ECLI:NL:GHAMS:2015:3264
1.1. Appellante (hierna: klaagster) heeft op 2 december 2014 een beroepschrift bij het hof ingediend tegen de beslissing van de kamer voor het notariaat in het ressort Den Haag (hierna: de kamer) van 5 november 2014 (ECLI:NL:TNORDHA:2014:36). De kamer heeft in de bestreden beslissing de klacht van klaagster tegen geïntimeerden (hierna tezamen te noemen: de notarissen en afzonderlijk te noemen: de notaris en de kandidaat-notaris) op alle onderdelen ongegrond verklaard.
1.2. Op 3 december 2014 en 23 december 2014 heeft klaagster aanvullende beroepschriften - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.3. De notarissen hebben een verweerschrift - met bijlagen - bij het hof ingediend.
1.4. De zaak is behandeld ter openbare terechtzitting van het hof van 28 mei 2015. Klaagster en de notarissen, vergezeld van hun gemachtigde, zijn verschenen en hebben het woord gevoerd; klaagster en de gemachtigde van de notarissen aan de hand van aan het hof overgelegde pleitnotities.
2 De stukken van het geding
Het hof heeft kennis genomen van de inhoud van de door de kamer aan het hof toegezonden stukken van de eerste instantie en de hiervoor vermelde stukken.
3.1. Het hof verwijst voor de feiten naar hetgeen de kamer in de bestreden beslissing heeft vastgesteld. Klaagster heeft tegen de vaststelling van die feiten bezwaar gemaakt. Een van de bezwaren luidt dat het niet Aegon Levensverzekering N.V. (verder Aegon) is geweest die de opdracht tot veiling aan de notaris heeft gegeven. Nu op het ‘opdrachtformulier executieveiling’ van 18 december 2013 staat dat Aegon de opdrachtgever is, volgt het hof deze stelling van klaagster niet en zal aan dit bezwaar voorbij worden gegaan. Het hof zal met de overige bezwaren (voor zover relevant) bij de beoordeling rekening houden.
3.2. Samengevat weergegeven gaat het in deze zaak om het volgende.
3.2.1. Bij brief van 28 oktober 2013 heeft Aegon aan klaagster vanwege betalingsachterstanden in de hypothecaire geldlening de veiling aangezegd van de op dat moment aan klaagster in eigendom toebehorende woning, gelegen aan de [adres] (verder: de woning).
3.2.2. Het kantoor van de notarissen heeft op 18 december 2013 van Aegon de opdracht gekregen om op grond van artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek (BW) de woning te veilen. Van deze opdracht en van de geplande veiling van de woning op 11 maart 2014 heeft de kandidaat-notaris klaagster bij brief van 23 december 2013 op de hoogte gesteld.
3.2.3. Op 15 januari 2014 heeft een gerechtsdeurwaarder verbonden aan BSR Incasso & gerechtsdeurwaarders conform het bepaalde in artikel 544 lid 2 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) aan klaagster het deurwaardersexploot betreffende de openbare veiling van de woning betekend.
3.2.4. Bij brief van 6 februari 2014 heeft de notaris klaagster gewezen op de procedure van artikel 438 Rv in samenhang met artikel 438a Rv inzake executiegeschillen. Bij deze brief zijn de toepasselijke algemene en bijzondere veilingvoorwaarden gevoegd.
Bij brief van 26 februari 2014 heeft de notaris aan klaagster uitleg gegeven over de veilingprocedure en haar geadviseerd - gezien haar standpunt dat de geplande veiling onterecht was - om een executiegeschil aanhangig te maken.
3.2.5. Bij beschikking van de voorzieningenrechter in de rechtbank Den Haag van 10 maart 2014 is het beroep van Aegon op het huurbeding toegewezen, is aan Aegon verlof verleend het huurbeding in te roepen en zijn (eventuele) huurders veroordeeld tot ontruiming van de woning. De beschikking is op 13 maart 2014 aan klaagster betekend.
3.2.6. De woning is op 11 maart 2014 geveild. Op 19 maart 2014 is de koopsom ontvangen, waarna de akte van kwijting is opgemaakt en de afschriften van de veilingakten in het Kadaster zijn ingeschreven.
4 Het standpunt van klaagster
Klaagster verwijt de notarissen dat zij niet hebben gehandeld zoals onder de gegeven omstandigheden van redelijk bekwaam handelende notarissen mag worden verwacht door zonder recht of titel de woning in het openbaar te verkopen.
Samengevat komt de klacht erop neer dat in opdracht dan wel op advies van de notarissen zonder wettelijke basis is overgegaan tot parate executie en vervolgens tot ontruiming van de woning zonder:
1. een geldige volmacht van Aegon. [naam] was bij gebrek aan een toereikende volmacht niet bevoegd om namens Aegon de hypothecaire geldlening op te eisen en een opdracht tot veiling van de woning aan het notariskantoor te geven;
2. dat van verzuim als bedoeld in artikel 3:268 BW sprake was. Klaagster had geen betalingsachterstand van € 16.000,00 in de hypothecaire geldlening. De hypothecaire geldlening is niet opgeëist en de veiling is niet aangezegd door Aegon. Van belang hierbij is dat de hypotheek tot waarborg strekte tot voldoening van een bedrag van
€ 292.000,00 met rente, boeten en kosten op 21 maart 2033;
3. het gebruikelijke aanbod om het verzuim te zuiveren. Uit de door de kandidaat-notaris op 23 december 2013 aan klaagster gestuurde brief blijkt niet dat klaagster in de gelegenheid wordt gesteld om de veiling te voorkomen;
4. enig respect voor het zogenoemde “ne bis in idem beginsel”. Een tweede dubbele executie door een andere gerechtsdeurwaarder op verzoek van dezelfde verzoeker levert misbruik van bevoegdheid op en is onrechtmatig;
5. de grosse van de hypotheekakte. Op 15 januari 2014 is een kopie van de hypotheekakte aan klaagster betekend. In geval van parate executie levert uitsluitend de grosse van een notariële akte een executoriale titel op;
6. een deugdelijk taxatierapport;
7. enig belang van Aegon. De notarissen hebben de akte van kwijting ingeschreven in de openbare registers bij het Kadaster hoewel zij nadrukkelijk erop waren gewezen en/of behoorden te weten dat er met het gerechtsdeurwaarderskantoor GGN een betalingsregeling was getroffen;
8. een cijfermatig, inzichtelijk, controleerbaar en verifieerbaar betalingsoverzicht. De aanzienlijke betalingen door klaagster onder het UWV beslag, waarvoor vorenbedoelde betalingsregeling was getroffen, zijn niet in het overzicht verwerkt;
9. een met voldoende bepaaldheid omschreven vordering in de hypotheekakte. De hypotheekakte vermeldde het bedrag van de oorspronkelijke hypotheeksom, maar niet het gevorderde dan wel het verschuldigde bedrag noch de wijze waarop dit bedrag op een voor klaagster bindende wijze kon worden vastgesteld;
10. een verklaring van de notarissen voor de geboden “coulance-kwijtingen”;
11. enige verklaring voor het verschil tussen enerzijds de hypotheeksom, de WOZ-waarde en de gemiddelde waarde van vergelijkbare objecten en anderzijds de marktwaarde van de woning, zoals blijkt uit het taxatierapport van 9 oktober 2013. De notarissen hebben klaagster, ondanks de eerdere belofte daartoe, inzage en afgifte van dit taxatierapport geweigerd;
12. respect voor jurisprudentie van de Hoge Raad, in het bijzonder de arresten Rabobank/Visser en Rabobank/Donselaer;
13. het recht om de woning te ontruimen. Zonder tussenkomst van de rechter had de woning niet ontruimd mogen worden.
5 Het standpunt van de notarissen
De notarissen hebben verweer gevoerd. Hun standpunt wordt, voor zover relevant, hieronder besproken.
Formeel
6.1. Klaagster heeft in algemene termen aangevoerd dat de kamer in haar beslissing de klacht niet juist heeft weergegeven. Nu klaagster in haar aanvullend beroepschrift van 23 december 2014 uitgaat van de klacht zoals die in eerste aanleg is geformuleerd, zal het hof dit ook doen.
6.2. Klaagster heeft in hoger beroep nieuwe onderdelen aan haar klacht toegevoegd met betrekking tot de schijn van partijdigheid die de notarissen hebben gewekt en het verwijt dat de notarissen zich niet hebben teruggetrokken na het aan de KNB voorgelegde en overbrugbaar gebleken conflict over hun rol als notaris. Het hof kan echter geen klachtonderdelen behandelen die niet in eerste aanleg aan de kamer zijn voorgelegd. Klaagster zal in de nieuwe klachtonderdelen niet-ontvankelijk worden verklaard.
Inhoudelijk
6.3.1. Het is de keuze van Aegon geweest om tot veiling van de woning over te gaan. In dat kader is een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld en is de woning ontruimd. Dit kan de notarissen niet worden aangerekend. De handelwijze van de betrokken gerechtsdeurwaarder kan evenmin aan de notarissen worden toegerekend. Die gerechtsdeurwaarder is verantwoordelijk voor zijn eigen handelen. Het opmaken van een cijfermatig, inzichtelijk, controleerbaar en verifieerbaar betalingsoverzicht behoorde niet tot de taak van de notarissen.
Dit betekent dat de verwijten van klaagster zoals weergegeven in de klachtonderdelen 4., 5., 8. en 13. niet zien op een handelen of nalaten van de notarissen dat in een tuchtprocedure als de onderhavige dient te worden beoordeeld.
6.3.2. Wat de overige klachtonderdelen betreft, verenigt het hof zich met wat de kamer in haar beslissing heeft geoordeeld en maakt het hof dit oordeel tot het zijne. In hoger beroep zijn geen argumenten naar voren gebracht, die tot een ander oordeel moeten leiden.
Hieraan voegt het hof nog het volgende toe. Met betrekking tot de klachtonderdelen 6. en 11. volgt uit de e-mail van 5 februari 2014 van klaagster aan onder anderen de notaris dat Aegon de opdracht tot taxatie heeft gegeven en de nota van de taxateur heeft voldaan en Aegon om die reden het taxatierapport niet ter inzage aan klaagster verstrekte. Ten aanzien van klachtonderdeel 10. is niet gebleken dat de notarissen reden hadden om aan de geboden “coulance-kwijtingen” te twijfelen.
Dit betekent dat de kamer de klacht terecht ongegrond heeft verklaard.
6.4. Aan het aanbod van klaagster tot het horen van getuigen wordt voorbij gegaan nu het hof zich voldoende voorgelicht acht.
6.5. Hetgeen partijen verder nog naar voren hebben gebracht, kan buiten beschouwing blijven omdat het niet van belang is voor de beslissing in deze zaak.
6.6. Het hiervoor overwogene leidt tot de volgende beslissing.
___________________________________________________________________ _ _
GERECHTSHOF AMSTERDAM
afdeling civiel recht en belastingrecht
zaaknummer : 200.160.520/01 NOT
nummer eerste aanleg : 14-21
inzake
[appellante] ,
wonend te [plaats] ,
appellante,
tegen
1. [geïntimeerde] ,
notaris te [plaats] ,
2. [geïntimeerde] ,
kandidaat-notaris te [plaats] ,
geïntimeerden,
gemachtigde: mr. G.L. Maaldrink, advocaat te Den Haag.
Het hof:
- verklaart klaagster niet-ontvankelijk in de klachtonderdelen die voor het eerst in hoger beroep zijn aangevoerd;
- bevestigt de bestreden beslissing.
Deze beslissing is gegeven door mrs. A.D.R.M. Boumans, J.H. Lieber en B.J.M. Gehlen en in het openbaar uitgesproken op 11 augustus 2015 door de rolraadsheer.