op grond van wanprestatie niet voor toewijzing in aanmerking komt. De rechtbank komt daarom niet toe aan de beoordeling van de schadeposten, die gebaseerd zijn op het niet leveren van de woning aan [eiser] op de afgesproken leveringsdatum van 3 juni 2024. Datzelfde geldt voor de door [eiser] gevorderde schade als gevolg van de kapotte CV-ketel. Ook dat is schade als gevolg van een tekortkoming van [gedaagde] onder de koopovereenkomst en ook daarvoor geldt dat [eiser] een beroep op het boetebeding toekomt (zie 5.7). Gevorderde advocatenkosten kort geding-procedure 5.6. Wel komt de rechtbank toe aan de beoordeling van de gevorderde advocaatkosten in verband met de kort geding-procedure. Aan deze vordering heeft [eiser] namelijk een apart verwijt (onrechtmatig handelen) ten grondslag gelegd, namelijk dat sprake is van misbruik van recht. Daarvan is sprake als het instellen van een vordering, gelet op de evidente ongegrondheid ervan, in verband met de betrokken belangen van de wederpartij achterwege had moeten blijven. Het gaat er dan om dat de eiser zijn vordering baseert op feiten en omstandigheden waarvan hij de onjuistheid kende dan wel behoorde te kennen of op stellingen waarvan hij op voorhand moest begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. [eiser] heeft gesteld dat op voorhand bekend was, ook voor [gedaagde] , dat de door [gedaagde] aanhangig gemaakte procedure in kort geding, waarbij schorsing van de executie van het verstekvonnis werd gevorderd, niet zou slagen. [eiser] heeft echter nagelaten te onderbouwen om wat voor stellingen van [gedaagde] het dan ging en waarom zij op voorhand had moeten begrijpen dat deze geen kans van slagen hadden. Gelet daarop, zal dit gedeelte van de vordering worden afgewezen. Verschuldigdheid boete 5.7. De boete van € 69.090,00 is opeisbaar en komt voor toewijzing in aanmerking. [gedaagde] is immers tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen op grond van de koopovereenkomst. Bij exploot van 3 juni 2024 is [gedaagde] door [eiser] in gebreke gesteld. Ook na die ingebrekestelling is [gedaagde] niet tijdig haar verplichtingen nagekomen. Dit betekent dat [eiser] aanspraak kan maken op de boete van drie promille van de koopprijs uit artikel VI van de algemene bepalingen bij de koopovereenkomst. [eiser] stelt dat de boete ziet op een periode van 49 dagen, van 12 juni 2024, de dag dat [gedaagde] in verzuim was, tot 1 augustus 2024, de dag dat de woning ontruimd was. De periode waarover de boete wordt gevorderd en de hoogte van de boete worden door [gedaagde] niet betwist. De boete wordt niet gematigd 5.8. Artikel VI van de koopovereenkomst bevat een boetebeding als bedoeld in artikel 6:91 BW. Op verlangen van de schuldenaar kan de rechter, indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, de bedongen boete matigen, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 lid 1 BW). Bij de uitvoering van de matigingsbevoegdheid door de rechter is terughoudendheid geboden. Bij de beoordeling of toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt, moet niet alleen worden gelet op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen (HR 27 april 2007, LJN AZ 6638, NJ 2007/262 (Intrahof/Bart Smit). Een boete is niet al buitenproportioneel omdat zij mogelijk hoger is dan de daadwerkelijke schade die de schuldeiser heeft geleden. 5.9. De rechtbank stelt voorop dat het boetebeding uit de koopovereenkomst een gebruikelijk beding is bij koopovereenkomsten van woningen tussen particulieren. Het is opgenomen in veel gebruikte standaardovereenkomsten, zoals NVM-koopovereenkomsten. Het boetebeding bevat een prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen van beide partijen. In het voorliggende geschil gaat het om één van de kernverplichtingen van verkoper, namelijk de verplichting tot tijdige levering van de woning.

5.16. De vordering van [gedaagde] in reconventie wordt toegewezen tot een bedrag van € 195,86. De gevorderde wettelijke rente per datum uitspraak, wordt afgewezen. Gesteld noch gebleken is dat sprake is van verzuim. in conventie Proceskosten 5.17. [gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op: - kosten van de dagvaarding € 272,69 - griffierecht hoofdzaak € 1.005,00 - griffierecht beslagrekest € 320,00 - salaris advocaat hoofdzaak € 2.428,00 (2 punten × € 1.214,00) - salaris advocaat beslagrekest € 1.214,00 (1 punt x € 1.214,00) - nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing) Totaal € 5.417,69 Beslagexplootkosten 5.18. [eiser] vordert [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de beslagexplootkosten. Artikel 706 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering bepaalt – kort gezegd – dat de kosten van het beslag kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was. Een beslag wordt als onrechtmatig aangemerkt als de vordering waarvoor beslag wordt gelegd niet toewijsbaar is (HR 19 februari 2021, ECLI:NL:HR:2021:273, rov. 3.8.1). 5.19. De vordering van [eiser] ten aanzien van de beslagexplootkosten is toewijsbaar, nu de vordering waarvoor beslag is gelegd (grotendeels) wordt toegewezen en het beslag niet nietig of ongegrond is. De rechtbank gaat ook voorbij aan het verweer van [gedaagde] dat het beslag onnodig was. [eiser] beschikte weliswaar over het verstekvonnis van 19 juli 2024 van de voorzieningenrechter waardoor de medewerking van [gedaagde] voor de levering van de woning niet langer nodig was, maar [eiser] heeft gesteld dat zij het beslag heeft gelegd ter verzekering van haar vordering in deze procedure en die vordering wordt (grotendeels) toegewezen. Het beslag is daarmee niet onnodig. 5.20. Toegewezen wordt een bedrag van € 538,22, nu dat de reële kosten zijn van de beslagexploten. in reconventie Proceskosten 5.21. Partijen zijn deels in het gelijk en deels in het ongelijk gesteld, zodat er aanleiding is de proceskosten te compenseren.

De rechtbank in conventie 6.1. veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 69.090,00 te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over het toegewezen bedrag, met ingang van 12 februari 2025, tot de dag van volledige betaling, 6.2. veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 5.417,69, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. 6.3. veroordeelt [gedaagde] tot betaling van € 538,22 aan beslagexplootkosten, 6.4. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 6.5. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.6. veroordeelt [eiser] om aan [gedaagde] te betalen een bedrag van € 195,86, 6.7. compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt, 6.8. wijst het meer of anders gevorderde af. Dit vonnis is gewezen door mr. I. Struijkenkamp en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025. Zie onder meer: Hoge Raad 15 september 2017, ECLI:NL:HR:20l7:2366 en Hoge Raad 6 april 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV7828.