ECLI:NL:GHDHA:2022:2232

GERECHTSHOF DEN HAAG Team Belastingrecht meervoudige kamer nummer BK-22/00025 Uitspraak van 9 november 2022 in het geding tussen: Stichting [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: G. Gieben) en de heffingsambtenaar van de Regionale Belasting Groep, de Heffingsambtenaar, ( […] ) inzake het hoger beroep van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Rotterdam (de Rechtbank) van 10 december 2021, nummer ROT 20/4714.

1.1. De Heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2020 op grond van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2019 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [adres] te [vestigingsplaats] (de onroerende zaak) voor het belastingjaar 2020 vastgesteld op € 709.000 (de beschikking). Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2020 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Schiedam (de aanslag). 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de Heffingsambtenaar het bezwaar tegen de beschikking en de aanslag ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 354. De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld bij het Hof. In verband daarmee is een griffierecht geheven van € 548. De Heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 28 september 2022 te Den Haag. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

2.1. Belanghebbende is op 1 januari 2020 eigenaar van de onroerende zaak. Het bouwjaar is 1999. De onroerende zaak is een gezinsvervangend tehuis waar mensen met een verstandelijke beperking onder begeleiding zelfstandig kunnen wonen. De bewoners hebben een eigen woonruimte en daarnaast gemeenschappelijke voorzieningen zoals een gemeenschappelijke woonkamer en een lift. Het totale bruto vloeroppervlak is 777 m². De perceeloppervlakte is 112 m². Belanghebbende verhuurt de onroerende zaak aan een steunstichting van [belanghebbende] . 2.2. De onroerende zaak is op 23 april 2020 verkocht voor € 762.500 en op 18 mei 2020 geleverd aan Stichting [A] . De onroerende zaak is na kleine bouwkundige ingrepen in gebruik genomen voor de opvang van dak- en thuislozen. Het onderdeel van de koopsom dat ziet op de bijdrage aan de reserve van de Vereniging van Eigenaren bedraagt € 10.247,03. 2.3.1 De Heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd van [taxateur 1] van 10 maart 2021, waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is bepaald op € 709.000. Onderdeel van het taxatierapport is een berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak (exclusief deelwaarde van de grond). Aan het door de Heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport ontleent het Hof het volgende. Type Bijzondere woonfunctie Paviljoen/woonruimte Bouwjaar 1999 Grootte (m2) 777 Archetype N3770000 Bouwperiode 1986 en nieuwer, plat dak, metselwerk/spuitwerk gemiddeld Rekenprijs/ m2 (excl. omzetbelasting) € 1.365 Correctie grootte 106,6% Rekenprijs/m2 na correctie grootte (excl. omzetbelasting) € 1.455 Toerekening rekenprijs per m2 na correctie grootte aan de ruwbouw, afbouw en installaties Onderdeel Aandeel in rekenprijs/m2 Rekenprijs/m2 Deelwaarde vóór correcties voor technische en functionele veroudering Ruwbouw 47% € 684 € 531.468 Afbouw 25% € 364 € 282.828 Installaties 28% € 407 € 316.239 Technische veroudering Onderdeel Bwjr Vvw RW OLD RLD LD FTV Deelwaarde na TC Ruwbouw 1999 € 531.468 30% 55 jr 35 jr 55 jr 0,745 € 396.185 Afbouw 1999 € 282.828 25% 30 jr 10 jr 30 jr 0,500 € 141.414 Installaties 1999 € 316.239 17% 15 jr 5 jr 25 jr 0,336 € 106.256 Functionele veroudering Economische veroudering 1.000 Verandering bouwwijze Totaal Ruwbouw Afbouw Installaties Bouwkosten actuele bouwwijze € 1.615 € 759 € 404 € 452 Bouwkosten oorspronkelijke bouwwijze € 1.365 € 642 € 341 € 382 Belemmering gebruik 1,000 Excessieve gebruikskosten Hogere personeelskosten 0,880 Deelwaarden na TC en voor FC EV VB BG

WOZ-waarde 5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde. Partijen zijn het er voorts over eens dat de onderhavige onroerende zaak niet wordt gebezigd in de commerciële sfeer. Het Hof sluit zich aan bij deze, naar zijn oordeel rechtens juiste, gezamenlijke standpunten van partijen. 5.2 In artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (URIW) - dat (niet meer dan) een hulpmiddel bij de bepaling van WOZ-waarde is - is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak de waarde welke de zaak in economische zin voor haar eigenaar heeft. Bewijslast 5.3. Nu belanghebbende de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde heeft betwist en zich op het standpunt heeft gesteld dat het Hof deze waarde op een lager bedrag dient vast te stellen, rust op de Heffingsambtenaar de last te bewijzen dat hij de waarde niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Slechts indien de Heffingsambtenaar niet aan deze bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of de belanghebbende de door haar verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan het Hof zelf tot een vaststelling van de waarde komen. 5.4. Beide partijen gaan bij de onderbouwing van hun standpunten uit van de kengetallen van het Archetype N3770000. Dit brengt mee dat als een van hen in (één van) haar standpunten van één of meer kengetallen van Archetype N3770000 afwijkt, zij de gronden daarvoor moet stellen en bij betwisting aannemelijk moet maken. Dit geldt ook als de bewijslast op grond van wat onder 5.4 is overwogen, bij de wederpartij ligt. Correctie voor technische veroudering 5.5 Het bedrag van de correctie voor technische veroudering van de onroerende zaak wordt bepaald door drie grootheden: de vervangingswaarde van de gebouwde delen van de onroerende zaak (hier: het gebouw) vóór toepassing van de correcties voor technische en functionele veroudering, de technische levensduur van het gebouw en de restwaarde na ommekomst van de technische levensduur van het gebouw (de restwaarde). Deze drie grootheden moeten voor elk kalenderjaar opnieuw worden bepaald naar de staat waarin het gebouw zich op de voor dat kalenderjaar geldende waardepeildatum bevindt. Tussen partijen zijn twee van deze grootheden in geschil, namelijk de technische levensduur en de restwaarde van het gebouw. De vervangingswaarde van het gebouw is niet in geschil. Technische levensduur van de installaties van het gebouw 5.6. De Heffingsambtenaar heeft voor het kalenderjaar 2020 de op de waardepeildatum resterende technische levensduren van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw gesteld op respectievelijk 35, 10 en 5 jaar (zie onder 2.3.1). Hierdoor komen de totale technische levensduren van de ruwbouw, afbouw en installaties van het gebouw, gerekend vanaf de stichting van het gebouw, uit op respectievelijk 55, 30 en 25 jaar. De door de Heffingsambtenaar bepaalde totale technische levensduren van de ruwbouw en de afbouw van het gebouw wijken niet af van de gemiddelden van de door beide partijen bij de onderbouwing van hun standpunten tot uitgangspunt genomen kengetallen betreffende de (bandbreedtes van de) technische levensduren van de ruwbouw en de afbouw die zijn opgenomen in het Archetype N3770000. Zij zijn tussen partijen ook niet in geschil. De door de Heffingsambtenaar voorgestane totale technische levensduur van de installaties van 25 jaar is echter 10 jaar langer dan het gemiddelde van de in het Archetype N3770000 opgenomen bandbreedte van de technische levensduur van de installaties van 15 jaar. Belanghebbende heeft deze afwijking van het gemiddelde van de in het archetype opgenomen bandbreedte gemotiveerd bestreden. Naar volgt uit wat onder 5.3 is overwogen dient de Heffingsambtenaar te bewijzen dat de door hem in aanmerking genomen technische levensduur van de installaties niet te lang is. Dat de Heffingsambtenaar in deze de bewijslast heeft, wordt nog eens bevestigd door wat is opgemerkt onder 5.4 over de bewijslast ingeval een partij wil afwijken van de kengetallen die zijn opgenomen in een taxatiewijzer die beide partijen tot uitgangspunt hebben genomen. 5.7. De Hoge Raad heeft in zijn arrest van 31 januari 2020 het volgende overwogen: “2.3.3 Uit de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 273, lid 4, Gemeentewet, de voorganger van het huidige artikel 17, lid 3, Wet WOZ, blijkt dat voor de correctie wegens technische veroudering gekeken wordt naar de levensduur van de onroerende zaak en de restwaarde die deze zaak bij het einde van die levensduur zal hebben. Deze elementen vormen in feite de basis voor de technische afschrijving. Indien de eigenaar van een incourante onroerende zaak een juiste basis voor de afschrijving heeft gehanteerd, zou de afschrijving dan ook overeen moeten komen met de correctie wegens technische veroudering.In die parlementaire geschiedenis is geen steun te vinden voor de opvatting dat de restwaarde van een onroerende zaak niet kan worden bereikt zolang dat object nog in gebruik is bij de eigenaar/gebruiker en dezelfde functie als daarvoor vervult. Die uitleg ligt ook niet voor de hand. De gecorrigeerde vervangingswaarde strekt er toe de waarde zodanig vast te stellen dat niet meer wordt belast dan het bedrag waarvoor de eigenaar een zaak zou kunnen verwerven die voor hem hetzelfde nut oplevert als de te waarderen zaak. Dat sluit een waardering op restwaarde niet uit. 2.3.4 Hetgeen in 2.3.3 is overwogen neemt niet weg dat er aanleiding kan zijn voor een aanpassing van de technische afschrijving of van de restwaarde van een onroerende zaak, bijvoorbeeld indien achteraf blijkt dat de daarvoor eerder gehanteerde uitgangspunten onjuist zijn.” 5.8. Met wat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld, te weten dat de installaties worden onderhouden en normaal functioneren, dat bij de verkoop van de onroerende zaak in 2020 is gebleken dat na eenvoudige aanpassingen de onroerende zaak geschikt blijft voor het gebruik als woonruimte voor bijzondere groepen, in dit geval dak- en thuislozen, en dat tijdens de telefonische navraag bij de koper niet is gebleken dat de koper plannen had om de installaties te vervangen en ook niet dat hij deze heeft vervangen, heeft hij naar het oordeel van het Hof aannemelijk gemaakt dat de technische levensduur van de installaties, zich over een langere periode zal uitstrekken dan die waarmee in het Archetype N3770000 en door hem voorheen bij de waardebepaling rekening is gehouden. Hieruit volgt naar het oordeel van het Hof dat de voorheen gehanteerde uitgangspunten bij de bepaling van de technische levensduur inmiddels zijn achterhaald en dat, beoordeeld naar hetgeen op de waardepeildatum bekend was over de feiten die bepalend zijn voor de resterende technische levensduur, het einde daarvan niet eerder dan na ommekomst van de periode van vijf jaar die de Heffingsambtenaar in aanmerking heeft genomen, zal zijn bereikt. 5.9. Hieraan doet niet af hetgeen belanghebbende ter betwisting van de (onderbouwing van de) resterende levensduur van de installaties heeft aangevoerd.

5.15. Naar volgt uit al hetgeen hiervoor is overwogen, is het hoger beroep ongegrond. Proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding de Heffingsambtenaar te veroordelen in de proceskosten.

Het Gerechtshof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is vastgesteld door G.J. van Leijenhorst, I. Reijngoud en T.A. de Hek in tegenwoordigheid van de griffier Y. Postema. De beslissing is op 9 november 2022 in het openbaar uitgesproken. De uitspraak is bij afwezigheid van mr. Van Leijenhorst ondertekend door mr. Reijngoud. aangetekend aan partijen verzonden: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1 - bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. - de naam en het adres van de indiener; b. - de dagtekening; c. - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. - de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Betekenis afkortingen: Bwjr = Bouwjaar, Vvw = vervangingswaarde vóór toepassing correcties voor technische en functionele veroudering, RW= restwaarde, OLD= oorspronkelijke levensduur, RLD= resterende levensduur, NLD= nieuwe levensduur, FTV = factor voor technische veroudering, TC= correctie voor technische veroudering Betekenis afkortingen: TC = Correctie voor technische veroudering, FC = correctie voor functionele veroudering, EV = factor voor economische veroudering, VB = factor voor verandering bouwwijze, BG = factor voor belemmering gebruik, EG = factor voor excessieve gebruikskosten, FV = factor voor technische veroudering, GVW = gecorrigeerde vervangingswaarden van (delen van) het gebouwde eigendom Hoge Raad 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, BNB 1995/228 (Pieperschuurarrest) en HR 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231, BNB 2019/173. HR 29 november 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8610. HR 8 juli 1992, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1799, BNB 1996/250. HR 14 oktober 2005, ECLI:NL:HR:2005:AU4300, BNB 2005/378. Vergelijk HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, BNB 2020/174, r.o. 2.4.3. en 2.4.4. Artikel 18 Wet WOZ. Indien de waarde van de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en het begin van het kalenderjaar waarvoor de waarde wordt vastgesteld verandert als gevolg van een artikel 18 lid 3 Wet WOZ genoemde omstandigheid, moeten de drie grootheden voor dat kalenderjaar worden bepaald naar de staat waarin het gebouw zich bij aanvang van kalenderjaar bevindt. HR 31 januari 2020, ECLI:NL:HR:2020:169, BNB 2020/72.

EG FV Deelwaarden na TC & FC Ruwbouw € 396.185 1,000 1,000 1,000 0,880 0,880 € 348.643 Afbouw € 141.414 1,000 1,000 1,000 0,880 0,880 € 124.444 Installaties € 106.256 1,000 1,000 1,000 0,880 0,880 € 93.505 Gecorrigeerde vervangingswaarde onroerende zaak (exclusief deelwaarde grond) Exclusief omzetbelasting € 566.592 Omzetbelasting 21% € 118.984 Inclusief omzetbelasting € 685.577 In het taxatierapport is de deelwaarde van de grond bepaald op € 19.600 (112 m2 à € 175 per m2), vermeerderd met € 4.116 (21%) omzetbelasting, oftewel € 23.716. De getaxeerde gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak bedraagt € 685.577 + € 23.716, dat is afgerond € 709.000. 2.3.2. Over de onder 2.2 vermelde verkoopprijs van de onroerende zaak van € 762.500 is in het taxatierapport van de Heffingsambtenaar opgemerkt: “Omdat er geen beschikbare marktcijfers beschikbaar zijn is een indexatie naar waardepeildatum 01-01-2019 niet mogelijk. Wel laat dit verkoopcijfer zien dat dat de woz-waarde niet te hoog is vastgesteld en dat er terecht is uitgegaan van een restwaarde en dat de beoogde gebruiksperiode niet te hoog is ingeschat.” 2.4. Belanghebbende heeft in beroep een taxatierapport en een taxatiekaart overgelegd, opgemaakt op 28 mei 2020 door [taxateur 2] en [taxateur 3] van [naam] , waarin de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum is bepaald op € 585.000, inclusief omzetbelasting (Taxatierapport E). De opname van de onroerende zaak heeft op 27 mei 2020 plaatsgevonden. In het door belanghebbende overgelegde taxatierapport is – kort samengevat – het volgende vermeld: “K. ONDERBOUWING VAN DE WAARDE Bij de waardering is zoveel mogelijk aansluiting gezocht bij de kengetallen van de taxatiewijzers van de VNG met inachtneming van de meest recente jurisprudentie. Voor de algemene taxatietechnische en juridische uitgangspunten wordt verwezen naar paragraaf F en G van dit taxatierapport. De bruto vervangingswaarde is (inclusief 21% BTW) bepaald aan de hand van de volgende archetype(n): N3770000 (minus 10%) inclusief een correctie voor de grootte met een percentage van 9.3%. De technische correctie bepaald aan de hand van een inschatting van de restwaarde en de levensduur, waarbij rekening is gehouden met de recente jurisprudentie. Het percentage restwaarde betreft de waarde van het (deel)object aan het eind van de initieel geschatte levensduur met inachtneming van de huidige bestemming. Ondergetekenden kiezen voor een restwaarde op (deel)objectniveau ter hoogte van 10%. Wat de levensduur betreft is in beginsel aansluiting gezocht bij de kengetallen zoals deze in de taxatiewijze vermeld zijn. Ondergetekenden hebben nadrukkelijk gekeken of zich recent een renovatie of aanzienlijke verbouwing heeft voorgedaan. Alleen in die gevallen zou immers een levensduurverlenging toegepast dienen te worden (ECLI:NL:HR:2020:169). Geconstateerd is dat daar hier geen sprake van is. De levensduur is om die reden niet verlengd. Wat de functionele correctie betreft is aangesloten gezocht bij de functionele correctie zoals deze door de gemeente is toegepast. Nadere analyse heeft uitgewezen dat is uitgegaan van een functionele correctie van circa € 93.000. Een dergelijke correctie lijkt ondergetekenden redelijk.” 2.5. In hoger beroep bepleit belanghebbende een waarde van € 690.000 Oordeel van de Rechtbank 3. De Rechtbank heeft geoordeeld, waarbij belanghebbende is aangeduid als eiseres en de Heffingsambtenaar als verweerder: “3.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die eraan dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom ervan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Op grond van artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: de aard en de bestemming van de zaak; de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ wordt de vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. 2.2. Tussen partijen is niet in geschil: - de toepasselijkheid van de landelijke Taxatiewijzer en kengetallen, deel 9, Verzorging, waardepeildatum 1 januari 2019 van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (Taxatiewijzer) en het daarin opgenomen archetype N3770000 (‘Gezinsvervangend tehuis, 1986 en nieuwer’); - de waarde van de grond (€ 19.600,-); - de bruto vervangingswaarde van de opstal (€ 1.130.535,-); - de functionele correcties; -dat de gecorrigeerde vervangingswaarde inclusief 21% BTW is; - dat alleen de levensduur van de installaties is verlengd. 2.3.De onroerende zaak is op 18 mei 2020 verkocht voor € 762.500,- en is nu in gebruik als opvang voor daklozen. De koopsom is gecorrigeerd met de in de verkoopsom opgenomen bijdrage in het reservefonds van de Vereniging van Eigenaren van € 10.247,03. Daarmee komt de netto koopsom op € 752.253,- (hierna: de koopsom).

Voor de opvatting van belanghebbende dat bij de jaarlijkse bepaling van de grootheden aan de hand waarvan de correctie(s) voor technische veroudering van (de gebouwde delen van een) onroerende zaak wordt (worden) berekend, niet of slechts onder de door haar genoemde omstandigheden kan worden afgeweken van de voor eerdere jaren bij de bepaling van die correctie(s) in aanmerking genomen levensduur, zoals een ingrijpende verbouwing of renovatie, is in de wet noch de jurisprudentie steun te vinden. 5.10 De hogerberoepsgrond van belanghebbende op dit punt slaagt dus niet. Restwaarde 5.11. Beide partijen zijn bij de bepaling van hun standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde uitgegaan van de toepassing van de Taxatiewijzer en meer in het bijzonder het Archetype N3770000. De Heffingsambtenaar heeft, in overeenstemming met dit uitgangspunt, de in aanmerking te nemen restwaarde van de ruwbouw, de afbouw en de installaties van het gebouw, gesteld op de gemiddelden van de in het archetype opgenomen bandbreedten van 25% tot 35% (gemiddelde: 30%) voor de ruwbouw, 20% en 30% (gemiddelde: 25%) voor de afbouw en 15% en 20% (gemiddelde: 17%) voor de installaties. Belanghebbende heeft zich daarentegen op het standpunt gesteld dat de het Archetype N3770000 vermelde (bandbreedtes van) restwaarden (veel) te hoog zijn; volgens haar moeten de restwaarden op 10% van de vervangingswaarde vóór toepassing van de correcties wegens technische en functionele veroudering worden gesteld. 5.12 Omdat belanghebbende wat betreft de restwaarde van de installaties aanspraak maakt op een afwijking van de (bandbreedten van de) kengetallen in het door beide partijen bij de bepaling van hun standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde tot uitgangspunt genomen Archetype N3770000, dient zij de gronden daarvoor te stellen en bij betwisting aannemelijk te maken (zie onder 5.4) In het aannemelijk maken van de door haar gestelde en door de Heffingsambtenaar betwiste gronden voor de door haar verdedigde afwijking van de (bandbreedten van de) kengetallen in het Archetype N3770000 is belanghebbende naar het oordeel van het Hof niet geslaagd. Bij dit oordeel neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende haar standpunt dat de restwaarden niet hoger zijn dan de door haar verdedigde restwaarde van 10%, niet met marktgegevens of andere relevante, voor het Hof toetsbare gegevens heeft onderbouwd. 5.13 De hoger beroepsgrond van belanghebbende over de restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties slaagt dus evenmin. Eigen verkoopcijfer 5.14. Beide partijen zien in de bij de verkoop van de onroerende zaak in 2020 behaalde verkoopprijs van € 762.500 – na aftrek van de in de koopsom begrepen bijdrage aan het vermogen van de Vereniging van Eigenenaren van (afgerond) € 10.247 = € 752.253 – een bevestiging van hun – uitéénlopende – standpunten over de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak. Dienaangaande overweegt het Hof het volgende. De verkoopprijs is circa 16 maanden na de waardepeildatum overeengekomen. Belang-hebbende voert aan dat de verkoopprijs voor de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaak tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum (de tussentijdse waardeontwikkeling) met 8% zou moeten worden gecorrigeerd. De gecorrigeerde verkoopprijs zou dan afgerond € 690.000 bedragen, welke gecorrigeerde verkoopprijs de juistheid van het standpunt van belanghebbende zou bevestigen. Het Hof volgt belanghebbende hierin niet. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat belanghebbende zich beroept op indexeringscijfers van woningen terwijl de onroerende zaak een niet-woning is. Inzichtelijke en controleerbare gegevens waaruit zou kunnen volgen dat de waardeontwikkeling van woningen in de periode tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum maatgevend is voor de ontwikkeling van de waarde van de onroerende zaak in die periode, heeft belanghebbende niet in het geding gebracht. De Heffingsambtenaar heeft er in dit verband op gewezen dat uit indexeringscijfers van niet-woningen (bestaande uit courante en niet-courante objecten) valt af te leiden dat de tussentijdse waardeontwikkeling in de genoemde periode voor niet-woningen ongeveer 6% heeft bedragen. De Rechtbank heeft overwogen dat dit percentage haar niet onredelijk voorkomt. Zij heeft dit in de r.o. 3.2 tot en met 3.4. van haar uitspraak onderbouwd. Het Hof sluit zich hierbij aan. Voor het Hof is de in 2020 behaalde verkoopprijs van € 752.253 dan ook geen reden om aan te nemen dat de door de Heffingsambtenaar vastgestelde gecorrigeerde vervangingswaarde van € 709.000 te hoog is.

Genoemde bedragen zijn als zodanig niet in geschil tussen partijen. 3. Eiseres betwist niet dat de koopsom voldoet aan de vereisten van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ. Zij bepleit juist een waardebepaling aan de hand daarvan. 3.1. Een eigen transactiecijfer is maatgevend voor de waardebepaling, indien die transactie kort voor of kort na de waardepeildatum tot stand is gekomen. Omdat het tijdsverloop van tussen de waardepeildatum en de verkoopdatum ruim 16 maanden bedraagt, moet rekening worden gehouden met de waardeontwikkeling in deze periode. 3.2. Eiseres stelt de waardeontwikkeling tussen de transactiedatum (18 mei 2020) en de waardepeildatum (1 januari 2019) op 12% tot 14%. Zij stelt dat zij die percentages baseert op de prijsstijging van koopwoningen zoals volgens haar te vinden op de website van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Het is volgens eiseres ook een feit van algemene bekendheid dat de huizenmarkt enorm in de lift zit en dat aan opvang van daklozen steeds meer behoefte is. Verweerder betwist deze percentages omdat de website van het CBS alleen gegevens vermeldt van de prijsstijgingen van koopwoningen, maar niet van incourante objecten zoals de onroerende zaak. Daarvan worden er maar zeer weinig verkocht. Een percentage van rond 6% vindt verweerder daarom redelijker. In reactie hierop heeft eiseres alleen gewezen op de door haar aangehaalde jurisprudentie over het gebrek aan onderbouwing van de percentages van de restwaarden in de taxatiewijzer. 3.3. De onroerende zaak is incourant. Het aantal verkopen van objecten als deze is zeer beperkt, wat eiseres erkent. De website van het CBS bevat geen gegevens over de prijsstijging van zulke objecten, wat eiseres niet betwist. De onroerende zaak is daarom niet op één lijn te stellen met een koopwoning en de daaraan verbonden waardeontwikkeling die sinds de waardepeildatum (sterk) is toegenomen, zoals algemeen bekend is. 3.4. De berekening van het percentage van het verschil tussen de beschikte waarde en de koopsom is als volgt: ((koopsom – beschikte waarde) ÷ koopsom) × 100 Toegepast op de onroerende zaak is de uitkomst dan: ((€ 752.253,- – € 709.000,-) ÷ € 752.253,-) × 100 = 5,75%. Die uitkomst ligt zeer dicht bij het door verweerder genoemde percentage van 6%. Dat percentage komt de rechtbank ook niet onredelijk voor, gelet op wat hiervoor is overwogen. 3.5. Uit artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ volgt dat de waarde pas door middel van de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt bepaald indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de WOZ. Dat geldt ook voor een incourante onroerende zaak (zie Hoge Raad 19 juli 2019, ECLI:NL:HR:2019:1231). 3.5.1. Die situatie doet zich hier niet voor. Verweerder maakt namelijk al op basis van de koopsom van de onroerende zaak en de daarop ter zitting gegeven toelichting aannemelijk dat hij de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum niet te hoog heeft vastgesteld. Nu verweerder via de gecorrigeerde vervangingswaarde niet tot een hogere waarde komt, bestaat al daarom geen grond voor het oordeel dat de (ook) via die waarderingsmethode berekende waarde te hoog is. 4. Het beroep is ongegrond. 5. Voor een proceskostenveroordeling bestaat geen aanleiding.” Omschrijving geschil in hoger beroep en conclusies van partijen 4.1 Tussen partijen is in geschil of de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarde van de onroerende zaak te hoog is. Het geschil spitst zich toe op de vragen of de Heffingsambtenaar in de onderbouwing van de correctie wegens technische veroudering van het tot de onroerende zaak behorende gebouw (het gebouw) ten onrechte is uitgegaan van: a. de gemiddelden van de in het archetype opgenomen (bandbreedten van) restwaarden van de ruwbouw, de afbouw en de installaties; b. een op de waardepeildatum resterende technische levensduur van de installaties van 5 jaar. 4.2. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak op bezwaar, tot wijziging van de beschikking aldus dat de waarde van de onroerende zaak wordt verminderd tot € 690.000, tot dienovereenkomstige vermindering van de aanslag en tot toekenning van een proceskostenvergoeding voor rechtsbijstand in de bezwaar-, de beroeps- en de hogerberoepsfase alsmede tot vergoeding van de kosten van de taxatie, de kosten van de taxateur voor het bijwonen van de zitting, de vergoeding van de door de taxateur gemaakte reisuren, in totaal drie uren voor de reis van [woonplaats] naar Den Haag en terug, alsmede de door de taxateur gemaakte reiskosten openbaar vervoer tweede klas. 4.3. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.