ECLI:NL:GHAMS:2025:2957

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/268 28 oktober 2025 uitspraak van de derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende, tegen de uitspraak van 8 februari 2024 in de zaak met kenmerk AMS 23/1663 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking met dagtekening 31 augustus 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak aan het adres [straat] 7 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 naar waardepeildatum 1 januari 2021 (hierna: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 2.262.000. In hetzelfde geschrift zijn voor de onroerende zaak de aanslag onroerendezaakbelasting 2022 en de aanslag rioolheffing eigenaren 2022 bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar, gedagtekend 15 februari 2023, het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij haar uitspraak van 8 februari 2024 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 14 februari 2024. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. Belanghebbende heeft nadere stukken ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 17 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De onroerende zaak (hierna ook: de sporthal) betreft een omstreeks 2018 gebouwde sporthal met een oppervlakte van ongeveer 2.120 m², een opslagruimte van 11 m² en omliggende grond van 2.131 m² in [Z] . 2.2. De in het onder 1.1 vermelde geschrift (‘gecombineerde aanslag’) bekendgemaakte aanslag rioolheffing eigenaren 2022 is vastgesteld op een bedrag van € 152,50. 2.3. In het bezwaarschrift van belanghebbende is onder meer het volgende vermeld: “Betreft: WOZ/OZB 2022 én uitdrukkelijk ook alle andere hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen, onder welke titel dan ook. Tevens een verzoek houdende gehele of gedeeltelijke kwijtschelding.” Het bezwaarschrift bevat (in algemene termen gestelde) klachten die betrekking hebben op de vastgestelde WOZ-waarde. Het woord ‘rioolheffing’ of ‘opbrengstlimiet’ komt niet in het bezwaarschrift voor. Hetzelfde geldt voor het door belanghebbende opgestelde hoorverslag. 2.4. In de bezwaarfase is door belanghebbende een taxatierapport overgelegd, met dagtekening 24 januari 2018 opgesteld door [bedrijf 1] in opdracht van [bedrijf 2] . In dit rapport is de marktwaarde van de onroerende zaak op 24 januari 2018 getaxeerd op € 1.000.000. 2.5. In de uitspraak op bezwaar is – voor zover hier van belang – het volgende opgenomen: “Uw bezwaar richt zich tegen de vastgestelde waarde en andere hieraan gerelateerde lokale heffingen en belastingen. Naar aanleiding van uw bezwaar heeft er een onderzoek plaatsgevonden naar de WOZ-waarde van de betreffende objecten. (…). Gerelateerde lokale heffingen en belastingen Voor zover uw grieven leiden tot een correctie van de WOZ-waarde zal de onroerende zaakbelasting tevens worden gecorrigeerd. Ten aanzien van overige heffingen zijn door u geen grieven aangedragen. (…).

Rekening houdend met de door u genoemde argumenten en op basis van de taxatie middels de waarderingsinstructie incourante objecten is geconcludeerd dat de WOZ-waarde van de onderhavige object niet te hoog is vastgesteld. (…) De waarde van het bedrijfsobject blijft daarom gehandhaafd.” 2.6. In de beroepsprocedure bij de rechtbank heeft belanghebbende grieven aangevoerd tegen de vastgestelde WOZ-waarde. Over de rioolheffing is door belanghebbende niets ingebracht. 2.7. De heffingsambtenaar heeft in de beroepsprocduere een taxatiekaart overgelegd. In deze taxatiekaart is de WOZ-waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2021 op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde bepaald op € 2.262.000. De heffingsambtenaar heeft zich bij de door hem in aanmerking genomen waarden van de gebouwdelen van de sportzaal (tennishal) gebaseerd op de richtsnoeren van de [bedrijf 3] (waardepeildatum 1 januari 2021) voor het archetype S1100301. In deze taxatiewijzer is dit archetype onder meer omschreven als: “Sporthal (eenvoudig). (…) eenvoudige afwerking. (…) Veel plaatwerk zonder veel details”. 2.8. Bij het Hof is op 14 februari 2024 een hogerberoepschrift ingekomen. Daarin zijn geen grieven opgenomen die de rioolheffing of de opbengstlimiet betreffen. 2.9. Op 28 augustus 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen, vergezeld van een afschrift van de uitspraak van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 3 juni 2025, ECLI:NL:GHARL:2025:3430 (hierna ook: de uitspraak Stichtse Vecht). In deze uitspraak werd een aanslag rioolrecht vernietigd, nadat de belastingplichtige in die procedure de overschrijding van de opbrengstlimiet door de gemeente Stichtse Vecht aan de orde had gesteld. De heffingsambtenaar had inzicht geboden in de begroting, waarna belanghebbende betwistte dat ten aanzien van de posten ‘overhead, uren en BTW’ sprake was van een ‘last ter zake’ en vervolgens niet kon worden vastgesteld dat de opbrengsten niet waren overschreden. In belanghebbendes stuk staat hierover: “onze klant wenst aanvullend een beroep te doen op het recente -zéér exact richtinggevende- arrest van de het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden d.d. 3 juni jl., […] waarin -kort gezegd- is bepaald dat verweerder, in casu de BghU, (on)voldoende inzicht heeft/geeft in de ramingen van baten en lasten terzake de riool-en afvalstoffenheffing, waterschapslasten, zuiveringsheffing, reinigingsrechten (én alle andere lokale belastingen én plaatselijke heffingen onder welke titel dan ook, óók de BIZ dus). Namens belanghebbende wordt -extra, op voorhand- gesteld dat ten aanzien van de posten overhead, uren en BTW in de ramingen redelijke twijfel bestaat of en in hoeverre er sprake is van een “last ter zake”. Tot nu toe heeft de Heffingsambtenaar alleen maar gereageerd met algemene stellingen zonder cijfermatige toelichting of onderbouwing. Daardoor heeft verweerder niet naar vermogen nadere inlichtingen verschaft, nu over de samenstelling en de toerekeninguitgangspunten van deze posten meer informatie beschikbaar moet zijn en daarmee is de dezerzijds opgeworpen twijfel niet weggenomen. Om reden dat niet kan worden vastgesteld dat de opbrengstlimieten niet zijn overschreden, moeten de tariefstellingen in de verordeningen jegens onze klachten onverbindend worden verklaard en moeten de aanslagen (óók) anders dan de WOZ/OZB sec worden vernietigd.” 2.10. Op 1 september 2025 heeft het Hof een nader stuk van belanghebbende ontvangen onder de noemer “eerste verbijzonderingsbrief”. In een aantal tekstblokken van dit nader stuk wordt wederom een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht. Op 9 en 16 september 2025 heeft het Hof eveneens nog nadere stukken van belanghebbende ontvangen.

In hoger beroep is, evenals als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft ten aanzien van het geschil als volgt overwogen en beslist: “De WOZ-waarde (…) 5. Op grond van artikel 17, eerste lid, van de Wet WOZ wordt aan een onroerende zaak een waarde toegekend. Op grond van het tweede lid van dit artikel wordt deze waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, oftewel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 6. Het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ bepaalt - samengevat - dat in afwijking van het tweede lid van dat artikel de waarde van een niet-woning wordt bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid, te weten de waarde in het economisch verkeer. Bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak moet rekening worden gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sinds de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 7. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat de waarde niet te hoog is vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft de waarde van het object per waardepeildatum 1 januari 2021 vastgesteld op basis van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Hij heeft een Taxatiekaart overgelegd waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde is berekend door de waarde van de grond van de onroerende zaak te vermeerderen met de waarde van de opstal. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die de herbouw van een vervangende sporthal/sportzaal zouden vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten. 8. [ Belanghebbende] heeft deze berekeningswijze van de gecorrigeerde vervangingswaarde, uitmondend in een waarde van € 2.262.000,-, niet bestreden en de rechtbank heeft geen aanleiding om te twijfelen aan de juistheid van de vastgestelde waarde. [Belanghebbende] heeft nog gesteld dat uit een door haar overgelegd taxatierapport van 19 januari 2018 van [bedrijf 1] , opgemaakt in het kader van een financieringsaanvraag ten behoeve van de bouw van de sporthal, blijkt dat de marktwaarde van de sporthal niet meer dan € 1.000.000,- is. Volgens haar is de waarde in het rapport van [bedrijf 1] de waarde in het economisch verkeer en staat de gecorrigeerde vervangingswaarde te ver af van de realiteit. De waarde is dus te hoog vastgesteld. 9. De rechtbank verwerpt deze beroepsgrond, omdat deze in strijd met de wet is. Gelet op artikel 17, derde lid, van de Wet WOZ moet immers de waarde van de sporthal, zijnde een niet-woning, gebaseerd worden op de vervangingswaarde als deze waarde hoger is dan de waarde in het economisch verkeer. Tussen partijen is niet in geschil dat uit het door [belanghebbende] overgelegde rapport van [bedrijf 1] blijkt dat de waarde in het economisch verkeer lager is dan de (gecorrigeerde) vervangingswaarde, die de heffingsambtenaar onbetwist heeft berekend op € 2.262.000,-. Daaruit volgt dat de waarde moet worden bepaald op de vervangingswaarde. 10. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de sporthal niet te hoog vastgesteld. Het beroep daartegen is daarom ongegrond.”

Omvang geschil in hoger beroep 5.1. Belanghebbende heeft in de op 28 augustus en 1 september 2025 ingediende nadere stukken bij het Hof een beroep gedaan op de uitspraak Stichtse Vecht (zie 2.9 en 2.10). Het is voor het eerst in deze procedure dat belanghebbende opmerkingen heeft gemaakt over rioolheffing of over de opbrengstlimiet waarvan de vermeende overschrijding in geschil kan zijn bij heffingen zoals de rioolheffing. 5.2. Een bezwaarschrift, zoals dat in de onderhavige zaak, waarin blijkens de onderwerpaanduiding wordt opgekomen tegen de WOZ-waarde en aanslag OZB en dat uitsluitend gronden bevat die op de WOZ-waarde zien, richt zich uitsluitend tegen die WOZ-beschikking en aanslag OZB. Het heeft ook niet van rechtswege betrekking op andere belastingaanslagen die op hetzelfde geschrift vermeld zijn. Een en ander wordt niet anders door in zo een bezwaarschrift onder ‘betreft’ na de vermelding van “WOZ/OZB 2022” de zinsnede “en alle hier aan gerelateerde lokale heffingen en belastingen” of iets dergelijks op te nemen. De voor het jaar 2022 opgelegde aanslag rioolheffing eigenaren is immers niet gerelateerd aan de WOZ-waarde (noch aan de aanslag OZB); de heffingsmaatstaf van deze rioolheffing is op grond van de Verordening Rioolheffing 2022 van de gemeente [Z] gesteld op een vast bedrag per perceel. Overigens heeft belanghebbende bij de rechtbank niet geklaagd over het ontbreken in de uitspraak op bezwaar van een beslissing van de heffingsambtenaar inzake de rioolheffing. Het geschil bij de rechtbank beperkte zich dus terecht tot de WOZ-beschikking en aanslag OZB. 5.3. Alvorens beroep in te stellen dient bezwaar te worden gemaakt (artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht). In het onderhavige geval is geen bezwaar gemaakt tegen de aanslag rioolheffing. Er is ook geen beroep ingesteld tegen deze aanslag en beroep stond vanwege het bepaalde in artikel 7:1, lid 1, Algemene wet bestuursrecht ook niet open. Evenmin kan voor het eerst in hoger beroep worden opgekomen tegen een aanslag rioolheffing. De wet biedt deze mogelijkheid niet. Het Hof kan de klachten van belanghebbende over de aanslag rioolheffing daarom niet tot het geschil rekenen en zal deze onbehandeld laten. Wijze van procederen 5.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht. Van deze gemachtigde die zeer veel procedeert mag worden verwacht en verlangd, dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk en tijdig aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. De door de gemachtigde ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. Wat steeds weer opvalt is dat de gemachtigde de wederpartij in alle fasen van het geding overlaadt met niet ter zake doende stellingen en standpunten; daartussen bevinden zich dan soms – meest niet onderbouwde – opmerkingen die echter wel betrekking kunnen hebben op het geding. Eerst ter zitting worden aan die opmerkingen door de gemachtigde argumenten ontleend waarmee hij zijn stellingen onderbouwt. Daardoor ontneemt hij de wederpartij de mogelijkheid om tegen die argumenten op gedegen wijze verweer te voeren. De gemachtigde is hier al in eerdere procedures uitdrukkelijk op gewezen en hij heeft ter zitting van het Hof verklaard zich daarvan bewust te zijn. Het Hof heeft echter moeten constateren dat de gemachtigde zich daarvan niets heeft aangetrokken en zijn wijze van procederen op oude voet continueert. Het Hof acht deze wijze van procederen in strijd met de goede procesorde en verbindt hieraan als consequentie dat hij bij zijn oordeelsvorming slechts ingaat op de argumenten van gemachtigde, voor zover zij tijdig en duidelijk in gedingstukken naar voren zijn gebracht. 5.5. Ook in deze zaak heeft de gemachtigde zich bediend van algemene, onsamenhangende en/of inconsistente tekstblokken. Pas in de “eerste verbijzonderingsbrief”, bij het Hof ingekomen op 1 september 2025, zijn enkele (in algemene bewoordingen gestelde) passages opgenomen die betrekking (kunnen) hebben op de voorliggende zaak. Verder heeft de gemachtigde een fotorapportage ter zitting voorzien van een toelichting. De heffingsambtenaar heeft daarover terecht zijn bedenkingen geuit en de goede procesorde ter sprake gebracht. Het Hof ziet in deze zaak evenwel geen aanleiding om een of meer stellingen van belanghebbende tardief te verklaren, aangezien de heffingsambtenaar voldoende gelegenheid heeft gehad om op deze (in algemene bewoordingen geformuleerde) stellingen te reageren en – wat betreft de toelichting op de foto’s – het Hof van oordeel is dat in deze zaak de gecorrigeerde vervangeingswaarde bepalend is (zie 5.7). Wel heeft het Hof tijdens deze zitting van 17 september 2025 de gemachtigde gewaarschuwd dat hij het risico loopt dat vage stellingen niet als grond herkend worden en dat zeer laat ingenomen specifieke standpunten waardoor de wederpartij in zijn procesbelang wordt geschaad, door het Hof tardief kunnen worden verklaard. De WOZ-waarde 5.6. Het Hof verenigt zich met de hiervoor weergegeven beslissing van de rechtbank en maakt de gronden waarop deze beslissing berust (rechtsoverweging 5 tot en met 9) tot de zijne, met dien verstande dat (met betrekking tot rechtsoverwegingen 8 en 9) belanghebbende de berekening door de heffingsambtenaar van de gecorrigeerde vervangingswaarde in hoger beroep wel heeft betwist, maar dat deze betwisting (zoals hieronder wordt overwogen) geen doel treft en dat deze moeilijk te onderkennen is, omdat de betwisting in algemene tekstblokken, die steeds gerecycled worden, is vervat. Naar aanleiding van hetgeen partijen in hoger beroep hebben aangevoerd, overweegt het Hof voorts als volgt. 5.7. Evenals de rechtbank is het Hof van oordeel dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de onroerende zaak terecht heeft bepaald op de gecorrigeerde vervangingswaarde, aangezien aannemelijk is dat de gecorrigeerde vervangingswaarde van deze onroerende zaak hoger uitvalt dan de waarde in het economische verkeer, waarbij van belang is dat de sporthal geen courante, commercieel geëxploiteerde onroerende zaak betreft. 5.8. Gelet op het ten opzichte van de waardepeildatum recente bouwjaar van de onroerende zaak (2018) en de overige tot het dossier behorende gegevens acht het Hof aannemelijk – ook in het licht van hetgeen belanghebbende daartegen heeft aangevoerd – dat de heffingambtenaar de afschrijving wegens technische en functionele veroudering niet te laag en de restwaarde niet te hoog heeft berekend, waarbij de heffingambtenaar zich terecht heeft aangesloten bij de richtsnoeren van de [bedrijf 3] (waardepeildatum 1 januari 2021) voor het archetype ‘Eenvoudige sporthal’ en waarbij hij waarden en kengetallen heeft aangehouden rond het midden van de uit de in die taxatiewijzer voor dit archetype vermelde bandbreedten. Aan het door belanghebbende overgelegde taxatierapport van [bedrijf 1] (zie 2.4) en het daaraan door haar ontleende argument dat de door de heffingsambtenaar berekende gecorrigeerde vervangingswaarde te hoog is, komt in dit opzicht onvoldoende bewijswaarde toe, reeds omdat de daarin getaxeerde marktwaarde per 29 januari 2018 te ver is gelegen voor de waardepeildatum (1 januari 2021). Hetzelfde oordeel heeft het Hof over de door belanghebbende bij haar nader stuk van 4 september 2025 (ontvangen op 9 september 2025) gevoegde investeringsbegroting voor de bouw van de sporthal met inventaris; het betreft hier een investingsbegroting met geschatte bedragen en niet de daadwerkelijk gemaakte kosten. 5.9. Voorts acht het Hof aannemelijk dat de door de heffingsambtenaar in aanmerking genomen grondwaarde niet te hoog is vastgesteld.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. H.E. Kostense, voorzitter, R.C.H.M. Lips en M. Ferrier, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.M. Nijland als griffier. De beslissing is op 28 oktober 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie stellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: