ECLI:NL:PHR:2022:542

W.L. Valk In de zaak [Eigenaar] tegen Provincie Groningen Partijen worden hierna verkort aangeduid als de Eigenaar respectievelijk de Provincie. 1Inleiding en samenvatting 1.1 Deze zaak is een vervolg van het arrest van uw Raad van 6 maart 2020, ECLI:NL:HR:2020:385. Dat arrest betrof het cassatieberoep van de Eigenaar tegen het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland van 12 juni 2019, waarbij de vervroegde onteigening van aan de Eigenaar toebehorende perceelsgedeelten is uitgesproken. Bij het arrest van 6 maart 2020 is genoemd vonnis vernietigd, maar alleen voor zover in het dictum daarvan een beslissing ontbreekt over de door de Provincie aangeboden bijkomende voorzieningen. Uw Raad heeft alsnog bepaald dat de Provincie de in de inleidende dagvaarding op blz. 3 aangeboden bijkomende voorzieningen gestand zal doen. Voor het overige is het beroep verworpen. De proceskosten heeft uw Raad enkel begroot en de beslissing omtrent die kosten zijn gereserveerd tot de einduitspraak. 1.2 Het principaal en incidenteel cassatieberoep in deze zaak richten zich tegen enkele beslissingen van de rechtbank met betrekking tot de hoogte van de aan de Eigenaar toekomende schadeloosstelling, alsook met betrekking tot de proceskosten. Mijns inziens treft geen van de klachten in beide beroepen doel.

2.1 In cassatie, voor zover thans nog van belang, kan van de volgende feiten worden uitgegaan: (i) De Provincie had het voornemen om een robuuste ecologische verbindingszone (hierna: REVZ) bij het Paterswoldsemeer te realiseren. De aanleg van de REVZ was voorzien in het bestemmingsplan ‘EHS en recreatieterrein Zuidoostzijde Paterswoldsemeer’, vastgesteld door de gemeente Haren op 28 april 2015 (hierna: het bestemmingsplan). Het bestemmingsplan is onherroepelijk geworden door de uitspraak van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State van 22 maart 2017 (zaaknummer 201505780/3/R3). (ii) Bij Koninklijk Besluit van 28 maart 2018, gepubliceerd in de Staatscourant van 7 mei 2018, nummer 22111, heeft de Kroon goedgevonden en verstaan dat ten behoeve van het bestemmingsplan zullen worden onteigend ten algemene nutte en ten name van de Provincie de op de bij dat besluit behorende gewaarmerkte tekeningen en lijst van eigenaren aangegeven percelen, perceelsgedeelten en zakelijke rechten, waaronder de navolgende perceelsgedeelten, destijds eigendom van de Eigenaar: ‒ grondplannummer 7: een deel van 00.16.90 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haren, sectie N, nummer 226, totaal groot 02.59.05 ha, kadastraal omschreven als ‘wonen terrein (grasland)’. ‒ grondplannummer 8: een deel van 00.19.36 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haren, sectie N, nummer 702, totaal groot 01.91.00 ha, kadastraal omschreven als ‘terrein (grasland)’. ‒ grondplannummer 9: een deel van 02.19.92 ha van het perceel kadastraal bekend gemeente Haren, sectie N, nummer 193, totaal groot 03.06.90 ha, kadastraal omschreven als ‘terrein (grasland)’. (iii) Met het hiervoor 1.1 genoemde arrest van 6 maart 2020 is het vonnis strekkende tot de vervroegde onteigening onherroepelijk geworden; dat vonnis is op 20 maart 2020 in de openbare registers ingeschreven. 2.2 Vervolgens is door partijen voortgeprocedeerd over de (hoogte van de) schadeloosstelling. Op 29 mei 2020 hebben de deskundigen hun advies ter griffie van de rechtbank gedeponeerd. Bij tussenvonnis van 11 november 2020 heeft de rechtbank de deskundigen opgedragen om de schadeloosstelling opnieuw te begroten met inachtneming van hetgeen de rechtbank heeft overwogen ten aanzien van (1) de agrarische waarde van het onteigende (rechtsoverweging 2.9), (2) de meerwaarde van het onteigende wegens mogelijke ontwikkelingen ten aanzien van de oeverstroken voor niet-intensief recreatief gebruik (rechtsoverweging 2.14) en (3) de waardebepaling van het te onteigenen water (rechtsoverweging 2.17). 2.3 Voor zover in cassatie van belang, laten de belangrijkste overwegingen van het vonnis van 11 november 2020 zich als volgt samenvatten: a) De deskundigen hebben in hun rapport van 29 mei 2020 de schadeloosstelling als volgt begroot: ‒ werkelijke waarde € 107.750,― ‒ vergoeding waardevermindering overblijvende € 1.000,― ‒ bijkomende schade € 1.250,― totaal € 110.000,― te vermeerderen met een vergoeding gelijk aan 0.5% samengestelde rente per jaar vanaf de datum van inschrijving van het onteigeningsvonnis. Deskundigen hebben voorts aangegeven dat de Provincie behoort te worden veroordeeld de bijkomende aanbiedingen gestand te doen en dat de Eigenaar aanspraak maakt op vergoeding van zijn kosten van juridische en andere bijstand. (onder 2.2) b) De bevindingen van de deskundigen zijn behoudens enkele punten, niet bestreden. Zij hebben bij hun schadeberekening onder meer tot uitgangspunt genomen dat op basis van het bestemmingsplan op het onteigende de bestemming Natuur rust en dat op grond van de overgangsbepalingen het gebruik voor agrarische doeleinden zal mogen worden voortgezet. In het voorgaande bestemmingsplan rustte op het onteigende een agrarische bestemming. Daarom hebben deskundigen het onteigende getaxeerd als deel van de voor agrarische doeleinden bestemde en gebruikte kavels en dit is volgens hen ook het geval indien de voor het onteigende uit de bestemming Natuur voortvloeiende voor- en nadelen met het plan voor het werk waarvoor wordt onteigend buiten beschouwing worden gelaten. (onder 2.3 en 2.4) Ten aanzien van de werkelijke waarde c) Het onteigende bestaat uit drie gedeelten van percelen, gelegen aan het Paterswoldsemeer. Omdat recreatief gebruik door de uitvoering van de werken ten behoeve van de EHS niet aan de orde is, maar dat gebruik zonder dat werk op den duur in meerdere of mindere intensieve mate wel denkbaar zou zijn geweest, en omdat in de aanleg van fietspaden voor recreatief gebruik lijkt te zijn voorzien en dan de mogelijkheid van ontwikkeling van oeverstroken voor niet-intensief recreatief gebruik niet ver meer is volgens de deskundigen, hebben zij de meerwaarde van het onteigende wegens mogelijke ontwikkelingen, met goede en kwade kansen op € 1,―/m² getaxeerd, zodat de waarde van het onteigende voor het gedeelte dat uit land bestaat, is getaxeerd op totaal € 4,60/m². (onder 2.5 en 2.6) agrarische waarde d) De deskundigen dienen nader advies uit te brengen over de agrarische waarde in verband met het beroep van de Eigenaar op vergelijkingstransacties met betrekking tot aangrenzende percelen. (onder 2.7 tot en met 2.9) meerwaarde e) De Provincie en de Eigenaar unnen zich niet vinden in de (hoogte van de) meerwaarde van € 1,―/m² vanwege (mogelijk) recreatief gebruik van het onteigende. Volgens de Provincie bestond op de peildatum geen uitzicht op meer lucratieve toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen en moet voor de beoordeling van de schadeloosstelling de vigerende bestemming Natuur worden weggedacht. Bij eliminatie van het vigerende bestemmingsplan geldt de bestemming Agrarisch met inbegrip van ondergeschikt recreatief medegebruik en omdat de bestemming reeds voorziet in dit medegebruik kan er geen sprake zijn van een verwachtingswaarde. Volgens de Provincie is er ook voorts geen reden om aan te nemen dat redelijk handelende partijen tot een meerwaarde zouden zijn gekomen. (onder 2.10) f) De Eigenaar heeft onder meer gesteld dat het gebied rondom het Paterswoldsemeer dient te worden gezien als een geheel en dat de percelen rondom het meer de hoogste recreatieve waarde in Noord-Nederland hebben. Voor deze ‘Paterswoldsemeergrond’ geldt volgens Provincie een waardering waarbij rekening dient te worden gehouden met schaarste, de prijsbepalende waarde door de overheid en de nabijgelegen recreatie en horecabestemmingen en druk daarvan rondom het meer. (onder 2.11) g) Bij de beoordeling van de meerwaarde staat voorop dat ingevolge art. 40c aanhef en onder 3 Ow met plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend geen rekening dient te worden gehouden bij de bepaling van de schadeloosstelling. Met plannen die slechts bestaan in algemene ruimtelijke beleidsvisies kan bij de waardebepaling van het onteigende wel rekening worden gehouden (vergelijk onder meer HR 15 januari 2016, ECLI:NL:HR:2016:68). De verwachtingen die dergelijke plannen wekken met betrekking tot de toekomstige planologische status, en dus gebruiksmogelijkheden, van gronden die liggen in het gebied van die plannen, kunnen dan ook van belang zijn bij de waardebepaling van het onteigende (vergelijk HR 8 juli 2016, ECLI:NL:HR:2016:1506). (onder 2.12) h) Naar het oordeel van de rechtbank dienen bij de waardering van de werkelijke waarde zowel het bestemmingsplan als de ontwikkeling van het gebied rondom het Paterswoldsemeer te worden meegewogen. Gelet op de overgangsbepalingen in het bestemmingsplan heeft het onteigende nog steeds een agrarische bestemming en mag het agrarisch gebruik worden voortgezet. De gronden die als agrarisch gebied zijn aangewezen, zijn bestemd voor de uitoefening van het agrarisch bedrijf en – als ondergeschikte functie – dagrecreatief medegebruik.

De conclusie strekt tot verwerping van zowel het principaal cassatieberoep als het incidenteel cassatieberoep. De Procureur-Generaal bij de Hoge Raad der Nederlanden A-G Vergelijk het vonnis van de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 12 juni 2019 onder 2.1. tot en met 2.12. ECLI:NL:RBNNE:2020:5192. ECLI:NL:RBNNE:2021:5682. Vergelijk H.U. Jessurun d’Oliveira , De antikiesregel. Een paar aspecten van de behandeling van buitenlands recht in het burgerlijk proces, diss. UvA, Deventer: Kluwer 1971. Zie het advies van deskundigen van 29 mei 2020 onder 7. Zie HR 13 juli 2018, ECLI:NL:HR:2018:1221, NJ 2018/340. Vergelijk HR 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691. HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326, NJ 2014/324 m.nt. P.C.E. van Wijmen. Vaste rechtspraak sinds onder meer HR 22 mei 1936, ECLI:NL:HR:1936:55, NJ 1936/1064: ‘De wetsvoorschriften met betrekking tot de motivering van vonnissen strekken zich niet uit tot de daarin opgenomen beslissing omtrent het bedrag der kosten, noch tot de vaststelling van wat tot die kosten moet worden gerekend.’ In de literatuur is er één bron die naar dezelfde opvatting tendeert: J.A.M.A. Sluysmans & J.J. van der Gouw, Onteigeningsrecht, Deventer: Wolters Kluwer 2015, p. 123: ‘Een verwachtingswaarde kan eigenlijk enkel aan de orde zijn in het geval dat reden bestaat voor eliminatie op de voet van art. 40c Ow. In alle andere gevallen is immers het per peildatum vigerende bestemmingsplan uitgangspunt voor waardering en daarmee de kans vrijwel nihil dat op die peildatum ten aanzien van het onteigende andere verwachtingen zouden bestaan dan die welke voortvloeien uit dat bestemmingsplan.’ Ik vermeld dit volledigheidshalve. De cassatieadvocaat van de Provincie verwijst naar deze bron zelf niet, kennelijk om de goede reden dat hijzelf medeauteur ervan is. Vergelijk voor een en ander HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:326, NJ 2014/324 m.nt. P.C.E. van Wijmen, HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, NJ 2003/150 m.nt. P.C.E. van Wijmen en HR 5 juni 1968, ECLI:NL:HR:1968:AB3834, NJ 1968/288 m.nt. N.J. Polak.

