ECLI:NL:GHARL:2025:1066

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Arnhem, afdeling civiel zaaknummer gerechtshof 200.338.542 zaaknummer rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, 291138 arrest van 25 februari 2025 in de zaak van [appellante] B.V. die is gevestigd in [vestigingsplaats] die hoger beroep heeft ingesteld en bij de rechtbank optrad als gedaagde partij hierna: [appellante] advocaat: mr. H.G.M. van Zutphen tegen 1Hoek Vastgoed Visie B.V. 2. Hoek Bouwprojecten B.V. die zijn gevestigd in Tubbergen en bij de rechtbank optraden als eisende partijen hierna: Hoek c.s. (in vrouwelijk enkelvoud) voor geïntimeerden gezamenlijk en Hoek Vastgoed Visie, respectievelijk Hoek Bouwprojecten voor elk van geïntimeerden afzonderlijk advocaat: mr. M.A. Schuring 1Het verloop van de procedure in hoger beroep 1.1. [appellante] heeft hoger beroep ingesteld tegen het vonnis dat de rechtbank Overijssel, zittingsplaats Almelo, (hierna: de rechtbank) op 23 augustus 2023 tussen partijen heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep de memorie van grieven de memorie van antwoord het verslag (proces-verbaal) van de mondelinge behandeling die op 4 februari 2025 is gehouden. 2De kern van de zaak 2.1. [appellante] heeft van Hoek Vastgoed Visie bouwgrond gekocht en met Hoek Bouwprojecten een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een bedrijfshal op die grond. [appellante] heeft op 21 september 2022 tegen de notaris waar de leveringsakte zou worden getekend, gezegd dat hij de financiering niet rond kreeg. Hoek c.s. heeft daarna aanspraak gemaakt op de afgesproken boetes. 2.2. Hoek c.s. heeft bij de rechtbank gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van: de overeengekomen boete van € 114.345,- aan Hoek Vastgoed Visie de overeengekomen boete van € 250.464,43 aan Hoek Bouwprojecten de buitengerechtelijke kosten van € 1.918,45 aan Hoek Vastgoed Visie de buitengerechtelijke kosten van € 3.027,32 aan Hoek Bouwprojecten de proceskosten. 2.3. De rechtbank heeft deze vorderingen toegewezen. De bedoeling van het hoger beroep is dat de vorderingen alsnog worden afgewezen.

De uitkomst 3.1. Het hof komt tot een andere uitkomst dan de rechtbank en zal de vorderingen van Hoek Bouwprojecten alsnog gedeeltelijk afwijzen.

3.2. [appellante] heeft op 17 juni 2022 met Hoek Vastgoed Visie een koopovereenkomst voor de bouwgrond gesloten. In die koopovereenkomst staat dat de levering zal plaatsvinden op 12 augustus 2022, of zoveel eerder of later als partijen nader zullen overeenkomen. Als ontbindende voorwaarde is in artikel 17 opgenomen dat [appellante] de koopovereenkomst kan ontbinden uiterlijk op 29 juli 2022 als hij geen financiering voor de aankoop van het perceel bouwgrond kan krijgen. In artikel 16 lid 2, aanhef en sub b van de koopovereenkomst staat: “Indien één der partijen, na bij deurwaardersexploit in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen tekortschiet in de nakoming van één of meer van zijn/hun verplichtingen, is deze partij in verzuim en heeft de wederpartij de al dan niet subsidiaire keus tussen: […] De overeenkomst door een schriftelijke verklaring voor ontbonden te verklaren en betaling van een onmiddellijk opeisbare boete te vorderen van een bedrag gelijk aan tien procent (10,00%) van de koopprijs.” In artikel 20 van de koopovereenkomst staat: “Deze koopovereenkomst is onlosmakelijk verbonden met de aannemingsovereenkomst […] gesloten met Hoek Bouwprojecten B.V. Indien de aannemingsovereenkomst om welke reden dan ook mocht worden ontbonden casu quo indien een in de aannemingsovereenkomst opgenomen opschortende voorwaarde niet wordt vervuld is deze koopovereenkomst eveneens ontbonden casu quo eveneens niet tot stand gekomen, ongeacht welke partij de ontbinding inroept van welke overeenkomst.” 3.3. [appellante] heeft op 17 juni 2022 met Hoek Brouwprojecten een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een bedrijfshal op het perceel bouwgrond. In artikel 8 van de aannemingsovereenkomst staat: “Indien de koper deze overeenkomst wil ontbinden zal koper aan de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de totale koopsom verbeuren.” 3.4. Partijen hebben na het ondertekenen van beide overeenkomsten afgesproken dat de levering van de bouwgrond zou plaatsvinden op 3 oktober 2022. 3.5. Op 21 september 2022 heeft [appellante] telefonisch aan de notaris bij wie de akte van levering zou worden getekend doorgegeven dat hij de financiering niet rond kon krijgen. Volgens [appellante] vond de bank het risico te groot omdat de omzet van [appellante] gevaar zou lopen. In een e-mail van 22 september 2022 heeft de notaris dit doorgegeven aan Hoek c.s. 3.6. In een brief van 23 september 2022 heeft de advocaat van Hoek c.s. aan [appellante] geschreven dat [appellante] verplicht is de bouwgrond af te nemen en de bedrijfshal daarop te laten bouwen. 3.7. Op 5 oktober 2022 heeft Hoek c.s. door middel van een deurwaardersexploot [appellante] gesommeerd om de koopovereenkomst binnen acht dagen alsnog na te komen. [appellante] heeft niet aan deze sommatie voldaan. De standpunten van partijen 3.8. Hoek c.s. stelt dat Hoek Vastgoed Visie op grond van artikel 16 lid 2 sub b van de koopovereenkomst het recht had om de koopovereenkomst voor ontbonden te verklaren. Op grond daarvan maakt Hoek Vastgoed Visie aanspraak op de boete van 10% van de koopprijs. Daarnaast stelt Hoek c.s. dat [appellante] de aannemingsovereenkomst wenste te ontbinden en dit meermaals ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven. Hoek Bouwprojecten maakt op grond daarvan aanspraak op de boete van 10% zoals vermeld in artikel 8 van de aannemingsovereenkomst. 3.9. [appellante] stelt dat zij er gerechtvaardigd op heeft mogen vertrouwen dat met het verschuiven van de leveringsdatum naar 3 oktober 2022 ook de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verschoven naar diezelfde datum. Ook stelt [appellante] dat Hoek Vastgoed Visie niet heeft voldaan aan de formele eisen voor het kunnen inroepen van de boete. Volgens [appellante] kan de dagvaarding niet worden aangemerkt als een schriftelijke verklaring zoals bedoeld in dat artikel. De contractuele boete onder de aannemingsovereenkomst is zij ook niet verschuldigd, omdat er geen sprake is van een ontbinding als bedoeld in het betreffende artikel, aldus [appellante] . Ten slotte stelt [appellante] dat de boetes, voor zover door haar verschuldigd, hadden moeten worden gematigd. 3.10. Het hof komt op deze, en de verdere, standpunten van partijen hierna terug voor zover dat voor de beoordeling van deze zaak nodig is.

3.11. Het hof stelt voorop dat [appellante] haar standpunt tijdens de mondelinge behandeling bij het hof nader heeft toegelicht. [appellante] stelt niet (meer) dat partijen expliciet hebben afgesproken dat de datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud nader is bepaald op 3 oktober 2022. [appellante] vindt dat bij haar het vertrouwen is gewekt dat zij het financieringsvoorbehoud tot de nieuwe datum van levering nog mocht inroepen. Hoek c.s. betwist dit. Deze standpunten brengen mee dat het hof moet beoordelen wat partijen met het verschuiven van de leveringsdatum zijn overeengekomen, althans wat zij op dit punt over en weer van elkaar mochten verwachten. 3.12. Bij de uitleg van de rechtsverhouding tussen partijen is van belang de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs mochten toekennen aan de afspraken die zij maakten en wat zij op dit punt redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten (de zogenoemde Haviltex norm, zie ECLI:NL:HR:1981:AG4158). Bij het toepassen van deze maatstaf zijn alle omstandigheden van het geval van belang en moeten die worden meegewogen naar wat de eisen van de redelijkheid en billijkheid meebrengen. Behalve de door partijen gemaakte afspraken, geldt op grond van de wet (artikel 6:2 BW) dat de schuldeiser en de schuldenaar zich tegenover elkaar moeten gedragen volgens de eisen van de redelijkheid en billijkheid. 3.13. Uit de stellingen van partijen en de stukken waarop die stellingen zijn gebaseerd leidt het hof het volgende af. 3.14. Op 22 juli 2022 ’s ochtends kort na acht uur stuurt de heer [naam1] , de makelaar van Hoek c.s., een appje aan [appellante] met de tekst: “(…) Ik was even benieuwd hoe het ervoor staat met de financiering: wil het lukken? Ik zit zo weer met Hoek aan tafel, dan kan ik hen ook direct een update geven.” [appellante] reageert daarop als volgt: “Ik zit daar zo ook. Alles is geregeld maar voor ik een rekening heb geopend bij de ing bank ben ik in de BV vorm minimaal 8 weken nodig. Anders kan het niet uitgeboekt worden. Wou hem 25.000 € overmaken als borg of zoiets” [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling bij het hof uitgelegd dat het gesprek van 22 juli 2022 was gepland om over de installatietechnische aspecten van de nieuwbouw te praten. Dat was nodig omdat er een nieuwe installateur was benaderd voor de nieuwbouw. Bij dit gesprek was de heer [naam1] aanwezig en later kwam ook de heer [naam2] bij het gesprek. De heer [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling gezegd dat hij heeft aangegeven dat de financiering stroef liep en dat [appellante] naar ING-Bank wilde voor het verkrijgen van een deel van de financiering. [appellante] stelt ook dat toen is gezegd dat zij meer tijd nodig had voor de financiering. Dat had ook te maken met het openen van een bankrekening bij de ING-Bank, waarvoor minimaal 8 weken nodig was. Hoe dat precies aan de orde is gesteld kon de heer [appellante] niet meer aangeven tijdens de mondelinge behandeling. Partijen zijn het erover eens dat de heer [naam2] op 22 juli 2022 de naam van de heer [naam3] heeft doorgegeven aan [appellante] , omdat hij misschien kon helpen. Partijen zijn het er niet over eens welke rol of functie de heer [naam3] toen had. De heer [appellante] heeft uitdrukkelijk verklaard dat partijen op 22 juli 2022 niet over (het verschuiven van) de datum van levering hebben gesproken. Ook is er volgens hem toen niet gesproken over het financieringsvoorbehoud. De heer [appellante] heeft nog uitgelegd dat hij met het appje van 22 juli 2022 in de ochtend, waarin hij schrijft dat alles is geregeld, bedoelde te zeggen dat alle stukken voor de aanvraag van de financiering waren ingediend. Na het gesprek op 22 juli 2022 heeft de heer [appellante] aan het eind van de middag aan de heer [naam1] een appje gestuurd waarin hij schrijft dat hij blij is dat Hoek c.s. zo meegaand is en dat hij dat enorm waardeert. 3.15. Op 29 juli 2022 hebben de heer [appellante] en de heer [naam1] nog appjes aan elkaar gestuurd over andere zaken dan waarover dit geschil gaat. Op 1 augustus 2022 stuurt de heer [appellante] een appje aan de heer [naam1] met de tekst: “Hey, heb je mail gelezen zal ik ff beantwoorden Mail van [naam4] straat ook. Ik heb gesprek gehad met de financieringen. Zet ik straks op de mail” De heer [naam1] reageert daarop met twee ‘duimpjes’. Een dag later, op 2 augustus 2022 sturen de heer [appellante] en de heer [naam1] elkaar nog de volgende appjes: [naam1] : “Wil je nog ff kijken? Kan ik eea aan notaris doorgeven” [appellante] : “3 okt overdracht heb ik gisteren te horen gekregen” [naam1] : “Oh ok (‘duimpje’) Red je dat? En wordt er nog iets aanbetaald?” [appellante] : “Ja heb ik gisteren te horen gekregen en dan de volledige betaling in 1 keer Incl eerste aanbetaling van de bouw” [naam1] : “Oh prima toch! Hoek heeft er vertrouwen in”. 3.16. [appellante] stelt dat de heer [appellante] op 1 augustus 2022 samen met de heer [naam5] (adviseur van [appellante] ) en de heer [naam6] (van NL Investeert) telefonisch met de heer [naam1] heeft gesproken. Volgens [appellante] ging dit gesprek over de financiering van het project. De taxatiewaarde viel tegen en toen is met de heer [naam1] besproken of hij nog kon toelichten waarom de taxatie zo laag was uitgevallen. Volgens [appellante] is die dag ook besproken dat 3 oktober 2022 de eerst mogelijk datum was waarop de levering zou kunnen plaatsvinden. [appellante] stelt verder dat de heer [appellante] op dinsdagmiddag 2 augustus 2022 met de heer [naam1] op zijn kantoor een gesprek heeft gehad. Volgens [appellante] is toen opnieuw gesproken over de problemen bij het verkrijgen van financiering. Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof heeft de heer [appellante] aangegeven dat hij het financieringsvoorbehoud op 1 en 2 augustus 2022 niet uitdrukkelijk aan de orde heeft gesteld. Voor zover [appellante] zich beroept op de verklaring van de heer [naam5] in de zin dat daaruit zou volgen dat partijen uitdrukkelijk hebben gesproken over een uitstel van de datum voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud, gaat het hof daar dan ook aan voorbij. 3.17. [appellante] stelt dat de heer [appellante] op 10 augustus 2022 door de notaris is gebeld. Daaruit bleek dat de notaris niet van de latere datum voor de levering op de hoogte was. In de visie van [appellante] heeft de heer [naam1] zowel Hoek als de notaris niet volledig geïnformeerd. Volgens [appellante] heeft hij daarna diezelfde dag met [naam1] gebeld en om opheldering gevraagd. In dat gesprek is volgens [appellante] opnieuw aan de orde geweest dat de financiering nog niet rond was. 3.18. Het hof concludeert uit deze gang van zaken dat in het gesprek van 22 juli 2022 niet over een nieuwe datum voor de levering van de bouwgrond is gesproken. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [appellante] ook uitdrukkelijk verklaard dat [appellante] dit gesprek niet (meer) van belang vindt voor de onderbouwing van haar standpunt. Dan blijft voor de uitleg van de nadere afspraak over het verschuiven van de datum van levering over welke verwachtingen [appellante] redelijkerwijs mocht hebben op grond van wat er nadien tussen partijen is besproken. Daarbij laat het hof in het midden of de kennis van de heer [naam1] onverkort kan worden aangemerkt als kennis van Hoek c.s..

Het hof: 4.1. bekrachtigt het vonnis van de rechtbank Overijssel van 23 augustus 2023, behalve de beslissingen die zijn vermeld bij 6.2 en 6.4 (waarbij de vorderingen van Hoek Bouwprojecten zijn toegewezen) en de proceskostenveroordeling in 6.5 en 6.6 die hierbij alle vier worden vernietigd en beslist dat de vorderingen van Hoek Bouwprojecten tot betaling van de contractuele boete van € 250.464,43 en de buitengerechtelijke kosten van € 3.027,32 alsnog worden afgewezen; 4.2. bepaalt dat iedere partij de eigen kosten draagt, zowel van het hoger beroep als van de procedure bij de rechtbank; 4.3. verklaart de beslissingen uitvoerbaar bij voorraad; 4.4. wijst af wat verder is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. W.C. Haasnoot, D.W.J.M. Kemperink en J.C.J. Luijten, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 25 februari 2025.

Ook als daar vanuit kan worden gegaan en ook als uit wordt gegaan van de lezing van [appellante] van de gesprekken en berichten op 1 en 2 augustus 2022, kon [appellante] naar het oordeel van het hof aan het verschuiven van de datum van levering naar 3 oktober 2022 redelijkerwijs niet verbinden dat daarmee ook de termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud was verlengd tot die datum. Daarbij is het volgende van belang. 3.19. De termijn voor het inroepen van het financieringsvoorbehoud (dat is geformuleerd als een ontbindende voorwaarde) verliep op 29 juli 2022. Hoek c.s. heeft er terecht op gewezen dat er na die datum voor [appellante] dus geen mogelijkheid meer bestond om op dat beding een beroep te doen. Dat betekent dat in de gesprekken en berichten van 1 en 2 augustus 2022 niet kon worden gesproken over het verlengen van de termijn voor het inroepen van het eerder overeengekomen financieringsvoorbehoud. In die gesprekken moet dan opnieuw een financieringsvoorbehoud zijn afgesproken. Een dergelijk beding is vooral in het belang van [appellante] en daarom lag het op haar weg om dat financieringsvoorbehoud aan te kaarten bij Hoek c.s. Vast staat dat [appellante] het hierover niet met Hoek c.s. heeft gehad. Hoek c.s. was immers niet rechtstreeks betrokken bij de berichten en gesprekken op 1, 2 en 10 augustus 2022. Maar ook richting de heer [naam1] heeft [appellante] het financieringsvoorbehoud niet expliciet aan de orde gesteld. In de app-berichten van 22 juli 2022 in de ochtend en de app-berichten van 1 augustus 2022 heeft [appellante] onvoldoende duidelijk gemaakt dat de financiering een probleem was en dat hij de mogelijkheid wilde behouden om de koopovereenkomst te ontbinden wegens het niet kunnen verkrijgen van een passende financiering. Ook in de gesprekken heeft [appellante] dit niet duidelijk aan de orde gesteld. Dat [appellante] met de heer [naam1] heeft besproken dat de financiering nog niet rond was, of zelfs een probleem zou zijn, is onder deze omstandigheden onvoldoende om te kunnen oordelen dat [appellante] redelijkerwijs mocht aannemen dat met het verschuiven van de datum voor levering van de bouwgrond ook is bedoeld af te spreken dat [appellante] zich tot op de dag van die levering (3 oktober 2022) zou kunnen beroepen op het financieringsvoorbehoud als ontbindende voorwaarde. Daarbij is verder nog van belang dat het in deze zaak gaat over een koop/aannemingsovereenkomst met een totale waarde van ongeveer 3,5 miljoen euro en beide partijen professionele ondernemers zijn. Nergens uit blijkt dat het voor [appellante] niet mogelijk was om uiterlijk op 29 juli 2022 zekerheidshalve een beroep te doen op het financieringsvoorbehoud. Op die datum was immers duidelijk dat de financiering nog niet geregeld was. [appellante] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij er vanuit ging dat de financiering goed zou komen, maar daarmee heeft zij een risico genomen dat zij niet achteraf voor rekening van Hoek c.s. kan brengen. Net als de rechtbank komt het hof ook niet toe aan het leveren van bewijs. Wat [appellante] stelt is onvoldoende om de rechtsgevolgen te kunnen aannemen waar zij zich op beroept. 3.20. Het gevolg van dit oordeel is dat Hoek c.s. terecht heeft gesteld dat [appellante] zich niet meer op de ontbindende voorwaarde kon beroepen en – op zichzelf – verplicht was de overeenkomsten na te komen. Hoek Vastgoed Visie baseert haar vordering echter niet op nakoming. Hoek Vastgoed Visie heeft de koopovereenkomst ontbonden op grond van artikel 16 van de koopovereenkomst en aanspraak gemaakt op de in dat artikel overeengekomen boete. Niet is betwist dat Hoek Vastgoed Visie [appellante] op de afgesproken wijze in gebreke heeft gesteld en dat [appellante] vervolgens in verzuim is geraakt. Anders dan door [appellante] gesteld, ziet het hof geen reden op grond waarvan zou moeten worden geoordeeld dat de vereiste schriftelijke verklaring voor het inroepen van de ontbinding niet in de vorm van een dagvaarding zou kunnen worden gedaan. Partijen zijn niet meer overeengekomen dan dat die verklaring schriftelijk moet worden gedaan. Dat andere vormvereisten zijn overeengekomen blijkt niet uit de stellingen van [appellante] . Dat betekent dat Hoek Vastgoed Visie op de juiste wijze en op goede gronden de ontbinding van de koopovereenkomst heeft ingeroepen en dat [appellante] de contractuele boete op grond van de koopovereenkomst verschuldigd is. Dat [appellante] in deze situatie buitengerechtelijke kosten verschuldigd is tot het door de rechtbank toegewezen bedrag is niet betwist door [appellante] . [appellante] koppelt die betwisting namelijk alleen aan haar standpunt dat zij het financieringsvoorbehoud nog mocht inroepen. Voor zover [appellante] betoogt dat de buitengerechtelijke kosten geen betrekking hadden op de in de procedure gevorderde boete en de gevorderde vergoeding van de buitengerechtelijke kosten om die reden moet worden afgewezen, passeert het hof dat standpunt. Dat de buitengerechtelijke kosten betrekking hebben op het alsnog nakomen van de overeengekomen verplichtingen, terwijl die overeenkomst vervolgens is ontbonden en in de procedure de contractuele boete wordt gevorderd, staat niet in de weg aan het toewijzen van de gevorderde vergoeding van die buitengerechtelijke kosten. Niet vereist is dat die buitengerechtelijke kosten (alleen) betrekking hebben werkzaamheden die zien op de in de gerechtelijke procedure geformuleerde vordering. 3.21. Met betrekking tot de aannemingsovereenkomst oordeelt het hof anders. [appellante] heeft in haar toelichting op grief 9 terecht betwist dat sprake is van een ontbinding als bedoeld in artikel 8 van de aannemingsovereenkomst. Uit het voorgaande volgt dat [appellante] de koopovereenkomst niet meer kon ontbinden. De aannemingsovereenkomst kan dus niet zijn ontbonden als gevolg van de ontbinding van de koopovereenkomst door [appellante] . Hoek c.s. stelt in punt 25 van de dagvaarding dat [appellante] de aannemingsovereenkomst wenste te ontbinden en dat [appellante] dit meermaals ondubbelzinnig te kennen heeft gegeven. Waar dat uit blijkt, stelt Hoek c.s. echter niet. Uit de feitelijke gang van zaken blijkt juist dat [appellante] nooit expliciet een beroep op ontbinding van de koopovereenkomst heeft gedaan en dat de aannemingsovereenkomst niet afzonderlijk ter sprake is gekomen. Uiteindelijk is de koopovereenkomst ontbonden door Hoek Vastgoed Visie. Gelet op artikel 20 van de koopovereenkomst brengt dat ook de ontbinding van de aannemingsovereenkomst mee. Daardoor geldt dat de aannemingsovereenkomst geacht wordt te zijn ontbonden door Hoek Bouwprojecten. De boete van artikel 8 van de aannemingsovereenkomst geldt alleen bij een ontbinding van de aannemingsovereenkomst door [appellante] . Aan die voorwaarde is niet voldaan en daarom kan Hoek Bouwprojecten geen aanspraak maken op de contractuele boete van de aannemingsovereenkomst. In zoverre slaagt het hoger beroep. Dat betekent dat voor toewijzing van de vordering van Hoek Bouwprojecten tot betaling van buitengerechtelijke kosten ook geen grondslag is. Ook op dat punt slaagt het hoger beroep. 3.22. [appellante] heeft ten slotte nog gesteld dat de boete als vermeld in de koopovereenkomst moet worden gematigd. De rechter kan op verlangen van de schuldenaar de bedongen boete matigen indien de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, met dien verstande dat hij de schuldeiser ter zake van de tekortkoming niet minder kan toekennen dan de schadevergoeding op grond van de wet (artikel 6:94 BW). In de rechtspraak is dit criterium ingevuld met het oordeel dat voor matiging alleen aanleiding bestaat indien het boetebeding tot een 'buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat' leidt.