ECLI:NL:RVS:2026:4855

Bij besluit van 21 februari 2023 heeft het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam een omgevingsvergunning eerste fase verleend voor het realiseren van een nieuwbouwcomplex met appartementenhotel van 55 kamers, detailhandel en horeca op de locatie Jan Pieter Heijestraat 66 in Amsterdam. C.V. Jan Pieter Heijestraat wil op de locatie Jan Pieter Heijestraat 66 tot en met 74 en Borgerstraat 186 tot en met 198 in Amsterdam (de locatie) een appartementenhotel met 55 kamers, detailhandel met een oppervlakte van 562 m2 en horeca met een oppervlakte van 95 m2 realiseren. Voor het project is in het besluit van 21 februari 2023 een omgevingsvergunning eerste fase verleend. De huurdersvereniging komt op voor de belangen van huurders en medebewoners van woningen in het voormalige stadsdeel Oud-West en voor het belang van behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen, de leefbaarheid en het welzijn in deze wijk. Eén appellante heeft een winkel nabij de locatie en de andere appellanten wonen in de omgeving van de locatie. Appellanten vrezen dat het appartementenhotel overlast in de omgeving zal veroorzaken. Zij vinden dat op de locatie woningen moeten terugkomen. 202301400/1/R1. Datum uitspraak: 19 augustus 2026 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: 1. [appellant sub 1], wonend in Amsterdam, 2. [appellant sub 2], wonend in Amsterdam, 3. [appellant sub 3], wonend in Amsterdam, 4. [appellant sub 4], wonend in Amsterdam, 5. [appellant sub 5], wonend in Amsterdam, 6. [appellant sub 6], wonend in Amsterdam, 7. [appellant sub 7], wonend in Amsterdam, 8. [appellant sub 8], wonend in Amsterdam, 9. [appellant sub 9] en anderen, allen wonend in Amsterdam, 10. Huurdersvereniging Oud-West en anderen (de huurdersvereniging en anderen), allen gevestigd dan wel wonend in Amsterdam 11. [appellant sub 11], wonend in Amsterdam, 12. [appellant sub 12], wonend in Amsterdam, appellanten, en het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam, verweerder. Procesverloop Bij besluit van 21 februari 2023 heeft het college een omgevingsvergunning eerste fase verleend voor het realiseren van een nieuwbouwcomplex met appartementenhotel van 55 kamers, detailhandel en horeca op de locatie Jan Pieter Heijestraat 66 in Amsterdam. Tegen dit besluit hebben appellanten beroep ingesteld. Het college heeft een verweerschrift ingediend. Een aantal appellanten heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak behandeld op de zitting van 23 maart 2026, waar zijn verschenen: - [appellant sub 5], vertegenwoordigd door [gemachtigde A]; - [appellant sub 6], bijgestaan door mr. C. Koenen, advocaat te Amsterdam; - de huurdersvereniging en anderen, vertegenwoordigd door mr. E.W.T. Kerckhoffs en mr. V.M.S. Verschoor, beiden advocaat te Den Haag, en [gemachtigde B] en [gemachtigde C]; - [appellant sub 12], vertegenwoordigd door mr. R.J.G. Ensink, advocaat te Breda; - het college, vertegenwoordigd door mr. L.C. van Elewoud, mr. P.C. van Buul-Mencke, J.A. Fleer, mr. J. Struiksma, mr. W.C.M. Niekus en drs. E. Kolvoort. Verder is op de zitting als partij gehoord C.V. Jan Pieter Heijestraat, vertegenwoordigd door mr. B. Oudenaarden en mr. D.J. van Boxtel, beiden advocaat te Arnhem, drs. D. van Beusekom, [gemachtigde D] en ir. C.J. Willemsen Overwegingen Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 1. Op 1 januari 2024 zijn de Omgevingswet en de Invoeringswet Omgevingswet in werking getreden. Voor de beoordeling van de beroepen tegen het besluit van 21 februari 2023 blijft het recht zoals dat gold vóór 1 januari 2024 van toepassing. Inleiding 2. C.V. Jan Pieter Heijestraat wil op de locatie Jan Pieter Heijestraat 66 tot en met 74 en Borgerstraat 186 tot en met 198 in Amsterdam (de locatie) een appartementenhotel met 55 kamers, detailhandel met een oppervlakte van 562 m2 en horeca met een oppervlakte van 95 m2 realiseren (het project). Voor het project is in het besluit van 21 februari 2023 een omgevingsvergunning eerste fase verleend. De eerste fase heeft betrekking op het gebruik van gronden of bouwwerken in strijd met het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, aanhef en onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het college heeft de omgevingsvergunning eerste fase (de omgevingsvergunning) verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, onder 3˚, van de Wabo. Aan de omgevingsvergunning zijn voorschriften verbonden. 3. Het college heeft eerder een omgevingsvergunning eerste fase voor een (appartementen)hotel, detailhandel en horeca op de locatie verleend. Dat besluit van 22 juli 2015 heeft de rechtbank Amsterdam in haar uitspraak van 28 februari 2017, zaak nr. 15/5541, vernietigd. De Afdeling heeft in haar uitspraak van 22 januari 2020, ECLI:NL:RVS:2020:215, de herstelbesluiten van het college van 6 september 2016 en 16 april 2019 vernietigd. De Afdeling heeft in die uitspraak bepaald dat tegen het nieuw te nemen besluit alleen bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld. Daarop heeft het college geweigerd een omgevingsvergunning eerste fase te verlenen. Dat besluit van 25 november 2020 heeft de Afdeling in haar uitspraak van 22 juni 2022, ECLI:NL:RVS:2022:1766, ook vernietigd. De Afdeling heeft het college in die uitspraak opgedragen om binnen 16 weken na verzending van de uitspraak een nieuw besluit te nemen. Verder heeft de Afdeling daarin bepaald dat tegen het nieuw te nemen besluit alleen bij de Afdeling beroep kan worden ingesteld. De huurdersvereniging en anderen hebben vervolgens beroep ingesteld tegen het niet tijdig nemen van een besluit. De Afdeling heeft dat beroep in haar uitspraak van 29 december 2022, zaak nr. 202206517/1/R1, gegrond verklaard en het college opgedragen om uiterlijk op 28 februari 2023 een besluit te nemen. 4. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan "Oud-West", dat op 4 oktober 2005 is vastgesteld. Binnen de locatie zijn er bestemmingsvlakken met de bestemmingen "Centrumdoeleinden", "Woongebied 1" en "Tuinen en Erven". De bebouwing die op de locatie aanwezig was, is in 2009 en 2010 gesloopt. Sindsdien ligt het terrein braak in afwachting van nieuwbouw. 5. De huurdersvereniging komt op voor de belangen van huurders en medebewoners van woningen in het voormalige stadsdeel Oud-West en voor het belang van behoud van de voorraad betaalbare huurwoningen, de leefbaarheid en het welzijn in deze wijk. Eén appellante heeft een winkel nabij de locatie en de andere appellanten wonen in de omgeving van de locatie. Appellanten vrezen dat het appartementenhotel overlast in de omgeving zal veroorzaken. Zij vinden dat op de locatie woningen moeten terugkomen. 6. De relevante wettelijke bepalingen en planregels zijn opgenomen in de bijlage. De bijlage maakt deel uit van de uitspraak. Ontvankelijkheid 7. C.V. Jan Pieter Heijestraat stelt zich op het standpunt dat de beroepen van enkele omwonenden niet-ontvankelijk zijn, omdat zij niet kunnen worden aangemerkt als belanghebbenden. Volgens haar heeft het project voor hen geen gevolgen van enige betekenis. Zij noemt in dit verband de appellanten [appellant sub 12], [appellant sub 4], [appellant sub 8], [appellant sub 5], [appellant sub 9] en [appellant sub 9A], namens wie [appellant sub 9] mede beroep heeft ingesteld. 7.1. In artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) wordt onder belanghebbende verstaan degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. Wie rechtstreeks feitelijke gevolgen ondervindt van een activiteit die het besluit - zoals een bestemmingsplan of een vergunning - toestaat, is in beginsel belanghebbende bij dat besluit. Het criterium ‘gevolgen van enige betekenis’ van de activiteit is een correctie op dit uitgangspunt. Zonder gevolgen van enige betekenis heeft iemand geen persoonlijk belang bij het besluit. Hij onderscheidt zich dan onvoldoende van anderen. Om te bepalen of er gevolgen van enige betekenis voor de woon-, leef- of bedrijfssituatie van iemand zijn, kijkt de Afdeling naar de factoren afstand tot, zicht op, planologische uitstraling van en milieugevolgen (o.a. geur, geluid, licht, trilling, emissie, risico) van de activiteit die het besluit toestaat. Zij bekijkt die factoren zo nodig in onderlinge samenhang. Ook de aard, intensiteit en frequentie van de feitelijke gevolgen kunnen van belang zijn. 7.2. De door C.V. Jan Pieter Heijestraat genoemde appellanten wonen in de directe omgeving van de locatie. Het is niet uitgesloten dat zij gevolgen van enige betekenis zullen ondervinden van het project, onder meer in de vorm van parkeeroverlast. Een deel van de parkeerbehoefte van het project wordt namelijk in de openbare ruimte opgevangen en de woningen van die appellanten staan ruim binnen de aanvaardbaar te achten loopafstand tussen de locatie en de in aanmerking komende in de openbare ruimte aanwezige parkeerplaatsen. Overigens heeft de Afdeling [appellant sub 9] in de onder 3 vermelde uitspraak van 22 juni 2022 al als belanghebbende aangemerkt. De beroepen zijn ontvankelijk. Dit betekent dat de Afdeling deze inhoudelijk behandelt. 8. C.V. Jan Pieter Heijestraat stelt zich verder op het standpunt dat het beroep van de huurdersvereniging niet-ontvankelijk is, omdat zij geen belanghebbende is. Zij ziet niet in op welke wijze het statutaire doel van de huurdersvereniging betrokken is bij het besluit van 21 februari 2023. Ook vraagt zij zich af of de huurdersvereniging feitelijk actief is geweest in de afgelopen jaren. 8.1. In artikel 1:2, derde lid, van de Awb worden ten aanzien van rechtspersonen als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen. De rechtbank Amsterdam heeft in de tussenuitspraak van 21 juli 2016, zaak nr. 15/5541, ambtshalve vastgesteld dat de huurdersvereniging, gelet op haar statutaire doelstellingen en feitelijke werkzaamheden, belanghebbende was bij het besluit tot vergunningverlening van 22 juli 2015. In de hiervoor onder 3 vermelde uitspraak van 28 februari 2017 heeft de rechtbank het beroep van de huurdersvereniging tegen dat besluit gegrond verklaard en het besluit vernietigd. De Afdeling heeft de huurdersvereniging in de uitspraak van 22 januari 2020 als belanghebbende aangemerkt en zich inhoudelijk gebogen over het door haar ingestelde hoger beroep. In de uitspraak van 29 december 2022, die ook hiervoor onder 3 is vermeld, heeft de Afdeling overwogen dat de huurdersvereniging belanghebbende is bij het reële besluit op de vergunningaanvraag. De Afdeling heeft geen aanleiding om hierover nu anders te oordelen. Uit de statutaire doelstelling blijkt dat de huurdersvereniging collectieve en algemene belangen behartigt die onder meer gaan over de woonomgeving van haar leden en de leefbaarheid en het welzijn in Oud-West. De huurdersvereniging verricht daarvoor ook nog steeds feitelijke werkzaamheden, zoals blijkt uit een overzicht dat zij heeft overgelegd. Gegeven de locatie in de wijk Oud-West en de ruimtelijke uitstraling van het project, zijn de belangen van de huurdersvereniging rechtstreeks betrokken bij het besluit van 21 februari 2023. Overigens heeft de huurdersvereniging zienswijzen over de ontwerpen van de besluiten van 22 juli 2015 en 25 november 2020 naar voren gebracht en heeft het college geen nieuw ontwerpbesluit ter inzage gelegd. Ook als de huurdersvereniging geen belanghebbende zou zijn, kon zij alleen al daarom beroep instellen (uitspraak van de Afdeling van 4 mei 2021, ECLI:NL:RVS:2021:953). Het beroep van de huurdersvereniging is ook ontvankelijk. Beroepsgronden Intrekking beroepsgrond 9. Op zitting heeft [appellant sub 12] haar beroepsgrond over de Huisvestingsverordening Amsterdam 2013 ingetrokken. Uniforme openbare voorbereidingsprocedure 10. Een aantal appellanten betoogt dat het college ten onrechte niet opnieuw de uniforme openbare voorbereidingsprocedure heeft toegepast. De huurdersvereniging en anderen wijzen er in dit verband op dat het besluit een andere inhoud heeft dan het ontwerpbesluit, dat strekte tot weigering van de omgevingsvergunning. Door terug te grijpen op eerdere procedures en een verouderd ontwerpbesluit aan het besluit ten grondslag te leggen, heeft het college volgens hen niet de nodige kennis over de relevante feiten en af te wegen belangen vergaard. Ook zijn intussen nieuwe onderzoeksrapporten opgesteld, waarop zij niet hebben kunnen reageren. Zij doen ook een beroep op het vertrouwensbeginsel. Er zijn volgens hen concrete toezeggingen gedaan, inhoudende dat een ontwerpbesluit ter inzage zou worden gelegd, dat zienswijzen zouden kunnen worden ingediend en dat een bijeenkomst georganiseerd zou worden. Wat [appellant sub 2], [appellant sub 3], [appellant sub 5], [appellant sub 9] en anderen en [appellant sub 12] hierover aanvoeren, sluit aan bij dit betoog van de huurdersvereniging en anderen. 10.1. Op grond van artikel 3.10, eerste lid, aanhef en onder a, van de Wabo moet het college bij de voorbereiding van het besluit op de aanvraag toepassing geven aan de zogenoemde uniforme openbare voorbereidingsprocedure, bedoeld in afdeling 3.4 van de Awb. Dat betekent onder meer dat het ontwerp van het te nemen besluit ter inzage moet worden gelegd en dat zienswijzen naar voren kunnen worden gebracht. De vernietigde besluiten van 22 juli 2015 en 25 november 2020 waren voorbereid met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure. Na vernietiging van een besluit door de bestuursrechter mag het bestuursorgaan bij het nemen van een nieuw besluit op de aanvraag in beginsel terugvallen op de eerder gevolgde voorbereidingsprocedure. Onder omstandigheden kan daarmee echter uit het oogpunt van een zorgvuldige voorbereiding niet worden volstaan. 10.2. In het besluit van 25 november 2020 had het college de gevraagde omgevingsvergunning eerste fase geweigerd, omdat het project in strijd was met het overnachtingsbeleid van de gemeente Amsterdam en volgens het college de overgangsregeling van dat beleid niet van toepassing was. In de hiervoor onder 3 genoemde uitspraak van 22 juni 2022, waarin dit besluit is vernietigd, is overwogen dat het college opnieuw op de aanvraag moet beslissen en dat het daarbij die uitspraak en de uitspraak van 22 januari 2020, die ook hiervoor onder 3 is genoemd, moet betrekken. Het college was van plan om bij het nemen van een nieuw besluit op de aanvraag opnieuw de uniforme openbare voorbereidingsprocedure toe te passen. Dit blijkt onder meer uit een bewonersbrief van de gemeente van 23 december 2022. In de hiervoor onder 3 genoemde uitspraak van 29 december 2022 heeft de Afdeling het college echter opgedragen om uiterlijk op 28 februari 2023 een besluit te nemen, terwijl het college kenbaar had gemaakt dat een ontwerpbesluit nog niet was opgesteld en dat een ontwerpbesluit naar verwachting eind februari 2023 ter inzage zou kunnen worden gelegd. Om aan die opdracht van de Afdeling te kunnen voldoen, moest het college daarom terugvallen op de eerder gevoerde voorbereidingsprocedures. De opdracht van de Afdeling in de uitspraak van 29 december 2022 hield daarmee tevens in dat het college van het toepassen van afdeling 3.4 van de Awb moest afzien. Gelet hierop leiden de hiervoor weergegeven betogen over de voorbereiding van het besluit van 21 februari 2023 niet tot vernietiging van dat besluit. Hierna gaat de Afdeling afzonderlijk in op de wijziging van de aanvraag na de uitspraak van 29 december 2022. 10.3. De betogen slagen niet. 11. De huurdersvereniging en anderen en [appellant sub 9] en anderen voeren aan dat het college de wijziging van de aanvraag ten onrechte heeft aangemerkt als een wijziging van ondergeschikte aard. Zij wijzen erop dat het totale volume van het gebouw wordt verminderd met 25%, omdat de bouwlagen minder hoog worden en er geen kelderverdieping komt. Volgens hen is ook de aard en de omvang van het hotel veranderd. In plaats van een 3 sterren hotel met 42 kamers, waarvan de helft is ingericht met een kitchenette, wordt nu een longstay-hotel met 55 kamers, waarvan alle kamers zijn voorzien van een kitchenette, aangevraagd. Verder vervalt het dakterras, dat volgens hen een buurtfunctie zou hebben. Ook wordt de supermarkt vervangen door andere detailhandel en een fietsenberging op de begane grond. Ten slotte wijzigt volgens hen de uiterlijke verschijningsvorm van het gebouw, doordat vrijwel alle gevelopeningen en kozijnen en ramen veranderd zijn. 11.1. Bij het volgen van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure is de hoofdregel dat op de aanvraag wordt beslist zoals die met het ontwerpbesluit ter inzage is gelegd. Als het ontwerpbesluit eenmaal ter inzage is gelegd, dan is het in beginsel niet meer toegestaan om de aanvraag nog te wijzigen of aan te vullen. Dan moet een nieuw ontwerpbesluit ter inzage worden gelegd. Dit is alleen anders als de wijziging van de aanvraag van ondergeschikte aard is. 11.2. Na vergelijking van de tekeningen van de oorspronkelijke aanvraag met de tekeningen van de gewijzigde aanvraag concludeert de Afdeling dat de uiterlijke verschijningsvorm van het beoogde gebouw vrijwel ongewijzigd is. Hoewel de gewijzigde indeling van het gebouw, zonder kelderverdieping, in bouwkundig opzicht niet onbeduidend is, verandert de ruimtelijke uitstraling op dit punt dus niet of nauwelijks. De aard van het hotel, een appartementenhotel bedoeld voor langer verblijf, is niet gewijzigd. Het aantal kamers is strikt genomen, gezien de tekeningen van 10 juli 2014, wel gewijzigd van 42 naar 55. Maar bij de beoordeling van de aanvraag is het college steeds uitgegaan van 55 kamers. De ruimtelijke onderbouwing van 23 april 2015, die onderdeel was van het besluit van 22 juli 2015, had betrekking op een appartementenhotel met 55 kamers en de onderzoeken naar de parkeerbehoefte en de verkeersveiligheid die aan het vernietigde herstelbesluit van 19 april 2019 ten grondslag waren gelegd, gingen ook uit van dat aantal kamers. De vernietigde besluiten op de aanvraag van 22 juli 2015 en 25 november 2020 vermeldden ook 55 kamers. De wijziging van het aantal op de tekening aangegeven kamers heeft daarom op zichzelf geen gevolgen voor de inhoudelijke beoordeling van de omgevingseffecten door het college. Belanghebbenden konden daarvan op de hoogte zijn. De supermarkt op de begane grond is in de gewijzigde aanvraag vervangen door reguliere detailhandel en een fietsenberging. Tegelijkertijd zijn reguliere detailhandel en een fietsenberging in de kelder komen te vervallen. De oppervlakte aan detailhandel, inclusief detailhandel in de vorm van een supermarkt, wordt hierdoor kleiner. De detailhandel is ook kleinschaliger dan de supermarkt die het vervangt. De ruimtelijke gevolgen nemen door deze wijziging daarom eerder af dan toe. Wel is het zo dat de ingang van een van de winkels nu aan de Borgerstraat komt. Naast die ingang was echter al de toegang tot het hotel en de fietsenberging voorzien en aan de andere zijde komt een horecagelegenheid. Daarmee is de ruimtelijke uitstraling van deze wijziging beperkt. De aanvraag is wat het gebruik van het dak betreft gewijzigd. Het dak zal niet meer worden gebruikt en ingericht als daktuin. Om tegemoet te komen aan de door omwonenden geuite vrees voor hinder als gevolg van stemgeluid, blijft de inrichting van het dak beperkt tot de technische installaties. Overigens blijkt uit de stukken niet dat de aanvraag eerder betrekking had op het gebruik van het dak als buurtfunctie. Gelet op het voorgaande zijn de wijzigingen in de aanvraag, afzonderlijk en in samenhang bezien, wijzigingen van ondergeschikte aard. Daarvoor hoefde geen nieuwe aanvraag om omgevingsvergunning te worden ingediend. 11.3. De betogen slagen niet. Appartementenhotel 12. De raad van de gemeente Amsterdam heeft op 14 juli 2016 de "Herziening van het Amsterdamse deel van de regionale hotelstrategie 2016-2022: van hotelbeleid naar overnachtingsbeleid" vastgesteld. Het college heeft deze herziening van de hotelstrategie uitgewerkt in de "Notitie Uitwerking Overnachtingsbeleid 2017 en verder". In deel II van die notitie is voor lopende initiatieven een overgangsregeling opgenomen. In de onder 3 genoemde uitspraak van 22 juni 2022 heeft de Afdeling overwogen dat die overgangsregeling op het project van toepassing is, omdat gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat het oude beleid zou worden toegepast. In het besluit van 21 februari 2023 heeft het college gesteld dat op basis van het op dat moment geldende overnachtingsbeleid geen medewerking aan een nieuw hotel op de locatie zou kunnen worden verleend. Uit de uitspraak van 22 juni 2022 volgt echter dat voor dit project het oude beleid, neergelegd in de notitie "Regionale Hotelstrategie 2016-2022" (de hotelstrategie) geldt. Met verwijzing naar het advies van de zogenoemde hotelloods van 4 februari 2015 en de bevestiging van dit advies op 25 januari 2023 door het zogenoemde MRA expertteam verblijfsaccommodaties, concludeert het college dat het project voldoet aan de hotelstrategie. 13. [appellant sub 9] en anderen, de huurdersvereniging en anderen en [appellant sub 12] voeren aan dat het college niet heeft kunnen volstaan met verwijzing naar het advies van de hotelloods van 4 februari 2015 en de bevestiging van dat advies door het MRA expertteam verblijfsaccommodaties. Volgens hen heeft het college ten onrechte niet getoetst of het advies nog actueel is. 13.1. De hotelstrategie is op 27 november 2013 door de raad van de gemeente Amsterdam vastgesteld. Met de hotelstrategie werd ingezet op hotelontwikkelingen die zouden zorgen voor een optimale en duurzame waarde toevoeging. Het ging daarbij om het juiste hotel op de juiste plek. De in de hotelstrategie opgenomen hotelladder was bedoeld als instrument voor het gemeentebestuur en marktpartijen om nieuwe hotelinitiatieven te toetsen. Daarbij was de kernvraag of het nieuwe initiatief een toegevoegde waarde voor de directe omgeving en de overall hotelmarkt in de regio heeft. Uitgangspunt was dat voor concepten met een vernieuwende en toegevoegde waarde altijd ruimte zou moeten zijn. Stadsdeel West heeft advies gevraagd aan de hotelloods, een ambtenaar in dienst van de gemeente, onder meer belast met het beoordelen van aanvragen om vergunningen voor nieuwe hotelontwikkelingen. Het Stadsdeel heeft dat advies gevraagd naar aanleiding van zienswijzen die over het eerste ontwerpbesluit naar voren waren gebracht en betrekking hadden op de toepassing van de hotelladder. In zijn advies van 4 februari 2015 heeft de hotelloods het hotelinitiatief positief beoordeeld. Volgens de hotelloods is de locatie uitermate geschikt voor een appartementenhotel. Verder staat in het advies dat appartementenhotels niet alleen een nieuwe vorm van verblijf aan de hotelmarkt toevoegen (minder faciliteiten, koken op de kamer, meer actief in de buurt en langer verblijf), maar ook het verblijf faciliteren van een nieuw soort gast (families en zakelijk bezoek dat wat langer in de stad moet zijn voor bijvoorbeeld een project). De ‘mix use’-ontwikkeling die voorligt draagt volgens de hotelloods kwalitatief bij aan de omgeving. De openbare functies zijn een aanvulling voor de buurt. Omdat de gasten wat langer in het hotel verblijven en omdat er in het hotel minder faciliteiten zijn, zullen de gasten ook gebruik gaan maken van lokale ondernemingen zoals winkels, de markt en horeca. De hotelloods concludeert daarom dat het project een kwalitatieve bijdrage levert aan de hotelmarkt, de omgeving en de spreiding van het toerisme. Verder is er volgens de hotelloods een blijvende behoefte aan dit soort hotels getuige de groeicijfers, de groeiverwachtingen en de trends op dat moment. Na de uitspraak van de Afdeling van 22 juni 2022 heeft het college het advies van de hotelloods voorgelegd aan het MRA expertteam verblijfsaccommodaties. Dit is een ambtelijk expertteam dat onder meer adviseert over de toetsing van hotelinitiatieven aan het gemeentelijke beleid. Het MRA expertteam heeft het advies beoordeeld en op 25 januari 2023 bevestigd. Volgens het MRA expertteam levert het type hotel een positieve bijdrage aan de omgeving en de Amsterdamse hotelmarkt en onderscheidt het zich van normale ‘tourist-stay’ hotels. Het was destijds het juiste hotel op de juiste plek. Het appartementenhotel biedt volgens het MRA expertteam een kwalitatieve aanvulling op het bestaande hotelaanbod binnen stadsdeel West. 13.2. De Afdeling overweegt dat het college bij het nemen van een nieuw besluit op de aanvraag, gebonden is aan haar oordeel in de uitspraak van 22 juni 2022. Het college heeft de aanvraag daarom terecht niet getoetst aan het in 2023 geldende beleid, maar aan de hotelstrategie. Voor zover [appellant sub 12] betoogt dat het college niettemin doorslaggevende waarde had moeten toekennen aan de omstandigheid dat de locatie in een zogenoemd ‘nee-gebied’ ligt en het college de toevoeging van een hotelfunctie op de locatie sinds 2017 dus onwenselijk vindt, slaagt dat betoog niet. Het zou neerkomen op toepassing van het in 2023 geldende beleid. 13.3. Dat het oude hotelbeleid van toepassing is, betekent niet dat geen rekening hoeft te worden gehouden met eventuele nieuwe feiten en omstandigheden. Uit het besluit van 21 februari 2023 blijkt dat het college ook niet zonder meer terugvalt op het advies van de hotelloods van 4 februari 2015. Zijn standpunt dat het project voldoet aan de hotelstrategie baseert het college mede op de bevestiging van dat advies door het MRA expertteam verblijfsaccommodaties. Uit het advies van 25 januari 2023 maakt de Afdeling op dat het MRA expertteam bij zijn beoordeling de feiten en omstandigheden van dat moment heeft betrokken. Het is aannemelijk dat "destijds" in het advies betekent "onder het oude beleid", zoals het college op de zitting heeft gesteld. Het advies van de hotelloods, dat bevestigd is door het MRA expertteam verblijfsaccommodaties, gaat over de toegevoegde waarde van het hotelinitiatief voor de directe omgeving en de overall hotelmarkt in de regio. Appellanten hebben niet gewezen op concrete veranderingen in de omgeving of de hotelmarkt sinds het advies van de hotelloods. Gegeven het stedelijke gebied en de hotelstop ligt het ook niet voor de hand dat de omgeving of de hotelmarkt sindsdien in relevante zin veranderd is. Op de zitting heeft het college in dit verband gesteld dat het aantal overnachtingen in de stad nog steeds toeneemt. In de door de raad op 14 juni 2016 vastgestelde herziening van de hotelstrategie staat bovendien dat de gemeente inzet op hotelontwikkelingen die een bijzondere bijdrage leveren aan het vestigingsklimaat van (internationale) bedrijven, zoals appartementenhotels. Gelet op het voorgaande biedt wat appellanten aanvoeren geen aanknopingspunt voor het oordeel dat de adviezen van de hotelloods en het MRA expertteam verblijfsaccommodaties ondeugdelijk zijn. Op basis van deze adviezen heeft het college mogen concluderen dat het project voldoet aan de hotelstrategie. 13.4. Voor zover appellanten nog aanvoeren dat de door de aanvrager ingevulde hotelladder summier is onderbouwd, leidt dat niet tot een ander oordeel. Het standpunt van het college over de toegevoegde waarde van het appartementenhotel is gebaseerd op de hiervoor vermelde adviezen. 13.5. De betogen slagen niet. Ladder voor duurzame verstedelijking 14. De huurdersvereniging en anderen voeren aan dat niet is voldaan aan artikel 3.1.6, tweede lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Volgens hen bevat het bestreden besluit geen gedegen beschrijving van de behoefte aan de beoogde ontwikkeling. 14.1. Artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro bepaalt dat de toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, een beschrijving moet bevatten van de behoefte aan die ontwikkeling. Op grond van artikel 5.20 van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is deze bepaling van overeenkomstige toepassing als een nieuwe stedelijk ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt door verlening van een omgevingsvergunning met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, aanhef en onder a, aanhef en onder 3°, van de Wabo. De verleende omgevingsvergunning maakt een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk, zodat het bestreden besluit een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling moet bevatten. Het is niet in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro dat voor de onderbouwing van de behoefte wordt volstaan met een vermelding van de uitkomst van de beoordeling en een verwijzing naar een of meer onderzoeksrapporten of beleidsdocumenten. De Afdeling verwijst hiervoor naar haar overzichtsuitspraak van 28 juni 2017, ECLI:NL:RVS:2017:1724, onder 9.1. 14.2. De Afdeling stelt vast dat in het besluit van 21 februari 2023 niet is ingegaan op de behoefte aan de ontwikkeling van een appartementenhotel op de locatie, met in de plint detailhandel en horeca. Het besluit is daarom in strijd met artikel 3.1.6, tweede lid, van het Bro in samenhang met artikel 5.20 van het Bor. 14.3. In het verweerschrift verwijst het college voor een beschrijving van de behoefte aan de ontwikkeling naar het advies van de hotelloods, dat als bijlage onderdeel is van het besluit van 21 februari 2023. De huurdersvereniging en anderen hebben hierop schriftelijk gereageerd in een nader stuk van 27 januari 2025. Zij betogen daarin dat een toetsing of het advies nog actueel is ten onrechte ontbreekt. In het advies van de hotelloods, dat op 25 januari 2023 is bevestigd door het MRA expertteam verblijfsaccommodaties, is de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling beschreven. De Afdeling verwijst naar wat daarover is vermeld onder 13.1 en naar wat is overwogen onder 13.3. Wat de huurdersvereniging en anderen aanvoeren, biedt geen aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid van die beschrijving. Met verwijzing naar het advies van de hotelloods en de bevestiging daarvan door het MRA expertteam verblijfsaccommodaties heeft het college naar het oordeel van de Afdeling daarom alsnog toereikend gemotiveerd dat behoefte bestaat aan de beoogde ontwikkeling. Omdat het advies al onderdeel van het besluit van 21 februari 2023 is, hoeft het onder 14.2 geconstateerde gebrek niet te worden hersteld. De Afdeling ziet hierin aanleiding om het gebrek met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. Horeca 15. [appellant sub 9] en anderen betogen dat het college in het besluit van 21 februari 2023 niet onderkent dat de gronden met de bestemming "Centrumdoeleinden" vrijwel volledig een horecafunctie krijgen, omdat ook een hotel tot de categorie ‘horeca’ behoort. In 2017 heeft stadsdeel West een horecastop voor Oud-West afgekondigd, vanwege de te grote impact op de leefomgeving. Volgens [appellant sub 9] en anderen is het gelet daarop onbegrijpelijk dat het college nu een hotel met 55 kamers en overige horeca aanvaardbaar vindt. [appellant sub 1] voert aan dat voorheen op de locatie een klein restaurant gevestigd was met een oppervlakte van ongeveer 40 m2. De beoogde horecavoorziening op de begane grond heeft een oppervlakte van 95 m2, met volgens hem de mogelijkheid om uit te breiden tot een oppervlakte van 150 m2, en zal daardoor meer verkeer aantrekken. 15.1. Voor gronden met de bestemming "Centrumdoeleinden" geldt dat op grond van artikel 3, derde lid, aanhef en onder b, van het bestemmingsplan een op de begane grond gevestigde ‘horeca-eten’ en ‘horeca-drinken’ is toegestaan onder de voorwaarde dat de vloeroppervlakte van een horecavestiging niet groter is dan 150 m2. Op de percelen Borgerstraat 188 en 190, met de bestemming "Woongebied 1", maakt het bestemmingsplan op de begane grond de functie ‘horeca-eten’ mogelijk. Op grond van artikel 5, tweede lid, aanhef en onder d, van het bestemmingsplan mag die functie worden uitgebreid naar ‘horeca-drinken’ onder de voorwaarde dat de vloeroppervlakte van een horecavestiging niet groter is dan 100 m2. De omgevingsvergunning is verleend voor een horecavestiging op de begane grond met een bruto vloeroppervlak (bvo) van 95 m2. Die horecavestiging, een café, bar of cafetaria, komt op de hoek van de Jan Pieter Heijestraat en de Borgerstraat, op de bestemmingen "Centrumdoeleinden" en "Woongebied 1". Zoals in het besluit van 21 februari 2023 staat, is de aangevraagde en vergunde horecafunctie dus kleiner dan de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt. De ruimtelijke gevolgen van de horeca zijn daarmee ook beperkter. Dat past in een horecastop, zoals het college op de zitting heeft toegelicht. 15.2. Wat het betoog van [appellant sub 9] en anderen over het appartementenhotel betreft, wijst de Afdeling op wat hiervoor onder 13.2 is overwogen. Het college moest de aanvraag toetsen aan de hotelstrategie. 15.3. De betogen slagen niet. Detailhandel 16. [appellant sub 9] en anderen betogen dat in het besluit van 21 februari 2023 niet is onderkend dat het bestemmingsplan detailhandel op gronden met de bestemmingen "Woongebied 1" en "Tuinen en Erven" niet toelaat. De vergunde afwijking van het bestemmingsplan is in zoverre niet gemotiveerd. Zij wijzen verder op het Detailhandelsbeleid Amsterdam 2018-2022 (detailhandelsbeleid). Volgens het detailhandelsbeleid moet aan de hand van een checklist worden onderzocht of behoefte bestaat aan nog meer detailhandel en moet een bevoorradingsplan ingediend zijn. Daaraan is volgens hen niet voldaan. [appellant sub 1] voert aan dat er voorheen een kleine buurtsupermarkt op de hoek van de Jan Pieter Heijestraat en de Borgerstraat was. De nu mogelijk gemaakte detailhandel heeft een grotere oppervlakte van 562 m2 en zal volgens hem extra verkeer aantrekken. 16.1. Het bestemmingsplan laat detailhandel toe op de gronden aan de Jan Pieter Heijestraat met de bestemming "Centrumdoeleinden". Het bestemmingsplan laat geen detailhandel toe op de gronden aan de Borgerstraat met de bestemming "Woongebied 1" en op de gronden met de bestemming "Tuinen en Erven". De omgevingsvergunning is verleend voor detailhandel op de begane grond met een bvo van in totaal 562 m2, verdeeld over twee winkels met een bvo van 250 m2 en een winkel met een bvo van 52 m2. De detailhandel is in de aanvraag voor een groot deel voorzien op de gronden met de bestemmingen "Woongebied 1" en "Tuinen en Erven" en is in zoverre dus strijdig gebruik. In het besluit van 21 februari 2023 is niet ingegaan op dit strijdige gebruik. In de ruimtelijke onderbouwing, die deel uitmaakt van het besluit, is het detailhandelsbeleid alleen in algemene zin beschreven. Daardoor is het besluit van 21 februari 2023 op dit punt niet deugdelijk gemotiveerd. Het is in zoverre in strijd met artikel 3:46 van de Awb. 16.2. Op de zitting heeft het college alsnog gemotiveerd waarom het de toevoeging van detailhandel op de locatie ruimtelijk aanvaardbaar vindt. Volgens het college past detailhandel bij de publieksaantrekkende functies in de Jan Pieter Heijestraat. De aangevraagde en vergunde toevoeging van detailhandel voldoet ook aan de doelstelling van het detailhandelsbeleid om het winkelaanbod hier te combineren met niet-winkelfuncties als horeca. Het college heeft verder toegelicht dat het bestemmingsplan aan de Borgerstraat detailhandel en horeca-eten al mogelijk maakt. In wezen wordt een verschuiving van die functies vergund. De Afdeling is van oordeel dat het college hiermee de vergunde toevoeging van detailhandel in voldoende mate van een deugdelijke motivering heeft voorzien. De door [appellant sub 9] en anderen bedoelde checklist is alleen een hulpmiddel om een aanvraag voor nieuwe detailhandel te beoordelen. Om een beslissing op de aanvraag te kunnen nemen, hoeft volgens het detailhandelsbeleid niet altijd de hele checklist te worden doorlopen. De Afdeling ziet daarom aanleiding om het gebrek in het besluit te passeren met toepassing van artikel 6:22 van de Awb. Dit betekent dat [appellant sub 9] en anderen en [appellant sub 1] wel gelijk hadden, maar dat dit geen gevolgen heeft voor het besluit van 21 februari 2023. Fietsenberging 17. [appellant sub 9] en anderen betogen dat de fietsenberging in strijd is met het bestemmingsplan. Een fietsenberging valt volgens hen niet onder gebruiksmogelijkheden van gronden met de bestemmingen "Woongebied 1" en "Tuinen en Erven". In het besluit van 21 februari 2023 is volgens hen ten onrechte niet gemotiveerd waarom dit strijdige gebruik ruimtelijk aanvaardbaar is. Zij wijzen erop dat de fietsenberging een toegang aan de Borgerstraat heeft en daarmee extra drukte aan de Borgerstraat creëert, waarmee het college geen rekening heeft gehouden. 17.1. De fietsenberging maakt deel uit van het project om zo te voorzien in fiets- en scooterparkeerplaatsen voor het hotel, de detailhandel en de horeca. In de ruimtelijke onderbouwing, die deel uitmaakt van het besluit van 21 februari 2023, is ingegaan op de daarvoor benodigde ruimte. Op de zitting heeft het college toegelicht dat het de fietsenberging heeft beschouwd als onderdeel van die aangevraagde functies, zodat de verleende omgevingsvergunning voor planologisch strijdig gebruik ook daarop ziet. Gebruik van fietsen is inherent aan die functies. Met de fietsenberging wordt het parkeren van fietsen en scooters in de openbare ruimte, onder andere aan de Borgerstraat, beperkt. Met het oog op de functies die zijn aangevraagd, heeft het college met deze motivering een publiek toegankelijke fietsenberging naar het oordeel van de Afdeling ruimtelijk aanvaardbaar kunnen achten. 17.2. Het betoog slaagt niet. Verdichting bebouwing 18. [appellant sub 1] en [appellant sub 9] en anderen betogen dat de motivering om de gronden met de bestemming "Tuinen en Erven" grotendeels vol te bouwen niet toereikend is. De wijk is al een van de meest versteende gebieden. Volgens hen mag het college op dit punt niet verwijzen naar de in 2009 verleende bouwvergunning voor de locatie. Die vergunning is nooit uitgevoerd en inmiddels zijn er andere inzichten over het volbouwen en verstenen van binnentuinen. Door klimatologische veranderingen levert die verstening een grotere kans op wateroverlast op. In het besluit van 21 februari 2023 wordt daarmee volgens hen ten onrechte geen rekening gehouden. [appellant sub 9] en anderen wijzen daarnaast op behoud van groen voor de kwaliteit van het wonen en de inzet van de gemeente om bebouwing van binnentuinen te beperken. 18.1. Het bestemmingsplan laat de gevraagde oppervlakte aan bebouwing op de gronden met de bestemming "Tuinen en Erven" niet toe. De omgevingsvergunning heeft betrekking op het strijdige gebruik van deze gronden. In het besluit van 21 februari 2023 is over de bebouwing op de tuinbestemming opgemerkt dat daarvoor in het verleden al is afgeweken van het bestemmingsplan met de bouwvergunning met kenmerk 2009/5290, verzonden op 1 april 2009. Die bouwvergunning is niet uitgevoerd, niet ingetrokken en geldt nog steeds. Weliswaar houdt die bouwvergunning geen wijziging, maar slechts een (impliciete) afwijking van het bestemmingsplan in, maar dat neemt niet weg dat daarvan nog gebruik kan worden gemaakt. Het college ziet geen aanleiding om terug te komen op de in het kader van die bouwvergunning al gemaakte afweging. Op de zitting heeft het college namelijk toegelicht dat het heeft aangesloten bij de al vergunde verdichting van de binnentuin en de daarbij gemaakte afweging Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college dat onder de gegeven omstandigheden mogen doen. Het college heeft in het verweerschrift verder het belang van waterberging en behoud van groen bevestigd. In dit geval gaat het er volgens het college om dat daarmee, binnen het toegestane volume, voldoende rekening is gehouden. Dat is volgens het college zo, omdat een deel van het dak groen wordt ingericht. Verder heeft het project wat de hemelwaterafvoer betreft geen negatieve gevolgen, omdat het zal moeten voldoen aan de vereiste vertraagde waterafvoer. Dat onderwerp komt aan de orde bij de omgevingsvergunning voor de tweede fase. Wat appellanten aanvoeren, leidt niet tot het oordeel dat het college op dit punt tot een andere afweging had moeten komen. Daarbij betrekt de Afdeling dat het bestemmingsplan toelaat dat gronden met de bestemming "Tuinen en Erven" worden betegeld, hetgeen ook gevolgen heeft voor de berging van water en het behoud van groen. 18.2. De betogen slagen niet. Parkeren 19. Het college heeft voor zijn standpunt met betrekking tot het aspect parkeren verwezen naar paragrafen 4.3.5. 4.3.6, 5.1.1, 5.1.3 en 5.1.4 van de aan het besluit van 21 februari 2023 ten grondslag gelegde ruimtelijke onderbouwing en het rapport "Parkeer- en verkeersonderzoek ontwikkeling Jan Pieter Heijestraat Amsterdam" van Goudappel Coffeng van 16 februari 2023. Het college heeft er op gewezen dat het toepasselijke bestemmingsplan "Oud-West" geen regels bevat over parkeren en ook geen verwijzing naar het parkeerbeleid bevat. De regels over parkeren stonden ten tijde van het eerste besluit op deze aanvraag in de gemeentelijke Bouwverordening; die regels zijn nadien vervallen. De Nota Parkeernormen Auto uit 2017 en de Nota Parkeernormen Fiets en Scooter uit 2018 zijn niet rechtstreeks van toepassing, omdat deze niet van toepassing zijn op aanvragen voor een omgevingsvergunning die zijn ingediend voorafgaand aan de inwerkingtreding van de nota’s. Omdat het bouwplan afwijkt van de regels van het bestemmingsplan, heeft het college bij de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van het bouwplan uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening wel aansluiting gezocht bij deze nota's. Parkeren - parkeerbehoefte 20. Het college heeft de parkeerbehoefte voor auto’s berekend op 28,2 parkeerplaatsen, bestaand uit 14,3 parkeerplaatsen voor het hotel, 10,1 parkeerplaatsen voor detailhandel en 3,8 parkeerplaatsen voor horeca. Bij die berekening is aangesloten bij de parkeernormen uit de CROW publicatie 381 ‘Toekomstbestendig parkeren’. Voor de hotelappartementen is bij gebrek aan een norm voor hotelappartementen aangesloten bij de parkeernorm voor een 3-sterren hotel van 2,6 parkeerplaats per 10 kamers. Voor de detailhandel is aangesloten bij de parkeernorm behorend bij een buurt(winkel-)centrum van 1,8 parkeerplaatsen per 100 m² bvo en voor de horeca is uitgegaan van de parkeernorm voor een café, bar of cafetaria van 4 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Het college heeft de parkeerbehoefte voor fietsen berekend op 63,5 parkeerplaatsen, bestaand uit 22 parkeerplaatsen voor het hotel, 22,5 parkeerplaatsen voor detailhandel en 19 parkeerplaatsen voor horeca. De parkeerbehoefte voor scooters is berekend op 4,1 parkeerplaatsen, bestaand uit 1,7 parkeerplaatsen voor het hotel, 1,4 parkeerplaatsen voor detailhandel en 1 parkeerplaats voor horeca. Het college heeft aangesloten bij de parkeernorm voor een hotel van 0,4 fietsparkeerplaatsen en 0,03 scooterparkeerplaatsen per kamer. Verder is uitgegaan van een parkeernorm van 4 fietsparkeerplaatsen en 0,25 scooterparkeerplaatsen per 100 m² voor detailhandel en van een parkeernorm van 20 fietsparkeerplaatsen en 1 scooterparkeerplaats voor horeca. 21. De huurdersvereniging en anderen, [appellant sub 9] en anderen, [appellant sub 12] en [appellant sub 1] betogen dat het college de parkeerbehoefte voor auto’s en fietsen niet juist heeft berekend. Daartoe voeren zij aan dat het college zich niet heeft kunnen baseren op het rapport van Goudappel Coffeng van 16 februari 2023. Volgens hen is in dat onderzoek ten onrechte uitgegaan van de parkeernorm voor een 3-sterren hotel, terwijl het om een "longstay hotel" gaat. Verder is ten onrechte gekozen voor de ondergrens van de bandbreedte voor parkeernormen. De huurdersvereniging en anderen wijzen er voorts op dat uit het Parkeeronderzoek volgt dat de parkeerbehoefte is bepaald aan de hand van de Nota Parkeernormen Auto uit 2017 (Nota Parkeernormen) en dat in paragraaf 4.1 van de Nota is vermeld dat bij het vaststellen van parkeernormen voor voorzieningen de actuele kencijfers van de CROW het uitgangspunt vormen gecombineerd met actuele Amsterdamse gegevens over de verkeersgeneratie van specifieke functies. De "Amsterdamse gegevens" die ten grondslag liggen aan het Parkeeronderzoek zijn echter zeer gedateerd. Gelet daarop is de parkeerbehoefte onjuist berekend. [appellant sub 9] en anderen betogen dat in de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte een vergelijking wordt gemaakt met de parkeerbehoefte van de in 2009 verleende omgevingsvergunning voor de bouw van onder andere 21 woningen. Deze vergelijking kan niet gemaakt worden aangezien de locatie al 14 jaar braak ligt. Er moet worden uitgegaan van de feitelijke situatie die bestaat uit onbebouwd terrein. De huurdersvereniging en anderen voeren verder met betrekking tot de fietsparkeerplaatsen aan dat vóór de "Nota Parkeernormen Fiets en Scooter" de "Fietsparkeernota 2012-2014 Stadsdeel West" en het "Kader Fietsparkeren" gold en het college heeft verzuimd de fietsparkeerbehoefte hieraan te toetsen. [appellant sub 9] en anderen betogen dat de fietsparkeerbehoefte van 22,5 voor het hotel te laag is vastgesteld. Het gaat om een hotel van 55 kamers waarvan het college in de voorwaarden heeft aangegeven dat er maximaal 4 personen per kamer zijn toegestaan. Het is aannemelijk dat de totale fietsparkeerbehoefte daardoor hoger wordt dan het berekende aantal van 22,5 fietsen voor het hotel. 21.1. Het door appellanten aangevoerde biedt geen grond voor het oordeel dat het college niet heeft mogen uitgaan van een parkeerbehoefte van het bouwplan van 28,2 autoparkeerplaatsen. Het college heeft bij gebrek aan een parkeernorm specifiek voor hotelappartementen of een "long stay hotel" in dit geval kunnen aansluiten bij die van een 3-sterren hotel. Voor zover door de huurdersvereniging en anderen is betoogd dat de parkeernorm voor appartementen had moeten worden toegepast wordt in aanmerking genomen dat het toepassen van die parkeernorm met 0,1 parkeerplaats per woning tot een lagere parkeerbehoefte leidt dan waar het college nu van is uitgegaan. Het college heeft verder de minimumnorm binnen de bandbreedte mogen toepassen. De locatie bevindt zich volgens het rapport van Goudappel binnen de zone "zeer sterk stedelijk gebied - schil centrum". Daarvoor wordt in de CROW-publicatie een bandbreedte gehanteerd: minimum - maximum. In het rapport van Goudappel is toegelicht dat het relatief lage autobezit gecombineerd met het feit dat de auto voor verplaatsingen binnen Amsterdam veel minder wordt gebruikt dan in sterk stedelijke gebieden in andere gemeenten, rechtvaardigen dat het minimum van de bandbreedte van de parkeerkencijfers van CROW wordt gehanteerd. Het college heeft in aanvulling hierop in beroep toegelicht dat doordat het autobezit in Amsterdam relatief laag is ten opzichte van steden met een vergelijkbare stedelijkheid, er minder parkeerplaatsen in gebruik zijn ten opzichte van vergelijkbare steden. Dit lage autobezit wordt veroorzaakt en versterkt door het in Amsterdam gevoerde parkeerbeleid; vervoer per auto wordt ontmoedigd door het autoluw beleid, parkeervergunningenplafond en hoge parkeerkosten. Meer specifiek is de parkeerbehoefte van een longstay-hotel, net zoals die van woningen, lager dan de parkeerbehoefte in een vergelijkbare stad, omdat parkeren op straat aldus ontmoedigd wordt. Dit is door appellanten niet gemotiveerd bestreden. Voor zover is gesteld dat is uitgegaan van gedateerde gegevens met betrekking tot de verkeersgeneraties van specifieke functies en de parkeerbehoefte gelet daarop onjuist is berekend, wordt overwogen dat appellanten hebben volstaan met de stelling dat de gegevens dateren uit 2015 en niet hebben gemotiveerd dat de gebruikte gegevens in dit geval niet actueel meer zijn. Voor zover is betoogd dat in de ruimtelijke onderbouwing ten onrechte een vergelijking wordt gemaakt met de parkeerbehoefte van de in 2009 verleende omgevingsvergunning voor de bouw van onder andere 21 woningen, omdat de locatie al 14 jaar braak ligt en moet worden uitgegaan van de feitelijke situatie die bestaat uit onbebouwd terrein, wordt overwogen dat hoewel het college in de ruimtelijke onderbouwing heeft gewezen op de eerder vergunde situatie, de parkeerbehoefte van die situatie uiteindelijk niet in mindering heeft gebracht op de parkeerbehoefte van het nu vergunde bouwplan. Het betoog mist in zoverre feitelijke grondslag. 21.2. Het door appellanten aangevoerde biedt evenmin grond voor het oordeel dat het college van een onjuiste parkeerbehoefte met betrekking tot fietsen is uitgegaan. Het college heeft toegelicht dat het heeft aangesloten bij de parkeernormen uit de Nota Parkeernormen Fiets en Scooters. Daarin wordt, afhankelijk van de functie, uitgegaan van een berekening op basis van het aantal kamers of m². Een berekening op basis van het maximum aantal personen per hotelkamer, zoals appellanten voorstaan, is hiermee niet in lijn. Voor zover is gewezen op de "Fietsparkeernota 2012-2014 Stadsdeel West" en het "Kader Fietsparkeren", heeft het college toegelicht dat deze beleidsstukken geen parkeernormen bevatten, die bij ruimtelijke ontwikkelingsprojecten moeten worden toegepast. 21.3. De betogen slagen niet. Parkeren - parkeercapaciteit 22. Het college heeft toegelicht dat op het eigen terrein geen parkeerplaatsen worden gerealiseerd. De gemeente kan afwijken van de eis om parkeerplaatsen op eigen terrein aan te leggen overeenkomstig het gestelde in paragraaf 5 "Parkeernormen" (onder 5.4) en paragraaf 6 "Afwijken van parkeernormen" van de Beleidsregels Nota Parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 1 bij de Nota en toegelicht in hoofdstuk 7 van de Nota. Het parkeerbeleid 2017 biedt de mogelijkheid tot compensatie, indien een parkeergarage fysiek onmogelijk of onwenselijk is. Volgens het college zijn er vier redenen waarom het parkeren op eigen terrein niet haalbaar is, die hierna onder 23.1 van deze uitspraak worden weergegeven. Het college heeft verder toegelicht dat de initiatiefnemer de 14 parkeerplaatsen die voortkomen uit de parkeerbehoefte van het appartementenhotel zal onderbrengen in parkeergarage "De Hallen". De overige parkeerbehoefte van de detailhandel en horeca van 14 parkeerplaatsen wordt volgens het college opgelost in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte van het bouwplan van 14 parkeerplaatsen in de openbare ruimte leidt niet tot een onaanvaardbare toename van de parkeerdruk in de omgeving, aldus het college. 23. [appellant sub 9] en anderen, de huurdersvereniging en anderen, [appellant sub 1] en [appellant sub 12] betogen dat onvoldoende parkeerplaatsen beschikbaar zijn in de openbare ruimte voor de beoogde ontwikkeling en dat het voorziene bouwplan zal leiden tot parkeeroverlast. Daartoe voeren ze aan dat ten onrechte niet op het eigen terrein in de parkeerbehoefte wordt voorzien. Volgens hen is er geen grondslag voor afwijking van het parkeerbeleid op dit punt. Er is geen sprake van een van de in paragraaf 7.1 van de parkeernota genoemde fysieke situaties of de in paragraaf 7.2 genoemde niet-fysieke situaties, waarin van het uitgangspunt van parkeren op eigen terrein kan worden afgeweken. Dat er geen mogelijkheden zouden zijn voor een inpandige parkeergarage wordt niet onderbouwd. Er zijn geen onderzoeken bekend gemaakt over de mogelijke risico's voor de waterhuishouding noch naar de (on)mogelijkheden voor een parkeergarage met hellingbaan. Appellanten wijzen op de parallel aan de Borgerstraat lopende Jacob van Lennepstraat 271-297 (ook een woonstraat), waar op nagenoeg dezelfde hoogte als de bouwlocatie, een ondergrondse parkeergarage is gebouwd voor 36 auto's. De garage heeft een hellingbaan, heeft net als de Borgerstraat éénrichtingsverkeer, er zijn geen problemen met de waterhuishouding bekend, ook zijn er geen gegevens waaruit blijkt dat de verkeersveiligheid in het geding is gekomen ten gevolge van deze parkeergarage met hellingbaan en de aanwezigheid van de parkeergarage leidt niet tot filevorming in de straat. Daaruit blijkt dat een ondergrondse parkeergarage met hellingbaan tot de mogelijkheden behoort voor het oplossen van de parkeerbehoefte. De huurdersvereniging en [appellant sub 9] en anderen betogen verder dat het standpunt van het college dat de parkeerbehoefte van het appartementenhotel wordt opgevangen in de parkeergarage "De Hallen" en de aanvrager daarvoor een overeenkomst is aangegaan met deze parkeergarage voor ten minste 14 parkeerplaatsen voor het opvangen van de parkeerbehoefte van de longstay-hotel functie, onvoldoende is gemotiveerd. Een schriftelijk bewijs, van een voor meerdere jaren afgesloten overeenkomst hiervoor ontbreekt, er blijkt nergens uit dat in de parkeergarage 14 parkeerplaatsen voor hotelgasten zijn gereserveerd en het bij de omgevingsvergunning behorende voorschrift dat er structureel wordt voorzien in 14 parkeerplaatsen biedt bovendien geen garantie dat hotelgasten niet toch in de openbare ruimte zullen parkeren. Er is verder gewezen op de beperkte openingstijden van de garage: van zondag t/m donderdag van 07:00 uur tot 01:00 uur, vrijdag en zaterdag van 07:00 uur tot 03:00 uur. Dit betekent dat er toch geparkeerd moet worden in de openbare ruimte als hotelgasten buiten deze tijden over hun auto willen beschikken. Er is ook gewezen op de loopafstand van de parkeergarage "De Hallen" tot het appartementenhotel die 600 m bedraagt waardoor het volgens appellanten in de lijn der verwachting ligt dat veel hotelgasten voor hun auto op zoek gaan naar een plek dichter in de buurt, wat leidt tot een hogere parkeerdruk in de omgeving. Wat de parkeerplaatsen in de openbare ruimte betreft, betwisten de huurdersvereniging en anderen en [appellant sub 9] en anderen dat de parkeerbehoefte kan worden opgevangen in de omgeving. Het college heeft volgens hen ten onrechte niet nader gemotiveerd om welke concrete locaties in de omgeving het gaat en of de locaties zijn gelegen op acceptabele loopafstanden. Volgens de huurdersvereniging en anderen en [appellant sub 9] en anderen is verder onvoldoende gemotiveerd dat de parkeerdruk aanvaardbaar is. Volgens hen zijn de aanwezigheidspercentages in tabel 3.3 van het parkeeronderzoek aanzienlijk laag en ten onrechte niet nader gemotiveerd. Verder wordt de door het college als aanvaardbaar geachte parkeerbezetting van 90% volgens appellanten op veel plaatsen ruim overschreden. In dat kader wordt gewezen op de recent opgeheven parkeerplaatsen en in toekomst op te heffen parkeerplaatsen in het stadsdeel Oud-West. Onduidelijk is of dat in de berekening van de parkeerdruk is meegenomen, aldus appellanten. Verder hebben de huurdersvereniging en anderen en [appellant sub 9] en anderen aangevoerd dat het opvangen van de parkeerbehoefte in de openbare ruimte in strijd is met de Nota Parkeernormen en de Agenda Amsterdam Autoluw. De huurdersvereniging en anderen voeren met betrekking tot de fietsparkeerplaatsen aan dat niet duidelijk is of de fietsenberging een openbare 24-uurs toegankelijke fietsenstalling betreft. In het parkeeronderzoek van Goudappel is er verder een onderscheid gemaakt tussen werknemers en bezoekers en is gesteld dat bezoekers de fiets in de openbare ruimte willen stallen. Dit is niet onderbouwd. [appellant sub 1] vraagt zich verder af waar door de hotelgasten meegenomen fietsen gestald worden en wijst er op dat er in de openbare ruimte nu al te weinig parkeerruimte voor fietsen is. 23.1. Het college heeft in de ruimtelijke onderbouwing toegelicht dat van het uitgangspunt van parkeren op het eigen terrein kan worden afgeweken. In dat kader is verwezen naar hoofdstuk 7 van de Nota Parkeernormen Auto. Er zijn volgens het college vier redenen waarom het parkeren op eigen terrein niet mogelijk is: - Er is geen mogelijkheid om een garage met hellingbaan te realiseren. Uitsluitend een garage met liftsysteem zou mogelijk zijn, maar een dergelijk systeem is traag in gebruik en leidt tot ongewenste wachttijden, waarbij auto's op de stoep of op de weg zullen moeten wachten; - De kleinschalige stedenbouwkundige situatie biedt geen mogelijkheden voorzieningen te treffen om deze nadelen op te vangen; - Omdat een gebouwde parkeergarage feitelijk tot verkeersaantrekking leidt op de plek zelf, is het realiseren van een parkeervoorziening die uit zijn aard niet volwaardig kan functioneren, ongewenst; - Gelet op de mogelijke risico's voor de grondwaterstand heeft het ook de voorkeur niet lichtzinnig om te gaan met voorzieningen die leiden tot ondergronds bouwen. In dit verband (en in samenhang met andere beperkingen) heeft initiatiefnemer ook besloten zijn programma voor de kelderverdieping waarvoor eerder al vergunning was verleend op te geven. Een en ander heeft in vooroverleg met de gemeente plaatsgevonden. Het college heeft, gelet op het voorgaande, voldoende gemotiveerd dat het parkeren op eigen terrein om vier redenen niet haalbaar is en daarom van vergunninghouder niet verlangd kan worden dat op eigen terrein wordt voorzien in parkeerplaatsen. Het door appellanten aangevoerde, biedt onvoldoende grond voor een ander oordeel. De stelling dat er op een locatie in de omgeving met vergelijkbare omstandigheden wel een ondergrondse parkeergarage met een hellingbaan is gerealiseerd is daarvoor onvoldoende, reeds nu het college heeft gemotiveerd dat op deze locatie anders dan op de door appellanten aangevoerde locatie wel risico’s bestaan voor de grondwaterstand. 23.2. Aan de omgevingsvergunning is een voorschrift verbonden dat vergunninghouder verplicht om structureel te voorzien in 14 parkeerplaatsen ten behoeve van het longstay-hotel. Het college heeft voldoende gemotiveerd dat de 14 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder "De Hallen" ook daadwerkelijk beschikbaar zijn voor hotelgasten. Door vergunninghouder is in dit kader een stallingsovereenkomst overgelegd met betrekking tot de 14 parkeerplaatsen in de parkeergarage "De Hallen". Deze overeenkomst geldt nog steeds, zoals ter zitting is toegelicht. De plaatsen in deze parkeergarage zijn gereserveerd voor gasten als zij er gebruik van willen maken. Wat de afstand tot deze parkeerplaatsen betreft, heeft het college verder toegelicht dat de aanvaardbare loopafstand voor ontspanning (horeca) en detailhandel overeenkomstig de CROW publicatie 381 'Toekomstbestendig parkeren' maximaal 600 meter is, waar deze parkeerplaatsen aan voldoen. Verder is toegelicht dat deze maximale aanvaardbare loopafstand wordt gehanteerd, omdat de gemeente Amsterdam een actief beleid voert om autogebruik zoveel mogelijk te beperken door een vergunningenplafond, hoge parkeertarieven en lage parkeernormen. Deze motivering is door appellanten niet gemotiveerd betwist. Dat hotelgasten die gebruik maken van deze parkeerplaatsen in de nacht verder dan 600 m moeten lopen door een andere uitgang, brengt verder niet met zich dat het college deze parkeerplaatsen niet mee had mogen nemen bij de beoordeling van de parkeercapaciteit. Dat de hotelgasten ook daadwerkelijk van deze parkeerplaatsen gebruik zullen maken, is verder door het college met verwijzing naar de aard van het gebruik van het hotel en de beperkte beschikbaarheid van parkeerplaatsen in directe omgeving van het hotel voldoende aannemelijk gemaakt. Het gaat om een een "longstay" hotel, waarbij voor sommige gasten dagen of zelfs weken een garageplek nodig zal zijn, terwijl de hotelgasten niet kunnen beschikken over een parkeervergunning en de kosten voor het parkeren in de openbare ruimte liggen hoger dan die voor het parkeren in de parkeergarage "De Hallen". Daarbij komt dat het niet vanzelfsprekend is dat een hotel in de binnenstedelijke omgeving van Amsterdam kan voorzien in parkeerplaatsen die voor langere tijd gebruikt kunnen worden als hotelgasten daar behoefte aan hebben, waardoor het college heeft mogen aannemen dat hotelgasten bereid zijn om een afstand van circa 600 m te overbruggen. 23.3. Het door appellanten aangevoerde biedt verder geen grond voor het oordeel dat het college voor de resterende parkeerbehoefte van 14 parkeerplaatsen ten onrechte heeft verwezen naar de parkeercapaciteit in de openbare ruimte. Voor zover is gewezen op de berekening van de parkeerdruk in het parkeeronderzoek van Goudappel waaruit volgt dat de als aanvaardbaar geaccepteerde parkeerdruk van 90% niet wordt overschreden, wordt overwogen dat appellanten deze berekening niet gemotiveerd hebben betwist met een eigen berekening. De enkele niet onderbouwde stellingen dat de aanwezigheidspercentages in tabel 3.3 van het Parkeeronderzoek aanzienlijk laag zijn, dat de parkeerbezetting van 90% op veel plaatsen ruim wordt overschreden en parkeerplaatsen zijn opgeheven in de omgeving, bieden onvoldoende grond om te twijfelen aan de deugdelijkheid van dit onderzoek. Zoals hiervoor onder 23.2 is overwogen heeft het college verder aan kunnen sluiten bij de maximale loopafstand voor ontspanning van 600 m en het heeft de parkeerplaatsen in een straal van 500-600 m afstand rondom het bouwplan dan ook mee kunnen nemen bij de beoordeling van de parkeercapaciteit in de omgeving. Voor zover de huurdersvereniging en anderen hebben gewezen op de Agenda Amsterdam Autoluw heeft het college zich verder terecht op het standpunt gesteld dat dit geen toetsingskader is voor de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van bouwplannen. 23.4. Het door appellanten aangevoerde biedt verder geen grond voor het oordeel dat het bouwplan wat betreft het parkeren van fietsen tot een onevenredige toename van de parkeerdruk door fietsen zal leiden. Het bouwplan heeft een parkeerbehoefte van 63,5 fietsparkeerplaatsen en 4,1 scooterparkeerplaatsen tot gevolg. Op het drukste moment van de week in de openbare ruimte wat betreft parkeren (zaterdagavond), bedraagt de parkeerbehoefte als gevolg van het bouwplan 53 fietsparkeerplaatsen en 4 scooterparkeerplaatsen. Onderdeel van het bouwplan is een fietsparkeervoorziening met ruimte voor 78 fietsen. De enkele stelling dat in de openbare ruimte nu al te weinig parkeerruimte voor fietsen is, biedt daarmee geen grond voor het oordeel dat het bouwplan tot onevenredige parkeeroverlast zal leiden. Dat er in het onderzoek van Goudappel is gesteld dat er een onderscheid is gemaakt tussen werknemers en bezoekers en dat bezoekers de fiets in de openbare ruimte willen stallen, doet, wat daar verder van zij, niet af aan het feit dat de parkeerbehoefte is berekend aan de hand van de parkeernormen uit de CROW-publicatie en de fietsenberging in het aldus benodigde aantal parkeerplaatsen voorziet. Zoals het college in het verweerschrift ook heeft toegelicht is verder niet af te dwingen dat gebruikers van het pand hun fiets inpandig zullen parkeren. 23.5. De betogen slagen niet. Verkeer 24. In de tussenuitspraak van 13 februari 2019 heeft de Afdeling onder 11 overwogen dat het besluit van 22 juli 2017, zoals gewijzigd bij besluit van 6 september 2016, op het punt van verkeer onvoldoende gemotiveerd is. Het gaat daarbij om de toename van autoverkeer en overlast en veiligheid op de kruising Kinkerstraat/JP Heijestraat. Daarop heeft het college de motivering aangevuld met een Verkeersveiligheidsonderzoek. In de einduitspraak van 22 januari 2020 heeft de Afdeling onder 11 tot en met 13.2 overwogen dat het gebrek met het veiligheidsonderzoek niet is hersteld. Niet is onderkend dat de kruising een ‘blackspot’ is, dat het wegvak tussen de Lootstraat en JP Heijestraat een ‘red route’ is, dat is gerekend met een onjuiste oppervlakte voor detailhandel en dat de afwikkeling van het autoverkeer via de Overtoom ten onrechte niet is onderzocht. 25. Het college heeft voor zijn standpunt met betrekking tot het aspect verkeer verwezen naar paragrafen 5.1.2 van de ruimtelijke onderbouwing en het eerdergenoemde rapport van Goudappel van 16 februari 2023. Het college heeft zich in het besluit van 21 februari 2023 op het standpunt gesteld dat er vanuit verkeerskundig oogpunt geen belemmeringen zijn. De ontwikkeling leidt mogelijk tot meer verkeersbewegingen dan in de huidige situatie, maar deze hebben volgens het college geen significante invloed op de verkeersveiligheid. In beroep is de motivering op dit punt aangevuld met een nader onderzoek van Goudappel van 5 juni 2023 "Analyse Borgerstraat na realisatie plan". Op basis van de door Goudappel gemaakte analyse kan volgens het college gesteld worden dat de ontwikkeling de verkeersveiligheid niet in het geding brengt. De verkeergeneratie van de ontwikkeling in haar geheel bedraagt 275 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit extra verkeer kan verkeersveilig worden afgewikkeld, ook in het theoretische geval dat de gehele verkeersgeneratie in dezelfde richting rijdt. 26. [appellant sub 9] en anderen, de huurdersvereniging en anderen, [appellant sub 1], [appellant sub 11] en [appellant sub 7] betogen dat het besluit van 21 februari 2023 onvoldoende is gemotiveerd met betrekking tot het aspect verkeer en niet van de juiste uitgangspunten is uitgegaan. Volgens hen leidt de toename van het verkeer en bevoorrading als gevolg van het bouwplan tot verkeersonveiligheid. De huurdersvereniging en anderen voeren aan dat ten onrechte het minimum kengetal is gehanteerd en dat die keuze niet is onderbouwd. Verder betogen zij dat in tabel 5.1 van het verkeersonderzoek onjuiste verkeersgeneratiekencijfers gehanteerd zijn. Volgens hen moet worden uitgegaan van de functies appartement, detailhandel en horeca. [appellant sub 9] en anderen betogen dat het voor de impact van de bevoorrading op het woon- en leefklimaat en de verkeersveiligheid noodzakelijk is om te specificeren hoeveel verkeersbewegingen daarvoor nodig zijn. De verwachte laad- en losbewegingen zijn gebaseerd op een veronderstelling en zijn niet onderbouwd met een berekening. [appellant sub 9] en anderen voeren verder aan dat het college niet motiveert hoe de toename van het verkeer zich verhoudt tot de Agenda Autoluw, die gericht is op het terugdringen van het aantal verkeersbewegingen. [appellant sub 1] voert aan dat horeca ook verkeer aantrekt, dat de vergunde oppervlakte aan detailhandel groter is dan de vroegere buurtsuper, zodat ook dat extra verkeer zal aantrekken en dat geen rekening is gehouden met toeristenbussen en het af- en aanrijden van taxi’s. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen verder dat is nagelaten de verkeersafwikkeling van het verkeer van en naar het hotel en detailhandel in de Borgerstraat in kaart te brengen, zodat niet is vastgesteld of dit verkeer hinder zal veroorzaken en op veilige wijze afgewikkeld kan worden. De huurdersvereniging en anderen voeren aan dat de toegenomen verkeersintensiteiten op alle wegen niet in onderlinge samenhang zijn beoordeeld en dat de verkeersafwikkeling vanaf de Kinkerstraat en de Overtoom niet zijn onderzocht. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen verder dat er ten onrechte van wordt uitgegaan dat de kruising geen blackspot is en dat de omliggende wegvlakken als verkeersveilig zijn aan te merken. In dat kader is verwezen naar de uitspraak van de Afdeling van 22 januari 2020. De huurdersvereniging en anderen wijzen er ook op dat de grens ligt bij drie letselongevallen (en niet zes) in drie jaar tijd en wijzen in dat kader op een besluit van 28 oktober 2019 in het kader van de Wet open overheid (Woo) waarin dit standpunt is ingenomen. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betwisten verder dat de beoogde detailhandel, horeca en het hotel veilig bevoorraad kunnen worden. 26.1. Het door appellanten aangevoerde biedt onvoldoende grond voor twijfel aan de conclusies hierover in het door het college aan de besluitvorming ten grondslag gelegde verkeersonderzoek van Goudappel. Er is geen grond voor het oordeel dat de toename van de verkeersbewegingen ten opzichte van wat ter plaatse ingevolge het bestemmingsplan reeds is toegestaan zodanig groot is dat dit leidt tot een mate van verkeersonveiligheid en verkeersoverlast op grond waarvan het college de omgevingsvergunning had moeten weigeren. Daartoe wordt als volgt overwogen. 26.2. Het door de huurdersvereniging en anderen aangevoerde biedt geen grond voor het oordeel dat niet van de juiste verkeersgeneratiekencijfers is uitgegaan en dat ten onrechte van het minimum kengetal is uitgegaan. Het college heeft toegelicht dat in het parkeer- en verkeersonderzoek voor het bepalen van de verkeersgeneratie van dezelfde uitgangspunten is uitgegaan als de uitgangspunten die zijn gehanteerd voor het bepalen van de parkeerbehoefte. De ondergrens van de verkeersgeneratiekencijfers uit de CROW-normen is gehanteerd omdat het autobezit in Amsterdam relatief laag is ten opzichte van steden met een vergelijkbare stedelijkheid en vanwege het in Amsterdam gevoerde beleid; vervoer per auto wordt ontmoedigd door het autoluw beleid, parkeervergunningenplafond en hoge parkeerkosten. De huurdersvereniging en anderen hebben niet gemotiveerd waarom die toelichting niet juist is. De enkele stelling van de huurdersvereniging en anderen dat van de kencijfers van een appartement, detailhandel en horeca uitgegaan had moeten worden biedt verder geen grond voor het oordeel dat niet van de juiste kencijfers is uitgegaan. Het college heeft, zoals hiervoor is overwogen onder 21.1, aan kunnen sluiten bij de functie 3-sterren hotel in plaats van een appartement. Verder wordt in aanmerking genomen dat voor horeca geen verkeersgeneratiekencijfer is opgenomen in de CROW publicatie 381 "Toekomstbestendig parkeren", maar dat een prognose is gemaakt. Er is geen grond voor het oordeel dat het college geen prognose, die door de huurdersvereniging en anderen ook niet gemotiveerd is betwist, had mogen hanteren (vergelijk ook de uitspraak van de Afdeling van 19 april 2023, ECLI:NL:RVS:2023:1544, onder 6.5.5). Voor zover door de huurdersvereniging en anderen in reactie op het verweerschrift is aangevoerd dat in het rapport van Goudappel van 16 februari 2023 de motorvoertuigbewegingen (mvt) per weekdagetmaal zijn vermeld en in de verkeersanalyse van Goudappel van 5 juni 2023, die bij het verweerschrift is gevoegd, van motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal, dat dit onduidelijkheid veroorzaakt en dat daardoor de verkeersgeneratie op onvolledige of onjuiste wijze is vastgesteld, wordt als volgt overwogen. CV Jan Pieter Heijestraat heeft in reactie hierop toegelicht dat in Amsterdam een omrekenfactor van 0,923 geldt voor het omrekenen van werk- naar weekdagetmaal, omdat op werkdagen de verkeersgeneratie hoger is. De berekende 275 motorvoertuigbewegingen per weekdagetmaal zijn omgerekend 298 motorvoertuigbewegingen per werkdagetmaal. Dit verschil is volgens de CV marginaal en niet van invloed op de conclusies in de rapportages. Dit standpunt is door appellanten niet gemotiveerd betwist. Zoals hiervoor onder 23.3 is overwogen, is de Agenda Autoluw verder geen toetsingskader in het kader van de beoordeling van de ruimtelijke aanvaardbaarheid van bouwplannen. Voor zover in het kader van de verkeerstoename is gewezen op de Agenda Autoluw en het college niet heeft gemotiveerd hoe deze toename zich hiertoe verhoudt, kan dit dan ook niet leiden tot vernietiging van het besluit van 21 februari 2023. Voor zover door [appellant sub 1] is aangevoerd dat horeca ook verkeer aantrekt en dat de vergunde oppervlakte aan detailhandel groter is dan de vroegere buurtsuper, zodat ook dat extra verkeer zal aantrekken, wordt in aanmerking genomen dat het college heeft meegewogen dat het verkeer toeneemt. De cijfers uit het verkeersonderzoek zijn door [appellant sub 1] niet bestreden. Voor zover [appellant sub 1] aanvoert dat er geen rekening is gehouden met toeristenbussen en het af- en aanrijden van taxi’s, wordt overwogen dat het om een longstay-hotel gaat, zodat toeristenbussen niet of niet in betekende mate te verwachten zijn. Bovendien mogen de verkeersbewegingen van de hotelgasten, zoals die vanwege het gebruik van taxi’s worden geacht verdisconteerd te zijn in het verkeersgeneratiekencijfer voor een 3-sterren-hotel. 26.3. Het door appellanten aangevoerde biedt verder onvoldoende grond voor het oordeel dat het college zich ten onrechte op het standpunt heeft gesteld dat de toename van de verkeersbewegingen als gevolg van het bouwplan geen significante invloed op de verkeersveiligheid heeft. Daartoe overweegt de Afdeling als volgt. Het college heeft toegelicht dat uit het rapport van Goudappel van 16 februari 2023 blijkt dat het project 275 motorvoertuigbewegingen per weekdag genereert, inclusief de bevoorrading. De bevoorrading geschiedt op dezelfde wijze als bij de winkels van de nabijgelegen Kinkerstraat. Er is als gevolg van het plan geen sprake van een substantieel andere frequentie van de bevoorradingsvoertuigen in de Kinkerstraat en Jan Pieter Heijestraat. Met behulp van de Wegenscan is verder een toets uitgevoerd naar de verkeersveilige capaciteit van de Jan Pieter Heijestraat. De Wegenscan is een tool ontwikkeld door Goudappel waarmee op basis van wegkenmerken een uitspraak kan worden gedaan over de maximaal wenselijke verkeersintensiteit overeenkomstig Duurzaam Veilig beleid. Het maatgevende criterium is de breedte van de weg. Dit betekent dat de verkeersveilige capaciteit van de Jan Pieter Heijestraat 5.300 motorvoertuigen per etmaal is. In de referentiesituatie (zonder plan) is de verkeersintensiteit maximaal 3.034 motorvoertuigen per etmaal. De totale verkeersgeneratie van het project bedraagt 275 motorvoertuigen per weekdagetmaal. Het verkeer verdeelt zich in noordelijke en zuidelijke richting (richting respectievelijk de Kinkerstraat en Overtoom). Het gaat per wegvak om ongeveer 70 motorvoertuigen per etmaal. Het aandeel van het project in het totaal van verkeersbewegingen bedraagt daarmee 1% tot 2% van het aantal bewegingen op de Kinkerstraat en Overtoom. Dit is volgens het college dusdanig beperkt dat er geen sprake is van een substantiële wijziging van de verkeersstroom op beide wegen. Bij de beoordeling of het aantal extra voertuigbewegingen verkeersveilig afgewikkeld kan worden via de Jan Pieter Heijestraat, is uitgegaan van een worst case-scenario waarin al het verkeer gebruik maakt van hetzelfde deel van de Jan Pieter Heijestraat. Maar in de praktijk zal het verkeer zich dus over noordelijke en zuidelijke rijrichtingen verdelen. In de planvariant is de verkeersintensiteit maximaal (3.045 + 275 =) 3.309 motorvoertuigen per etmaal. Er is daarmee zowel in de referentie- als planvariant sprake van een verkeersveilige verkeersdruk op de Jan Pieter Heijestraat, aldus het college. Voor zover [appellant sub 9] en anderen hebben betoogd dat is nagelaten de verkeersafwikkeling van het verkeer van en naar het hotel en detailhandel in de Borgerstraat in kaart te brengen, zodat niet is vastgesteld of dit verkeer daar hinder zal veroorzaken en op een veilige wijze afgewikkeld kan worden, heeft het college in het verweerschrift toegelicht dat uit tabel 6.1 van het parkeer- en verkeersonderzoek blijkt dat ook de verkeersintensiteit van de Borgerstraat is betrokken. Daarbij is overwogen dat de toename van de verkeersintensiteit via de Jan Pieter Heijestraat, mede door de spreiding van het verkeer naar verschillende richtingen, dusdanig beperkt is dat geen sprake is van een substantiële wijziging van de verkeersstromen. Zowel op de hoofdverkeersroute als de Jan Pieter Heijestraat als op de zijstraten als de Borgerstraat. Daarom brengt de ontwikkeling de verkeersveiligheid niet in gevaar. In aanvulling daarop heeft het college een nader rapport van Goudappel van 5 juni 2023 overgelegd waarin specifiek wordt ingegaan op de verkeersafwikkeling via de Borgerstraat en wordt uitgegaan van de worst case situatie waarbij alle extra motorvoertuigbewegingen die het gehele bouwplan genereert worden afgewikkeld via de Borgerstraat en als zekerheidsmarge het aantal extra verkeersbewegingen ook nog eens meer dan verdubbeld is. De conclusie van dit rapport is dat ook in dat geval sprake is van een aanvaardbare verkeerssituatie. Het college heeft daarbij opgemerkt dat niet alle functies zijn gelegen aan de Borgerstraat en dat dus niet alle motorvoertuigbewegingen via de Borgerstraat zullen worden afgewikkeld. 26.4. Voor zover door [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen op de bevoorrading van de verschillende functies waarin het bouwplan voorziet hebben gewezen, wordt overwogen dat het college zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat de berekening van de verkeersgeneratie inclusief de bevoorrading is. Wat de verkeersafwikkeling van de bevoorrading betreft, heeft het college zich op het standpunt gesteld dat die op dezelfde wijze zal geschieden als bij de bestaande winkels in de Kinkerstraat. Door het project is er volgens het college geen substantieel andere frequentie van de bevoorradingsvoertuigen in de Kinkerstraat en Jan Pieter Heijestraat en is er geen noodzaak voor een afzonderlijke laad- en losplek. Het college heeft voorts op de zitting toegelicht dat de bevoorrading voornamelijk plaats zal vinden in de Jan Pieter Heijestraat. Dit is een stadsstraat waar aan de lopende band bevoorrading plaatsvindt en waar geen trambaan is, zodat dat zich goed laat oplossen, aldus het college. Het college heeft verder ook gewezen op hetgeen het bestemmingsplan ter plaatse en in de nabije omgeving reeds toestaat en dat die functies ook bevoorradingsmomenten zouden hebben. Niet is gebleken dat de bevoorrading op dit moment tot zodanig verkeersonveilige situaties leidt dat een afzonderlijke laad- en losplaats nodig is. Naar het oordeel van de Afdeling heeft het college zich, gelet op het voorgaande, op het standpunt kunnen stellen dat gezien het aantal te verwachten bevoorradingsmomenten als gevolg van het bouwplan op een dag niet zodanig is dat een afzonderlijke laad- en losplek nodig is. 26.5. Het college heeft verder voldoende gemotiveerd dat de kruising Kinkerstraat - Jan Pieter Heijestraat geen verkeersonveilig kruispunt, oftewel een "blackspot" meer is. Het college heeft toegelicht dat inmiddels flinke aanpassingen aan de infrastructuur hebben plaatsgevonden en dat het aantal letselgevallen is afgenomen. Volgens het college heeft daar tussen 2018 en 2022 1 letselongeval plaatsgevonden, waardoor de kruising niet meer voorkomt op de lijst van blackspots. Het door appellanten aangevoerde biedt geen grond voor het oordeel dat desondanks in het verkeersonderzoek van een blackspot had moeten worden uitgegaan. Voor zover door [appellant sub 9] en anderen in dit kader de ambulancedata uit 2022 en de beantwoording schriftelijke vragen van Stadsdeelcommissie West van 6 februari 2024 zijn overgelegd, wordt overwogen dat deze ambulancedata niets zeggen over het aantal ongevallen op de bedoelde kruising. Dat geldt ook voor de beantwoording van vragen, die overigens ook gaan over een periode na het besluit van 21 februari 2023. Voor zover door de huurdersvereniging en anderen in dit kader is gewezen op het Woo-besluit van 28 oktober 2019, wordt overwogen dat tussen dat besluit en het besluit van 21 februari 2021 een periode van meer dan 3,5 jaar ligt, zodat daaruit niet volgt dat de kruising ten tijde van belang ook nog een blackspot was. Dat de herprofilering pas op 15 juli 2023 is afgerond biedt voorts, wat daar verder van zij, geen grond voor het oordeel dat het college er bij zijn besluitvorming vanuit had moeten gaan dat de kruising een blackspot was. 26.6. De betogen slagen niet. Woon- en leefklimaat 27. [appellant sub 6] is eigenaar en bewoner van een appartement op de derde verdieping van het pand aan de Borgerstraat dat direct naast de locatie staat. Zij voert aan dat het project in strijd is met de goede ruimtelijke ordening, omdat haar woon- en leefklimaat daardoor te zeer wordt aangetast. Het beoogde balkon bij kamer 4.13 op de vierde etage van het appartementenhotel zal volgens haar leiden tot een onaanvaardbaar verlies aan privacy. Vanaf dat balkon zal namelijk rechtstreeks inkijk op haar balkon en in haar woonkamer ontstaan. Bovendien worden door dat balkon de gebruiksmogelijkheden van het platte dak op de vierde verdieping voor de toekomst ernstig beperkt. Zij vreest ook geluidoverlast, omdat de grote balkons aan de achterzijde uitnodigen tot een intensief gebruik door hotelgasten en die balkons 73 cm uit de bestaande bebouwing steken. Verder vreest zij geluidoverlast aan de voorzijde, waar haar slaapkamer is, omdat daar, naast het woongebouw, de entree van het appartementenhotel komt. De plek van die entree zal volgens haar ook een negatieve impact hebben op de veiligheid en de bereikbaarheid van de entree van het woongebouw. 27.1. De vierde etage van het beoogde appartementenhotel is de vijfde bouwlaag in de zin van het bestemmingsplan. De vijfde bouwlaag, met balkons, is in strijd met de bouwregels van het bestemmingsplan en voor dat strijdige gebruik is de omgevingsvergunning verleend. De Afdeling sluit niet uit dat het balkon op de vijfde bouwlaag enige invloed op de privacy van [appellant sub 6] heeft. Vanaf het balkon kan mogelijk schuin op een gedeelte van haar balkon en in een gedeelte van haar woonkamer worden gekeken. Maar mede gelet op de afstand van meer dan 2 m, heeft het college dit beperkte gevolg voor de privacy van [appellant sub 6] niet onevenredig hoeven achten. Volgens vaste rechtspraak is aan het wonen in een stedelijke omgeving inherent dat er enige inkijk is, waardoor er niet snel sprake is van onevenredige aantasting van de privacy en het woongenot. De Afdeling wijst in dit verband op de uitspraken van 27 mei 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1285, 29 juli 2020, ECLI:NL:RVS:2020:1816, en 9 december 2020, ECLI:NL:RVS:2020:2926. Het platte gedeelte van het dak van het woongebouw wordt niet als dakterras gebruikt. Zou in de toekomst een dakterras worden gerealiseerd, dan kan met een privacy scherm rechtstreeks zicht vanaf het balkon worden voorkomen. Een ernstige beperking van de gebruiksmogelijkheden van het dak is alleen al daarom niet aan de orde. 27.2. Uit de tekeningen bij het besluit van 21 februari 2023 blijkt dat de balkons aan de achterzijde 1,5 m diep en bijna 2,5 m breed worden en alleen via de bijbehorende hotelkamer bereikbaar zullen zijn. Het college heeft gesteld dat de balkons daarmee vergelijkbaar zijn met balkons bij woningen. Ook gelet op de aard van het appartementenhotel verwacht het college niet dat de balkons tot meer hinder leiden dan balkons bij woningen. Over het uitsteken van de balkons heeft het college gesteld dat op dat punt wordt voldaan aan artikel 21, lid 1, aanhef en onder h, van het bestemmingsplan. Wat [appellant sub 6] aanvoert, geeft geen aanleiding voor een andere conclusie. Het college heeft zich naar het oordeel van de Afdeling op het standpunt mogen stellen dat het aanbrengen van de balkons geen onevenredige gevolgen voor het woon- en leefklimaat van [appellant sub 6] heeft. 27.3. De entree van het hotel komt naast het pand, waarin de woning van [appellant sub 6] aanwezig is. Via die entree zullen bezoekers van het hotel het gebouw in- en uitgaan en dat heeft gevolgen voor de woon- en leefomgeving van [appellant sub 6]. Maar gegeven de stedelijke omgeving, heeft het college die gevolgen niet op voorhand hoeven aanmerken als nadelige gevolgen die voor [appellant sub 6] onevenredig zijn. Overigens heeft de C.V. Jan Pieter Heijestraat op de zitting toegezegd dat zij maatregelen zal treffen om geluidhinder door het dichtslaan van deuren te beperken, zoals het aanbrengen van deurdrangers en strips. 27.4. Het betoog slaagt niet. 28. [appellant sub 7] en [appellant sub 11] voeren aan dat hun woon- en leefklimaat wordt aangetast, omdat toeristen overlast in de buurt veroorzaken. Zij wijzen op toeristen in de nacht met rolkoffers en stoppende taxi’s. Verder zijn er coffeeshops in de buurt, zodat het appartementenhotel drugstoeristen zal aantrekken, wat voor nog meer overlast en mogelijk criminaliteit zorgt. Ook [appellant sub 4] voert aan dat toeristen voor overlast zorgen. 28.1. De Afdeling overweegt dat de komst van een appartementenhotel gevolgen voor de woon- en leefomgeving zal hebben. In een stedelijke omgeving als hier aan de orde, heeft het college de gestelde hinder van komende en vertrekkende gasten niet onevenredig mogen achten. Het project maakt verder geen drugsgerelateerde activiteiten mogelijk. Eventuele drugs gerelateerde overlast door gasten kan zo nodig in het kader van de handhaving van de openbare orde worden tegengegaan. 28.2. De betogen slagen niet. 29. [appellant sub 7] en [appellant sub 11] betogen dat de elektrische installaties op het dak van het appartementenhotel voor geluidhinder in hun slaapkamers zal zorgen. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen dat het college ten onrechte geen onderzoek heeft gedaan naar de gevolgen van die installaties voor de geluidbelasting van de omliggende woningen. Dat geldt ook voor de installaties in de technische ruimte, die op de begane grond direct naast het aangrenzende pand komt. 29.1. Het college heeft in dit verband gewezen op het Activiteitenbesluit milieubeheer. Daarin staan geluidnormen waaraan het appartementenhotel, met de daar aanwezige installaties, zal moeten voldoen. Het college mag zich op het standpunt stellen dat geluidhinder voldoende is beperkt als aan die normen wordt voldaan. Wat appellanten aanvoeren, biedt geen aanknopingspunten voor het oordeel dat het college op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat met het geluid van de installaties niet aan de bedoelde geluidnormen uit het Activiteitenbesluit zal kunnen worden voldaan. 29.2. De betogen slagen niet. 30. [appellant sub 7] en [appellant sub 11] voeren verder aan dat de bouwstijl van het beoogde gebouw afwijkt van de andere bebouwing en dat zij dat storend vinden. Hun woongenot zal ook negatief worden beïnvloed door de omstandigheid dat zij na de bouw geen groen meer zullen zien, omdat er minder ruimte is voor tuinen. 30.1. Uit hun beroepschriften maakt de Afdeling op dat het [appellant sub 7] en [appellant sub 11] wat de bouwstijl betreft gaat om de overschrijding van de voorgevelrooilijn op de hoek van de Borgerstraat en de Jan Pieter Heijestraat. De rooilijn heeft daar geen haakse hoek, maar is afgeschuind op 45 graden. De begane grond van het aangevraagde gebouw heeft een afgeschuinde hoek en overschrijdt de rooilijn niet. De verdiepingen daarboven hebben een haakse hoek en overschrijden de rooilijn wel. Het stedenbouwkundige advies, dat als bijlage bij het besluit van 21 februari 2023 is gevoegd, gaat onder meer over deze afwijking van het bestemmingsplan. Daarin en in het besluit zelf is toegelicht dat bouwblokken in de 19e-eeuwse bebouwing zowel haakse als afgeschuinde hoeken hebben. Bij nieuwbouw wordt regelmatig gekozen voor een haakse oplossing, zoals ook te zien is bij het tegenoverliggende gebouw. In dit geval heeft de begane grond een afgeschuinde hoek, waardoor het project op maaiveldniveau geen ruimtelijk nadelige situatie oplevert. In deze context vindt het college de haakse bebouwing op de hoger gelegen bouwlagen stedenbouwkundig aanvaardbaar. Wat [appellant sub 7] en [appellant sub 11] hier tegenover hebben gesteld, is onvoldoende om te oordelen dat het college zich niet op dit standpunt heeft mogen stellen. [appellant sub 7] en [appellant sub 11] wonen aan de overkant van de Borgerstraat. Het is niet aannemelijk dat zij zicht op het groen in de tuinen op de locatie zouden hebben, als de in het bestemmingsplan bij recht toegestane bebouwing zou worden gerealiseerd. Het college heeft zich op het standpunt kunnen stellen dat in dat opzicht de verleende omgevingsvergunning voor hen geen onaanvaardbare verslechtering van het woon- en leefklimaat oplevert. 30.2. De betogen slagen niet. Stikstof 31. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen dat het stikstofonderzoek ten onrechte niet is uitgevoerd met de meest recente versie van de AERIUS Calculator. [appellant sub 9] en anderen voeren verder aan dat in het onderzoek emissies ten gevolge van het vliegverkeer ontbreken, terwijl aannemelijk is dat een groot deel van de doelgroep gebruik zal maken van het vliegtuig. 31.1. Om te beoordelen of voor het project, naast een omgevingsvergunning, ook een vergunning op grond van de Wet natuurbescherming (Wnb) moet worden aangevraagd, is onderzoek gedaan naar de stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. De resultaten van dat onderzoek zijn neergelegd in een rapport van 13 februari 2023, dat als bijlage bij het besluit van 21 februari 2023 hoort. 31.2. De Afdeling bespreekt de betogen over de deugdelijkheid van het stikstofonderzoek niet inhoudelijk. Artikel 8:69a van de Awb staat er namelijk aan in de weg dat het besluit van 21 februari 2023 om deze reden wordt vernietigd. Dat artikel bepaalt dat degene die zich beroept op een bepaalde norm zelf ook belang moet hebben bij de bescherming van die norm. Degenen die zich in dit geval beroepen op de normen van de Wnb zijn omwonenden van de locatie, de eigenaar van een winkel nabij de locatie en de huurdersvereniging. De omwonenden en de eigenaar van de winkel kunnen zich niet in algemene zin beroepen op de bescherming van natuurwaarden in een Natura-2000-gebied. Het voor hen dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied "Ilperveld, Varkensland, Oostzanerveld & Twiske" (het Natura 2000-gebied) ligt op meer dan 6 km van hun woningen en haar winkel. Die afstand is te groot om te concluderen dat hun belang bij een goede leefomgeving of haar bedrijfseconomische belang verweven is met de belangen die de Wnb beoogt te beschermen. De huurdersvereniging heeft gewezen op haar statutaire doel om de leefbaarheid en het welzijn in haar werkgebied te bevorderen. Volgens de statuten is haar werkgebied het stadsdeel Oud-West van de gemeente Amsterdam en nabije omstreken. Naar het oordeel van de Afdeling behoort het Natura 2000-gebied niet tot het werkgebied van de huurdersvereniging. De afstand van het voormalige stadsdeel Oud-West tot het Natura 2000-gebied is ruim 6 km. Het Natura 2000-gebied valt daarom niet onder de "nabije omstreken" van het voormalige stadsdeel, nu de wijk Oud-West. Het Natura 2000-gebied maakt, gegeven de afstand, ook geen deel uit van de leefomgeving van de bewoners van die wijk. De normen in de Wnb over de bescherming van Natura 2000-gebieden strekken daarom niet tot bescherming van de belangen van de huurdersvereniging. Uitvoerbaarheid 32. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen dat het project maatschappelijk niet uitvoerbaar is, omdat draagvlak ontbreekt. Volgens hen is de ruimtelijke onderbouwing op dit punt niet volledig. De huurdersvereniging en anderen voeren ook aan dat de economische en financiële uitvoerbaarheid van het project onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. 32.1. Een betoog dat een project niet uitvoerbaar is, bijvoorbeeld omdat het financieel-economisch niet haalbaar is, is meestal geen reden om het besluit over een omgevingsvergunning te vernietigen. Het is wel een reden om te vernietigen als de bestuursrechter oordeelt dat het college op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat het project niet kan worden uitgevoerd. 32.2. Er is geen wettelijke regel die bepaalt dat een project alleen kan worden uitgevoerd als daarvoor voldoende draagvlak in de omgeving bestaat. In hoofdstuk 6 van de ruimtelijke onderbouwing, die deel uitmaakt van het besluit van 21 februari 2023, is verder inzicht gegeven over de uitvoerbaarheid van het project. Wat appellanten aanvoeren, geeft geen aanleiding voor het oordeel dat het college redelijkerwijs had moeten inzien dat het project niet uitvoerbaar is. 32.3. De betogen slagen niet. 33. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen voeren aan dat het uitgevoerde bodemonderzoek onvolledig is en niet voldoet aan de Amsterdamse Richtlijn voor Verkennend Onderzoek (ARVO 2020). Volgens hen is het bodemonderzoek niet toereikend om aan te tonen dat bebouwing uit een oogpunt van bodemverontreiniging mogelijk is. 33.1. De aanwezigheid van verontreinigingen in de bodem, de noodzaak van sanering van verontreinigde plaatsen en de wijze waarop deze saneringen moeten worden uitgevoerd, zijn geregeld in afzonderlijke wetgeving met eigen procedures. Die procedures staan nu niet ter beoordeling. Maar het college mag geen omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan verlenen als het college op voorhand redelijkerwijs had moeten inzien dat aanwezige bodemverontreiniging aan de uitvoerbaarheid van het project in de weg staat. Voor dat oordeel bestaat in dit geval geen aanleiding. RSM B.V. heeft een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Haar rapport van augustus 2016 is een bijlage bij de omgevingsvergunning. Daarin is geconcludeerd dat in de venige ondergrond van de locatie lichte verontreinigingen met kwik, lood en PAK aanwezig zijn. RSM B.V. adviseert om voorafgaand aan de bouw een zogenoemde BUS-melding (Besluit Uniforme Saneringen) bij de Omgevingsdienst in te dienen. Hieruit volgt niet dat bebouwing na de sanering niet mogelijk is. Verder is de ARVO 2020 opgenomen in de Bouwverordening Amsterdam. Toetsing aan voorschriften van de bouwverordening vindt plaats in het kader van de omgevingsvergunning voor de tweede fase. 33.2. De betogen slagen niet. Afweging 34. Appellanten voeren aan dat in Amsterdam een groot gebrek aan (betaalbare) woningen bestaat en dat het college aan het maatschappelijke belang van voldoende woningen doorslaggevend gewicht had moeten toekennen. Het college had de gevraagde omgevingsvergunning volgens hen om die reden moeten weigeren, zodat op de locatie woningen kunnen worden gebouwd. 34.1. Bij de beslissing om al dan niet toepassing te geven aan de bevoegdheid om in afwijking van het bestemmingsplan een omgevingsvergunning te verlenen, komt het college beleidsruimte toe en moet het de betrokken belangen afwegen. In de ruimtelijke onderbouwing is beschreven dat vanaf 2012 is gewerkt aan een plan voor hotelontwikkeling op de locatie. Verder staat daarin dat de gemeente het verlies van woningbouw door een hotelontwikkeling heeft kunnen compenseren met de woningbouwontwikkeling "De Hallen" aan de Bilderdijkkade en Kwakerstraat. In het verweerschrift heeft het college in reactie op de beroepsgronden ook gewezen op de compensatie van de verloren gegane sociale huurwoningen. Op de zitting heeft het college toegelicht dat het die compensatie heeft meegewogen bij zijn beslissing om de omgevingsvergunning te verlenen. Gegeven die compensatie, de aanvraag, de lange duur van de vergunningprocedure en het bij de ontwikkelaar gewekte vertrouwen, heeft het college het belang bij de hotelontwikkeling zwaarder gewogen dan het belang bij nieuwe (betaalbare) woningen. De Afdeling ziet geen grond voor het oordeel dat het college tot een andere afweging had moeten komen. 34.2. De betogen slagen niet. Voorschriften 35. [appellant sub 9] en anderen betogen dat een verblijf van één week tot zes maanden geen vorm van longstay is. Zij verwijzen naar artikel 5.1, tweede lid, van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020, waaruit volgt dat dit shortstay is. Met het toestaan van een verblijfsduur van één week is het vierde voorschrift volgens hen in strijd met het eerste voorschrift, waarin staat dat alleen het type ‘longstay-hotel’ toegestaan is. Ook [appellant sub 1] betoogt dat een verblijfsduur van één week geen longstay is. Deze betogen slagen niet. Uit de motivering van het besluit van 21 februari 2023 blijkt dat een ‘longstay-hotel’ in de zin van de verleende omgevingsvergunning een appartementenhotel is, waar minimaal een week en maximaal een jaar mag worden verbleven. Het door [appellant sub 9] en anderen genoemde artikel heeft betrekking op vergunningen op grond van de Huisvestingsverordening Amsterdam 2020 en zo’n vergunning is in deze procedure niet aan de orde. 36. [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen betogen dat het voorschrift over de maximale bezetting van vier personen per hotelappartement, niet toereikend is. Volgens hen wordt hiermee het aantal hotelgasten, met het oog op een goed woon- en leefklimaat, onvoldoende beperkt. 36.1. Het MRA expertteam verblijfsaccommodaties heeft in haar advies als voorwaarde gesteld dat het aantal hotelkamers en het aantal slaapplaatsen in de vergunning worden opgenomen. In het verweerschrift heeft het college toegelicht dat de beperking tot vier personen per kamer is opgenomen om te voorkomen dat kamers door groepen worden gebruikt. Omdat een deel van de kamers eigenlijk niet geschikt is voor meer dan twee personen, verwacht het college dat het aantal gasten in de praktijk lager zal zijn dan het maximum van 220 gasten. Op de zitting heeft het college toegelicht dat dit niet wegneemt dat het een aantal van 220 gasten aanvaardbaar vindt en dat het bij de ruimtelijke beoordeling van dat aantal is uitgegaan. Wat appellanten hierover aanvoeren, leidt niet tot het oordeel dat het college zich niet op dit standpunt heeft mogen stellen of dat het besluit op dit punt niet zorgvuldig is voorbereid. 36.2. De betogen slagen niet. 37. [appellant sub 9] en anderen betogen dat het voorschrift met betrekking tot het aantal parkeerplaatsen niet strekt tot bescherming van de goede ruimtelijke ordening. Het zijn er niet voldoende, want dat hadden er 28 moeten zijn. Verder is in het voorschrift niet vastgesteld waar de parkeerplekken zich bevinden en gedurende welke termijn deze beschikbaar zijn. 37.1. Zoals hiervoor is overwogen onder 23.2 is aan de omgevingsvergunning een voorschrift verbonden dat vergunninghouder verplicht om structureel te voorzien in 14 parkeerplaatsen ten behoeve van het longstay-hotel en dat het college voldoende heeft gemotiveerd dat voor de parkeerbehoefte van het hotel is voorzien in 14 parkeerplaatsen in de parkeergarage onder "De Hallen" en dat deze ook daadwerkelijk beschikbaar zijn voor hotelgasten. Verder heeft het college voor de resterende parkeerbehoefte van de detailhandel en horeca van 14 parkeerplaatsen kunnen verwijzen naar de parkeercapaciteit in de openbare ruimte. Er is geen grond voor het oordeel dat het college aan de omgevingsvergunning een voorschrift voor 28 parkeerplaatsen had moeten verbinden of dat in een voorschrift had moeten worden bepaald waar in de parkeergarage deze parkeerplekken zich bevinden en gedurende welke termijn deze beschikbaar zijn. 37.2. Het betoog slaagt niet. Overige beroepsgronden 38. Appellanten hebben nog verschillende andere gronden aangevoerd. Op de zitting is besproken dat de Afdeling zich in de uitspraak zal beperken tot de belangrijkste beroepsgronden. De overige, hiervoor niet besproken, gronden geven de Afdeling geen aanleiding voor de conclusie dat het besluit van 21 februari 2023 verder nog gebreken bevat. Conclusie 39. De beroepen zijn ongegrond. 40. Vanwege het onder 14.2 geconstateerde gebrek, moet het college de proceskosten van de huurdersvereniging en anderen vergoeden. Niet gebleken is van door [appellant sub 1] en [appellant sub 9] en anderen gemaakte proceskosten. Vanwege de onder 14.2 en 16.1 geconstateerde gebreken, ziet de Afdeling ook aanleiding om te bepalen dat het college het door [appellant sub 9] en anderen en de huurdersvereniging en anderen en betaalde griffierecht vergoedt. 41. Het college hoeft de proceskosten van de andere appellanten niet te vergoeden. Beslissing De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I. verklaart de beroepen ongegrond; II. veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam tot vergoeding van bij huurdersvereniging Oud-West en anderen in verband met de behandeling van het beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.868,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatige verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij de betaling van genoemd bedrag aan één van hen, het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; III. gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Amsterdam het voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht vergoedt ten bedrage van: - € 184,00 aan [appellant sub 9] en anderen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; - € 365,00 aan huurdersvereniging Oud-West en anderen, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen het bestuursorgaan aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Aldus vastgesteld door mr. H.J.M. Besselink, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. J.A.W. Huijben, leden, in tegenwoordigheid van mr. Y.C. Visser, griffier. w.g. Besselink voorzitter w.g. Visser griffier Uitgesproken in het openbaar op 19 augustus 2026 148-580 BIJLAGE Algemene wet bestuursrecht Artikel 1:2 1. Onder belanghebbende wordt verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. […] 3. Ten aanzien van rechtspersonen worden als hun belangen mede beschouwd de algemene en collectieve belangen die zij krachtens hun doelstellingen en blijkens hun feitelijke werkzaamheden in het bijzonder behartigen. Artikel 6:22 Een besluit waartegen bezwaar is gemaakt of beroep is ingesteld, kan, ondanks schending van een geschreven of ongeschreven rechtsregel of algemeen rechtsbeginsel, door het orgaan dat op het bezwaar of beroep beslist in stand worden gelaten indien aannemelijk is dat de belanghebbenden daardoor niet zijn benadeeld. Artikel 8:69a De bestuursrechter vernietigt een besluit niet op de grond dat het in strijd is met een geschreven of ongeschreven rechtsregel of een algemeen rechtsbeginsel, indien deze regel of dit beginsel kennelijk niet strekt tot bescherming van de belangen van degene die zich daarop beroept. Wet algemene bepalingen omgevingsrecht Artikel 2.1 1. Het is verboden zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit: […] c. het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan […], […]. Artikel 2.5 1. Op verzoek van de aanvrager wordt een omgevingsvergunning in twee fasen verleend. De eerste fase heeft slechts betrekking op de door de aanvrager aan te geven activiteiten. […]. Artikel 2.12 1. Voor zover de aanvraag betrekking heeft op een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, kan de omgevingsvergunning slechts worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en: a. indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan […]: […] 3˚. in overige gevallen, indien de motivering van het besluit een goede ruimtelijke onderbouwing bevat; […]. Artikel 3.10 1. Afdeling 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht is van toepassing op de voorbereiding van de beschikking op de aanvraag om een omgevingsvergunning, indien de aanvraag geheel of gedeeltelijk betrekking heeft op: a. een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, voor zover er strijd is met het bestemmingsplan […] en slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3˚; […]. Besluit omgevingsrecht Artikel 5.20 Inhoud en ruimtelijke onderbouwing Voor zover de omgevingsvergunning wordt verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3˚, van de wet zijn de artikelen 3.1.2, 3.1.6 en 3.3.1, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening van overeenkomstige toepassing. Besluit ruimtelijke ordening Artikel 3.1.6 1. Een bestemmingsplan alsmede een ontwerp hiervoor gaan vergezeld van een toelichting, waarin zijn neergelegd: […]; f. de inzichten over de uitvoerbaarheid van het plan. 2. De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien. […]. Bestemmingsplan "Oud-West" Artikel 1 Begripsomschrijvingen In deze voorschriften wordt verstaan onder: […] horeca-drinken: het bedrijfsmatig verstrekken van in hoofdzaak dranken voor gebruik ter plaatse, waarbij het verstrekken van voedstel en/of het bedrijfsmatig exploiteren van zaalaccommodatie (een en ander gepaard gaande met dienstverlening) ondergeschikt is; horeca-eten: het bedrijfsmatig verstrekken van in hoofdzaak maaltijden voor gebruik ter plaatse, waarbij het verstrekken van drank ondergeschikt is; horeca-slapen: het bedrijfsmatig verstrekken van in hoofdzaak logies, waaraan het verstrekken van voedsel en dranken ondergeschikt is, hetgeen onder meer blijkt uit het ontbreken van een aparte opgang tot het gedeelte van het gebouw waar voedsel en/of dranken ter consumptie worden aangeboden; […]; hotel: zie horeca-slapen; […]. Artikel 3 Centrumdoeleinden (C) Doeleinden Lid 1. De gronden op de plankaart aangewezen voor ‘Centrumdoeleinden’ (C) zijn bestemd voor: a. detailhandel op de begane grond en in het souterrain, met dien verstande dat een supermarkt uitsluitend is toegestaan op de begane grond en in het souterrain ter plaatse van de aanduiding (s) […]; b. wonen, op de overige bouwlagen en in het souterrain; […]. […]. Toegestane functieveranderingen Lid 3. Voor functieverandering (naast de desbetreffende aanduidingen op de plankaart) gelden […] de volgende voorwaarden, met inachtneming van de in dit artikel genoemde bouw- en gebruiksvoorschriften: […] b.