Daarnaast volgen uit het Beleidsplan 2000 Meerschap Paterswolde en de Beleidsvisie Meerschap Paterswolde visie 2012 doelstellingen teneinde het recreatief gebruik van het gebied, waarin het onteigende is gelegen, te versterken en te stimuleren. (onder 2.13) i) De deskundigen hebben naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid kunnen concluderen tot een meerwaarde van het onteigende wegens mogelijke ontwikkelingen ten aanzien van de oeverstroken voor niet-intensief recreatief gebruik voor zover dat ziet op de aanleg van fietspaden. Wel acht de rechtbank de gehanteerde waarderingsmaatstaf ten aanzien van de toegepaste opslag te beperkt gelet op de ontwikkelingen in het gebied rondom het Paterswoldsemeer. Er is sprake van een voldoende reële verwachting dat op het onteigende waardeverhogende activiteiten mogelijk zullen worden waarmee een redelijk handelend koper rekening zou houden. Het is denkbaar dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische zullen krijgen en dat die gegadigde bereid zal zijn een hogere prijs te betalen. Op grond hiervan wordt de deskundigen opgedragen in het kader van de bepaling van de opslag ook in hun beoordeling te betrekken de ontwikkelingen in het gebied van het Paterswoldsemeer, die grotendeels erop zijn gericht de recreatieve waarde van het gebied te stimuleren, en hierover nader advies uit te brengen. (onder 2.14) j) Het verzoek van de Eigenaar om getuigen te horen wijst de rechtbank af. (onder 2.15) water k) De deskundigen wordt opgedragen nader advies uit te brengen over de waarde van het water. (onder 2.16 en 2.17) 2.4 Bij eindvonnis van 2 juni 2021 heeft de rechtbank de schadeloosstelling vastgesteld op een bedrag van € 110.000,― en de Provincie onder meer veroordeeld: (1) tot betaling aan de Eigenaar van € 28.175,20 te vermeerderen met de samengestelde rente van 0,5% vanaf 20 maart 2020 tot de datum van het vonnis, (2) haar aanbod ter zake van de (her)vestiging van de erfdienstbaarheid met betrekking tot het recht van overpad gestand te doen en (3) in de kosten van de door de rechtbank benoemde deskundigen en in de kosten van het geding. De rechtbank heeft de Eigenaar veroordeeld tot betaling aan de Provincie van de proceskosten in cassatie ten bedrage van € 3.082,34. 2.5 Voor zover in cassatie van belang laten de belangrijkste overwegingen van het eindvonnis zich als volgt samenvatten: agrarische waarde a) De rechtbank verenigt zich met de door de deskundigen geadviseerde agrarische waarde van € 3,60 per m². (onder 2.8 tot en met 2.14) meerwaarde b) Volgens de deskundigen is bij de ligging van de onderhavige percelen niet ongewoon en is het commercieel ook begrijpelijk dat aan gronden die een agrarische bestemming hebben een niet-agrarische meerwaarde wordt toegekend. De hoogte van de niet-agrarische meerwaarde is afhankelijk van de beoogde waardeverhogende bestemming en de mate van concreetheid. De deskundigen zijn van oordeel dat aan het onteigende een beperkte verwachtingswaarde toekomt boven de agrarische waarde daarvan. Concreet te verwachten rendabele ontwikkelingen zijn niet aan te wijzen. Ten tijde van de vergelijkingstransacties met betrekking tot de aangrenzende percelen waren de verwachtingen in de omgeving concreter dan nu voor het onteigende het geval is en werd een opslag van € 2,― per m² gerealiseerd. De deskundigen zien hierin aanleiding om bij hun advies te blijven dat het onteigende een meerwaarde heeft van € 1,― per m². (onder 2.16) c) De rechtbank stelt voorop dat ingevolge art. 40a Ow de peildatum uitgangspunt is voor de bepaling van de schadeloosstelling en dat daarom met de op dat moment geldende plannen of besluiten met betrekking tot de bestemming (in de omgeving) van het onteigende rekening moet worden gehouden bij het bepalen van de schadeloosstelling. (onder 2.19) d) Omdat het planologisch beleid er inmiddels op is gericht dat het onteigende open en groen wordt gehouden, zijn, anders dan destijds ten aanzien van de aangrenzende percelen, enige recreatieve ontwikkelingen op of rondom het onteigende niet meer te verwachten. Ook anderszins is niet gebleken van concreet te verwachten rendabele ontwikkelingen, zodat van een waardeverhoging van het onteigende op grond hiervan geen sprake kan zijn. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat een redelijk handelend verkoper en een redelijkheid handelend koper ter bepaling van de prijs bij een koop in het vrije commerciële verkeer zullen uitgaan van een beperkte verwachtingswaarde boven de agrarische waarde van het onteigende vanwege mogelijke toekomstige planologische ontwikkelingen in combinatie met de unieke ligging van het onteigende. De rechtbank volgt daarom de deskundigen in de door hen geadviseerde opslag van € 1,― per m². (onder 2.20) e) De rechtbank gaat voorbij aan de stelling van de Eigenaar dat het gebied rondom het Paterswoldsemeer een complex vormt zoals bedoeld in art. 40d lid 2 Ow. (onder 2.21) f) De conclusie luidt dat de rechtbank zich verenigt met de door de deskundigen geadviseerde opslag van € 1,― per m². (onder 2.22) water g) De rechtbank verenigt zich met de door de deskundigen geadviseerde werkelijke waarde van € 4,60 per m² voor het gedeelte van het onteigende dat uit land bestaat en € 0,46 per m² voor het gedeelte van het onteigende dat uit water bestaat. (onder 2.23 tot en met 2.28) voorts schadeloosstelling h) De rechtbank stelt de schadeloosstelling vast op € 110.000,―. (onder 2.30) de kosten van het geding kosten rechtbankdeskundigen i) De Provincie wordt veroordeeld in de kosten van de rechtbankdeskundigen ten bedrage van € 32.894,05 inclusief btw. (onder 2.33 en 2.34) kosten van de Eigenaar j) Als uitgangspunt geldt dat de door een partij (preprocessuele) kosten en proceskosten voor volledige vergoeding in aanmerking komen indien en voor zover het ten minste redelijk was die kosten te maken en indien en voor zover die kosten binnen een redelijke omvang zijn gebleven. De door Houtman gedeclareerde kosten (€ 28.855,49) worden gematigd tot een bedrag van € 15.454,10. De door mr. Fuller en zijn kantoorgenoten gedeclareerde kosten (€ 81.881,―) worden eveneens gematigd en wel tot een bedrag van € 59.516,51. De Provincie dient derhalve aan de Eigenaar in totaal aan kosten voor deskundige bijstand een bedrag van € 74.970,61 te vergoeden. (onder 2.35 tot en met 2.43) k) Omdat de Hoge Raad in het arrest van 6 maart 2020 de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie heeft gereserveerd tot de einduitspraak, ziet de rechtbank daarin aanleiding om de Eigenaar te veroordelen tot betaling van deze kosten aan de Provincie. (onder 2.44) 2.6 Op 11 juni 2021 heeft de Eigenaar – gelet op art. 52 lid 2 en lid 3 Ow in verbinding met art. 54l lid 1 Ow tijdig – ter griffie van de rechtbank verklaard cassatieberoep in te stellen tegen het vonnis van de rechtbank van 2 juni 2021. 2.7 Op 23 juli 2021 heeft de Eigenaar een procesinleiding ingediend bij de Hoge Raad. Op 27 juli 2021 heeft de Eigenaar – gelet op art. 53 lid 1 in verbinding met art. 54t lid 1 Ow tijdig – het oproepingsbericht, de procesinleiding en de cassatieverklaring aan de Provincie betekend. De Provincie heeft een verweerschrift ingediend en incidenteel cassatieberoep ingesteld. Beide partijen hebben hun standpunten schriftelijk doen toelichten, waarna namens de Eigenaar nog is gerepliceerd. 3Bespreking van het cassatiemiddel in het principaal beroep 3.1 Het cassatiemiddel in het principaal beroep bestaat uit twee onderdelen. 3.2 De klachten van onderdeel I richten zich tegen rechtsoverwegingen 2.19 en 2.20 van het eindvonnis van 2 juni 2021.

Die overwegingen luiden: ‘2.19. De rechtbank stelt bij haar beoordeling voorop dat ingevolge artikel 40a Ow de peildatum, in dit geval 20 maart 2020, uitgangspunt is voor de bepaling van de schadeloosstelling. Dit betekent dat met de op dat moment geldende plannen of besluiten met betrekking tot de bestemming (in de omgeving) van het onteigende rekening moet worden gehouden bij de bepaling van de schadeloosstelling. 2.20. Waar in 2015/2016 in het gebied nog sprake was van de planning van intensieve recreatieve ontwikkelingen, waaronder de mogelijkheid tot het bouwen van maximaal 18 recreatiewoningen ten westen van de ecologische verbindingszone, zijn deze plannen vervallen door het op 24 september 2018 genomen Voorbereidingsbesluit en het daaropvolgende ontwerpbestemmingsplan “Veegplan 2019”. Het planologisch beleid is er inmiddels op gericht dat het onteigende open en groen wordt gehouden. Gelet hierop, zijn, anders dan destijds ten aanzien van de percelen [1], [2], [3] en [4], enige recreatieve ontwikkelingen op of rondom het onteigende naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet meer te verwachten. Ook anderszins is niet gebleken van concreet te verwachten rendabele ontwikkelingen, zodat van een waardeverhoging van het onteigende op grond hiervan geen sprake kan zijn. Wel acht de rechtbank aannemelijk dat een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper ter bepaling van de prijs bij een koop in het vrije commerciële verkeer vanwege mogelijke toekomstige planologische ontwikkelingen in combinatie met de unieke ligging van het onteigende van een beperkte verwachtingswaarde boven de agrarische waarde van het onteigende zullen uitgaan. De rechtbank ziet, gelet op het voorgaande, aanleiding om de deskundigen te volgen in de door hen geadviseerde opslag van € 1,00 per m2. Van “rooskleuriger vooruitzichten” is naar het oordeel van de rechtbank, gezien de bestemmingsplannen, geen sprake, zodat een opslag van 1,5 keer de agrarische waarde niet aan de orde is.’ 3.3 Met subonderdeel Ia stelt de Eigenaar zich op het standpunt dat de bestemming Natuur volgens het op de peildatum vigerende bestemmingsplan dient te worden geëlimineerd. Het oordeel van de rechtbank is volgens het subonderdeel onjuist en/of onvoldoende begrijpelijk en/of onvoldoende gemotiveerd. 3.4 Deze klachten falen reeds bij gebrek aan belang. De rechtbank is ervan uitgegaan dat een eventuele eliminatie van de bestemming Natuur de werkelijke waarde niet beïnvloedt, omdat volgens het voorgaande bestemmingsplan Paterswoldsemeer het onteigende een agrarische bestemming had en volgens de overgangsbepalingen het vigerende bestemmingsplan het agrarisch gebruik van het onteigende mag worden voortgezet (tussenvonnis van 11 november 2020 rechtsoverweging 2.13; hiervoor 2.3 onder h samengevat en hierna 4.2 aangehaald). Hiertegen richt zich geen klacht. De werkelijke waarde is door de rechtbank vervolgens begroot op basis van de agrarische waarde van het onteigende (met een beperkte opslag) en dus niet op basis van een (lagere) waarde als natuurgrond. Daarbij is in het midden gebleven of volgens de eliminatieregel de bestemming Natuur al dan niet dient te worden geëlimineerd. Wat de rechtbank aldus heeft gedaan is te vergelijken met toepassing van de zogenaamde antikiesregel in het internationaal privaatrecht: zoals de vraag welk rechtsstelsel van toepassing is, niet van belang is indien de beide voor toepassing in aanmerking komende rechtsstelsels tot dezelfde uitkomst van de zaak leiden, en daarom een keuze tussen beide achterwege kan blijven, zo ook kan de vraag of de bestemming volgens het op de peildatum vigerende bestemmingsplan wel of niet moet worden geëlimineerd, in het midden blijven indien eliminatie en niet-eliminatie tot dezelfde uitkomst leiden. 3.5 Een en ander is ook geheel in lijn met het advies van deskundigen. Ook die zijn ervan uitgegaan dat een eventuele eliminatie van de bestemming Natuur volgens het op de peildatum vigerende bestemmingsplan niet van invloed is op de hoogte van de werkelijke waarde van het onteigende; ook zij hebben de werkelijke waarde getaxeerd op de agrarische waarde (met een beperkte opslag). 3.6 Ik merk nog op dat de rechtbank terecht conform art. 40c aanhef en onder 1º Ow onder meer wel het werk ten behoeve van de EHS heeft weggedacht (tussenvonnis van 11 november 2020 rechtsoverweging 2.14, vierde volzin, tussen aandachtstreepjes, hierna 3.7 aangehaald; gehandhaafd in het eindvonnis rechtsoverweging 2.6). 3.7 Subonderdeel Ib bevat diverse motiveringsklachten. Die klachten zien op het volgende. De deskundigen hadden in hun rapport van 29 mei 2020 een meerwaarde (boven de agrarische waarde) van € 1,—/m2 geadviseerd. De rechtbank heeft in het tussenvonnis van 11 november 2020, voorlopig overwogen dat de door de deskundigen in dit verband aangelegde waarderingsmaatstaf te beperkt was, als volgt: ‘2.14. Gelet op het bovenstaande hebben de deskundigen naar het oordeel van de rechtbank in redelijkheid kunnen concluderen tot een meerwaarde van het onteigende wegens mogelijke ontwikkelingen ten aanzien van de oeverstroken voor niet-intensief recreatief gebruik, namelijk voor zover dat ziet op de aanleg van fietspaden. De rechtbank acht de door de deskundigen gehanteerde waarderingsmaatstaf ten aanzien van de toegepaste opslag, gezien de ontwikkelingen in het gehele gebied rondom het Paterswoldsemeer, echter te beperkt. Sinds eindjaren ‘90 van de vorige eeuw zijn de plannen van de omliggende gemeenten, het meer-schap en de provincie erop gericht de recreatieve mogelijkheden in het gebied in stand te houden en zelfs verder uit te breiden. De rechtbank is van oordeel dat – het werk ten behoeve van de EHS weggedacht – sprake is van een voldoende reële verwachting dat op het onteigende waardeverhogende activiteiten mogelijk zullen worden waarmee een redelijk handelend koper rekening zou houden. De rechtbank overweegt in dit verband dat de aangrenzende percelen van [1] en [2], waarvan al is vastgesteld dat deze moeilijk te onderscheiden zijn van het onteigende, een concretere recreatievere bestemming hebben, en dat de direct aan het Paterswoldsemeer gelegen percelen in de directe omgeving van het onteigende al een recreatieve bestemming hebben, gezien de bebouwingen op die percelen. Naar het oordeel van de rechtbank is het denkbaar dat een gegadigde ermee rekening zal houden dat de gronden, hoewel daarop ten tijde van de onteigening geen bebouwing mogelijk is, op langere termijn een andere bestemming dan een agrarische zullen krijgen en dat die gegadigde bereid zal zijn een hogere prijs te betalen, zonder dat gezegd kan worden dat een dergelijke gegadigde – uiteraard bij gebreke van zekerheid een min of meer speculatief aangelegd persoon – zich door dermate speculatieve overwegingen laat leiden dat hij kan worden aangemerkt als een redelijk handelend koper (vgl. HR 29 november 1972, ECLI:NL:PHR:1972:AB6383, HR 22 februari 2002, ECLl:NL:HR:AD9688 en HR 14 juni 2002, ECLI:NL:HR:2002:AE4378, r.o. 3.2.). De rechtbank ziet hierin aanleiding om de deskundigen op te dragen in het kader van de bepaling van de opslag ook in hun beoordeling de ontwikkelingen in het gebied van het Paterswoldsemeer, die grotendeels gericht zijn op stimulering van de recreatieve waarde van het gebied, te betrekken en daarover nader advies uit te brengen.’ 3.8 In hun nadere advies zijn deskundigen gebleven bij hun advies dat het onteigende een meerwaarde heeft van EUR 1,—/m2. Dit is door hen als volgt toegelicht: ‘8. Het onteigende ligt in het plangebied van het bestemmingsplan EHS en recreatieterreinen zuidoostzijde Paterswoldsemeer van de toenmalige gemeente Haren. Voorafgaande aan de vaststelling van dit plan golden voor het onteigende en voor de aangrenzende percelen van gedaagde agrarische bestemmingen krachtens het bestemmingsplan Paterswoldsemeer 1998/‌1999 van diezelfde gemeente.

Door vaststelling van de Beheersverordening Paterswoldsemeer van 24 juni 2013 heeft de gemeente de krachtens het bestemmingsplan Paterswoldsemeer 1998/1999 geldende agrarische bestemmingen gecontinueerd. Krachtens het vervolgens vastgestelde, ter plaatse van het onteigende vigerende bestemmingsplan EHS en recreatieterrein zuidoostzijde Paterswoldsemeer, vastgesteld op 31 oktober 2016 hebben de gronden van gedaagde in de ecologische verbindingszone de enkelbestemming “Natuur” en hebben de gronden van derden ten westen daarvan deels de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie uit te werken” (…) en deels de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie” en “Wonen”. De uit te werken bestemming betrof de mogelijkheid om 18 recreatiewoningen te ontwikkelen. Op 24 september 2018 heeft de gemeenteraad een Voorbereidingsbesluit genomen voor de gronden met de bestemming “Recreatie – Verblijfsrecreatie uit te werken”, omdat de gemeente het onwenselijk vond om dit terrein verder te ontwikkelen.Reden hiervoor is dat de gemeente aanvankelijk voor de financiering van het zgn. project ‘Meerweg ontwikkelt Meer’, vier locaties wilde ontwikkelen om het financiële tekort op het project te dragen. De inkomsten uit drie locaties waren voldoende om dat tekort te dekken. Verder waren er ruimtelijke overwegingen (toename parkeerdruk en verkeersintensiteit nabij ecologische verbindingszone), bezwaren van omwonenden en versterking van de ecologische verbindingszone als onderdeel van het Natuurnetwerk Nederland, redenen waarom de gemeente besloot het vierde project niet meer te ontwikkelen en de plannen zodanig te wijzigen dat de gronden zouden worden toegevoegd aan het Natuurnetwerk Nederland en daarvoor worden herbestemd. Om te voorkomen dat er een uitwerkingsplan zou moeten worden vastgesteld heeft de gemeente het hiervoor genoemde voorbereidingsbesluit genomen. Inmiddels is de planologische bescherming overgenomen in het ontwerpbestemmingsplan “Veegplan” 2019 van de gemeente Groningen dat met ingang van 13 februari 2020 zes weken ter inzage heeft gelegen. De percelen [1] en [2] liggen deels binnen en deels ten oosten van de ecologische verbindingszone. Deze gronden hadden derhalve ten tijde van de verkoop en levering daarvan een agrarische bestemming. Relevant feit is dat er in aanloop van de vaststelling van het bestemmingsplan in 2016 bij de aankoop van de percelen [1] en [2] een grotere recreatiedruk op het gebied lag dan op de peildatum van deze onteigening. Waar in 2015 ten westen van de ecologische verbindingszone bij uitwerking van de betreffende bestemming de bouw van maximaal 18 recreatiewoningen mogelijk was, is deze mogelijkheid in 2018, d.w.z. voorafgaande aan de peildatum, vervallen doordat het hiervoor behandelde voorbereidingsbesluit was genomen.Bij ligging van percelen als hier aan de orde is niet ongewoon en is commercieel ook alleszins begrijpelijk dat aan gronden die een agrarische bestemming hebben een niet-agrarische meerwaarde wordt toegekend. De hoogte van de niet-agrarische meerwaarde is afhankelijk van de beoogde waarde-verhogende bestemming en de mate van concreetheid. In 2015/2016 was in het gebied sprake van de planning van intensieve recreatieve ontwikkelingen, die na september 2018 niet meer aan de orde zijn. 9. Aan de zuid- en zuidoost oever van het Paterswoldsemeer zijn in de laatste jaren drie ontwikkelingen gerealiseerd: de herbouw van een groter restaurant De Rietschans (het etablissement waarin de notawisseling heeft plaatsgevonden), nieuwbouw van het strandpaviljoen De Lijte en het realiseren van de camperplaatsen bij het strandje tegenover het restaurant Friescheveen (waarvan gelijktijdig met de percelen van gedaagde gronden werden onteigend). Ook hierover wordt in de toelichting op het voorbereidingsbesluit gesproken. Elders langs het Paterswoldsemeer zijn ook intensieve horeca-ontwikkelingen gerealiseerd, zoals het paviljoen De Dame aan de westzijde van het meer. In de beleidsvisie van het Meerschap Paterswolde uit 2012 is de oostzijde van het Paterswoldsemeer aangemerkt om de al aanwezige natuurlijke en landschappelijke waarden van de oever te behouden en bij voorkeur te versterken. Daarin paste de realisatie van een ecologische [verbindingszone] en was geen ruimte voor nieuwe ontwikkelingen in open gebied. Het planologisch beleid is er, kortom op gericht het onteigende open en groen te houden.10. Op grond van deze feiten en omstandigheden blijven deskundigen bij het advies dat aan het onteigende een beperkte verwachtingswaarde toekomt boven op agrarische waarde daarvan. In de markt is in een dergelijk geval bij verkoop van veel gebruikte aanpak uit te gaan van een basisgrondprijs (de agrarische waarde) met een waardeclausule behelzende afspraak tot de betaling van een meerwaarde boven de bedongen agrarische waarde, te betalen op het moment dat de in aanmerking genomen planologische ontwikkeling definitief geworden is. In het kader van de onteigeningsprocedure is een dergelijke in de markt gebruikelijke aanpak niet mogelijk omdat de schadeloosstelling in eenmaal moet worden vastgesteld. Evenmin kan een andere in de markt veel gebruikte methode worden gehanteerd. Die bestaat daaruit (…) dat de koper het recht heeft de overeenkomst waarin een prijs boven de agrarische waarde bedongen is kan ontbinden op het moment dat blijkt dat de in aanmerking genomen bestemmingswijziging niet tot stand zal komen. Een redelijk handelend koper en een redelijk handelend verkoper zullen naar het oordeel van deskundigen bij afrekening in eenmaal, zoals hier vereist, komen tot een beperkte opslag op de agrarische waarde, waarbij zij bij taxatie van de opslag rekening houden met de criteria voor verwachtingswaarde en het hiervoor genoemde over ligging en planologie. Zo’n benadering is niet ongewoon bij (ver)koop van percelen waarbij wel sprake is van enige verwachting, maar waarbij invulling en doorlooptijd nog onzeker zijn. Het is geen prijs die tot stand komt na een uitvoerende berekening, maar nadrukkelijk een verwachtingswaarde.Deskundigen benadrukken dat een dergelijke taxatie neerkomt op een inschatting van de markt. Voor verwachtingswaarde geldt: hoe concreter de ontwikkeling, hoe hoger de (extra) waarde boven de landbouwkundige. Ter illustratie wordt verwezen naar het vonnis d.d. 28 januari 2015 van de Rechtbank Zeeland – West-Brabant inzake Provincie Zeeland (ECLI:NL:RBZWB:2015:444 Waterduinen), met een verwachtingswaarde van krap twee keer de agrarische waarde; zie overwegingen 2.18 en 2.21. De Hoge Raad kwam aan klachten omtrent de beslissing van de rechtbank m.b.t. de verwachtingswaarde niet toe in zijn arrest van 8 juli 2016 (ECLI:NL:HR:2016:1506). De wnd. A.G. bespreekt verwachtingswaarde in het algemeen in paragraaf 3.16 van zijn conclusie voor dit arrest. Geen verwachtingswaarde voor de agrarische percelen in de Hedwigepolder wegens ontbreken van concrete en reële verwachtingen voor uitbreiding van de haven van Antwerpen tot in de Hedwigepolder (rov. 2.37 in ECLI:NL:RBZWB:2020:1885). Deskundigen wijzen voorts op de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam d.d. 11 november 2020 – (ECLI:NL:RBROT:2020:10266). In overweging 2.9.3 wordt eerst de maatstaf voor het toekennen van verwachtingswaarde behandeld. Vervolgens wordt deze voor de betreffende onteigening omdat de toekomstige plannen onvoldoende concreet zijn vastgesteld op 50% boven de agrarische waarde. Deskundigen zien in al het vorenstaande aanleiding te blijven bij hun advies dat het onteigende een meerwaarde heeft van EUR 1,--/m2 zijnde ruim 25% boven de agrarische waarde. Concreet te verwachten rendabele ontwikkelingen zijn immers niet aan te wijzen. Ten tijde van de transacties [1] en [2] waren de verwachtingen in de omgeving concreter dan thans voor het onteigende het geval is en werd een hogere opslag van EUR 2,--/m2 gerealiseerd, reden waarom in deze onteigening een opslag ter grootte van EUR 1,--/m2 wordt geadviseerd. Dit alles neemt niet weg dat het gaat om een inschatting.

Indien de rechtbank, anders dan deskundigen, de vooruitzichten rooskleuriger zou achten dan kan een opslag tot 1,5 keer de agrarische waarde in beeld komen.’ 3.9 Vervolgens heeft de rechtbank zich in haar eindvonnis alsnog verenigd met de door de deskundigen geadviseerde opslag van (niet meer dan) € 1,—/m2. Zie rechtsoverweging 2.20, hiervoor 3.2 aangehaald. Die overweging komt erop neer dat volgens de rechtbank, in navolging van deskundigen, op de peildatum de verwachtingen omtrent toekomstig recreatief gebruik gedempt waren ten opzichte van die op het moment van de door de rechtbank vermelde vergelijkingstransacties (waarbij een opslag van € 2,—/m2 werd gerealiseerd). 3.10 Het subonderdeel betoogt omstandig dat dit laatste oordeel van de rechtbank onbegrijpelijk is, dan wel onvoldoende gemotiveerd. Mijns inziens stuit het subonderdeel af op het feitelijke karakter van het oordeel van de rechtbank; uiteraard stond het de rechtbank vrij om van haar eerdere voorlopige overwegingen terug te komen. Dat is in onteigeningszaken extra vanzelfsprekend, omdat de rechter in een onteigeningsgeding niet gebonden is aan oordelen die hij in een eerdere tussenuitspraak heeft gegeven, ook niet in beginsel. 3.11 Ik merk nog op dat de steller van het middel ten onrechte veronderstelt dat eliminatie van het werk en van de natuurbestemming volgens het vigerende bestemmingsplan (potentieel) invloed heeft op de bedoelde meerwaarde (zou hij daarin gelijk hebben, dan had de Eigenaar bij subonderdeel 1a uiteraard alsnog wél belang). De rechtbank en deskundigen hebben hun oordeel met betrekking tot de meerwaarde niet gebaseerd op (het plan voor) het werk en/of een eventueel daarmee te vereenzelvigen bestemming van het onteigende in het vigerende bestemmingsplan, maar op vóór de peildatum gebleken nieuw beleid van de overheid, namelijk om onder meer het onteigende open en groen te houden. Dit beleid volgt met name uit het Voorbereidingsbesluit van 24 september 2018 en het daaropvolgende ontwerpbestemmingsplan ‘Veegplan 2019’. Dat ook dit beleid zou moeten worden geëlimineerd (althans de ruimtelijke plannen waaruit dat beleid volgt) omdat het voortbouwt op concrete plannen voor het werk waarvoor wordt onteigend, betoogt de steller van het middel niet. 3.12 Volgens de motiveringsklacht van subonderdeel Ic heeft de rechtbank niet duidelijk gemaakt welke relevante ontwikkelingen zich sinds 2015/2016 hebben voorgedaan, anders dan het vervallen van de mogelijkheid tot het bouwen van maximaal 18 recreatiewoningen ten westen van de ecologische verbindingszone. De klacht mist evident feitelijke grondslag. Rechtsoverweging 2.20 van het eindvonnis benoemt, naast het bedoelde vervallen van de mogelijkheid dat recreatiewoningen zullen kunnen worden gebouwd, immers met zoveel woorden het Voorbereidingsbesluit van 24 september 2018 en het daaropvolgende ontwerpbestemmingsplan ‘Veegplan 2019’, alsook daaruit blijkend gewijzigd planologisch beleid. 3.13 Subonderdeel Id leest in de door de rechtbank in rechtsoverweging 2.20 van het eindvonnis gebezigde formulering dat ‘[o]ok anderszins niet [is] gebleken van concreet te verwachten rendabele ontwikkelingen’ (dus anders dan ‘intensieve recreatieve ontwikkelingen’), dat de rechtbank uit is gegaan van een andere maatstaf voor een toe te kennen opslag voor verwachtingswaarde dan de juiste maatstaf van ‘een voldoende reële verwachting’. Gelet op wat aan de gewraakte zinsnede voorafgaat en volgt, is die lezing echter niet juist. De rechtbank is terecht uitgegaan van de maatstaf van een redelijk handelend verkoper en een redelijk handelend koper bij een koop in het vrije commerciële verkeer (art. 40b Ow). Volgens de rechtbank houden zulke partijen rekening met mogelijke toekomstige planologische ontwikkelingen in verband met de unieke ligging van het onteigende, en berekenen zij daarom een opslag van € 1,― per m², ook al luidt het huidige planologisch beleid nu nog anders. Hieruit blijkt duidelijk dat de rechtbank van de juiste maatstaf is uitgegaan, niettegenstaande de minder gelukkige formulering van de bedoelde zinsnede. 3.14 Onderdeel II richt zich tegen de beslissing van de rechtbank in rechtsoverweging 2.44 met betrekking tot de proceskosten in cassatie aan de zijde van de Provincie: ‘2.44. De provincie heeft in deze procedure aanspraak gemaakt op de door de Hoge Raad ten laste van [Eigenaar] gebrachte proceskosten in cassatie ten bedrage van € 3.082,34. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 6 maart 2020 de beslissing omtrent de kosten van het geding in cassatie tot de einduitspraak gereserveerd. De rechtbank ziet hierin aanleiding [Eigenaar] te veroordelen tot betaling van deze kosten aan de provincie.’ 3.15 Het onderdeel bevat de motiveringsklacht dat onvoldoende begrijpelijk is dat de rechtbank aanleiding heeft gezien om de Eigenaar te veroordelen in de proceskosten in cassatie van de Provincie. 3.16 Ook deze klacht faalt. Waar het cassatieberoep dat leidde tot het arrest van uw Raad van 6 maart 2020 slechts gedeeltelijk gegrond is bevonden, is er geen rechtsregel die de rechtbank verbood om de Eigenaar in de aan de zijde van de Provincie gevallen kosten te veroordelen. Daarbij komt, zoals het arrest van uw Raad ook uitdrukkelijk vermeldt, dat de Provincie zich ten aanzien van het desbetreffende onderdeel had gerefereerd en ook niet heeft uitgelokt of verdedigd dat de rechtbank een beslissing omtrent de bijkomende voorzieningen achterwege zou laten. Verder nog: de rechtbank heeft de omstandigheid dat de Eigenaar wat betreft de andere door hem opgeworpen onderdelen in het ongelijk was gesteld, het zwaarste laten wegen en dat is mijns inziens alleszins begrijpelijk. Het ontbreken van de bepaling in het dictum dat de Provincie de aangeboden bijkomende voorzieningen gestand zou doen, had immers ook zónder het instellen van beroep in cassatie kunnen worden geredresseerd, namelijk met toepassing van art. 32 Rv (aanvulling van het vonnis). In die zin zijn de kosten van de Provincie dus eventueel zelfs te beschouwen als nodeloos door de Eigenaar veroorzaakt (laatste volzin van art. 237 lid 1 Rv). Dat de rechtbank het voorgaande niet in zijn vonnis tot uitdrukking brengt, is geen gebrek, omdat met betrekking tot de proceskostenbeslissing geen motiveringsplicht geldt. 4Bespreking van het cassatiemiddel in het incidenteel beroep 4.1 Het cassatiemiddel in het incidenteel beroep bestaat uit drie onderdelen, weergegeven onder A tot en met C. 4.2 Onderdeel A richt zich tegen het in het eindvonnis van 2 juni 2020 door de rechtbank gehandhaafde oordeel zoals te vinden in rechtsoverweging 2.13 van haar tussenvonnis van 11 november 2020: ‘2.13. Naar het oordeel van de rechtbank moeten in het onderhavige geval bij de waardering van de werkelijke waarde zowel het bestemmingsplan als de ontwikkeling van het gebied rondom het Paterswoldsemeer worden meegewogen. In het vigerende bestemmingsplan EHS Paterswoldsemeer 2015 is het onteigende aangeduid als Natuur. In het voorgaande bestemmingsplan Paterswoldsemeer had het onteigende een agrarische bestemming. Het onteigende heeft deze bestemming nog steeds en het agrarisch gebruik van het onteigende mag, gelet op de overgangsbepalingen, als zodanig worden voortgezet. In artikel 8, onder A van het voorgaande bestemmingsplan Paterswoldsemeer zijn de gronden die als agrarisch gebied zijn aangewezen, bestemd voor de uitoefening voor het agrarisch bedrijf en – als ondergeschikte functie – dagrecreatief medegebruik. Ten aanzien van het recreatief medegebruik is bepaald dat dit zich dient te beperken tot een ondergeschikte activiteit, die de agrarische, landschappelijke en natuurwetenschappelijke belangen niet schaadt.

In artikel 8, onder B van bedoeld bestemmingsplan is bepaald dat de aanleg van een recreatiefvoet-/fietspad (langs de meeroever) met bijbehorende voorzieningen in relatie met of in het kader van de Herinrichting Haren toelaatbaar wordt geacht. Ten aanzien van het gehele gebied rondom het Paterswoldsemeer is in het voorgaande bestemmingsplan aangegeven dat het als een grootschalig recreatief complex is aangelegd. De centrale doelstelling van het gebied is, gezien § 7.2 van het Beleidsplan 2000 Meerschap Paterswolde (hierna: het Beleidsplan), het in stand houden van recreatieve mogelijkheden in de openlucht. Ook is daarin aangegeven dat de wandel-, fiets-, schaats- en vaarverbindingen in het gebied worden verstrekt. De Beleidsvisie Meerschap PaterswoIde – visie 2012 (hierna: de Beleidsvisie) is een vervolg op het Beleidsplan. In hoofdstuk 7 van de Beleidsvisie is opgenomen dat men het gebied wil verfraaien en extra voorzieningen voor toeristen en recreanten wil realiseren en dat men een wandel- en fietspadenplan wil opstellen, waarin onder meer een wandel- en fietspad door het agrarisch gebied aan de oostoever (waar het onteigende ligt) een plek krijgt.’ 4.3 De eerste klacht van het onderdeel is opgeworpen voor het geval dat de rechtbank de vigerende bestemming volgens het bestemmingsplan EHS Paterswoldsemeer, namelijk Natuur heeft bedoeld te elimineren. Zoals de steller van het middel echter terecht zelf zegt, ligt die lezing niet voor de hand (vergelijk hiervoor 3.4). 4.4 Volgens de tweede klacht van het onderdeel is hoe dan ook onbegrijpelijk de overweging van de rechtbank dat ‘het onteigende nog steeds een agrarische bestemming heeft’; op de peildatum had het onteigende immers een natuurbestemming. Ook deze klacht kan geen doel treffen, omdat duidelijk is dat de rechtbank iets anders heeft bedoeld dan het vonnis naar de letter zegt. De rechtbank bedoelt dat ook volgens het vigerende bestemmingsplan agrarisch gebruik toegestaan is (met, als ondergeschikte functie, ook dagrecreatief medegebruik). 4.5 Onderdeel B bestrijdt het oordeel van de rechtbank in rechtsoverweging 2.20 van het vonnis van 2 juni 2021, hiervoor 3.2 aangehaald. 4.6 In de eerste plaats veronderstelt het onderdeel opnieuw ten onrechte dat de rechtbank de vigerende bestemming Natuur zou hebben geëlimineerd. 4.7 Vervolgens, in de tweede plaats, leidt de steller van het middel uit het arrest van uw Raad van 14 april 2017, ECLI:NL:HR:2017:691 de rechtsregel af dat verwachtingswaarde een waarde is die enkel en alleen aan de orde kan zijn in een situatie waarin de per peildatum vigerende bestemming wordt geëlimineerd. Hij verwijst daarvoor naar een ‘rov. 2.23’ van dat arrest, die echter niet bestaat. Wel citeert uw Raad onder 3.2 rechtsoverweging 2.23 van het vonnis waarvan beroep. Mijns inziens is ook in dat vonnis niet een rechtsopvatting te lezen volgens welke een verwachtingswaarde alleen aan de orde kan komen indien de per peildatum vigerende bestemming wordt geëlimineerd. Maar zelfs al zou dat anders zijn, in wat uw Raad in het arrest van 14 april 2017 heeft overwogen, is de bedoelde opvatting in ieder geval niet te lezen. Die overwegingen komen op het volgende neer. De rechtbank had in het verlengde van zijn beslissing dat de op de peildatum vigerende bestemming moet worden geëlimineerd, geoordeeld dat bij het bepalen van de waarde van het onteigende ook geen rekening mag worden gehouden met de planologische stukken waaruit volgens de onteigende bleek van op de peildatum bestaande verwachtingen over een uitbreiding van het bedrijventerrein Reinierpolder in de richting van het onteigende. De rechtbank had echter ten onrechte niet ten aanzien van (elk van) die planologische stukken beoordeeld of steeds sprake was van of werd voortgebouwd op concrete plannen voor het werk waarvoor werd onteigend. 4.8 De steller van het middel beperkt zich echter niet tot een beroep op het arrest van 14 april 2017. Nee, hij vermeldt ook de redenen op grond waarvan hij meent dat de bedoelde opvatting juist is. Ik citeer: ‘Alleen in dat geval [het geval dat de vigerende bestemming wordt geëlimineerd] kunnen namelijk ten aanzien van een toekomstige bestemming van het onteigende nog verwachtingen bestaan. Als de per peildatum vigerende bestemming niet wordt geëlimineerd, staat de bestemming vast en biedt die geen ruimte voor verwachtingen.’ 4.9 Mijns inziens overtuigt dit niet. Bestemmingsplannen kunnen worden gewijzigd en daaromtrent kunnen relevante verwachtingen bestaan, in het bijzonder naar aanleiding van de ligging van de onroerende zaak. Zo vaak als zulke verwachtingen voldoende reëel zijn, brengen een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper dit in de prijs tot uitdrukking. Als we de steller van het middel in zijn opvatting zouden volgen, zouden we zulke voldoende reële verwachtingen voortaan dienen te ontkennen – ook in het klassieke geval van dichtbij de bebouwde kom gelegen agrarische gronden – en wel enkel op grond van de vigerende bestemming als tijdelijke papieren werkelijkheid. Daarmee zou de onteigende echter tekort worden gedaan in zijn aanspraak op vergoeding van de werkelijke waarde van het onteigende. 4.10 In plaats van wat de steller van het middel verdedigt, is vaste rechtspraak dat een redelijk handelende koper óók rekening zal houden met bij hem bestaande, voldoende reële verwachtingen over een wijziging van de ter plaatse geldende bestemming. Daaraan staat niet in de weg dat over een toekomstige bestemmingswijziging geen zekerheid bestaat: ook een min of meer speculatief aangelegde gegadigde kan worden aangemerkt als redelijk handelend koper. Wel moeten er op de peildatum enige aanknopingspunten voor het koesteren van een dergelijke verwachting voorhanden zijn, omdat tot pure speculatie een redelijk handelend koper niet zal overgaan. 4.11 Ten slotte, in de derde plaats, bestrijdt het onderdeel de wijze waarop de rechtbank de verwachtingswaarde heeft begroot. Betoogd wordt dat het oordeel van de rechtbank onjuist, dan wel onbegrijpelijk is, omdat de rechtbank de verwachtingswaarde in navolging van deskundigen ten onrechte de vorm heeft gegeven van een meerwaarde bovenop de agrarische waarde. Volgens de steller van het middel dient in het geval van niet-eliminatie het onteigende te worden gewaardeerd op basis van (1) het volgens het overgangsrecht toegestane agrarisch gebruik zónder verwachtingswaarde of (2) de vigerende natuurbestemming met eventueel een meerwaarde als gevolg van de verwachtingswaarde. 4.12 Ook op dit punt kan de steller van het middel mij niet overtuigen. Indien het onteigende zijn hoogste waarde ontleent aan het volgens het overgangsrecht toegestane agrarisch gebruik maar een redelijke handelende verkoper en een redelijk handelende koper tegelijk met een voldoende reële verwachting omtrent toekomstige ontwikkelingen rekening houden, bestaat de werkelijke waarde uiteraard in zowel het een als het ander. 4.13 Onderdeel C betoogt dat indien moet worden aangenomen dat de rechtbank de vigerende bestemming heeft weggedacht, de beslissing tot het toekennen van verwachtingswaarde onvoldoende begrijpelijk is gemotiveerd in het licht van een aantal essentiële stellingen. Ik meen echter dat geen van de bedoelde stellingen als essentieel kan gelden. De door de rechtbank gegeven motivering (te lezen mede in samenhang met het advies van deskundigen) volstaat.