ECLI:NL:GHAMS:2024:606

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2405 22 februari 2024 uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) tegen de uitspraak van 22 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/6005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 685.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt 1.2. Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 22 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning [A-straat] te [Z] . 2.2. De woning is gelegen op de derde verdieping. De oppervlakte van het woningdeel bedraagt 90 m². De oppervlakte van het secundair woningdeel bedraagt 18 m². De oppervlakte van de berging bedraagt 15 m².

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen in dezelfde straat en uit dezelfde bouwstroom als waar de woning van eiser toe behoort. Daarnaast is het gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met dat van de woning. 8. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de badkamer en het toilet in de woning gedateerd zijn, en dat sprake is van een hoge en slecht onderhouden trappenhal en scheurvorming in de muren. Eiser heeft ter onderbouwing foto’s overgelegd. De rechtbank merkt allereerst op dat de heffingsambtenaar al rekening heeft gehouden met een matig kwaliteitsniveau voor de woning, tegenover een gemiddeld kwaliteitsniveau voor de vergelijkingsobjecten. Dat daarnaast nog rekening moet worden gehouden met een matig onderhoudsniveau, blijkt uit de foto’s niet. Op de foto’s is wel enige lichte scheurvorming te zien, maar gesteld noch gebleken is dat deze het gevolg zijn van constructieve gebreken aan de woning. Een verdergaande waardedruk dan reeds door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen, is door eiser niet aannemelijk gemaakt. 9. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan twee andere transacties die wijzen op een lagere waarde, het gaat om de woning aan de [B-straat] 211-1 en die aan de [B-straat] 300-1. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij het aannemelijk maken van de WOZ-waarde een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet daaraan niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij om betere referentieobjecten aan te dragen. Daarvan is hier naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake. Voor beide van de door eiser aangedragen referenties geldt dat het gaat om bovenwoningen die gelegen zijn op de eerste verdieping. Dat is anders voor de vergelijkingsobjecten, die net als de woning van eiser gelegen zijn op de derde verdieping. Dat de door eiser aangedragen referenties anderszins beter vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, heeft eiser verder niet onderbouwd. 10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente [Z] heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat ook hij voor het belastingjaar 2021 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.2 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen. 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten over de vergelijkingsobjecten voorafgaand aan de zitting dient aan te leveren en niet pas op de zitting zelf. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar dat ook gedaan heeft, zodat deze beroepsgrond geen doel treft. 12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank leidt uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ af dat in de waardering ook rekening is gehouden met de aanwezigheid van VvE-reserves. 13. Eiser voert verder aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook zou sprake zijn van een motiveringsgebrek. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat sprake is van een motiveringsgebrek. 14. Eiser verzoekt om alle gegevens die op de erfpachtcorrectie betrekking hebben. Eiser wijst erop dat hij in de bezwaarfase al om deze gegevens gevraagd heeft, het niet verstrekken van de stukken is in strijd met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank is echter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20223 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. In beroep heeft de heffingsambtenaar verder de gegevens overgelegd die voor de erfpachtcorrectie relevant zijn. 15. Eiser voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank overweegt echter dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Dit volgt ook uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 20194, waarin het hiervoor genoemde betoog van de gemachtigde van eiser reeds eerder is verworpen.

16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. 17. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.”

overleggen stukken 5.1.1. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. De heffingsambtenaar stelt dat hij niet gehouden is tot het verstrekken van alle transactiegegevens van de referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het is de heffingsambtenaar toegestaan om aan de hand van een met toepassing van de vergelijkingsmethode opgesteld taxatierapport de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. 5.1.2. Het Hof is van oordeel dat de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met voornoemde artikel (40, lid 2, Wet WOZ) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.1.3. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.2. Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel. Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. WOZ-waarde 5.3.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.3.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. vergelijkingspanden van de heffingsambtenaar 5.4.1. De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de buurtpanden aan de [A-straat] 282-3, 159-2 en 119-2) zijn alle kort vóór de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2020 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte – steun aan de voor de woning op € 685.000 vastgestelde WOZ-waarde. Het Hof merkt in dit verband op dat voor de kwaliteit van de woning is uitgegaan van de kwalificatie ‘matig’ (en voor de drie vergelijkingspanden van ‘gemiddeld’). Anders dan belanghebbende verdedigt geven de door belanghebbende overgelegde foto’s (tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar) het Hof geen aanleiding om de kwalificatie van de woning bij te stellen. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van gemiddeld € 7.176. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 6.626 per m2 en daarmee onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. erfpachtcorrectie 5.4.3. Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie.

5.10. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 22 februari 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk 22/2405 22 februari 2024 uitspraak van de dertiende enkelvoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] , wonende te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: A. Bakker) tegen de uitspraak van 22 september 2022 in de zaak met kenmerk AMS 21/6005 van de rechtbank Amsterdam (hierna: de rechtbank) in het geding tussen belanghebbende en de heffingsambtenaar van de gemeente [Z] , de heffingsambtenaar. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking de WOZ-waarde van de onroerende zaak [A-straat] te [Z] (hierna: de woning) voor het kalenderjaar 2021 vastgesteld op € 685.000. In hetzelfde geschrift is de aanslag onroerendezaakbelasting 2021 bekendgemaakt 1.2. Het daartegen gemaakte bezwaar heeft de heffingsambtenaar ongegrond verklaard. 1.3. Belanghebbende heeft beroep ingesteld bij de rechtbank. Bij uitspraak van 22 september 2022 heeft de rechtbank het beroep ongegrond verklaard. 1.4. Belanghebbende heeft tegen deze uitspraak hoger beroep ingesteld. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 30 januari 2024. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. Belanghebbende is eigenaar van de woning [A-straat] te [Z] . 2.2. De woning is gelegen op de derde verdieping. De oppervlakte van het woningdeel bedraagt 90 m². De oppervlakte van het secundair woningdeel bedraagt 18 m². De oppervlakte van de berging bedraagt 15 m².

In hoger beroep is, net als in beroep, in geschil of de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld.

De rechtbank heeft met betrekking tot het geschil het volgende overwogen (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’): “5. De waarde die moet worden vastgesteld is de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die zou zijn betaald door de meest biedende koper als de woning op de meest geschikte wijze en na de beste voorbereiding te koop is aangeboden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. 6. Om te beoordelen of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld, moet de rechtbank beoordelen of de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, en zo ja, of de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning. 7. De rechtbank vindt dat de vergelijkingsobjecten voldoende vergelijkbaar zijn. De vergelijkingsobjecten zijn bovenwoningen in dezelfde straat en uit dezelfde bouwstroom als waar de woning van eiser toe behoort. Daarnaast is het gebruiksoppervlakte van de vergelijkingsobjecten vergelijkbaar met dat van de woning. 8. Volgens eiser heeft de heffingsambtenaar onvoldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat de badkamer en het toilet in de woning gedateerd zijn, en dat sprake is van een hoge en slecht onderhouden trappenhal en scheurvorming in de muren. Eiser heeft ter onderbouwing foto’s overgelegd. De rechtbank merkt allereerst op dat de heffingsambtenaar al rekening heeft gehouden met een matig kwaliteitsniveau voor de woning, tegenover een gemiddeld kwaliteitsniveau voor de vergelijkingsobjecten. Dat daarnaast nog rekening moet worden gehouden met een matig onderhoudsniveau, blijkt uit de foto’s niet. Op de foto’s is wel enige lichte scheurvorming te zien, maar gesteld noch gebleken is dat deze het gevolg zijn van constructieve gebreken aan de woning. Een verdergaande waardedruk dan reeds door de heffingsambtenaar in aanmerking is genomen, is door eiser niet aannemelijk gemaakt. 9. Eiser stelt zich verder op het standpunt dat de heffingsambtenaar ten onrechte voorbij is gegaan aan twee andere transacties die wijzen op een lagere waarde, het gaat om de woning aan de [B-straat] 211-1 en die aan de [B-straat] 300-1. De rechtbank stelt voorop dat de heffingsambtenaar bij het aannemelijk maken van de WOZ-waarde een zekere vrijheid toekomt bij het opvoeren van referentieobjecten, mits deze voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van eiser. De omstandigheid dat er ook andere transacties zijn geweest van vergelijkbare objecten doet daaraan niet af. Het staat een belanghebbende evenwel vrij om betere referentieobjecten aan te dragen. Daarvan is hier naar het oordeel van de rechtbank echter geen sprake. Voor beide van de door eiser aangedragen referenties geldt dat het gaat om bovenwoningen die gelegen zijn op de eerste verdieping. Dat is anders voor de vergelijkingsobjecten, die net als de woning van eiser gelegen zijn op de derde verdieping. Dat de door eiser aangedragen referenties anderszins beter vergelijkbaar zijn met de woning van eiser, heeft eiser verder niet onderbouwd. 10. Eiser voert aan dat de WOZ-waarde met twee procent verminderd moet worden. De gemeente [Z] heeft ter zake het belastingjaar 2019 een korting van twee procent toegepast in verband met lopende procedures over de erfpachtcorrectie. De rechtbank verwerpt het standpunt van eiser dat ook hij voor het belastingjaar 2021 recht heeft op die korting en dat de heffingsambtenaar anders de algemene beginselen van behoorlijk bestuur schendt. Ter motivering verwijst de rechtbank naar de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 24 november 2021.2 Daarin heeft het gerechtshof geoordeeld dat het vertrouwensbeginsel noch de andere ingeroepen algemene beginselen van behoorlijk bestuur ertoe nopen dat de heffingsambtenaar de WOZ-waarden voor andere jaren dan 2019 met twee procent zou moeten verlagen. 11. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar de iWOZ-rapporten over de vergelijkingsobjecten voorafgaand aan de zitting dient aan te leveren en niet pas op de zitting zelf. De rechtbank merkt op dat de heffingsambtenaar dat ook gedaan heeft, zodat deze beroepsgrond geen doel treft. 12. Eiser voert aan dat de heffingsambtenaar bij de waardebepaling rekening moet houden met VvE-reserves. De rechtbank leidt uit het ‘Overzicht taxatiewaarden’ af dat in de waardering ook rekening is gehouden met de aanwezigheid van VvE-reserves. 13. Eiser voert verder aan dat geen sprake is van een zorgvuldige voorbereiding, omdat de heffingsambtenaar geen volledige heroverweging heeft gedaan. Ook zou sprake zijn van een motiveringsgebrek. De rechtbank volgt eiser daarin niet. Uit de uitspraak op bezwaar blijkt voldoende waarop de heffingsambtenaar zijn beslissing heeft gebaseerd, dat alle relevante waarderingsaspecten bij de (her)beoordeling zijn betrokken en er is voldoende ingegaan op hetgeen in bezwaar is aangevoerd. Niet gebleken is dat sprake is van een motiveringsgebrek. 14. Eiser verzoekt om alle gegevens die op de erfpachtcorrectie betrekking hebben. Eiser wijst erop dat hij in de bezwaarfase al om deze gegevens gevraagd heeft, het niet verstrekken van de stukken is in strijd met artikel 7:4 van de Algemene wet bestuursrecht. De rechtbank is echter van oordeel dat geen sprake is van een gebrek. Uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 22 februari 20223 blijkt namelijk de heffingsambtenaar in de bezwaarfase gehouden is om het taxatieverslag toe te sturen, maar dat dit niet geldt voor andere gegevens. In beroep heeft de heffingsambtenaar verder de gegevens overgelegd die voor de erfpachtcorrectie relevant zijn. 15. Eiser voert verder aan dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor het berekenen van de erfpachtcorrectie niet optimaal is. De rechtbank overweegt echter dat de heffingsambtenaar niet verplicht is om uit een brede waaier aan mogelijke schattingen van de erfpachtcorrectie de meest waarschijnlijke of de beste te kiezen. Voldoende is dat de gemeente op zorgvuldige wijze, reële, goed verdedigbare keuzes maakt. Dit volgt ook uit de uitspraak van het gerechtshof Amsterdam van 9 mei 20194, waarin het hiervoor genoemde betoog van de gemachtigde van eiser reeds eerder is verworpen.

16. Het beroep is ongegrond. Eiser krijgt dus geen gelijk. 17. Bij die uitkomst is er geen aanleiding voor een proceskostenveroordeling of een vergoeding van het griffierecht.”

overleggen stukken 5.1.1. Belanghebbende heeft met een beroep op artikel 40, lid 2, Wet WOZ, verzocht om de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd, omdat deze volgens belanghebbende aan de vaststelling van de waarde ten grondslag liggen. De heffingsambtenaar stelt dat hij niet gehouden is tot het verstrekken van alle transactiegegevens van de referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd. Het is de heffingsambtenaar toegestaan om aan de hand van een met toepassing van de vergelijkingsmethode opgesteld taxatierapport de juistheid van de door hem vastgestelde waarde te onderbouwen. 5.1.2. Het Hof is van oordeel dat de transactiegegevens van alle referenties die in de modelmatige waardebepaling zijn gehanteerd niet ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde en niet een op de zaak betrekking hebbend stuk vormen. Ook anderszins is er geen gegeven van modelmatige waardebepaling dat ten grondslag ligt aan de vastgestelde waarde, noch een stuk van modelmatige waardebepaling dat op de zaak betrekking heeft. De heffingsambtenaar heeft dus niet in strijd heeft gehandeld met voornoemde artikel (40, lid 2, Wet WOZ) door deze gegevens niet te verstrekken, ter inzage te leggen en in het geding te brengen. Ter onderbouwing verwijst het Hof naar hetgeen dienaangaande is overwogen in rechtsoverwegingen 5.4.1-5.5.4 van de uitspraak van dit Hof van 31 oktober 2023, ECLI:NL:GHAMS:2023:2594. 5.1.3. Ook anderszins ziet het Hof geen grond voor een verplichting van de heffingsambtenaar om de gegevens van andere transacties in te brengen dan hij heeft gedaan. Die verplichting is in ieder geval niet gelegen in de op hem rustende bewijslast inzake de door hem vastgestelde de WOZ-waarde aangezien het hem volgens vaste jurisprudentie in een procedure over een WOZ-waarde is toegestaan om de juistheid van die waarde te onderbouwen met gegevens van een beperkt aantal rond de waardepeildatum gerealiseerde verkopen (vrije bewijsleer; vgl. Hof Amsterdam 5 november 2019, 17/00395, ECLI:NL:GHAMS:2019:4018, in samenhang met Hoge Raad 29 mei 2020, 19/05491, ECLI:NL:HR:2020:988). En in het onderhavige geval uitsluitend met het verkoopgegeven van de woning zelf (zie hierna). Anders dan belanghebbende betoogt, is deze handelswijze niet in strijd met het verbod van willekeur, noch met het vertrouwensbeginsel. algemene beginselen van behoorlijk bestuur 5.2. Het beroep op andere beginselen van behoorlijk bestuur, zoals geformuleerd in het hogerberoepschrift (het handelen in strijd met het gelijkheidsbeginsel, het rechtszekerheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel, en het ontbreken van een zorgvuldige voorbereiding van een besluit) treft evenmin doel. Op belanghebbende rust de last rust feiten en omstandigheden te stellen en (bij betwisting door de heffingsambtenaar) aannemelijk te maken, op basis waarvan geconcludeerd kan worden dat de heffingsambtenaar een of meerdere van genoemde beginselen heeft geschonden. Op basis van al hetgeen belanghebbende in dat verband heeft aangevoerd kan die conclusie niet worden getrokken. WOZ-waarde 5.3.1. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer. Dat is de prijs die bij aanbieding ten verkoop op de voor die onroerende zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 5.3.2. Het Hof stelt daarbij voorop dat: (i) de in geschil zijnde (WOZ-)waarde van de woning in haar geheel betreft. Daarbij vormen de aan de samenstellende onderdelen van de woning toegekende waarden een hulpmiddel om de waarde van de woning als geheel inzichtelijk te maken; en (ii) het bij de vaststelling van de waarde – bij gebreke van een verkoopprijs van de woning op of rond de waardepeildatum – gaat om een taxatie van de waarde op de peildatum (een inschatting van de waarde aan de hand van verkoopgegevens van andere woningen). Deze taxatie is niet een mathematische exercitie waarbij aan de hand van één of meer parameters de gezochte waarde kan worden berekend. De gezochte waarde kan in het licht hiervan evenmin per definitie worden gesteld op het gemiddelde van - al dan niet van wegingsfactoren voorziene – verkoopprijzen van andere objecten; en (iii) doel en strekking van de Wet WOZ meebrengen dat de waarde van de woning ieder jaar opnieuw wordt getaxeerd aan de hand van feiten en omstandigheden die zich per waardepeildatum voordoen, waarbij aan de vastgestelde waarde van de woning voor een eerder of later jaar geen zelfstandige betekenis toekomt. vergelijkingspanden van de heffingsambtenaar 5.4.1. De in de matrix van de heffingsambtenaar opgenomen vergelijkingsobjecten (de buurtpanden aan de [A-straat] 282-3, 159-2 en 119-2) zijn alle kort vóór de waardepeildatum verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. De (naar de waardepeildatum 1 januari 2020 gecorrigeerde) verkoopprijzen van de in de matrix opgenomen vergelijkingsobjecten bieden – rekening houdend met de onderhoudstoestand, kwaliteit en ligging van de woningen alsmede de (beperkte) verschillen in oppervlakte – steun aan de voor de woning op € 685.000 vastgestelde WOZ-waarde. Het Hof merkt in dit verband op dat voor de kwaliteit van de woning is uitgegaan van de kwalificatie ‘matig’ (en voor de drie vergelijkingspanden van ‘gemiddeld’). Anders dan belanghebbende verdedigt geven de door belanghebbende overgelegde foto’s (tegenover de gemotiveerde betwisting door de heffingsambtenaar) het Hof geen aanleiding om de kwalificatie van de woning bij te stellen. 5.4.2. De heffingsambtenaar heeft in dit verband uit de transactieprijzen van deze vergelijkingsobjecten prijzen per m2 herleid van gemiddeld € 7.176. De woning van belanghebbende is gewaardeerd op € 6.626 per m2 en daarmee onder het gemiddelde van de vergelijkingspanden. erfpachtcorrectie 5.4.3. Belanghebbende bestrijdt de voor de woning toegepaste erfpachtcorrectie.

5.10. De slotsom is dat het hoger beroep van belanghebbende ongegrond is. De uitspraak van de rechtbank dient te worden bevestigd. 6Kosten Het Hof vindt geen aanleiding voor een veroordeling in de kosten op de voet van artikel 8:75 van de Awb in verbinding met artikel 8:108 van die wet.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mr. A.M. van Amsterdam, lid van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M.J. Nagel als griffier. De beslissing is op 22 februari 2024 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden via het webportaal van de Hoge Raad www.hogeraad.nl. Bepaalde personen die niet worden vertegenwoordigd door een gemachtigde die beroepsmatig rechtsbijstand verleent, mogen per post beroep in cassatie instellen. Dit zijn natuurlijke personen en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Als zij geen gebruik willen maken van digitaal procederen kunnen deze personen het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Alle andere personen en gemachtigden die beroepsmatig rechtsbijstand verlenen, zijn in beginsel verplicht digitaal te procederen (zie www.hogeraad.nl). Bij het instellen van beroep in cassatie moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak gevoegd; 2 - ( alleen bij procederen op papier) het beroepschrift moet ondertekend zijn; 3 - het beroepschrift moet ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. de dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten. Toelichting rechtsmiddelverwijzing Per 15 april 2020 is digitaal procederen bij de Hoge Raad opengesteld. Niet-natuurlijke personen (daaronder begrepen publiekrechtelijke lichamen) en professionele gemachtigden zijn verplicht digitaal te procederen. Wie niet verplicht is om digitaal te procederen, kan op vrijwillige basis digitaal procederen. Hieronder leest u hoe een cassatieberoepschrift wordt ingediend. Digitaal procederen Het webportaal van de Hoge Raad is toegankelijk via “Login Mijn Zaak Hoge Raad” op www.hogeraad.nl. Informatie over de inlogmiddelen vindt u op www.hogeraad.nl. Niet in Nederland wonende of gevestigde partijen of professionele gemachtigden hebben in beginsel geen geschikt inlogmiddel en kunnen daarom niet inloggen in het webportaal. Zij kunnen zo lang zij niet over een geschikt inlogmiddel kunnen beschikken, per post procederen. Per post procederen Alleen bepaalde personen mogen beroep in cassatie instellen per post in plaats van via het webportaal. Zij mogen dit bovendien alleen als zij zonder een professionele gemachtigde procederen. Het gaat om natuurlijke personen die geen ondernemer zijn en verenigingen waarvan de statuten niet zijn opgenomen in een notariële akte. Een professionele gemachtigde moet altijd digitaal procederen, ongeacht voor wie de gemachtigde optreedt. Degene die op papier mag procederen en dat ook wil, kan het beroepschrift in cassatie sturen aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Een afschrift van deze uitspraak is in Mijn Rechtspraak geplaatst. Indien u niet digitaal procedeert, is een afschrift aangetekend per post verzonden op:

Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: - het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); - het rapport van 19 september 2019 van [A] en [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); - belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat - de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). vergelijkingspanden van belanghebbende 5.5.1. Belanghebbende heeft in aanvulling op de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten twee vergelijkingspanden aangevoerd, zijnde de buurtpanden aan de [A-straat] 211-1 en 300-1 te [Z] die eveneens voorafgaand aan de waardepeildatum zijn verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. 5.5.2. Het Hof volgt de rechtbank niet in haar uitgangspunt (overweging 9) dat het aan belanghebbende is om betere referentieobjecten aan te voeren (dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar). Van belang bij het toetsen van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde is of de door partijen gehanteerde objecten zodanig vergelijkbaar zijn met de onderhavige woning, om als vergelijkingspand te kunnen dienen. Zoals hierboven overwogen is daarvan sprake, zowel bij de door de heffingsambtenaar aangevoerde objecten als bij de door belanghebbende aangevoerde objecten. 5.5.3. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde objecten stelt het Hof vast dat [B-straat] 211-1 met een woonoppervlakte van 88 m2 is verkocht (net als in de matrix van de heffingsambtenaar gaat het Hof voor de vergelijkbaarheid uit van de transactiedatum) op 12 juni 2019 voor de prijs van € 632.500. [B-straat] 300-1 met een woonoppervlakte van 106 m2 is verkocht op 4 juli 2019 voor de prijs van € 650.000. Het Hof gaat vervolgens uit van een kwalificatie van ‘gemiddeld’ voor kwaliteit, onderhoud en ligging – mede omdat partijen zich daar niet over hebben uitgelaten en de verkoopbrochure (die uit de aard der zaak in de regel een positief beeld zal schetsen van een te verkopen object) geen aanleiding geeft voor andere kwalificatie. Echter, anders dan (de taxateur van) de heffingsambtenaar heeft belanghebbende deze transactieprijzen niet uitgesplitst naar woningdeel en overige (onder)delen van deze objecten (zoals gebouwgebonden ruimte, overige inpandige ruimte en/of berging) zodat een vergelijking met de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar op het niveau van prijs per m2 niet valt te maken – nog daargelaten dat de waardering van een pand geen mathematische exercitie is (zie hiervóór 5.3.2. onder ii). 5.5.4. Wat daar van zij, in ieder geval moeten de verkoopopbrengsten van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten nog verhoogd worden (zie overweging 5.4.5.) met een erfpachtcorrectie. Vervolgens moeten deze bedragen contant worden gemaakt naar waardepeildatum (ongeveer een half jaar na transportdatum). Belanghebbende noch de heffingsambtenaar heeft zich daarover uitgelaten. Het Hof zal dan – bij gebrek aan nadere informatie - in goede justitie uitgaan van een erfpachtcorrectie voor beide objecten ad (afgerond) € 13.000 (het gemiddelde van de erfpachtcorrecties van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten). Het Hof zal voorts – bij gebrek aan nadere informatie - in goede justitie uitgaan van een (naar waardepeildatum) contant gemaakte transactieprijs van (afgerond) € 670.000 voor [A-straat] 300-1 en € 655.000 voor [A-straat] 211-1. Deze correctie naar de contante waarde is in lijn met de door heffingsambtenaar toegepaste correctie (afgerond) ad € 9.000 voor het pand [A-straat] 119-2 dat op nagenoeg hetzelfde moment is verkocht als de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten, plus in lijn met de tabel op pagina 13 van het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is ingebracht. De door de heffingsambtenaar aangedragen informatie over het aandeel in de reserve van de VvE is te divers om te hanteren (als correctie) in de transactieprijzen van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. Het Hof rondt deze overweging af met de opmerking dat (zoals overwogen) waarderen geen mathematische exercitie is, maar partijen het Hof er min of meer toe ‘dwingen’ omdat zij de benodigde informatie waar zij in meer of mindere mate over (kunnen) beschikken niet fourneren. tussenconclusie 5.6. Belanghebbende bepleit een aan de woning toe te kennen waarde van € 608.000 (beroepschrift pagina 19) dan wel € 606.000 (hogerberoepschrift pagina 22). Alleen al gelet op de door belanghebbende zelf aangevoerde vergelijkingsobjecten met gecorrigeerde transactieprijzen van € 670.000 en € 655.000 is voor deze door belanghebbende bepleite waarde geen (enkele) steun te vinden. Het Hof kan belanghebbende dus niet volgen in de door hem verdedigde waarden – nog daargelaten dat deze waarden op geen enkele wijze zijn onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht (de op basis van stelposten en/of niet onderbouwde uitgangspunten gemaakte berekeningen op pagina 20 van het hogerberoepschrift kunnen niet als zodanig dienen). Het Hof zal alsdan beoordelen of het de heffingsambtenaar kan volgen in de door hem verdedigde waarde, waarbij mede acht wordt geslagen op de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. alle vergelijkingsobjecten 5.7. Ten aanzien van de door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten (op zichzelf genomen en in onderling verband bezien) merkt het Hof allereerst op dat de woning aan de [B-straat] 282-3 het beste vergelijkbaar is met de woning, omdat de woningoppervlakte vrijwel gelijk is, eveneens gelegen is op de derde etage, en eveneens beschikt over een zolder. De overige vier vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een vergelijkbaar woonoppervlakte, maar beschikken niet over een zolder en zijn evenmin gelegen op de derde etage. Het Hof hecht derhalve (relatief) veel gewicht aan de voor nummer 282-3 gerealiseerde verkoopprijs – met in aanmerking nemende dat dit pand voorts beschikt over een dakterras (door de heffingsambtenaar, onweersproken, gewaardeerd op € 10.400). Ook na vermindering met deze waarde van het dakterras resteert een waarde die ruim hoger is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Wat betreft de overige in aanmerking te nemen vergelijkingsobjecten stelt het Hof vast dat de daarvoor gerealiseerde (gecorrigeerde) verkoopprijzen bij twee van de vier (de nummers 119-2 en 300-1) eveneens boven de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde waarde liggen. De voor nummers 211-1 en 159-2 gecorrigeerde verkoopopbrengsten zijn weliswaar minder dan de waarde van de woning, maar dat laat zich verklaren door het ontbreken van een zolder (secundair woningdeel).

Het Hof is op grond van hetgeen is overwogen in de uitspraak van dit Hof van 13 januari 2022, ECLI:NL:GHAMS:2022:107, en de aldaar genoemde jurisprudentie van oordeel dat: - het standpunt van belanghebbende dat de door de heffingsambtenaar gehanteerde methode voor de berekening van de erfpachtcorrectie onjuist is, niet kan slagen (zie rechtsoverweging 5.5.4); - het rapport van 19 september 2019 van [A] en [B] (ook wel: Ortec-rapport) en opmerking van belanghebbende dat de gemeente [Z] naar aanleiding van dat rapport het oude correctiesysteem niet langer toepast, niet tot een ander oordeel leiden (zie rechtsoverwegingen 5.5.5 en 5.5.6); - belanghebbende geen recht heeft op de 2%-korting (zie 2.5 en 2.6) en dat het hem onthouden van die korting geen schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur oplevert (zie rechtsoverweging 5.12), en dat - de omstandigheid dat de WOZ-waarde in deze zaak is vastgesteld met het oog op de mogelijke deelname aan de overstapregeling naar eeuwigdurende erfpacht geen aanleiding vormt om van het hiervoor overwogene af te wijken (zie rechtsoverweging 5.5.7). vergelijkingspanden van belanghebbende 5.5.1. Belanghebbende heeft in aanvulling op de door de heffingsambtenaar gehanteerde objecten twee vergelijkingspanden aangevoerd, zijnde de buurtpanden aan de [A-straat] 211-1 en 300-1 te [Z] die eveneens voorafgaand aan de waardepeildatum zijn verkocht. Wat betreft grootte, bouwjaar, type, uitstraling en ligging (in dezelfde buurt) zijn deze objecten voldoende vergelijkbaar met de onderhavige woning. 5.5.2. Het Hof volgt de rechtbank niet in haar uitgangspunt (overweging 9) dat het aan belanghebbende is om betere referentieobjecten aan te voeren (dan de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar). Van belang bij het toetsen van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde is of de door partijen gehanteerde objecten zodanig vergelijkbaar zijn met de onderhavige woning, om als vergelijkingspand te kunnen dienen. Zoals hierboven overwogen is daarvan sprake, zowel bij de door de heffingsambtenaar aangevoerde objecten als bij de door belanghebbende aangevoerde objecten. 5.5.3. Ten aanzien van de door belanghebbende aangevoerde objecten stelt het Hof vast dat [B-straat] 211-1 met een woonoppervlakte van 88 m2 is verkocht (net als in de matrix van de heffingsambtenaar gaat het Hof voor de vergelijkbaarheid uit van de transactiedatum) op 12 juni 2019 voor de prijs van € 632.500. [B-straat] 300-1 met een woonoppervlakte van 106 m2 is verkocht op 4 juli 2019 voor de prijs van € 650.000. Het Hof gaat vervolgens uit van een kwalificatie van ‘gemiddeld’ voor kwaliteit, onderhoud en ligging – mede omdat partijen zich daar niet over hebben uitgelaten en de verkoopbrochure (die uit de aard der zaak in de regel een positief beeld zal schetsen van een te verkopen object) geen aanleiding geeft voor andere kwalificatie. Echter, anders dan (de taxateur van) de heffingsambtenaar heeft belanghebbende deze transactieprijzen niet uitgesplitst naar woningdeel en overige (onder)delen van deze objecten (zoals gebouwgebonden ruimte, overige inpandige ruimte en/of berging) zodat een vergelijking met de vergelijkingsobjecten van de heffingsambtenaar op het niveau van prijs per m2 niet valt te maken – nog daargelaten dat de waardering van een pand geen mathematische exercitie is (zie hiervóór 5.3.2. onder ii). 5.5.4. Wat daar van zij, in ieder geval moeten de verkoopopbrengsten van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten nog verhoogd worden (zie overweging 5.4.5.) met een erfpachtcorrectie. Vervolgens moeten deze bedragen contant worden gemaakt naar waardepeildatum (ongeveer een half jaar na transportdatum). Belanghebbende noch de heffingsambtenaar heeft zich daarover uitgelaten. Het Hof zal dan – bij gebrek aan nadere informatie - in goede justitie uitgaan van een erfpachtcorrectie voor beide objecten ad (afgerond) € 13.000 (het gemiddelde van de erfpachtcorrecties van de door de heffingsambtenaar aangedragen vergelijkingsobjecten). Het Hof zal voorts – bij gebrek aan nadere informatie - in goede justitie uitgaan van een (naar waardepeildatum) contant gemaakte transactieprijs van (afgerond) € 670.000 voor [A-straat] 300-1 en € 655.000 voor [A-straat] 211-1. Deze correctie naar de contante waarde is in lijn met de door heffingsambtenaar toegepaste correctie (afgerond) ad € 9.000 voor het pand [A-straat] 119-2 dat op nagenoeg hetzelfde moment is verkocht als de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten, plus in lijn met de tabel op pagina 13 van het taxatierapport dat door de heffingsambtenaar is ingebracht. De door de heffingsambtenaar aangedragen informatie over het aandeel in de reserve van de VvE is te divers om te hanteren (als correctie) in de transactieprijzen van de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. Het Hof rondt deze overweging af met de opmerking dat (zoals overwogen) waarderen geen mathematische exercitie is, maar partijen het Hof er min of meer toe ‘dwingen’ omdat zij de benodigde informatie waar zij in meer of mindere mate over (kunnen) beschikken niet fourneren. tussenconclusie 5.6. Belanghebbende bepleit een aan de woning toe te kennen waarde van € 608.000 (beroepschrift pagina 19) dan wel € 606.000 (hogerberoepschrift pagina 22). Alleen al gelet op de door belanghebbende zelf aangevoerde vergelijkingsobjecten met gecorrigeerde transactieprijzen van € 670.000 en € 655.000 is voor deze door belanghebbende bepleite waarde geen (enkele) steun te vinden. Het Hof kan belanghebbende dus niet volgen in de door hem verdedigde waarden – nog daargelaten dat deze waarden op geen enkele wijze zijn onderbouwd met een taxatierapport of gegevens van gelijk gewicht (de op basis van stelposten en/of niet onderbouwde uitgangspunten gemaakte berekeningen op pagina 20 van het hogerberoepschrift kunnen niet als zodanig dienen). Het Hof zal alsdan beoordelen of het de heffingsambtenaar kan volgen in de door hem verdedigde waarde, waarbij mede acht wordt geslagen op de door belanghebbende aangedragen vergelijkingsobjecten. alle vergelijkingsobjecten 5.7. Ten aanzien van de door partijen aangedragen vergelijkingsobjecten (op zichzelf genomen en in onderling verband bezien) merkt het Hof allereerst op dat de woning aan de [B-straat] 282-3 het beste vergelijkbaar is met de woning, omdat de woningoppervlakte vrijwel gelijk is, eveneens gelegen is op de derde etage, en eveneens beschikt over een zolder. De overige vier vergelijkingsobjecten hebben weliswaar een vergelijkbaar woonoppervlakte, maar beschikken niet over een zolder en zijn evenmin gelegen op de derde etage. Het Hof hecht derhalve (relatief) veel gewicht aan de voor nummer 282-3 gerealiseerde verkoopprijs – met in aanmerking nemende dat dit pand voorts beschikt over een dakterras (door de heffingsambtenaar, onweersproken, gewaardeerd op € 10.400). Ook na vermindering met deze waarde van het dakterras resteert een waarde die ruim hoger is dan de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde. Wat betreft de overige in aanmerking te nemen vergelijkingsobjecten stelt het Hof vast dat de daarvoor gerealiseerde (gecorrigeerde) verkoopprijzen bij twee van de vier (de nummers 119-2 en 300-1) eveneens boven de door de heffingsambtenaar voor de woning vastgestelde waarde liggen. De voor nummers 211-1 en 159-2 gecorrigeerde verkoopopbrengsten zijn weliswaar minder dan de waarde van de woning, maar dat laat zich verklaren door het ontbreken van een zolder (secundair woningdeel).