ECLI:NL:GHAMS:2016:3956

GERECHTSHOF AMSTERDAM kenmerk BK/BK-AMS 15/00581 22 september 2016 uitspraak van derde meervoudige belastingkamer op het hoger beroep van [X] te [Z] , belanghebbende, (gemachtigde: ing. F. Zomers) tegen de uitspraak in de zaak met kenmerk ALK 14/567 van de rechtbank Noord-Holland (hierna: de rechtbank) van 6 juli 2015 in het geding tussen belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Bergen, de heffingsambtenaar, (gemachtigde: mr. P.A. Schrijver). 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. De heffingsambtenaar heeft bij beschikking krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ) met dagtekening 25 februari 2013 de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (hierna: de onroerende zaak) voor het tijdvak 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013 naar de waardepeildatum 1 januari 2012 vastgesteld op € 1.287.000. 1.2. Belanghebbende heeft bezwaar gemaakt tegen de onder 1.1 genoemde waardebeschikking. Bij uitspraak op bezwaar van 4 februari 2014 heeft de heffingsambtenaar het bezwaar ongegrond verklaard en de waardebeschikking gehandhaafd. 1.3. Bij uitspraak van 6 juli 2015 heeft de rechtbank het door belanghebbende ingestelde beroep ongegrond verklaard. 1.4. Het tegen deze uitspraak door belanghebbende ingestelde hoger beroep is bij het Hof ingekomen op 15 juli 2015. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend. 1.5. Belanghebbende heeft bij brieven van 22 december 2015, 17 januari 2016 en 30 juni 2016 - ingekomen op respectievelijk 29 december 2015, 19 januari 2016 en 5 juli 2016 - nadere stukken ingediend, die in kopie aan de heffingsambtenaar zijn verstrekt. 1.6. Het onderzoek ter zitting heeft plaatsgevonden op 20 juli 2016. Namens belanghebbende is verschenen Zomers, voornoemd, tot bijstand vergezeld van C.R. Leenstra, taxateur, en namens de heffingsambtenaar is verschenen Schrijver, voornoemd, tot bijstand vergezeld van R. van Gasselt, taxateur. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt dat met deze uitspraak wordt meegezonden.

2.1. De rechtbank heeft de volgende feiten vastgesteld (in de uitspraak van de rechtbank wordt belanghebbende aangeduid als ‘eiser’ en de heffingsambtenaar als ‘verweerder’; de onroerende zaak wordt aangeduid als ‘woning’): “1.1. Eiser is eigenaar van de woning. 1.2. De woning is een vrijstaande villa/landhuis, gebouwd in 1999 met een perceelgrootte van 1.378 m². De woning is voorzien van een kelder (20 m³), een dakkapel, een zwembad (40 m²), een atelier (145 m³) en een garage (150 m³). “ 2.2. Nu tegen de feitenvaststelling door de rechtbank, als hiervoor vermeld, door partijen geen bezwaren zijn ingebracht, gaat het Hof ook van die feiten uit. 2.3. Het Hof stelt voorts de volgende feiten vast. De onroerende zaak ligt in een gebied, waarvan het bestemmingsplan in 2009 is gewijzigd. In het kader daarvan voert belanghebbende een planschadeprocedure.

3.1. Tussen partijen is in geschil of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. 3.2. Belanghebbende bepleit in hoger beroep een WOZ-waarde van € 1.210.000. De heffingsambtenaar verdedigt de door hem vastgestelde WOZ-waarde van € 1.287.000 en concludeert om die reden dat de uitspraak van de rechtbank moet worden bevestigd. 3.3. Partijen doen hun standpunten steunen op de gronden welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen zij daaraan ter zitting hebben toegevoegd wordt verwezen naar het van het verhandelde ter zitting opgemaakte proces-verbaal.

4.1. De rechtbank heeft het beroep van belanghebbende ongegrond verklaard en daarbij het volgende overwogen: “5. Ingevolge artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding" (Kamerstukken II 1993/94, 22 885, nr. 36, blz. 44). Op verweerder rust de last aannemelijk te maken dat hij de waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Daarbij staat het verweerder vrij de waarde te onderbouwen met nieuwe vergelijkingsobjecten. 6. Eiser stelt dat verweerder bij de waardevaststelling is uitgegaan van onjuiste objectkenmerken. Eiser voert daartoe aan dat de inhoud van de woning, het landhuis en de uitbreiding van de woning aan de achterzijde met 150 m³, ten onrechte is bepaald op 1.050 m³. De rechtbank overweegt dat verweerder met betrekking tot de inhoud van de woning ter zitting een berekening met bouwtekening heeft overgelegd. Hieruit blijkt dat de totale inhoud van de woning (afgerond) 1.175 m³ bedraagt. De rechtbank ziet mede in het licht van hetgeen eiser hierover heeft gesteld, geen reden aan deze berekening te twijfelen. Verweerder gaat in het kader van de waardevaststelling voor het voorliggend belastingjaar, uit van een inhoud van 1.050 m³. De rechtbank volgt verweerder hierin. Eiser is hierdoor niet in zijn belangen geschaad. 7. Naar het oordeel van de rechtbank is verweerder, gelet op de door hem overgelegde waardematrix en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, geslaagd in zijn bewijslast. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn voldoende dicht bij de waardepeildatum verkocht en naar het oordeel van de rechtbank in beginsel voldoende vergelijkbaar met de woning, zodat deze objecten, anders dan eiser van mening is, als uitgangspunt kunnen worden gebruikt voor de waardering van de woning. Dat er verschillen zijn in objectkenmerken maakt niet dat deze objecten niet vergelijkbaar zijn. De rechtbank overweegt daartoe dat het voor de toepassing van de vergelijkingsmethode niet noodzakelijk is dat sprake is van identieke woningen. De verschillen met de woning dienen bij de vergelijking wel goed inzichtelijk te worden gemaakt. Tevens dient verweerder aannemelijk te maken dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. 8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft verweerder met behulp van de waardematrix de onderlinge verschillen tussen de woning en de vergelijkingsobjecten voldoende inzichtelijk gemaakt. Verweerder heeft voorts aannemelijk gemaakt dat met de verschillen voldoende rekening is gehouden. Verweerder heeft in het verweerschrift en ter zitting een toelichting gegeven op de vastgestelde waarde aan de hand van de voor de woning en de vergelijkingsobjecten gehanteerde kubieke- en vierkantemeterprijzen. Met deze kubieke- en vierkantemeterprijzen (die slechts een hulpmiddel zijn en op zich zelf niet ter beoordeling staan) heeft verweerder laten zien dat rekening is gehouden met de verschillen in omvang, ligging, kwaliteit en staat van onderhoud. Daarbij heeft verweerder tevens rekening gehouden met de afnemende meeropbrengst, oftewel het gegeven dat de waarde per kubieke- en vierkantemeter afneemt naarmate de inhoud dan wel het perceeloppervlakte groter is. Eiser heeft niet aannemelijk gemaakt dat verweerder ten opzichte van de woning voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] ten onrechte is uitgegaan een betere staat van onderhoud en kwaliteit. De enkele stelling daartoe acht de rechtbank onvoldoende. Met uitzondering van het vergelijkingsobject [adres 4] heeft verweerder voor de woning en de vergelijkingsobjecten dezelfde grondstaffel toegepast. Voor [adres 4] heeft verweerder een grondstaffel gehanteerd waarbij is uitgegaan van hogere vierkantemeterprijzen. Hiermee heeft verweerder naar het oordeel van de rechtbank voldoende rekening gehouden met de omstandigheid dat dit object een breder perceel heeft dan de woning en de overige vergelijkingsobjecten en dat dit een meerwaarde geeft. Bovendien heeft verweerder in de waardematrix de aanwezige aan- en bijgebouwen benoemd en gewaardeerd. Gelet op het voorgaande kan niet worden gezegd dat de vastgestelde waarde in een onjuiste verhouding staat tot de gerealiseerde verkoopprijzen van de vergelijkingsobjecten. 9. Hetgeen eiser heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af. De rechtbank is van oordeel dat de waarde van de woning van € 550.000, zoals die door [Y] Advies is getaxeerd in verband met de wijziging van het bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid, in de onderhavige procedure niet kan worden gevolgd nu er verschillen zijn in de waarderingsgrondslagen tussen de Wet WOZ en de planschade. Bovendien ligt de waardepeildatum van deze planschadetaxatie (half juni 2009) te ver van de onderhavige waardepeildatum om bruikbaar te zijn voor de vastgestelde WOZ-waarde. 10. De rechtbank is voorts van oordeel dat verweerder - door de waarde te onderbouwen met de verkoopgegevens van [adres 2] , [adres 4] , [adres 5] en [adres 6] , die ook onder het gewijzigde bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid vallen en die in 2011 dan wel 2012 en derhalve enkele jaren na de inwerkingtreding van het bestemmingsplan Bergen Dorpskern Zuid zijn verkocht - voldoende rekening heeft gehouden met de mogelijke waardedrukkende invloed van het gewijzigde bestemmingsplan op de waarde van de woning per waardepeildatum 1 januari 2012. De invloed van het bestemmingsplan kan immers worden geacht te zijn verdisconteerd in de verkoopprijzen van deze vergelijkingsobjecten. Met de onderbouwing van de waarde met deze verkoopcijfers heeft verweerder dit aspect derhalve in de waarde betrokken. Voor zover eiser van mening is dat de invloed van een bestemmingswijzing op de waarde van een onroerende zaak pas na drie tot vijf jaar zichtbaar wordt, overweegt de rechtbank dat een eventueel toekomstig waardeverminderend effect van het bestemmingsplan bij de vaststelling van de waarde van de woning op de onderhavige peildatum geen rol kan spelen. De verkoopcijfers van de hiervoor genoemde vergelijkingsobjecten leiden immers tot de conclusie dat de waarde van de woning op de waardepeildatum 1 januari 2012 niet te hoog is vastgesteld. Daarbij merkt de rechtbank nog op dat indien de voor toekomstige belastingjaren te hanteren vergelijkingsobjecten lagere verkoopcijfers zullen realiseren, dat zijn weerslag zal krijgen op de waarde van de woning voor latere jaren, die immers wordt afgeleid uit die verkoopcijfers. 11. Voor zover eiser stelt dat met de vastgestelde waarde geen rekening is gehouden met de gevolgen van de financiële crisis overweegt de rechtbank dat wanneer de huizenprijzen dalen, ook de gehanteerde vergelijkingsobjecten lagere verkoopcijfers zullen realiseren. Aangezien de WOZ-waarde is afgeleid uit de verkoopcijfers van de vergelijkingsobjecten, is een waardeontwikkeling op de woningmarkt dus wel degelijk van invloed op de WOZ-waarde van de woning. 12. Aan de in door eiser gemaakte analyse van vraagprijzen, vraagprijsontwikkeling en verkoopcijfers in de periode 2007 tot en met 2015 van de objecten [adres 7] en [adres 8] alsmede de verwijzing naar de waarde van het object [adres 9] en [adres 10] en [adres 11] - wat daar verder ook van zij – gaat de rechtbank, gelet op het waardebegrip zoals omschreven in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ, voorbij aangezien dient te worden uitgegaan van op of rond de waardepeildatum gerealiseerde verkoopprijzen van vergelijkbare objecten. Een vergelijking met WOZ-waarden is om dezelfde reden in dit kader evenmin relevant. 13.

Het Hof bevestigt de uitspraak van de rechtbank. De uitspraak is gedaan door mrs. W.E.M van Nispen tot Sevenaer, voorzitter, E.A.G. van der Ouderaa en J.P. Kruimel, leden van de belastingkamer, in tegenwoordigheid van mr. M. Jansen als griffier. De beslissing is op 22 september 2016 in het openbaar uitgesproken. Tegen deze uitspraak kan binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie worden ingesteld bij de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen: 1. bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. 2. het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: a. de naam en het adres van de indiener; b. een dagtekening; c. een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; d. de gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

Voor zover eiser, onder verwijzing naar de verkoopcijfers van [adres 7] en [adres 12] , stelt dat de waarde van de woning te hoog is vastgesteld, overweegt de rechtbank dat deze objecten te ver van de waardepeildatum zijn verkocht en reeds daarom niet bruikbaar zijn voor de waardering van de woning per de waardepeildatum 1 januari 2012. 14. De grieven die betrekking hebben op de door verweerder in het verleden opgelegde aanslagen onroerende-zaakbelastingen laat de rechtbank verder onbesproken aangezien deze aspecten buiten de grenzen van het onderhavige geschil vallen. 15. Gelet op het vorenoverwogene is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de woning alsmede de daarop gebaseerde aanslag niet te hoog zijn vastgesteld. 16. Het beroep is derhalve ongegrond. Voor een proceskostenveroordeling is geen aanleiding.” 4.2. Het Hof neemt de overwegingen van de rechtbank over, zij het deels verbeterd gelezen en met de navolgende aanvullingen. Bewijslast 4.3. In punt 8 overweegt de rechtbank dat “(belanghebbende) niet aannemelijk (heeft) gemaakt dat de (heffingsambtenaar) ten opzichte van de woning voor de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] ten onrechte is uitgegaan (van) een betere staat van onderhoud en kwaliteit. De enkele stelling daartoe acht de rechtbank onvoldoende”. 4.4. Met betrekking tot de bewijslastverdeling geldt het volgende. Op de heffingsambtenaar rust de last aannemelijk te maken in hoeverre de door hem bij de waardebepaling in aanmerking genomen vergelijkingsobjecten vergelijkbaar zijn met de woning van een belastingplichtige, alsmede, indien de belastingplichtige gemotiveerd stelt op welke punten zijn woningen verschillen van de vergelijkingsobjecten, in hoeverre met eventuele verschillen bij de waardebepaling rekening is gehouden. (HR 19 december 2003, nr. 39.294, ECLI:NL:HR:2003:AO0656). 4.5. De rechtbank heeft kennelijk tot uitdrukking willen brengen dat de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting, aannemelijk heeft gemaakt dat de vergelijkingsobjecten als zodanig geschikt waren en dat hij toereikend rekening heeft gehouden met het verschil in de waardebepalende elementen, waaronder de staat van onderhoud en kwaliteit, tussen die objecten en de woning. Belanghebbende heeft daartegen slechts een blote ontkenning ingebracht, hetgeen onvoldoende was om af te doen aan het door de heffingsambtenaar geleverde bewijs. Aldus verstaan, verenigt het Hof zich met het oordeel van de rechtbank. Grondwaarde 4.6. De heffingsambtenaar hanteert een staffel, die op de navolgende wijze rekening houdt met de wet van het afnemend grensnut. De eerste 500 vierkante meter van een kavel, aangeduid als oppervlak A, kent een waarde van € 1.000 per m2; De tweede 500 vierkante meter, aangeduid als oppervlak B, kent een waarde van € 500 per m2, De daaropvolgende 1500 vierkante meter, aangeduid als oppervlak C, kent een waarde van € 250 per m2; Oppervlak D volgt daarop en kent een waarde van € 100 per m2. 4.7. Voor het vergelijkingsobject [adres 4] gelden prijzen die 20% hoger liggen. 4.8. De staffel kent voor uitzonderlijk grote kavels een oppervlak E met een waarde van € 50 per m2, maar noch het kaveloppervlak van belanghebbende, noch dat van de vergelijkingsobjecten hebben een zodanige grootte. 4.9. Belanghebbende bestrijdt de door de heffingsambtenaar gehanteerde grondwaarde. Hij ondersteunt deze stelling als volgt. Sedert de bestemmingswijziging in 2009 mag maar een klein deel van een kavel worden bebouwd. Grotere kavels hebben daardoor, aldus belanghebbende, veel waarde verloren. Hij wijst op een uitspraak van de Raad van State waaruit zou blijken dat aan grond waarop niet gebouwd mag worden een waarde toekomt van € 16,50 per m2; dergelijke grond is, aldus belanghebbende, op één lijn te stellen met weiland. 4.10. Belanghebbende bepleit daarom voor kavels zonder bouwblok een waarde van € 25 per m2. Voor wat betreft oppervlakten A en B kan belanghebbende zich verenigen met de door de heffingsambtenaar gehanteerde waarden. Zijn stelling komt er daarmee in wezen op neer, dat de oppervlakten in de matrix aangeduid als oppervlak C en oppervlak D te hoog zijn gewaardeerd. 4.11. De heffingsambtenaar verdedigt de in de staffel gehanteerde waarden met een beroep op de matrix. Uit de matrix blijkt, dat de op de staffel gebaseerde berekeningen aansluiten bij de werkelijk gerealiseerde koopprijzen. Ook als het gaat om percelen die aanzienlijk groter zijn dan die van belanghebbende (c.q. percelen met grote delen in oppervlak C en zelfs in oppervlak D), sluiten de berekeningen aan bij de gerealiseerde koopprijzen. De onderhavige locatie is erg gewild; er worden nu eenmaal hoge prijzen voor betaald, ook voor grote oppervlakten. Men kan de onbebouwde gronden niet gelijk stellen aan weiland. Het gaat om grond die gebruikt wordt of kan worden als tuin. Hij wijst er voorts op dat de woningen van de referentieobjecten [adres 4] (kavel 4.815 m2) en [adres 6] (kavel 3.490 m2) kort na aankoop zijn gesloopt waarna nieuwe woningen zijn gebouwd. Dat betekent dat het de kopers vooral te doen was om de grond. Beide objecten hebben een aanzienlijk grotere kavel dan dat van belanghebbende. Een te hoge staffelwaarde voor oppervlakten C en D zou zich dus bij deze objecten moeten wreken; dat is echter niet het geval. De waarden stemmen overeen met de gerealiseerde verkoopprijzen. 4.12. Het Hof is van oordeel dat de heffingsambtenaar met de matrix en de daarop gegeven toelichting de juistheid van de door hem gehanteerde staffel voldoende aannemelijk heeft gemaakt. 4.13. Belanghebbende voert voorts aan, dat de wijze van taxeren door de heffingsambtenaar ondeugdelijk zou zijn. Hij stelt dat de heffingsambtenaar de grondstaffel gebruikt om de waarde van de grond te bepalen en dan eenvoudig het verschil met de gerealiseerde koopprijs toerekent aan de opstallen. Deze methode is echter, aldus belanghebbende, ongeschikt omdat deze tot onwerkelijke resultaten leidt. Het object [adres 2] heeft op deze manier een prijs per m3 van € 1.115, hetgeen drie maal zo hoog is als het bedrag van € 372 dat geldt voor belanghebbendes woning, en ook vele malen hoger dan de m3-prijs van de vergelijkingsobjecten. Zelfs met inachtneming van de wet van het afnemend grensnut ( [adres 2] is slechts 600 m3), moet duidelijk zijn dat deze waarde niet kan kloppen. Ook de prijs per m3 die volgens deze methode aan de [adres 3] wordt toegekend, te weten € 812, is, aldus belanghebbende, irreëel hoog. Hij concludeert: de hele matrix deugt niet. 4.14. Bij het beoordelen van deze klacht, stelt het Hof voorop dat er verschillende methoden bestaan om tot een vaststelling van de waarde in het economische verkeer van een onroerende zaak te komen. De heffingsambtenaar heeft de zogenoemde vergelijkingsmethode gehanteerd, in overeenstemming met de op de Wet WOZ gebaseerde Waarderingsinstructie 1995, het Uitvoeringsbesluit onderbouwing en uitvoering waardebepaling Wet WOZ, en de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ. Hij heeft daarbij de gerealiseerde transactieprijzen van de vergelijkingsobjecten ontleed in verschillende waardebepalende elementen en aan die elementen waarden toegekend. Hij heeft daarbij, zoals belanghebbende terecht stelt, de waarde van de opstallen als variabel element beschouwd, dat wil zeggen: hij heeft eerst de waarde van de kavel bepaald aan de hand van de grondstaffel, en vervolgens het verschil tussen de transactieprijs en de kavelwaarde toegerekend aan de opstal(len).

De optelsom van de waarde van de elementen is aldus per definitie gelijk aan de betaalde koopprijs. 4.15. De aldus bepaalde waarde van de elementen gebruikt de heffingsambtenaar vervolgens voor de waardering van het WOZ-object. Bij het hanteren van deze methode moet niet uit het oog worden verloren, dat het er steeds om gaat om het object voor de WOZ als geheel te waarderen en dat de methode slechts een hulpmiddel is bij het bepalen van de waarde in het economische verkeer van artikel 17, lid 2, Wet WOZ. 4.16. Met inachtneming van bovenstaande uitgangspunten, verwerpt het Hof belanghebbendes stelling dat het systeem van de heffingsambtenaar zodanig ondeugdelijk is, dat de matrix verworpen zou moeten worden. Indien men immers de vergelijkingsobjecten [adres 2] en [adres 3] als vergelijkingsobjecten elimineert, resteren drie vergelijkingsobjecten met aannemelijke waarden per m3. Vervolgens vragen de uitschieters in waarde van de [adres 2] en de [adres 3] om een verklaring. De heffingsambtenaar stelt dat die verklaring moet worden gevonden in de betere staat van die vergelijkingsobjecten. Belanghebbende stelt dat de waarden zodanig hoog zijn, dat een eventueel betere staat een onvoldoende verklaring vormt. “Een dergelijke waarde is onmogelijk”, zo stelt hij. “Het bijstellen naar een normale waarde van bijvoorbeeld € 420,- / m3 leidt er toe dat de waarde van [adres 2] € 417.000 te hoog is gewaardeerd. Dit is bij [adres 3] niet anders” (hogerberoepschrift, pagina 2). 4.17. Het Hof zal, veronderstellenderwijs, met belanghebbende aannemen dat genoemde kubieke meter waarden inderdaad te hoog zijn, in die zin dat zij zich niet uitsluitend laten verklaren door de betere staat van de vergelijkingsobjecten. Dit baat belanghebbende echter niet. Anders dan belanghebbende stelt, gaat het bij [adres 2] niet om een (te hoge) waardering, maar om een transactiecijfer. Dat object is op 23 januari 2012 verkocht voor een prijs van € 1.175.000. De vastgestelde WOZ-waarde is € 1.149.000. Het is een vaststaand feit, dat de koper voor de kavel en de opstallen een bedrag van € 1.175.000 heeft betaald. Indien, zoals belanghebbende stelt, de heffingsambtenaar van deze koopprijs ten onrechte een bedrag van € 417.000 aan de opstal heeft toegerekend, is de conclusie onontkoombaar dat dit bedrag, dat immers in werkelijkheid betaald is, aan de grond met een oppervlakte van 467 m2 (oppervlakte A) moet worden toegerekend. En dat zou betekenen dat de kavel van belanghebbende ten minste € 417.000 te laag is gewaardeerd. Mutatis mutandis geldt dezelfde redenering voor de [adres 3] . 4.18. Belanghebbende stelt voorts, dat zijn kavel meer bouwbeperkingen kent dan het object [adres 4] , zodat om die reden een lagere waardering van zijn kavel gerechtvaardigd zou zijn. Hij stelt dat op vrijwel het gehele kavel van [adres 4] gebouwd mag worden, terwijl het bouwvlak bij hem beperkt is. 4.19. De heffingsambtenaar beaamt de stelling van belanghebbende, maar ontkent dat daarvan de door belanghebbende bepleite waardedruk uitgaat. Hij wijst erop, dat de omstandigheid dat het bouwvlak van de [adres 4] vrijwel de gehele kavel in beslag neemt, niet betekent dat ook de gehele kavel volgebouwd mag worden. Voor alle kavels geldt de regel dat daarop slechts binnen bepaalde grenzen opstallen geplaatst mogen worden. Kort, en enigszins gesimplificeerd, samengevat houden die regels in dat een woning met een inhoud van maximaal 2200 m³ gebouwd kan worden. Het feit dat de [adres 4] over een groter bouwvlak beschikt, betekent dus niet méér dan dat de eigenaar een grotere vrijheid heeft te beslissen waar hij op de kavel de woning zal neerzetten; het betekent niet dat hij een grotere woning mag bouwen. Bovendien, zo stelt hij, heeft hij aan de [adres 4] een kavelwaarde toegekend die 20% hoger ligt dan de kavel van belanghebbende. 4.20. Het Hof acht aannemelijk dat de regels die gelden voor de omvang van de opstallen een overwegende invloed hebben op de waarde van de kavel, terwijl de vrijheid om te kiezen op welke plaats binnen de kavel gebouwd zal worden, van ondergeschikte invloed is. Gelet hierop, acht het Hof aannemelijk dat de heffingsambtenaar voldoende rekening heeft gehouden met een eventuele meerwaarde die uitgaat van de grote keuzevrijheid voor de eigenaar van de [adres 4] . De omstandigheid dat de woning van belanghebbende het op zijn kavel toegestane bouwvlak overschrijdt, hetgeen is toegestaan op grond van het overgangsrecht, doet hieraan niet af. 4.21. De heffingsambtenaar heeft dus de door hem gehanteerde grondwaarde aannemelijk gemaakt. Het slaapverbod 4.22. Belanghebbende stelt voorts, dat de gemeente hem verboden heeft om in een deel van zijn huis te slapen. Van deze omstandigheid gaat, zo stelt hij, een waardeverminderend effect uit, dat onvoldoende door de heffingsambtenaar zou zijn in aanmerking genomen. 4.23. De heffingsambtenaar heeft toegelicht, dat ten aanzien van het achterhuis belanghebbende verwikkeld was in een procedure of dit gedeelte van de woning aangemerkt moest worden als uitbouw of bijgebouw. In een bijgebouw mag, volgens gemeentelijke regels, niet worden geslapen. Hij heeft het achterhuis, zo stelt hij, gewaardeerd als een bijgebouw, met een lagere prijs per meter dan de gehanteerde prijs per kubieke meter van de woning. 4.24. De stelling van de heffingsambtenaar omtrent de waardering als bijgebouw, vindt niet zijn weerslag in de matrix. De matrix vermeldt een hoofdgebouw met een inhoud van 1.050 m³ tegen een prijs van € 372 per kubieke meter. De rubrieken “uitbouw 1” en “uitbouw 2” zijn leeg. Daarnaast worden vermeld de aanwezige dakkapellen, garage, tuinhuis en pomphuis. Het Hof kan aldus in de matrix niet herkennen of en zo ja op welke wijze het achterhuis als bijgebouw zou zijn gewaardeerd. Tot een verlaging van de vastgestelde WOZ-waarde kan dit echter niet leiden om de navolgende reden. 4.25. Het Hof acht in navolging van de rechtbank (zie overweging 6 van de rechtbank) aannemelijk dat de totale inhoud van het hoofdgebouw (inclusief achterhuis) afgerond 1.175 m³ bedraagt. Nu de heffingsambtenaar blijkens de matrix slechts heeft gerekend met een inhoud van 1.050 m³, acht het Hof de eventuele waardedruk die uitgaat van een slaapverbod voldoende verdisconteerd. [adres 13] 4.26. Belanghebbende stelt dat het object [adres 13] zeer goed vergelijkbaar is met de onroerende zaak, en dat de heffingsambtenaar ten onrechte dat object niet in de vergelijking betrokken heeft. [adres 13] is in oktober 2012 verkocht voor € 950.000. De heffingsambtenaar heeft voor het daaropvolgende jaar (waardepeildatum) de [naam straat] wel meegenomen, waaruit volgt, zo stelt belanghebbende, dat ook de heffingsambtenaar het object voor de vergelijking geschikt acht. Alleen is de heffingsambtenaar bij die waardering uitgegaan van een verkoop van 3 juni 2014 ( [adres 13] is toen wederom verkocht), dus anderhalf jaar na de waardepeildatum. Als het de heffingsambtenaar voor de waardepeildatum 1 januari 2013 is toegestaan om een verkoop te hanteren van bijna anderhalf jaar ná die peildatum, dan moet hij voor de onderhavige waardepeildatum (1 januari 2012) zeker rekening houden met een verkoop die veel dichter bij de peildatum, slechts 10 maanden daarna, heeft plaatsgevonden. 4.27. De heffingsambtenaar heeft onweersproken gesteld dat het object [adres 13] destijds moest worden geveild, en dat het object toen “vlak voor de veiling uit” is gekocht door een vastgoedhandelaar. De verkoop van oktober 2012 was daarom ongeschikt om in de vergelijking te betrekken.