ECLI:NL:GHARL:2023:1774

GERECHTSHOF ARNHEM-LEEUWARDEN locatie Leeuwarden afdeling civiel recht, handel zaaknummers gerechtshof 200.312.643/01 en 200.315.886/01 (zaaknummers rechtbank Noord-Nederland 9808787 en 212495) arrest in kort geding van 28 februari 2023 in de zaak met nummer 200.312.643/01 van: 1 [appellant1] Beheer V.O.F., gevestigd in [vestigingsplaats] , hierna: de VOF, en haar vennoten: 2. [appellante2], en 3. [appellant3], die wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, bij de voorzieningenrechter: eisers, hierna gezamenlijk: [appellanten], advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, die kantoor houdt in Rotterdam, tegen [geïntimeerde1] , die woont in [woonplaats2] , bij de voorzieningenrechter: gedaagde, hierna: [geïntimeerde1], advocaat: mr. E.T. van Dalen, die kantoor houdt in Groningen, en in de zaak met nummer 200.315.886/01 van: 1 [appellant1] Beheer V.O.F., gevestigd in [vestigingsplaats] , hierna: de VOF, en haar vennoten: 2. [appellante2]en 3. [appellant3], die wonen in [woonplaats1] , die hoger beroep hebben ingesteld, bij de voorzieningenrechter: eisers, hierna gezamenlijk te noemen: [appellanten], advocaat: mr. R.H.W. van Ewijk, die kantoor houdt in Rotterdam, tegen 1. [geïntimeerde2], die woont in [woonplaats2] , hierna: [geïntimeerde2], bij de voorzieningenrechter: gedaagde, niet verschenen in hoger beroep, en 2 [geïntimeerde3] , die woont in [woonplaats2] , bij de voorzieningenrechter: gedaagde, hierna: [geïntimeerde3], advocaat: mr. M. Lui, die kantoor houdt in Assen.

1.1 In de zaak met nummer 200.312.643/01 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 25 mei 2022 heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van 21 juni 2022, waarin de grieven zijn opgenomen (met bijlagen) de conclusie van eis van 5 juli 2022 de memorie van antwoord van 2 augustus 2022 (met bijlagen) het arrest van 6 september 2022 waarbij een mondelinge behandeling is gelast een akte aanvullende producties (bijlagen 12 t/m 16) tevens aanvulling grondslag van eis van [appellanten] van 24 november 2022 een akte aanvullende producties (bijlagen 17 t/m 19) van [appellanten] van 2 december 2022 1.2 In de zaak met nummer 200.315.886/01 hebben [appellanten] hoger beroep ingesteld tegen het kortgedingvonnis dat de kantonrechter in de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, op 25 mei 2022 heeft uitgesproken. Het procesverloop in hoger beroep blijkt uit: de dagvaarding in hoger beroep van 21 juni 2022, waarin de grieven zijn opgenomen (met bijlagen) de conclusie van eis van 27 september 2022 de verstekverlening tegen [geïntimeerde2] van 27 september 2022 de memorie van antwoord van [geïntimeerde3] van 22 november 2022 (met bijlagen) de rolbeslissing van 6 december 2022 inhoudende dat de zaak gezamenlijk wordt behandeld met zaak 200.312.643/01 een e-mail van [appellanten] van 30 november 2022 (met bijlage, nadien bij akte nogmaals overgelegd als productie 16) een akte uitlaten producties van [appellanten] en de aanvullende bijlagen 14, 15 en 16 van 2 december 2022 1.3 Op 8 december 2022 heeft een mondelinge behandeling bij het hof plaatsgevonden, waar beide zaken gelijktijdig zijn behandeld. Van die zitting is een verslag gemaakt dat aan het dossier is toegevoegd (het proces-verbaal). Hierna hebben partijen het hof gevraagd opnieuw arrest te wijzen. 2De kern van de zaak 2.1 De VOF is eigenaar van de woning aan de [adres1] in [woonplaats2] (hierna: de woning). [appellanten] vorderen in deze kortgedingprocedures dat [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] worden veroordeeld de woning leeg en ontruimd aan haar ter beschikking te stellen, met bijkomende vorderingen. 2.2 Het hof geeft [appellanten] gelijk. Volgens het hof zal de rechter in een bodemprocedure naar alle waarschijnlijkheid oordelen dat voor zover [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en/of [geïntimeerde3] de woning gebruiken, zij dit zonder recht of titel doen. Hieronder wordt dit oordeel uitgelegd.

3.1 [geïntimeerde2] is op 17 november 2004 eigenaar geworden van het perceel aan de [adres1] in [woonplaats2] , waarop hij de woning heeft laten bouwen. 3.2 Op 24 november 2020 heeft [geïntimeerde2] de woning voor € 425.000,- verkocht aan de VOF. In de akte waarin de koopovereenkomst is vastgelegd, is een bepaling (artikel 19) opgenomen die inhoudt dat [geïntimeerde2] de woning voor € 500.000,- terug kan kopen. De vervaldatum van de terugkoopoptie is bepaald op 22 juni 2021, op welke datum de woning leeg opgeleverd moest worden. Tot die datum mocht [geïntimeerde2] de woning blijven gebruiken tegen betaling van een gebruiksvergoeding. 3.3 [geïntimeerde2] heeft de VOF op 5 juni 2021 laten weten dat hij de woning niet terug kan kopen. [geïntimeerde2] heeft de woning op 22 juni 2021 niet ontruimd. Vervolgens hebben de VOF en [geïntimeerde2] nieuwe afspraken gemaakt die zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst, gedateerd 13 juli 2021. Deze afspraken houden in dat [geïntimeerde2] de woning voor € 678.000,- zal kopen van de VOF. De levering is hierbij bepaald op 22 januari 2022. Tot die datum mocht [geïntimeerde2] de woning blijven gebruiken. 3.4 In vervolg op die vaststellingsovereenkomst is een koopovereenkomst op schrift gesteld waarbij de VOF de woning verkoopt aan [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] voor € 678.000,-. Deze overeenkomst is door partijen ondertekend op 8 en 14 januari 2022. In overleg hebben partijen de leveringsdatum nader bepaald op 18 februari 2022. 3.5 Nadien hebben [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] zich op het standpunt gesteld dat de woning wordt verhuurd aan [geïntimeerde1] (geboren in 1999). Bij de gedingstukken zit een "Huurovereenkomst woonruimte onbepaalde tijd" die is gedateerd op 5 december 2018. In deze huurovereenkomst staat dat [geïntimeerde2] de woning verhuurt aan [geïntimeerde1] voor € 704,- per maand. Ook zijn kwitanties in het geding gebracht voor de maanden januari tot en met december 2021 die op naam van [geïntimeerde1] staan en waarop is vermeld: "Huur [...] 2021 - [adres1] , [woonplaats2] € 728,86 [...] Ter betaling aan: [appellant1] beheer. Voor ontvangst (beheerder), [geïntimeerde2]". 3.6 De levering op 18 februari 2022 heeft niet plaatsgevonden. 3.7 [appellanten] hebben [geïntimeerde1] , [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] in kort geding gedagvaard en gevorderd dat zij de woning leeg en ontruimd ter beschikking stellen, met bijkomende vorderingen. 3.8 In een procedure tegen Stichting Nijestee is [geïntimeerde3] toegelaten tot tegenbewijslevering van de voorshands bewezen geachte stelling dat hij en zijn echtgenote niet hun hoofdverblijf hebben in de van Nijestee gehuurde woning aan de [adres2] in [woonplaats2]. In dat kader is [geïntimeerde1] gehoord als getuige. [geïntimeerde1] heeft daar verklaard: "Ik heb vanaf mijn geboorte tot 2021 bij mijn ouders in de [adres2] gewoond. Vanaf 2012 woon ik bij mijn oom, in de [adres1] . De reden geef ik hier niet. Ik bedoel met 'oom' de broer van mijn vader. Mijn ouders zijn in de [adres2] blijven wonen en daar wonen zij nog steeds. Ik ga niet vaak bij mijn ouders op bezoek. Het is een goede en geen gespannen relatie. (...)" 3.9 Tijdens de mondelinge behandeling bij de kantonrechter op 12 mei 2022 heeft [geïntimeerde1] verklaard: "Ik betaal de huur contant. De huur bedraagt ongeveer € 750,00. Het geld stop ik in mijn brievenbus. Het geld wordt uit de brievenbus gehaald en er wordt een kwitantie teruggeplaatst. Op die kwitanties staat dat [geïntimeerde2] het geld aan [appellant3] overdraagt. Ik heb alle kwitanties naar mr. De Vaal [zijn toenmalige advocaat; hof] gemaild. Ik kan u dat hier niet laten zien. Ik heb een vriendin, maar zij is geen mede-huurder. Ik woon nu in Parijs voor stage. [geïntimeerde2] woont niet in de woning. Sinds ik er woon, woont hij er niet. Ik heb ook geen contact met hem." 3.10 In de bestreden vonnissen van 25 mei 2022 heeft de kantonrechter de vorderingen afgewezen en [appellanten] in beide zaken veroordeeld tot betaling van de proceskosten. 3.11 Op 31 oktober 2022 heeft de VOF opdracht verstrekt aan PSG Recherche, gevestigd in Eindhoven, om een onderzoek in te stellen naar het gebruik van de woning door [geïntimeerde2] , [geïntimeerde3] en [geïntimeerde1] . Het eindrapport van 29 november 2022 is door [appellanten] in het geding gebracht (hierna: het PSG-rapport). 3.12 In de bodemzaak bij de kantonrechter (C/18/212387 / HA RK 22/23) is [geïntimeerde1] op 9 november 2022 als getuige gehoord. [geïntimeerde1] heeft daar verklaard: "Ik woon op de [adres1] in [woonplaats2] . Op dit moment woon ik daar alleen. Tot een maand geleden woonde ik daar samen met mijn vriendin. Ik heb daar alleen met mijn vriendin samengewoond en nooit met anderen. U verwijst naar een e-mail van mijn advocaat waarin is vermeld dat ik voor 3 maanden op stage was in het buitenland. Die stage is uiteindelijk niet doorgegaan. U vraagt mij naar de situatie rond de zitting van 12 mei jl. Het klopt dat ik toen stage liep in Parijs, ik reisde dus heen en weer. U vraagt mij waar ik de huur van betaal, ik heb heel veel spaargeld, daar betaal ik de huur van. Ik heb contant geld en ik pin ook geld want ik heb ook geld op de bank. Ik heb altijd aan mijn oom het geld betaald. Ik heb nooit gehoord van [appellant3] dat het anders moest. Op een dag zag ik een kwitantie met de naam van [appellant3] erop. Mijn oom zei toen tegen mijn tante dat het huis verkocht was. De communicatie met mijn oom liep namelijk via mijn tante. Dit is omdat ik niet echt een goede band heb met mijn oom. Hoe de communicatie over de verkoop van het huis liep, per whatsapp of anders, dat weet ik niet meer. De huur nu bedraagt € 750,- per maand ongeveer. U toont mij een uitdraai van het WOZ waarde-loket van de Rijksoverheid (…), waarop staat dat de woning waar we het over hebben per l januari 2021 een waarde heeft van € 564.000,-, het woonoppervlakte 203 m2 is en het perceel 722 m2 is. U vraagt mij wat ik van de huurprijs vind. Ik vind het een aardig bedrag voor mij. U vraagt mij wat ik ervan vind gelet op de grootte van de woning. Ik heb daar geen mening over. Deze huurprijs heeft mijn oom gegeven. Vrienden en medestudenten vinden niks van mijn huur. Zij weten daar niks van af. U vraagt mij of het een duur huis is om warm te stoken. Als je de ramen dicht houdt is het te doen de prijs. U vraagt mij of ik een vast of variabel contract heb met de energieleverancier. (Na enig aandringen) Ik vind deze vraag niet relevant in verband met de vraag of ik daar al dan niet woon. (Na verder aandringen) Ik heb een variabel contract. Ik kan mij niet herinneren wat ik de afgelopen maand aan energielasten heb betaald. De bedragen veranderen per maand. Het energiecontract staat op mijn naam. Ik weet zo niet meer met welke leverancier ik dit contract gesloten heb. Ik kan mij niet meer herinneren op welke manier ik geïnformeerd word door de leverancier over de wijzigingen van het tarief. U vraagt mij naar de naam van mijn vader. Ik weet de officiële naam van mijn vader niet. Ik ken hem niet. [geïntimeerde3] is één van mijn ooms." 3.13 Tijdens de mondelinge behandeling bij het hof op 8 december 2022 heeft [geïntimeerde1] verklaard: "Ik woon in de [adres1] , sinds kort woont mijn vriendin bij mij in. Tot 2021 heb ik de huur betaald aan [geïntimeerde2] conform zijn verzoek. Van der Vegt heeft mij nooit om de huur gevraagd. Inmiddels zijn alle bedragen betaald op de derdenrekening van de advocaat van [appellanten] tot en met de huur over november 2022. De huurovereenkomst heb ik ondertekend, gescand en opgeslagen op mijn telefoon.

3.25 De ontruimingsvordering van [appellanten] zal worden toegewezen, zowel tegen [geïntimeerde1] als tegen [geïntimeerde3] en [geïntimeerde2] . De bestreden vonnissen kunnen dan ook niet onverkort in stand blijven. In zoverre treffen de grieven doel. Voor het versterken van de ontruimingstitel met een dwangsom acht het hof geen grond aanwezig. Het hof zal de in eerste aanleg uitgesproken proceskostenveroordelingen onaangetast laten, omdat het oordeel van de kantonrechter op basis van de toen bekende gegevens alleszins begrijpelijk is. De overige stellingen en weren van partijen kunnen onbesproken blijven. 3.26 Het hof zal [geïntimeerde1] als de (grotendeels) in het ongelijk te stellen partij veroordelen tot betaling van de proceskosten in hoger beroep. Onder die kosten vallen ook de nakosten en de wettelijke rente daarover, zonder dat het hof deze kosten in het dictum hoeft te specificeren. 3.27 In de procedure tussen [appellanten] enerzijds en [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] anderzijds zal het hof de proceskosten compenseren en bepalen dat iedere partij de eigen kosten draagt. Partijen zijn immers over en weer gedeeltelijk in het ongelijk gesteld. 3.28 De veroordelingen in deze uitspraak kunnen ook ten uitvoer worden gelegd als een van partijen de beslissing van het hof voorlegt aan de Hoge Raad (uitvoerbaar bij voorraad).

Het hof: in de zaak met nummer 200.312.643/01 vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 25 mei 2022, behalve de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling, en opnieuw recht doende: veroordeelt [geïntimeerde1] om de woning te ontruimen binnen twee weken na betekening van dit arrest; veroordeelt [geïntimeerde1] tot betaling van de volgende proceskosten van [appellanten] : € 783,- aan griffierecht; € 2.366,- aan salaris van de advocaat van [appellanten] (twee procespunten x appeltarief II), te vermeerderen met nakosten; verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad; wijst af wat meer of anders is gevorderd. in de zaak met nummer 200.315.886/01 vernietigt het vonnis van de kantonrechter van 25 mei 2022, behalve de daarin uitgesproken proceskostenveroordeling, en opnieuw recht doende: veroordeelt [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] om de woning te ontruimen binnen twee weken na betekening van dit arrest; verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad; bepaalt dat partijen ieder de eigen kosten van de procedure in hoger beroep dragen; wijst af wat meer of anders is gevorderd. Dit arrest is gewezen door mrs. J. Smit, J.H. Kuiper en M. Aksu, en is door de rolraadsheer in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op dinsdag 28 februari 2023. Zie het vonnis van de kantonrechter bij de rechtbank Noord-Nederland, locatie Groningen, van 7 september 2021, ECLI:NL:RBNNE:2021:5739. HR 15 april 2016, ECLI:NL:HR:2016:661. Zie onder meer HR 15 juni 2007, ECLI:NL:HR:2007:BA1522. HR 20 juni 2022, ECLI:NL:HR:2022:853.

De papieren versie heb ik niet meer." Spoedeisend belang 3.14 Vast staat dat de VOF eigenaar is van de woning en dat zij hierover op dit moment niet vrij kan beschikken. Voor zover het gaat om de door [appellanten] gevorderde ontruiming van de woning is het hof daarom van oordeel dat zij hierbij ook in hoger beroep een spoedeisend belang hebben.. 3.15 [appellanten] hebben ook gevorderd dat [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] worden veroordeeld tot betaling van contractuele boetes wegens het niet afnemen van de woning (zie 3.4 en 3.6). Naar vaste rechtspraak is bij de beoordeling van een vordering tot betaling van een geldsom in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. [appellanten] hebben echter niet, zoals vereist, feiten en omstandigheden aangewezen die meebrengen dat ter zake van de contractuele boetes spoedshalve een voorlopige voorziening moet worden getroffen. Het hof verwerpt het argument van [appellanten] dat de contractuele boetes nauw samenhangen met de gevorderde ontruiming in de zin dat zij daartoe een prikkelfunctie hebben. Weliswaar zijn de feiten en omstandigheden die ten grondslag liggen aan beide vorderingen min of meer dezelfde, maar dat neemt niet weg dat de vordering tot betaling van contractuele boetes een zelfstandige beoordeling vraagt, die geheel los staat van de gevorderde ontruiming. De vordering tot ontruiming 3.16 In deze procedure gaat het erom of de ontruimingsvordering van [appellanten] in een bodemprocedure zodanig kansrijk is, dat vooruitlopend daarop toewijzing in kort geding gerechtvaardigd is. 3.17 In de bestreden vonnissen heeft de kantonrechter overwogen dat onvoldoende aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde1] zonder recht of titel in de woning verblijft. Dat de huurovereenkomst en de kwitanties falsificaties zouden zijn, zoals [appellanten] ook in eerste aanleg hebben aangevoerd, is niet vast te stellen zonder nadere bewijslevering, waarvoor echter geen plaats is in een kort geding. De conclusie van de kantonrechter was daarom dat niet met een grote mate van waarschijnlijkheid kan worden gezegd dat de bodemrechter de ontruimingsvordering van [appellanten] jegens [geïntimeerde1] zou toewijzen. Daarnaast geldt dat indien [geïntimeerde1] huurbescherming geniet, het voor [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] niet mogelijk is om de woning leeg en ontruimd aan [appellanten] ter beschikking te stellen, aldus de kantonrechter, die alle vorderingen heeft afgewezen. 3.18 In hoger beroep zijn er echter meer feiten en omstandigheden bekend die, in onderling verband beoordeeld, tot een andere uitkomst leiden. 3.19 Naar het voorlopige oordeel van het hof is onvoldoende aannemelijk geworden dat [geïntimeerde1] zich op huurbescherming kan beroepen. Er is weliswaar een schriftelijke huurovereenkomst in het geding gebracht, maar de huurprijs die daarin is afgesproken (thans circa € 750,- per maand) staat in geen enkele verhouding tot de objectieve waarde van de woning. Het gaat immers om een grote woning met een woonoppervlak van 203 m2 op een perceel van 722 m2 en waarvan de WOZ-waarde in 2021 € 564.000,- bedroeg (zie 3.12). Waarom een dergelijk lage huurprijs is afgesproken, is op geen enkele manier duidelijk geworden. 3.20 Dat er daadwerkelijk huur is betaald, vindt het hof niet aannemelijk. Het hof acht de verklaring van [geïntimeerde1] hierover – inhoudende dat hij de huur contant zou betalen aan zijn oom [geïntimeerde2] door het bedrag in een envelop in de bij de woning behorende brievenbus te deponeren, waarna [geïntimeerde2] een kwitantie zou terugplaatsen (zie 3.9) – ongeloofwaardig. Indien [geïntimeerde2] in de woning zou verblijven, zoals [geïntimeerde1] die ene keer verklaart (zie 3.8), lijkt dit een tamelijk omslachtige manier van betalen. Waarom hiervoor dan toch is gekozen, heeft [geïntimeerde1] niet uitgelegd. De authenticiteit van die kwitanties is inmiddels niet meer vast te stellen omdat [geïntimeerde1] die, naar eigen zeggen, na het scannen en opslaan op zijn telefoon, heeft vernietigd. 3.21 Ook heeft [geïntimeerde1] niet aangetoond dat hij de (voor de student die hij zegt te zijn) aanmerkelijke huurprijs van € 750,- contant kan betalen omdat hij, naar eigen zeggen, over spaargeld beschikt. Bepaald niet geloofwaardig vindt het hof ook de verklaring die [geïntimeerde1] heeft afgelegd over de nutsvoorzieningen. Zo kan hij zich niet herinneren wat hij per maand betaalt aan energielasten en weet hij zelfs niet bij welke leverancier het contract is afgesloten (zie 3.12). 3.22 [geïntimeerde1] heeft verder tegenstrijdige verklaringen afgelegd over de vraag wie wanneer in de woning zou verblijven. De ene keer is [geïntimeerde3] zijn vader die in de [adres2] woont en woont hij, [geïntimeerde1] , samen met zijn oom ( [geïntimeerde2] ) in de [adres1] (zie 3.8). Dan weer woont [geïntimeerde2] niet in de woning zolang hij, [geïntimeerde1] , daar al woont en heeft hij geen contact met hem (zie 3.9). Volgens diezelfde verklaring woont [geïntimeerde1] op dat moment (mei 2022) in Parijs en heeft hij een vriendin die geen mede-huurder is. In november 2022 woont hij alleen in de [adres1] , heeft hij nooit in Parijs gewoond en heeft zijn vriendin de woning een maand eerder verlaten. Een maand later, in december 2022, verklaart [geïntimeerde1] echter dat zijn vriendin sinds kort bij hem inwoont (zie 3.13). [geïntimeerde3] is dan niet meer zijn vader, maar zijn oom (zie 3.12). 3.23 Alles bij elkaar genomen vindt het hof (voorshands) niet aannemelijk dat sprake is van een reële huurovereenkomst. Dat betekent dat [geïntimeerde1] zonder recht of titel in de woning verblijft, zodat de ontruimingsvordering jegens hem toewijsbaar is. Aangezien [geïntimeerde1] een goede relatie met zijn [geïntimeerde3] en diens vrouw heeft (zie 3.8), gaat het hof er vanuit dat hij eventueel tijdelijk zijn intrek kan nemen in de [adres2] , dan wel bij zijn oma in de [adres3] . Hoe dan ook, de ontruiming kan op korte termijn plaatsvinden. 3.24 Nu uit het voorgaande volgt dat [geïntimeerde1] de woning zal moeten verlaten, zijn er geen beletselen meer voor [geïntimeerde2] en [geïntimeerde3] om de woning leeg en ontruimd aan [appellanten] ter beschikking te stellen. Voor zover [geïntimeerde2] en/of [geïntimeerde3] zelf gebruik maken van de woning, geldt het volgende. Zij hebben geen verweer gevoerd dat erop neerkomt dat zij de woning rechtmatig kunnen gebruiken. Dat betekent dat zij, ingeval zij de woning wel gebruiken – het PSG-rapport bevat aanwijzingen dat [geïntimeerde3] en zijn echtgenote zich regelmatig in en rond de woning bevinden – zij dit zonder recht of titel doen. Aangezien [geïntimeerde3] over een huurwoning in de [adres2] beschikt, wordt de ontruiming van de [adres1] voor hem en zijn echtgenote geacht nauwelijks gevolgen te hebben.