ECLI:NL:GHDHA:2023:1984

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/00405 Uitspraak van 21 september 2023 in het geding tussen: [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking Gouwe-Rijnland, de Heffingsambtenaar, (vertegenwoordiger: […] ) op het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 8 maart 2022, nummer SGR 21/1002. 1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres 1] te [woonplaats 1] (de woning), voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 353.000 (de beschikking). Met de beschikking zijn in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslagen in de onroerendezaakbelastingen en de watersysteemheffingen (de aanslagen). 1.2. Belanghebbende heeft tegen de beschikking en de aanslagen bezwaar gemaakt. De Heffingsambtenaar heeft het bezwaar bij uitspraak op bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 49. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. Ter zake hiervan is een griffierecht geheven van € 136. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift en op 17 juli 2023 op verzoek van het Hof een beter leesbare versie van de in hoger beroep opgestelde matrix ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 20 juli 2023. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een procesverbaal opgemaakt. 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een appartement met balkon, berging en parkeerplaats. De woning heeft een inhoud van ongeveer 367 m3. Het bouwjaar is 2019. 2.2.1. De Heffingsambtenaar heeft in hoger beroep een waardematrix overgelegd waarin de waarde van de woning is bepaald op € 353.000. In de matrix staan, naar de opvatting van de Heffingsambtenaar, met de woning vergelijkbare woningen opgenomen, te weten [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle gelegen te [woonplaats 2] (de vergelijkingsobjecten). Deze vergelijkingsobjecten zijn respectievelijk van het bouwjaar 2008, 2008 en 2014, en hebben volgens de matrix een bruto-inhoud van respectievelijk 308 m3, 308 m3 en 374 m3. Ze beschikken over een berging, een parkeerplaats en een buitenruimte. 2.2.2. Belanghebbende heeft in beroep verkoopdocumentatie van “ [naam] ” (de stamkaarten) over de vergelijkingsobjecten overgelegd. Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiser en de Heffingsambtenaar als verweerder: “Beoordeling van het geschil WOZ-waarde 5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44). 6. Verweerder dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Verweerder is, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. Naar volgt uit de waardematrix, is de waarde van de woning bepaald met behulp van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn, te weten [adres 3] (verkocht op 9 oktober 2018 met transactieprijs € 300.500), [adres 2] (verkocht op 3 december 2018 met transactieprijs € 295.000) en [adres 4] (verkocht op 28 januari 2019 met transactieprijs € 347.500). De rechtbank acht die vergelijkingsobjecten gelet op de objectkenmerken, het bouwjaar en de inhoud voldoende vergelijkbaar met de woning. Uit de waardematrix blijkt dat verweerder aan de woning voor alle objectkenmerken een vlokcodering van 3 (op een totaal van 5) heeft toegekend, met uitzondering van de onderhoudstoestand die verweerder op 4 heeft gesteld. Ter zitting heeft verweerder hierover verklaard dat ook voor de kwaliteit van de woning een vlokcodering van 4 had moeten worden toegepast, omdat het bouwjaar van de woning 2019 is en de eerste 5 jaren daaraan geen onderhoud hoeft te worden gepleegd. Verweerder heeft bij alle vergelijkingsobjecten een correctie toegepast vanwege een minder staat van onderhoud (vlokcode 3), hetgeen leidt tot een vermindering van € 60 per m3-prijs. Bij [adres 2] is de m3-prijs vanwege een hoger kwaliteitsniveau (vlokcode 4) dan de woning met € 60 verhoogd. Uit de waardematrix blijkt verder dat uit de m3-prijzen van de vergelijkingsobjecten [adres 3] (€ 957), [adres 2] (€ 922) en [adres 4] (€ 883) een gemiddelde prijs per vierkante meter gebruiksoppervlakte volgt van € 921, terwijl verweerder voor de woning een lagere m'-prijs heeft gebruikt van € 913. Met de waardematrix en de gemaakte correcties maakt verweerder aannemelijk dat bij de herleiding van de aan de woning toegekende waarde uit de bij de verkoop van de in het taxatierapport genoemde vergelijkingsobjecten behaalde verkoopprijzen, in voldoende mate rekening is gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning wat betreft het bouwjaar, de inhoud, de onderhoudstoestand en de kwaliteit van de opstallen. 7. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hier boven gegeven oordeel niet af. Met betrekking tot de inhoud heeft eiser aangevoerd dat uit de stamkaart blijkt dat, anders dan in de waardematrix en het taxatieverslag van verweerder is gesteld, de vergelijkingsobjecten [adres 3] en [adres 2] een inhoud hebben van 322 m3 respectievelijk 332 m3 en niet 308 m3. De stelling van eiser is onvoldoende onderbouwd om te twijfelen aan de juistheid van de in de waardematrix en het taxatieverslag genoemde inhoudsmaten. De rechtbank neemt daarbij in aanmerking dat verweerder hierover ter zitting heeft verklaard dat de objecten aan de [straat] zijn gelegen in een ovaal flatgebouw en dat alle objecten in dat gebouw daarom een andere inhoud hebben. Aan de hand van de bouwtekeningen is de inhoud vastgesteld op 308 m3. Dat de door eiser overgelegde stamkaarten voor deze objecten een andere inhoudsmaat tonen acht de rechtbank, zonder nadere uitleg/verklaring die daarbij niet is gegeven, daartoe onvoldoende. Met de bovengemiddelde kwaliteit van de [adres 3] heeft verweerder blijkens de waardematrix rekening gehouden. Dat en in hoeverre de aanwezigheid van de balkons en dakterrassen van de vergelijkingsobjecten van invloed zijn op de waarde van die objecten en verweerder daarmee ten onrechte geen rekening heeft gehouden, is niet gebleken. 8. Eiser bestrijdt dat de uitspraak op bezwaar deugdelijk is gemotiveerd, aangezien de inhoud van de (telefonische) hoorzitting niet volledig in het verslag is weergegeven. In de uitspraak op bezwaar zijn na de zinsnede “U heeft hierbij de volgende punten genoemd” de diverse bezwaargronden (genummerd) opgenomen en onder de zinsnede “Mijn reactie op de door u genoemde punten” is op deze grieven ingegaan. Onder punt 6 van dit onderdeel uit de uitspraak op bezwaar is over de hoorzitting opgemerkt “Wat is besproken is verwerkt in deze beslissing/uitspraak”, waarna staat vermeld wat namens eiser is aangevoerd tijdens de hoorzitting. Verweerder heeft in zijn verweerschrift voorts onweersproken verklaard dat in de uitspraak op bezwaar is ingegaan op de grieven die zijn aangedragen in zowel het bezwaarschrift als tijdens de hoorzitting. Verweerder is niet gehouden een woordelijk verslag van het besprokene te overleggen. Met de uitspraak op bezwaar heeft verweerder ervan blijk gegeven dat de door eiser aangevoerde gronden in zijn afweging zijn betrokken. Eiser heeft verder niet duidelijk gemaakt welke door hem aangevoerde punten in de beoordeling van verweerder ontbreken en in hoeverre daarmee het motiveringsbeginsel is geschonden. Schending van het motiveringsbeginsel dan wel enig ander algemeen beginsel van behoorlijk bestuur is derhalve niet aannemelijk geworden. 9. Eiser heeft verder aangevoerd dat verweerder de artikelen 6:17 en 7:4 van de Awb heeft geschonden door niet alle op de zaak betrekking hebbende stukken voorafgaand aan het horen aan hem te verstrekken ondanks een daartoe strekkend verzoek. Het betoog van eiser komt erop neer dat verweerder, gelet op het verzoek in het bezwaarschrift, niet mocht volstaan met terinzagelegging, maar (afschriften van) de opgevraagde stukken, te weten de grondstaffel, de waardematrix en het taxatieverslag, had moeten toezenden. 10. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. Lid 3 van dat artikel bepaalt dat in de uitnodiging voor het horen dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen en lid 4 van dat artikel bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat verweerder heeft voldaan aan zijn verplichtingen zoals bedoeld in artikel 7:4, tweede en derde lid, van de Awb. 4.1. In hoger beroep is in geschil of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Belanghebbende beantwoordt deze vraag bevestigend, de Heffingsambtenaar ontkennend. Voorts is in geschil of de Heffingsambtenaar diverse beginselen van behoorlijk bestuur alsmede de hoorplicht heeft geschonden. Tot slot is in geschil of de Heffingsambtenaar tijdens de bezwaarfase de gevraagde stukken had moeten toezenden. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank en de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de woning nader wordt vastgesteld op € 327.000 en tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslagen. Voorts verzoekt belanghebbende om vergoeding van het griffierecht en een proceskostenvergoeding. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank. Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door A. van Dongen, H.A.J. Kroon en W.M.G. Visser, in tegenwoordigheid van de griffier M.G. Kastelein. De beslissing is op 21 september 2023 in het openbaar uitgesproken. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Hoorplicht 5.1. Belanghebbende stelt zich op het standpunt dat de Heffingsambtenaar de hoorplicht heeft geschonden door het tweede hoorgesprek geen doorgang te laten vinden. Volgens belanghebbende is hem hierdoor de mogelijkheid ontnomen om gehoord te worden over zijn (inhoudelijke) reactie op het taxatieverslag. 5.2. Ingevolge het bepaalde in artikel 7:9 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt de belanghebbende in de gelegenheid gesteld om te worden gehoord indien aan het bestuursorgaan na het horen feiten en omstandigheden bekend zijn geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang kunnen zijn. 5.3. Vast staat dat op 27 november 2020 een hoorgesprek heeft plaatsgevonden en dat belanghebbende daarbij heeft aangegeven het taxatieverslag niet tot zijn beschikking te hebben. Voorts staat vast dat belanghebbende, nadat hem het taxatieverslag door de Heffingsambtenaar is toegezonden, in de gelegenheid is gesteld om per e-mail op de inhoud daarvan te reageren. Van deze mogelijkheid heeft hij geen gebruik gemaakt. 5.4. De Heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat de waarde van de woning, zoals vastgesteld bij de beschikking, is onderbouwd met het taxatieverslag. Belanghebbende heeft niet gereageerd op het taxatieverslag, nadat dit hem na het hoorgesprek was toegezonden. Gelet hierop zijn aan de Heffingsambtenaar na het hoorgesprek op 27 november 2020 geen feiten en omstandigheden bekend geworden die voor de op het bezwaar te nemen beslissing van aanmerkelijk belang konden zijn. Derhalve is niet voldaan aan het bepaalde in artikel 7:9 Awb. Indien en voor zover belanghebbende meent dat een reactie op het taxatieverslag slechts mondeling kon worden gegeven en/of dat de Heffingsambtenaar een toezegging heeft gedaan waaraan hij was gebonden, maakt dit het voorgaande niet anders. De Heffingsambtenaar heeft de toezegging heel kort na afloop van het hoorgesprek (en wel dezelfde middag) herroepen. Het is niet onredelijk om een schriftelijke reactie te vragen op het taxatieverslag, gelet op de betekenis daarvan voor de totstandkoming van de beschikking. Een (nader) hoorgesprek vergt planning en voorbereiding, en het is begrijpelijk dat de Heffingsambtenaar eerst een schriftelijke inbreng wenste alvorens de stand van zaken te toetsen aan artikel 7:9 Awb en te beslissen of een nader hoorgesprek nodig was. Het vooraf reageren op het taxatieverslag stelt de Heffingsambtenaar in staat zich voor te bereiden op de concrete geschilpunten die in deze reactie worden benoemd. Deze kunnen dan goed worden besproken, zonder noodzaak voor onderzoek achteraf en nog een hoorzitting. Belanghebbende heeft geen concrete punten benoemd die niet al in het hoorgesprek van 27 november 2020 aan de orde zijn gesteld of aan de orde gesteld hadden kunnen worden. De Heffingsambtenaar heeft de hoorplicht dus niet geschonden. Toezendplicht 5.5. De stelling van belanghebbende dat de Heffingsambtenaar in strijd met het bepaalde in artikel 6:17 Awb heeft gehandeld door de gemachtigde in de bezwaarfase niet de matrix en grondstaffels toe te zenden in plaats van deze ter inzage te leggen voorafgaande aan het hoorgesprek, moet worden verworpen. Artikel 6:17 Awb gaat niet verder dan dat in het geval er een gemachtigde is de plicht bestaat aan hem stukken te zenden (HR 20 september 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7148, BNB 2000/359), maar dat artikel heeft geen betrekking op de vraag voor welke stukken een toezendplicht geldt. 5.6. Op grond van artikel 7:4, lid 2, Awb, is het bestuursorgaan verplicht het bezwaarschrift en alle verder op de zaak betrekking hebbende stukken gedurende een week voorafgaand aan het hoorgesprek ter inzage te leggen. In de uitnodiging voor het hoorgesprek dient te worden vermeld waar en wanneer de stukken ter inzage liggen (artikel 7:4, lid 3, Awb). Lid 4 van artikel 7:4 bepaalt dat een belanghebbende tegen vergoeding een afschrift van deze stukken kan verkrijgen. Tussen partijen is niet in geschil dat de Heffingsambtenaar aan deze verplichtingen heeft voldaan. 5.7. Op grond van artikel 40 , lid 2, Wet WOZ dient aan degene te wiens aanzien een beschikking als bedoeld in de Wet WOZ is genomen, en die een voldoende specifiek verzoek doet tot het verstrekken van bepaalde gegevens die niet in het taxatieverslag zijn opgenomen, maar die wel ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde van de onroerende zaak, een afschrift van die gegevens te worden verstrekt (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052). 5.8. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de Heffingsambtenaar desgevraagd niet alle bij hem beschikbare en voor de waardevaststelling gebruikte gegevens heeft verstrekt. Het taxatieverslag is hem op zijn verzoek verstrekt en grondstaffels zijn bij een appartement niet van belang. Het Hof begrijpt dat belanghebbende met de verwijzing naar de matrix graag de KOUDV-factoren van de woning en de vergelijkingsobjecten had willen ontvangen. Deze heeft de Heffingsambtenaar niet verstrekt. In zoverre heeft de Heffingsambtenaar niet voldaan aan de toezendplicht van artikel 40 , lid 2, Wet WOZ. 5.9. Het Hof ziet, gelet op de samenloop van de onder 5.3 en 5.4 geschetste omstandigheden, geen aanleiding om gebruik te maken van de hem toekomende bevoegdheid een proceskostenvergoeding toe te kennen in verband met de schending van de toezendplicht. De gemachtigde heeft in het bezwaarschrift geen inhoudelijke punten genoemd, maar uitsluitend formele. Daarnaast heeft hij om toezending van bepaalde stukken (zie 5.8) verzocht. Ondanks dat de gemachtigde vóór aanvang van het hoorgesprek wist of kon weten dat hij niet in het bezit was van het taxatieverslag of de andere gevraagde gegevens, heeft hij het hoorgesprek niet met opgave van reden afgezegd, maar tijdens dit gesprek uitsluitend aangekondigd het taxatieverslag alsnog te willen ontvangen en een tweede hoorzitting te willen. De gemachtigde heeft na ontvangst van het taxatieverslag niet op de inhoud gereageerd en evenmin aangegeven dat hij meer gegevens nodig had om wel een inhoudelijke reactie te kunnen geven. De gemachtigde heeft tijdens de bezwaarfase dus geen concrete gronden geformuleerd over de WOZwaarde van de woning. De gemachtigde heeft in zijn schriftelijke stukken in (hoger) beroep en tijdens de zitting bij het Hof uitsluitend algemene opmerkingen gemaakt over de omvang van de toezendplicht van de Heffingsambtenaar en niet concreet aangegeven welke gevolgen dit heeft gehad voor de behandeling van de onderhavige zaak. De gemachtigde verwijt de Heffingsambtenaar alleen over formele punten te procederen en niet in te gaan op de materiële punten van de waardering, maar het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens standpunt dat het andersom is. De gemachtigde heeft in een aantal zaken, waarvan de onderhavige er een is, dezelfde formele punten aangevoerd en geen enkel concreet materieel punt ingebracht. In deze zaken is het in de bezwaarfase ook hierbij gebleven. De bewering dat de gemachtigde tijdens de bezwaarfase inhoudelijke opmerkingen over het taxatieverslag zou hebben gemaakt, ontbeert feitelijke grondslag. Het Hof leidt uit het voorgaande af dat de gemachtigde toch wel in beroep zou zijn gegaan, hetgeen betekent dat het al dan niet verstrekken van de gegevens geen verschil heeft gemaakt voor de beslissing om door te procederen. Gelet op al hetgeen hiervoor is overwogen, ziet het Hof geen aanleiding de met het bezwaar gemoeide kosten te vergoeden. Heroverweging primair besluit 5.10. Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar hetgeen tijdens het hoorgesprek is besproken, niet in aanmerking heeft genomen bij de heroverweging van de beschikking. 5.19. Het hoger beroep is ongegrond. Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling. Hiermee heeft volgens belanghebbende geen volledige heroverweging van de beschikking plaatsgevonden. 5.11. Belanghebbende heeft onvoldoende feiten en omstandigheden gesteld die tot de conclusie kunnen leiden dat de Heffingsambtenaar bij uitspraak op bezwaar de beschikking niet volledig heeft heroverwogen. De enkele stelling dat grieven zijn aangevoerd die bij uitspraak op bezwaar niet zijn behandeld zonder daarbij concreet te maken om welke grieven het volgens belanghebbende gaat, acht het Hof onvoldoende voor een dergelijke conclusie. Ook overigens is het Hof dit uit de gedingstukken niet gebleken. Het Hof verwijst voorts naar hetgeen is overwogen over de hoorplicht en de toezendplicht. Algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.12. Belanghebbende betoogt dat de Heffingsambtenaar algemene beginselen van behoorlijk bestuur heeft geschonden. De Heffingsambtenaar heeft volgens belanghebbende in de uitspraak op bezwaar geen juiste samenvatting gegeven van de gronden van het bezwaar en van hetgeen tijdens het hoorgesprek van 27 november 2020 is besproken. Hiermee heeft de Heffingsambtenaar het motiveringsbeginsel geschonden. Ook heeft hij het zorgvuldigheidsbeginsel en het gelijkheidsbeginsel geschonden. 5.13. Dat de Heffingsambtenaar algemene beginselen van behoorlijk bestuur zou hebben geschonden, heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt. Het Hof onderschrijft de oordelen van de Rechtbank hierover en maakt deze tot de zijne. Er is sprake van een standaard geschil over de waarde van een woning, waarin niets bijzonders is voorgevallen. Tijdens het hoorgesprek heeft geen inhoudelijke bespreking plaatsgevonden, aangezien de gemachtigde tijdens dit gesprek tot de ontdekking kwam dat hij het taxatieverslag niet had ontvangen. Daarna is hij in de gelegenheid gesteld alsnog op het taxatieverslag te reageren, maar daarvan heeft hij geen gebruik gemaakt. Er zijn in bezwaar enkel standaard argumenten aangevoerd, die de Heffingsambtenaar voldoende heeft samengevat en behandeld. 5.14. Ook de gestelde schending van het gelijkheidsbeginsel kan belanghebbende niet baten. Belanghebbende heeft dienaangaande geen feiten en omstandigheden gesteld. Gelet hierop ontbreekt de voor een geslaagd beroep op het gelijkheidsbeginsel vereiste feitelijke grondslag. De waarde van de woning 5.15. De waarde van de woning wordt ingevolge artikel 17, lid 2, Wet WOZ bepaald op de waarde die daaraan dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom van de woning zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de woning in de staat waarin deze zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 43-44). 5.16. De Heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Hij is naar het oordeel van het Hof in zijn bewijslast geslaagd. Het Hof stelt voorop dat uit het proces-verbaal van de zitting in eerste aanleg genoegzaam blijkt dat de gemachtigde tijdens die zitting over de in beroep opgestelde matrix beschikte. Het Hof verwerpt om deze reden het tegenovergestelde standpunt van belanghebbende en volgt de conclusie die hij daaraan verbindt niet. In hoger beroep heeft de Heffingsambtenaar een aangepaste matrix overgelegd. De woning en de vergelijkingsobjecten zijn qua type, inhoud en bijgebouwen goed vergelijkbaar. Met de onderlinge verschillen heeft de Heffingsambtenaar in voldoende mate rekening gehouden. De woning is in 2019 gebouwd. Het Hof volgt de Heffingsambtenaar in diens standpunt dat een nieuwe woning minimaal vijf jaar lang geen (groot) onderhoud behoeft en dat de staat van onderhoud en de kwaliteit op minimaal een 4 (bovengemiddeld) kunnen worden gewaardeerd. Gelet hierop en op de verschillen in maten (inhoud en buitenruimte) tussen de woning en de vergelijkingsobjecten heeft de Heffingsambtenaar de waarde niet te hoog vastgesteld. Het Hof verwijst verder naar de motivering van de Rechtbank, die het Hof overneemt en mede ten grondslag legt aan zijn oordeel. 5.17. Belanghebbende voert aan dat uit informatie uit iWOZ, dat (slechts) een verzameling is van informatie uit verkoopadvertenties en inzicht biedt in de historische en actuele WOZ-waarde van een woning, kan worden afgeleid dat [adres 2] en [adres 3] beide meer inhoud hebben dan de Heffingsambtenaar aanneemt (geen 308 m3 maar 322 m3) en bovengemiddeld zijn. Er is ook geen rekening gehouden met het dakterras, dat bij deze woningen hoort. 5.18. Het Hof ziet, net als de Rechtbank, geen aanleiding om op basis van iWOZ uit te gaan van andere maten. De Heffingsambtenaar heeft verklaard dat de door hem gebruikte maten uit de bouwtekeningen zijn afgeleid. Dat [adres 2] en [adres 3] bovengemiddeld zijn, is niet uit de tekst en de foto’s van de verkoopadvertenties af te leiden. De gefotografeerde buitenruimte van beide objecten is een smal balkon en geen dakterras, zoals de gemachtigde beweert. Met de aanwezigheid van de buitenruimten en de omvang daarvan heeft de Heffingsambtenaar in de matrix rekening gehouden. Niet aannemelijk is geworden dat aan de buitenruimten van de vergelijkingsobjecten meer waarde moet worden toegekend.