Pachtprijzenbesluit 2007

Artikel 1

In dit besluit wordt verstaan onder:
– bedrijveninformatienet: informatienet, waarin de gegevens worden verzameld, bedoeld in verordening nr. 79/65/EEG van de Raad van 15 juni 1965 tot oprichting van een boekhoudkundig informatienet betreffende de inkomens en de bedrijfseconomische positie van de landbouwbedrijven in de Europese Economische Gemeenschap (PbEG 109);
– verpachte waarde: 50% van de waarde van landbouwgrond in onverpachte staat in het jaar voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling, bedoeld in artikel 2 in werking treedt;
– Standaardopbrengst: maatstaf om de economische bedrijfsomvang vast te stellen, die is gebaseerd op de standaardwaarde van de brutoproductie, die wordt vastgesteld volgens verordening (EG) nr. 1242/2008 van de Commissie van 8 december 2008 houdende invoering van een communautaire typologie van de landbouwbedrijven (PbEU L 335);
– Onze Minister: Onze Minister van Economische Zaken, Landbouw en Innovatie;
– pachtprijsgebied: gebied als bedoeld in de bijlage bij dit besluit;
– reële lange kapitaalmarktrente: effectief rendement van de 10-jarige Euro Interest Rate Swap verminderd met de inflatie;
– vergoeding voor eigen arbeid: modaal inkomen vastgesteld door het Centraal Planbureau, zoals dat gold in het jaar voorafgaand aan de inwerkingtreding van de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, eerste lid;
– vrije verkeerswaarde: waarde van land in onverpachte staat die overeenstemt met de prijs bij voortgezet agrarisch gebruik, en die tot stand komt als redelijk handelende partijen op de markt tot koop en verkoop besluiten over te gaan, waarbij de investeringen van de pachter buiten beschouwing worden gelaten.

Artikel 2

1. Bij regeling van Onze Minister wordt met inachtneming van de in de artikelen 4 tot en met 9van dit besluit gestelde regels jaarlijks voor elk pachtprijsgebied de hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare vastgesteld voor pachtovereenkomsten die worden aangegaan voor land zonder woningen of andere opstallen.
2. Bij regeling van Onze Minister wordt met inachtneming van de in artikel 10van dit besluit gestelde regels jaarlijks voor elk pachtprijsgebied het percentage vastgesteld waarmee de tussen partijen op grond van een op 31 augustus 2007 bestaande overeenkomst geldende pachtprijs voor land zonder woningen of andere opstallen wordt gewijzigd.

Artikel 2a

1. Artikel 2, tweede lid, vindt ten aanzien van land waarvoor een pachtprijs geldt die ten minste 10% hoger onderscheidenlijk lager is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, slechts toepassing voor zover die toepassing niet leidt tot een stijging onderscheidenlijk daling van de pachtprijs voor het desbetreffende land.
2. Indien toepassing van artikel 2, tweede lid, leidt tot een pachtprijs van het desbetreffende land die meer dan 10% hoger onderscheidenlijk lager is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, geldt voor het desbetreffende land de pachtprijs die 10% hoger onderscheidenlijk lager is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, als hoogst onderscheidenlijk laagst toelaatbare pachtprijs, tenzij voor het desbetreffende land al een pachtprijs gold die ten minste 10% hoger onderscheidenlijk lager was dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, tweede lid.

Artikel 2b

Indien de pachtprijs van een overeenkomst die is aangegaan op of na 1 september 2007 lager is dan de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, wordt die pachtprijs bij herziening evenredig aangepast.

Artikel 3

Indien de pachtprijs, bedoeld in de artikelen 2en 2a, meer bedraagt dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende land, dan geldt 2% van die waarde voor het desbetreffende land als de hoogst toelaatbare pachtprijs.

Artikel 4

De pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, komt overeen met de gemiddelde grondbeloning per hectare in het pachtprijsgebied, die achtereenvolgens:
a. wordt verminderd met 20% van de gemiddelde grondbeloning in het pachtprijsgebied, en
b. wordt verminderd of vermeerderd met het percentage voor het rendement van de verpachter, als bedoeld in artikel 9 van dit besluit.

