ECLI:NL:GHAMS:2026:796

ECLI:NL:GHAMS:2026:796 text/xml public 2026-05-07T12:11:15 2026-03-24 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2026-02-05 24/3237 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:796 text/html public 2026-04-01T14:17:23 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2026:796 Gerechtshof Amsterdam , 05-02-2026 / 24/3237 WOZ 2022 niet-woning. Kantoor. Objectafbakening. HWK-methode. GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3237 5 februari 2026 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 21 mei 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1348 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 mei 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 11.336.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 20 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen. 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 mei 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft diverse aanvullende stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object uit 1723 is in gebruik als kantoor en heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 2.196 m² en een fietsenstalling. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag, een taxatiematrix, de huurovereenkomst van belanghebbende met [bedrijf] ( [bedrijf] ) met ingangsdatum 1 december 2019 alsmede akten van levering overgelegd. 3 Geschil in hoger beroep In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. 4 Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ” en als “ [X] ”): “ De WOZ-waarde 3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De vast te stellen waarde is de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. 5. [X] is eigenaar van het object, een kantoor in een omstreeks 1723 gebouwd pand in [Z] -Centrum, met een oppervlakte van 2.196 m² en een opslagruimte van 133 m². 6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 9.999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 11.336.000,- . 7. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven op de taxatiematrix en overige aspecten van de waardevaststelling. Daarbij is gebruik gemaakt van de recente huurovereenkomst van het object zelf die een jaarhuur van € 670.808,- kent. 8. [X] erkent de juistheid van de in aanmerking genomen jaarhuur, maar betwist de kapitalisatiefactor van 16,9. Zij stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn voor de waardevaststelling van het object, omdat deze veel kleinere oppervlakten hebben en op andere locaties in de stad zijn gelegen. 9. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Er zijn weinig marktgegevens van dergelijke grote kantooroppervlakten in het centrum en de gekozen vergelijkingsobjecten komen het dichtst in de buurt van het object. Bij kantoren leidt verder een verschil in oppervlakte niet tot andere, in dit voorbeeld: hogere m²-prijzen. De zogenaamde “wet van de afnemende meeropbrengst” is immers op kantoren niet van toepassing, althans dat blijkt niet uit de marktgegevens die de heffingsambtenaar daarover bijhoudt. 10. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het kantoor van [X] , ook al zijn deze objecten (aanzienlijk) kleiner. Alle vergelijkingsobjecten zijn - net als het kantoor van [X] - gelegen in grachtenpanden in het centrum van [Z] . De stelling van [X] dat bij deze kantoren rekening moet worden gehouden met waardeverschillen per m² al naar gelang er een verschil in oppervlakte is, vindt geen steun in de stukken of de beschikbare marktgegevens en wordt daarom verworpen. De transactiegegevens van kleinere kantoren zijn dus ook bruikbaar voor de waardevaststelling van het grotere kantoor van [X] . 11. [X] heeft wat betreft de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 de vastgestelde jaarhuurwaarde van € 670.808,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 16,9 (die ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 20,6 van de drie vergeleken transacties) voor het overige niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 9.999.000,- in het geheel niet onderbouwd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de waarde van het object uitkomt op € 5.053,- per m² en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 6.801,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Immateriële schadevergoeding 12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. 13. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 8 juni 2022. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding. Conclusie 14. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.” 5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep Wijze van procederen 5.1. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht.

ECLI:NL:GHAMS:2026:796 text/xml public 2026-05-07T12:11:15 2026-03-24 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2026-02-05 24/3237 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2026:796 text/html public 2026-04-01T14:17:23 2026-05-07 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2026:796 Gerechtshof Amsterdam , 05-02-2026 / 24/3237 WOZ 2022 niet-woning. Kantoor. Objectafbakening. HWK-methode. GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/3237 5 februari 2026 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels) tegen de uitspraak van 21 mei 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1348 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 mei 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) de waarde (hierna: de WOZ-waarde) van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] te [Z] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op € 11.336.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 bekendgemaakt. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar van 20 januari 2023 heeft de heffingsambtenaar de beschikkingen gehandhaafd. 1.3. De rechtbank heeft het tegen de uitspraak op bezwaar ingestelde beroep ongegrond verklaard en het verzoek om schadevergoeding afgewezen. 1.4. Het tegen de uitspraak van de rechtbank door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 28 mei 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft diverse aanvullende stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 januari 2026. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten 2.1. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object uit 1723 is in gebruik als kantoor en heeft een vloeroppervlakte van ongeveer 2.196 m² en een fietsenstalling. 2.2. De heffingsambtenaar heeft in eerste aanleg onder meer het taxatieverslag, een taxatiematrix, de huurovereenkomst van belanghebbende met [bedrijf] ( [bedrijf] ) met ingangsdatum 1 december 2019 alsmede akten van levering overgelegd. 3 Geschil in hoger beroep In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van het object te hoog is vastgesteld. 4 Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft - voor zover van belang voor de beoordeling van het geschil in hoger beroep - als volgt overwogen en beslist (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als “ [X] ” en als “ [X] ”): “ De WOZ-waarde 3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. De vast te stellen waarde is de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. 5. [X] is eigenaar van het object, een kantoor in een omstreeks 1723 gebouwd pand in [Z] -Centrum, met een oppervlakte van 2.196 m² en een opslagruimte van 133 m². 6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [X] bepleit een waarde voor het object van € 9.999.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 11.336.000,- . 7. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft op de zitting een toelichting gegeven op de taxatiematrix en overige aspecten van de waardevaststelling. Daarbij is gebruik gemaakt van de recente huurovereenkomst van het object zelf die een jaarhuur van € 670.808,- kent. 8. [X] erkent de juistheid van de in aanmerking genomen jaarhuur, maar betwist de kapitalisatiefactor van 16,9. Zij stelt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn voor de waardevaststelling van het object, omdat deze veel kleinere oppervlakten hebben en op andere locaties in de stad zijn gelegen. 9. De heffingsambtenaar bestrijdt dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Er zijn weinig marktgegevens van dergelijke grote kantooroppervlakten in het centrum en de gekozen vergelijkingsobjecten komen het dichtst in de buurt van het object. Bij kantoren leidt verder een verschil in oppervlakte niet tot andere, in dit voorbeeld: hogere m²-prijzen. De zogenaamde “wet van de afnemende meeropbrengst” is immers op kantoren niet van toepassing, althans dat blijkt niet uit de marktgegevens die de heffingsambtenaar daarover bijhoudt. 10. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten in voldoende mate vergelijkbaar zijn met het kantoor van [X] , ook al zijn deze objecten (aanzienlijk) kleiner. Alle vergelijkingsobjecten zijn - net als het kantoor van [X] - gelegen in grachtenpanden in het centrum van [Z] . De stelling van [X] dat bij deze kantoren rekening moet worden gehouden met waardeverschillen per m² al naar gelang er een verschil in oppervlakte is, vindt geen steun in de stukken of de beschikbare marktgegevens en wordt daarom verworpen. De transactiegegevens van kleinere kantoren zijn dus ook bruikbaar voor de waardevaststelling van het grotere kantoor van [X] . 11. [X] heeft wat betreft de WOZ-waarde op de waardepeildatum 1 januari 2021 de vastgestelde jaarhuurwaarde van € 670.808,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 16,9 (die ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 20,6 van de drie vergeleken transacties) voor het overige niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 9.999.000,- in het geheel niet onderbouwd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de waarde van het object uitkomt op € 5.053,- per m² en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 6.801,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. Immateriële schadevergoeding 12. [X] heeft aan de rechtbank verzocht om een schadevergoeding toe te kennen in verband met overschrijding van de redelijke termijn voor de behandeling van de zaak als bedoeld in artikel 17, eerste lid, van de Grondwet. 13. Een redelijke termijn voor de behandeling van een zaak in bezwaar en beroep gezamenlijk is in de regel twee jaar na het indienen van het bezwaarschrift, tenzij sprake is van bijzondere omstandigheden. In dit geval is het bezwaarschrift ingediend op 8 juni 2022. Bij het doen van deze uitspraak is de redelijke termijn van twee jaar niet overschreden. Daarom heeft [X] geen recht op een vergoeding. Conclusie 14. Het beroep is ongegrond en het verzoek om schadevergoeding wordt afgewezen. Bij deze uitkomst is er geen aanleiding voor een vergoeding van proceskosten of van het griffierecht.” 5 Beoordeling van het geschil in hoger beroep Wijze van procederen 5.1. De wijze waarop de gemachtigde van belanghebbende procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht.

Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht. 5.2.1. Illustratief voor de bedoelde wijze van procederen in deze zaak is het volgende. Eerst ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de stelling betrokken dat de objectafbakening niet duidelijk is, en de WOZ-beschikking slechts een gedeelte van het object betreft (namelijk alleen units 16 tot en met 22). Aldaar heeft hij eveneens de stelling betrokken dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van € 670.808 per jaar van het object ten onrechte niet heeft gecorrigeerd voor de overeengekomen huurincentives. De heffingsambtenaar heeft hierop verklaard niet te kunnen reageren op deze pas ter zitting in hoger beroep ingenomen nieuwe stellingen; hij heeft het Hof verzocht die stellingen tardief te verklaren. 5.2.2. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat deze stellingen door het Hof ambtshalve zouden kunnen zijn opgeworpen, of dat het Hof daar ambtshalve onderzoek naar had kunnen doen. Het Hof wijst er daartoe op dat uit het procesdossier juist een duidelijke objectafbakening en een juiste (gecorrigeerde) jaarhuur naar voren komen. De oppervlakte van het object die de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix hanteert (zie 2.2, daar zij o.a. vermeld het objectnummer [# 1] en de huurder [bedrijf] ) komt overeen met die vermeld in de daaraan gehechte huurovereenkomst tussen belanghebbende zelf en de huurder van het object (zodat, ook voor belanghebbende, geen twijfel over de afbakening kon bestaan). De door de heffingsambtenaar in het taxatiematrix gehanteerde huur is voorts lager is dan de in die huurovereenkomst vermelde ongecorrigeerde aanvangshuur van € 827.505 (exclusief servicekosten en BTW) per jaar en kent een aftrek voor “incentives”, hetgeen nu juist indicaties zijn dat de heffingsambtenaar wel degelijk met huurincentives rekening gehouden heeft. Getuige de aantekeningen van de rechtbankzitting had belanghebbende zich met de juistheid van die huurovereenkomst ook verenigd. Het procesdossier bevat naar het oordeel van het Hof geen enkele concrete aanwijzing dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening en huurwaarde onjuist zijn of dat belanghebbende zich eerder daartegen heeft verzet. Het op 12 januari 2026 door het Hof van belanghebbende ontvangen huuroverzicht inzake “ [straat 2] [Z] ”, waarvan delen onleesbaar zijn gemaakt, en de twee daarbij ingebrachte rechtbankuitspraken van maken het voorgaande niet anders. Zonder toelichting, die daarbij ontbreekt, valt uit deze stukken immers niet op te maken dat belanghebbende een klacht heeft over de objectafbakening of de jaarhuur (hoogstens dat achter het adres [straat 1] verschillende WOZ-objecten met verschillende objectnummers en gebruikers schuilgaan; het onderhavige object met nummer [# 1] en gebruiker [bedrijf] , maar ook een object met nummer [# 2] gehuurd door het gemeentelijk vastgoedbedrijf). Dit nog daargelaten dat deze stukken door het Hof binnen de termijn van tien dagen van artikel 8:58, lid 1, Awb zijn ontvangen. 5.2.3. De heffingsambtenaar heeft de in 5.2.2 bedoelde taxatiematrix en huurovereenkomst met zijn verweerschrift in eerste aanleg (in maart 2023) ingebracht, zodat de afbakening en de gehanteerde huur toen al voor belanghebbende duidelijk moeten zijn geweest. Toch heeft de gemachtigde van belanghebbende met het innemen van zijn stellingen gewacht tot de zitting in hoger beroep (bijna drie jaar nadien), zonder daar, desgevraagd, een geldige reden voor te geven. Het Hof volgt de heffingsambtenaar erin dat een zorgvuldige reactie op deze nieuwe stellingen een onderzoek van feitelijke aard vergt, waartoe de tijd ter zitting van het Hof ontbreekt. 5.2.4. Het voorgaande overziende heeft het Hof de stellige overtuiging dat de gemachtigde zich reeds lang voor de zitting bewust was van het bestaan van verschillende WOZ-objecten met hetzelfde adres en de misverstanden waartoe dat zou kunnen leiden en dat hij deze omstandigheid bewust op een zo laat mogelijk moment aanwendt met het doel zijn wederpartij (en de rechter) daarmee te overvallen en verwarring te veroorzaken, hopende in de door hemzelf gecreëerde chaos een processueel voordeel te kunnen realiseren. Dit procesgedrag van de gemachtigde van belanghebbende past in het in 5.1 beschreven patroon dat het Hof in strijd acht met een goede procesorde. De gemachtigde van belanghebbende is door het Hof meermaals gewaarschuwd dat zijn gedrag de thans daaraan te hechten consequentie kan hebben (zie bijvoorbeeld de uitspraken van dit Hof van 2 januari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:182, 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:731, 28 oktober 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3387 en van 4 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3436 en ECLI:NL:GHAMS:2025:3433). 5.2.5. Dit is voor het Hof aanleiding de stellingen van belanghebbende tardief te achten en daaraan voorbij te gaan. Aanhouding van de zaak is door het Hof overwogen maar verworpen, aangezien de daarmee te dienen belangen niet opwegen tegen het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure en de gerechtvaardigde procesbelangen van de heffingsambtenaar. Op de zaak betrekking hebbende stukken 5.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2). 5.4. Voor zover belanghebbende met haar verzoek om overlegging van iWOZ-informatie heeft bedoeld te betogen dat sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb, wordt deze grief verworpen. Naar het Hof eerder heeft geoordeeld (vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310) is iWOZ-informatie geen op de zaak betrekking hebbend stuk indien, zoals hier, deze iWOZ-informatie niet is gebruikt bij de waardering. Opbrengstlimiet 5.5. Belanghebbende heeft in haar nadere stuk in hoger beroep van 7 november 2025 voor het eerst (in deze procedure) een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430. De betreffende passage bevat geen concrete grond of klacht, maar plaatst enkele algemene opmerkingen over de opbrengstlimiet. Onduidelijk is daarom of belanghebbende met het opnemen van deze passage poogt het geschil in hoger beroep uit te breiden tot de aanslag rioolheffing (welke eveneens op het aanslagbiljet was vermeld). Voor zover dit inderdaad de bedoeling van belanghebbende is gaat het Hof daarin niet mee. Tegen de aanslag rioolheffing is namelijk geen bezwaar gemaakt en deze was geen onderwerp van het geschil in beroep. De wet biedt niet de mogelijkheid voor het eerst in hoger beroep op te komen tegen die aanslag.

Van deze gemachtigde, die zeer veel procedeert, mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht. 5.2.1. Illustratief voor de bedoelde wijze van procederen in deze zaak is het volgende. Eerst ter zitting van het Hof heeft de gemachtigde van belanghebbende de stelling betrokken dat de objectafbakening niet duidelijk is, en de WOZ-beschikking slechts een gedeelte van het object betreft (namelijk alleen units 16 tot en met 22). Aldaar heeft hij eveneens de stelling betrokken dat de heffingsambtenaar de huurwaarde van € 670.808 per jaar van het object ten onrechte niet heeft gecorrigeerd voor de overeengekomen huurincentives. De heffingsambtenaar heeft hierop verklaard niet te kunnen reageren op deze pas ter zitting in hoger beroep ingenomen nieuwe stellingen; hij heeft het Hof verzocht die stellingen tardief te verklaren. 5.2.2. Het Hof volgt belanghebbende niet in haar betoog dat deze stellingen door het Hof ambtshalve zouden kunnen zijn opgeworpen, of dat het Hof daar ambtshalve onderzoek naar had kunnen doen. Het Hof wijst er daartoe op dat uit het procesdossier juist een duidelijke objectafbakening en een juiste (gecorrigeerde) jaarhuur naar voren komen. De oppervlakte van het object die de heffingsambtenaar in zijn taxatiematrix hanteert (zie 2.2, daar zij o.a. vermeld het objectnummer [# 1] en de huurder [bedrijf] ) komt overeen met die vermeld in de daaraan gehechte huurovereenkomst tussen belanghebbende zelf en de huurder van het object (zodat, ook voor belanghebbende, geen twijfel over de afbakening kon bestaan). De door de heffingsambtenaar in het taxatiematrix gehanteerde huur is voorts lager is dan de in die huurovereenkomst vermelde ongecorrigeerde aanvangshuur van € 827.505 (exclusief servicekosten en BTW) per jaar en kent een aftrek voor “incentives”, hetgeen nu juist indicaties zijn dat de heffingsambtenaar wel degelijk met huurincentives rekening gehouden heeft. Getuige de aantekeningen van de rechtbankzitting had belanghebbende zich met de juistheid van die huurovereenkomst ook verenigd. Het procesdossier bevat naar het oordeel van het Hof geen enkele concrete aanwijzing dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde objectafbakening en huurwaarde onjuist zijn of dat belanghebbende zich eerder daartegen heeft verzet. Het op 12 januari 2026 door het Hof van belanghebbende ontvangen huuroverzicht inzake “ [straat 2] [Z] ”, waarvan delen onleesbaar zijn gemaakt, en de twee daarbij ingebrachte rechtbankuitspraken van maken het voorgaande niet anders. Zonder toelichting, die daarbij ontbreekt, valt uit deze stukken immers niet op te maken dat belanghebbende een klacht heeft over de objectafbakening of de jaarhuur (hoogstens dat achter het adres [straat 1] verschillende WOZ-objecten met verschillende objectnummers en gebruikers schuilgaan; het onderhavige object met nummer [# 1] en gebruiker [bedrijf] , maar ook een object met nummer [# 2] gehuurd door het gemeentelijk vastgoedbedrijf). Dit nog daargelaten dat deze stukken door het Hof binnen de termijn van tien dagen van artikel 8:58, lid 1, Awb zijn ontvangen. 5.2.3. De heffingsambtenaar heeft de in 5.2.2 bedoelde taxatiematrix en huurovereenkomst met zijn verweerschrift in eerste aanleg (in maart 2023) ingebracht, zodat de afbakening en de gehanteerde huur toen al voor belanghebbende duidelijk moeten zijn geweest. Toch heeft de gemachtigde van belanghebbende met het innemen van zijn stellingen gewacht tot de zitting in hoger beroep (bijna drie jaar nadien), zonder daar, desgevraagd, een geldige reden voor te geven. Het Hof volgt de heffingsambtenaar erin dat een zorgvuldige reactie op deze nieuwe stellingen een onderzoek van feitelijke aard vergt, waartoe de tijd ter zitting van het Hof ontbreekt. 5.2.4. Het voorgaande overziende heeft het Hof de stellige overtuiging dat de gemachtigde zich reeds lang voor de zitting bewust was van het bestaan van verschillende WOZ-objecten met hetzelfde adres en de misverstanden waartoe dat zou kunnen leiden en dat hij deze omstandigheid bewust op een zo laat mogelijk moment aanwendt met het doel zijn wederpartij (en de rechter) daarmee te overvallen en verwarring te veroorzaken, hopende in de door hemzelf gecreëerde chaos een processueel voordeel te kunnen realiseren. Dit procesgedrag van de gemachtigde van belanghebbende past in het in 5.1 beschreven patroon dat het Hof in strijd acht met een goede procesorde. De gemachtigde van belanghebbende is door het Hof meermaals gewaarschuwd dat zijn gedrag de thans daaraan te hechten consequentie kan hebben (zie bijvoorbeeld de uitspraken van dit Hof van 2 januari 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:182, 5 maart 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:731, 28 oktober 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3387 en van 4 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3436 en ECLI:NL:GHAMS:2025:3433). 5.2.5. Dit is voor het Hof aanleiding de stellingen van belanghebbende tardief te achten en daaraan voorbij te gaan. Aanhouding van de zaak is door het Hof overwogen maar verworpen, aangezien de daarmee te dienen belangen niet opwegen tegen het belang van een doelmatige en doelgerichte voortgang van de procedure en de gerechtvaardigde procesbelangen van de heffingsambtenaar. Op de zaak betrekking hebbende stukken 5.3. Belanghebbende heeft in hoger beroep een reeks klachten van formele aard geformuleerd, voornamelijk bestaande uit in algemene bewoordingen gestelde verzoeken om het verkrijgen van gedingstukken. Het Hof stelt op grond van het dossier vast dat deze klachten feitelijke grondslag missen. Belanghebbende heeft alle op de zaak betrekking hebbende stukken ontvangen (zie 2.2). 5.4. Voor zover belanghebbende met haar verzoek om overlegging van iWOZ-informatie heeft bedoeld te betogen dat sprake is van een schending van artikel 8:42 Awb, wordt deze grief verworpen. Naar het Hof eerder heeft geoordeeld (vgl. Hof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310) is iWOZ-informatie geen op de zaak betrekking hebbend stuk indien, zoals hier, deze iWOZ-informatie niet is gebruikt bij de waardering. Opbrengstlimiet 5.5. Belanghebbende heeft in haar nadere stuk in hoger beroep van 7 november 2025 voor het eerst (in deze procedure) een beroep gedaan op de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430. De betreffende passage bevat geen concrete grond of klacht, maar plaatst enkele algemene opmerkingen over de opbrengstlimiet. Onduidelijk is daarom of belanghebbende met het opnemen van deze passage poogt het geschil in hoger beroep uit te breiden tot de aanslag rioolheffing (welke eveneens op het aanslagbiljet was vermeld). Voor zover dit inderdaad de bedoeling van belanghebbende is gaat het Hof daarin niet mee. Tegen de aanslag rioolheffing is namelijk geen bezwaar gemaakt en deze was geen onderwerp van het geschil in beroep. De wet biedt niet de mogelijkheid voor het eerst in hoger beroep op te komen tegen die aanslag.

Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten (vgl. Hof Amsterdam 16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3469). WOZ-waarde 5.6. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdeel 3) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Ook het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van het taxatieverslag, de taxatiematrix en de huurovereenkomst en zijn toelichtingen daarbij, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld (het Hof wijst op het overwogene in onderdeel 11 van de uitspraak van de rechtbank). 5.7. Daarbij acht het Hof de vergelijkingsobjecten – ook qua type en locatie – goed bruikbaar om de waarde van het object te onderbouwen. Daaraan staat niet in de weg dat de vergelijkingsobjecten een kleinere omvang hebben en daarom gemakkelijker verhuurbaar zouden zijn (hetgeen een hogere waarde per m2 van die vergelijkingsobjecten zou rechtvaardigen). Het object kan immers ook in kleinere onderdelen (units) verhuurd worden en het Hof begrijpt dat dat in latere jaren ook is gebeurd, zodat deze gemakkelijke verhuurbaarheid eveneens voor het object geldt. 5.8. Ook het niet-geconcretiseerde betoog van belanghebbende over de grondwaarde, onder verwijzing naar de brochure ‘Grondprijzen [naam] ' leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt te klagen dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de grondwaarde van het object of de vergelijkingsobjecten mist het feitelijke grondslag aangezien de grondwaarde, naar de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft toegelicht, in de (huur)waardes en transactieprijzen is verdisconteerd. Slotsom 5.9. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6 Kosten Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding. 7 Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 5 februari 2026 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Het Hof kan de klachten van belanghebbenden over de aanslagen rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten (vgl. Hof Amsterdam 16 december 2025, ECLI:NL:GHAMS:2025:3469). WOZ-waarde 5.6. Het door de rechtbank in aanmerking genomen toetsingskader (onderdeel 3) acht het Hof juist en neemt het Hof over. Ook het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de inbreng van het taxatieverslag, de taxatiematrix en de huurovereenkomst en zijn toelichtingen daarbij, ook gewogen tegen hetgeen belanghebbende daar tegenin heeft gebracht, heeft voldaan aan de op hem rustende bewijslast aannemelijk te maken dat de WOZ-waarde van het object niet te hoog is vastgesteld (het Hof wijst op het overwogene in onderdeel 11 van de uitspraak van de rechtbank). 5.7. Daarbij acht het Hof de vergelijkingsobjecten – ook qua type en locatie – goed bruikbaar om de waarde van het object te onderbouwen. Daaraan staat niet in de weg dat de vergelijkingsobjecten een kleinere omvang hebben en daarom gemakkelijker verhuurbaar zouden zijn (hetgeen een hogere waarde per m2 van die vergelijkingsobjecten zou rechtvaardigen). Het object kan immers ook in kleinere onderdelen (units) verhuurd worden en het Hof begrijpt dat dat in latere jaren ook is gebeurd, zodat deze gemakkelijke verhuurbaarheid eveneens voor het object geldt. 5.8. Ook het niet-geconcretiseerde betoog van belanghebbende over de grondwaarde, onder verwijzing naar de brochure ‘Grondprijzen [naam] ' leidt niet tot een ander oordeel. Voor zover belanghebbende daarmee bedoelt te klagen dat de heffingsambtenaar geen rekening heeft gehouden met de grondwaarde van het object of de vergelijkingsobjecten mist het feitelijke grondslag aangezien de grondwaarde, naar de heffingsambtenaar ter zitting ook heeft toegelicht, in de (huur)waardes en transactieprijzen is verdisconteerd. Slotsom 5.9. Het hoger beroep van belanghebbende is ongegrond. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6 Kosten Voor een kostenveroordeling is geen aanleiding. 7 Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en M.J. Leijdekker, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. I.A. Kranenburg als griffier. De beslissing is op 5 februari 2026 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: