ECLI:NL:GHARL:2023:5455

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummers BK-ARN 22/00458 tot en met 22/00460 uitspraakdatum: 27 juni 2023 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op de hoger beroepen van [belanghebbende1] B.V. (hierna: belanghebbende 1) en [belanghebbende2] B.V. (hierna: belanghebbende 2 en hierna tezamen: belanghebbenden), beide te [vestigingsplaats] tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2021, nummers Awb 21/516, Awb 21/517 en Awb 21/537, in het geding tussen belanghebbenden en de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 1) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 12.511.000 (hierna: beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 opgelegd. Voor belanghebbende 1 is de aanslag voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 50.219,15. Voor belanghebbende 2 is de aanslag voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 40.585,68. 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 2) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 653.000 (hierna: beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende 1 een aanslag OZB 2020 voor het eigenaarsgedeelte opgelegd, vastgesteld op € 2.621,14. 1.3. Op de bezwaarschriften van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar beschikking 1 verminderd tot € 11.835.000, beschikking 2 verminderd tot € 592.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. 1.4. Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 1.5. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord B.A. Oomkens als de gemachtigde van belanghebbenden, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

2.1. Belanghebbende 1 is eigenaar van onroerende zaken 1 en 2 (hierna: de onroerende zaken). Belanghebbende 2 is gebruiker van onroerende zaak 1. Onroerende zaak 1 2.2. Onroerende zaak 1 is een op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] gelegen logistiek bedrijfscomplex. Aan de voorzijde zijn twaalf loading-docks gesitueerd, alsmede diverse kantoorruimten. Onroerende zaak 1 is gebouwd in 2000 en vervolgens in de jaren 2006 en 2013 uitgebouwd. Onroerende zaak 1 kent verschillende hoogtes, variërend van voornamelijk een hoogte van ongeveer elf meter tot een relatief klein deel van twintig meter hoog. De totale in de waardering van de heffingsambtenaar betrokken grondoppervlakte bedraagt 46.972 m². 2.3. De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van onroerende zaak 1 bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) afgerond € 12.044.000. De heffingsambtenaar heeft onroerende zaak 1 in dat rapport onderverdeeld in kantoorruimte, opslag/magazijnruimtes, entresol, luifel, grond en verharding. Daarbij is hij, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uitgegaan (bedragen in €), waarbij “TC” staat voor technische correctie en “FC” voor functionele correctie: Kantoorruimte Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 50 500 779.000 0,7409 577.161 0,7268 419.481 Afbouw 28 280 436.240 0,392 171.006 0,7268 124.287 Installaties 22 220 342.760 0,145 49.700 0,7268 36.122 Totaal 579.890 Opslag/magazijnruimte 2000 Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 270 7.473.060 0,6622 4.948.660 0,7268 3.596.686 Afbouw 27 135 3.736.530 0,4617 1.725.156 0,7268 1.253.843 Installaties 19 95 2.629.410 0,0975 256.367 0,7268 186.328 Totaal 5.036.857 Opslag/magazijnruimte 2013 Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 108 54.324 0,8933 48.528 0,7268 35.270

3.1. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. 3.2. Belanghebbenden betogen dat de waarde van onroerende zaak 1 moet worden vastgesteld op € 8.420.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 11.835.000. 3.3. Belanghebbende 1 betoogt dat de waarde van onroerende zaak 2 moet worden vastgesteld op € 550.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 592.000.

4.1. Het Hof stelt voorop dat de waardes van de onroerende zaken als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ worden bepaald op de waarde die aan iedere onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). In afwijking van dit uitgangspunt en voor zover hier van belang geldt ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ voor niet-woningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. 4.2. Nu belanghebbenden de vastgestelde waardes gemotiveerd hebben betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waardes niet te hoog zijn. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbenden ter betwisting daarvan aandragen. 4.3. De heffingsambtenaar stelt zich ten aanzien van de onroerende zaken op het standpunt dat zowel de WEV als de GVW hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 11.835.000, respectievelijk € 592.000. Het Hof beoordeelt uit proceseconomische overwegingen voor beide onroerende zaken of de door de heffingsambtenaar bepleite GVW niet te hoog is. Onroerende zaak 1 GVW - grond 4.4. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbenden betogen dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. De grond bij de onroerende zaak is immers bebouwd, aldus belanghebbenden. Om deze reden zijn belanghebbenden van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75. 4.5. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de onroerende zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Bij de bepaling van de GVW wordt dus uitgegaan van een veronderstelde vervanging. Met inachtneming van dit een en ander moet voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond worden uitgegaan van bouwrijpe grond, ongeacht of de grond bij de te waarderen onroerende zaak feitelijk bebouwd is. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij transacties met bouwrijpe grond. Een correctie voor sloopkosten is dan uit de aard van de zaak niet aan de orde. De heffingsambtenaar is dus met een prijs van € 125 per m² niet van een te hoge vervangingswaarde van de grond uitgegaan. GVW - opstallen 4.6. Het Hof stelt voorop dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Gelet op dit uitgangspunt heeft de heffingsambtenaar voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) aansluiting mogen zoeken bij de Taxatiewijzer. De stellingen van belanghebbenden dat geen sprake is van een exacte wetenschap en dat de bouwkosten per 1 januari 2019 daarom op basis van de ervaring van de gemachtigde moeten worden geschat op € 1.275 per m² voor het kantoorgedeelte, op € 575 per m² voor de hallen en op € 95 per m² voor de luifel maken dit niet anders. Belanghebbenden hebben deze geschatte bouwkosten namelijk onvoldoende onderbouwd met objectieve gegevens. 4.7. Nu belanghebbenden niet hebben betwist dat de heffingsambtenaar de kengetallen uit de Taxatiewijzer op zichzelf op een juiste wijze heeft toegepast, waarbij het Hof onder meer in aanmerking neemt dat partijen het blijkens het verhandelde ter zitting erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen niet te hoog zijn, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar ook voor de opstallen niet van een te hoge GVW is uitgegaan. GVW - verharding 4.8. Belanghebbenden hebben gesteld dat het in dit geval slechts gaat om een beperkt aantal vierkante meters verharding, zodat een potentiële koper in de praktijk geen waarde toekent aan de verharding. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. Het Hof acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft gesteld, dat de verharding voor de huidige gebruiker van de onroerende zaak onmiskenbaar waarde vertegenwoordigt. Het door belanghebbenden gestelde perspectief van een onafhankelijke, potentiële koper doet daaraan niet af. Voorts heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat hij ervan is uitgegaan dat de verharding geheel uit klinkers bestaat en dat de waarde die hij aan de verharding toekent daarom lager is dan wanneer ook gedeeltelijk was uitgegaan van asfalt, zoals belanghebbenden kennelijk voorstaan. Het Hof acht de aldus uit de Taxatiewijzer voor de verharding afgeleide waarde daarom niet te hoog. De enkele stelling van belanghebbenden dat zowel asfalt als klinkers in algemene zin eens in de zoveel jaar moeten worden vervangen, maakt dat niet anders. GVW - functionele correctie 4.9. Bij het bepalen van de functionele correctie op 27,32% is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de waarde van de opstallen met 15% moet worden gecorrigeerd voor economische veroudering, met 10% voor ondoelmatigheid en met 5% voor excessieve gebruikskosten. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de functionele correctie 34,41% moet zijn. Daarbij gaan belanghebbenden blijkens hun taxatierapport en anders dan de heffingsambtenaar onder meer ervan uit dat (i) een correctie voor verandering van bouwwijze van ongeveer 11% in aanmerking moet worden genomen en (ii) alle componenten van de functionele correctie elk jaar toenemen. Belanghebbenden hebben over de hoogte van de door hen gestelde functionele correctie opgemerkt dat het bepalen van de functionele correctie een kwestie is van schatten, die zich niet leent voor nadere onderbouwing. 4.10. Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde functionele correctie niet te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat van een verdere waardevermindering wegens verandering van bouwwijze in het onderhavige geval geen sprake is, mede gelet op de redenen die al ten grondslag liggen aan de correctie vanwege economische veroudering en ondoelmatigheid (zoals slechte aansluiting op de markt vanwege diversiteit aan hoogte in het gebouw en het gebruik van betonnen elementen). Het Hof volgt de heffingsambtenaar ook in zijn stelling dat meer in algemene zin de functionele correctie niet als geheel jaarlijks dient toe te nemen. Met de jaarlijkse veroudering van de onroerende zaak in algemene zin wordt naar het oordeel van het Hof namelijk al voldoende rekening gehouden door toepassing van de technische correctie. Voorts neemt het Hof bij zijn oordeel het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij noodzakelijkerwijs een schatting heeft moeten maken voor de overige elementen die de functionele correctie bepalen. Het Hof oordeelt dat hij ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarop die schatting berust.

Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband hiermee is de uitspraak ondertekend door mr. M.M. Breij, (M.T.M. Hennevelt) (M.M. Breij) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2023 Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, r.o. 4.6. HR 25 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1745, r.o. 3.3 en 3.4. Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2.

GERECHTSHOF ARNHEM - LEEUWARDEN locatie Arnhem nummers BK-ARN 22/00458 tot en met 22/00460 uitspraakdatum: 27 juni 2023 Uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op de hoger beroepen van [belanghebbende1] B.V. (hierna: belanghebbende 1) en [belanghebbende2] B.V. (hierna: belanghebbende 2 en hierna tezamen: belanghebbenden), beide te [vestigingsplaats] tegen de uitspraak van de rechtbank Overijssel (hierna: de Rechtbank) van 30 december 2021, nummers Awb 21/516, Awb 21/517 en Awb 21/537, in het geding tussen belanghebbenden en de heffingsambtenaar van het Gemeenschappelijk Belastingkantoor Lococensus-Tricijn (hierna: de heffingsambtenaar) 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres1] 20 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 1) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 12.511.000 (hierna: beschikking 1). Tegelijk met deze beschikking zijn aanslagen onroerendezaakbelasting (hierna: OZB) 2020 opgelegd. Voor belanghebbende 1 is de aanslag voor het eigenaarsgedeelte vastgesteld op € 50.219,15. Voor belanghebbende 2 is de aanslag voor het gebruikersgedeelte vastgesteld op € 40.585,68. 1.2. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van de Wet WOZ de waarde van de onroerende zaak [adres1] 22 te [vestigingsplaats] (hierna: onroerende zaak 2) voor het kalenderjaar 2020 vastgesteld op € 653.000 (hierna: beschikking 2). Tegelijk met deze beschikking is aan belanghebbende 1 een aanslag OZB 2020 voor het eigenaarsgedeelte opgelegd, vastgesteld op € 2.621,14. 1.3. Op de bezwaarschriften van belanghebbenden heeft de heffingsambtenaar bij uitspraken op bezwaar beschikking 1 verminderd tot € 11.835.000, beschikking 2 verminderd tot € 592.000 en de aanslagen OZB dienovereenkomstig verminderd. 1.4. Belanghebbenden zijn tegen die uitspraken in beroep gekomen bij de Rechtbank. De Rechtbank heeft de beroepen ongegrond verklaard. 1.5. Belanghebbenden hebben tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 23 mei 2023. Daarbij zijn verschenen en gehoord B.A. Oomkens als de gemachtigde van belanghebbenden, bijgestaan door [naam1] , alsmede [naam2] namens de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam3] .

2.1. Belanghebbende 1 is eigenaar van onroerende zaken 1 en 2 (hierna: de onroerende zaken). Belanghebbende 2 is gebruiker van onroerende zaak 1. Onroerende zaak 1 2.2. Onroerende zaak 1 is een op het bedrijventerrein [naam4] in [vestigingsplaats] gelegen logistiek bedrijfscomplex. Aan de voorzijde zijn twaalf loading-docks gesitueerd, alsmede diverse kantoorruimten. Onroerende zaak 1 is gebouwd in 2000 en vervolgens in de jaren 2006 en 2013 uitgebouwd. Onroerende zaak 1 kent verschillende hoogtes, variërend van voornamelijk een hoogte van ongeveer elf meter tot een relatief klein deel van twintig meter hoog. De totale in de waardering van de heffingsambtenaar betrokken grondoppervlakte bedraagt 46.972 m². 2.3. De heffingsambtenaar heeft in het door hem in beroep ingebrachte taxatierapport onder meer de gecorrigeerde vervangingswaarde (hierna: GVW) van onroerende zaak 1 bepaald. Volgens dat rapport bedraagt die waarde op de waardepeildatum 1 januari 2019 (hierna: de waardepeildatum) afgerond € 12.044.000. De heffingsambtenaar heeft onroerende zaak 1 in dat rapport onderverdeeld in kantoorruimte, opslag/magazijnruimtes, entresol, luifel, grond en verharding. Daarbij is hij, samengevat weergegeven, van de volgende gegevens uitgegaan (bedragen in €), waarbij “TC” staat voor technische correctie en “FC” voor functionele correctie: Kantoorruimte Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 50 500 779.000 0,7409 577.161 0,7268 419.481 Afbouw 28 280 436.240 0,392 171.006 0,7268 124.287 Installaties 22 220 342.760 0,145 49.700 0,7268 36.122 Totaal 579.890 Opslag/magazijnruimte 2000 Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 270 7.473.060 0,6622 4.948.660 0,7268 3.596.686 Afbouw 27 135 3.736.530 0,4617 1.725.156 0,7268 1.253.843 Installaties 19 95 2.629.410 0,0975 256.367 0,7268 186.328 Totaal 5.036.857 Opslag/magazijnruimte 2013 Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 108 54.324 0,8933 48.528 0,7268 35.270

3.1. In geschil zijn de waardes van de onroerende zaken op de waardepeildatum. 3.2. Belanghebbenden betogen dat de waarde van onroerende zaak 1 moet worden vastgesteld op € 8.420.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 11.835.000. 3.3. Belanghebbende 1 betoogt dat de waarde van onroerende zaak 2 moet worden vastgesteld op € 550.000. De heffingsambtenaar bepleit handhaving van de door hem, na vermindering in bezwaar, vastgestelde waarde van € 592.000.

4.1. Het Hof stelt voorop dat de waardes van de onroerende zaken als uitgangspunt op grond van artikel 17, lid 2, Wet WOZ worden bepaald op de waarde die aan iedere onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen (hierna: WEV). In afwijking van dit uitgangspunt en voor zover hier van belang geldt ingevolge artikel 17, lid 3, Wet WOZ voor niet-woningen dat de waarde wordt bepaald op, kort gezegd, de GVW indien dit leidt tot een hogere waarde dan de WEV. 4.2. Nu belanghebbenden de vastgestelde waardes gemotiveerd hebben betwist, rust op de heffingsambtenaar de last aannemelijk te maken dat die waardes niet te hoog zijn. Voor het antwoord op de vraag of hij daarin slaagt, zijn niet alleen de bewijsmiddelen die de heffingsambtenaar daartoe aandraagt van belang, maar moet evenzeer rekening worden gehouden met de stukken en stellingen die belanghebbenden ter betwisting daarvan aandragen. 4.3. De heffingsambtenaar stelt zich ten aanzien van de onroerende zaken op het standpunt dat zowel de WEV als de GVW hoger zijn dan de vastgestelde waarde van € 11.835.000, respectievelijk € 592.000. Het Hof beoordeelt uit proceseconomische overwegingen voor beide onroerende zaken of de door de heffingsambtenaar bepleite GVW niet te hoog is. Onroerende zaak 1 GVW - grond 4.4. Niet in geschil is dat de heffingsambtenaar terecht ervan is uitgegaan dat voor bouwrijpe grond in onderhavig geval een waarde van € 125 per m² geldt. Belanghebbenden betogen dat bij het bepalen van de vervangingswaarde van de grond evenwel niet moet worden uitgegaan van bouwrijpe grond, maar van bebouwde grond. De grond bij de onroerende zaak is immers bebouwd, aldus belanghebbenden. Om deze reden zijn belanghebbenden van mening dat € 50 per m² aan sloopkosten in mindering moet komen, zodat de vervangingswaarde per m² grond uitkomt op € 75. 4.5. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. De GVW wordt gevonden door uit te gaan van de veronderstelling dat voor de onroerende zaak een markt zou zijn waarop de tegenwoordige eigenaar of gebruiker niet alleen als verkoper zou opereren, maar tevens als koper die de onroerende zaak zou willen verwerven met handhaving van aard en bestemming ervan. Bij de bepaling van de GVW wordt dus uitgegaan van een veronderstelde vervanging. Met inachtneming van dit een en ander moet voor de bepaling van de vervangingswaarde van de grond worden uitgegaan van bouwrijpe grond, ongeacht of de grond bij de te waarderen onroerende zaak feitelijk bebouwd is. De heffingsambtenaar heeft daarom terecht aansluiting gezocht bij transacties met bouwrijpe grond. Een correctie voor sloopkosten is dan uit de aard van de zaak niet aan de orde. De heffingsambtenaar is dus met een prijs van € 125 per m² niet van een te hoge vervangingswaarde van de grond uitgegaan. GVW - opstallen 4.6. Het Hof stelt voorop dat in de Taxatiewijzer richtsnoeren zijn gegeven die als uitgangspunt kunnen dienen bij de vaststelling van de vervangingswaarde van in die taxatiewijzer bedoelde onroerende zaken. Gelet op dit uitgangspunt heeft de heffingsambtenaar voor het bepalen van de brutovervangingswaardes per m², de onderverdelingen tussen ruwbouw, afbouw en installaties en de technische correcties (levensduren en restwaarden) aansluiting mogen zoeken bij de Taxatiewijzer. De stellingen van belanghebbenden dat geen sprake is van een exacte wetenschap en dat de bouwkosten per 1 januari 2019 daarom op basis van de ervaring van de gemachtigde moeten worden geschat op € 1.275 per m² voor het kantoorgedeelte, op € 575 per m² voor de hallen en op € 95 per m² voor de luifel maken dit niet anders. Belanghebbenden hebben deze geschatte bouwkosten namelijk onvoldoende onderbouwd met objectieve gegevens. 4.7. Nu belanghebbenden niet hebben betwist dat de heffingsambtenaar de kengetallen uit de Taxatiewijzer op zichzelf op een juiste wijze heeft toegepast, waarbij het Hof onder meer in aanmerking neemt dat partijen het blijkens het verhandelde ter zitting erover eens zijn dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde oppervlaktematen niet te hoog zijn, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar ook voor de opstallen niet van een te hoge GVW is uitgegaan. GVW - verharding 4.8. Belanghebbenden hebben gesteld dat het in dit geval slechts gaat om een beperkt aantal vierkante meters verharding, zodat een potentiële koper in de praktijk geen waarde toekent aan de verharding. Het Hof volgt belanghebbenden hierin niet. Het Hof acht aannemelijk, zoals de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft gesteld, dat de verharding voor de huidige gebruiker van de onroerende zaak onmiskenbaar waarde vertegenwoordigt. Het door belanghebbenden gestelde perspectief van een onafhankelijke, potentiële koper doet daaraan niet af. Voorts heeft de heffingsambtenaar onbetwist gesteld dat hij ervan is uitgegaan dat de verharding geheel uit klinkers bestaat en dat de waarde die hij aan de verharding toekent daarom lager is dan wanneer ook gedeeltelijk was uitgegaan van asfalt, zoals belanghebbenden kennelijk voorstaan. Het Hof acht de aldus uit de Taxatiewijzer voor de verharding afgeleide waarde daarom niet te hoog. De enkele stelling van belanghebbenden dat zowel asfalt als klinkers in algemene zin eens in de zoveel jaar moeten worden vervangen, maakt dat niet anders. GVW - functionele correctie 4.9. Bij het bepalen van de functionele correctie op 27,32% is de heffingsambtenaar ervan uitgegaan dat de waarde van de opstallen met 15% moet worden gecorrigeerd voor economische veroudering, met 10% voor ondoelmatigheid en met 5% voor excessieve gebruikskosten. Belanghebbenden stellen zich op het standpunt dat de functionele correctie 34,41% moet zijn. Daarbij gaan belanghebbenden blijkens hun taxatierapport en anders dan de heffingsambtenaar onder meer ervan uit dat (i) een correctie voor verandering van bouwwijze van ongeveer 11% in aanmerking moet worden genomen en (ii) alle componenten van de functionele correctie elk jaar toenemen. Belanghebbenden hebben over de hoogte van de door hen gestelde functionele correctie opgemerkt dat het bepalen van de functionele correctie een kwestie is van schatten, die zich niet leent voor nadere onderbouwing. 4.10. Het Hof acht aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde functionele correctie niet te laag is. Daarbij neemt het Hof in aanmerking dat de heffingsambtenaar ter zitting geloofwaardig heeft verklaard dat van een verdere waardevermindering wegens verandering van bouwwijze in het onderhavige geval geen sprake is, mede gelet op de redenen die al ten grondslag liggen aan de correctie vanwege economische veroudering en ondoelmatigheid (zoals slechte aansluiting op de markt vanwege diversiteit aan hoogte in het gebouw en het gebruik van betonnen elementen). Het Hof volgt de heffingsambtenaar ook in zijn stelling dat meer in algemene zin de functionele correctie niet als geheel jaarlijks dient toe te nemen. Met de jaarlijkse veroudering van de onroerende zaak in algemene zin wordt naar het oordeel van het Hof namelijk al voldoende rekening gehouden door toepassing van de technische correctie. Voorts neemt het Hof bij zijn oordeel het volgende in aanmerking. De heffingsambtenaar heeft verklaard dat hij noodzakelijkerwijs een schatting heeft moeten maken voor de overige elementen die de functionele correctie bepalen. Het Hof oordeelt dat hij ter zitting voldoende inzichtelijk heeft gemaakt waarop die schatting berust.

Op grond van het vorenstaande zijn de hoger beroepen ongegrond. 5Griffierecht en proceskosten Het Hof ziet geen aanleiding voor vergoeding van het griffierecht of een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de Rechtbank. Deze uitspraak is gedaan door mr. B.F.A. van Huijgevoort, voorzitter, mr. A.J. van Lint en mr. M.M. Breij, in tegenwoordigheid van mr. M.T.M. Hennevelt als griffier.

De griffier, De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. In verband hiermee is de uitspraak ondertekend door mr. M.M. Breij, (M.T.M. Hennevelt) (M.M. Breij) Afschriften zijn aangetekend per post verzonden op 28 juni 2023 Tegen deze uitspraak kunnen alle partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. HR 31 mei 1995, ECLI:NL:HR:1995:AA1634, r.o. 4.6. HR 25 september 1996, ECLI:NL:HR:1996:AA1745, r.o. 3.3 en 3.4. Vgl. HR 23 oktober 2020, ECLI:NL:HR:2020:1671, r.o. 2.4.2.

Afbouw 27 54 27.162 0,83 22.544 0,7268 16.385 Installaties 19 38 19.114 0,715 13.667 0,7268 9.933 Totaal 61.588 Entresol Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 108 41.580 0,7689 31.971 0,7268 23.237 Afbouw 27 54 20.790 0,6317 13.133 0,7268 9.545 Installaties 19 38 14.630 0,3825 5.596 0,7268 4.067 Totaal 36.849 Luifel Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Luifel 100 237 53.799 0,34 18.292 0,7268 13.295 Grond Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Grond 100 125 - - - - 5.871.500 Verharding grond Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Verharding 100 70,5 987.000 0,62 611.940 0,7268

Afbouw 27 54 27.162 0,83 22.544 0,7268 16.385 Installaties 19 38 19.114 0,715 13.667 0,7268 9.933 Totaal 61.588 Entresol Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Ruwbouw 54 108 41.580 0,7689 31.971 0,7268 23.237 Afbouw 27 54 20.790 0,6317 13.133 0,7268 9.545 Installaties 19 38 14.630 0,3825 5.596 0,7268 4.067 Totaal 36.849 Luifel Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Luifel 100 237 53.799 0,34 18.292 0,7268 13.295 Grond Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Grond 100 125 - - - - 5.871.500 Verharding grond Deel Prijs per m² Brutowaarde Factor TC Restwaarde Factor FC Waarde Verharding 100 70,5 987.000 0,62 611.940 0,7268