ECLI:NL:GHAMS:2025:3214

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/120 2 december 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m² en de kavel een oppervlakte van 298 m². De woning is voorzien van een aanbouw (18 m²) en een berging. 2.2. Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld. 2.3. Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd. 2.5. Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . [adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht. [adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen. 9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan. Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. 10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet. 11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). De waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. 16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”

WOZ-waarde 5.1.1 Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt aanvullend als volgt. 5.1.2. Belanghebbende lijkt de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieverkopen te bestrijden, maar dit zijn de door belanghebbende zelf aangedragen verkoopcijfers (zie 2.3). Het Hof acht deze cijfers geschikt en verstaat de uitlatingen van belanghebbendes gemachtigde aldus dat hij bedoelt dat met eventuele verschillen te weinig rekening is gehouden. Belanghebbende klaagt namelijk over de scores bij de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (vooral dat zij luxer zouden zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen), maar ook deze scores zijn gelijk aan, of lager dan, die van belanghebbendes eigen taxateur. Ook klaagt belanghebbende over de secundaire ‘rapportcijfers’ van de woning (met name dat de staat van de woning minder goed is dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen). In de uitspraak op bezwaar staat echter dat de heffingsambtenaar de gestelde mindere staat betwist en heeft gevraagd naar nadere onderbouwing (met foto’s) van dit standpunt, maar dat deze verdere onderbouwing is uitgebleven (wat tot op heden zo is). Zonder nadere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, valt niet te beoordelen hoe de secundaire kenmerken daarvan zijn of hoe deze zich verhouden tot die van de referentieverkopen. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in dit verband de meest gerede partij om die nadere onderbouwing (met foto’s of anderszins) te geven. Het is immers zijn eigen stelling over minder goed onderhoud van zijn eigen woning (zie HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, ro. 4.2.2 en 4.2.3). 5.1.3. In het bijzonder weegt het Hof – evenals de rechtbank – de door beide partijen geschikt bevonden referentieverkopen [adres 2] en [adres 3] mee. Dit levert het beeld op dat deze woningen qua oppervlakte (273 m2 en 291 m2) ongeveer 1/3e kleiner zijn dan de woning (428 m2) en dat zij niettemin voor € 1.827.000 respectievelijk € 1.855.000 zijn verkocht. De herrekende vierkantemeterprijzen laten dan ook zien dat de waarde van belanghebbendes woning in verhouding tot deze verkopen zelfs vrij laag is. 5.1.4. Voor de door belanghebbende daarnaast nog aangedragen verkoopcijfers (zie 2.5) heeft te gelden dat deze minder geschikt zijn om ter vergelijking te dienen. Het betreft namelijk een pand dat is verkocht terwijl het in gebruik was als kantoor en een woning waarvan het verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is, omdat deze woning nadien is gerenoveerd en een paar jaar later voor een fors hoger bedrag verkocht. Aan deze verkoopcijfers kent het Hof daarom een laag gewicht toe. Hetgeen belanghebbende over de [straat] nummers 10 A, 112 A, 147 A en 187-rd, [adres 8] en [adres 9] in zijn hoger beroepschrift schrijft is kennelijk uit een eerder stuk van een andere zaak gekopieerd, althans het Hof kan dit niet plaatsen. 5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gewogen tegen al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Stukken en gegevens in de bezwaarfase 5.3. In het licht van hetgeen de rechtbank onder 7 tot en met 11 heeft overwogen acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Daar voegt het Hof nog het volgende aan toe. 5.4.1 Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat door gemeenten, waaronder [plaats] , met veelprocederende gemachtigden, waaronder de vorige gemachtigde van belanghebbende, werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet. 5.4.3. Ook is het zo dat de gemachtigde stelt dat hij het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet heeft ontvangen, niet weet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien, dan wel – zo hij daar wel degelijk van was voorzien – deze te raadplegen. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen. 5.5. Reeds op grond van het in 5.4.2 overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.4.1 tot en met 5.4.3. beschreven omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Overige klachten 5.6. Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in onder andere de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 5.7. Het hoger beroep is ongegrond. 6Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 december 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/120 2 december 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m² en de kavel een oppervlakte van 298 m². De woning is voorzien van een aanbouw (18 m²) en een berging. 2.2. Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld. 2.3. Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd. 2.5. Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . [adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht. [adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen. 9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan. Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. 10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet. 11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). De waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. 16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”

WOZ-waarde 5.1.1 Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt aanvullend als volgt. 5.1.2. Belanghebbende lijkt de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieverkopen te bestrijden, maar dit zijn de door belanghebbende zelf aangedragen verkoopcijfers (zie 2.3). Het Hof acht deze cijfers geschikt en verstaat de uitlatingen van belanghebbendes gemachtigde aldus dat hij bedoelt dat met eventuele verschillen te weinig rekening is gehouden. Belanghebbende klaagt namelijk over de scores bij de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (vooral dat zij luxer zouden zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen), maar ook deze scores zijn gelijk aan, of lager dan, die van belanghebbendes eigen taxateur. Ook klaagt belanghebbende over de secundaire ‘rapportcijfers’ van de woning (met name dat de staat van de woning minder goed is dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen). In de uitspraak op bezwaar staat echter dat de heffingsambtenaar de gestelde mindere staat betwist en heeft gevraagd naar nadere onderbouwing (met foto’s) van dit standpunt, maar dat deze verdere onderbouwing is uitgebleven (wat tot op heden zo is). Zonder nadere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, valt niet te beoordelen hoe de secundaire kenmerken daarvan zijn of hoe deze zich verhouden tot die van de referentieverkopen. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in dit verband de meest gerede partij om die nadere onderbouwing (met foto’s of anderszins) te geven. Het is immers zijn eigen stelling over minder goed onderhoud van zijn eigen woning (zie HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, ro. 4.2.2 en 4.2.3). 5.1.3. In het bijzonder weegt het Hof – evenals de rechtbank – de door beide partijen geschikt bevonden referentieverkopen [adres 2] en [adres 3] mee. Dit levert het beeld op dat deze woningen qua oppervlakte (273 m2 en 291 m2) ongeveer 1/3e kleiner zijn dan de woning (428 m2) en dat zij niettemin voor € 1.827.000 respectievelijk € 1.855.000 zijn verkocht. De herrekende vierkantemeterprijzen laten dan ook zien dat de waarde van belanghebbendes woning in verhouding tot deze verkopen zelfs vrij laag is. 5.1.4. Voor de door belanghebbende daarnaast nog aangedragen verkoopcijfers (zie 2.5) heeft te gelden dat deze minder geschikt zijn om ter vergelijking te dienen. Het betreft namelijk een pand dat is verkocht terwijl het in gebruik was als kantoor en een woning waarvan het verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is, omdat deze woning nadien is gerenoveerd en een paar jaar later voor een fors hoger bedrag verkocht. Aan deze verkoopcijfers kent het Hof daarom een laag gewicht toe. Hetgeen belanghebbende over de [straat] nummers 10 A, 112 A, 147 A en 187-rd, [adres 8] en [adres 9] in zijn hoger beroepschrift schrijft is kennelijk uit een eerder stuk van een andere zaak gekopieerd, althans het Hof kan dit niet plaatsen. 5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gewogen tegen al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Stukken en gegevens in de bezwaarfase 5.3. In het licht van hetgeen de rechtbank onder 7 tot en met 11 heeft overwogen acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Daar voegt het Hof nog het volgende aan toe. 5.4.1 Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat door gemeenten, waaronder [plaats] , met veelprocederende gemachtigden, waaronder de vorige gemachtigde van belanghebbende, werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet. 5.4.3. Ook is het zo dat de gemachtigde stelt dat hij het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet heeft ontvangen, niet weet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien, dan wel – zo hij daar wel degelijk van was voorzien – deze te raadplegen. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen. 5.5. Reeds op grond van het in 5.4.2 overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.4.1 tot en met 5.4.3. beschreven omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Overige klachten 5.6. Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in onder andere de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 5.7. Het hoger beroep is ongegrond. 6Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 december 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/120 2 december 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m² en de kavel een oppervlakte van 298 m². De woning is voorzien van een aanbouw (18 m²) en een berging. 2.2. Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld. 2.3. Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd. 2.5. Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . [adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht. [adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen. 9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan. Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. 10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet. 11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). De waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. 16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”

WOZ-waarde 5.1.1 Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt aanvullend als volgt. 5.1.2. Belanghebbende lijkt de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieverkopen te bestrijden, maar dit zijn de door belanghebbende zelf aangedragen verkoopcijfers (zie 2.3). Het Hof acht deze cijfers geschikt en verstaat de uitlatingen van belanghebbendes gemachtigde aldus dat hij bedoelt dat met eventuele verschillen te weinig rekening is gehouden. Belanghebbende klaagt namelijk over de scores bij de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (vooral dat zij luxer zouden zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen), maar ook deze scores zijn gelijk aan, of lager dan, die van belanghebbendes eigen taxateur. Ook klaagt belanghebbende over de secundaire ‘rapportcijfers’ van de woning (met name dat de staat van de woning minder goed is dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen). In de uitspraak op bezwaar staat echter dat de heffingsambtenaar de gestelde mindere staat betwist en heeft gevraagd naar nadere onderbouwing (met foto’s) van dit standpunt, maar dat deze verdere onderbouwing is uitgebleven (wat tot op heden zo is). Zonder nadere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, valt niet te beoordelen hoe de secundaire kenmerken daarvan zijn of hoe deze zich verhouden tot die van de referentieverkopen. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in dit verband de meest gerede partij om die nadere onderbouwing (met foto’s of anderszins) te geven. Het is immers zijn eigen stelling over minder goed onderhoud van zijn eigen woning (zie HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, ro. 4.2.2 en 4.2.3). 5.1.3. In het bijzonder weegt het Hof – evenals de rechtbank – de door beide partijen geschikt bevonden referentieverkopen [adres 2] en [adres 3] mee. Dit levert het beeld op dat deze woningen qua oppervlakte (273 m2 en 291 m2) ongeveer 1/3e kleiner zijn dan de woning (428 m2) en dat zij niettemin voor € 1.827.000 respectievelijk € 1.855.000 zijn verkocht. De herrekende vierkantemeterprijzen laten dan ook zien dat de waarde van belanghebbendes woning in verhouding tot deze verkopen zelfs vrij laag is. 5.1.4. Voor de door belanghebbende daarnaast nog aangedragen verkoopcijfers (zie 2.5) heeft te gelden dat deze minder geschikt zijn om ter vergelijking te dienen. Het betreft namelijk een pand dat is verkocht terwijl het in gebruik was als kantoor en een woning waarvan het verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is, omdat deze woning nadien is gerenoveerd en een paar jaar later voor een fors hoger bedrag verkocht. Aan deze verkoopcijfers kent het Hof daarom een laag gewicht toe. Hetgeen belanghebbende over de [straat] nummers 10 A, 112 A, 147 A en 187-rd, [adres 8] en [adres 9] in zijn hoger beroepschrift schrijft is kennelijk uit een eerder stuk van een andere zaak gekopieerd, althans het Hof kan dit niet plaatsen. 5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gewogen tegen al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Stukken en gegevens in de bezwaarfase 5.3. In het licht van hetgeen de rechtbank onder 7 tot en met 11 heeft overwogen acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Daar voegt het Hof nog het volgende aan toe. 5.4.1 Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat door gemeenten, waaronder [plaats] , met veelprocederende gemachtigden, waaronder de vorige gemachtigde van belanghebbende, werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet. 5.4.3. Ook is het zo dat de gemachtigde stelt dat hij het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet heeft ontvangen, niet weet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien, dan wel – zo hij daar wel degelijk van was voorzien – deze te raadplegen. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen. 5.5. Reeds op grond van het in 5.4.2 overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.4.1 tot en met 5.4.3. beschreven omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Overige klachten 5.6. Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in onder andere de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 5.7. Het hoger beroep is ongegrond. 6Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 december 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/120 2 december 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m² en de kavel een oppervlakte van 298 m². De woning is voorzien van een aanbouw (18 m²) en een berging. 2.2. Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld. 2.3. Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd. 2.5. Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . [adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht. [adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen. 9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan. Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. 10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet. 11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). De waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. 16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”

WOZ-waarde 5.1.1 Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt aanvullend als volgt. 5.1.2. Belanghebbende lijkt de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieverkopen te bestrijden, maar dit zijn de door belanghebbende zelf aangedragen verkoopcijfers (zie 2.3). Het Hof acht deze cijfers geschikt en verstaat de uitlatingen van belanghebbendes gemachtigde aldus dat hij bedoelt dat met eventuele verschillen te weinig rekening is gehouden. Belanghebbende klaagt namelijk over de scores bij de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (vooral dat zij luxer zouden zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen), maar ook deze scores zijn gelijk aan, of lager dan, die van belanghebbendes eigen taxateur. Ook klaagt belanghebbende over de secundaire ‘rapportcijfers’ van de woning (met name dat de staat van de woning minder goed is dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen). In de uitspraak op bezwaar staat echter dat de heffingsambtenaar de gestelde mindere staat betwist en heeft gevraagd naar nadere onderbouwing (met foto’s) van dit standpunt, maar dat deze verdere onderbouwing is uitgebleven (wat tot op heden zo is). Zonder nadere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, valt niet te beoordelen hoe de secundaire kenmerken daarvan zijn of hoe deze zich verhouden tot die van de referentieverkopen. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in dit verband de meest gerede partij om die nadere onderbouwing (met foto’s of anderszins) te geven. Het is immers zijn eigen stelling over minder goed onderhoud van zijn eigen woning (zie HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, ro. 4.2.2 en 4.2.3). 5.1.3. In het bijzonder weegt het Hof – evenals de rechtbank – de door beide partijen geschikt bevonden referentieverkopen [adres 2] en [adres 3] mee. Dit levert het beeld op dat deze woningen qua oppervlakte (273 m2 en 291 m2) ongeveer 1/3e kleiner zijn dan de woning (428 m2) en dat zij niettemin voor € 1.827.000 respectievelijk € 1.855.000 zijn verkocht. De herrekende vierkantemeterprijzen laten dan ook zien dat de waarde van belanghebbendes woning in verhouding tot deze verkopen zelfs vrij laag is. 5.1.4. Voor de door belanghebbende daarnaast nog aangedragen verkoopcijfers (zie 2.5) heeft te gelden dat deze minder geschikt zijn om ter vergelijking te dienen. Het betreft namelijk een pand dat is verkocht terwijl het in gebruik was als kantoor en een woning waarvan het verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is, omdat deze woning nadien is gerenoveerd en een paar jaar later voor een fors hoger bedrag verkocht. Aan deze verkoopcijfers kent het Hof daarom een laag gewicht toe. Hetgeen belanghebbende over de [straat] nummers 10 A, 112 A, 147 A en 187-rd, [adres 8] en [adres 9] in zijn hoger beroepschrift schrijft is kennelijk uit een eerder stuk van een andere zaak gekopieerd, althans het Hof kan dit niet plaatsen. 5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gewogen tegen al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Stukken en gegevens in de bezwaarfase 5.3. In het licht van hetgeen de rechtbank onder 7 tot en met 11 heeft overwogen acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Daar voegt het Hof nog het volgende aan toe. 5.4.1 Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat door gemeenten, waaronder [plaats] , met veelprocederende gemachtigden, waaronder de vorige gemachtigde van belanghebbende, werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet. 5.4.3. Ook is het zo dat de gemachtigde stelt dat hij het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet heeft ontvangen, niet weet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien, dan wel – zo hij daar wel degelijk van was voorzien – deze te raadplegen. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen. 5.5. Reeds op grond van het in 5.4.2 overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.4.1 tot en met 5.4.3. beschreven omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Overige klachten 5.6. Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in onder andere de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 5.7. Het hoger beroep is ongegrond. 6Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 december 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 24/120 2 december 2025 uitspraak van de vierde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [belanghebbende] , wonende te [woonplaats] , belanghebbende (gemachtigde: mr. A. Bakker), tegen de uitspraak van 29 november 2023 in de zaak met kenmerk HAA 23/2560 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente Haarlem, de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2022 vastgesteld op € 2.030.000. De aanslag onroerendezaakbelasting 2022 is op hetzelfde biljet bekendgemaakt. 1.2. Belanghebbende heeft daartegen bezwaar gemaakt. Bij uitspraak op bezwaar heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft daartegen beroep ingesteld bij de rechtbank. De rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 4 november 2025. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De woning van belanghebbende is een tussenwoning gebouwd in 1908. De opstal van de woning heeft een oppervlakte van 428 m² en de kavel een oppervlakte van 298 m². De woning is voorzien van een aanbouw (18 m²) en een berging. 2.2. Belanghebbende (zijn vorige gemachtigde) heeft in de bezwaarfase een taxatierapport van 18 maart 2022 van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 2] , [adres 3] en [adres 4] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld aangemerkt, behalve [adres 2] , die is wat betreft kwaliteit / luxe als bovengemiddeld beoordeeld. 2.3. Belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) heeft in beroep een andere versie van een (ongedateerde) WOZ-taxatie van “Eerlijke WOZ” overgelegd waarin de woning (nog steeds) als bovengemiddeld onderhouden en matig in kwaliteit / luxe is aangemerkt. De referentieverkopen genoemd in dat rapport zijn: [adres 3] , [adres 4] , en [adres 5] , alle te [plaats] . De referentieverkopen zijn op alle onderdelen als gemiddeld gekwalificeerd. 2.4. De heffingsambtenaar heeft een matrix overgelegd waarin de woning op alle onderdelen als voldoende is aangemerkt. Als referentieverkopen zijn die van belanghebbende opgenomen (zie 2.2 en 2.3). [adres 2] is op het onderdeel kwaliteit als goed en [adres 4] als matig gekwalificeerd. 2.5. Verder draagt belanghebbende (zijn huidige gemachtigde) de volgende twee verkoopcijfers aan: [adres 6] en [adres 7] te [plaats] . [adres 6] is na de verkoop voor € 1.150.000 gerenoveerd en in 2023 voor € 1.875.000 wederom verkocht. [adres 7] was ten tijde van de verkoop in gebruik als kantoor en heeft volgens het bestemmingsplan (ook) een woonbestemming.

In geschil is of de vastgestelde WOZ-waarde van € 2.303.000 te hoog is. Daarnaast is in geschil of de heffingsambtenaar in de bezwaarfase heeft voldaan aan de verplichtingen van artikel 7:4 Awb en artikel 40 van de Wet WOZ.

De rechtbank heeft in haar uitspraak het volgende overwogen: “Op de zaak betrekking hebbende stukken (bezwaarfase) 7. Eiser heeft zich op het standpunt gesteld dat verweerder niet heeft voldaan aan het bepaalde in artikel 40 WOZ en het daarop gebaseerde verzoek van eiser in de bezwaarfase. Verweerder heeft dat gemotiveerd betwist. De rechtbank overweegt als volgt en heeft daarbij het navolgende als uitgangspunt genomen. De Hoge Raad (HR 18 augustus 2023, ECLI:NL:HR:2023:1052) heeft geoordeeld dat de uitleg die aan artikel 40, lid 2 Wet WOZ moet worden gegeven ertoe strekt dat indien eiser aan verweerder een voldoende specifiek verzoek heeft gedaan tot het verstrekken van bepaalde gegevens die ten grondslag hebben gelegen aan de vastgestelde waarde (zoals taxatieverslag, grondstaffel en de KOUDV- en liggingsfactoren van de woning en van de gebruikte vergelijkingsobjecten), verweerder op grond van artikel 40, lid 2, Wet WOZ gehouden is te voldoen aan het verzoek van eiser om hem een afschrift van die gegevens te verstrekken. Daarbij merkt de rechtbank op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. 8. Met betrekking tot het geschilpunt over de omvang van de in loop van de procedure door verweerder in te brengen stukken stelt de rechtbank voorop op dat onder verstrekken dient te worden verstaan het op papier toezenden van die gegevens, maar verstrekking kan tevens plaatsvinden langs digitale weg door het toezenden via e-mail of een andere wijze van digitale communicatie, daaronder begrepen het toegang verlenen tot een digitale omgeving. Bij emailbericht van 28 april 2022 heeft verweerder de voormalig gemachtigde een zogenaamde link toegestuurd met behulp waarvan hij kennis kon nemen van een deel van de gevraagde stukken. Bij de uitspraak op bezwaar heeft verweerder een ‘Taxatieverslag woningen’ gevoegd met daarin opgenomen onder meer, de objectgegevens van de woning en die van vierreferentiewoningen. 9. Met het per mail toezenden van bovengenoemde stukken aan eisers voormalige gemachtigde heeft verweerder daarom in beginsel aan diens verzoek voldaan. Nu de voormalige gemachtigde de ontvangst van de ontvangst van de gegevens heeft bevestigd en dit in de beroepsfase ook niet door de huidige gemachtigde is ontkend gaat de rechtbank er van uit dat verweerder – behoudens de hierboven genoemde onderdelen – ook volgens eiser in zoverre aan zijn informatieverplichtingen als bedoeld in artikel 40 van de Wet WOZ heeft voldaan. 10. Voor wat betreft het verzoek om meer dan de vier aangedragen referentieobjecten en de daarbij behorende objectkenmerken aan te dragen stelt de rechtbank vast dat een verplichting daartoe niet aan de jurisprudentie is te ontlenen. Dat het eerdere uitgangspunt dat een waardering op basis van drie referentieobjecten toereikend is en dat in bijzondere gevallen zelfs met minder kan worden volstaan, met het recente arrest zou zijn verlaten onderschrijft de rechtbank niet. 11. Uit deze gegevens is naar het oordeel van de rechtbank dat de verschillen in de KOUDV-factoren tussen de woning en de vergelijkingsobjecten zijn af te leiden. De rechtbank komt derhalve tot het oordeel dat verweerder aan het verzoek heeft voldaan. De verdergaande eisen van eiser dat ook de onderbouwing van de KOUV-factoren, de bouwtekeningen en de iWOZ-kaarten dienen te worden verstrekt vindt naar het oordeel van de rechtbank geen steun in het voormelde arrest (gerechtshof Amsterdam 20 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:310 en Hoge Raad 21 oktober 2022, ECLI:NL:HR:2022:1526). De waarde van de woning 12. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 13. Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Voor de beoordeling of verweerder aannemelijk heeft gemaakt dat de waarde niet te hoog is vastgesteld, is van belang of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning, en indien dit het geval is, of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 14. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarde, heeft verweerder in de matrix verkoopinformatie opgenomen van de door hem aangevoerde vergelijkingsobjecten. De vergelijkingsobjecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht, zijn tussenwoningen en wat type, inhoud en bouwjaar betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Weliswaar vertonen de vergelijkingsobjecten verschillen met de woning, maar deze zijn niet dermate groot dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Dit laat onverlet dat voor alle objecten geldt dat bij de waardevaststelling voldoende rekening moet worden gehouden met de verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. 15. Vervolgens is de vraag aan de orde of verweerder voldoende rekening heeft gehouden met de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten. De rechtbank is van oordeel dat verweerder dit – gelet op de door hem overgelegde matrix en de door hem gegeven toelichting hierop – heeft gedaan. Verweerder heeft de ligging, de kwaliteit en het onderhoud van de woning gekwalificeerd als ‘voldoende’ en aan de woning in verband hiermee een waarde per vierkante meter toegekend van € 3.681. Deze waarde is lager dan de gemiddelde prijs per vierkante meter die aan de vergelijkingsobjecten is toegekend is, namelijk € 4.625. Het vergelijkingsobject [adres 4] kan naar oordeel van de rechtbank niet dienen als vergelijkingsobject omdat dit object op 7 mei 2019 is verkocht en deze verkoop dus te ver verwijderd is van de waardepeildatum. Ook [adres 5] is naar oordeel van de rechtbank onvoldoende vergelijkbaar. Bij dit object is door verweerder in de matrix een verkeerd verkoopcijfer opgenomen. Met de juiste verkoopprijs zou het object in een prijssegment vallen, waardoor de rechtbank van mening is dat het object onvoldoende vergelijkbaar en net bruikbaar is als vergelijkingsobject. Tevens blijkt dat in bezwaar eiser in zijn eigen taxatierapport uitgaat van een bovengemiddeld onderhoud, dit doet dus niet af aan de waarde. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder voldoende rekening gehouden met de verschillen. Eiser heeft gelet op hetgeen hij heeft aangevoerd niet aannemelijk gemaakt dat een lagere waarde per vierkante meter voor de woning gerechtvaardigd is. 16. De in de door verweerder overgelegde matrix genoemde objecten zijn kort vóór of na de waardepeildatum verkocht en wat type, ligging en omvang betreft voldoende vergelijkbaar met de woning. De verkoopprijzen van de door verweerder getoonde objecten kunnen naar het oordeel van de rechtbank dan ook dienen ter onderbouwing van de waarde van de woning. Dat eiser de juistheid van inhoud/oppervlakte van de referentie-objecten bestrijdt, zonder dat hij de door hem voorgestane opstal onderbouwd, kan niet tot een ander oordeel leiden. 17. De door eiser aangedragen verkoopcijfers van de objecten [adres 6] en [adres 7] doen aan het vooroverwogene niet af. Het object [adres 6] is verkocht op 28 november 2019.

19. Gelet op het voorgaande is de rechtbank van oordeel dat niet kan worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de verkoopprijzen van de referentieobjecten. De waarde is derhalve niet te hoog vastgesteld.”

WOZ-waarde 5.1.1 Het Hof verenigt zich met de conclusie van de rechtbank dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. Het Hof overweegt aanvullend als volgt. 5.1.2. Belanghebbende lijkt de geschiktheid van de door de heffingsambtenaar gebruikte referentieverkopen te bestrijden, maar dit zijn de door belanghebbende zelf aangedragen verkoopcijfers (zie 2.3). Het Hof acht deze cijfers geschikt en verstaat de uitlatingen van belanghebbendes gemachtigde aldus dat hij bedoelt dat met eventuele verschillen te weinig rekening is gehouden. Belanghebbende klaagt namelijk over de scores bij de secundaire kenmerken van de referentieobjecten (vooral dat zij luxer zouden zijn dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen), maar ook deze scores zijn gelijk aan, of lager dan, die van belanghebbendes eigen taxateur. Ook klaagt belanghebbende over de secundaire ‘rapportcijfers’ van de woning (met name dat de staat van de woning minder goed is dan door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen). In de uitspraak op bezwaar staat echter dat de heffingsambtenaar de gestelde mindere staat betwist en heeft gevraagd naar nadere onderbouwing (met foto’s) van dit standpunt, maar dat deze verdere onderbouwing is uitgebleven (wat tot op heden zo is). Zonder nadere onderbouwing, bijvoorbeeld met foto’s van de woning, valt niet te beoordelen hoe de secundaire kenmerken daarvan zijn of hoe deze zich verhouden tot die van de referentieverkopen. Naar het oordeel van het Hof is belanghebbende in dit verband de meest gerede partij om die nadere onderbouwing (met foto’s of anderszins) te geven. Het is immers zijn eigen stelling over minder goed onderhoud van zijn eigen woning (zie HR 12 april 2024, ECLI:NL:HR:2024:571, ro. 4.2.2 en 4.2.3). 5.1.3. In het bijzonder weegt het Hof – evenals de rechtbank – de door beide partijen geschikt bevonden referentieverkopen [adres 2] en [adres 3] mee. Dit levert het beeld op dat deze woningen qua oppervlakte (273 m2 en 291 m2) ongeveer 1/3e kleiner zijn dan de woning (428 m2) en dat zij niettemin voor € 1.827.000 respectievelijk € 1.855.000 zijn verkocht. De herrekende vierkantemeterprijzen laten dan ook zien dat de waarde van belanghebbendes woning in verhouding tot deze verkopen zelfs vrij laag is. 5.1.4. Voor de door belanghebbende daarnaast nog aangedragen verkoopcijfers (zie 2.5) heeft te gelden dat deze minder geschikt zijn om ter vergelijking te dienen. Het betreft namelijk een pand dat is verkocht terwijl het in gebruik was als kantoor en een woning waarvan het verkoopcijfer minder goed vergelijkbaar is, omdat deze woning nadien is gerenoveerd en een paar jaar later voor een fors hoger bedrag verkocht. Aan deze verkoopcijfers kent het Hof daarom een laag gewicht toe. Hetgeen belanghebbende over de [straat] nummers 10 A, 112 A, 147 A en 187-rd, [adres 8] en [adres 9] in zijn hoger beroepschrift schrijft is kennelijk uit een eerder stuk van een andere zaak gekopieerd, althans het Hof kan dit niet plaatsen. 