ECLI:NL:GHAMS:2025:1162

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/826 1 april 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6369 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 13 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 602.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3 Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juli 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement op de benedenetage met een tuin/patio met jacuzzi. De woning is gebouwd in 1883. De oppervlakte van de opstal is 102 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil Op de zaak betrekking hebbende stukken 6. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten te overleggen. Door deze zogenaamde 8:42-stukken niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. 7. De rechtbank oordeelt dat deze gegevens van de VNG in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken horen en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). 8. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 9. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, oppervlaktematen en de prijs per vierkante meter. Ook is in de matrix en daarbij gevoegde informatie van Vastgoedpro te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. 10. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en de gegevens van Vastgoedpro in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. De waarde van de woning 11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 12. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 14. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] , [adres 1] 11 en [adres 3] , voldoende vergelijkbaar. Daartoe overweegt zij dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en het alle in [Z] gelegen benedenwoningen zijn met nagenoeg gelijke bouwjaren. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 15. Eiser stelt dat de oppervlakte van de referentieobjecten niet goed is berekend. Deze stelling slaagt niet. Verweerder is uitgegaan van de woonoppervlakten zoals in de verkoopadvertenties van de objecten staan vermeld. Deze gegevens zijn gelijk aan de gegevens van de matrix die verweerder heeft overgelegd. De rechtbank gaat uit van de gegevens van deze matrix, nu eiser zelf ook de verkoopadvertenties heeft overgelegd en voorts zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd. 16. De stelling van eiser dat het object [adres 1] 11 niet goed vergelijkbaar is, omdat de opstal te veel zou afwijken in oppervlakte, volgt de rechtbank niet. Weliswaar is het woonoppervlak kleiner maar dit object is juist uitermate geschikt om als vergelijking te dienen omdat het naast de woning is gelegen en daardoor een gelijke ligging en bouwjaar heeft. Verweerder heeft in de matrix voldoende rekening gehouden met dit verschil in woonoppervlakte. Het object [adres 1] 11 kent een naar gemiddelde kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 5.985. Dit is hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde vierkantemeterprijs voor de woning van € 5.630. Het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject vormt zodoende een voldoende onderbouwing voor de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het hiervoor genoemd verschil in vierkantemeterprijs, voldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. 17. Ook wat betreft de overige objecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde taxatiematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de ligging, kwaliteit en onderhoud, alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. 18. De stelling van eiser dat ten aanzien van [adres 2] geen rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van dat object, slaagt niet. Eiser verwijst naar de verkoopadvertentie. In de verkoopadvertentie van dit object staat vermeld dat het onderhoud binnen en buiten “goed” is en dat de kwaliteit/comfort “normaal” is, zodat de conclusie van eiser dat de staat bovengemiddeld is, niet juist is. 19. Eiser stelt dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, deze niet onjuist maakt. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling.

Standaardgrieven 5.1. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. r.o. 5.1.2 OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.4.1. e.v. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 ECLI:NL:GHAMS:2024:1524 Matrix: omdat de matrix pas is opgemaakt in de beroepsfase heeft zij niet ten grondslag gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven niet op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt. r.o. 5.3.3 ECLI:NL:GHAMS:2021:4279 Wet van Gossen: deze ervaringsregel inhoudende dat het marginale nut van een goed afneemt naar mate er meer eenheden van dat goed voor de behoeftebevrediging beschikbaar komt, is in beginsel niet van toepassing bij de vergelijking van de omvang van woningen. r.o. 5.3 Waardering van de woning 5.2. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 11 tot en met 22 van haar uitspraak – zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt inzake de in hoger beroep naar voren gebrachte klachten als volgt. 5.3. Belanghebbende bestrijdt ook in hoger beroep dat in de WOZ-waardering voldoende rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van het vergelijkingsobject [adres 2] . Deze grief faalt op grond van hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 18 van haar uitspraak. Maar ook als veronderstellende wijs ervan wordt uitgegaan dat dit object inderdaad in een bovengemiddelde staat verkeerde ten tijde van de verkoop ervan, acht het Hof dit niet van invloed op de waardering van de woning. Het Hof constateert aan de hand van de verkoopadvertentie van de woning namelijk dat de woning in 2011 totaal is gerenoveerd en nadien over luxe elementen beschikte, waaronder een kookeiland, stoomdouche, jacuzzi en overal dubbele beglazing. Derhalve is de staat van de woning in gelijke mate (boven)gemiddeld te achten als het vergelijkingsobject [adres 2] . Verder merkt het Hof op dat [adres 2] niettemin een hogere prijs per m2 in de matrix van de heffingsambtenaar heeft gekregen dan de woning (te weten € 6.722 ten opzichte van € 5.630). 5.4. Belanghebbende constateert terecht dat in de matrix van de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres 3] ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van een tuin. De heffingsambtenaar betoogt in zijn pleitnota dat die tuin ongeveer 14 m2 groot is en dat deze een waarde vertegenwoordigt van € 14.000. Deze omvang en waardering is door belanghebbende verder niet betwist. Hiervan uitgaande acht het Hof dat, ook indien rekening wordt gehouden met deze omissie in de matrix, geen sprake is van een te hoge WOZ-waardering. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat tussen de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 6.075) en die van de woning (€ 5.630) een verschil bestaat van € 445.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/826 1 april 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6369 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 13 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 602.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3 Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juli 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement op de benedenetage met een tuin/patio met jacuzzi. De woning is gebouwd in 1883. De oppervlakte van de opstal is 102 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil Op de zaak betrekking hebbende stukken 6. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten te overleggen. Door deze zogenaamde 8:42-stukken niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. 7. De rechtbank oordeelt dat deze gegevens van de VNG in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken horen en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). 8. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 9. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, oppervlaktematen en de prijs per vierkante meter. Ook is in de matrix en daarbij gevoegde informatie van Vastgoedpro te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. 10. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en de gegevens van Vastgoedpro in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. De waarde van de woning 11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 12. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 14. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] , [adres 1] 11 en [adres 3] , voldoende vergelijkbaar. Daartoe overweegt zij dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en het alle in [Z] gelegen benedenwoningen zijn met nagenoeg gelijke bouwjaren. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 15. Eiser stelt dat de oppervlakte van de referentieobjecten niet goed is berekend. Deze stelling slaagt niet. Verweerder is uitgegaan van de woonoppervlakten zoals in de verkoopadvertenties van de objecten staan vermeld. Deze gegevens zijn gelijk aan de gegevens van de matrix die verweerder heeft overgelegd. De rechtbank gaat uit van de gegevens van deze matrix, nu eiser zelf ook de verkoopadvertenties heeft overgelegd en voorts zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd. 16. De stelling van eiser dat het object [adres 1] 11 niet goed vergelijkbaar is, omdat de opstal te veel zou afwijken in oppervlakte, volgt de rechtbank niet. Weliswaar is het woonoppervlak kleiner maar dit object is juist uitermate geschikt om als vergelijking te dienen omdat het naast de woning is gelegen en daardoor een gelijke ligging en bouwjaar heeft. Verweerder heeft in de matrix voldoende rekening gehouden met dit verschil in woonoppervlakte. Het object [adres 1] 11 kent een naar gemiddelde kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 5.985. Dit is hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde vierkantemeterprijs voor de woning van € 5.630. Het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject vormt zodoende een voldoende onderbouwing voor de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het hiervoor genoemd verschil in vierkantemeterprijs, voldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. 17. Ook wat betreft de overige objecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde taxatiematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de ligging, kwaliteit en onderhoud, alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. 18. De stelling van eiser dat ten aanzien van [adres 2] geen rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van dat object, slaagt niet. Eiser verwijst naar de verkoopadvertentie. In de verkoopadvertentie van dit object staat vermeld dat het onderhoud binnen en buiten “goed” is en dat de kwaliteit/comfort “normaal” is, zodat de conclusie van eiser dat de staat bovengemiddeld is, niet juist is. 19. Eiser stelt dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, deze niet onjuist maakt. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling.

Standaardgrieven 5.1. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. r.o. 5.1.2 OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.4.1. e.v. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 ECLI:NL:GHAMS:2024:1524 Matrix: omdat de matrix pas is opgemaakt in de beroepsfase heeft zij niet ten grondslag gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven niet op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt. r.o. 5.3.3 ECLI:NL:GHAMS:2021:4279 Wet van Gossen: deze ervaringsregel inhoudende dat het marginale nut van een goed afneemt naar mate er meer eenheden van dat goed voor de behoeftebevrediging beschikbaar komt, is in beginsel niet van toepassing bij de vergelijking van de omvang van woningen. r.o. 5.3 Waardering van de woning 5.2. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 11 tot en met 22 van haar uitspraak – zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt inzake de in hoger beroep naar voren gebrachte klachten als volgt. 5.3. Belanghebbende bestrijdt ook in hoger beroep dat in de WOZ-waardering voldoende rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van het vergelijkingsobject [adres 2] . Deze grief faalt op grond van hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 18 van haar uitspraak. Maar ook als veronderstellende wijs ervan wordt uitgegaan dat dit object inderdaad in een bovengemiddelde staat verkeerde ten tijde van de verkoop ervan, acht het Hof dit niet van invloed op de waardering van de woning. Het Hof constateert aan de hand van de verkoopadvertentie van de woning namelijk dat de woning in 2011 totaal is gerenoveerd en nadien over luxe elementen beschikte, waaronder een kookeiland, stoomdouche, jacuzzi en overal dubbele beglazing. Derhalve is de staat van de woning in gelijke mate (boven)gemiddeld te achten als het vergelijkingsobject [adres 2] . Verder merkt het Hof op dat [adres 2] niettemin een hogere prijs per m2 in de matrix van de heffingsambtenaar heeft gekregen dan de woning (te weten € 6.722 ten opzichte van € 5.630). 5.4. Belanghebbende constateert terecht dat in de matrix van de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres 3] ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van een tuin. De heffingsambtenaar betoogt in zijn pleitnota dat die tuin ongeveer 14 m2 groot is en dat deze een waarde vertegenwoordigt van € 14.000. Deze omvang en waardering is door belanghebbende verder niet betwist. Hiervan uitgaande acht het Hof dat, ook indien rekening wordt gehouden met deze omissie in de matrix, geen sprake is van een te hoge WOZ-waardering. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat tussen de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 6.075) en die van de woning (€ 5.630) een verschil bestaat van € 445.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 23/826 1 april 2025 uitspraak van de tweede meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: mr. A. Bakker) tegen de uitspraak van 28 juli 2023 in de zaak met kenmerk HAA 22/6369 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z], de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: Wet WOZ) heeft de heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak [adres 1] 13 te [Z] voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 602.000. 1.2. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3 Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 28 juli 2023 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 28 januari 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (belanghebbende wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘eiser’): “1. Eiser is genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de woning. De woning is een appartement op de benedenetage met een tuin/patio met jacuzzi. De woning is gebouwd in 1883. De oppervlakte van de opstal is 102 m².” 2.2. Het Hof gaat uit van de hiervoor vermelde feiten.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (de heffingsambtenaar wordt in de uitspraak van de rechtbank aangeduid als ‘verweerder’): “Beoordeling van het geschil Op de zaak betrekking hebbende stukken 6. Eiser heeft gesteld dat verweerder ten onrechte heeft nagelaten de bouwtekeningen en iWOZ-kaarten te overleggen. Door deze zogenaamde 8:42-stukken niet over te leggen heeft verweerder volgens eiser onvoldoende inzichtelijk dan wel oncontroleerbaar gemaakt welke gegevens en aannames zijn gebruikt voor de vaststelling van de WOZ-waarde van de woning. 7. De rechtbank oordeelt dat deze gegevens van de VNG in beginsel niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken horen en hoeven dus in principe niet verstrekt te worden (Gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). 8. In de beroepsfase geldt een actieve informatieverschaffing en moet verweerder alle op de zaak betrekking hebbende stukken overleggen. Zoals uit het hierna overwogene volgt heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank aan deze verplichting voldaan. 9. De rechtbank overweegt in dit verband dat in de door verweerder overgelegde matrix alle van belang zijnde objectkenmerken van de vergelijkingsobjecten zijn benoemd: bouwjaar, type woning, waardekenmerken, oppervlaktematen en de prijs per vierkante meter. Ook is in de matrix en daarbij gevoegde informatie van Vastgoedpro te zien met welk prijsindexbedrag de op een bepaalde datum overeengekomen verkoopprijs gecorrigeerd is naar de waardepeildatum. 10. Eiser heeft gesteld dat hij meer informatie wil over het indexcijfer en de gehanteerde objectkenmerken. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met de matrix en de gegevens van Vastgoedpro in beroep het vereiste inzicht in deze gegevens gegeven. Er is wat betreft het indexcijfer en de objectkenmerken geen sprake van een “black box”-achtige situatie waarbij sprake is van een besluit dat het resultaat is van een geautomatiseerd proces dat gebaseerd is op ondoorzichtige gegevens, aannames en keuzes die ter controle van de gegevens, aannames en keuzes aan de belanghebbende verstrekt moeten worden (Hoge Raad 17 augustus 2018, ECLI:NL:HR:2018:1316). Het gaat immers om een door een taxateur opgestelde matrix waarin de gehanteerde index en objectkenmerken zichtbaar zijn en dus ook gecontroleerd kunnen worden. De waarde van de woning 11. Ingevolge artikel 17, tweede lid, Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 12. Ingevolge artikel 4, eerste lid, aanhef en onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde, bedoeld in artikel 17, tweede lid, van de wet, voor woningen bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 14. De rechtbank stelt vast dat verweerder de waarde van de woning heeft onderbouwd aan de hand van de vergelijkingsmethode. De rechtbank acht de door verweerder aangevoerde vergelijkingsobjecten aan de [adres 2] , [adres 1] 11 en [adres 3] , voldoende vergelijkbaar. Daartoe overweegt zij dat deze vergelijkingsobjecten kort vóór of na de waardepeildatum zijn verkocht en het alle in [Z] gelegen benedenwoningen zijn met nagenoeg gelijke bouwjaren. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. 15. Eiser stelt dat de oppervlakte van de referentieobjecten niet goed is berekend. Deze stelling slaagt niet. Verweerder is uitgegaan van de woonoppervlakten zoals in de verkoopadvertenties van de objecten staan vermeld. Deze gegevens zijn gelijk aan de gegevens van de matrix die verweerder heeft overgelegd. De rechtbank gaat uit van de gegevens van deze matrix, nu eiser zelf ook de verkoopadvertenties heeft overgelegd en voorts zijn standpunt niet nader heeft onderbouwd. 16. De stelling van eiser dat het object [adres 1] 11 niet goed vergelijkbaar is, omdat de opstal te veel zou afwijken in oppervlakte, volgt de rechtbank niet. Weliswaar is het woonoppervlak kleiner maar dit object is juist uitermate geschikt om als vergelijking te dienen omdat het naast de woning is gelegen en daardoor een gelijke ligging en bouwjaar heeft. Verweerder heeft in de matrix voldoende rekening gehouden met dit verschil in woonoppervlakte. Het object [adres 1] 11 kent een naar gemiddelde kwaliteit, onderhoud en ligging gecorrigeerde vierkantemeterprijs van € 5.985. Dit is hoger dan de door de heffingsambtenaar gehanteerde gecorrigeerde vierkantemeterprijs voor de woning van € 5.630. Het verkoopcijfer van dit vergelijkingsobject vormt zodoende een voldoende onderbouwing voor de waarde van de woning. De rechtbank is van oordeel dat de heffingsambtenaar, gelet op het hiervoor genoemd verschil in vierkantemeterprijs, voldoende rekening heeft gehouden met de afnemende meerwaarde. Niet is gebleken dat een groter verschil gerechtvaardigd is. 17. Ook wat betreft de overige objecten heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. Daartoe overweegt de rechtbank dat verweerder met het verweerschrift en de daarbij overgelegde taxatiematrix een afdoende toelichting heeft gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde vierkante meterprijzen. Verweerder heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen in grootte van de opstal, de ligging, kwaliteit en onderhoud, alsmede met de aanwezigheid van bijgebouwen. 18. De stelling van eiser dat ten aanzien van [adres 2] geen rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van dat object, slaagt niet. Eiser verwijst naar de verkoopadvertentie. In de verkoopadvertentie van dit object staat vermeld dat het onderhoud binnen en buiten “goed” is en dat de kwaliteit/comfort “normaal” is, zodat de conclusie van eiser dat de staat bovengemiddeld is, niet juist is. 19. Eiser stelt dat niet inzichtelijk is gemaakt op welke wijze de verkoopcijfers zijn geïndexeerd. De rechtbank is van oordeel dat de enkele stelling dat de indexering niet inzichtelijk is, deze niet onjuist maakt. Uit de door verweerder overgelegde bijlage bij de waardematrix volgen de voor de referentieobjecten gehanteerde indexeringspercentages zodat deze inzichtelijk zijn. De rechtbank ziet geen bijzonderheden in de gehanteerde indexeringspercentages die nopen tot een andere waardering. De rechtbank volgt verweerder in de door hem gegeven onderbouwing. De indexeringspercentages berusten – en mogen ook berusten – op een inschatting die de taxateur maakt op grond van zijn ervaring en kennis, waarbij hij mede gebruik maakt van de permanente marktanalyse die wordt uitgevoerd om te bezien of de gehanteerde percentages aanpassing behoeven. Daarbij neemt de rechtbank in aanmerking dat een waardematrix een hulp- en controlemiddel is bij de waardevaststelling.

Standaardgrieven 5.1. Voor zover belanghebbende in dit hoger beroep standaardgrieven heeft aangevoerd die door het Hof in eerdere uitspraken reeds zijn verworpen, verwijst het Hof voor zijn oordeel in dezen daarnaar: Gronden ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 Grondbedrijf: het Hof vindt geen aanleiding om het grondbedrijf in de gelegenheid te stellen om als partij aan het geding deel te nemen. r.o. 5.1.2 OrtaX: de vraag of de gegevens van de in OrtaX ingevoerde transacties binnen de referentieperiode behoren tot de in artikel 40, lid 2, Wet WOZ bedoelde gegevens beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5 Modelmatig, inzage en artikel 8:42 Awb: de vraag of de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd behoren tot de op de zaak betrekking hebbende stukken, zodat de heffingsambtenaar deze voorafgaand aan het horen in de bezwaarfase ter inzage van belanghebbende had moeten leggen (zie artikel 7:4, lid 2, Awb) en in (hoger) beroep in had moeten brengen (zie artikel 8:42, lid 1, Awb), beantwoordt het Hof ontkennend. r.o. 5.4.5. en 5.5.1 e.v. Referentiepanden: het staat de heffingsambtenaar vrij om in een procedure over een WOZ-waarde de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen. Deze werkwijze is niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. r.o. 5.6 ECLI:NL:GHAMS:2023:2594 WOZ-waarden referentiepanden: niet de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten maar de WOZ-waarde van de woning is in geschil. De heffingsambtenaar heeft de WOZ-waarde gestaafd met gecorrigeerde transactieprijzen van vergelijkingsobjecten en niet met de WOZ-waarden van die objecten. Het Hof zal de heffingsambtenaar daarom niet opdragen om inzichtelijk te maken op welke wijze hij de WOZ-waarden van de vergelijkingsobjecten heeft vastgesteld. r.o. 5.4.1. e.v. ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 iWOZ-kaarten en bouwtekeningen: de iWOZ-kaarten en bouwtekeningen van de (vergelijkings)objecten behoren niet tot de op de zaak betrekking hebbende stukken als bedoeld in artikel 8:42 Awb. De heffingsambtenaar is niet verplicht deze gegevens over te leggen. r.o. 5.5.1. Inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten: belanghebbende betwist - bij gebrek aan wetenschap - de inhoud en kenmerken van de (referentie)objecten. De grief faalt. Belanghebbende, op wie in zoverre de bewijslast rust, kan daarbij niet volstaan met een betwisting bij gebrek aan wetenschap. r.o. 5.5.2 ECLI:NL:GHAMS:2024:2282 Indexering: indexatie is niet meer dan een hulpmiddel om de waarde inzichtelijk te maken. De aan hulpmiddelen ten grondslag liggende gegevens, behoren niet tot de in artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde gegevens. Daar komt bij dat uit de gegevens vermeld in de matrix kan worden afgeleid tot welk bedrag is geïndexeerd. Er is dus geen sprake van een onbekende factor bij de waardevaststelling. r.o. 5.6.1 ECLI:NL:GHAMS:2024:1524 Matrix: omdat de matrix pas is opgemaakt in de beroepsfase heeft zij niet ten grondslag gelegen aan de WOZ-beschikking zodat dit gegeven niet op grond van artikel 40, tweede lid, van de Wet WOZ in de bezwaarfase had moeten worden verstrekt. r.o. 5.3.3 ECLI:NL:GHAMS:2021:4279 Wet van Gossen: deze ervaringsregel inhoudende dat het marginale nut van een goed afneemt naar mate er meer eenheden van dat goed voor de behoeftebevrediging beschikbaar komt, is in beginsel niet van toepassing bij de vergelijking van de omvang van woningen. r.o. 5.3 Waardering van de woning 5.2. Hetgeen de rechtbank heeft overwogen in r.o. 11 tot en met 22 van haar uitspraak – zoals hierboven geciteerd – acht het Hof juist. Het Hof neemt die overwegingen over en maakt die tot de zijne. Het Hof overweegt inzake de in hoger beroep naar voren gebrachte klachten als volgt. 5.3. Belanghebbende bestrijdt ook in hoger beroep dat in de WOZ-waardering voldoende rekening is gehouden met de bovengemiddelde staat van het vergelijkingsobject [adres 2] . Deze grief faalt op grond van hetgeen door de rechtbank is overwogen in r.o. 18 van haar uitspraak. Maar ook als veronderstellende wijs ervan wordt uitgegaan dat dit object inderdaad in een bovengemiddelde staat verkeerde ten tijde van de verkoop ervan, acht het Hof dit niet van invloed op de waardering van de woning. Het Hof constateert aan de hand van de verkoopadvertentie van de woning namelijk dat de woning in 2011 totaal is gerenoveerd en nadien over luxe elementen beschikte, waaronder een kookeiland, stoomdouche, jacuzzi en overal dubbele beglazing. Derhalve is de staat van de woning in gelijke mate (boven)gemiddeld te achten als het vergelijkingsobject [adres 2] . Verder merkt het Hof op dat [adres 2] niettemin een hogere prijs per m2 in de matrix van de heffingsambtenaar heeft gekregen dan de woning (te weten € 6.722 ten opzichte van € 5.630). 5.4. Belanghebbende constateert terecht dat in de matrix van de heffingsambtenaar bij het vergelijkingsobject [adres 3] ten onrechte geen rekening is gehouden met de aanwezigheid van een tuin. De heffingsambtenaar betoogt in zijn pleitnota dat die tuin ongeveer 14 m2 groot is en dat deze een waarde vertegenwoordigt van € 14.000. Deze omvang en waardering is door belanghebbende verder niet betwist. Hiervan uitgaande acht het Hof dat, ook indien rekening wordt gehouden met deze omissie in de matrix, geen sprake is van een te hoge WOZ-waardering. Hierbij neemt het Hof mede in aanmerking dat tussen de gemiddelde prijs per m2 van de vergelijkingsobjecten (€ 6.075) en die van de woning (€ 5.630) een verschil bestaat van € 445.

5.7. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende niet slaagt. 6Kosten Het Hof ziet geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. N. Djebali, voorzitter, C.J. Hummel en B.A. van Brummelen, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. H.A.S. Roozeboom als griffier. De beslissing is op 1 april 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op: