ECLI:NL:RVS:2025:6123

202305645/1/A2. Datum uitspraak: 17 december 2025 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op de hoger beroepen van: 1.       het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk, 2.       [appellant sub 2], wonend in [woonplaats], appellanten, tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juli 2023 in zaak nr. 19/2059 in het geding tussen: [appellant sub 2] en het college

Bij besluit van 8 maart 2016 heeft het college een aanvraag van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 5 maart 2019 heeft het college het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 25 juli 2023 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2]  daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 maart 2019 vernietigd en bepaald dat het college aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaalt en dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep gegeven. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep gegeven. [appellant sub 2] heeft een nader stuk ingediend. De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 17 december 2024, waar het college, vertegenwoordigd door mr. G. Sterenborg, bijgestaan door mr. L.J. Gerritsen, advocaat te Nijmegen, en [appellant sub 2], bijgestaan door mr. B. Oudenaarden, advocaat te Arnhem, zijn verschenen.

1.       [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel aan de [locatie] in Harderwijk (hierna: het perceel). Sinds het overlijden van zijn vader op [datum] 2005 was hij voor twee vijftiende deel eigenaar van het perceel. Na verdeling van de nalatenschap is hij op 17 april 2007 voor nog eens een vijftiende deel eigenaar geworden. Sinds 2 januari 2012 is hij volledig eigenaar van het perceel, nadat hij zijn vier zussen had uitgekocht. 2.       Bij brief van 31 december 2014 heeft [appellant sub 2] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 18 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel (hierna: het bestemmingsplan 2013). Onder het bestemmingsplan 2013 zijn de planologische mogelijkheden van het perceel beperkt. Zo is de verkoop van LPG niet meer toegestaan en is een uitbreiding van het te bebouwen oppervlak niet meer mogelijk. Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 3.       Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. De door [appellant sub 2] in de aanvraag van 31 december 2014 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Besluitvorming van het college 4.       Het college heeft voor het op de aanvraag van 31 december 2014 te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In haar advies heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het perceel onder het bestemmingsplan 2013 en van het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime en daaruit de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellant sub 2] zowel tot een nadeel als een voordeel heeft geleid. Op basis daarvan heeft een taxatie plaatsgevonden. Volgens het daarvan opgemaakte rapport heeft de planologische verandering ertoe geleid dat de waarde van het perceel met een bedrag van € 100.000,00 is toegenomen. 5.       Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 8 maart 2016 en dat besluit in bezwaar gehandhaafd. Uitspraak van de rechtbank 6.       Volgens de rechtbank is de planologische vergelijking van de SAOZ gebrekkig. Met het oog op definitieve beslechting van het geschil heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige benoemd. 7.       In het verslag van de StAB van 1 september 2022 is, samengevat weergegeven, het volgende vermeld. De inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013 heeft voor [appellant sub 2] geleid tot een planologische verslechtering. De door de StAB geraadpleegde taxateur van Cushman & Wakefield (hierna: C&W) heeft de waarde van het perceel op de peildatum van 13 juni 2013 in de oude planologische situatie getaxeerd op € 1.360.000,00 en in de nieuwe planologische situatie op € 960.000,00. Dat betekent dat de planologische verandering heeft geleid tot planschade in de vorm van waardevermindering van het perceel van € 400.000,00. Voor [appellant sub 2] was deze verandering niet voorzienbaar op het moment waarop hij zijn zussen heeft uitgekocht. Dat betekent dat hij het risico op de schade niet actief heeft aanvaard. Verder bestaat geen grond voor het oordeel dat [appellant sub 2], nadat hij de volledige eigendom van het perceel had verkregen, verwijtbaar is blijven stilzitten, terwijl hij wist of kon weten dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Dat betekent dat hij het risico op schade ook niet passief heeft aanvaard. Wel bestaat aanleiding om een deel van de schade, gelijk aan 2 procent van de waarde van het perceel onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor zijn rekening te laten. Op 18 januari 2018 is het bij raadsbesluit van 23 november 2017 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel-[locatie] (hierna: het bestemmingsplan 2017) in werking getreden. Volgens C&W heeft dit geleid tot een waardevermeerdering van het perceel ter grootte van € 200.000,00. Door deze zogenoemde compensatie in natura resteert een bedrag van € 172.800,00 voor een tegemoetkoming in planschade. 8.       De rechtbank is van oordeel dat de taxateur van C&W op zorgvuldige wijze verslag heeft gedaan van zijn taxatie. Dat drie van de zes opgevoerde referentieobjecten zich volgens het college niet goed laten vergelijken en dat is uitgegaan van een te laag aanvangsrendement, daargelaten of dit klopt, brengt op zichzelf niet met zich dat de taxatie op basis van verkeerde uitgangspunten heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat in de taxatie meer factoren en vergelijkingsobjecten zijn meegenomen dan waartegen het college gronden heeft aangevoerd. Het college wordt niet gevolgd in het standpunt dat een redelijk denkend en handelend koper op grond van de terinzagelegging van de concept-structuurvisie Groot Sypel rekening zou houden met een beperking van de planologische mogelijkheden van het perceel en dat [appellant sub 2] het risico op planschade actief heeft aanvaard. Hiervoor is van belang dat een concept-structuurvisie geen concreet beleidsvoornemen is, omdat, zoals volgt uit een uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:282), een redelijk denkend en handelend koper in de conceptfase rekening zal houden met de mogelijkheid dat de structuurvisie gewijzigd wordt vastgesteld. De structuurvisie is op 2 februari 2012, na de (volledige) verkrijging van de eigendom door [appellant sub 2] van het perceel, vastgesteld. Daar komt bij dat de structuurvisie ziet op de herontwikkeling naar woningbouw en dat hieruit niet volgt dat bestaande onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd. [appellant sub 2] heeft het risico op planschade ook niet passief aanvaard. De periode tussen de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan 2013 (op 11 oktober 2012) en de terinzagelegging van het ontwerp van dat plan (op 20 december 2012) was te kort om een concrete poging te ondernemen tot verwezenlijking van de later vervallen planologische mogelijkheden. Aan [appellant sub 2] kan dus niet worden tegengeworpen dat hij geen aanvraag heeft ingediend om die mogelijkheden alsnog te benutten. Daar komt bij dat op dat moment sprake was van een bestaand huurcontract. Oordeel van de Afdeling 9.       Het college heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Het college bestrijdt niet dat, naar de rechtbank heeft overwogen, de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking gebrekkig is. Het college bestrijdt evenmin de uitkomst van de door de StAB gemaakte planologische vergelijking. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de beslissing van de rechtbank om, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00 toe te kennen. 10.     [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Hij is het niet eens met de hoogte van de door de rechtbank toegekende tegemoetkoming in planschade. 11.     De Afdeling zal hierna eerst het hoger beroep bespreken en daarna het incidenteel hoger beroep.

16.     Het hoger beroep is ongegrond. Het incidenteel hoger beroep is ook ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank, met verbetering van de gronden waarop deze rust. 17.     Het college moet de proceskosten vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        bevestigt de uitspraak van de rechtbank; II.       veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk tot vergoeding van bij [appellant sub 2] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten van € 1.814,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; III.      bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk een griffierecht van € 548,00 wordt geheven. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Daalder voorzitter w.g. Hazen griffier Uitgesproken in het openbaar op 17 december 2025 452-1067

202305645/1/A2. Datum uitspraak: 17 december 2025 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op de hoger beroepen van: 1.       het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk, 2.       [appellant sub 2], wonend in [woonplaats], appellanten, tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juli 2023 in zaak nr. 19/2059 in het geding tussen: [appellant sub 2] en het college

Bij besluit van 8 maart 2016 heeft het college een aanvraag van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 5 maart 2019 heeft het college het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 25 juli 2023 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2]  daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 maart 2019 vernietigd en bepaald dat het college aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaalt en dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep gegeven. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep gegeven. [appellant sub 2] heeft een nader stuk ingediend. De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 17 december 2024, waar het college, vertegenwoordigd door mr. G. Sterenborg, bijgestaan door mr. L.J. Gerritsen, advocaat te Nijmegen, en [appellant sub 2], bijgestaan door mr. B. Oudenaarden, advocaat te Arnhem, zijn verschenen.

1.       [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel aan de [locatie] in Harderwijk (hierna: het perceel). Sinds het overlijden van zijn vader op [datum] 2005 was hij voor twee vijftiende deel eigenaar van het perceel. Na verdeling van de nalatenschap is hij op 17 april 2007 voor nog eens een vijftiende deel eigenaar geworden. Sinds 2 januari 2012 is hij volledig eigenaar van het perceel, nadat hij zijn vier zussen had uitgekocht. 2.       Bij brief van 31 december 2014 heeft [appellant sub 2] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 18 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel (hierna: het bestemmingsplan 2013). Onder het bestemmingsplan 2013 zijn de planologische mogelijkheden van het perceel beperkt. Zo is de verkoop van LPG niet meer toegestaan en is een uitbreiding van het te bebouwen oppervlak niet meer mogelijk. Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 3.       Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. De door [appellant sub 2] in de aanvraag van 31 december 2014 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Besluitvorming van het college 4.       Het college heeft voor het op de aanvraag van 31 december 2014 te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In haar advies heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het perceel onder het bestemmingsplan 2013 en van het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime en daaruit de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellant sub 2] zowel tot een nadeel als een voordeel heeft geleid. Op basis daarvan heeft een taxatie plaatsgevonden. Volgens het daarvan opgemaakte rapport heeft de planologische verandering ertoe geleid dat de waarde van het perceel met een bedrag van € 100.000,00 is toegenomen. 5.       Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 8 maart 2016 en dat besluit in bezwaar gehandhaafd. Uitspraak van de rechtbank 6.       Volgens de rechtbank is de planologische vergelijking van de SAOZ gebrekkig. Met het oog op definitieve beslechting van het geschil heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige benoemd. 7.       In het verslag van de StAB van 1 september 2022 is, samengevat weergegeven, het volgende vermeld. De inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013 heeft voor [appellant sub 2] geleid tot een planologische verslechtering. De door de StAB geraadpleegde taxateur van Cushman & Wakefield (hierna: C&W) heeft de waarde van het perceel op de peildatum van 13 juni 2013 in de oude planologische situatie getaxeerd op € 1.360.000,00 en in de nieuwe planologische situatie op € 960.000,00. Dat betekent dat de planologische verandering heeft geleid tot planschade in de vorm van waardevermindering van het perceel van € 400.000,00. Voor [appellant sub 2] was deze verandering niet voorzienbaar op het moment waarop hij zijn zussen heeft uitgekocht. Dat betekent dat hij het risico op de schade niet actief heeft aanvaard. Verder bestaat geen grond voor het oordeel dat [appellant sub 2], nadat hij de volledige eigendom van het perceel had verkregen, verwijtbaar is blijven stilzitten, terwijl hij wist of kon weten dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Dat betekent dat hij het risico op schade ook niet passief heeft aanvaard. Wel bestaat aanleiding om een deel van de schade, gelijk aan 2 procent van de waarde van het perceel onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor zijn rekening te laten. Op 18 januari 2018 is het bij raadsbesluit van 23 november 2017 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel-[locatie] (hierna: het bestemmingsplan 2017) in werking getreden. Volgens C&W heeft dit geleid tot een waardevermeerdering van het perceel ter grootte van € 200.000,00. Door deze zogenoemde compensatie in natura resteert een bedrag van € 172.800,00 voor een tegemoetkoming in planschade. 8.       De rechtbank is van oordeel dat de taxateur van C&W op zorgvuldige wijze verslag heeft gedaan van zijn taxatie. Dat drie van de zes opgevoerde referentieobjecten zich volgens het college niet goed laten vergelijken en dat is uitgegaan van een te laag aanvangsrendement, daargelaten of dit klopt, brengt op zichzelf niet met zich dat de taxatie op basis van verkeerde uitgangspunten heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat in de taxatie meer factoren en vergelijkingsobjecten zijn meegenomen dan waartegen het college gronden heeft aangevoerd. Het college wordt niet gevolgd in het standpunt dat een redelijk denkend en handelend koper op grond van de terinzagelegging van de concept-structuurvisie Groot Sypel rekening zou houden met een beperking van de planologische mogelijkheden van het perceel en dat [appellant sub 2] het risico op planschade actief heeft aanvaard. Hiervoor is van belang dat een concept-structuurvisie geen concreet beleidsvoornemen is, omdat, zoals volgt uit een uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:282), een redelijk denkend en handelend koper in de conceptfase rekening zal houden met de mogelijkheid dat de structuurvisie gewijzigd wordt vastgesteld. De structuurvisie is op 2 februari 2012, na de (volledige) verkrijging van de eigendom door [appellant sub 2] van het perceel, vastgesteld. Daar komt bij dat de structuurvisie ziet op de herontwikkeling naar woningbouw en dat hieruit niet volgt dat bestaande onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd. [appellant sub 2] heeft het risico op planschade ook niet passief aanvaard. De periode tussen de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan 2013 (op 11 oktober 2012) en de terinzagelegging van het ontwerp van dat plan (op 20 december 2012) was te kort om een concrete poging te ondernemen tot verwezenlijking van de later vervallen planologische mogelijkheden. Aan [appellant sub 2] kan dus niet worden tegengeworpen dat hij geen aanvraag heeft ingediend om die mogelijkheden alsnog te benutten. Daar komt bij dat op dat moment sprake was van een bestaand huurcontract. Oordeel van de Afdeling 9.       Het college heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Het college bestrijdt niet dat, naar de rechtbank heeft overwogen, de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking gebrekkig is. Het college bestrijdt evenmin de uitkomst van de door de StAB gemaakte planologische vergelijking. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de beslissing van de rechtbank om, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00 toe te kennen. 10.     [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Hij is het niet eens met de hoogte van de door de rechtbank toegekende tegemoetkoming in planschade. 11.     De Afdeling zal hierna eerst het hoger beroep bespreken en daarna het incidenteel hoger beroep.