5.2. Naar het oordeel van het Hof heeft de heffingsambtenaar, mede gewogen tegen al hetgeen door belanghebbende is aangevoerd, aannemelijk gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Stukken en gegevens in de bezwaarfase 5.3. In het licht van hetgeen de rechtbank onder 7 tot en met 11 heeft overwogen acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Daar voegt het Hof nog het volgende aan toe. 5.4.1 Belanghebbendes gemachtigde treedt veelvuldig op als belangenbehartiger van belastingplichtigen in WOZ-procedures in den lande. Hij maakt daarbij gebruik van uitvoerige standaard tekstblokken waarin over de stukken en gegevens veelal dezelfde of nagenoeg gelijke klachten naar voren worden gebracht. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft toegelicht dat door gemeenten, waaronder [plaats] , met veelprocederende gemachtigden, waaronder de vorige gemachtigde van belanghebbende, werkafspraken zijn gemaakt en nageleefd over inzage in het dossier en het toezenden van de aan de waardevaststelling ten grondslag liggende stukken in de bezwaarfase en dat zij bereidwillig zijn om aan het gevraagde ruimschoots te voldoen. In de (hoger) beroepsprocedure worden daar dan – in weerwil van de gemaakte afspraken en namens één en dezelfde belastingplichtige – toch klachten over geformuleerd. Dit kan met geen ander doel zijn dan het zoeken naar de mogelijkheid om op grond van een procedurele fout een aan de gemachtigde toekomende (proces)kostenvergoeding te ontvangen. Een redelijk doel of de belangen van de belastingplichtige dient deze werkwijze niet. 5.4.3. Ook is het zo dat de gemachtigde stelt dat hij het bezwaarfase-dossier van de vorige gemachtigde niet heeft ontvangen, niet weet welke afspraken waren gemaakt, noch wat over en weer is gewisseld. De hierboven beschreven stellingen worden enkel ingenomen bij gebrek aan wetenschap, aangezien de gemachtigde niet de moeite heeft genomen zich van deze informatie te voorzien, dan wel – zo hij daar wel degelijk van was voorzien – deze te raadplegen. Niettemin wenst hij daarvoor wel een kostenvergoeding te krijgen. 5.5. Reeds op grond van het in 5.4.2 overwogene, maar temeer in samenhang met de in 5.4.1 tot en met 5.4.3. beschreven omstandigheden acht het Hof niet aannemelijk geworden dat de heffingsambtenaar niet naar tevredenheid van partijen aan zijn verplichtingen in de bezwaarfase heeft voldaan. Overige klachten 5.6. Belanghebbende heeft voorts een aantal standaardgrieven aangevoerd die het Hof al vele malen heeft verworpen, en die het Hof ook thans verwerpt om de redenen die zijn vermeld in onder andere de uitspraken van 31 oktober 2023, ECLI:GHAMS:2023:2594 en 30 juni 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:2282. Het Hof is daarnaast van oordeel dat de gedingstukken geen blijk geven van een schending van de door hem genoemde algemene beginselen van behoorlijk bestuur, algemene rechtsbeginselen en mensenrechten vastgelegd in internationale verdragen. Al hetgeen belanghebbende overigens in hoger beroep heeft aangevoerd, leidt evenmin tot gegrondverklaring van het hoger beroep. 5.7. Het hoger beroep is ongegrond. 6Kosten Er bestaat geen aanleiding voor een veroordeling in de proceskosten.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. M. Ferrier, voorzitter, M.J. Leijdekker en J-P.R. van den Berg, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. W. de Gelder als griffier. De beslissing is op 2 december 2025 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag.