ECLI:NL:GHAMS:2025:2958

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/336 28 oktober 2025 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 29 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1078 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 30 juni 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hiena: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het adres [straat 1] 9 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.938.000. In hetzelfde geschrift zijn voor de onroerende zaak de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 en de aanslag rioolheffing eigenaren 2022 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 24 januari 2023, het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij haar uitspraak van 29 februari 2024 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 7 maart 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De onroerende zaak betreft een omstreeks 1888 gebouwd object in [Z] , welk object in gebruik is als kantoor. Het object heeft een oppervlakte van omstreeks 414 m². 2.2. De in het onder 1.1 vermelde geschrift (‘gecombineerde aanslag’) bekendgemaakte aanslag rioolheffing eigenaren 2022 is vastgesteld op een bedrag van € 152,50. 2.3. In het bezwaarschrift van belanghebbende is onder meer het volgende vermeld: “Betreft: WOZ/OZB 2022 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook. Tevens een verzoek houdende gehele of gedeeltelijke kwijtschelding.” Het bezwaarschrift bevat (in algemene termen gestelde) klachten die betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarde. Het woord ‘rioolheffing’ of ‘opbrengstlimiet’ komt niet in het bezwaarschrift voor. Hetzelfde geldt voor het door belanghebbende opgestelde hoorverslag. 2.4. In de uitspraak op bezwaar is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen: “Uw bezwaar richt zich tegen de vastgestelde waarde en andere hieraan gerelateerde lokale heffingen en belastingen. Naar aanleiding van uw bezwaar heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de WOZ-waarde van de betreffende objecten. (…). Gerelateerde lokale heffingen en belastingen Voor zover uw grieven leiden tot een correctie van de WOZ-waarde zal de onroerende zaakbelasting tevens worden gecorrigeerd. Ten aanzien van overige heffingen zijn door u geen grieven aangedragen. (…) Controle beleid gemeente en oppervlakte (…) In uw bezwaarschrift vraagt u zich tevens af of de gebruiksoppervlakte (GO) op een juiste wijze in het bestand staan dan wel tot stand gekomen zijn. Bij de taxatie van het desbetreffende object wordt de Verhuurbaar Vloer Oppervlakte bepaald aan de hand van de NEN-2580 norm. (…) In de brief van 31 mei is aangegeven dat de objectkenmerken van de onderhavige objecten bij de behandeling van uw bezwaar worden getoetst. Deze toets heeft plaatsgevonden. Op basis van beschikbare gegevens met betrekking tot de vloeroppervlakte van uw object, is gebleken dat er geen aanleiding is om bij de taxatie gebruikte objectkenmerken bij te stellen. (…)

Rekening houdend met de door u genoemde argumenten (…) is geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onderhavige bedrijfsobject niet te hoog is vastgesteld. (…).” 2.5. In de beroepsprocedure bij de rechtbank heeft belanghebbende grieven aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Over de rioolheffing is door belanghebbende niets ingebracht. 2.6. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocedure een ‘Overzicht taxatewaarden’ (hierna: matrix) overgelegd. In de matrix is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 op basis van de huurwaardekapitalisatiemethode bepaald op € 1.938.000. Deze waardering is tot stand gekomen door vergelijking met de verkoopgegevens van onroerende zaken (kantoorruimten) aan de [straat 2] 609, [straat 3] 390-392 en [straat 3] 394, alle gelegen te [Z] , welke objecten (hierna ook: de vergelijkingsobjecten) enige tijd vóór de waardepeildatum in leegstaat zijn verkocht. Ter onderbouwing van de getaxeerde huren bij deze drie vergelijkingsobjecten zijn in de matrix de huur-marktgegevens vermeld van onroerende zaken (kantoorruimten) aan de [straat 1] 7, [straat 4] 32D en [straat 5] 101E, alle gelegen te [Z] (hierna ook: de huurobjecten). Voorts heeft de heffingsambtenaar onder meer afschriften overgelegd van een aantal huurovereenkomsten en transportakten van de huur- en vergelijkingsobjecten, ingevulde formulieren ‘leegstand en huurinformatie Niet-woningen’ met betrekking tot de huurobjecten en iWOZ vastgoedrapportages van een vergelijkingsobject. 2.7. Bij het Hof is op 7 maart 2024 een hogerberoepschrift ingekomen. Daarin zijn geen grieven opgenomen die de rioolheffing of de opbengstlimiet betreffen. 2.8. Op 28 augustus 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen, vergezeld van een afschrift van de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430 (hierna ook: de uitspraak Stichtse Vecht). In deze uitspraak werd een aanslag rioolrecht vernietigd, nadat de belastingplichtige in die procedure de overschrijding van de opbrengstlimiet door de gemeente Stichtse Vecht aan de orde had gesteld. De heffingsambtenaar had inzicht geboden in de begroting, waarna belanghebbende betwistte dat ten aanzien van de posten ‘overhead, uren en BTW’ sprake was van een ‘last ter zake’ en vervolgens niet kon worden vastgesteld dat de opbrengsten niet waren overschreden. In belanghebbendes stuk staat hierover: “onze klant wenst aanvullend een beroep te doen op het recente -zéér exact richtinggevende- arrest van de het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 3 juni jl., […] waarin -kort gezegd- is bepaald dat verweerder, in casu de BghU, (on)voldoende inzicht heeft/geeft in de ramingen van baten en lasten terzake de riool-en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (én alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook, óók de BIZ dus). Namens belanghebbende wordt -extra, op voorhand- gesteld dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”. Tot nu toe heeft de Heffingsambtenaar alleen maar gereageerd met algemene stellingen zonder cijfermatige toelichting of onderbouwing. Daardoor heeft verweerder niet naar vermogen nadere inlichtingen verschaft, nu over de samenstelling en de toerekeninguitgangspunten van deze posten meer informatie beschikbaar moet zijn en daarmee is de dezerzijds opgeworpen twijfel niet weggenomen. Om reden dat niet kan worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, moeten de tariefstellingen in de verordeningen jegens onze klachten onverbindend worden verklaard en moeten de aanslagen (óók) anders dan de WOZ/OZB sec worden vernietigd.” 2.9. Op 1 september 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen onder de noemer “eerste verbijzonderingsbrief”. In een aantal tekstblokken van dit nader stuk wordt wederom een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht.

In hoger beroep is, evenals in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist: “De WOZ-waarde 3. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4. Aan een onroerende zaak wordt een waarde toegekend die voor niet-woningen wordt bepaald onder meer door middel van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode), waarbij de WOZ-waarde van het object wordt bepaald door de huurwaarde te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. Partijen zijn het erover eens dat deze methode moet worden gebruikt bij de waardevaststelling van dit object. De bewijslast dat de aan de onroerende zaak toegekende waarde juist is, ligt bij de heffingsambtenaar. Dit betekent dat hij aannemelijk moet maken dat de door hem vastgestelde waarde niet hoger is dan de waarde in het economische verkeer. 5. [ Belanghebbende] is eigenaar van het object, een omstreeks 1888 gebouwd pand in gebruik als kantoor in [Z] ( [plaats] ), met een oppervlakte van 414 m². 6. In geschil is of de WOZ-waarde van dit object te hoog is vastgesteld. [Belanghebbende] bepleit een waarde voor het object van € 1.799.000,-. De heffingsambtenaar handhaaft de vastgestelde waarde van € 1.938.000,-. 7. De heffingsambtenaar heeft in een matrix met een aantal referentieobjecten, ook kantoren in [Z] , de huurwaarde en de kapitalisatiefactor voor deze onroerende zaak vastgesteld en onderbouwd. 8. [ Belanghebbende] voert aan dat de vastgestelde waarde volgens haar teveel afwijkt van de voor het kalenderjaar 2020 vastgestelde WOZ-waarde van € 1.604.000,-. De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond omdat de waarde niet wordt vastgesteld aan de hand van vergelijking van WOZ-waarden door de jaren heen, maar ieder jaar opnieuw moet worden vastgesteld aan de hand van de actuele verkooptransacties rond de waardepeildatum. 9. [ Belanghebbende] heeft de vastgestelde huurwaarde van € 114.719,- en de gehanteerde kapitalisatiefactor van 16,9 (dat ruim lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 20,9 van de drie vergelijkende transacties) overigens niet bestreden en de door haar bepleite waarde van € 1.799.000,- in het geheel niet onderbouwd. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft er tot slot op gewezen dat de m²-prijs van de oppervlakte van het object uitkomt op € 4.681,- en het gemiddelde van de vergelijkende verkopen op € 5.574,- per m². Ook dit grote verschil wijst erop dat de waarde niet te hoog is vastgesteld.

10. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met de matrix en de andere taxatiestukken de waarde van de onroerende zaak in voldoende mate onderbouwd. De daartegen aangevoerde beroepsgronden slagen niet. Het beroep is ongegrond.”

Omvang geschil in hoger beroep 5.1. Belanghebbende heeft in de op 28 augustus en 1 september 2025 ingediende nadere stukken bij het Hof een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht (zie 2.8 en 2.9). Het is voor het eerst in deze procedure dat belanghebbende opmerkingen heeft gemaakt over rioolheffing en over de opbrengstlimiet waarvan de vermeende overschrijding in geschil kan zijn bij heffingen zoals de rioolheffing. 5.2. Een bezwaarschrift, zoals dat in de onderhavige zaak, waarin blijkens de onderwerpaanduiding wordt opgekomen tegen de WOZ-waarde en aanslag OZB en dat uitsluitend gronden bevat die op de WOZ-waarde zien, richt zich uitsluitend tegen die WOZ-beschikking en aanslag OZB. Het heeft ook niet van rechtswege betrekking op andere belastingaanslagen die op hetzelfde geschrift vermeld zijn. Een en ander wordt niet anders door in zo een bezwaarschrift onder ‘betreft’ na de vermelding van “WOZ/OZB 2022” de zinsnede “en alle hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen” of iets dergelijks op te nemen. De voor het jaar 2022 opgelegde aanslag rioolheffing eigenaren is immers niet gerelateerd aan de WOZ-waarde (noch aan de aanslag OZB); de heffingsmaatstaf van deze rioolheffing is op grond van de Verordening Rioolheffing 2022 van de gemeente [Z] gesteld op een vast bedrag per perceel. Overigens heeft belanghebbende bij de rechtbank niet geklaagd over het ontbreken in de uitspraak op bezwaar van een beslissing van de heffingsambtenaar inzake de rioolheffing. Het geschil bij de rechtbank beperkte zich dus terecht tot de WOZ-beschikking en aanslag OZB. 5.3. Alvorens beroep in te stellen dient bezwaar te worden gemaakt (artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht). In het onderhavige geval is geen bezwaar gemaakt tegen de aanslag rioolheffing. Er is ook geen beroep ingesteld tegen deze aanslag en beroep stond vanwege het bepaalde in artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht ook niet open. Evenmin kan voor het eerst in hoger beroep worden opgekomen tegen een aanslag rioolheffing. De wet biedt deze mogelijkheid niet. Het Hof kan de klachten van belanghebbende over de aanslag rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten. Wijze van procederen 5.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde die zeer veel procedeert mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht. 5.5. Ook in deze zaak heeft de gemachtigde zich bediend van algemene, onsamenhangende en/of inconsistente tekstblokken. Pas in de “eerste verbijzonderingsbrief”, bij het Hof ingekomen op 1 september 2025, zijn enkele (in algemene bewoordingen gestelde) passages opgenomen die betrekking (kunnen) hebben op de voorliggende zaak. Voorts zijn ter zitting enkele nieuwe argumenten genoemd die min of meer ontleend zijn aan deze passages. De heffingsambtenaar heeft daarover terecht zijn bedenkingen geuit en de goede procesorde ter sprake gebracht. Het Hof ziet in deze zaak evenwel geen aanleiding om een of meer stellingen van belanghebbende tardief te verklaren, aangezien de heffingsambtenaar voldoende gelegenheid heeft gehad om op deze (in algemene bewoordingen geformuleerde) stellingen te reageren en het Hof er rekening mee houdt dat geen diepgaande reactie verwacht kan worden op argumenten die (zonder reden) eerst ter zitting worden aangedragen. Wel heeft het Hof tijdens deze zitting van 17 september 2025 de gemachtigde gewaarschuwd dat hij het risico loopt dat vage stellingen en standpunten niet als grond herkend worden en dat zeer laat ingenomen specifieke standpunten waardoor de wederpartij in zijn procesbelang wordt geschaad, door het Hof tardief kunnen worden verklaard. De WOZ-waarde 5.6. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 3 tot en met 10) tot de zijne. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt. 5.7. Het Hof is van oordeel, gelet op de in de matrix vermelde kenmerken alsmede de overige door de heffingambtenaar ingebrachte gegevens, dat de in de matrix vermelde vergelijkingsobjecten en huurobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de onroerende zaak; het betreft alle kantoorruimten gelegen in het centrum van [Z] . De omstandigheid dat volgens belanghebbende bij een van de huurobjecten ten onrechte secundaire ruimte is vermeld, maakt niet, gelet op de overige ter zake van dit object vermelde gegevens, dat dit huurobject onvoldoende vergelijkbaar is met de onroerende zaak. Overigens heeft belanghebbende tijdens de zittingen in eerste aanleg en in hoger beroep bevestigd dat het desbetreffende object ( [straat 1] 7, het buurpand van de onroerende zaak) goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak. De in de matrix vemelde vergelijkingsobjecten en huurobjecten kunnen derhalve dienen ter onderbouwing van de met toepassing van de huurwaardekapitalisatiemethode vaststelde waarde van de onroerende zaak. 5.8. Voorts is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar met de door hem overgelegde marktgegevens van de drie huurobjecten de door hem bij de (leeg verkochte) vergelijkingsobjecten in aanmerking genomen, getaxeerde huurwaarden en de bij de onroerende zaak in aanmerking genomen huurwaarde voldoende heeft onderbouwd. Overigens blijkt alleen al uit de markthuur voor het ook volgens belanghebbende goed vergelijkbare buurpand [straat 1] 7 (blijkens het formulier huurinformatie: € 186.804) dat de bij de onroerende zaak in aanmerking genomen huurwaarde van € 114.719 niet te hoog is, ook niet indien daarbij de verschillen in verhuurbare vloeroppervlakte tussen deze objecten in aanmerking worden genomen. Gelet bovendien op de voor de onroerende zaak gehanteerde kapitalisatiefactor van 16,9, die substantieel lager ligt dan de gemiddelde kapitalisatiefactor van 20,9 van de drie verkooptransacties van de vergelijkingsobjecten, is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde van de onroerende zaak niet te hoog heeft vastgesteld en dat met de hiervoor vermelde marges bij de in aanmerking genomen huurwaarde en kapitalisatiefactor tevens voldoende rekening is gehouden met een (aanvangs)leegstandsrisico.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: