ECLI:NL:GHSHE:2018:2686

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Afdeling civiel recht zaaknummer 200.233.519/01 arrest van 19 juni 2018 in de zaak van [appellant] , wonende te [woonplaats] , appellant, hierna aan te duiden als [appellant] , advocaat: mr. B.F.H.L. van Campfort te Eindhoven, tegen [geïntimeerde] , wonende te [woonplaats] , geïntimeerde, hierna aan te duiden als [geïntimeerde] , advocaat: mr. E. van der Maal te Eindhoven, op het bij exploot van dagvaarding van 9 februari 2018 ingeleide hoger beroep van het vonnis in kort geding van 18 januari 2018, door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's-Hertogenbosch, gewezen tussen [appellant] als eiser en [geïntimeerde] als gedaagde.

Het verloop van de procedure blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep met drie grieven, twee producties (nrs. 11 en 12) en een vermeerdering van eis; de memorie van antwoord van [geïntimeerde] met vier producties (nrs. 8 tot en met 11); de akte overleggen producties van [geïntimeerde] met een productie (nr. 12); de antwoordakte van [appellant] . Het hof heeft daarna een datum voor arrest bepaald. Het hof doet recht op bovenvermelde stukken en de stukken van de eerste aanleg.

3.1. De voorzieningenrechter heeft in de rechtsoverwegingen 2.1. tot en met 2.12. van het bestreden vonnis enkele feiten vastgesteld. Het hof zal deze feitenvaststelling, vernummerd tot 3.2.1. tot en met 3.2.12., hieronder weergeven. 3.2.1. [appellant] is sinds december 2005 eigenaar van een woning aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Op de woning rust een hypothecaire inschrijving van € 159.000,-. 3.2.2. [appellant] heeft een latrelatie met [de zus van geintimeerde] (hierna: [de zus van geintimeerde] ), die de zus is van (gedaagde) [geïntimeerde] . 3.2.3. Sinds 10 februari 2015 staat [geïntimeerde] als bewoner ingeschreven op het adres van de woning van [appellant] , aan de [adres] te [plaats] . 3.2.4. In de afgelopen jaren hebben [appellant] , [geïntimeerde] en de vader van [geïntimeerde] regelmatig over een eventuele verkoop van de woning door [appellant] aan [geïntimeerde] gesproken. 3.2.5. In een handgeschreven document (overgelegd als productie 4 bij dagvaarding) dat is opgesteld door [de zus van geintimeerde] en waaronder de handtekeningen van [appellant] en [geïntimeerde] staan is – voor zover van belang – het volgende opgenomen: “koopovereenkomst Verkoper [appellant] [adres] [postcode] [plaats] (…) [geboortedatum] -1979 te [geboorteplaats] [geïntimeerde] [adres] [postcode] [plaats] (…) [geboortedatum] -1991 te [geboorteplaats] De koopprijs van het verkochte bedraagt € 160.000,-. (…)” 3.2.6. [geïntimeerde] en de partner van [geïntimeerde] hebben een koopovereenkomst ondertekend die is gedateerd 12 mei 2017 en die betrekking heeft op de koop van de woning van [appellant] . [geïntimeerde] heeft [appellant] verzocht deze koopovereenkomst te ondertekenen maar hij heeft dit geweigerd. 3.2.7. [geïntimeerde] is op enig moment na het ondertekenen van bovengenoemde koopovereenkomsten gestart met het (laten) verrichten van verbouwingswerkzaamheden aan de woning. 3.2.8. Op 25 september 2017 (productie 5 bij dagvaarding) heeft [appellant] aan [geïntimeerde] een e-mailbericht verzonden met – voor zover van belang – de volgende inhoud: ‘(…) Ik wil u [geïntimeerde] hierbij vragen om per direct u uit te schrijven op de [adres] . Ook vraag ik u [geïntimeerde] om in het huis alles te verwijderen wat van u is. Tevens wil ik u [geïntimeerde] vragen om de voortuin en achtertuin leeg te maken evenals de grage achter op de plaats. En al de sleutels binnen neer te leggen voor de makelaar. Is dit niet na 12 dagen gebeurt, dan wordt er een externe bedrijf in gehuurd waarmee er kosten mee bemoeid zijn die worden verhaald op u [geïntimeerde] . Mocht u hier niet op in gaan dan krijgt u van zelf bericht. Omdat het dan via de rechter gaat. (…)’ 3.2.9. Afgezien van een bericht van de vader van [geïntimeerde] (productie 6 bij dagvaarding) met de mededeling: “Je krijgt twee weken de tijd om alles te regelen doe je dat niet maak ik je dood ongelukkig ik wacht je smorgen wel een keer op kom niet meer goed”, heeft [appellant] naar aanleiding van bovenstaand e-mailbericht geen reactie van [geïntimeerde] vernomen. 3.2.10. Bij brief van 18 oktober 2017 (productie 7 bij dagvaarding) heeft mr. [jurist bij DAS rechtsbijstand] van DAS rechtsbijstand namens [appellant] – voor zover van belang – het volgende aan [geïntimeerde] geschreven: ‘(…)

Ik begreep dat u het voornemen had de woning van de heer [appellant] (cliënt) te kopen en geleverd te krijgen. In dat verband is er mondelinge overeenstemming bereikt over de koopprijs, te weten een bedrag van € 175.000,-. Vanaf dat moment heeft cliënt, met het oog op de voorgenomen levering van die woning tegen die conditie (koopprijs ad € 175.000,-), gedoogd dat u aanving met de bouwwerkzaamheden. Echter, toen u op het punt stond om de koopakte te ondertekenen, viel het cliënt op dat er een ander bedrag was opgenomen dan de overeengekomen € 175.000,-. In de koopovereenkomst was vermeld een bedrag ad € 160.000,-. U gaf aan dat u de financiering ten aanzien van het bedrag ad € 175.000,- niet rond kreeg. Cliënt ging hiermee echter niet akkoord en behoefde hiermee geenszins akkoord te gaan; (…) Cliënt heeft u vervolgens verzocht de bouwwerkzaamheden te staken en alles in oude staat terug te brengen. Het ziet er immers naar uit dat u geen overeenstemming meer zult bereiken, te minder nu de situatie is geëscaleerd (tenzij u onderbouwd kunt aantonen dat u de financiering ten aanzien van het bedrag ad € 175.000,- rond krijgt). (…). (…) Bovendien, en niet geheel onbelangrijk, staat het u geenszins vrij zonder toestemming van cliënt bouwwerkzaamheden (laten) uitvoeren. (…) Sommatie – bouwstop! Ik ontvang dan ook van u een schriftelijke bevestiging dan wel een bevestiging per e-mail van u, waaruit volgt dat u de bouwwerkzaamheden zult staken en het onroerend goed zult terug brengen in de ouder oorspronkelijke staat, bij gebreke waarvan cliënt genoodzaakt zal zijn een procedure in kort geding jegens u te voeren, (…) (…)’, 3.2.11. In reactie op bovenstaande sommatie heeft [geïntimeerde] (productie 9 bij dagvaarding) – voor zover van belang – het volgende aan mr. [jurist bij DAS rechtsbijstand] geschreven: ‘(…) Ze wisten alles wat er in het huis gebeurde. (…) Ik kan niet meer als 169.000 aan en dit hoeft ook niet want mocht hun eigen geld geven en dat is 160.000. (…)’ 3.2.12. Aan de sommatie van [appellant] heeft [geïntimeerde] geen gevolg gegeven. 3.3.1. In de onderhavige procedure vorderde [appellant] in het geding bij de voorzieningenrechter als onmiddellijke voorziening bij voorraad veroordeling van [geïntimeerde] om de woning met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken het eigendom van [appellant] zijn, te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom en met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten. 3.3.2. Aan deze vordering heeft [appellant] , kort samengevat, het volgende ten grondslag gelegd. Tussen [appellant] en [geïntimeerde] is weliswaar gesproken over de mogelijke verkoop van de woning door [appellant] aan [geïntimeerde] , maar er is geen rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen. De woning is daarom ook niet aan [geïntimeerde] geleverd. [geïntimeerde] heeft zich zonder recht of titel de woning toegeëigend en heeft zonder toestemming van [appellant] de sloten van de woning vervangen, waardoor [appellant] zijn eigen woning niet meer in kan. [appellant] is gelet op de verslechterde verhoudingen tussen de partijen niet meer bereid om de woning aan [geïntimeerde] te verkopen. [appellant] heeft er een spoedeisend belang bij om weer over zijn woning te kunnen beschikken. 3.3.3. [geïntimeerde] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. Dat verweer zal, voor zover in hoger beroep van belang, in het navolgende aan de orde komen. 3.3.4. In het bestreden vonnis in kort geding van 18 januari 2018 heeft de voorzieningenrechter de vorderingen van [appellant] afgewezen en [appellant] in de proceskosten veroordeeld. 3.4.1. [appellant] heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd. Hij vordert nu, naast hetgeen hij in eerste aanleg heeft gevorderd, tevens veroordeling van [geïntimeerde] om zich, binnen 48 uur na betekening van het te wijzen arrest, in de Basisregistratie Personen uit te schrijven van het adres van de woning. 3.4.2. [geïntimeerde] heeft betoogd dat deze eisvermeerdering in strijd is met de eisen van een goede procesorde. Het hof verwerpt dat betoog. De eisvermeerdering heeft tijdig plaatsgevonden en betreft een eenvoudige kwestie die direct samenhangt met het geschil dat in dit kort geding al aan de orde was. Het hof acht de eisvermeerdering daarom toelaatbaar. Na behandeling van de grieven zal blijken in hoeverre de vermeerderde eis toewijsbaar is. 3.4.3. [appellant] heeft in hoger beroep drie grieven aangevoerd. [appellant] heeft geconcludeerd tot vernietiging van het beroepen vonnis en tot het alsnog toewijzen van zijn vermeerderde vorderingen. Spoedeisend belang 3.5.1. Volgens artikel 254 lid 1 Rv is de voorzieningenrechter in alle spoedeisende zaken waarin, gelet op de belangen van partijen, een onmiddellijke voorziening bij voorraad wordt vereist, bevoegd deze te geven. De vraag of een eisende partij in kort geding voldoende spoedeisend belang heeft bij de gevraagde voorziening, dient beantwoord te worden aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. In hoger beroep is niet beslissend of in eerste aanleg al dan niet terecht een spoedeisend belang is aangenomen. Het gaat erom of ten tijde van de uitspraak in hoger beroep een spoedeisend belang aanwezig is. 3.5.2. Bij de beantwoording van de vraag of voldoende spoedeisend belang aanwezig is, neemt het hof in aanmerking dat de in geding zijnde woning in eigendom toebehoort aan [appellant] en dat [geïntimeerde] niet heeft betwist dat zij de sloten van de woning heeft vervangen zodat [appellant] zijn woning niet meer kan betreden. [geïntimeerde] heeft evenmin betwist dat [appellant] in verband daarmee nu hoofdzakelijk op een camping verblijft (naast af en toe een kortdurend verblijf bij [de zus van geintimeerde] , met wie hij al jaren een latrelatie heeft). Bij deze stand van zaken bestaat voldoende spoedeisend belang bij de beoordeling van de vordering tot ontruiming in kort geding. Dat [appellant] enkele maanden heeft laten verstrijken alvorens het kort geding aanhangig te maken, voert in dit geval niet tot een ander oordeel. 3.5.3. Ook de in hoger beroep toegevoegde nevenvordering ter zake de uitschrijving van [geïntimeerde] in de Basisregistratie Personen kan bij deze stand van zaken in kort geding worden beoordeeld (zie in vergelijkbare zin over nevenvorderingen in kort geding HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522). Met betrekking tot grief 2: is tussen de partijen een rechtsgeldige koopovereenkomst tot stand gekomen? 3.6.1. De voorzieningenrechter heeft in het vonnis naar de kern genomen geoordeeld: dat [geïntimeerde] , toen zij aanving met het uitvoeren van verbouwingswerkzaamheden in de woning, in de terechte veronderstelling verkeerde dat de woning daadwerkelijk aan haar zou worden verkocht en geleverd (slot van rov.

3.11.1. Uit het voorgaande volgt dat het bestreden vonnis niet in stand kan blijven. Het hof zal het vonnis vernietigen en op de hierna te vermelden wijze opnieuw rechtdoen. 3.11.2. Het hof zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten, inclusief de gevorderde nakosten, van het hoger beroep. 3.11.3. Het hof zal dit arrest, zoals door [appellant] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaren. 4De uitspraak Het hof: vernietigt het door de voorzieningenrechter van de rechtbank Oost-Brabant, zittingsplaats 's‑Hertogenbosch, onder zaaknummer C/01/327781 en rolnummer KG ZA 17-709 tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 18 januari 2018; opnieuw rechtdoende: veroordeelt [geïntimeerde] om binnen veertien dagen na betekening van dit arrest de woning aan de [adres] te [plaats] met alle daarin aanwezige personen en (roerende) zaken, tenzij deze laatste eigendom van [appellant] zijn, te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [appellant] te stellen; veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van een dwangsom van € 250,-- voor iedere dag dat zij in gebreke blijft om aan de zojuist genoemde veroordeling te voldoen, en bepaalt dat boven een bedrag van € 25.000,-- geen verdere dwangsommen worden verbeurd; veroordeelt [geïntimeerde] voorwaardelijk, namelijk voor het geval zij zich in de Basisregistratie Personen nog niet heeft laten uitschrijven van het adres [adres] te [plaats] , om zich binnen veertien dagen na betekening van het arrest in de Basisregistratie Personen uit te schrijven van dat adres; veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg, en begroot die kosten aan de zijde van [appellant] tot op heden op € 99,21 aan dagvaardingskosten, € 291,-- aan griffierecht en € 816,-- aan salaris advocaat; veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten van het hoger beroep, en begroot die kosten tot op heden aan de zijde van [appellant] op € 98,01 aan dagvaardingskosten, op € 318,-- aan griffierecht en op € 1.611,-- aan salaris advocaat, en voor wat betreft de nakosten op € 157,- indien geen betekening plaatsvindt, dan wel op € 239,- vermeerderd met de explootkosten indien niet binnen veertien dagen na de datum van dit arrest is voldaan aan de bij dit arrest uitgesproken veroordelingen en betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad; wijst het meer of anders gevorderde af. Dit arrest is gewezen door mrs. I.B.N. Keizer, M.G.W.M. Stienissen en L.S. Frakes en is in het openbaar uitgesproken door de rolraadsheer op 19 juni 2018. griffier rolraadsheer

4.8.); dat het de vraag is of het [appellant] vrij staat om verkoop van de woning aan [geïntimeerde] tegen het ter zitting geboden bedrag van € 175.000,-- te weigeren (slot van rov. 4.10); dat in kort geding ten aanzien van een vordering tot ontruiming terughoudendheid moet worden betracht (rov. 4.11): dat in dit geval het belang van [geïntimeerde] op dit moment zwaarder weegt dan het belang van [appellant] om weer over de woning te kunnen beschikken (rov. 4.12). 3.6.2. Grief 2 is onder meer tegen deze overwegingen gericht. In de toelichting op de grief voert [appellant] onder meer aan een koopovereenkomst met betrekking tot een woning op grond van artikel 7:2 BW schriftelijk moet worden aangegaan en dat in dit geval niet aan die eis is voldaan, zodat [geïntimeerde] zich reeds om die reden niet op een koopovereenkomst kan beroepen. Volledigheidshalve stelt het hof vast dat [appellant] zich reeds bij brief van zijn toenmalig gemachtigde van 25 oktober 2017 (prod. 10 bij inleidende dagvaarding) op de in artikel 7:2 neergelegde schriftelijkheidseis heeft beroepen, evenals bij pleitnota in eerste aanleg. 3.6.3. De leden 1 en 2 van artikel 7:2 BW luiden als volgt: “1 De koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan wordt, indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, schriftelijk aangegaan. 2 De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden. Komt, nadat de koper van dit recht gebruik gemaakt heeft, binnen zes maanden tussen dezelfde partijen met betrekking tot dezelfde zaak of hetzelfde bestanddeel daarvan opnieuw een koop tot stand, dan ontstaat het recht niet opnieuw.” 3.6.4. Bij arrest van 9 december 2011, ECLI:NL:HR:2011:BU7412, heeft de Hoge Raad over artikel 7:2 BW onder meer het volgende overwogen: “3.8 Alles afwegend is de Hoge Raad van oordeel dat de hiervoor in 3.4 geformuleerde vraag, mede gelet op art. 3:39 BW, als volgt moet worden beantwoord. Indien mondeling overeenstemming is bereikt over de verkoop van een woonhuis aan een particuliere koper en de verkoper weigert zijn medewerking te verlenen aan het opmaken en ondertekenen van een koopakte, dan mag (ook) de verkoper, mits hij een particulier is, zich erop beroepen dat aan deze mondelinge overeenstemming geen rechtsgevolg toekomt. 3.9 Het voorgaande brengt mee dat de particuliere verkoper of koper die, in het geval als omschreven in art. 7:2 lid 1, weigert zijn medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de met zijn wederpartij bereikte wilsovereenstemming met betrekking tot de koop en verkoop van een woonhuis, daartoe niet door een rechterlijk vonnis kan worden gedwongen omdat uit de wet volgt dat hij niet tot zodanige medewerking is verplicht (vgl. art. 3:296 lid 1 BW). Voor toewijzing van een vordering tot schadevergoeding is om dezelfde reden geen ruimte. 3.10 Niettemin kan onder zeer bijzondere omstandigheden worden geoordeeld dat een beroep op het ontbreken van een schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is (art. 6:2 lid 2 BW). Als zodanige omstandigheden kunnen in beginsel niet gelden dat de verkoper alsnog een hoger bod ontvangt van een derde, of dat de koper alsnog de voorkeur geeft aan de aankoop van een ander woonhuis, omdat de eis van schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming hun nu juist de ruimte geeft alsnog ervan af te zien de beoogde koopovereenkomst te sluiten. Opmerking verdient ten slotte dat, onder de hier bedoelde zeer bijzondere omstandigheden, de weigerende partij niet ertoe kan worden veroordeeld alsnog haar medewerking te verlenen aan schriftelijke vastlegging van de bereikte wilsovereenstemming, maar slechts kan worden veroordeeld tot vergoeding van de schade die haar wederpartij door deze weigering lijdt. Daarvoor is dan niet nodig dat tevens de vorenbedoelde schriftelijke vastlegging plaatsvindt.” Het voorgaande brengt mee dat [geïntimeerde] zich jegens [appellant] niet op de door haar gestelde (en door [appellant] bestreden) mondelinge afspraak tot verkoop van de woning voor een koopsom van € 160.000,- kan beroepen, indien die afspraak niet is bevestigd in een schriftelijke koopovereenkomst. 3.6.5. Volgens [appellant] ontbreekt in dit geval de volgens artikel 7:2 BW vereiste schriftelijke koopovereenkomst. Volgens [geïntimeerde] is die schriftelijke koopovereenkomst wel gemaakt en ondertekend. Zij heeft daartoe gewezen op het handgeschreven document dat hiervoor in rov. 3.2.5. van dit arrest is genoemd. [appellant] heeft betwist dat dit document als een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW kan worden aangemerkt, aangezien: het te verkopen object in het handgeschreven document in het geheel niet is vermeld; niet vermeld is wie de kosten van de eigendomsoverdracht moet betalen (terwijl enerzijds [geïntimeerde] heeft gesteld dat zij slechts € 160.000,-- kon financieren en anderzijds bij koop van bestaande woningen gebruikelijk is dat de kosten van de overdracht voor rekening van de koper zijn); niet vermeld is op welke datum de woning in eigendom zou moeten worden overgedragen en de koopsom zou moeten worden betaald; de levenspartner van [geïntimeerde] op het stuk in het geheel niet is genoemd terwijl het volgens de later door [geïntimeerde] aan [appellant] ter ondertekening voorgelegde koopovereenkomst kennelijk wel de bedoeling was dat die partner mede naast [geïntimeerde] als koper zou optreden. 3.6.6. Het hof is voorshands van oordeel dat het handgeschreven stuk om de door [appellant] opgesomde redenen niet als een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW kan worden aangemerkt. In het stuk ontbreken immers relevante gegevens zoals wie de kosten van de eigendomsoverdracht zou betalen en op welke datum de eigendomsoverdracht (en daaraan gekoppeld de betaling van de koopsom) zou moeten plaatsvinden. Voorts bevatte het stuk kennelijk onjuiste althans onvolledige informatie over de kopende partij, nu de partner van [geïntimeerde] niet mede als koper is vermeld terwijl het kennelijk wel de bedoeling was dat hij mede als koper zou optreden. Tot slot is het feit dat het te kopen object in het geheel niet is vermeld, ook een relevante omstandigheid die maakt dat het stuk niet kan worden aangemerkt als een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW. Dat voor partijen op grond van hun verklaringen en gedragingen duidelijk was welk te kopen object werd bedoeld, doet daar niet aan af. Mondelinge uitlatingen zijn wel van belang bij de uitleg van een overeenkomst, maar in het onderhavige geval brengt de in artikel 7:2 neergelegde schriftelijkheidseis nu juist mee dat de essentialia van de te sluiten overeenkomst in een schriftelijke overeenkomst (lid 2 spreekt over een akte) dienen te worden neergelegd.

Tegen de achtergrond van het voorgaande kan het handgeschreven stuk (indien de gang van zaken bij de totstandkoming daarvan al is geweest zoals door [geïntimeerde] is gesteld) hooguit worden bestempeld als een intentieovereenkomst, waarmee [appellant] zijn bereidheid heeft uitgesproken om tot het aangaan van een schriftelijke koopovereenkomst over te gaan. Indien het handgeschreven stuk zelf, ondanks de daaraan klevende gebreken, als een schriftelijke koopovereenkomst in de zin van artikel 7:2 BW zou worden aangemerkt, zou naar het voorlopig oordeel van het hof te veel afbreuk worden gedaan aan de bescherming en de bedenktijd die het in artikel 7:2 BW neergelegde vormvoorschrift de partijen beoogt te bieden. 3.6.7. Het voorgaande brengt naar het voorlopig oordeel van het hof mee dat [appellant] niet kan worden gedwongen de woning alsnog aan [geïntimeerde] te verkopen en te leveren. [appellant] heeft zich op het standpunt gesteld dat hij, vanwege de verslechterde verhouding tussen de partijen, in het geheel niet meer bereid is de woning aan [geïntimeerde] te verkopen en te leveren. Het staat [appellant] in beginsel vrij om dit standpunt in te nemen. Binnen het kader van dit kort geding strekt dus tot uitgangspunt dat [geïntimeerde] de woning niet met een beroep op een koopovereenkomst onder haar beschikkingsmacht mag houden. Grief 2 is daarom terecht voorgedragen. Met betrekking tot grief I: de gang van zaken bij de opstelling en ondertekening van het handgeschreven stuk 3.5.1. Grief I heeft betrekking op de gang van zaken rondom de opstelling en ondertekening van het handgeschreven stuk dat genoemd is in rov. 2.5 van het vonnis en in rov. 3.2.5 van dit arrest. 3.5.2. Deze grief hoeft niet meer besproken te worden. Uit hetgeen het hof met betrekking tot grief II heeft overwogen, volgt immers al dat [geïntimeerde] aan dat handgeschreven stuk geen aanspraak op levering van de woning kan ontlenen. Devolutieve werking van het hoger beroep 3.7.1. Omdat grief II terecht is voorgedragen en dit tot toewijzing van de vorderingen van [appellant] kan leiden, moet het hof nog een oordeel geven over de andere verweren die [geïntimeerde] in dit geding heeft gevoerd. Dat betreft allereerst het verweer van [geïntimeerde] dat zij op grond van een huurovereenkomst in de woning mag blijven. Het hof is evenals de voorzieningenrechter (rov. 4.2 van het vonnis) van oordeel dat [geïntimeerde] deze stelling, tegenover de betwisting daarvan door [appellant] , onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt. Dat [geïntimeerde] energiekosten van de woning heeft voldaan aan het energiebedrijf voert niet tot een ander oordeel. Die betalingen kunnen zonder nadere toelichting, die door [geïntimeerde] niet is gegeven, niet gekwalificeerd worden als huurbetalingen aan [appellant] . De daarnaast door [geïntimeerde] gestelde huurbetalingen (pleitnota, 5) zijn door [appellant] betwist (appeldagvaarding sub 10) en zij zijn door [geïntimeerde] in het geheel niet onderbouwd. 3.7.2. [geïntimeerde] heeft voorts betoogd dat zij op grond van een retentierecht de beschikking over de woning mag houden totdat de kosten van de door haar uitgevoerde verbouwingen door [appellant] aan haar zijn vergoed. Ook dat betoog kan naar het voorlopig oordeel van het hof geen doel treffen. Dat [geïntimeerde] ter zake de verbouwingen een financiële aanspraak heeft op [appellant] is door [appellant] uitdrukkelijk betwist en staat geenszins vast. Overigens heeft [geïntimeerde] niet betwist dat zij nog in het geheel geen financiële aanspraak ter zake heeft geformuleerd en dat zij dienaangaande ook nog geen procedure tegen [appellant] aanhangig heeft gemaakt. Voorshands kan niet worden gezegd dat [geïntimeerde] bevoegd is de woning nog onder haar feitelijke beschikkingsmacht te houden in verband met enige financiële aanspraak op [appellant] . 3.7.3. [geïntimeerde] heeft voorts onder verwijzing naar twee arresten van dit hof aangevoerd dat bij toewijzing van vorderingen tot ontruiming in kort geding terughoudendheid moet worden betracht. Het hof wijst erop dat de door [geïntimeerde] genoemde arresten betrekking hebben op vorderingen in kort geding tot ontruiming van huurwoningen. Bij het toewijzen van dergelijke vorderingen is terughoudendheid op zijn plaats omdat de gedaagde partij in dergelijke zaken doorgaans nog beschikt over een huurovereenkomst en in zoverre een titel heeft op grond waarvan hij in beginsel in de woning mag verblijven. In de onderhavige zaak moet voorshands worden aangenomen dat [geïntimeerde] niet over een dergelijke titel beschikt. 3.7.4. Het voorgaande brengt het hof tot de conclusie dat de vordering van [appellant] tot veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning toewijsbaar is. Een afweging van de wederzijdse belangen voert niet tot een ander oordeel. Het hof zal de termijn van ontruiming stellen op veertien dagen na betekening van dit arrest. Met betrekking tot grief III: de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding bij de voorzieningenrechter 3.8. Grief III is gericht tegen de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van het geding in eerste aanleg. Deze grief is terecht voorgedragen. Uit het hierboven overwogene volgt dat de vordering tot ontruiming toewijsbaar is. Daarbij past dat [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten van het geding in eerste aanleg wordt veroordeeld. Dwangsom 3.9. [appellant] heeft veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd tot betaling van een dwangsom van € 500,- voor iedere dag dat zij in gebreke blijft met de ontruiming van de woning. Het hof zal de dwangsom op de hierna te melden wijze matigen en maximeren. De vermeerderde eis 3.10.1. [appellant] heeft in hoger beroep tevens veroordeling van [geïntimeerde] gevorderd om zich, binnen 48 uur na betekening van het te wijzen arrest, in de Basisregistratie Personen uit te schrijven van het adres van de woning. [geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord gesteld dat zij zich per 7 december 2017 al heeft laten uitschrijven van het adres. [appellant] heeft niet meer op deze stelling gereageerd. 3.10.2. Het hof ziet in het voorgaande aanleiding om [geïntimeerde] voorwaardelijk, namelijk voor het geval zij zich nog niet heeft laten uitschrijven van het adres, te veroordelen zich binnen veertien dagen na betekening van het arrest in de Basisregistratie Personen uit te schrijven van het adres van de woning.