ECLI:NL:GHAMS:2025:2580

ECLI:NL:GHAMS:2025:2580 text/xml public 2026-04-08T09:00:37 2025-09-26 Raad voor de Rechtspraak nl Gerechtshof Amsterdam 2025-09-23 24/232 Uitspraak Hoger beroep NL Amsterdam Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:GHAMS:2025:2580 text/html public 2026-04-07T19:53:22 2026-04-08 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:GHAMS:2025:2580 Gerechtshof Amsterdam , 23-09-2025 / 24/232 Wet WOZ. GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/232 23 september 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende (gemachtigde: mr. D.A.N. Bartels), tegen de uitspraak van 15 december 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2209 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Zaanstad, de heffingsambtenaar. 1 Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 25 februari 2022 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [A-straat] 35 te [Y] (hierna: het object) voor het kalenderjaar 2022 (hierna ook: de WOZ-waarde) vastgesteld op € 1.188.000. In hetzelfde geschrift is ook de aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2022 bekendgemaakt (de OZB-aanslag). 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar de beschikking en OZB-aanslag gehandhaafd. 1.3. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard en het verzoek om vergoeding van immateriële schade afgewezen. 1.4. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de rechtbank hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende en de heffingsambtenaar hebben voorafgaand aan de zitting nadere stukken ingediend. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 16 september 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden. 2 Feiten Belanghebbende is eigenaar van het object. Het betreft een winkel uit 1930 in het centrum van [Y] . Het object heeft een oppervlakte van ongeveer 760 m2. 3 Geschil in hoger beroep Evenals in eerste aanleg is in geschil of de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 4 Het oordeel van de rechtbank De rechtbank heeft in haar uitspraak – voor zover in hoger beroep relevant – het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “6. De rechtbank stelt vast dat de gemachtigde van eiser in deze zaak diverse standaardgronden heeft aangevoerd, die hij ook in vele andere zaken aanvoert. Ook heeft hij op 29 september 2023, ontvangen door de rechtbank op 3 oktober 2023, een zogeheten ‘pinpoint’-bief aan de rechtbank gestuurd. Op zitting heeft de gemachtigde van eiser vooral deze pinpoint-brief en de daarbij behorende bijlagen aan de orde gesteld. De rechtbank begrijpt uit deze gang van zaken en wat de gemachtigde van eiser heeft gesteld dat voor de beoordeling van de rechtbank enkel die gronden van belang zijn die hij op zitting, en in relatie tot zijn pinpoint-brief heeft genoemd. Zijn overige beroepsgronden heeft hij niet meer naar voren gebracht. Dit betekent dat de rechtbank in deze uitspraak alleen die gronden beoordeelt die de gemachtigde op de zitting heeft benoemd. 7. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij geldt als waardepeildatum 1 januari 2021(hierna: de waardepeildatum). 8. Op grond van artikel 4 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, bepaald voor: a. woningen: door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn; b. niet-woningen: door middel van een methode van kapitalisatie van de brutohuur, door middel van een methode van vergelijking als bedoeld onder a, dan wel door middel van een discountedcash-flow methode. 9. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Verweerder heeft de waarde van het object bepaald aan de hand van de huurdewaardekapitsalisatiemethode en heeft in dat kader verwezen naar de overgelegde waardematrix bij het verweerschrift. 9. Omdat partijen niet van mening verschillen over de bruikbaarheid van de huurwaardekapitalisatiemethode voor de vaststelling van de waarde van het object, zal de rechtbank ook van deze waarderingsmethode uitgaan. 10. Eiser stelt dat de waarde onjuist is vastgesteld. Er zijn geen geschikte vergelijkingsobjecten gebruikt en er is evenmin rekening gehouden met de gebrekkige onderhoudssituatie, lokale verpaupering/verloedering en rompslompforfait en de waarde-hausse van de afgelopen tijd/jaren. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De stelling dat er geen geschikte vergelijkingsobjecten zijn gebruikt, is niet onderbouwd en derhalve niet aannemelijk gemaakt. De rechtbank stelt voorop dat het verweerder vrijstaat om in de beroepsprocedure andere vergelijkingsobjecten te gebruiken dan in de bezwaarfase mits dat niet in strijd komt een goede procesorde. Eiser is in staat geweest om op de in beroep gehanteerde vergelijkingsobjecten te reageren en heeft dat ook gedaan. Naar het oordeel van de rechtbank is dan ook geen sprake van strijd in laatstgenoemde zin. De rechtbank overweegt verder dat door verweerder in de beroepsfase vergelijkingsobjecten zijn gekozen die in dezelfde straat als de onroerende zaak zijn gelegen en ook qua objectkenmerken voldoende aansluiten bij die van de onroerende zaak. De rechtbank overweegt voorts dat in de bezwaarfase de huurwaarde en kapitalisatiefactor zijn afgeleid van twee vergelijkingsobjecten waarvan de gegevens vermeld staan in de uitspraak op bezwaar. Deze in de uitspraak op bezwaar genoemde vergelijkingsobjecten zijn (evenals in beroep) in dezelfde straat als de onroerende zaak gelegen en sluiten (evenals in beroep) qua objectkenmerken voldoende aan bij die van de onroerende zaak. Daarmee is de informatie verstrekt waarop de hertaxatie in bezwaar en beroep is gebaseerd. Verweerder heeft nog aanvullend opgemerkt en dat is door eiser onvoldoende weersproken dat ook de ruimte voor verkoopdoeleinden wordt benut namelijk voor de verkoop van feestartikelen. Derhalve komt aan die ruimte en hogere waarde toe dan dat deze louter voor opslag zou worden aangewend. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat de gebruikte vergelijkingsobjecten weliswaar niet identiek zijn aan de onroerende zaak, maar wel bruikbaar ter onderbouwing van de waarde. Voor zover de onderhoudssituatie van invloed op de waarde is dit inbegrepen in de huur- en verkoopprijzen die zijn gebruikt ter onderbouwing van de WOZ-waarde. 11. Eiser heeft voorts nog gesteld dat niet-woningen zoveel mogelijk in waarde verlaagd dienen te worden doch in de regel moeten de waardes van verhuurde zelfstandige woonruimtes zoveel mogelijk verhoogd worden teneinde een hogere (nieuwe aanvangs)huur te kunnen bevorderen, een hypothecaire financiering te vereenvoudigen en een zelfbewoningsplicht te vermijden. 12. Eiser stelt dat omstandigheden zoals corona, de oorlog in Europa invloed heeft op de huurprijs. Eiser verwijst naar een persbericht van de gemeente Amsterdam, een recente notitie van VNG en een onlangs verschenen artikel uit Property NL ter zake het advies van de Procureur-generaal ter zake waarvan de Hoge Raad op 24 december 2021 grotendeels dienovereenkomstig uitspraak heeft gedaan. 13. De rechtbank verwerpt deze stelling.

Nog afgezien van het antwoord op de vraag of de corona-epidemie kwalificeert als een specifiek voor de onroerende zaak geldende bijzondere omstandigheid als bedoeld in artikel 18, derde lid, onderdeel c, van de Wet WOZ, welke vraag de rechtbank ontkennend beantwoordt, is naar het oordeel van de rechtbank niet aannemelijk te achten dat die omstandigheid zich op de waardepeildatum voordeed. Met die omstandigheid behoort bij de waardering per waardepeildatum dan ook geen rekening te worden gehouden. 14. Eiser verwijst naar r.o. 4.6 van de uitspraak van Gerechtshof Arnhem -Leeuwarden van 13 juli 2021, ECLI:NL:GHARL:2021:6734 en dat verweerder geen grondstaffel heeft overgelegd. De rechtbank merkt op dat, anders dan in de voormelde uitspraak het geval was, verweerder is uitgegaan van gerealiseerde huurprijzen. In zoverre mist de stelling van eiser feitelijke grondslag. Voorts merkt de rechtbank op dat van de gemachtigde van eiser mag worden verondersteld dat hij de kennis heeft dat bij het toepassen van de huurwaardekapitalisatiemethode de grondstaffel is verdisconteerd in de huurprijzen en de kapitalisatiefactor. Verweerder heeft geloofwaardig verklaard dat aan de [A-straat] het leegstandsrisico veel lager is (tendeert naar nihil) dan in de onderbouwing is vermeld. In zoverre is de kapitalisatiefactor eerder te laag dan te hoog. Ook in zoverre treft het betoog van eiser geen doel. 15. Eiser heeft tevens verzocht om de ongeanonimiseerde gegevens van de gebruikte vergelijkingsobjecten en dat er een complete leegstands- annex marktanalyse, zowel een historische, een actuele als een toekomstige ontbreekt. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder daartoe niet gehouden. Hij heeft de relevante gegevens ter onderbouwing van de eindwaarde in het geding gebracht, zie overweging 10 hiervoor. 16. Verweerder heeft met juistheid gesteld dat de taxatiekaarten en taxatieverslag voor de hoorzitting zijn toegezonden. Mocht dit in het onderhavige geval per abuis niet zijn gedaan, dan heeft gemachtigde tijdens de hoorzitting hier niet om verzocht. Verweerder verwijst naar de uitspraak van de rechtbank Midden-Nederland van 2 november 2021, ECLI:NL:RBMNE:2021:5472. 17. Verweerder heeft met juistheid gesteld dat in de uitspraak op bezwaar voldoende is ingegaan op de gronden van het bezwaar waarbij na hertaxatie daarin geen aanleiding is gezien om de WOZ-waarde te verminderen. Op grond van de gegeven motivering moet het voor eiser redelijkerwijs inzichtelijk zijn geweest welke gronden aan de heroverweging ten grondslag zijn gelegd en heeft eiser zich op die basis een gefundeerd oordeel kunnen vormen over de vastgestelde waarde. Er is voorts geen rechtsregel die verweerder verplicht op ieder element uit het bezwaarschrift in te gaan (vgl. Hof Arnhem-Leeuwarden van 7 juli 2020, ECLI:NL:GHARL:2020:5156). Verweerder dient aannemelijk te maken dat de eindwaarde net te hoog is vastgesteld en daarin acht de rechtbank verweerder geslaagd.” 5 Beoordeling van het geschil Vooraf 5.1.1. Van een beroepsmatig rechtsbijstand verlenende gemachtigde die zeer veel procedeert – zoals de gemachtigde in deze zaak – mag worden verwacht en verlangd dat hij in de van hem afkomstige stukken duidelijk aangeeft wat zijn grieven zijn tegen de aangevallen beslissing en op welke feiten die grieven zijn gebaseerd. 5.1.2. De door de gemachtigde in deze procedure ingezonden stukken voldoen niet aan die norm. De stukken staan vol van algemene, weinig inhoudelijke, dikwijls onsamenhangende en/of inconsistente en/of fragmentarische stellingen en beweringen. De stellingen en beweringen worden door de gemachtigde standaard aangevoerd zonder dat deze zijn voorzien van een ook maar enigszins substantiële feitelijk onderbouwing, in vrijwel alle door hem gevoerde procedures ook als evident is dat deze onmiskenbaar geen enkele betekenis hebben voor de desbetreffende zaak (zoals betogen omtrent de vervangingswaarde, waar de heffingsambtenaar die waarderingsmethode evident niet heeft gehanteerd). 5.1.3. Het is kennelijk de visie van de gemachtigde dat (de heffingsambtenaar en) de rechter zelf maar moet uitzoeken welke stellingen en beweringen relevant zouden kunnen zijn in de desbetreffende zaak. Illustratief hiervoor is de in de zogenaamde ‘pinpoint’-brief opgenomen verhandelingen over de opbrengstlimiet, waar in het in 1.1 genoemde geschrift enkel de WOZ-beschikking en de OZB-aanslag zijn opgenomen en geen beschikking bevat waarvoor dit enige relevantie kan hebben terwijl de gemachtigde van belanghebbende ook overigens op geen enkele wijze concretiseert op welke aanslag of beschikking, of zelfs maar op welk belastingmiddel zijn klachten betrekking hebben. 5.1.4. De wijze waarop belanghebbendes gemachtigde procedeert is in strijd met hetgeen van een beroepsmatig optredende rechtshulpverlener mag worden verwacht en met de goede procesorde. Het is niet goed mogelijk (de inhoud van) de stukken van de gemachtigde zinvol bij de beoordeling van de zaak te betrekken. Het risico dat daarbij een stelling niet wordt behandeld die in een concreet voorliggende zaak mogelijk met enig succes zou kunnen worden verdedigd, is het rechtstreeks gevolg van de wijze van procederen door de gemachtigde en komt derhalve voor rekening van de belanghebbende namens wie hij optreedt. 5.1.5. Het Hof acht het evenzeer in strijd met een goede procesorde indien een gemachtigde die veelvuldig procedeert en dus met de gang van zaken tijdens een belastingprocedure bekend is, pas tijdens de mondelinge behandeling aangeeft welke grieven in een concrete zaak zijns inziens relevant zijn en/of pas dan allerlei gegevens van feitelijke aard poneert die ook (veel) eerder hadden kunnen worden gesteld en waarvan de juistheid niet onmiddellijk kan worden vastgesteld. 5.1.6. Het Hof zal dan ook slechts beperkt ingaan op hetgeen van de zijde van belanghebbende in de loop van de procedure is aangevoerd. WOZ-waarde 5.2.1. De rechtbank heeft op goede gronden (r.o. 6 tot en met 17) een juiste beslissing over de WOZ-waarde genomen. Het Hof neemt deze beslissing en de gronden waarop ze berust over en maakt ze tot de zijne. Het Hof voegt hier nog het volgende aan toe. 5.2.2. Het Hof stelt voorop dat het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de het object zelf op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van marktgegevens van andere objecten). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gevonden door middel van een rekenkundige bewerking van de gevonden waarden van verkoopprijzen, huursommen en andere marktgegevens. Het gaat erom of de heffingsambtenaar met hetgeen hij heeft ingebracht – ook indien dit wordt gewogen tegen al hetgeen belanghebbende daar tegenover heeft gesteld – aannemelijk heeft gemaakt de WOZ-waarde niet te hoog is vastgesteld. 5.2.3. Ter invulling van zijn in 5.2.2 bedoelde bewijslast heeft de heffingsambtenaar onder andere een taxatierapport ingebracht waarin hij de waarde van het object taxeert op € 1.269.853,55 (meer dan € 80.000 hoger dan de WOZ-waarde). Hij heeft daarin gegevens aangedragen van huursommen en verkoopprijzen van referentieobjecten verkocht of verhuurd rond de waardepeildatum. Het Hof stelt vast dat de door de heffingsambtenaar gevonden kapitalisatiefactor (van 14,3) en gemiddelde huursom per m2 per jaar voor de primaire ruimten (van ruim € 368) ruim liggen boven de door de heffingsambtenaar in zijn taxatie van het object gehanteerde kapitalisatiefactor en huur (van 10,7 respectievelijk € 325). Het verschil tussen de vastgestelde WOZ-waarde en de waarde bepaald aan de hand van de kapitalisatiefactor en huur afgeleid van de marktgegevens is ruim 60% of € 730.000. 5.2.4. In hoger beroep heeft belanghebbende de in 2014 overeengekomen huurovereenkomst van het object en de in maart 2025 overeengekomen verlenging daarvan ingebracht.

De momenten waarop deze overeenkomsten zijn aangegaan zijn aanzienlijk verder afgelegen van de waardepeildatum dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde huurreferenties. Daarom zijn deze gegevens minder goed bruikbaar ter bepaling van de waarde van het object op de waardepeildatum. Daar komt bij dat de huurprijzen uit de door belanghebbende ingebrachte gegevens (€ 100.000 in 2014 en € 125.000 in 2025) – gelet op de kapitalisatiefactor (van 14,3) die de heffingsambtenaar heeft afgeleid uit de door hem gehanteerde koopreferentie – de WOZ-waarde juist ondersteunen. 5.2.5. Belanghebbende heeft tegen de taxatie van de heffingsambtenaar voorts concreet ingebracht dat de oppervlakte van het magazijn op de begane grond van het object kleiner is (25 m2 i.p.v. 44 m2), dat het kantoor op de eerste etage (van 12 m2) ontbreekt, dat het trapgat ten onrechte als gebruiksoppervlakte in aanmerking is genomen en dat de in aanmerking genomen baten en lasten bij de berekening van de kapitalisatiefactor (marginaal) anders zouden moeten zijn (belanghebbende heeft gewezen op het leegstandsrisico, het opslagrisico, de correctie kosten koper en de onderhoudskosten; voor zover hij zijn bezwaar daartegen heeft geconcretiseerd gaat het om een aanpassing van tienden van procenten). 5.2.6. Het Hof overweegt dat, ook indien hij veronderstellenderwijs uitgaat van de juistheid van het betoog van belanghebbende (zie 5.2.5), de heffingsambtenaar gelet op de bijzonder ruime marge (zie 5.2.3: ruim € 730.000) die hij bij het vaststellen van de WOZ-waarde in aanmerking heeft genomen, nog immer aan zijn in 5.2.2 bedoelde bewijslast heeft voldaan. Hetgeen belanghebbende voor het overige nog heeft aangevoerd, leidt niet tot een ander oordeel. 5.3. Aan belanghebbendes klacht over de opbrengstlimiet zal het Hof voorbijgaan. In het geschrift waarin de heffingsambtenaar de WOZ-waarde heeft vastgesteld is naast die WOZwaarde immers enkel de OZB-aanslag opgenomen. Zonder concretisering, die ontbreekt, is daarom onduidelijk op welke opbrengstlimiet met betrekking tot welke belastingaanslag, of welk belastingmiddel de klacht van belanghebbende betrekking heeft. 6 Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een vergoeding van de (proces)kosten. 7 Beslissing Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. J-P.R. van den Berg, voorzitter, F.J.P.M. Haas en N. Djebali, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 23 september 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag . Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; (alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; de dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: