ECLI:NL:OGEAA:2023:117

Vonnis van 15 maart 2023 Behorend bij A.R. nr. AUA202101037 GERECHT IN EERSTE AANLEG VAN ARUBA VONNIS in de zaak van: [naam eiseres], wonend in Aruba, eiseres, hierna te noemen: [eiseres], gemachtigde: de advocaat mr. V.A.V. Carlo, tegen: de publiekrechtelijke rechtspersoon HET LAND ARUBA, zetelend in Aruba, gedaagde, hierna te noemen: het Land, gemachtigde: mr. A.F.J. Caster (DWJZ). 1HET PROCESVERLOOP 1.1 Het verloop van de procedure blijkt uit: - het verzoekschrift met producties; - de akte wijziging eis; - de conclusie van antwoord, tevens houdende een voorwaardelijke eis in reconventie; - de conclusie van repliek in conventie en van antwoord in reconventie, met producties; - de conclusie van dupliek in conventie en van repliek in reconventie, met producties - de conclusie van dupliek in reconventie, tevens houdende akte verzoek pleidooi, met producties; - de akte uitlating producties; - de pleitnota’s van partijen; - de pleidooizitting gehouden op 15 november 2022, waarbij zijn verschenen [eiseres] in persoon, bijgestaan door haar gemachtigde, en het Land, vertegenwoordigd door voornoemde gemachtigde en mr. C.L. Geerman en mr. V.M. Emerencia (beiden DWJZ). 1.2 De datum voor vonnis is nader bepaald op heden. 2. DE VASTSTAANDE FEITEN 2.1 Op 1 augustus 2017 heeft [eiseres], door indiening van een aanvraagformulier bij de Directie Infrastructuur en Planning (hierna: DIP), het Land verzocht om aan haar een perceel in erfpacht uit te geven voor het bouwen van een woonhuis. 2.2 In het ‘Ruimtelijke ontwikkeling en gronduitgifte beleid’ (hierna: het gronduitgiftebeleid) van de minister van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu (hierna: de minister) van februari 2018 is onder meer het volgende opgenomen: “ 2.2. Gronduitgiftebeleid . Het doel van het gronduitgiftebeleid is om te voorzien in de vraag naar gronden (en water) teneinde een duurzame sociale en economische welzijn te garanderen. Het ROP is de leidraad voor het gronduitgiftebeleid. In het proces van gronduitgifte zullen de bestemmingen van de aangevraagde gronden steeds worden getoetst aan de functies van de verschillende zones zoals aangegeven in het ROP. Het beleid van MinROIM is erop gericht om het proces van gronduitgifte en terreintoekenning transparant, integer, efficiënter en effectiever te laten verlopen en misbruik te voorkomen en tegen te gaan. Dit zal geschieden door: - De depolitisering van het proces van gronduitgifte; - De DIP als enige gemachtigde instantie aan te wijzen; - Vooraf gedefinieerde en gepubliceerde beleidsvoorschriften vast te stellen; - Grondaanvragen en terreinverzoeken van burgers bij de DIP in behandeling te nemen, beoordelen, beslissen en af te handelen. Hiermee zal de burger niet meer afhankelijk zijn van de minister. De DIP zal maandelijks verantwoording afleggen aan de regering. Aanvullend hierop zullen: - De toekenningsprocessen voor terreinen en bouwvergunningen gesimplificeerd, zo veel mogelijk geobjectiveerd, gepubliceerd en gedigitaliseerd worden; - De beleidsvoorschriften, -uitgangspunten en –richtlijnen voor toekenning continu geëvalueerd en vervolgens, waar nodig, geactualiseerd worden; - De toezicht, controle en handhaving verbeterd worden. Dit m.n. voor degenen die bijvoorbeeld niet voldoen aan de voorwaarden van de erfpacht of huur. (…) 3. De nieuwe gronduitgifte procedure. 3.1. Uitgifte van grond in erfpacht voor woningbouw . Het proces voor de uitgifte van gronden voor woningbouw geschiedt via het proces van aanvraag → pre-reservering → reservering → erfpachtovereenkomst → notariële akte → bouw en afbouw van de woning. Het doel is om het proces en de regels te standaardiseren. Uitgangspunt voor de uitgifte van erfpacht is het First In First Out (FIFO) systeem dat zal worden toegepast. Vereisten om in aanmerking te komen voor een erfpachtperceel voor woningbouw. • De aanvrager moet meerderjarig zijn; • De aanvrager moet ingezetene zijn van Aruba; • De aanvrager moet een op Aruba geboren Nederlander, dan wel een met een op Aruba geboren Nederlander gelijkgestelde zijn; • De aanvrager en/of levenspartner mag niet reeds een woningbouwperceel in erfpacht of eigendom bezitten. 3.1.2 Pre-reservering Als de aanvrager in aanmerking komt voor een stuk grond in erfpacht, krijgt betrokkene een brief van pre-reservering. De voorwaarden van de pre-reservering zijn: • Betrokkene dient een verklaring van een financiële instelling (bank, FCCA, pensioenfonds, etc.) in te dienen tot welk bedrag de instelling bereid is een financiële lening te verstrekken. • Deze verklaring dient binnen 30 dagen na ontvangst van de brief van pre-reservering bij de DIP te worden ingediend. • De pre-reservering wordt niet verlengd. 3.1.3 Reservering Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de pre-reservering, krijgt de aanvrager een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij de financiële draagkracht van de aanvrager. De voorwaarden van de reservering zijn: • De DIP zal de reserveringsbrieven uitgeven met een ontvangstbevestiging. De datum van uitreiking en ontvangstbevestiging geldt als start van de termijn voor voldoening aan de voorwaarden; • De DIP zal voor het maken van een inhaalslag mede gebruik maken van een koeriersdienst; • De aanvragers krijgen 10 werkdagen om de reservering te accepteren en hun factuur op te halen; • Vanaf de datum van de factuur wordt de termijn gerekend waarbinnen de aanvrager aan alle overige voorwaarden dient te voldoen; • De termijn is maximaal 90 dagen. Het uitgangspunt is dat er geen uitstel wordt gegeven behoudens gevallen van: – (i) echtscheiding (met indieningsbewijs Gerecht); (ii) langdurige ziekte van de aanvrager met bewijs van specialisten; (iii) indien de DOW de bouwvergunning heeft afgewezen, althans om aanpassing heeft verzocht (eigen wijzigingen zijn geen reden voor uitstel), (iv) de aannemer, architect of tekenaar failliet gaat of surseance van betaling is gesteld, en (v) conform discretionaire bevoegdheid van de minister; • Het uitstel is in alle gevallen maximaal 30 dagen; • Binnen de termijn van 90 dagen dient de aanvrager de volgende documenten bij de DIP in te dienen: o Bewijs van inschrijving in het Bevolkingsregister, niet ouder dan 3 maanden; o Bewijs van financiering van de bouw door een financiële instelling (bank, FCCA, pensioenfonds, etc.); o Bewijs van indiening van een bouwaanvraag bij DOW; o Plattegrond van het woonhuis ingediend bij DOW waaruit blijkt dat de bouwoppervlak minimaal 30% van het gereserveerde bouwperceel bedraagt; 3.1.4 Erfpachtsovereenkomst Als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de reservering, wordt een erfpachtovereenkomst opgesteld en wordt de aanvrager het woningbouwperceel in erfpacht aangeboden.” 2.3 Bij brief van 29 mei 2019 heeft de directeur DIP [eiseres] het volgende medegedeeld: “In antwoord op uw verzoek van 2017 met kenmerk 0 om in aanmerking te komen voor een erfpachtperceel voor woningbouw gelegen te [buurt / buurt] wordt u als volgt geïnformeerd. Hierbij ontvangt u een pre-reservering van een perceel voor woningbouw. Om een reservering voor een woningbouwperceel te krijgen dient u aan de volgende voorwaarden te voldoen: 1. U moet meerderjarig zijn; 2. U moet ingezetene zijn van Aruba; 3. U moet een op Aruba geboren Nederlander, dan wel een met een op Aruba geboren Nederlander gelijkgestelde zijn; 4. U en/of levenspartner mogen niet reeds een woningbouwperceel in erfpacht of eigendom bezitten. 5. U dient een verklaring van een financiële instelling (bank, FCCA, pensioenfonds, etc.) in te dienen tot welk bedrag de instelling bereid is een financiële lening te verstrekken (niet ouder dan 3 maanden). 6. Het bedrag conform de verklaring moet ten minste 30% bedragen de grootte van het beschikbaar perceel vermenigvuldigd met AfI. 1.600,- (gehanteerde bouwkosten per m2). 7. Deze verklaring dient binnen dertig (30) kalenderdagen na ontvangst van deze brief van pre-reservering bij de DIP te worden ingediend. Deze periode wordt niet verlengd. Indien u aan alle bovengenoemde voorwaarden voldoet krijgt u een reserveringsbrief waarin een woningbouwperceel wordt aangeboden die past bij uw financiële draagkracht.” 2.4 Bij brief van 27 augustus 2019 heeft de minister [eiseres] te kennen gegeven dat aan haar het perceel te [buurt], bekend als [kadastraal nummer], ter grootte van 729 m² (hierna: het perceel), wordt aangeboden en dat indien zij dit aanbod aanvaard, zij binnen zeven dagen na ontvangst van de brief bij DIP moet komen tekenen. Na aanvaarding dient een vervolgens te verzenden factuur binnen tien dagen te worden voldaan, en nadat de reservering is afgerond, moet binnen drie maanden aan een viertal voorwaarden worden voldaan. Indien [eiseres] aan alle voorwaarden van deze reservering voldoet, zal DIP de overeenkomst tot uitgifte van het perceel in erfpacht opstellen, die vervolgens door [eiseres] en de minister zal worden ondertekend, aldus de brief. De brief luidt voor zover van belang als volgt: “Nos ta ofrece bo persona un tereno situa na [plaatsnaam], conoci como [perceelnummer], grandura 729 m² (…) Si bo persona ta acepta e oferta aki, bo mester pas ana Direccion di Infrastructura y Planificacion (DIP) (…) den 7 dia despues cu bo a ricibi e carta aki pa firna. (…) Si bo persona cumpli cu tur e condicionan di e reservacion aki, DIP lo traha e contract cu bo persona i mi persona mester firma.” 2.5 [ eiseres] heeft het aanbod aanvaard. Zij heeft daarop een factuur ontvangen, zoals aangekondigd in voormelde brief. [eiseres] heeft deze factuur binnen de gestelde termijn voldaan. 2.6 Bij brief van 30 september 2020 heeft de gemachtigde van [eiseres] de minister verzocht om binnen een termijn van tien dagen [eiseres] uit te nodigen om de erfpachtovereenkomst te komen ondertekenen. 2.7 Bij brief van 27 oktober 2020 heeft de gemachtigde van eiseres dit verzoek gerappelleerd. In die brief staat verder onder meer: “Zoals uit de brief blijkt, heeft cliënte voldaan aan de vereiste voor de reservering (pre-reservering en reservering) conform het DIP-beleid. Dat de laatste fase van de gronduitgifteprocedure nagenoeg gereed was blijkt thans (na nader onderzoek ter voorbereiding van het nemen van rechtsmaatregelen) uit het feit dat de voorganger van de eerdere minister belast met Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu, dhr. [naam eerdere minister], de erfpachtovereenkomst al had ondertekend. Het is vanwege de maatregelen in verband met de Covid-19 pandemiecrisis dat cliënte niet kon worden uitgenodigd om de erfpachtovereenkomst te ondertekenen bij DIP, om zodoende de laatste fase van de gronduitgifteprocedure af te ronden. Thans (na nader onderzoek ter voorbereiding van het nemen van rechtsmaatregelen) blijkt dat de voormalige minister belast met Ruimtelijke Ontwikkelingen, Infrastructuur en Milieu, mw. drs. [naam voormalige minister], vanwege een dispuut met dhr. [naam eerdere minister] opdracht zou hebben gegeven om koste wat kost de laatste fase van de gronduitgifteprocedure van cliënte te traineren en zo mogelijk te beletten, opdat het aan cliënte verleende perceel […] niet aan cliënte zou worden verleend. Een mogelijk dispuut tussen mw. [naam voormalige minister] en dhr. [naam eerdere minister] is geen rechtsgeldige reden op grond waarvan de reservering van cliënte kan ((kon) worden geweigerd. (…)” 2.8 Bij beslissing van 3 december 2020 heeft de minister de reservering van 27 augustus 2019, [nummer] [eiseres] met onmiddellijke ingang ingetrokken en de aanvraag van [eiseres] van 1 augustus 2017 terug naar de DIP verwezen, conform het FIFO-beleid. Daartoe heeft de minister onder meer het volgende overwogen: “Uit uw brief blijkt dat uw cliënte wel degelijk bekend is met dit beleid. Uit dit beleid volgt ondubbelzinnig dat aan de eerste vereiste om in aanmerking te komen voor een perceel voor woondoeleinden in casu niet is voldaan. Conform het beleid worden alle aanvragen afgehandeld conform het FIFO-systeem, first in first out. Het verzoek van uw cliënte dateert van 1 augustus 2017 en DIP is thans bezig met verzoeken van 2013 te behandelen. (…) DIP heeft in 2019 aanvragen voor erfpachtpercelen die tot en met 2012 dateren in behandeling genomen. Hieruit blijkt duidelijk dat de aanvraag van uw cliënte nog niet aan de beurt was. Uw cliënte kon daarom hieraan ook niet het gerechtvaardigd vertrouwen hebben ontleend dat de foutieve procedure zonder meer zou worden afgerond door het sluiten van een erfpachtovereenkomst. Uit intern onderzoek is verder gebleken dat het beleid en de regels opzettelijk opzij zijn gelegd ter bevoordeling van uw cliënte. De details hiervan worden vooralsnog niet aangekaart om het lopend onderzoek niet te frustreren. Het is niet uitgesloten dat naast interne disciplinaire maatregelen er ook strafrechtelijk verwijtbaar gedrag aan de ore is. (De strafrechtelijke onderzoeken Avestruz en Flamingo zijn goed bekend in het kader hiervan). U schrijft in uw brief dat uw cliënte op de hoogte is dat de erfpachtovereenkomst gereed is. DIP ontvangt graag schriftelijk bericht wanneer en door wie aan uw cliënte is bericht dat de overeenkomst gereed is. Uit de door u overgelegde e-mail correspondentie tussen cliënte en mevrouw [naam werknemer DIP] van DIP blijkt dit immers niet. Voorts meent u dat de laatste fase van de gronduitgifte procedure gereed is en dat er in dit stadium geen rechtsgeldige redenen bestaan op grond waarvan de reservering van uw cliënte kan worden geweigerd. DIP deelt uw standpunt niet. Ook het Land Aruba dient zich te houden aan haar eigen beleid en DIP dient dit beleid in alle gevallen te volgen en alle gevallen worden hieraan getoetst. Juist het afsluiten van een erfpachtovereenkomst inzake zou getuigen van onbehoorlijk bestuur zijdens het Land Aruba. De fasen van gronduitgifte kunnen nooit met succes worden afgerond gezien de omstandigheden van dit geval. Al bij de eerste fase is sprake geweest van een fundamenteel gebrek. Uw cliënte die goed op de hoogt is van de beleidsregels kan dit dus uiteraard volkomen begrijpen. (…) In casu houdt ondergetekende rekening met verschillende aspecten zoals het vertrouwen dat de burger in de overheid mag hebben indien hem een toezegging wordt gedaan enerzijds, en het belang van de burgers gezamenlijk, alsmede dat van het Land (het algemeen belang), dat van overheidswege regels worden gerespecteerd en op deze wijze vriendjespolitiek, clientelisme en patronage worden tegengegaan. Dit standpunt is ook in recente jurisprudentie bevestigd. In dit specifiek geval is bewust nagelaten het beleid en de interne regels te respecteren alsook de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Gezien het voorgaande kan ondergetekende de erfpachtovereenkomst met uw cliënte niet sluiten.” 2.9 Bij brief van 18 december 2020 heeft [eiseres] de minister verzocht om haar alsnog een erfpachtovereenkomst voor de reeds aangeboden erfpachtgrond aan te bieden. Daarbij heeft [eiseres] onder meer het volgende geschreven: “Van dhr. [naam eerdere minister] heeft cliënte vernomen dat zijn besluit als minister belast met de portefeuille van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu inderdaad contrair het DIP-beleid was. Maar dhr. [naam eerdere minister] heeft client ook geïnformeerd dat dit besluit conform alle wettelijke vereisten en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur is genomen. Zo zijn alle betrokken diensten gevraagd om advies. Alle diensten, inclusief de DIP, hebben dhr. [naam eerdere minister] positief geadviseerd tot afgifte van het perceel aan cliënte. De aanvraag, de prereservering en de reservering zijn conform de normale procedure geschied. Het gaat overigens niet om zo maar een terrein, het gaat om een terrein waarvoor een fikse investering is vereist. Zodoende heeft dhr. [naam eerdere minister], conform alle wettelijke vereisten en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, het besluit genomen het perceel aan cliënte uit te geven.” 2.10 De minister heeft aan dat verzoek geen gevolg gegeven. 2.11 In een akte van 18 januari 2021 staat: “Ondergetekende verklaart dat de toekenning van het perceel no. [perceelnummer] aan mw.[eiseres] in zijn toenmalige hoedanigheid als minister belast met de portefeuille van Ruimtelijke Ontwikkeling, Infrastructuur en Milieu, conform het desbetreffende advies van de Directeur DIP was, welk advies conform het toenmalig vigerend DIP-beleid behoort te zijn.” De akte is ondertekend door [naam eerdere minister]. 2.12 Op 3 maart 2021 heeft [eiseres] het Gerecht verzocht om haar verlof te lenen voor het doen leggen van conservatoir beslag op het perceel. Het Gerecht heeft dat verlof op 10 maart 2021 verleend. Op 30 maart 2021 heeft [eiseres] conservatoir beslag doen leggen op het perceel. 2.13 In een akte van 18 oktober 2021 staat: “Tijdens de regeerperiode van Kabinet Wever-Croes-I was een van de doelen het stimuleren van de economie. Ik, als minister belast met erfpachtuitgiften had als beleidsdoel om zo veel mogelijk de achterstand van de aanvragen en erfpachtuitgiften weg te werken, opdat zo veel mogelijk percelen aan burgers werden uitgegeven voor woningbouw, met het oog de economie gestimuleerd kon worden. Een groot probleem waar ons ministerie en DIP tegen aanliepen was het feit dat er een tekort aan kleine percelen (kleiner dan 400 m²) was. Het overgrote deel van de aanvragers wilde een klein terrein om de financiering rond te kunnen krijgen, en om te kunnen voldoen aan de minimum oppervlakte van het te bouwen woonhuis. Er waren veel grote percelen die niet gesplitst konden worden in kleinere percelen. Op grond van mijn discretionaire bevoegdheid is samen met de DIP een intern beleid gemaakt, waarbij de grotere terreinen los van het zgn. uitgifte van terreinen beleid konden worden uitgegeven. Intern is met de DIP onder andere afgesproken dat deze grote terreinen los van het FIFO-beleid konden worden aangeboden aan aanvragers die deze grote percelen financieel konden dragen, mits uiteraard de aanvragers met positief resultaat de hele procedure bij de DIP hadden doorlopen. Elke maandag vond er een beleidsoverleg plaats tussen mijn ministerie en de DIP (beleidsmedewerkers, chef van diensten en de directeur van de DIP). Daarbij werden onder andere de mogelijke aanvragers (mondeling) besproken die financieel aan de vereisten van een groter perceel konden voldoen, dit conform de grootte van het perceel van hun ingediende aanvraag. Deze aanvragers werden vervolgens op de screeninglijst geplaatst en door DIP gecontroleerd. Bij positief resultaat hiervan werd de aanvrager, door de DIP, in de prereservering procedure geplaatst. Nimmer werden er individuele aanvragers voor de prescreening gelinkt aan een perceel. Dat gebeurde pas in een later stadium in het proces, waarbij de DIP, na de prereservering, de aanvrager aan een perceel linkte. (…)” De akte is ondertekend door [naam eerdere minister]. 3DE VORDERING EN HET VERWEER in conventie 3.1 [ eiseres] vordert, na wijziging van eis, het Gerecht bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: A. Primair Gedaagde te veroordelen en te gelasten binnen zeven (7) dagen na betekening van het vonnis in deze ten overstaan van de notaris mw. mr. [naam notaris], dan wel diens plaatsvervanger, zijn medewerking te verlenen aan de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van eiseres op het perceel domeingrond te [naam perceel], met kadastrale aanduiding [kadastraal nummers], met een grootte van 729 m2. Reële executie tot het verrichten van rechtshandeling Met bepaling dat indien gedaagde aan deze veroordeling onder sub A niet voldoet, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de noodzakelijke medewerking van gedaagde aan het opmaken van de notariële akte strekkende tot de vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van eiseres op het perceel domeingrond te [naam perceel], met kadastrale aanduiding [kadastraal nummers], met een grootte van 729 m2, zodat de vestiging van het recht van erfpacht zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de notariële akte in de daartoe bestemde registers. B. Subsidiair Voor recht te verklaren dat gedaagde jegens eiser een onrechtmatige daad heeft gepleegd en aansprakelijk is voor de door eiseres geleden schade, en gedaagde te veroordelen en te gelasten bij wijze van schadevergoeding in andere vorm dan betaling van een geldsom binnen zeven (7) dagen na betekening van het vonnis in deze ten overstaan van de notaris mw. mr. [naam notaris], dan wel diens plaatsvervanger, zijn medewerking te verlenen aan de notariële akte van vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van eiseres eiseres op het perceel domeingrond te [naam perceel], met kadastrale aanduiding [kadastraal nummers], met een grootte van 729 m2. Reële executie tot het verrichten van rechtshandeling Met bepaling dat indien gedaagde aan deze veroordeling onder sub C niet voldoet, dit vonnis op de voet van artikel 3:300 BW in de plaats treedt van de noodzakelijke medewerking van gedaagde aan het opmaken van de notariële akte strekkende tot de vestiging van het recht van erfpacht ten behoeve van eiseres eiseres op het perceel domeingrond te [naam perceel], met kadastrale aanduiding [kadastraal nummers], met een grootte van 729 m2, zodat de vestiging van het recht van erfpacht zal plaatsvinden door inschrijving van dit vonnis samen met de notariële akte in de daartoe bestemde registers. C. Meer subsidiair Voor recht te verklaren dat gedaagde jegens eiseres toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van de overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht althans jegens eiser een onrechtmatige daad heeft gepleegd en dat gedaagde aansprakelijk is voor de door eiser als gevolg daarvan geleden ad. Afl. 17.378,80 en nog te lijden schade die aan gedaagde kan worden toegerekend en gedaagde uit dien hoofde te veroordelen aan eiseres het bedrag ad Afl. 17.378,80 te betalen, vermeerderd met wettelijke rente ingaande de datum van indiening van dit inleidend verzoekschrift bij het Gerecht in Eerste Aanleg van Aruba. D. En gedaagde te veroordelen uitvoerbaar bij voorraad in de kosten van het geding te vermeerderen met de wettelijke rente over de (na)kosten. 3.2 Aan haar vordering heeft [eiseres] het volgende ten grondslag gelegd. Primair stelt [eiseres] dat tussen partijen op 16 september 2019, met de aanvaarding door [eiseres] van het aanbod van het Land van 27 augustus 2019, een overeenkomst tot uitgifte van het perceel in erfpacht is ontstaan. Deze overeenkomst dient door het Land te worden nagekomen. Subsidiair stelt [eiseres] dat de reservering aan haar is gegeven in overeenstemming met het beleid en de overige geldende regels. Door deze reservering ten onrechte en op onjuiste gronden in te trekken, heeft het Land onrechtmatig jegens haar gehandeld, dan wel is het Land toerekenbaar tekortgeschoten, als gevolg waarvan zij schade heeft geleden. 3.3 Het Land heeft gemotiveerd verweer gevoerd strekkende tot afwijzing van de vordering. Het Land betwist dat tussen partijen een overeenkomst tot uitgifte van het perceel in erfpacht is ontstaan. Zodanige overeenkomst ontstaat pas nadat is vastgesteld dat betrokkene aan alle voorwaarden heeft voldaan, bij ondertekening van de erfpachtovereenkomst door partijen. Voorts betwist het Land onrechtmatig jegens [eiseres] te hebben gehandeld. Het Land heeft slechts in overeenstemming met het gevoerde beleid gehandeld, waartoe het is gehouden. in voorwaardelijke reconventie 3.4 Het Land vordert het Gerecht, indien tussen partijen een overeenkomst tot vestiging van erfpacht op het perceel tot stand is gekomen, deze overeenkomst nietig te verklaren wegens strijd met de goede zeden en/of de openbare orde. 3.5 Aan deze vordering legt het Land ten grondslag dat uit onderzoek is gebleken dat de aanvraag van [eiseres] op oneigenlijke wijze is behandeld. 3.6 [ eiseres] concludeert tot afwijzing van de vordering, met veroordeling van het Land in de proceskosten. 4.1 Bij gelegenheid van pleidooi, heeft [eiseres] de grondslagen van haar vorderingen, in samenhang bezien, aldus toegelicht. Primair zijn de vorderingen gebaseerd op de stelling dat een overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel tot stand is gekomen, omdat de gevolgde procedure naar aanleiding van de aanvraag (2.1) volledig in overeenstemming met regelgeving en beleid is verlopen, en [eiseres] aan alle gestelde voorwaarden heeft voldaan. Subsidiair zijn de vorderingen gebaseerd op de stelling dat indien geen zodanige overeenkomst tot stand is gekomen, [eiseres] er – om voormelde redenen – op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel tot stand is gekomen. 4.2 Het Gerecht volgt [eiseres] niet in haar primaire stelling dat tussen partijen een overeenkomst tot vestiging van erfpacht op het perceel tot stand is gekomen. Daartoe overweegt het als volgt. 4.3 Ingevolge artikel 1 van de Landsverordening uitgifte eigendommen is de minister van Publieke Werken en Volksgezondheid bevoegd tot uitgifte van gronden in erfpacht volgens de bepalingen van de navolgende artikelen. Uitgifte van gronden in erfpacht vindt plaats door de vestiging van het recht van erfpacht bij notariële akte. Daarmee wordt een daaraan ten grondslag liggende overeenkomst tot vestiging van erfpacht uitgevoerd. Zodanige overeenkomst wordt gesloten door ondertekening zijdens beide partijen. Van de zijde van het Land gaat aan het sluiten van een overeenkomst tot vestiging van erfpacht een beslissing van de minister vooraf. Indien de minister vaststelt dat betrokkene aan de gestelde voorwaarden heeft voldaan, wordt aan deze ter ondertekening aangeboden een overeenkomst tot vestiging van erfpacht. Deze gang van zaken is ook omschreven in het gronduitgiftebeleid, waarin staat dat als de aanvrager in aanmerking komt voor een woningbouwperceel en heeft voldaan aan de voorwaarden uit de reservering, een erfpachtovereenkomst wordt opgesteld en de aanvrager het woningbouwperceel in erfpacht wordt aangeboden (3.1.4). Aan de enkele omstandigheid dat [eiseres], naar gesteld, aan de in de brief van 27 augustus 2019 gestelde voorwaarden heeft voldaan, komt dan ook niet de betekenis toe, die zij daaraan gehecht wenst te zien. Of aan de gestelde voorwaarden is voldaan, moet door de minister worden vastgesteld, waarna deze ter zake een beslissing dient te nemen. In het verlengde hiervan, geldt datzelfde ten aanzien van de door [eiseres] in dit verband gestelde – en door het Land overigens gemotiveerd weersproken – omstandigheid dat de procedure steeds in overeenstemming met het gevoerde beleid is gelopen. Nu niet in geschil is dat partijen geen overeenkomst tot vestiging van erfpacht hebben ondertekend, is, gelet op het vorenoverwogene, niet komen vast te staan dat tussen partijen een zodanige overeenkomst geldt. De vorderingen, voor zover gegrond op het bestaan van zodanige overeenkomst, komen dan ook reeds om deze reden voor afwijzing in aanmerking. 4.4 De subsidiaire stelling van [eiseres] dat indien wordt geoordeeld dat geen zodanige overeenkomst tot stand is gekomen, [eiseres] er, nu de gevolgde procedure naar aanleiding van de aanvraag volledig in overeenstemming met regelgeving en beleid is verlopen, op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel tot stand is gekomen, begrijpt het Gerecht aldus dat [eiseres] betoogt dat het Land onder deze omstandigheden gehouden is zodanige overeenkomst aan te gaan. Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking dat de subsidiaire stelling anders zinledig zou zijn, en de lezing van deze stelling door het Gerecht op voormelde wijze in lijn is met de eveneens ingenomen stelling dat het Land jegens [eiseres] onrechtmatig handelt, indien het niet overgaat tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel. 4.5 Het Gerecht overweegt ter zake verder als volgt (vergelijk GEA Aruba 7 september 2022, ECLI:NL:OGEAA:2022:332). 4.6 Volgens vaste rechtspraak (onder meer GHvJ 28 mei 2012, ECLI:NL:OGHACMB:2012:BX5453) is een beslissing over de uitgifte van gronden in erfpacht geen beschikking in de zin van artikel 2, eerste lid, van de Landsverordening administratieve rechtspraak, omdat de daaraan ten grondslag liggende aanvraag ertoe strekt dat een overeenkomst tot vestiging van erfpacht wordt gesloten en uitgevoerd. Onder deze omstandigheden moet zodanige beslissing geacht worden zich op te lossen in een rechtshandeling naar burgerlijk recht. Ingevolge artikel 3:14 van het Burgerlijk Wetboek mag een bevoegdheid die iemand krachtens het burgerlijk recht toekomt, niet worden uitgeoefend in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. Dit betekent dat bij het uitoefenen van de bevoegdheid om al dan niet overeenkomsten tot vestiging van erfpacht aan te gaan, het Land geschreven en ongeschreven regels van publiekrecht in acht moet nemen. 4.7 Als regel van publiekrecht heeft volgens vaste rechtspraak (vergelijk onder meer GHvJ 22 november 2016, ECLI:NL:OGHACMB:2016:191) te gelden dat het bestuursorgaan handelt overeenkomstig het gevoerde beleid. Voor afwijking van beleidsregels is alleen plaats, indien de toepassing daarvan voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de daarmee te dienen doelen. Het bestuursorgaan dient alle omstandigheden van het geval te betrekken in zijn beoordeling en dient te bezien of deze op zichzelf dan wel tezamen met andere omstandigheden, moeten worden aangemerkt als bijzondere omstandigheden die maken dat het handelen overeenkomstig de beleidsregel gevolgen heeft die onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Ook als regels van bestuursrecht hebben te gelden de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waaronder het vertrouwens-, gelijkheids- en rechtszekerheidsbeginsel. Dit betekent dat bij het uitoefenen van de bevoegdheid om al dan niet overeenkomsten tot vestiging van erfpacht aan te gaan, het Land deze beginselen in acht moet nemen (vergelijk HR 26 november 2021, ECLI:NL:HR:2021:1778). 4.8 Vast staat dat de minister met ingang van februari 2018 het beleid voert, zoals neergelegd in het gronduitgiftebeleid (zie 2.2). Volgens het gronduitgiftebeleid heeft de minister aanleiding gezien tot het vaststellen en voeren van dit beleid, om het proces van gronduitgifte en terreintoekenning transparant, integer, efficiënter en effectiever te laten verlopen en misbruik te voorkomen en tegen te gaan. Het in het gronduitgiftebeleid neergelegde FIFO-uitgangpunt, op basis waarvan schaarse publieke gronden worden verdeeld, is op zichzelf niet kennelijk onredelijk, en bovendien objectief en toetsbaar. 4.9 [ eiseres] heeft gesteld dat het Land ten onrechte en op onjuiste gronden de reservering heeft ingetrokken. [eiseres] heeft in dit verband aangevoerd dat de procedure tot aan de reservering volledig volgens het gevoerde beleid en de overige regels is verlopen. Het Land heeft dat betwist en daartegenover gesteld dat volgens het FIFOuitgangspunt de aanvraag van [eiseres] ten tijde van de beslissing om deze niet in te willigen, niet voor toewijzing in aanmerking kwam. 4.10 [ eiseres] heeft haar stellingen aldus feitelijk onderbouwd dat haar aanvraag is behandeld in overeenstemming met het FIFO-uitgangspunt, althans dat zij er als buitenstaander niet van op de hoogte was of kon zijn of haar aanvraag al dan niet volgens dat beleid aan de beurt was. Deze stelling is door het Land gemotiveerd weersproken, betogende dat ten tijde van de beslissing om de aanvraag van [eiseres] niet in te willigen, aanvragen uit het jaar 2013 werden behandeld, en de aanvraag van [eiseres] dateert van geruime tijd daarna, uit 2017. De aanvraag van [eiseres] is op oneigenlijke wijze behandeld, en het is dan ook vanwege deze geconstateerde onregelmatigheden in het proces geweest dat de aanvraag van [eiseres] veel eerder van de stapel is gehaald, aldus het Land. Verder heeft [eiseres] gesteld dat de aanvraag niet is behandeld in overeenstemming met het FIFO-uitgangspunt, maar in overeenstemming met door de toenmalige minister gevoerd intern beleid. In dit verband stelt [eiseres] dat de toenmalige minister naast het op schrift gestelde en gepubliceerde gronduitgiftebeleid ook het interne en niet op schrift gestelde beleid voerde, dat aanvragers die aan hogere financieringsvereisten konden voldoen, los van het FIFO-uitgangspunt aan de beurt kwamen voor uitgifte in erfpacht van grotere, ondeelbare percelen. [eiseres] heeft in dit verband verwezen naar de overgelegde verklaringen van de toenmalige minister (2.11 en 2.13) dat alles conform het interne beleid is verlopen en zij heeft ter zake bewijs aangeboden in de vorm van het als getuige doen horen van de toenmalige minister. Het Land heeft bij gelegenheid van pleidooi het bestaan van zodanig beleid gemotiveerd weersproken, nu niet is gebleken dat dit op schrift is gesteld. In dit kader heeft het Land ook aangevoerd dat er steeds minder geschikte domeingronden voor uitgifte in erfpacht ten behoeve van woningbouw zijn, en dat om die reden de uit te geven percelen eerder kleiner dan groter worden. 4.11 Naar het oordeel van het Gerecht heeft [eiseres], gelet op de gemotiveerde betwisting daarvan door het Land, de stelling dat de aanvraagprocedure in overeenstemming met het gevoerde beleid is doorlopen onvoldoende feitelijk onderbouwd, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen. Ook overigens heeft zij dit niet aannemelijk gemaakt. Daarbij neemt het Gerecht in aanmerking de eigen stelling van [eiseres] dat de aanvraag niet is behandeld in overeenstemming met het FIFO-uitgangspunt uit het gronduitgiftebeleid, maar deze aanvraag los van dat uitgangspunt, als betrekking hebbend op een groot en ondeelbaar perceel, is behandeld. Dat het eerder aan de beurt laten komen van aanvragen met betrekking tot grote percelen deel uitmaakt van het gronduitgiftebeleid, zoals op schrift gesteld en gepubliceerd, volgt voorts niet uit de stellingen van [eiseres]. Dit berustte naar door [eiseres] gesteld op een intern vastgestelde en niet op schrift gestelde, derhalve niet naar buiten kenbare, handelswijze van de toenmalige minister. Deze handelswijze kan, reeds omdat dit op schrift is gesteld noch kenbaar is gemaakt, evenwel niet worden aangemerkt als beleid, hooguit als een door de desbetreffende minister naast dan wel in afwijking van het gronduitgiftebeleid gevolgde gedragslijn. [eiseres] heeft niet gesteld dat zij gedurende de periode dat haar aanvraag in behandeling was op de hoogte was van deze gestelde gedragslijn. Reeds om deze reden kan zij dan ook geen geslaagd beroep doen het vertrouwensbeginsel, in die zin dat zij erop mocht vertrouwen dat het perceel op grond van de gestelde gedragslijn in erfpacht aan haar zou worden uitgegeven. Daarbij neemt het Gerecht mede in aanmerking dat [eiseres] niet gemotiveerd heeft gesteld dat het Land aan anderen, onder dezelfde omstandigheden, in afwijking van het FIFO-uitgangspunt grote percelen in erfpacht heeft uitgegeven. 4.12 Daar komt nog bij dat de gestelde gedragslijn niet strookt met het gronduitgiftebeleid, onder meer gelet op het doel van het gronduitgiftebeleid, te weten het voorzien in de vraag naar gronden, en de uitgangspunten van dat beleid, te weten het proces van gronduitgifte en terreintoekenning transparant, integer, efficiënter en effectiever te laten verlopen en misbruik te voorkomen en tegen te gaan, onder meer door het objectiveren en publiceren van toekenningsprocessen. Gelet hierop, en in aanmerking genomen dat niet duidelijk is geworden wat wordt verstaan onder een groot en ondeelbaar perceel, kan de gestelde gedragslijn niet worden aangemerkt als niet kennelijk onredelijk, en is deze evenmin objectief en toetsbaar. Ten slotte is gesteld noch gebleken dat en waarom het perceel, gelegen op een “prime” locatie, en met een oppervlakte van 729 m², aangemerkt dient te worden als een groot en ondeelbaar perceel en om die reden in afwijking van het FIFO-uitgangspunt in het gronduitgiftebeleid aan [eiseres] in erfpacht dient te worden uitgegeven. 4.13 Dit leidt tot de conclusie dat ook de vorderingen, voor zover gegrond op de subsidiaire stelling dat de aanvraagprocedure in overeenstemming met het gevoerde beleid is doorlopen, zodat het Land gehouden is alsnog met [eiseres] een overeenkomst tot vestiging van het recht van erfpacht op het perceel aan te gaan, voor afwijzing in aanmerking komen. Dat brengt met zich dat de vorderingen in conventie alle worden afgewezen. Aan de voorwaarde, waaronder de voorwaardelijk vordering in reconventie is ingesteld, wordt dan ook niet voldaan, zodat aan de behandeling daarvan niet wordt toegekomen. 4.14 Als de in het ongelijk gestelde partij wordt [eiseres] in conventie in de proceskosten van het Land veroordeeld, die tot aan de uitspraak worden begroot op nihil, nu de procesgemachtigden van het Land in dienst zijn van het Land. 4.15 In reconventie wordt beslist dat partijen de proceskosten voor eigen rekening moeten houden. 5DE UITSPRAAK Het Gerecht: in conventie: 5.1 wijst de vorderingen af, 5.2 veroordeelt [eiseres] in de kosten van de procedure, aan de zijde van het Land begroot op nihil; in voorwaardelijke reconventie: 5.3 verstaat dat de vordering geen behandeling behoeft; 5.4 bepaalt dat partijen de proceskosten in voorwaardelijke reconventie voor eigen rekening moeten houden. Dit vonnis is gewezen door mr. M.E.B. de Haseth, rechter, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van woensdag 15 maart 2023 in tegenwoordigheid van de griffier.