16.     Het hoger beroep is ongegrond. Het incidenteel hoger beroep is ook ongegrond. De Afdeling bevestigt de uitspraak van de rechtbank, met verbetering van de gronden waarop deze rust. 17.     Het college moet de proceskosten vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        bevestigt de uitspraak van de rechtbank; II.       veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk tot vergoeding van bij [appellant sub 2] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten van € 1.814,00, geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; III.      bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk een griffierecht van € 548,00 wordt geheven. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, voorzitter, en mr. J. Hoekstra en mr. B.P.M. van Ravels, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Daalder voorzitter w.g. Hazen griffier Uitgesproken in het openbaar op 17 december 2025 452-1067

ECLI:NL:RVS:2025:6123 text/xml public 2026-03-28T10:02:56 2025-12-17 Raad voor de Rechtspraak nl Raad van State 2025-12-17 202305645/1/A2 Uitspraak Hoger beroep NL Bestuursrecht Rechtspraak.nl O&A 2026/7 http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RVS:2025:6123 text/html public 2025-12-17T10:16:20 2025-12-17 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RVS:2025:6123 Raad van State , 17-12-2025 / 202305645/1/A2 Bij besluit van 8 maart 2016 heeft het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk een aanvraag van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij brief van 31 december 2014 heeft [appellant sub 2] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 18 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel. Onder het bestemmingsplan 2013 zijn de planologische mogelijkheden van het perceel beperkt. Zo is de verkoop van LPG niet meer toegestaan en is een uitbreiding van het te bebouwen oppervlak niet meer mogelijk. [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel aan de [locatie] in Harderwijk. Sinds het overlijden van zijn vader op [datum] 2005 was hij voor twee vijftiende deel eigenaar van het perceel. Na verdeling van de nalatenschap is hij op 17 april 2007 voor nog eens een vijftiende deel eigenaar geworden. Sinds 2 januari 2012 is hij volledig eigenaar van het perceel, nadat hij zijn vier zussen had uitgekocht. 202305645/1/A2. Datum uitspraak: 17 december 2025 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op de hoger beroepen van: 1. het college van burgemeester en wethouders van Harderwijk, 2. [appellant sub 2], wonend in [woonplaats], appellanten, tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 25 juli 2023 in zaak nr. 19/2059 in het geding tussen: [appellant sub 2] en het college Procesverloop Bij besluit van 8 maart 2016 heeft het college een aanvraag van [appellant sub 2] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 5 maart 2019 heeft het college het door [appellant sub 2] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 25 juli 2023 heeft de rechtbank het door [appellant sub 2] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 5 maart 2019 vernietigd en bepaald dat het college aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00, te vermeerderen met de wettelijke rente, betaalt en dat deze uitspraak in de plaats treedt van het vernietigde besluit. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep ingesteld en een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het hoger beroep gegeven. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting naar aanleiding van het incidenteel hoger beroep gegeven. [appellant sub 2] heeft een nader stuk ingediend. De Afdeling heeft de zaak op een zitting behandeld op 17 december 2024, waar het college, vertegenwoordigd door mr. G. Sterenborg, bijgestaan door mr. L.J. Gerritsen, advocaat te Nijmegen, en [appellant sub 2], bijgestaan door mr. B. Oudenaarden, advocaat te Arnhem, zijn verschenen. Overwegingen 1. [appellant sub 2] is eigenaar van het perceel aan de [locatie] in Harderwijk (hierna: het perceel). Sinds het overlijden van zijn vader op [datum] 2005 was hij voor twee vijftiende deel eigenaar van het perceel. Na verdeling van de nalatenschap is hij op 17 april 2007 voor nog eens een vijftiende deel eigenaar geworden. Sinds 2 januari 2012 is hij volledig eigenaar van het perceel, nadat hij zijn vier zussen had uitgekocht. 2. Bij brief van 31 december 2014 heeft [appellant sub 2] het college verzocht om een tegemoetkoming in de planschade die hij in de vorm van waardevermindering van het perceel heeft geleden als gevolg van de inwerkingtreding van het bij raadsbesluit van 18 april 2013 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel (hierna: het bestemmingsplan 2013). Onder het bestemmingsplan 2013 zijn de planologische mogelijkheden van het perceel beperkt. Zo is de verkoop van LPG niet meer toegestaan en is een uitbreiding van het te bebouwen oppervlak niet meer mogelijk. Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 3. Op 1 januari 2024 is de Wet ruimtelijke ordening (hierna: de Wro) ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. De door [appellant sub 2] in de aanvraag van 31 december 2014 aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Besluitvorming van het college 4. Het college heeft voor het op de aanvraag van 31 december 2014 te nemen besluit advies gevraagd aan de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ). In haar advies heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van het perceel onder het bestemmingsplan 2013 en van het onmiddellijk daaraan voorafgaande regime en daaruit de conclusie getrokken dat de planologische verandering voor [appellant sub 2] zowel tot een nadeel als een voordeel heeft geleid. Op basis daarvan heeft een taxatie plaatsgevonden. Volgens het daarvan opgemaakte rapport heeft de planologische verandering ertoe geleid dat de waarde van het perceel met een bedrag van € 100.000,00 is toegenomen. 5. Het college heeft dit advies ten grondslag gelegd aan het besluit van 8 maart 2016 en dat besluit in bezwaar gehandhaafd. Uitspraak van de rechtbank 6. Volgens de rechtbank is de planologische vergelijking van de SAOZ gebrekkig. Met het oog op definitieve beslechting van het geschil heeft de rechtbank de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: de StAB) als deskundige benoemd. 7. In het verslag van de StAB van 1 september 2022 is, samengevat weergegeven, het volgende vermeld. De inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013 heeft voor [appellant sub 2] geleid tot een planologische verslechtering. De door de StAB geraadpleegde taxateur van Cushman & Wakefield (hierna: C&W) heeft de waarde van het perceel op de peildatum van 13 juni 2013 in de oude planologische situatie getaxeerd op € 1.360.000,00 en in de nieuwe planologische situatie op € 960.000,00. Dat betekent dat de planologische verandering heeft geleid tot planschade in de vorm van waardevermindering van het perceel van € 400.000,00. Voor [appellant sub 2] was deze verandering niet voorzienbaar op het moment waarop hij zijn zussen heeft uitgekocht. Dat betekent dat hij het risico op de schade niet actief heeft aanvaard. Verder bestaat geen grond voor het oordeel dat [appellant sub 2], nadat hij de volledige eigendom van het perceel had verkregen, verwijtbaar is blijven stilzitten, terwijl hij wist of kon weten dat de planologische situatie ter plaatse in ongunstige zin zou kunnen veranderen. Dat betekent dat hij het risico op schade ook niet passief heeft aanvaard. Wel bestaat aanleiding om een deel van de schade, gelijk aan 2 procent van de waarde van het perceel onmiddellijk vóór de inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor zijn rekening te laten. Op 18 januari 2018 is het bij raadsbesluit van 23 november 2017 vastgestelde bestemmingsplan Groot Sypel-[locatie] (hierna: het bestemmingsplan 2017) in werking getreden. Volgens C&W heeft dit geleid tot een waardevermeerdering van het perceel ter grootte van € 200.000,00. Door deze zogenoemde compensatie in natura resteert een bedrag van € 172.800,00 voor een tegemoetkoming in planschade. 8.

Zij zal afsluiten met een conclusie. Hoger beroep van het college Actieve risicoaanvaarding 12.     Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op de planschade niet actief heeft aanvaard. Het college voert aan dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, de concept-structuurvisie een concreet beleidsvoornemen is. Het gaat om een beleidsdocument, dat vanaf 25 augustus 2011 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, waarna de gemeenteraad de structuurvisie op 2 februari 2012 heeft vastgesteld. Verder volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763, dat de concept-structuurvisie een bron van voorzienbaarheid kan zijn. In dit beleidsdocument staan meerdere passages die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. 12.1.  In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 65 tot en met 80 onder meer het volgende overwogen over (actieve) risicoaanvaarding. Bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt op grond van artikel 6.3 van de Wro ook de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrokken. De schadeoorzaak is voorzienbaar als voor de aanvrager aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Als de schadeoorzaak voorzienbaar was, kan het bestuursorgaan mogelijk risicoaanvaarding aan de aanvrager tegenwerpen. Dat betekent dat de schade voor zijn rekening blijft. Van actieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager een investeringsbeslissing heeft genomen, bijvoorbeeld door een onroerende zaak te kopen, terwijl de schadeoorzaak voor een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van deze investeringsbeslissing voorzienbaar was. Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was. Actieve risicoaanvaarding mag niet worden tegengeworpen bij rechtsopvolging onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen wijzen van verkrijging. 12.2.  Uit de akte van verdeling registergoederen van 2 januari 2012 volgt dat [appellant sub 2] en zijn vier zussen, elk voor één vijfde deel, erfgenamen zijn van hun vader, die op [datum] 2005 is overleden. [appellant sub 2] was vóór 25 augustus 2011 - de door het college gestelde peildatum voor de voorzienbaarheid van de schade - eigenaar van één vijfde deel van het perceel. Na deze peildatum is de nalatenschap verdeeld. Sindsdien heeft [appellant sub 2] de volledige eigendom van het perceel. 12.3.  Op grond van artikel 3:80, tweede lid en artikel 4:182, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft de rechtsopvolging onder algemene titel als gevolg van erfopvolging door [appellant sub 2] en zijn zussen op [datum] 2005 plaatsgevonden. Omdat er meerdere erfgenamen zijn, vormt de nalatenschap een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 van het BW. Met het overlijden van hun vader hebben [appellant sub 2] en zijn zussen ieder een aandeel in deze gemeenschap verkregen. Vervolgens heeft [appellant sub 2] bij de verdeling van de nalatenschap het perceel volledig in eigendom verkregen. In het kader van de beoordeling van de actieve risicoaanvaarding is van belang dat [appellant sub 2] het perceel op grond van artikel 3:186, tweede lid, van het BW onder dezelfde titel houdt als waaronder hij en zijn zussen het vóór de verdeling hielden, dus onder algemene titel krachtens erfopvolging. Hieruit volgt dat [appellant sub 2] wordt geacht het volledige perceel te houden onder algemene titel krachtens erfopvolging. Dit betekent dat de rechtbank terecht, zij het op andere gronden, heeft geoordeeld dat aan [appellant sub 2] geen actieve risicoaanvaarding mag worden tegengeworpen. 12.4.  Het betoog slaagt niet. Passieve risicoaanvaarding 13.     Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op planschade niet passief heeft aanvaard. Het college voert aan dat in de concept-structuurvisie meerdere passages staan die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. Vanaf de volledige eigendomsverkrijging van het perceel op 2 januari 2012 heeft [appellant sub 2] tot 20 december 2012 een benuttingsperiode van bijna een jaar gehad voor het indienen van een bouwaanvraag. Volgens het college is deze termijn daarvoor voldoende. 13.1.  In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 81 tot en met 84 onder meer het volgende overwogen over passieve risicoaanvaarding. Voor het antwoord op de vraag of de aanvrager passief het risico heeft aanvaard dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen, is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging al enige tijd zichtbaar waren. Voor een bevestigend antwoord van die vraag is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij moet rekening worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. 13.2.  Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, moet vervolgens de vraag beantwoord worden of onder het oude planologische regime een concrete poging tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden is ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en geen concrete poging is gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, wél kon worden verlangd. 13.3.  De rechtbank heeft terecht overwogen dat aan [appellant sub 2] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] toegelicht dat Praxis, de huurder van de in de concept-structuurvisie bedoelde bouwmarkt, vóór 20 december 2012 geen voornemen om de huur te beëindigen aan [appellant sub 2] heeft meegedeeld. Anders dan het college heeft aangevoerd, was er voor [appellant sub 2], als redelijk denkend en handelend eigenaar van het perceel, door de aanwezigheid van de huurder geen aanleiding om een bouwaanvraag in te dienen om de overige bouwmogelijkheden te benutten. De verwijzing van het college naar de uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2541, onder 12.1, maakt dit niet anders. In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid, had de huurder, anders van bij [appellant sub 2] het geval was, de huur opgezegd. 13.4.  Het betoog slaagt niet. Taxatie 14.     Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, dat in reactie op het taxatierapport van C&W is overgelegd, geen aanknopingspunten zijn te vinden voor het oordeel dat dat rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Volgens het college heeft de rechtbank niet onderkend dat bij de taxatie, die met toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode heeft plaatsgevonden, de verkeerde uitgangspunten zijn gehanteerd en de waarde van het perceel onder het oude planologische regime daardoor op een te hoog bedrag is vastgesteld.

Zij zal afsluiten met een conclusie. Hoger beroep van het college Actieve risicoaanvaarding 12.     Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op de planschade niet actief heeft aanvaard. Het college voert aan dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, de concept-structuurvisie een concreet beleidsvoornemen is. Het gaat om een beleidsdocument, dat vanaf 25 augustus 2011 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, waarna de gemeenteraad de structuurvisie op 2 februari 2012 heeft vastgesteld. Verder volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763, dat de concept-structuurvisie een bron van voorzienbaarheid kan zijn. In dit beleidsdocument staan meerdere passages die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. 12.1.  In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 65 tot en met 80 onder meer het volgende overwogen over (actieve) risicoaanvaarding. Bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt op grond van artikel 6.3 van de Wro ook de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrokken. De schadeoorzaak is voorzienbaar als voor de aanvrager aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Als de schadeoorzaak voorzienbaar was, kan het bestuursorgaan mogelijk risicoaanvaarding aan de aanvrager tegenwerpen. Dat betekent dat de schade voor zijn rekening blijft. Van actieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager een investeringsbeslissing heeft genomen, bijvoorbeeld door een onroerende zaak te kopen, terwijl de schadeoorzaak voor een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van deze investeringsbeslissing voorzienbaar was. Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was. Actieve risicoaanvaarding mag niet worden tegengeworpen bij rechtsopvolging onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen wijzen van verkrijging. 12.2.  Uit de akte van verdeling registergoederen van 2 januari 2012 volgt dat [appellant sub 2] en zijn vier zussen, elk voor één vijfde deel, erfgenamen zijn van hun vader, die op [datum] 2005 is overleden. [appellant sub 2] was vóór 25 augustus 2011 - de door het college gestelde peildatum voor de voorzienbaarheid van de schade - eigenaar van één vijfde deel van het perceel. Na deze peildatum is de nalatenschap verdeeld. Sindsdien heeft [appellant sub 2] de volledige eigendom van het perceel. 12.3.  Op grond van artikel 3:80, tweede lid en artikel 4:182, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft de rechtsopvolging onder algemene titel als gevolg van erfopvolging door [appellant sub 2] en zijn zussen op [datum] 2005 plaatsgevonden. Omdat er meerdere erfgenamen zijn, vormt de nalatenschap een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 van het BW. Met het overlijden van hun vader hebben [appellant sub 2] en zijn zussen ieder een aandeel in deze gemeenschap verkregen. Vervolgens heeft [appellant sub 2] bij de verdeling van de nalatenschap het perceel volledig in eigendom verkregen. In het kader van de beoordeling van de actieve risicoaanvaarding is van belang dat [appellant sub 2] het perceel op grond van artikel 3:186, tweede lid, van het BW onder dezelfde titel houdt als waaronder hij en zijn zussen het vóór de verdeling hielden, dus onder algemene titel krachtens erfopvolging. Hieruit volgt dat [appellant sub 2] wordt geacht het volledige perceel te houden onder algemene titel krachtens erfopvolging. Dit betekent dat de rechtbank terecht, zij het op andere gronden, heeft geoordeeld dat aan [appellant sub 2] geen actieve risicoaanvaarding mag worden tegengeworpen. 12.4.  Het betoog slaagt niet. Passieve risicoaanvaarding 13.     Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op planschade niet passief heeft aanvaard. Het college voert aan dat in de concept-structuurvisie meerdere passages staan die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. Vanaf de volledige eigendomsverkrijging van het perceel op 2 januari 2012 heeft [appellant sub 2] tot 20 december 2012 een benuttingsperiode van bijna een jaar gehad voor het indienen van een bouwaanvraag. Volgens het college is deze termijn daarvoor voldoende. 13.1.  In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 81 tot en met 84 onder meer het volgende overwogen over passieve risicoaanvaarding. Voor het antwoord op de vraag of de aanvrager passief het risico heeft aanvaard dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen, is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging al enige tijd zichtbaar waren. Voor een bevestigend antwoord van die vraag is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij moet rekening worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. 13.2.  Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, moet vervolgens de vraag beantwoord worden of onder het oude planologische regime een concrete poging tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden is ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en geen concrete poging is gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, wél kon worden verlangd. 13.3.  De rechtbank heeft terecht overwogen dat aan [appellant sub 2] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] toegelicht dat Praxis, de huurder van de in de concept-structuurvisie bedoelde bouwmarkt, vóór 20 december 2012 geen voornemen om de huur te beëindigen aan [appellant sub 2] heeft meegedeeld. Anders dan het college heeft aangevoerd, was er voor [appellant sub 2], als redelijk denkend en handelend eigenaar van het perceel, door de aanwezigheid van de huurder geen aanleiding om een bouwaanvraag in te dienen om de overige bouwmogelijkheden te benutten. De verwijzing van het college naar de uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2541, onder 12.1, maakt dit niet anders. In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid, had de huurder, anders van bij [appellant sub 2] het geval was, de huur opgezegd. 13.4.  Het betoog slaagt niet. Taxatie 14.     Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, dat in reactie op het taxatierapport van C&W is overgelegd, geen aanknopingspunten zijn te vinden voor het oordeel dat dat rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Volgens het college heeft de rechtbank niet onderkend dat bij de taxatie, die met toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode heeft plaatsgevonden, de verkeerde uitgangspunten zijn gehanteerd en de waarde van het perceel onder het oude planologische regime daardoor op een te hoog bedrag is vastgesteld.

De rechtbank is van oordeel dat de taxateur van C&W op zorgvuldige wijze verslag heeft gedaan van zijn taxatie. Dat drie van de zes opgevoerde referentieobjecten zich volgens het college niet goed laten vergelijken en dat is uitgegaan van een te laag aanvangsrendement, daargelaten of dit klopt, brengt op zichzelf niet met zich dat de taxatie op basis van verkeerde uitgangspunten heeft plaatsgevonden. Daar komt bij dat in de taxatie meer factoren en vergelijkingsobjecten zijn meegenomen dan waartegen het college gronden heeft aangevoerd. Het college wordt niet gevolgd in het standpunt dat een redelijk denkend en handelend koper op grond van de terinzagelegging van de concept-structuurvisie Groot Sypel rekening zou houden met een beperking van de planologische mogelijkheden van het perceel en dat [appellant sub 2] het risico op planschade actief heeft aanvaard. Hiervoor is van belang dat een concept-structuurvisie geen concreet beleidsvoornemen is, omdat, zoals volgt uit een uitspraak van de Afdeling van 29 januari 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:282), een redelijk denkend en handelend koper in de conceptfase rekening zal houden met de mogelijkheid dat de structuurvisie gewijzigd wordt vastgesteld. De structuurvisie is op 2 februari 2012, na de (volledige) verkrijging van de eigendom door [appellant sub 2] van het perceel, vastgesteld. Daar komt bij dat de structuurvisie ziet op de herontwikkeling naar woningbouw en dat hieruit niet volgt dat bestaande onbenutte bouw- en gebruiksmogelijkheden worden wegbestemd. [appellant sub 2] heeft het risico op planschade ook niet passief aanvaard. De periode tussen de terinzagelegging van het voorontwerp van het bestemmingsplan 2013 (op 11 oktober 2012) en de terinzagelegging van het ontwerp van dat plan (op 20 december 2012) was te kort om een concrete poging te ondernemen tot verwezenlijking van de later vervallen planologische mogelijkheden. Aan [appellant sub 2] kan dus niet worden tegengeworpen dat hij geen aanvraag heeft ingediend om die mogelijkheden alsnog te benutten. Daar komt bij dat op dat moment sprake was van een bestaand huurcontract. Oordeel van de Afdeling 9. Het college heeft hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Het college bestrijdt niet dat, naar de rechtbank heeft overwogen, de door de SAOZ gemaakte planologische vergelijking gebrekkig is. Het college bestrijdt evenmin de uitkomst van de door de StAB gemaakte planologische vergelijking. Het hoger beroep van het college is gericht tegen de beslissing van de rechtbank om, in het kader van de definitieve beslechting van het geschil, aan [appellant sub 2] een tegemoetkoming in planschade van € 172.800,00 toe te kennen. 10. [appellant sub 2] heeft incidenteel hoger beroep tegen de uitspraak van de rechtbank ingesteld. Hij is het niet eens met de hoogte van de door de rechtbank toegekende tegemoetkoming in planschade. 11. De Afdeling zal hierna eerst het hoger beroep bespreken en daarna het incidenteel hoger beroep. Zij zal afsluiten met een conclusie. Hoger beroep van het college Actieve risicoaanvaarding 12. Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op de planschade niet actief heeft aanvaard. Het college voert aan dat, anders dan de rechtbank heeft overwogen, de concept-structuurvisie een concreet beleidsvoornemen is. Het gaat om een beleidsdocument, dat vanaf 25 augustus 2011 gedurende zes weken ter inzage heeft gelegen, waarna de gemeenteraad de structuurvisie op 2 februari 2012 heeft vastgesteld. Verder volgt uit de uitspraak van de Afdeling van 11 maart 2015, ECLI:NL:RVS:2015:763, dat de concept-structuurvisie een bron van voorzienbaarheid kan zijn. In dit beleidsdocument staan meerdere passages die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. 12.1. In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 65 tot en met 80 onder meer het volgende overwogen over (actieve) risicoaanvaarding. Bij de beoordeling van een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt op grond van artikel 6.3 van de Wro ook de voorzienbaarheid van de schadeoorzaak betrokken. De schadeoorzaak is voorzienbaar als voor de aanvrager aanleiding bestond om rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Als de schadeoorzaak voorzienbaar was, kan het bestuursorgaan mogelijk risicoaanvaarding aan de aanvrager tegenwerpen. Dat betekent dat de schade voor zijn rekening blijft. Van actieve risicoaanvaarding kan sprake zijn als de aanvrager een investeringsbeslissing heeft genomen, bijvoorbeeld door een onroerende zaak te kopen, terwijl de schadeoorzaak voor een redelijk denkend en handelend koper ten tijde van deze investeringsbeslissing voorzienbaar was. Met voorzienbaarheid wordt in beginsel gedoeld op objectieve voorzienbaarheid, dat wil zeggen: voorzienbaarheid op basis van een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Niet vereist is dat het bewustzijn van het risico ook daadwerkelijk bij de aanvrager aanwezig was. Actieve risicoaanvaarding mag niet worden tegengeworpen bij rechtsopvolging onder algemene titel of daarmee gelijk te stellen wijzen van verkrijging. 12.2. Uit de akte van verdeling registergoederen van 2 januari 2012 volgt dat [appellant sub 2] en zijn vier zussen, elk voor één vijfde deel, erfgenamen zijn van hun vader, die op [datum] 2005 is overleden. [appellant sub 2] was vóór 25 augustus 2011 - de door het college gestelde peildatum voor de voorzienbaarheid van de schade - eigenaar van één vijfde deel van het perceel. Na deze peildatum is de nalatenschap verdeeld. Sindsdien heeft [appellant sub 2] de volledige eigendom van het perceel. 12.3. Op grond van artikel 3:80, tweede lid en artikel 4:182, eerste lid, van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) heeft de rechtsopvolging onder algemene titel als gevolg van erfopvolging door [appellant sub 2] en zijn zussen op [datum] 2005 plaatsgevonden. Omdat er meerdere erfgenamen zijn, vormt de nalatenschap een gemeenschap in de zin van artikel 3:166 van het BW. Met het overlijden van hun vader hebben [appellant sub 2] en zijn zussen ieder een aandeel in deze gemeenschap verkregen. Vervolgens heeft [appellant sub 2] bij de verdeling van de nalatenschap het perceel volledig in eigendom verkregen. In het kader van de beoordeling van de actieve risicoaanvaarding is van belang dat [appellant sub 2] het perceel op grond van artikel 3:186, tweede lid, van het BW onder dezelfde titel houdt als waaronder hij en zijn zussen het vóór de verdeling hielden, dus onder algemene titel krachtens erfopvolging. Hieruit volgt dat [appellant sub 2] wordt geacht het volledige perceel te houden onder algemene titel krachtens erfopvolging. Dit betekent dat de rechtbank terecht, zij het op andere gronden, heeft geoordeeld dat aan [appellant sub 2] geen actieve risicoaanvaarding mag worden tegengeworpen. 12.4. Het betoog slaagt niet. Passieve risicoaanvaarding 13. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellant sub 2] het risico op planschade niet passief heeft aanvaard. Het college voert aan dat in de concept-structuurvisie meerdere passages staan die zich laten kwalificeren als een concreet beleidsvoornemen om de planologische mogelijkheden van het perceel te beperken. Vanaf de volledige eigendomsverkrijging van het perceel op 2 januari 2012 heeft [appellant sub 2] tot 20 december 2012 een benuttingsperiode van bijna een jaar gehad voor het indienen van een bouwaanvraag. Volgens het college is deze termijn daarvoor voldoende. 13.1. In haar overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, heeft de Afdeling onder 81 tot en met 84 onder meer het volgende overwogen over passieve risicoaanvaarding. Voor het antwoord op de vraag of de aanvrager passief het risico heeft aanvaard dat de onder het oude planologische regime bestaande bouw- of gebruiksmogelijkheden op diens perceel zouden vervallen, is van belang of de voortekenen van de nadelige planologische wijziging al enige tijd zichtbaar waren.

In het nader advies van de SAOZ is vermeld dat C&W een te hoge huurprijs per m2 en een te laag aanvangsrendement als uitgangspunt heeft genomen en dat drie van de zes referentieobjecten buiten beschouwing hadden moeten blijven. De waardedaling van het perceel is daardoor op een te hoog bedrag vastgesteld. 14.1.  Op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan de bestuursrechter een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Dat kan hij bijvoorbeeld doen wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gegronde twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd (zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 158). 14.2.  In het nader advies van de SAOZ zijn kritische kanttekeningen geplaatst bij de taxatie van C&W. In die kanttekeningen is echter, gelet op het volgende, geen grond te vinden voor het oordeel dat het taxatierapport zodanige gebreken bevat, dat de rechtbank dit niet bij haar oordeel heeft mogen betrekken. 14.3.  Hoewel het college op zichzelf terecht heeft gesteld dat de huurwaarde en het aanvangsrendement belangrijke parameters zijn voor de toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode, volgt uit het betoog van het college, in samenhang met het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, niet dat er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het taxatierapport ten aanzien van de vaststelling van de huurwaarde en het aanvangsrendement. 14.4.  Dat drie van de zes gehanteerde referentieobjecten van een recentere datum zijn dan de bebouwing op het perceel en ook kantoorruimte hebben, zoals in het nader advies van 13 oktober 2022 is vermeld, maakt de referentieobjecten niet onbruikbaar. De StAB heeft hierover in het advies van 1 september 2022 terecht opgemerkt dat, gezien de specifieke aard van het getaxeerde, waaronder de ligging van het perceel, de fysieke toestand en de bestemming, geen exacte referenties voorhanden zijn. Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur bij het vaststellen van de huurwaarde rekening gehouden met deze factoren. De taxateur heeft daarbij ook gebruik gemaakt van zijn kennis, ervaring en intuïtie. 14.5.  Over de vaststelling van de hoogte van het aanvangsrendement bij de waardering van het vastgoed onder het oude planologische regime heeft de StAB in het verslag van 20 september 2022 toegelicht dat de taxateur van C&W in het taxatierapport heeft uiteengezet waarom het aanvangsrendement onder het oude planologische regime lager is dan in de nieuwe situatie. Hierbij heeft de taxateur onder meer betrokken dat, gelet op de planvergelijking, de planologische mogelijkheden van het perceel door de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime fors zijn ingeperkt. Uit het taxatierapport blijkt verder dat de taxateur is uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die in de tabel op bladzijde 20 van het taxatierapport zijn weergegeven. De stelling van het college dat de taxateur bij het bepalen van het aanvangsrendement onder het oude planologische regime is uitgegaan van een referentierendement dat bij detailhandel hoort, omdat hij het bestaande feitelijke gebruik als uitgangspunt heeft genomen, slaagt daarom niet. 14.6.  Het betoog slaagt niet. Incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] 15.     [appellant sub 2] betoogt primair dat de rechtbank buiten de omvang het geschil is getreden door het bestemmingsplan 2017 in de beoordeling van het beroep te betrekken. Hij betoogt subsidiair dat de rechtbank ten onrechte niet de situatie ten tijde van de beslissing op bezwaar als uitgangspunt heeft genomen en dat zij bovendien heeft miskend dat uit de toelichting van het bestemmingsplan 2017 niet valt af te leiden dat dit plan is vastgesteld ter compensatie van de planschade. Hij betoogt meer subsidiair dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardestijging van (bedrijfsmatig gebruikte) onroerende zaken in de periode tussen de peildatum van 13 juni 2013 en de peildatum van 18 januari 2018. Volgens [appellant sub 2] is het perceel in die periode met 21,9 procent in waarde gestegen. 15.1.  Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] het primaire onderdeel van het betoog ingetrokken. Over het subsidiaire en meer subsidiaire onderdeel van het betoog overweegt de Afdeling het volgende. 15.2.  [appellant sub 2] stelt terecht dat het college zich in het besluit van 5 maart 2019 niet op het standpunt heeft gesteld dat tegemoetkoming in de planschade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd. Dat neemt niet weg dat de rechtbank terecht rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan 2017. In het kader van de definitieve beslechting van een geschil wordt in beginsel uitgegaan van de zich op het moment van de uitspraak van de rechter voordoende feiten en omstandigheden. Ten tijde van de uitspraak van de rechtbank van 25 juli 2023 was het bestemmingsplan 2017 in werking getreden en onherroepelijk. Verder wordt in het kader van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd, rekening gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze conclusie op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. Zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 113. Dat in de toelichting bij het bestemmingsplan 2017 niet expliciet is vermeld dat dit plan is vastgesteld ten behoeve van compensatie van planschade, brengt niet met zich dat de rechtbank dit plan buiten beschouwing had moeten laten. 15.3.  De StAB heeft, bij het bepalen van het deel van de schade dat met het bestemmingsplan 2017 is gecompenseerd, de prijsontwikkeling tussen 13 juni 2013 (datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013) en 18 januari 2018 (datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017) terecht buiten beschouwing gelaten. De waarde van het perceel is getaxeerd op basis van de planologische mogelijkheden daarvan, zoals begrepen in zowel het bestemmingsplan 2013 als het bestemmingsplan 2017. Daarbij is 18 januari 2018 als peildatum gehanteerd. Daardoor is, anders dan [appellant sub 2] aanvoert, het deel van de schade dat met het bestemmingsplan 2017 in natura is gecompenseerd op een juiste wijze bepaald. De StAB heeft in het verslag van 1 september 2022 uiteengezet dat dat plan pas op de datum van inwerkingtreding ervan tot een waardevermeerdering van het perceel heeft geleid. Die waardevermeerdering kan slechts worden vastgesteld door de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan 2017 op de datum van inwerkingtreding van dat bestemmingplan te vergelijken met de waarde van het perceel direct vóór die inwerkingtreding. Een taxatie van de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan 2017 op 13 juni 2013 is niet aan de orde in het kader van het vaststellen van de compensatie in natura. 15.4.  Het betoog slaagt niet.

In het nader advies van de SAOZ is vermeld dat C&W een te hoge huurprijs per m2 en een te laag aanvangsrendement als uitgangspunt heeft genomen en dat drie van de zes referentieobjecten buiten beschouwing hadden moeten blijven. De waardedaling van het perceel is daardoor op een te hoog bedrag vastgesteld. 14.1.  Op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan de bestuursrechter een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Dat kan hij bijvoorbeeld doen wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gegronde twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd (zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 158). 14.2.  In het nader advies van de SAOZ zijn kritische kanttekeningen geplaatst bij de taxatie van C&W. In die kanttekeningen is echter, gelet op het volgende, geen grond te vinden voor het oordeel dat het taxatierapport zodanige gebreken bevat, dat de rechtbank dit niet bij haar oordeel heeft mogen betrekken. 14.3.  Hoewel het college op zichzelf terecht heeft gesteld dat de huurwaarde en het aanvangsrendement belangrijke parameters zijn voor de toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode, volgt uit het betoog van het college, in samenhang met het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, niet dat er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het taxatierapport ten aanzien van de vaststelling van de huurwaarde en het aanvangsrendement. 14.4.  Dat drie van de zes gehanteerde referentieobjecten van een recentere datum zijn dan de bebouwing op het perceel en ook kantoorruimte hebben, zoals in het nader advies van 13 oktober 2022 is vermeld, maakt de referentieobjecten niet onbruikbaar. De StAB heeft hierover in het advies van 1 september 2022 terecht opgemerkt dat, gezien de specifieke aard van het getaxeerde, waaronder de ligging van het perceel, de fysieke toestand en de bestemming, geen exacte referenties voorhanden zijn. Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur bij het vaststellen van de huurwaarde rekening gehouden met deze factoren. De taxateur heeft daarbij ook gebruik gemaakt van zijn kennis, ervaring en intuïtie. 14.5.  Over de vaststelling van de hoogte van het aanvangsrendement bij de waardering van het vastgoed onder het oude planologische regime heeft de StAB in het verslag van 20 september 2022 toegelicht dat de taxateur van C&W in het taxatierapport heeft uiteengezet waarom het aanvangsrendement onder het oude planologische regime lager is dan in de nieuwe situatie. Hierbij heeft de taxateur onder meer betrokken dat, gelet op de planvergelijking, de planologische mogelijkheden van het perceel door de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime fors zijn ingeperkt. Uit het taxatierapport blijkt verder dat de taxateur is uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die in de tabel op bladzijde 20 van het taxatierapport zijn weergegeven. De stelling van het college dat de taxateur bij het bepalen van het aanvangsrendement onder het oude planologische regime is uitgegaan van een referentierendement dat bij detailhandel hoort, omdat hij het bestaande feitelijke gebruik als uitgangspunt heeft genomen, slaagt daarom niet. 14.6.  Het betoog slaagt niet. Incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] 15.     [appellant sub 2] betoogt primair dat de rechtbank buiten de omvang het geschil is getreden door het bestemmingsplan 2017 in de beoordeling van het beroep te betrekken. Hij betoogt subsidiair dat de rechtbank ten onrechte niet de situatie ten tijde van de beslissing op bezwaar als uitgangspunt heeft genomen en dat zij bovendien heeft miskend dat uit de toelichting van het bestemmingsplan 2017 niet valt af te leiden dat dit plan is vastgesteld ter compensatie van de planschade. Hij betoogt meer subsidiair dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardestijging van (bedrijfsmatig gebruikte) onroerende zaken in de periode tussen de peildatum van 13 juni 2013 en de peildatum van 18 januari 2018. Volgens [appellant sub 2] is het perceel in die periode met 21,9 procent in waarde gestegen. 15.1.  Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] het primaire onderdeel van het betoog ingetrokken. Over het subsidiaire en meer subsidiaire onderdeel van het betoog overweegt de Afdeling het volgende. 15.2.  [appellant sub 2] stelt terecht dat het college zich in het besluit van 5 maart 2019 niet op het standpunt heeft gesteld dat tegemoetkoming in de planschade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd. Dat neemt niet weg dat de rechtbank terecht rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan 2017. In het kader van de definitieve beslechting van een geschil wordt in beginsel uitgegaan van de zich op het moment van de uitspraak van de rechter voordoende feiten en omstandigheden. Ten tijde van de uitspraak van de rechtbank van 25 juli 2023 was het bestemmingsplan 2017 in werking getreden en onherroepelijk. Verder wordt in het kader van de vraag of de tegemoetkoming in schade voldoende anderszins is verzekerd, rekening gehouden met alle relevante feiten en omstandigheden. Voldoende voor de conclusie dat op andere wijze in tegemoetkoming in de geleden planschade is voorzien, is dat deze conclusie op grond van objectieve gegevens gerechtvaardigd is. Zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 113. Dat in de toelichting bij het bestemmingsplan 2017 niet expliciet is vermeld dat dit plan is vastgesteld ten behoeve van compensatie van planschade, brengt niet met zich dat de rechtbank dit plan buiten beschouwing had moeten laten. 15.3.  De StAB heeft, bij het bepalen van het deel van de schade dat met het bestemmingsplan 2017 is gecompenseerd, de prijsontwikkeling tussen 13 juni 2013 (datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2013) en 18 januari 2018 (datum van inwerkingtreding van het bestemmingsplan 2017) terecht buiten beschouwing gelaten. De waarde van het perceel is getaxeerd op basis van de planologische mogelijkheden daarvan, zoals begrepen in zowel het bestemmingsplan 2013 als het bestemmingsplan 2017. Daarbij is 18 januari 2018 als peildatum gehanteerd. Daardoor is, anders dan [appellant sub 2] aanvoert, het deel van de schade dat met het bestemmingsplan 2017 in natura is gecompenseerd op een juiste wijze bepaald. De StAB heeft in het verslag van 1 september 2022 uiteengezet dat dat plan pas op de datum van inwerkingtreding ervan tot een waardevermeerdering van het perceel heeft geleid. Die waardevermeerdering kan slechts worden vastgesteld door de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan 2017 op de datum van inwerkingtreding van dat bestemmingplan te vergelijken met de waarde van het perceel direct vóór die inwerkingtreding. Een taxatie van de waarde van het perceel onder het bestemmingsplan 2017 op 13 juni 2013 is niet aan de orde in het kader van het vaststellen van de compensatie in natura. 15.4.  Het betoog slaagt niet.

Voor een bevestigend antwoord van die vraag is voldoende dat, bezien vanuit de positie van een redelijk denkende en handelende eigenaar, aanleiding bestond rekening te houden met de kans dat de planologische situatie ter plaatse zou gaan veranderen in een voor hem ongunstige zin. Daarbij moet rekening worden gehouden met een concreet beleidsvoornemen dat openbaar is gemaakt. Voor voorzienbaarheid is niet vereist dat een dergelijk beleidsvoornemen een formele status heeft. 13.2. Indien wordt geoordeeld dat de nadelige planologische wijziging voorzienbaar was, moet vervolgens de vraag beantwoord worden of onder het oude planologische regime een concrete poging tot realisering van de bestaande bouw- en gebruiksmogelijkheden is ondernomen. Het risico op verwezenlijking van planologisch nadeel wordt geacht passief te zijn aanvaard als er voorzienbaarheid is en geen concrete poging is gedaan tot realisering van de bouw- en gebruiksmogelijkheden die onder het nieuwe planologische regime zijn komen te vervallen, terwijl dit van een redelijk denkende en handelende eigenaar, vanaf de peildatum voor voorzienbaarheid, wél kon worden verlangd. 13.3. De rechtbank heeft terecht overwogen dat aan [appellant sub 2] geen passieve risicoaanvaarding kan worden tegengeworpen. