ECLI:NL:GHSHE:2014:799

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerk: 12/00733 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende 1] B.V., voorheen [belanghebbende 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: belanghebbende, tegen de in één geschrift verenigde schriftelijke uitspraken van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 16 oktober 2012, nummers AWB 11/1213, 11/1214 en 11/1215, waarvan nummer 11/1213 betrekking heeft op het geding tussen belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, hierna: de Heffingsambtenaar, betreffende na te melden beschikking en aanslag. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Aan belanghebbende en twee met belanghebbende gelieerde vennootschappen (hierna: de drie vennootschappen) zijn bij afzonderlijke beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] 497 te [vestigingsplaats] (hierna: Fase 1) en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] 497 WOZ te [vestigingsplaats] (hierna: Fase 2a) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 62.255.000 respectievelijk € 28.375.000, met als waardepeildatum 1 januari 2009. De drie afzonderlijke beschikkingen zijn steeds in één geschrift vervat met de desbetreffende aanslag onroerendezaakbelastingen 2010. 1.2. Na bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de waarde van Fase 1 verminderd tot € 61.453.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, alsmede de waarde van Fase 2a en de corresponderende aanslag gehandhaafd. 1.3. De drie vennootschappen zijn van de uitspraken van de Heffingsambtenaar in één geschrift in beroep gekomen bij (destijds) de rechtbank Middelburg. De griffier van de rechtbank Middelburg heeft een griffierecht geheven van € 298. 1.4. Bij in één geschrift verenigde uitspraken van 16 oktober 2012 heeft de Rechtbank het beroep van de drie vennootschappen, geadministreerd onder de nummers 11/1213 tot en met 11/1215, ongegrond verklaard. 1.5. Tegen deze uitspraken hebben de drie vennootschappen bij één geschrift hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het Hof heeft het hoger beroep gesplitst in drie afzonderlijke zaken. In de zaak van belanghebbende, geadministreerd onder nummer 12/00733, heeft de griffier een griffierecht geheven van € 466. De Heffingsambtenaar heeft een (gecombineerd) verweerschrift ingediend. De zaken van de twee gelieerde vennootschappen zijn geadministreerd onder de nummers 12/00734 en 12/00735. 1.6. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) hebben de drie vennootschappen, in één geschrift verenigd, nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft (gelijktijdig met de zaken 12/00734 en 12/00735) plaatsgehad op 28 augustus 2013 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn namens de drie vennootschappen, waaronder belanghebbende, verschenen en gehoord mevrouw [A] van [B] BV te Rotterdam, als gemachtigde, bijgestaan door de heer [D], directeur van belanghebbende, en door de heer [E], technisch manager. Namens de Heffingsambtenaar is verschenen en gehoord de heer [F], tot bijstand vergezeld van de heren [G] en [H], taxateurs. 1.8. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd en een pleitnota voorgedragen. Exemplaren van de pleitnota zijn overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de Heffingsambtenaar bij zijn pleitnota drie bijlagen overgelegd. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft belanghebbende zes foto’s overgelegd. Voorts heeft belanghebbende ter zitting aan het Hof en aan de wederpartij een model op schaal getoond van de bevestigingsconstructie voor de hierna onder 2.2 bedoelde pontons en daarbij, op vragen van het Hof en van de wederpartij, uitleg gegeven. 1.9. Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en in de drie zaken een schriftelijke uitspraak aangekondigd. 1.10. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 2.1. Belanghebbende is gebruiker van de hierna vermelde zaken behorende tot Fase 1 en Fase 2a. [J] BV en [K] BV, de twee met belanghebbende gelieerde vennootschappen, zijn erfpachter van de zaken van Fase 1 respectievelijk van de zaken van Fase 2a. De betreffende percelen zijn eigendom van “de gemeenschappelijke regeling [M]” (hierna: [M]). De overeenkomsten van erfpacht hebben een duur van 100 jaar. De – geïndexeerde - canon van Fase 1 bedraagt € 4,49 per m2 en van Fase 2a € 4,35 per m2. 2.2. De zaken die worden toegerekend aan Fase 1 zijn een tweetal zogenaamde roll-on roll-off (RORO) pontons (hierna: de pontons), fenderpalen, aanlegsteigers, gebouwen met aanhorigheden, parkeerterrein, verharding, omheining, lichtmasten, trafo, spoorrails en een terrein van 698.774 m2 (hierna: terrein Fase 1). Tot Fase 2a behoren een tweetal bruggen, verharding, omheining, lichtmasten, trafo en een terrein van 423.600 m2 (hierna: terrein Fase 2a). 2.3. Belanghebbende exploiteert een haventerminal en opslagterreinen in het zeehaven- en industriegebied van de gemeente Vlissingen. De pontons worden gebezigd ten behoeve van de exploitatie van het bedrijf. In de zeer nabije omgeving van de haventerminal liggen weg- en spoorverbindingen. 2.4. Tot de stukken behoren constructietekeningen en zes door belanghebbende ter zitting in hoger beroep overgelegde foto’s waarop (delen van) de pontons te zien zijn. De constructietekeningen zijn door belanghebbende aan de gemeente Vlissingen overgelegd ten behoeve van de daarvoor benodigde vergunningen. De pontons drijven in het water. Het ene ponton, het grote ponton, heeft blijkens voormelde tekeningen een lengte van 80 meter, een breedte van 85 meter aan de zijde waar schepen aanmeren (hierna: de zeezijde) en van bijna 70 meter aan de walzijde). Het andere ponton, het kleine ponton, heeft een lengte van eveneens 80 meter, een breedte van 39 meter aan de zeezijde en van bijna 13 meter aan de walzijde. 2.5. De pontons zijn speciaal geconstrueerd voor het laden en lossen van schepen en worden daartoe ook als zodanig aangewend. De pontons zijn voorzien van een machineruimte met pompen, een controlekamer en ballasttanks waarmee de pontons op de voor het aangemeerde schip vereiste laad- en loshoogte kunnen worden gebracht. De drijver en de ballasttanks bevinden zich aan de zeezijde. 2.6. De grote ponton is door middel van een U frame bevestigd aan in de grond verankerde geleidepalen, aan weerszijden van de ponton een. De bevestiging van de kleine ponton is hetzelfde, met dien verstande dat die ponton zijwaarts slechts aan één geleidepaal is bevestigd, naar partijen ter zitting, in zoverre in afwijking van de uitspraak van de Rechtbank, hebben verklaard. Met de geleidepalen worden de pontons op hun plaats gehouden. Door de geleidepalen ook kunnen de pontons meebewegen met eb en vloed en wordt een zijwaartse beweging voorkomen. Ter plaatse is het verschil tussen eb en vloed maximaal ongeveer 5 meter. 2.7. Beide pontons zijn ontworpen om aan één zijde, de landzijde, te kunnen worden aangelegd. De pontons zijn met de wal verbonden door middel van twee, van de pontons deel uitmakende haken die over een stalen buis vallen. Deze buis, ‘bankseat’ genoemd (hierna: de bankseat), is aan beide uiteinden met bouten bevestigd op een betonnen landhoofd, geconstrueerd in basaltblokken welke land en water scheiden. 2.8. Borgingen zorgen ervoor dat de pontons bij golven, bij hoog en laag water alsmede bij aanvaringen op hun plaats blijven en niet van de wal losraken. Deze borgingen, driehoekige elementen, worden op hun plaats gehouden door in de bankseat gezekerde borgpinnen. De borgingen kunnen heen en weer bewegen, zodat de pontons nog (maximaal 80 cm) voorwaarts – tegen stootblokken - kunnen bewegen, vooral in geval van aanvaringen. De borgingen zorgen ervoor dat bij een aanvaring de haak niet van de bankseat afschiet. De borgingen zijn niet met de pontons verbonden. Dit systeem van verbinding van pontons met de wal wordt wel ‘lageringssysteem’ genoemd. 2.9. Vanaf de wal kunnen de pontons worden betreden door middel van een ‘loopplank’-constructie, welke ‘loopplank’ door middel van een scharnierconstructie op de ponton ligt. Partijen hebben ter zitting eenparig verklaard dat, in tegenstelling tot hetgeen daaromtrent onder de feiten in de uitspraak van de Rechtbank is vermeld, van een bevestiging van de pontons aan het landhoofd tevens door middel van stalen kabels, geen sprake is. 2.10. Voor de pontons zijn zeebrieven verstrekt. Op de voet van artikel 4 van de Zeebrievenwet worden deze slechts verstrekt voor schepen. Een ponton is aan te merken als een schip in de zin van artikel 8:1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 2.11. In 2003 en 2007 zijn pontons verwisseld. In 2009 is een nieuwe ponton gekomen ter vervanging van een andere; de vervangen ponton is naar de haven van Zeebrugge versleept. In 2011 is een ponton na van de wal te zijn losgemaakt naar Dublin versleept. Met het losmaken van een ponton van de wal zijn 2 tot 3 uren gemoeid, afhankelijk van de getijden. 2.12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft de Heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift bij de Rechtbank een op 4 januari 2011 door [G] en [H], beiden registermakelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd van Fase 1 en Fase 2a. De waarde van de zaken is bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. De waarde per m2 van het terrein Fase 1 en van het terrein Fase 2a is bij de taxatie bepaald op € 55. 2.13. Ter onderbouwing van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a zijn bij de taxatie een viertal verkopen van grond en een tweetal in erfpacht uitgegeven gronden betrokken. Het betreffen de navolgende transacties: A. Verkoop van plm. 70 ha grond door [L] NV aan [M] op 29 oktober 2007 voor € 70 per m2. Van de gekochte grond is aansluitend door [M] 50 ha in erfpacht uitgegeven aan [L] NV tegen een canon van € 6,25 per m2 per jaar. B. Verkoop van 3,4 ha grond door Invista aan [N] op 18 april 2008 voor € 110 per m2. Bij de transactie is toegang tot vaarwater bedongen door middel van het gebruiksrecht van een steiger. C. Verkoop van 1,8 ha grond door [O] aan [P] op 14 juli 2006 tegen € 58 per m2. D. Verkoop van 4,4 ha grond door [M] aan [Q] BV op 31 december 2010 tegen een gemiddelde prijs van € 61,85 per m2. Het betrof voorheen door [M] aan [Q] in erfpacht uitgegeven grond waarvan de blote eigendom van de percelen grond op basis van een uitgeoefende koopoptie is verworven. E. Uitgifte in erfpacht door [M] aan [R] 6,75 ha grond tegen een canon van € 5,50 in april 2007. F. Uitgifte in erfpacht door [M] aan [S] BV van 5,45 ha grond tegen een canon van € 6,15 per m2 in april 2007. Ter onderbouwing van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep in zijn verweerschrift één verkoop van grond en een viertal in erfpacht uitgegeven gronden toegevoegd. Het betreffen de navolgende transacties: G. Uitgifte in erfpacht op 14 januari 2013 door [M] aan [Q] V.O.F. van 19.740 m² grond tegen een jaarlijkse canon van € 6 per m², looptijd erfpachtrecht 60 jaar. H. Verkoop van 1.558 m² grond door [M] aan [T] op 4 april 2012, tegen een prijs van € 90 per m². I.

I. Zijn de pontons aan te merken als roerende dan wel als onroerende zaken? Belanghebbende verdedigt de kwalificatie van de pontons als roerend. De Heffingsambtenaar verdedigt de kwalificatie van de pontons als onroerend. De waarde van de pontons ad € 6.522.819 is als zodanig niet in geschil. II. Is de waarde van de onroerende zaak Fase 1 en van de onroerende zaak Fase 2a niet te hoog vastgesteld? Met betrekking tot vraag II verschillen partijen slechts van mening over de door de Heffingsambtenaar voor de grond vastgestelde waarde; zij verschillen niet van mening over de door de Heffingsambtenaar voor de overige objectonderdelen vastgestelde waarde van € 23.075.909 voor Fase 1 en € 5.077.065 voor Fase 2a. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 40,41 per m2 voor de grond Fase 1 en een waarde van € 39,15 per m2 voor de grond Fase 2a. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 55 per m2. 3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank inzake de zaak met kenmerk 11/1213, gegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar betreffende de beschikkingen en de aanslagen inzake Fase 1 en Fase 2a, (verdere) vermindering van de bij beschikking (na bezwaar) vastgestelde waarde inzake Fase 1 tot een waarde van (€ 61.453.000 - € 6.522.819 – € 10.180.522 =) € 44.749.659 en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde inzake Fase 2a tot een waarde van (€ 28.375.000 - € 6.714.060 =) € 21.660.940 en dienovereenkomstige verminderingen van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank inzake de zaak met kenmerk 11/1213. 4Gronden Vooraf en ambtshalve Bevoegdheid van de Rechtbank 4.1. Belanghebbende en de aan haar gelieerde vennootschappen hebben bij brief van 8 december 2010, ingekomen op 13 december daarna, beroep ingesteld bij (voorheen) de rechtbank Middelburg tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar van 5 november 2010. De rechtbank Middelburg heeft partijen bij brief van 15 december 2010 medegedeeld dat het beroepschrift is ontvangen. Bij brief van 28 februari 2011 heeft de Rechtbank (Breda) partijen in kennis gesteld van de ontvangst van het beroep vanuit de rechtbank Middelburg. De Rechtbank (Breda) heeft het beroep ter zitting van 4 september 2012 behandeld en op 16 oktober 2012 drie, in één geschrift verenigde, uitspraken gedaan. Tegen deze uitspraken van de Rechtbank hebben belanghebbende en de aan haar gelieerde vennootschappen hoger beroep ingesteld bij het Hof. 4.2. Artikel 8:7, lid 1, van de Awb, bepaalt, voor zover hier van belang, dat, indien beroep wordt ingesteld tegen een besluit van een bestuursorgaan van een (…) gemeente (…), de rechtbank binnen het rechtsgebied waarvan het bestuursorgaan zijn zetel heeft bevoegd is. Aangezien de Heffingsambtenaar ten tijde van het door belanghebbende - op 13 december 2010 - ingestelde beroep zijn zetel had te Vlissingen, is de rechtbank Middelburg aan te merken als de rechtbank, die bevoegd was om het beroep inhoudelijk te behandelen. De in hoger beroep bestreden uitspraak met betrekking tot belanghebbende is gedaan door een andere rechtbank (Breda) dan de bevoegde (Middelburg). Uit het Aanwijzingsbesluit nevenzittingsplaats rijksbelastingen rechtbank, Stcrt. 2008, 157, p. 19, volgt niet dat de Rechtbank Breda bevoegd was, terwijl deze bevoegdheid evenmin blijkt uit enige andere aanwijzing. Uit het Aanwijzingsbesluit nevenzittingsplaats straf- en belastingzaken gerechtshof ’s-Gravenhage, Stcrt. 2011, 2463 volgt niet dat het Hof, als nevenzittingsplaats van het Gerechtshof ’s-Gravenhage, bevoegd is voor het hoger beroep, omdat de uitspraak met betrekking tot belanghebbende niet door rechtbank Middelburg is gedaan. Derhalve dient allereerst (ambtshalve) de vraag te worden beantwoord of het Hof, ondanks de hier aan de orde komende onbevoegdheid, de zaak inhoudelijk mag behandelen. 4.3. Artikel 27s van de Algemene wet inzake rijksbelastingen ((tekst 2012); in samenhang met deel C artikel 1, lid 1 van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht, Stb. 2012, 682) geeft het Hof in hoger beroep de bevoegdheid om, indien het meent dat de uitspraak is gedaan door een andere rechtbank dan de bevoegde, die onbevoegdheid voor gedekt te verklaren en de uitspraak aan te merken als bevoegdelijk gedaan. Deze bevoegdheid is het Hof verleend ter voorkoming van nodeloze en door partijen niet gewenste vertraging in de afdoening der zaak, derhalve met het oog op een effectieve beslechting van het geschil. 4.4. In de gedingstukken en ter zitting bij het Hof hebben partijen geen grieven ingebracht tegen de omstandigheid dat niet de Rechtbank Middelburg maar de Rechtbank (Breda) de zaak heeft behandeld. Partijen hebben ter zitting bij het Hof te kennen gegeven een terugwijzing van het geding naar de Rechtbank Middelburg niet te wensen. Het Hof is van oordeel dat in dit geval geen der partijen gebaat is bij een vernietiging van de bestreden uitspraak en terugwijzing van het geding naar de Rechtbank Middelburg op grond van de geconstateerde onbevoegdheid van de Rechtbank (en die van het Hof). Het Hof verklaart om die reden de onbevoegdheid voor gedekt en merkt de uitspraak van de Rechtbank als zijnde bevoegdelijk gedaan aan. Het Hof kan en zal de zaak inhoudelijk behandelen. De in één geschrift verenigde uitspraken van de Rechtbank 4.5. De drie in één geschrift verenigde uitspraken van de Rechtbank van 16 oktober 2012 betreffen de uitspraken in de zaken van drie belastingplichtigen. De Rechtbank heeft de zaken van deze drie belastingplichtigen kennelijk gevoegd op de voet van artikel 8:14 van de Awb. De Rechtbank heeft dit ten onrechte gedaan en dientengevolge in die zaken ten onrechte drie uitspraken in één geschrift verenigd, gelet op de in artikel 67 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen voor een ieder – dus ook voor de Rechtbank - neergelegde plicht tot geheimhouding. De zaken van de drie belastingplichtigen hadden door de Rechtbank niet mogen worden gevoegd en hadden door de Rechtbank, nu zij kennelijk bij binnenkomst van het beroep waren gevoegd, moeten worden gesplitst. Ten aanzien van het geschil Vooraf: Grieven van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Verdeling van de bewijslast 4.6. Onder 4.16 van zijn uitspraken heeft de Rechtbank overwogen dat belanghebbenden met al hetgeen zij overigens hebben aangevoerd evenmin aannemelijk hebben gemaakt dat de Heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer te hoog heeft vastgesteld en vervolgens geoordeeld dat het gelijk in de tweede in geschil zijnde vraag eveneens aan de zijde van de Heffingsambtenaar is. Belanghebbende heeft in de motivering van haar hoger beroepschrift onder 3.4 als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerd dat de bewijslast op de Heffingsambtenaar rust. Deze grief slaagt. De Rechtbank heeft de bewijslast onjuist verdeeld: het is niet aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en voorts: van 19 april 2000, 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545, van 19 december 2003, 39 294, ECLI:NL:HR:2003:AO0656 en van 1 april 2005, 40 313, ECLI:NL:HR:2005:AT3035).

4.38. De uitspraak van de Rechtbank, waarin het beroep van belanghebbende ongegrond is verklaard, moet worden vernietigd. Het hoger beroep is gegrond. Ten aanzien van de griffierechten 4.39. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Vlissingen aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 298 respectievelijk € 466 te vergoeden. Ten aanzien van de proceskosten 4.40. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken, een en ander met toepassing van het puntenstelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de kosten in beroep stelt het Hof die tegemoetkoming vast op 2,5 punt (indienen beroepschrift (1), indienen conclusie van repliek (1/2) en verschijnen ter zitting (1)) x € 487 x wegingsfactor 1 is € 1.217,50. Voor de kosten in hoger beroep stelt het Hof de kosten vast op 2 punten (indienen beroepschrift (1) en verschijnen ter zitting (1)) x € 487 is € 974. Ter zitting zijn tevens behandeld de met de onderhavige zaak samenhangende zaken met de hofkenmerken 12/00734 en /12/00735, waarin het hoger beroep ook gegrond is. Daarom spreekt het Hof in de onderhavige zaak een proceskostenveroordeling uit van 1/3 x (€ 1.217,50 + € 974 =) € 2.191,50 = € 730,50.

Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, - verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, - vernietigt de uitspraken op bezwaar betreffende de beschikkingen inzake Fase 1 en Fase 2a alsmede de uitspraken betreffende de corresponderende aanslagen, - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak Fase 1 tot € 50.000.000, - bepaalt dat de aanslag inzake Fase 1 door de Heffingsambtenaar dienovereenkomstig wordt verminderd, - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak Fase 2a tot € 25.500.000, - bepaalt dat de aanslag inzake Fase 2a door de Heffingsambtenaar dienovereenkomstig wordt verminderd, - gelast dat de gemeente Vlissingen aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 764 vergoedt, - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 730,50, en - wijst de gemeente Vlissingen aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden. Aldus gedaan op: 14 maart 2014 door P. Fortuin, J. Swinkels en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van P.H.A. Calis, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

GERECHTSHOF ’s-HERTOGENBOSCH Team Belastingrecht Meervoudige Belastingkamer Kenmerk: 12/00733 Uitspraak op het hoger beroep van [belanghebbende 1] B.V., voorheen [belanghebbende 2] B.V., gevestigd te [vestigingsplaats], hierna: belanghebbende, tegen de in één geschrift verenigde schriftelijke uitspraken van de Rechtbank Breda (hierna: de Rechtbank) van 16 oktober 2012, nummers AWB 11/1213, 11/1214 en 11/1215, waarvan nummer 11/1213 betrekking heeft op het geding tussen belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Vlissingen, hierna: de Heffingsambtenaar, betreffende na te melden beschikking en aanslag. 1Ontstaan en loop van het geding 1.1. Aan belanghebbende en twee met belanghebbende gelieerde vennootschappen (hierna: de drie vennootschappen) zijn bij afzonderlijke beschikkingen krachtens artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (hierna: de Wet WOZ) de waarde van de onroerende zaken, plaatselijk bekend als [adres] 497 te [vestigingsplaats] (hierna: Fase 1) en de waarde van de onroerende zaak aan de [adres] 497 WOZ te [vestigingsplaats] (hierna: Fase 2a) voor het belastingjaar 2010 vastgesteld op € 62.255.000 respectievelijk € 28.375.000, met als waardepeildatum 1 januari 2009. De drie afzonderlijke beschikkingen zijn steeds in één geschrift vervat met de desbetreffende aanslag onroerendezaakbelastingen 2010. 1.2. Na bezwaar heeft de Heffingsambtenaar bij in één geschrift verenigde uitspraken de waarde van Fase 1 verminderd tot € 61.453.000 en de aanslag onroerendezaakbelastingen dienovereenkomstig verminderd, alsmede de waarde van Fase 2a en de corresponderende aanslag gehandhaafd. 1.3. De drie vennootschappen zijn van de uitspraken van de Heffingsambtenaar in één geschrift in beroep gekomen bij (destijds) de rechtbank Middelburg. De griffier van de rechtbank Middelburg heeft een griffierecht geheven van € 298. 1.4. Bij in één geschrift verenigde uitspraken van 16 oktober 2012 heeft de Rechtbank het beroep van de drie vennootschappen, geadministreerd onder de nummers 11/1213 tot en met 11/1215, ongegrond verklaard. 1.5. Tegen deze uitspraken hebben de drie vennootschappen bij één geschrift hoger beroep ingesteld bij het Hof. Het Hof heeft het hoger beroep gesplitst in drie afzonderlijke zaken. In de zaak van belanghebbende, geadministreerd onder nummer 12/00733, heeft de griffier een griffierecht geheven van € 466. De Heffingsambtenaar heeft een (gecombineerd) verweerschrift ingediend. De zaken van de twee gelieerde vennootschappen zijn geadministreerd onder de nummers 12/00734 en 12/00735. 1.6. Op grond van artikel 8:58 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) hebben de drie vennootschappen, in één geschrift verenigd, nadere stukken ingediend. Deze stukken zijn in afschrift verstrekt aan de wederpartij. 1.7. Het onderzoek ter zitting heeft (gelijktijdig met de zaken 12/00734 en 12/00735) plaatsgehad op 28 augustus 2013 te ’s-Hertogenbosch. Aldaar zijn namens de drie vennootschappen, waaronder belanghebbende, verschenen en gehoord mevrouw [A] van [B] BV te Rotterdam, als gemachtigde, bijgestaan door de heer [D], directeur van belanghebbende, en door de heer [E], technisch manager. Namens de Heffingsambtenaar is verschenen en gehoord de heer [F], tot bijstand vergezeld van de heren [G] en [H], taxateurs. 1.8. De Heffingsambtenaar heeft ter zitting een machtiging overgelegd en een pleitnota voorgedragen. Exemplaren van de pleitnota zijn overgelegd aan het Hof en aan de wederpartij. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft de Heffingsambtenaar bij zijn pleitnota drie bijlagen overgelegd. Zonder bezwaar van de wederpartij heeft belanghebbende zes foto’s overgelegd. Voorts heeft belanghebbende ter zitting aan het Hof en aan de wederpartij een model op schaal getoond van de bevestigingsconstructie voor de hierna onder 2.2 bedoelde pontons en daarbij, op vragen van het Hof en van de wederpartij, uitleg gegeven. 1.9. Aan het einde van de zitting heeft het Hof het onderzoek gesloten en in de drie zaken een schriftelijke uitspraak aangekondigd. 1.10. Van de zitting is een proces-verbaal opgemaakt, dat in afschrift aan partijen is verzonden.

Op grond van de stukken van het geding en het onderzoek ter zitting zijn in deze zaak de volgende feiten en omstandigheden voor het Hof komen vast te staan: 2.1. Belanghebbende is gebruiker van de hierna vermelde zaken behorende tot Fase 1 en Fase 2a. [J] BV en [K] BV, de twee met belanghebbende gelieerde vennootschappen, zijn erfpachter van de zaken van Fase 1 respectievelijk van de zaken van Fase 2a. De betreffende percelen zijn eigendom van “de gemeenschappelijke regeling [M]” (hierna: [M]). De overeenkomsten van erfpacht hebben een duur van 100 jaar. De – geïndexeerde - canon van Fase 1 bedraagt € 4,49 per m2 en van Fase 2a € 4,35 per m2. 2.2. De zaken die worden toegerekend aan Fase 1 zijn een tweetal zogenaamde roll-on roll-off (RORO) pontons (hierna: de pontons), fenderpalen, aanlegsteigers, gebouwen met aanhorigheden, parkeerterrein, verharding, omheining, lichtmasten, trafo, spoorrails en een terrein van 698.774 m2 (hierna: terrein Fase 1). Tot Fase 2a behoren een tweetal bruggen, verharding, omheining, lichtmasten, trafo en een terrein van 423.600 m2 (hierna: terrein Fase 2a). 2.3. Belanghebbende exploiteert een haventerminal en opslagterreinen in het zeehaven- en industriegebied van de gemeente Vlissingen. De pontons worden gebezigd ten behoeve van de exploitatie van het bedrijf. In de zeer nabije omgeving van de haventerminal liggen weg- en spoorverbindingen. 2.4. Tot de stukken behoren constructietekeningen en zes door belanghebbende ter zitting in hoger beroep overgelegde foto’s waarop (delen van) de pontons te zien zijn. De constructietekeningen zijn door belanghebbende aan de gemeente Vlissingen overgelegd ten behoeve van de daarvoor benodigde vergunningen. De pontons drijven in het water. Het ene ponton, het grote ponton, heeft blijkens voormelde tekeningen een lengte van 80 meter, een breedte van 85 meter aan de zijde waar schepen aanmeren (hierna: de zeezijde) en van bijna 70 meter aan de walzijde). Het andere ponton, het kleine ponton, heeft een lengte van eveneens 80 meter, een breedte van 39 meter aan de zeezijde en van bijna 13 meter aan de walzijde. 2.5. De pontons zijn speciaal geconstrueerd voor het laden en lossen van schepen en worden daartoe ook als zodanig aangewend. De pontons zijn voorzien van een machineruimte met pompen, een controlekamer en ballasttanks waarmee de pontons op de voor het aangemeerde schip vereiste laad- en loshoogte kunnen worden gebracht. De drijver en de ballasttanks bevinden zich aan de zeezijde. 2.6. De grote ponton is door middel van een U frame bevestigd aan in de grond verankerde geleidepalen, aan weerszijden van de ponton een. De bevestiging van de kleine ponton is hetzelfde, met dien verstande dat die ponton zijwaarts slechts aan één geleidepaal is bevestigd, naar partijen ter zitting, in zoverre in afwijking van de uitspraak van de Rechtbank, hebben verklaard. Met de geleidepalen worden de pontons op hun plaats gehouden. Door de geleidepalen ook kunnen de pontons meebewegen met eb en vloed en wordt een zijwaartse beweging voorkomen. Ter plaatse is het verschil tussen eb en vloed maximaal ongeveer 5 meter. 2.7. Beide pontons zijn ontworpen om aan één zijde, de landzijde, te kunnen worden aangelegd. De pontons zijn met de wal verbonden door middel van twee, van de pontons deel uitmakende haken die over een stalen buis vallen. Deze buis, ‘bankseat’ genoemd (hierna: de bankseat), is aan beide uiteinden met bouten bevestigd op een betonnen landhoofd, geconstrueerd in basaltblokken welke land en water scheiden. 2.8. Borgingen zorgen ervoor dat de pontons bij golven, bij hoog en laag water alsmede bij aanvaringen op hun plaats blijven en niet van de wal losraken. Deze borgingen, driehoekige elementen, worden op hun plaats gehouden door in de bankseat gezekerde borgpinnen. De borgingen kunnen heen en weer bewegen, zodat de pontons nog (maximaal 80 cm) voorwaarts – tegen stootblokken - kunnen bewegen, vooral in geval van aanvaringen. De borgingen zorgen ervoor dat bij een aanvaring de haak niet van de bankseat afschiet. De borgingen zijn niet met de pontons verbonden. Dit systeem van verbinding van pontons met de wal wordt wel ‘lageringssysteem’ genoemd. 2.9. Vanaf de wal kunnen de pontons worden betreden door middel van een ‘loopplank’-constructie, welke ‘loopplank’ door middel van een scharnierconstructie op de ponton ligt. Partijen hebben ter zitting eenparig verklaard dat, in tegenstelling tot hetgeen daaromtrent onder de feiten in de uitspraak van de Rechtbank is vermeld, van een bevestiging van de pontons aan het landhoofd tevens door middel van stalen kabels, geen sprake is. 2.10. Voor de pontons zijn zeebrieven verstrekt. Op de voet van artikel 4 van de Zeebrievenwet worden deze slechts verstrekt voor schepen. Een ponton is aan te merken als een schip in de zin van artikel 8:1 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). 2.11. In 2003 en 2007 zijn pontons verwisseld. In 2009 is een nieuwe ponton gekomen ter vervanging van een andere; de vervangen ponton is naar de haven van Zeebrugge versleept. In 2011 is een ponton na van de wal te zijn losgemaakt naar Dublin versleept. Met het losmaken van een ponton van de wal zijn 2 tot 3 uren gemoeid, afhankelijk van de getijden. 2.12. Ter onderbouwing van de vastgestelde waarden heeft de Heffingsambtenaar als bijlage bij het verweerschrift bij de Rechtbank een op 4 januari 2011 door [G] en [H], beiden registermakelaar-taxateur, opgemaakt taxatierapport (hierna: het taxatierapport) overgelegd van Fase 1 en Fase 2a. De waarde van de zaken is bepaald door middel van de gecorrigeerde vervangingswaardemethode. De waarde per m2 van het terrein Fase 1 en van het terrein Fase 2a is bij de taxatie bepaald op € 55. 2.13. Ter onderbouwing van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a zijn bij de taxatie een viertal verkopen van grond en een tweetal in erfpacht uitgegeven gronden betrokken. Het betreffen de navolgende transacties: A. Verkoop van plm. 70 ha grond door [L] NV aan [M] op 29 oktober 2007 voor € 70 per m2. Van de gekochte grond is aansluitend door [M] 50 ha in erfpacht uitgegeven aan [L] NV tegen een canon van € 6,25 per m2 per jaar. B. Verkoop van 3,4 ha grond door Invista aan [N] op 18 april 2008 voor € 110 per m2. Bij de transactie is toegang tot vaarwater bedongen door middel van het gebruiksrecht van een steiger. C. Verkoop van 1,8 ha grond door [O] aan [P] op 14 juli 2006 tegen € 58 per m2. D. Verkoop van 4,4 ha grond door [M] aan [Q] BV op 31 december 2010 tegen een gemiddelde prijs van € 61,85 per m2. Het betrof voorheen door [M] aan [Q] in erfpacht uitgegeven grond waarvan de blote eigendom van de percelen grond op basis van een uitgeoefende koopoptie is verworven. E. Uitgifte in erfpacht door [M] aan [R] 6,75 ha grond tegen een canon van € 5,50 in april 2007. F. Uitgifte in erfpacht door [M] aan [S] BV van 5,45 ha grond tegen een canon van € 6,15 per m2 in april 2007. Ter onderbouwing van de waarde van het terrein Fase 1 en het terrein Fase 2a heeft de Heffingsambtenaar in hoger beroep in zijn verweerschrift één verkoop van grond en een viertal in erfpacht uitgegeven gronden toegevoegd. Het betreffen de navolgende transacties: G. Uitgifte in erfpacht op 14 januari 2013 door [M] aan [Q] V.O.F. van 19.740 m² grond tegen een jaarlijkse canon van € 6 per m², looptijd erfpachtrecht 60 jaar. H. Verkoop van 1.558 m² grond door [M] aan [T] op 4 april 2012, tegen een prijs van € 90 per m². I.

I. Zijn de pontons aan te merken als roerende dan wel als onroerende zaken? Belanghebbende verdedigt de kwalificatie van de pontons als roerend. De Heffingsambtenaar verdedigt de kwalificatie van de pontons als onroerend. De waarde van de pontons ad € 6.522.819 is als zodanig niet in geschil. II. Is de waarde van de onroerende zaak Fase 1 en van de onroerende zaak Fase 2a niet te hoog vastgesteld? Met betrekking tot vraag II verschillen partijen slechts van mening over de door de Heffingsambtenaar voor de grond vastgestelde waarde; zij verschillen niet van mening over de door de Heffingsambtenaar voor de overige objectonderdelen vastgestelde waarde van € 23.075.909 voor Fase 1 en € 5.077.065 voor Fase 2a. Belanghebbende verdedigt een waarde van € 40,41 per m2 voor de grond Fase 1 en een waarde van € 39,15 per m2 voor de grond Fase 2a. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 55 per m2. 3.2. Partijen doen hun standpunten in hoger beroep steunen op de gronden, welke door hen zijn aangevoerd in de van hen afkomstige stukken. Voor hetgeen hieraan ter zitting is toegevoegd, wordt verwezen naar het van deze zitting opgemaakte proces-verbaal. 3.3. Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank inzake de zaak met kenmerk 11/1213, gegrondverklaring van het bij de Rechtbank ingestelde beroep, vernietiging van de uitspraken op bezwaar betreffende de beschikkingen en de aanslagen inzake Fase 1 en Fase 2a, (verdere) vermindering van de bij beschikking (na bezwaar) vastgestelde waarde inzake Fase 1 tot een waarde van (€ 61.453.000 - € 6.522.819 – € 10.180.522 =) € 44.749.659 en vermindering van de bij beschikking vastgestelde waarde inzake Fase 2a tot een waarde van (€ 28.375.000 - € 6.714.060 =) € 21.660.940 en dienovereenkomstige verminderingen van de aanslagen. De Heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank inzake de zaak met kenmerk 11/1213. 4Gronden Vooraf en ambtshalve Bevoegdheid van de Rechtbank 4.1. Belanghebbende en de aan haar gelieerde vennootschappen hebben bij brief van 8 december 2010, ingekomen op 13 december daarna, beroep ingesteld bij (voorheen) de rechtbank Middelburg tegen de uitspraken van de Heffingsambtenaar van 5 november 2010. De rechtbank Middelburg heeft partijen bij brief van 15 december 2010 medegedeeld dat het beroepschrift is ontvangen. Bij brief van 28 februari 2011 heeft de Rechtbank (Breda) partijen in kennis gesteld van de ontvangst van het beroep vanuit de rechtbank Middelburg. De Rechtbank (Breda) heeft het beroep ter zitting van 4 september 2012 behandeld en op 16 oktober 2012 drie, in één geschrift verenigde, uitspraken gedaan. Tegen deze uitspraken van de Rechtbank hebben belanghebbende en de aan haar gelieerde vennootschappen hoger beroep ingesteld bij het Hof. 4.2. Artikel 8:7, lid 1, van de Awb, bepaalt, voor zover hier van belang, dat, indien beroep wordt ingesteld tegen een besluit van een bestuursorgaan van een (…) gemeente (…), de rechtbank binnen het rechtsgebied waarvan het bestuursorgaan zijn zetel heeft bevoegd is. Aangezien de Heffingsambtenaar ten tijde van het door belanghebbende - op 13 december 2010 - ingestelde beroep zijn zetel had te Vlissingen, is de rechtbank Middelburg aan te merken als de rechtbank, die bevoegd was om het beroep inhoudelijk te behandelen. De in hoger beroep bestreden uitspraak met betrekking tot belanghebbende is gedaan door een andere rechtbank (Breda) dan de bevoegde (Middelburg). Uit het Aanwijzingsbesluit nevenzittingsplaats rijksbelastingen rechtbank, Stcrt. 2008, 157, p. 19, volgt niet dat de Rechtbank Breda bevoegd was, terwijl deze bevoegdheid evenmin blijkt uit enige andere aanwijzing. Uit het Aanwijzingsbesluit nevenzittingsplaats straf- en belastingzaken gerechtshof ’s-Gravenhage, Stcrt. 2011, 2463 volgt niet dat het Hof, als nevenzittingsplaats van het Gerechtshof ’s-Gravenhage, bevoegd is voor het hoger beroep, omdat de uitspraak met betrekking tot belanghebbende niet door rechtbank Middelburg is gedaan. Derhalve dient allereerst (ambtshalve) de vraag te worden beantwoord of het Hof, ondanks de hier aan de orde komende onbevoegdheid, de zaak inhoudelijk mag behandelen. 4.3. Artikel 27s van de Algemene wet inzake rijksbelastingen ((tekst 2012); in samenhang met deel C artikel 1, lid 1 van de Wet aanpassing bestuursprocesrecht, Stb. 2012, 682) geeft het Hof in hoger beroep de bevoegdheid om, indien het meent dat de uitspraak is gedaan door een andere rechtbank dan de bevoegde, die onbevoegdheid voor gedekt te verklaren en de uitspraak aan te merken als bevoegdelijk gedaan. Deze bevoegdheid is het Hof verleend ter voorkoming van nodeloze en door partijen niet gewenste vertraging in de afdoening der zaak, derhalve met het oog op een effectieve beslechting van het geschil. 4.4. In de gedingstukken en ter zitting bij het Hof hebben partijen geen grieven ingebracht tegen de omstandigheid dat niet de Rechtbank Middelburg maar de Rechtbank (Breda) de zaak heeft behandeld. Partijen hebben ter zitting bij het Hof te kennen gegeven een terugwijzing van het geding naar de Rechtbank Middelburg niet te wensen. Het Hof is van oordeel dat in dit geval geen der partijen gebaat is bij een vernietiging van de bestreden uitspraak en terugwijzing van het geding naar de Rechtbank Middelburg op grond van de geconstateerde onbevoegdheid van de Rechtbank (en die van het Hof). Het Hof verklaart om die reden de onbevoegdheid voor gedekt en merkt de uitspraak van de Rechtbank als zijnde bevoegdelijk gedaan aan. Het Hof kan en zal de zaak inhoudelijk behandelen. De in één geschrift verenigde uitspraken van de Rechtbank 4.5. De drie in één geschrift verenigde uitspraken van de Rechtbank van 16 oktober 2012 betreffen de uitspraken in de zaken van drie belastingplichtigen. De Rechtbank heeft de zaken van deze drie belastingplichtigen kennelijk gevoegd op de voet van artikel 8:14 van de Awb. De Rechtbank heeft dit ten onrechte gedaan en dientengevolge in die zaken ten onrechte drie uitspraken in één geschrift verenigd, gelet op de in artikel 67 van de Algemene wet inzake rijksbelastingen voor een ieder – dus ook voor de Rechtbank - neergelegde plicht tot geheimhouding. De zaken van de drie belastingplichtigen hadden door de Rechtbank niet mogen worden gevoegd en hadden door de Rechtbank, nu zij kennelijk bij binnenkomst van het beroep waren gevoegd, moeten worden gesplitst. Ten aanzien van het geschil Vooraf: Grieven van belanghebbende tegen de uitspraak van de Rechtbank Verdeling van de bewijslast 4.6. Onder 4.16 van zijn uitspraken heeft de Rechtbank overwogen dat belanghebbenden met al hetgeen zij overigens hebben aangevoerd evenmin aannemelijk hebben gemaakt dat de Heffingsambtenaar de waarde in het economische verkeer te hoog heeft vastgesteld en vervolgens geoordeeld dat het gelijk in de tweede in geschil zijnde vraag eveneens aan de zijde van de Heffingsambtenaar is. Belanghebbende heeft in de motivering van haar hoger beroepschrift onder 3.4 als grief tegen de uitspraak van de Rechtbank aangevoerd dat de bewijslast op de Heffingsambtenaar rust. Deze grief slaagt. De Rechtbank heeft de bewijslast onjuist verdeeld: het is niet aan belanghebbende om aannemelijk te maken dat de Heffingsambtenaar de waarde van de onroerende zaak te hoog heeft vastgesteld (vgl. Hoge Raad 14 oktober 2005, 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300 en voorts: van 19 april 2000, 35 212, ECLI:NL:HR:2000:AA5545, van 19 december 2003, 39 294, ECLI:NL:HR:2003:AO0656 en van 1 april 2005, 40 313, ECLI:NL:HR:2005:AT3035).

4.38. De uitspraak van de Rechtbank, waarin het beroep van belanghebbende ongegrond is verklaard, moet worden vernietigd. Het hoger beroep is gegrond. Ten aanzien van de griffierechten 4.39. Nu de uitspraak van de Rechtbank wordt vernietigd, dient de gemeente Vlissingen aan belanghebbende het door haar ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van € 298 respectievelijk € 466 te vergoeden. Ten aanzien van de proceskosten 4.40. Nu het door belanghebbende ingestelde hoger beroep gegrond is, acht het Hof acht termen aanwezig de Heffingsambtenaar te veroordelen tot betaling van een tegemoetkoming in de kosten, die belanghebbende in verband met de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het hoger beroep bij het Hof redelijkerwijs heeft moeten maken, een en ander met toepassing van het puntenstelsel van het Besluit proceskosten bestuursrecht. Voor de kosten in beroep stelt het Hof die tegemoetkoming vast op 2,5 punt (indienen beroepschrift (1), indienen conclusie van repliek (1/2) en verschijnen ter zitting (1)) x € 487 x wegingsfactor 1 is € 1.217,50. Voor de kosten in hoger beroep stelt het Hof de kosten vast op 2 punten (indienen beroepschrift (1) en verschijnen ter zitting (1)) x € 487 is € 974. Ter zitting zijn tevens behandeld de met de onderhavige zaak samenhangende zaken met de hofkenmerken 12/00734 en /12/00735, waarin het hoger beroep ook gegrond is. Daarom spreekt het Hof in de onderhavige zaak een proceskostenveroordeling uit van 1/3 x (€ 1.217,50 + € 974 =) € 2.191,50 = € 730,50.

Het Hof: - vernietigt de uitspraak van de Rechtbank, - verklaart het bij de Rechtbank ingestelde beroep gegrond, - vernietigt de uitspraken op bezwaar betreffende de beschikkingen inzake Fase 1 en Fase 2a alsmede de uitspraken betreffende de corresponderende aanslagen, - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak Fase 1 tot € 50.000.000, - bepaalt dat de aanslag inzake Fase 1 door de Heffingsambtenaar dienovereenkomstig wordt verminderd, - vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de onroerende zaak Fase 2a tot € 25.500.000, - bepaalt dat de aanslag inzake Fase 2a door de Heffingsambtenaar dienovereenkomstig wordt verminderd, - gelast dat de gemeente Vlissingen aan belanghebbende het door deze ter zake van de behandeling van het beroep bij de Rechtbank en het Hof betaalde griffierecht ten bedrage van in totaal € 764 vergoedt, - veroordeelt de Heffingsambtenaar in de kosten van het geding bij de Rechtbank en het Hof aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op in totaal € 730,50, en - wijst de gemeente Vlissingen aan als de rechtspersoon die de proceskosten moet vergoeden. Aldus gedaan op: 14 maart 2014 door P. Fortuin, J. Swinkels en W.E.M. van Nispen tot Sevenaer, in tegenwoordigheid van P.H.A. Calis, griffier. De beslissing is op die datum ter openbare zitting uitgesproken en afschriften van de uitspraak zijn op die datum aangetekend aan partijen verzonden. Het aanwenden van een rechtsmiddel: Tegen deze uitspraak kunnen beide partijen binnen zes weken na de verzenddatum beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden (Belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH ’s-Gravenhage. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen. Bij het beroepschrift wordt een afschrift van deze uitspraak overgelegd. Het beroepschrift moet ondertekend zijn en ten minste het volgende vermelden: de naam en het adres van de indiener; een dagtekening; een omschrijving van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht; e gronden van het beroep in cassatie. Voor het instellen van beroep in cassatie is griffierecht verschuldigd. Na het instellen van beroep in cassatie ontvangt de indiener een nota griffierecht van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan de Hoge Raad verzocht worden om de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.

De Rechtbank had moeten onderzoeken of de Heffingsambtenaar, gelet op al hetgeen belanghebbende (overigens) had aangevoerd, aannemelijk had gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog waren vastgesteld en in overeenstemming met de uitkomst moeten beslissen. Onjuist oordeel 4.7. De op pag. 9, eerste alinea van de motivering van het hoger beroep aangevoerde grief van belanghebbende tegen het oordeel van de Rechtbank onder 4.7 in zijn uitspraak, dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de vaststelling van de Rotterdamse grondwaardetabel in belangrijke mate het resultaat is van een compromis, slaagt. Het voor de zitting op 4 september 2012 bij de Rechtbank door belanghebbende ingezonden stuk van 17 augustus 2012, pagina 9, tweede alinea, laat geen andere conclusie toe dan dat belanghebbende de vorenbedoelde stelling van de Heffingsambtenaar wél heeft weersproken. Ten aanzien van de in geschil zijnde vragen Vraag I 4.8. Artikel 3:3 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat onroerend zijn de grond (…) alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 4.9. In zijn arrest van 31 oktober 1997, 16 404, NJ 1998/97 heeft de Hoge Raad, in het geval van een op een perceel grond geplaatste portacabin, welke door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet alsmede op de riolering en het telefoonnet, overwogen dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dat niet van belang is dat meer dan technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is, aldus verder in dit verband de Hoge Raad. 4.10. In zijn arrest van 15 januari 2010, 07/13305 ECLI:NL:HR:2010:BK9136, heeft de Hoge Raad, in het geval van een woonark, welke door middel van beugels was verbonden met in de bodem verankerde meerpalen, geoordeeld dat het bij die woonark gaat om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 BW, dat een schip in het algemeen een roerende zaak is en dat een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem, die toelaat dat het schip met de waterstand meebeweegt, niet kan leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW. 4.11. Gelet op hetgeen onder de feiten onder 2.4 tot en met 2.11 is vermeld, tezamen bezien, is het Hof van oordeel dat de wijze waarop de pontons aan de oever alsmede, via geleidepalen, aan de ondergelegen grond zijn bevestigd, geen duurzame verbondenheid met de grond meebrengt. De pontons waren bestemd om te drijven en zij dreven. De pontons waren blijkens hun constructie naar aard en inrichting ook niet bestemd om duurzaam ter plekke te blijven; de pontons konden in een tijdsbestek van 2 tot 3 uur, afhankelijk van de getijden, van de oever worden losgemaakt en versleept, hetgeen zich ook voordeed. De omstandigheid dat de pontons gedurende langere perioden ter plekke bleven, maakt dat niet anders. Het relevante criterium is immers of zij blijkens hun constructie naar aard en inrichting bestemd waren duurzaam ter plekke te blijven. Van een onroerend zijn van de pontons, op grond van artikel 3:3 BW, is geen sprake. 4.12. Voor het geval het Hof tot het in 4.11 gegeven oordeel zou komen, stelt de Heffingsambtenaar subsidiair dat de pontons een onderdeel vormen van het opslagterrein met de gebouwen. Zonder de pontons zouden schepen, in verband met het ontbreken van een kademuur en het verschil tussen eb en vloed van maximaal ongeveer 5 meter, niet goed aan de oever kunnen afmeren en zonder pontons zouden, vanwege de grote hellingshoek van de laadklep van het schip, geen auto’s het schip kunnen in- en uitrijden, aldus de Heffingsambtenaar. De pontons zijn een verlengstuk van de weg op de oever ten behoeve van de ‘core business’ van het bedrijf en daarmee van het terrein, zijnde het transport van voertuigen van de trein via het opslagterrein naar het schip, aldus verder de Heffingsambtenaar. Op grond van het vorenstaande concludeert de Heffingsambtenaar tot onroerend zijn van de pontons, met toepassing van artikel 3:4 BW. 4.13. De Heffingsambtenaar stelt in dit verband meer subsidiair dat de pontons volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de (constructies op en aan de) oever naast de pontons. Het betonnen landhoofd, de geleidepalen en de fundering met bankseat vormen tezamen met de pontons een geheel; zonder de pontons zou functioneel sprake zijn van een incompleetheid, aldus de Heffingsambtenaar. 4.14. In zijn arrest van 9 maart 2012, 11/01761, ECLI:NL:HR:2012:BV8198 heeft de Hoge Raad, in een geval van drijvende waterwoningen (marina’s) in een recreatiepark, het standpunt van de Inspecteur verworpen dat het recreatiepark en de marina’s zozeer bij elkaar hoorden en op elkaar waren afgestemd, dat moest worden geconcludeerd dat de marina’s onroerend waren met toepassing van artikel 3:4 BW, omdat de marina’s naar verkeersopvatting konden worden aangemerkt als bestanddeel van het recreatiepark. Niet het recreatiepark dient als mogelijke hoofdzaak in aanmerking te worden genomen bij de beantwoording van de vraag of een marina bestanddeel is van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, maar de grond onder en naast die marina, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad vervolgde dat de verkeersopvatting daarbij alleen in aanmerking kan worden genomen in de gevallen dat onzekerheid bestaat of die marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. 4.15. De pontons zijn voor de beantwoording van de vraag of deze onroerend zijn met toepassing van artikel 3:4 BW vergelijkbaar met de marina’s in het recreatiepark in het in 4.14 vermelde arrest. Nu niet het recreatiepark als mogelijke hoofdzaak in aanmerking kon worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de marina bestanddeel was van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, moet eender worden geoordeeld ten aanzien van het bedrijfsterrein met gebouwen (de haventerminal) van Fase 1, ten opzichte van de pontons. Dat bedrijfsterrein met gebouwen kan niet als mogelijke hoofdzaak in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de pontons bestanddelen zijn van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW. De desbetreffende stelling van de Heffingsambtenaar faalt. 4.16. De Hoge Raad heeft in het in 4.14 vermelde arrest voorts geoordeeld dat bij de beantwoording van de vraag of een marina bestanddeel is van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, de grond onder en naast die marina als mogelijke hoofdzaak in aanmerking dient te worden genomen. Daarbij kan de verkeersopvatting alleen in aanmerking worden genomen in de gevallen dat onzekerheid bestaat of die marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, aldus de Hoge Raad. In het geval van de pontons bestaat die onzekerheid niet. De pontons waren, gelet op hetgeen dienaangaande in 4.11 is overwogen, niet duurzaam met de grond verenigd. Ook de grond onder en naast de pontons komt niet in aanmerking als hoofdzaak bij de beantwoording van de vraag of de pontons bestanddelen zijn van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW. 4.17. Vraag I moet aldus worden beantwoord dat de pontons moeten worden aangemerkt als roerende zaken.

De Rechtbank had moeten onderzoeken of de Heffingsambtenaar, gelet op al hetgeen belanghebbende (overigens) had aangevoerd, aannemelijk had gemaakt dat de waarden van de onroerende zaken niet te hoog waren vastgesteld en in overeenstemming met de uitkomst moeten beslissen. Onjuist oordeel 4.7. De op pag. 9, eerste alinea van de motivering van het hoger beroep aangevoerde grief van belanghebbende tegen het oordeel van de Rechtbank onder 4.7 in zijn uitspraak, dat de Heffingsambtenaar onweersproken heeft gesteld dat de vaststelling van de Rotterdamse grondwaardetabel in belangrijke mate het resultaat is van een compromis, slaagt. Het voor de zitting op 4 september 2012 bij de Rechtbank door belanghebbende ingezonden stuk van 17 augustus 2012, pagina 9, tweede alinea, laat geen andere conclusie toe dan dat belanghebbende de vorenbedoelde stelling van de Heffingsambtenaar wél heeft weersproken. Ten aanzien van de in geschil zijnde vragen Vraag I 4.8. Artikel 3:3 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat onroerend zijn de grond (…) alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken. 4.9. In zijn arrest van 31 oktober 1997, 16 404, NJ 1998/97 heeft de Hoge Raad, in het geval van een op een perceel grond geplaatste portacabin, welke door middel van leidingen was aangesloten op het gas-, water- en elektriciteitsnet alsmede op de riolering en het telefoonnet, overwogen dat een gebouw duurzaam met de grond verenigd kan zijn in de zin van artikel 3:3 BW, doordat het naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven en dat niet van belang is dat meer dan technisch de mogelijkheid bestaat om het bouwsel te verplaatsen. Bij de beantwoording van de vraag of een gebouw of een werk bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, moet worden gelet op de bedoeling van de bouwer voor zover deze naar buiten toe kenbaar is, aldus verder in dit verband de Hoge Raad. 4.10. In zijn arrest van 15 januari 2010, 07/13305 ECLI:NL:HR:2010:BK9136, heeft de Hoge Raad, in het geval van een woonark, welke door middel van beugels was verbonden met in de bodem verankerde meerpalen, geoordeeld dat het bij die woonark gaat om een zaak die blijkens zijn constructie bestemd is om te drijven en drijft, zodat sprake is van een schip in de zin van artikel 8:1 BW, dat een schip in het algemeen een roerende zaak is en dat een verbinding tussen een schip en de onder dat schip gelegen bodem, die toelaat dat het schip met de waterstand meebeweegt, niet kan leiden tot het oordeel dat het schip met de bodem is verenigd in de zin van artikel 3:3, lid 1, BW. 4.11. Gelet op hetgeen onder de feiten onder 2.4 tot en met 2.11 is vermeld, tezamen bezien, is het Hof van oordeel dat de wijze waarop de pontons aan de oever alsmede, via geleidepalen, aan de ondergelegen grond zijn bevestigd, geen duurzame verbondenheid met de grond meebrengt. De pontons waren bestemd om te drijven en zij dreven. De pontons waren blijkens hun constructie naar aard en inrichting ook niet bestemd om duurzaam ter plekke te blijven; de pontons konden in een tijdsbestek van 2 tot 3 uur, afhankelijk van de getijden, van de oever worden losgemaakt en versleept, hetgeen zich ook voordeed. De omstandigheid dat de pontons gedurende langere perioden ter plekke bleven, maakt dat niet anders. Het relevante criterium is immers of zij blijkens hun constructie naar aard en inrichting bestemd waren duurzaam ter plekke te blijven. Van een onroerend zijn van de pontons, op grond van artikel 3:3 BW, is geen sprake. 4.12. Voor het geval het Hof tot het in 4.11 gegeven oordeel zou komen, stelt de Heffingsambtenaar subsidiair dat de pontons een onderdeel vormen van het opslagterrein met de gebouwen. Zonder de pontons zouden schepen, in verband met het ontbreken van een kademuur en het verschil tussen eb en vloed van maximaal ongeveer 5 meter, niet goed aan de oever kunnen afmeren en zonder pontons zouden, vanwege de grote hellingshoek van de laadklep van het schip, geen auto’s het schip kunnen in- en uitrijden, aldus de Heffingsambtenaar. De pontons zijn een verlengstuk van de weg op de oever ten behoeve van de ‘core business’ van het bedrijf en daarmee van het terrein, zijnde het transport van voertuigen van de trein via het opslagterrein naar het schip, aldus verder de Heffingsambtenaar. Op grond van het vorenstaande concludeert de Heffingsambtenaar tot onroerend zijn van de pontons, met toepassing van artikel 3:4 BW. 4.13. De Heffingsambtenaar stelt in dit verband meer subsidiair dat de pontons volgens verkeersopvatting onderdeel uitmaken van de (constructies op en aan de) oever naast de pontons. Het betonnen landhoofd, de geleidepalen en de fundering met bankseat vormen tezamen met de pontons een geheel; zonder de pontons zou functioneel sprake zijn van een incompleetheid, aldus de Heffingsambtenaar. 4.14. In zijn arrest van 9 maart 2012, 11/01761, ECLI:NL:HR:2012:BV8198 heeft de Hoge Raad, in een geval van drijvende waterwoningen (marina’s) in een recreatiepark, het standpunt van de Inspecteur verworpen dat het recreatiepark en de marina’s zozeer bij elkaar hoorden en op elkaar waren afgestemd, dat moest worden geconcludeerd dat de marina’s onroerend waren met toepassing van artikel 3:4 BW, omdat de marina’s naar verkeersopvatting konden worden aangemerkt als bestanddeel van het recreatiepark. Niet het recreatiepark dient als mogelijke hoofdzaak in aanmerking te worden genomen bij de beantwoording van de vraag of een marina bestanddeel is van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, maar de grond onder en naast die marina, aldus de Hoge Raad. De Hoge Raad vervolgde dat de verkeersopvatting daarbij alleen in aanmerking kan worden genomen in de gevallen dat onzekerheid bestaat of die marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd. 4.15. De pontons zijn voor de beantwoording van de vraag of deze onroerend zijn met toepassing van artikel 3:4 BW vergelijkbaar met de marina’s in het recreatiepark in het in 4.14 vermelde arrest. Nu niet het recreatiepark als mogelijke hoofdzaak in aanmerking kon worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de marina bestanddeel was van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, moet eender worden geoordeeld ten aanzien van het bedrijfsterrein met gebouwen (de haventerminal) van Fase 1, ten opzichte van de pontons. Dat bedrijfsterrein met gebouwen kan niet als mogelijke hoofdzaak in aanmerking worden genomen bij de beantwoording van de vraag of de pontons bestanddelen zijn van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW. De desbetreffende stelling van de Heffingsambtenaar faalt. 4.16. De Hoge Raad heeft in het in 4.14 vermelde arrest voorts geoordeeld dat bij de beantwoording van de vraag of een marina bestanddeel is van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW, de grond onder en naast die marina als mogelijke hoofdzaak in aanmerking dient te worden genomen. Daarbij kan de verkeersopvatting alleen in aanmerking worden genomen in de gevallen dat onzekerheid bestaat of die marina kan worden beschouwd als duurzaam met de grond verenigd, aldus de Hoge Raad. In het geval van de pontons bestaat die onzekerheid niet. De pontons waren, gelet op hetgeen dienaangaande in 4.11 is overwogen, niet duurzaam met de grond verenigd. Ook de grond onder en naast de pontons komt niet in aanmerking als hoofdzaak bij de beantwoording van de vraag of de pontons bestanddelen zijn van een onroerende zaak in de zin van artikel 3:4 BW. 4.17. Vraag I moet aldus worden beantwoord dat de pontons moeten worden aangemerkt als roerende zaken.

Het gelijk op dit punt is aan de zijde van belanghebbende. Vraag II 4.18. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.19. In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 4.20. Artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken luidt, voor zover te dezen van belang, als volgt: ‘De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. (…).’. 4.21. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van onroerende zaken moet worden bepaald op de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof zal partijen hierin volgen, omdat niet gebleken dat partijen zijn uitgegaan van een onjuist juridisch uitgangspunt. Zoals vermeld onder 3.1 is wat betreft de waardebepaling slechts in geschil de waarde van de grond voor de objecten Fase 1 en Fase 2a. Hierbij gaat het, mede gelet op het bepaalde in artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, om de waarde in het economische verkeer van de grond per de waardepeildatum. 4.22. Allereerst dient het Hof te onderzoeken of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de grond niet te hoog is. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 55 per m². 4.23. De Heffingsambtenaar heeft zich beroepen op voormeld taxatierapport. In dat rapport zijn ter onderbouwing van de vastgestelde waarden voor Fase 1 en Fase 2a (onder meer) vier grondtransacties vermeld, een en ander als weergegeven in 2.13 onder A tot en met D. In het taxatierapport zijn voorts ter onderbouwing van de vastgestelde waarden voor Fase 1 en Fase 2a twee in erfpacht uitgegeven percelen vermeld, 6,75 ha grond tegen een canon van € 5,50 per m² (in april 2007) en 5,45 ha grond tegen een canon van € 6,15 per m² (in april 2007), een en ander als weergegeven in 2.13 onder E en F. Voorts heeft de Heffingsambtenaar zich onder meer beroepen op de onder 2.13 onder G tot en met I vermelde transacties. 4.24. De Heffingsambtenaar heeft ter controle van de waarde van € 55 per m² in een rekenmodel voor Fase 1 en Fase 2a, met – geïndexeerde - erfpachtcanons van € 4,49 respectievelijk € 4,35 per m², als te hanteren kapitalisatiefactor voor de erfpachtcanons, een factor van 15,7 berekend, uitgaande van het rendement van 10-jarige Nederlandse staatsleningen en een risico-opslag van 2,5%. Uitgaande van een kapitalisatiefactor 15,7, vermenigvuldigd met de canon per m², is vervolgens de waarde in het economische verkeer van de grond Fase 1 berekend op ruim € 70 per m² en die van de grond Fase 2a op ruim € 68 per m². Daarna heeft de Heffingsambtenaar, door voor de canon van de grond Fase 1 uit te gaan van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,25 en voor de grond Fase 2a van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,60, een korting aangebracht van ongeveer 20%. Mede met inachtneming van die korting is de Heffingsambtenaar van oordeel dat de waarde terecht is vastgesteld op € 55 per m², zowel voor de grond van Fase 1 als voor de grond van Fase 2a. 4.25. Belanghebbende heeft, onder meer door onder punt 3.5 van de motivering van het hoger beroep te verwijzen naar het in eerste aanleg gevoerde debat, de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd bestreden. Zij heeft gesteld, dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat en op welke wijze de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onderhavige objecten. Met name meent belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de verschillen in de oppervlakte, de ligging ten opzichte van water en weg en bestemming tussen de referentieobjecten en de onderhavige objecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Voorts stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de door hem aangedragen referentieobjecten een prijs van € 55 per m² is afgeleid. Belanghebbende heeft met betrekking tot de waardering van de gronden in het bijzonder bestreden dat de bij de onder 2.13 onder A tot en met D vermelde grondtransacties gerealiseerde verkoopprijzen per m² bruikbaar zijn bij de waardebepaling van de gronden van Fase 1 en Fase 2a per de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de percelen van Fase 1 en Fase 2a onvergelijkbaar veel groter zijn de percelen bij de onder 2.13 onder B tot en met D vermelde grondtransacties en dat daardoor, anders dan de percelen van de onder 2.13 onder B tot en met D vermelde grondtransacties, Fase 1 en Fase 2a incourant zijn. De onder 2.13 onder A vermelde transactie acht belanghebbende ongeschikt als referentiecijfer, omdat deze transactie een zogenoemde sale lease back transactie betreft. Voorts heeft belanghebbende het standpunt van de Heffingsambtenaar bestreden door erop te wijzen dat de onroerende zaak Fase 2a geen directe waterverbinding heeft en via twee bruggen over de openbare weg is verbonden met de onroerende zaak Fase 1, zodat bij het laden en lossen van een schip een enorme afstand moet worden afgelegd. 4.26. Belanghebbende heeft in haar stuk van 8 januari 2013, waarin zij het hoger beroep nader heeft gemotiveerd, bestreden dat het in aanmerking nemen van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,25 voor de canon van terrein Fase 1 en een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,60 voor de canon van het terrein Fase 2a, juist is. In dat kader heeft zij een grondverkoop en een verpachting tegen elkaar afgezet en vergeleken, zowel in de periode juli 2006-januari 2008 als in de periode 1 januari 2010-31 december 2010. In de eerstgenoemde periode heeft zij een grondverkoop in juli 2006 (18.000 m², prijs € 58 per m²) afgezet tegen een verpachting in januari 2008 (67.000 m², canon € 5,82) en in de tweede genoemde periode een grondverkoop in december 2010 (44.396 m², prijs € 61,85) tegen een verpachting in juli 2010 (54.500 m², canon € 6,15). Op basis van de door haar gemaakte vergelijkingen kan naar het oordeel van belanghebbende gesteld worden dat een kapitalisatiefactor van 10 maal de canon ongeveer de grondwaarde vertegenwoordigt voor percelen tussen 18.000 m² en 54.000 m².

Het gelijk op dit punt is aan de zijde van belanghebbende. Vraag II 4.18. Op grond van artikel 17 van de Wet WOZ wordt de waarde bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Daarbij heeft als waarde te gelden de waarde in het economische verkeer, ofwel de prijs, die bij aanbieding ten verkoop op de voor die zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde voor de onroerende zaak zou zijn betaald. 4.19. In afwijking in zoverre van het tweede lid van artikel 17 van de Wet WOZ wordt ingevolge het derde lid van artikel 17 van de Wet WOZ de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, en met uitzondering van onroerende zaken die zijn ingeschreven in een van de ingevolge de Monumentenwet 1988 vastgestelde registers van beschermde monumenten, bepaald op de vervangingswaarde, indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met: a. de aard en de bestemming van de zaak; b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. 4.20. Artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken luidt, voor zover te dezen van belang, als volgt: ‘De vervangingswaarde, bedoeld in artikel 17, derde lid, van de wet, wordt berekend door bij de waarde van de grond van de onroerende zaak op te tellen de waarde van de opstal van de onroerende zaak. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van een methode van vergelijking als bedoeld in het eerste lid, onder a, rekening houdend met de bestemming van de zaak. (…).’. 4.21. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van onroerende zaken moet worden bepaald op de zogenoemde gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof zal partijen hierin volgen, omdat niet gebleken dat partijen zijn uitgegaan van een onjuist juridisch uitgangspunt. Zoals vermeld onder 3.1 is wat betreft de waardebepaling slechts in geschil de waarde van de grond voor de objecten Fase 1 en Fase 2a. Hierbij gaat het, mede gelet op het bepaalde in artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, om de waarde in het economische verkeer van de grond per de waardepeildatum. 4.22. Allereerst dient het Hof te onderzoeken of de Heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de door hem verdedigde waarde van de grond niet te hoog is. De Heffingsambtenaar verdedigt een waarde van € 55 per m². 4.23. De Heffingsambtenaar heeft zich beroepen op voormeld taxatierapport. In dat rapport zijn ter onderbouwing van de vastgestelde waarden voor Fase 1 en Fase 2a (onder meer) vier grondtransacties vermeld, een en ander als weergegeven in 2.13 onder A tot en met D. In het taxatierapport zijn voorts ter onderbouwing van de vastgestelde waarden voor Fase 1 en Fase 2a twee in erfpacht uitgegeven percelen vermeld, 6,75 ha grond tegen een canon van € 5,50 per m² (in april 2007) en 5,45 ha grond tegen een canon van € 6,15 per m² (in april 2007), een en ander als weergegeven in 2.13 onder E en F. Voorts heeft de Heffingsambtenaar zich onder meer beroepen op de onder 2.13 onder G tot en met I vermelde transacties. 4.24. De Heffingsambtenaar heeft ter controle van de waarde van € 55 per m² in een rekenmodel voor Fase 1 en Fase 2a, met – geïndexeerde - erfpachtcanons van € 4,49 respectievelijk € 4,35 per m², als te hanteren kapitalisatiefactor voor de erfpachtcanons, een factor van 15,7 berekend, uitgaande van het rendement van 10-jarige Nederlandse staatsleningen en een risico-opslag van 2,5%. Uitgaande van een kapitalisatiefactor 15,7, vermenigvuldigd met de canon per m², is vervolgens de waarde in het economische verkeer van de grond Fase 1 berekend op ruim € 70 per m² en die van de grond Fase 2a op ruim € 68 per m². Daarna heeft de Heffingsambtenaar, door voor de canon van de grond Fase 1 uit te gaan van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,25 en voor de grond Fase 2a van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,60, een korting aangebracht van ongeveer 20%. Mede met inachtneming van die korting is de Heffingsambtenaar van oordeel dat de waarde terecht is vastgesteld op € 55 per m², zowel voor de grond van Fase 1 als voor de grond van Fase 2a. 4.25. Belanghebbende heeft, onder meer door onder punt 3.5 van de motivering van het hoger beroep te verwijzen naar het in eerste aanleg gevoerde debat, de door de Heffingsambtenaar vastgestelde waarden van de onroerende zaken gemotiveerd bestreden. Zij heeft gesteld, dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt dat en op welke wijze de Heffingsambtenaar rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de referentieobjecten en de onderhavige objecten. Met name meent belanghebbende dat de Heffingsambtenaar de verschillen in de oppervlakte, de ligging ten opzichte van water en weg en bestemming tussen de referentieobjecten en de onderhavige objecten niet inzichtelijk heeft gemaakt. Voorts stelt belanghebbende dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe uit de door hem aangedragen referentieobjecten een prijs van € 55 per m² is afgeleid. Belanghebbende heeft met betrekking tot de waardering van de gronden in het bijzonder bestreden dat de bij de onder 2.13 onder A tot en met D vermelde grondtransacties gerealiseerde verkoopprijzen per m² bruikbaar zijn bij de waardebepaling van de gronden van Fase 1 en Fase 2a per de waardepeildatum. Belanghebbende stelt dat de percelen van Fase 1 en Fase 2a onvergelijkbaar veel groter zijn de percelen bij de onder 2.13 onder B tot en met D vermelde grondtransacties en dat daardoor, anders dan de percelen van de onder 2.13 onder B tot en met D vermelde grondtransacties, Fase 1 en Fase 2a incourant zijn. De onder 2.13 onder A vermelde transactie acht belanghebbende ongeschikt als referentiecijfer, omdat deze transactie een zogenoemde sale lease back transactie betreft. Voorts heeft belanghebbende het standpunt van de Heffingsambtenaar bestreden door erop te wijzen dat de onroerende zaak Fase 2a geen directe waterverbinding heeft en via twee bruggen over de openbare weg is verbonden met de onroerende zaak Fase 1, zodat bij het laden en lossen van een schip een enorme afstand moet worden afgelegd. 4.26. Belanghebbende heeft in haar stuk van 8 januari 2013, waarin zij het hoger beroep nader heeft gemotiveerd, bestreden dat het in aanmerking nemen van een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,25 voor de canon van terrein Fase 1 en een kapitalisatiefactor van ongeveer 12,60 voor de canon van het terrein Fase 2a, juist is. In dat kader heeft zij een grondverkoop en een verpachting tegen elkaar afgezet en vergeleken, zowel in de periode juli 2006-januari 2008 als in de periode 1 januari 2010-31 december 2010. In de eerstgenoemde periode heeft zij een grondverkoop in juli 2006 (18.000 m², prijs € 58 per m²) afgezet tegen een verpachting in januari 2008 (67.000 m², canon € 5,82) en in de tweede genoemde periode een grondverkoop in december 2010 (44.396 m², prijs € 61,85) tegen een verpachting in juli 2010 (54.500 m², canon € 6,15). Op basis van de door haar gemaakte vergelijkingen kan naar het oordeel van belanghebbende gesteld worden dat een kapitalisatiefactor van 10 maal de canon ongeveer de grondwaarde vertegenwoordigt voor percelen tussen 18.000 m² en 54.000 m².

Met betrekking tot zeer grote percelen, zoals de grond van Fase 1 en Fase 2a, is belanghebbende van oordeel dat in verband met leegstandsrisico een aftrek van 1 factorpunt in aanmerking moet worden genomen, zodat naar haar oordeel voor de onderhavige gronden een in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor van 9 resteert. 4.27. De Heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende, onweersproken door belanghebbende, gesteld dat voor het gehele gebied dezelfde bestemming geldt. Voorts is de Heffingsambtenaar van oordeel dat uit marktcijfers niet blijkt dat verschillen in de oppervlakte en de ligging ten opzichte van water en weg leiden tot verschillende grondwaarden. De Heffingsambtenaar heeft onder punt 5.2 en op pag. 7, tweede alinea van onderen van zijn verweerschrift in hoger beroep overigens verwezen naar de stukken in eerste aanleg. 4.28. Het Hof is van oordeel, dat de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet inzichtelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de grond van Fase 1 en Fase 2a. Maar zelfs indien ervan uit zou moeten worden gegaan dat de referentieobjecten kunnen dienen als een onderbouwing van de waarde van de grond van Fase 1 en Fase 2a, is het Hof, met belanghebbende, van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij uit de door hem aangedragen vergelijkingscijfers een waarde van € 55 per m² heeft afgeleid, rekening houdende met de verschillen tussen de referentieobjecten en de grond van Fase 1 en Fase 2a. De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, voor alle havengebonden terreinen een waarde heeft vastgesteld van € 55 per m², ongeacht de oppervlakte, de ligging ten opzichte van water en weg en overige individuele kenmerken van de verschillende terreinen, duidt erop dat de Heffingsambtenaar zich geen rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en de grond van Fase 1 en Fase 2a. De waarde van € 55 per m² lijkt vooral gebaseerd te zijn op het vorengenoemde rekenmodel, dat, zoals de Heffingsambtenaar zelf schrijft op pagina 7, laatste alinea van zijn verweerschrift in hoger beroep, alleen kan dienen als een controle op de vastgestelde waarde, omdat, mede gelet op het bepaalde in artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, de vergelijkingsmethode een meer geschikte methode van waardering is dan de methode waarbij een in het verleden overeengekomen canon wordt geïndexeerd en gekapitaliseerd. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in dit rekenmodel gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. 4.29. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar, op wie in deze de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de grond van Fase 1 (€ 38.377.570) en die van de grond van Fase 2a (€ 23.298.000) niet te hoog heeft vastgesteld. 4.30. De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof dient mitsdien vervolgens te onderzoeken of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn (Hoge Raad 14 oktober 2005, 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 4.31. Belanghebbende heeft zich ter staving van haar standpunt dat de waarde van de grond van Fase 1 € 28.197.047 bedraagt en die van de grond van Fase 2a € 16.443.000, onder meer beroepen op de prijzen die de gemeente Rotterdam voor de vaststelling van waarden van havengebonden terreinen hanteert. In dat kader heeft belanghebbende een grondwaardetabel en een bijbehorende toelichting overgelegd, waaruit volgt, aldus belanghebbende, dat bij op de Maasvlakte gelegen terreinen groter dan 60 ha, de grondprijs € 44,76 per m² is. 4.32. De Heffingsambtenaar heeft bestreden dat die grondwaardetabel in het onderhavige geval bruikbaar is, omdat die tabel, aldus de Heffingsambtenaar, het resultaat is van een compromis tussen de gemeente Rotterdam en het bedrijfsleven. Dat laatste is door belanghebbende op haar beurt bestreden. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd evenwel verklaard dat de situatie in het Rotterdamse havengebied niet vergelijkbaar is met de situatie in het havengebied van Vlissingen en van een andere dimensie is. Dat laatste verhindert, naar het oordeel van het Hof, reeds dat de Rotterdamse grondwaardetabel bruikbaar is voor de vaststelling van de waarden van de terreinen Fase 1 en Fase 2a. 4.33. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde onderbouwd door uit te gaan van de – geïndexeerde – canon vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Evenals de Heffingsambtenaar gaat zij uit van een canon van € 4,49 voor Fase 1 en van € 4,35 voor Fase 2a. Zoals beschreven onder 4.26 verdedigt belanghebbende een kapitalisatiefactor van 9. 4.34. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de betwisting daarvan door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 9 niet te laag is. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel, dat de door belanghebbende vooronderstelde wetmatigheid tussen de onder 4.26 vermelde transacties ontbreekt. Bovendien geldt dat, indien al uit die transacties een kapitalisatiefactor van 10 zou zijn af te leiden, dat belanghebbende tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze kapitalisatiefactor verminderd zou moeten worden tot 9. 4.35. Gelet op het vorenoverwogene en het ontbreken van een andere onderbouwing door belanghebbende van de door haar verdedigde waarden is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden voor de gronden van Fase 1 en Fase 2a niet te laag zijn. 4.36. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in zijn geslaagd de waarden van de (gronden van de) onroerende zaken aannemelijk te maken, zal het Hof de waarden van de onroerende zaken in goede justitie moeten vaststellen. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarden van de onroerende zaken in goede justitie vast op: voor de onroerende zaak Fase 1, exclusief de waarden van de pontons, waarvan het Hof heeft geoordeeld dat deze roerende zaken zijn, een waarde van € 50.000.000; en voor de onroerende zaak Fase 2a een waarde van € 25.500.000. 4.37. Vraag II moet aldus worden beantwoord, dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaak Fase 1 (€ 61.453.000) en van de onroerende zaak Fase 2a (€ 28.375.000) te hoog zijn en dat deze dienen te worden verminderd tot € 50.000.000 respectievelijk € 25.500.000.

Met betrekking tot zeer grote percelen, zoals de grond van Fase 1 en Fase 2a, is belanghebbende van oordeel dat in verband met leegstandsrisico een aftrek van 1 factorpunt in aanmerking moet worden genomen, zodat naar haar oordeel voor de onderhavige gronden een in aanmerking te nemen kapitalisatiefactor van 9 resteert. 4.27. De Heffingsambtenaar heeft tegenover de betwisting door belanghebbende, onweersproken door belanghebbende, gesteld dat voor het gehele gebied dezelfde bestemming geldt. Voorts is de Heffingsambtenaar van oordeel dat uit marktcijfers niet blijkt dat verschillen in de oppervlakte en de ligging ten opzichte van water en weg leiden tot verschillende grondwaarden. De Heffingsambtenaar heeft onder punt 5.2 en op pag. 7, tweede alinea van onderen van zijn verweerschrift in hoger beroep overigens verwezen naar de stukken in eerste aanleg. 4.28. Het Hof is van oordeel, dat de Heffingsambtenaar, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende, niet inzichtelijk heeft gemaakt dat en in hoeverre de referentieobjecten vergelijkbaar zijn met de grond van Fase 1 en Fase 2a. Maar zelfs indien ervan uit zou moeten worden gegaan dat de referentieobjecten kunnen dienen als een onderbouwing van de waarde van de grond van Fase 1 en Fase 2a, is het Hof, met belanghebbende, van oordeel dat de Heffingsambtenaar niet inzichtelijk heeft gemaakt hoe hij uit de door hem aangedragen vergelijkingscijfers een waarde van € 55 per m² heeft afgeleid, rekening houdende met de verschillen tussen de referentieobjecten en de grond van Fase 1 en Fase 2a. De omstandigheid dat de Heffingsambtenaar, naar belanghebbende onweersproken heeft gesteld, voor alle havengebonden terreinen een waarde heeft vastgesteld van € 55 per m², ongeacht de oppervlakte, de ligging ten opzichte van water en weg en overige individuele kenmerken van de verschillende terreinen, duidt erop dat de Heffingsambtenaar zich geen rekenschap heeft gegeven van de verschillen tussen de referentieobjecten en de grond van Fase 1 en Fase 2a. De waarde van € 55 per m² lijkt vooral gebaseerd te zijn op het vorengenoemde rekenmodel, dat, zoals de Heffingsambtenaar zelf schrijft op pagina 7, laatste alinea van zijn verweerschrift in hoger beroep, alleen kan dienen als een controle op de vastgestelde waarde, omdat, mede gelet op het bepaalde in artikel 4, lid 2 van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, de vergelijkingsmethode een meer geschikte methode van waardering is dan de methode waarbij een in het verleden overeengekomen canon wordt geïndexeerd en gekapitaliseerd. Bovendien heeft de Heffingsambtenaar tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat de door hem in dit rekenmodel gehanteerde kapitalisatiefactor niet te hoog is. 4.29. Op grond van het vorenoverwogene is het Hof van oordeel dat de Heffingsambtenaar, op wie in deze de bewijslast rust, tegenover de gemotiveerde betwisting door belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat hij de waarde van de grond van Fase 1 (€ 38.377.570) en die van de grond van Fase 2a (€ 23.298.000) niet te hoog heeft vastgesteld. 4.30. De Heffingsambtenaar heeft niet aan de op hem rustende bewijslast voldaan. Het Hof dient mitsdien vervolgens te onderzoeken of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden niet te laag zijn (Hoge Raad 14 oktober 2005, 40 299, ECLI:NL:HR:2005:AU4300). 4.31. Belanghebbende heeft zich ter staving van haar standpunt dat de waarde van de grond van Fase 1 € 28.197.047 bedraagt en die van de grond van Fase 2a € 16.443.000, onder meer beroepen op de prijzen die de gemeente Rotterdam voor de vaststelling van waarden van havengebonden terreinen hanteert. In dat kader heeft belanghebbende een grondwaardetabel en een bijbehorende toelichting overgelegd, waaruit volgt, aldus belanghebbende, dat bij op de Maasvlakte gelegen terreinen groter dan 60 ha, de grondprijs € 44,76 per m² is. 4.32. De Heffingsambtenaar heeft bestreden dat die grondwaardetabel in het onderhavige geval bruikbaar is, omdat die tabel, aldus de Heffingsambtenaar, het resultaat is van een compromis tussen de gemeente Rotterdam en het bedrijfsleven. Dat laatste is door belanghebbende op haar beurt bestreden. Ter zitting heeft belanghebbende desgevraagd evenwel verklaard dat de situatie in het Rotterdamse havengebied niet vergelijkbaar is met de situatie in het havengebied van Vlissingen en van een andere dimensie is. Dat laatste verhindert, naar het oordeel van het Hof, reeds dat de Rotterdamse grondwaardetabel bruikbaar is voor de vaststelling van de waarden van de terreinen Fase 1 en Fase 2a. 4.33. Belanghebbende heeft de door haar verdedigde waarde onderbouwd door uit te gaan van de – geïndexeerde – canon vermenigvuldigd met een kapitalisatiefactor. Evenals de Heffingsambtenaar gaat zij uit van een canon van € 4,49 voor Fase 1 en van € 4,35 voor Fase 2a. Zoals beschreven onder 4.26 verdedigt belanghebbende een kapitalisatiefactor van 9. 4.34. Het Hof is van oordeel dat belanghebbende tegenover de betwisting daarvan door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat een kapitalisatiefactor van 9 niet te laag is. Met de Rechtbank is het Hof van oordeel, dat de door belanghebbende vooronderstelde wetmatigheid tussen de onder 4.26 vermelde transacties ontbreekt. Bovendien geldt dat, indien al uit die transacties een kapitalisatiefactor van 10 zou zijn af te leiden, dat belanghebbende tegenover de betwisting door de Heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat deze kapitalisatiefactor verminderd zou moeten worden tot 9. 4.35. Gelet op het vorenoverwogene en het ontbreken van een andere onderbouwing door belanghebbende van de door haar verdedigde waarden is het Hof van oordeel dat belanghebbende niet aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarden voor de gronden van Fase 1 en Fase 2a niet te laag zijn. 4.36. Nu zowel de Heffingsambtenaar als belanghebbende er niet in zijn geslaagd de waarden van de (gronden van de) onroerende zaken aannemelijk te maken, zal het Hof de waarden van de onroerende zaken in goede justitie moeten vaststellen. Het Hof stelt, gelet op hetgeen partijen over en weer in de gedingstukken en ter zitting hebben aangevoerd, de waarden van de onroerende zaken in goede justitie vast op: voor de onroerende zaak Fase 1, exclusief de waarden van de pontons, waarvan het Hof heeft geoordeeld dat deze roerende zaken zijn, een waarde van € 50.000.000; en voor de onroerende zaak Fase 2a een waarde van € 25.500.000. 4.37. Vraag II moet aldus worden beantwoord, dat de vastgestelde waarden van de onroerende zaak Fase 1 (€ 61.453.000) en van de onroerende zaak Fase 2a (€ 28.375.000) te hoog zijn en dat deze dienen te worden verminderd tot € 50.000.000 respectievelijk € 25.500.000.