Artikel 5

1. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de grondbeloning en het bedrijfsvermogen de gegevens van het bedrijveninformatienet.
2. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de grondbeloning en de bedrijfsreserveringen uitsluitend gegevens van akkerbouwbedrijven met een omvang van 130.000 Standaardopbrengst tot 750.000 Standaardopbrengst en van melkveebedrijven met een omvang van 155.000 Standaardopbrengst tot 885.000 Standaardopbrengst en met ten hoogste 25% inkomsten uit neventakken. Van elk pachtprijsgebied zijn in het bedrijveninformatienet de gegevens van tenminste 20 bedrijven met de in de eerste volzin bedoelde omvang beschikbaar.
3. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de grondbeloning en het bedrijfsvermogen de gegevens van alle bedrijven in het pachtprijsgebied die hem overeenkomstig het eerste en tweede lid ter beschikking staan.

Artikel 6

1. De grondbeloning komt overeen met de opbrengsten uit bedrijf, die achtereenvolgens worden verminderd met:
a. de kosten en afschrijvingen, die met deze opbrengsten verband houden, uitgezonderd de kosten voor grond en de vergoeding voor niet aangekochte immateriële activa en
b. de vergoeding voor eigen arbeid.
2. De grondbeloning per hectare wordt bepaald door de grondbeloning te delen door de tot de bedrijfsoppervlakte behorende cultuurgrond.
3. De gemiddelde grondbeloning per hectare is het gemiddelde van de grondbeloning per hectare over de afgelopen vijf jaren voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt en waarvan de jaargegevens van alle bedrijven als bedoeld in artikel 5, beschikbaar zijn.
4. Bij wijziging van de indeling in pachtprijsgebieden wordt bij de bepaling van de gemiddelde grondbeloning per hectare, bedoeld in het derde lid, de gewijzigde indeling in acht genomen voor de twee jaren voorafgaand aan het jaar waarin zij van kracht is geworden.

Artikel 7

1. De kosten voor grond en de kosten voor niet aangekochte immateriële activa, bedoeld in artikel 6, eerste lid, onder a, bestaan uit de betaalde pacht en de betaalde financieringslasten verminderd met een berekende vergoeding voor de kosten van aangekochte immateriële activa en overige activa, uitgezonderd grond.
2. De vergoeding voor aangekochte immateriële activa wordt bepaald door achtereenvolgens:
a. de gemiddelde vermogenskostenvoet te verminderen met de inflatie en
b. het verschil te vermenigvuldigen met de gemiddelde balanswaarde van de immateriële activa die de laatste acht jaar zijn aangekocht.
3. De vergoeding voor overige activa, uitgezonderd grond, wordt bepaald door achtereenvolgens:
a. de gemiddelde vermogenskostenvoet verminderd met de inflatie, te vermenigvuldigen met de gemiddelde balanswaarde van de materiële activa, uitgezonderd grond en
b. het product te vermeerderen met de gemiddelde vermogenskostenvoet vermenigvuldigd met de gemiddelde balanswaarde van de biologische en monetaire activa.
4. De gewogen gemiddelde vermogenskostenvoet komt overeen met het gewogen gemiddelde van:
a. de rente van staatsobligaties met een resterende tijd van drie tot acht jaar vermeerderd met 1,5 procent voor het deel van het vermogen dat met eigen middelen is gefinancierd en
b. het gemiddeld betaalde rentepercentage voor de leningen per bedrijf voor het deel van het vermogen dat met vreemde middelen is gefinancierd.

Artikel 8

1. Tot het bedrijfsvermogen worden niet de grond en immateriële activa gerekend.
2. Het gemiddelde bedrijfsvermogen in het pachtprijsgebied is het gemiddelde van het bedrijfsvermogen per bedrijf in het pachtprijsgebied over de afgelopen vijf jaren voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt.
3. Indien in het jaar voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt niet de jaargegevens van alle bedrijven, bedoeld in artikel 5, beschikbaar zijn, dan wordt, in zoverre in afwijking van het tweede lid, uitgegaan van het gemiddelde bedrijfsvermogen per bedrijf in het pachtprijsgebied over de afgelopen vijf jaren voorafgaand aan het eerstbedoelde jaar.

Artikel 9

1. Het percentage voor het rendement van de verpachter, bedoeld in artikel 4, onderdeel b, is het correctiepercentage dat is gekoppeld aan de verhouding tussen het vereiste directe rendement van de verpachter en de grondbeloning, zoals weergegeven in onderstaande tabel.
[tabel]
2. Het vereiste directe rendement van de verpachter wordt verkregen door de gemiddelde verpachte waarde per hectare in het pachtprijsgebied te vermenigvuldigen met het percentage van de gemiddelde reële lange kapitaalmarktrente dat is vermeerderd met 1,25 procentpunt.
3. De gemiddelde reële lange kapitaalmarktrente is het gemiddelde van de reële lange kapitaalmarktrente over de drie jaar voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt.

Artikel 10

Het percentage, bedoeld in artikel 2, tweede lid, wordt vastgesteld door achtereenvolgens:
a. de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, te verminderen met de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, zoals die gold in het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt,
b. het verschil verkregen volgens onderdeel a te delen door de pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, zoals die gold in het jaar voorafgaand aan het jaar waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in artikel 2, in werking treedt en
c. het quotiënt te vermenigvuldigen met 100%.

Artikel 11

De hoogst toelaatbare pachtprijs en het veranderpercentage, bedoeld in artikel 2, eerste en tweede lid, voor tuinland worden vastgesteld door toepassing van de artikelen 4 tot en met 10met inachtneming van de navolgende artikelen.

Artikel 12

1. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de grondbeloning en het bedrijfsvermogen voor het pachtprijsgebied Westelijk Holland geen gegevens van bedrijven gelegen in de gemeenten Boskoop en Rijnwoude.
2. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de gemiddelde pachtprijs per pachtprijsgebied gegevens die beschikbaar worden gesteld door de grondkamer.
3. Onze Minister hanteert bij het bepalen van de grondbeloning en de bedrijfsreserveringen uitsluitend gegevens van tuinbouwbedrijven met een omvang van 155.000 Standaardopbrengst tot 885.000 Standaardopbrengst. Van elk pachtprijsgebied zijn in het bedrijveninformatienet de gegevens van tenminste 20 bedrijven met deze omvang beschikbaar.

Artikel 13

1. De pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, voor een boomgaard komt overeen met de prijs die voortvloeit uit de toepassing van de artikelen 2, 2a, 2ben 3, vermeerderd met een bedrag voor de boomopstand berekend overeenkomstig het tweede tot en met vierde lid.
2. Voor een boomopstand, aangelegd en opgekweekt door de pachter, is het in het eerste lid bedoelde bedrag nihil.
3. Voor een boomopstand van zeer goede kwaliteit, in volle produktie, aangelegd en opgekweekt door de verpachter, is het in het eerste lid bedoelde bedrag een bedrag van 10% van de waarde van de opstand bij het aangaan van de overeenkomst per hectare per jaar.
4. Voor de overige boomopstanden geldt een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot het bedrag bedoeld in het derde lid.

Artikel 14

1. Bij regeling van Onze Minister wordt jaarlijks de hoogst toelaatbare pachtprijs van een overeenkomst die op of na 1 september 2007 is ingegaan voor een tot een boerderij of tuinderij behorende woning of woongedeelte en voor een tot de boerderij of tuinderij behorende arbeiders- of dienstwoning bepaald.
2. De vaststelling geschiedt aan de hand van het bij regeling van Onze Minister vastgestelde puntenstelsel.
3. Onze Minister zal bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijzen en het puntenstelsel uitgaan van het geldende stelsel voor zelfstandige woningen, dat is vastgesteld op grond van Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, waarbij Onze Minister rekening houdt met het agrarisch gebruik van de woningen.

Artikel 15

1. Bij regeling van Onze Minister wordt jaarlijks het percentage vastgesteld waarmee de tussen partijen geldende pachtprijzen van op 31 augustus 2007 bestaande overeenkomsten voor een tot een boerderij of tuinderij behorende woning of woongedeelte en voor een tot de boerderij of tuinderij behorende arbeiders- of dienstwoning worden gewijzigd.
2. Het percentage, bedoeld in het eerste lid, komt overeen met de indexering die wordt toegepast bij uitvoering van de regels bedoeld in artikel 14, derde lid.

Artikel 16

1. De hoogst toelaatbare pachtprijs per hectare van een overeenkomst voor de bedrijfsgebouwen van akkerbouwbedrijven, melkveebedrijven en overige bedrijven komt overeen met de bedragen, genoemd in onderstaande tabel.
[tabel]
2. Bij regeling van Onze Minister wordt jaarlijks een ten opzichte van het eerste lid aangepaste hoogst toelaatbare pachtprijs vastgesteld. De aanpassing geschiedt aan de hand van de gemiddelde stijging van het prijspeil volgens de bouwkostenindex in de vijf jaar voorafgaand aan het jaar waarin de regeling van Onze Minister in werking treedt. De bouwkostenindex is opgebouwd uit:
a. indexcijfer van de materialen voor de woningbouw, en
b. indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning.
3. Bij de toepassing van het tweede lid wordt het gemiddelde indexcijfer van de materialen voor de woningbouw één keer gewogen en wordt het gemiddelde indexcijfer van de CAO lonen in de bouwnijverheid per uur, inclusief bijzondere beloning, twee keer gewogen.
4. Bij de toepassing van de normen voor bedrijfsgebouwen wordt rekening gehouden met de totale oppervlakte land voor de exploitatie waarvan de bedrijfsgebouwen naar redelijke verwachting zullen dienen.

Artikel 17

1. Indien partijen, hetzij voor het ingaan hetzij tijdens de geldigheidsduur van de pachtovereenkomst, schriftelijk overeenstemming bereiken over de bouw van nieuwe bedrijfsgebouwen of glasopstanden, dan wordt, in afwijking van artikel 16, de hoogst toelaatbare pachtprijs voor deze bedrijfsgebouwen en glasopstanden voor de bij die schriftelijke overeenstemming overeengekomen duur vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving op grondslag van de vervangingswaarde alsmede naar de rente van het geïnvesteerde kapitaal en de eigenaarslasten.
2. De vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs overeenkomstig het eerste lid blijft van toepassing, ook indien wijziging optreedt in de persoon van de verpachter of van de pachter.
3. Met het bouwen van nieuwe bedrijfsgebouwen wordt gelijkgesteld een zodanig ingrijpende verbouwing van bestaande gebouwen, dat deze gelijkwaardig zijn aan nieuwe gebouwen.

Artikel 18

1. Indien partijen, hetzij voor het ingaan hetzij tijdens de geldigheidsduur van de pachtovereenkomst, schriftelijke overeenstemming bereiken over door de verpachter aan te brengen verbeteringen of bijzondere voorzieningen aan de bedrijfsgebouwen, kent de grondkamer voor de bij die schriftelijke overeenstemming overeengekomen duur een toeslag toe, vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving op grondslag van de vervangingswaarde, alsmede naar de rente van het geïnvesteerde kapitaal en de daaruit voortvloeiende verhoging van de eigenaarslasten. Deze toeslag blijft van toepassing, ook indien wijziging optreedt in de persoon van de verpachter of de pachter.
2. Indien de bedrijfsgebouwen bijzonder doelmatig zijn ingericht, is de grondkamer bevoegd voor de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs een toeslag toe te kennen.
3. De grondkamer houdt bij de vaststelling van de hoogst toelaatbare pachtprijs rekening met de staat van onderhoud van de bedrijfsgebouwen.

Artikel 19

1. Indien de exploitatie van de bedrijfsgebouwen niet geschiedt in direct verband met de oppervlakte grond, is de hoogst toelaatbare pachtprijs een redelijke vergoeding met betrekking tot de gebruikswaarde.
2. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de glasopstanden wordt vastgesteld naar de jaarlijkse afschrijving en rente op grondslag van de vervangingswaarde rekening houdende met de gebruikswaarde.
3. De hoogst toelaatbare pachtprijs voor de overige opstallen is een redelijke vergoeding met betrekking tot de gebruikswaarde.

Artikel 20

1. Bij regeling van Onze Minister wordt jaarlijks het percentage vastgesteld waarmee de tussen partijen geldende pachtprijzen voor bedrijfsgebouwen van akkerbouw- en veeteeltbedrijven en gemengde bedrijven worden gewijzigd.
2. Het percentage, bedoeld in het eerste lid, komt overeen met de gemiddelde stijging van het prijspeil volgens de bouwkostenindex over de vijf jaar voorafgaand aan het jaar, waarin de regeling van Onze Minister, bedoeld in het eerste lid, in werking treedt.
3. De bouwkostenindex, bedoeld in het tweede lid, wordt berekend overeenkomstig artikel 16, tweede en derde lid.

Artikel 21

Indien de pachter of de verpachter de grondkamer verzoekt de tegenprestatie te herzien op grond van artikel 333, tweede of derde lid, van Boek 7 van het Burgerlijk Wetboekbepaalt de grondkamer de hoogst toelaatbare pachtprijs:
a. ten aanzien van een bij de inwerkingtreding van dit besluit bestaande overeenkomst voor land zonder woningen of andere opstallen, door de hoogst toelaatbare pachtprijs berekend overeenkomstig de normen die op grond van het Pachtnormenbesluit 1995 golden op 31 augustus 2007 te wijzigen met de veranderpercentages, die krachtens artikel 2, tweede lid, worden vastgesteld, met inachtneming van de artikelen 2a, 2b en 3;
b. ten aanzien van een na de inwerkingtreding van dit besluit aangegane overeenkomst, voor land zonder woningen of andere opstallen op de hoogst toelaatbare pachtprijs, bedoeld in artikel 2, eerste lid, met inachtneming van artikel 3;
c. ten aanzien van overeenkomsten voor agrarische bedrijfsgebouwen, met inachtneming van de bij of krachtens de artikelen 16 tot en met 20 gestelde regels;
d. ten aanzien van overeenkomsten voor een tot een boerderij of tuinderij behorende woning of woongedeelte en voor een tot de boerderij of tuinderij behorende arbeiders- of dienstwoning met inachtneming van de bij of krachtens artikel 14 gestelde regels.

Artikel 21a

1. In afwijking van de artikelen 2, 14, 15, 16en 20wordt de pachtprijs voor de eerste keer herzien voor de periode die begint op 1 september 2009 en eindigt op 30 juni 2011.
2. Met ingang van 2011 worden de pachtprijzen telkens per 1 juli gewijzigd.

Artikel 22

De pachtprijs kan vermeerderd worden met maximaal 50% van de waterschapslasten zoals die in het betrokken jaar zijn vastgesteld.

Artikel 23

1. Indien op het verpachte land een ruilverkavelingsrente dan wel een landinrichtingsrente rust, kan door de verpachter 50% van de ruilverkavelingsrente dan wel landinrichtingsrente aan de pachter doorberekend worden met een door Onze Minister vast te stellen maximumbedrag per hectare per jaar.
2. Indien de geldelijke lasten die de verpachter door publiekrechtelijke lichamen zijn opgelegd, worden verhoogd in verband met door deze lichamen uit te voeren onderhoudswerkzaamheden, die vóórdien ten laste kwamen van de pachter, kan de verpachter ten hoogste het bedrag van de aan die werkzaamheden verbonden kosten aan de pachter doorberekenen.

Hoofdstuk 1

Artikel 1

Hoofdstuk 2

Paragraaf 1