ECLI:NL:GHAMS:2026:800

ECLI:NL:GHAMS:2026:800 text/xml public 2026-04-03T09:44:10 2026-03-24 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2026-03-10 24/332 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:800 text/html public 2026-04-03T09:43:41 2026-04-03 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2026:800 Gerechtshof Amsterdam , 10-03-2026 / 24/332 WOZ 2022 niet-woningen. Winkel en een opslagruimte/lasergamestudio. Hwk-methode. GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/332 10 februari 2026 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 29 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1625 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikkingen met dagtekening 31 augustus 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarden (hierna: de WOZ-waarden) van de onroerende zaken aan de adressen [straat 1] 69 te [Z] en [straat 2] 194 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op respectievelijk € 633.000 en € 524.000. In hetzelfde geschrift zijn de aanslagen onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij in één geschrift vervatte uitspraken op bezwaar van 16 februari 2023 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraken op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen. 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 maart 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft diverse aanvullende stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van de objecten (niet-woningen). Het object [straat 1] 69 betreft een in [Z] gelegen winkel van 78 m². Het object [straat 2] 194 betreft een opslagruimte in gebruik als [bedrijf] van 350 m². 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer taxatieverslagen, taxatiematrices, akten van levering, huurovereenkomsten en huurinformatieformulieren overgelegd. 3 Geschil in hoger beroep In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarden van de objecten te hoog is vastgesteld. 4 Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ”): “3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. [straat 1] 69 5. [X] is eigenaar van het object, een omstreeks 1883 gebouwde winkel in [Z] ( [omgeving 1] ), met een oppervlakte van 78 m². 6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 549.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 633.000,-. 7. De heffingsambtenaar heeft in een matrix met een aantal referentieobjecten, ook winkels in [Z] , de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd. 8. [X] voert daartegen aan dat door de heffingsambtenaar in de matrix in onvoldoende mate rekening is gehouden met de incentives en huurkortingen die in de vergelijkende huurovereenkomsten aan de huurders zijn verleend. Die incentives en huurkortingen zijn door de heffingsambtenaar uitgesmeerd over de totale huurperiode, terwijl deze slechts betrekking hebben op de periode waarin zij daadwerkelijk zijn verleend. Een huurovereenkomst kan immers tussentijds worden opgezegd en dan is de incentive of de huurkorting reeds ten volle genoten. 9. Op zichzelf is juist dat een toegekende incentive moet worden toegerekend aan de werkelijke periode waarvoor deze is verstrekt. Indien deze regel op de huurprijzen van de referentieobjecten wordt toegepast en aangenomen wordt dat de volledige incentive in het eerste jaar van de huurovereenkomst wordt genoten, dan is het gemiddelde van de huurprijzen van de referenties (ca € 534,-/m²) inderdaad lager dan de huurprijs die de heffingsambtenaar voor het object van [X] heeft vastgesteld (€ 635,-/m²). Dit verschil wordt echter ruim gecompenseerd doordat de heffingsambtenaar een veel lagere kapitalisatiefactor (12,8) voor de winkel heeft aangenomen, dan het gemiddelde van de vergelijkingsverkopen (19,6). Dit leidt ertoe dat de heffingsambtenaar de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 10. [X] heeft de vastgestelde huurwaarde van € 49.530,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 12,8 overigens niet bestreden en de door hem bepleite waarde van € 549.000,- in het geheel niet onderbouwd. De aangevoerde gronden tegen de vastgestelde WOZ-waarde van € 633.000,- voor de winkel, slagen niet. [straat 2] 194 11. [X] is eigenaar van het object, een omstreeks 1899 gebouwde opslagruimte in gebruik als evenementenhal voor lasergames in [X] ( [omgeving 2] ), met een oppervlakte van 111 [Hof: 350] m². In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. 12. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 299.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 524.000,-. 13. De heffingsambtenaar heeft in een matrix met een aantal referentieobjecten, ook winkels in [X] , de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd. 14. [X] voert aan dat zijn evenementenhal, dat samenwerkt met het naastgelegen café van hem, ten onrechte wordt vergeleken met ruimten voor opslag en distributie, die bovendien veel kleiner zijn. 15. Met de heffingsambtenaar is de rechtbank van oordeel dat de referentieobjecten bruikbaar zijn voor de onderbouwing van de huurwaarde en de kapitalisatiefactor. Weliswaar wordt in het object van [X] een evenementenhal uitgeoefend, maar dat neemt niet weg dat het bestemd is tot opslagruimte en ook als zodanig op de markt kan worden verkocht. De taxateur voegt daar onweersproken aan toe dat horecagelegenheden, waar [X] mee wil vergelijken, doorgaans veel hoger zijn gewaardeerd dan opslagruimtes, zodat de waarde in ieder geval niet te hoog is vastgesteld.

Bovendien is het object van [X] inderdaad groter, maar de m²-prijs (€ 111,-) is ook veel lager dan het gemiddelde van de vergelijkingsobjecten (€ 159,-) Er is in de matrix dus rekening gehouden met een afnemende meeropbrengst voor de grotere oppervlakte van de evenementenhal en naar het oordeel van de rechtbank in voldoende mate. 16. [X] heeft de vastgestelde huurwaarde van € 38.850,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 13,5 (dat ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 17,2 van de drie vergelijkende transacties) overigens niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 299.000,- in het geheel niet onderbouwd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de m²-prijs van de oppervlakte van het object uitkomt op € 1.497,- en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 3.625,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de WOZ-waarde met € 524.000,- niet te hoog is vastgesteld. Conclusie 17. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de andere taxatiestukken de waarde van beide onroerende zaken in voldoende mate onderbouwd. De daartegen aangevoerde beroepsgronden slagen niet. Het beroep is ongegrond. Immateriële schadevergoeding 18. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. 19. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. [website] In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 14 september 2022. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar nog niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding. Proceskostenvergoeding en griffierecht 20. Bij deze uitkomst van de zaak is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.” 5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep Wijze van procederen 5.1. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof destijds verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan nauwelijks iets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht. Op de zaak betrekking hebbende stukken 5.2. Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2). 5.3. Voor zover belanghebbende met haar verzoek om overlegging van iWOZ-informatie heeft bedoeld te betogen dat sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb, wordt deze grief verworpen. Naar het Hof eerder heeft geoordeeld (vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310) is iWOZ-informatie geen op de zaak betrekking hebbend stuk indien, zoals in deze zaak, deze iWOZ-informatie niet is gebruikt bij de waardering. Opbrengstlimiet 5.4. Belanghebbende heeft in haar nadere stuk in hoger beroep van 7 november 2025 voor het eerst (in deze procedure) een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430. De betreffende passage bevat geen concrete grond of klacht, maar plaatst enkele algemene opmerkingen over de opbrengstlimiet. Onduidelijk is daarom of belanghebbende met het opnemen van deze passage poogt het geschil in hoger beroep uit te breiden tot de aanslag rioolheffing (welke eveneens op het aanslagbiljet was vermeld). Voor zover dit inderdaad de bedoeling van belanghebbende is gaat het Hof daarin niet mee. Tegen de aanslag rioolheffing is namelijk geen bezwaar gemaakt en deze was geen onderwerp van het geschil in beroep. De wet biedt niet de mogelijkheid voor het eerst in hoger beroep op te komen tegen die aanslag. Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten (vgl. Hof Amsterdam 16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3469). WOZ-waarde 5.5. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdelen 3 en 4) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Ook het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met het de inbreng van de taxatieverslagen, de taxatiematrices, de akten van levering, de huurovereenkomsten en de huurinformatieformulieren, en zijn toelichtingen daarbij, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarden van de objecten niet te hoog zijn vastgesteld. 5.6. Daarbij acht ook het Hof de vergelijkingsobjecten – ook qua type en locatie – goed bruikbaar om de waarden van de objecten te onderbouwen. Daaraan staat niet in de weg dat de vergelijkingsobjecten van de winkel een grotere omvang hebben en de vergelijkingsobjecten van de opslag/evenementenhal een kleinere omvang. 5.7. Ook het niet nader geconcretiseerde betoog van belanghebbende over de grondwaarde, onder verwijzing naar de in hoger beroep ingebrachte brochure ‘ [naam] ', leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt te klagen dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de grondwaarde van het object of de vergelijkingsobjecten mist het feitelijke grondslag aangezien de grondwaarde, naar de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft toegelicht, in de (huur)waardes en transactieprijzen is verdisconteerd. Slotsom 5.8. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6 Kosten Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding. 7 Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 10 februari 2026 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte.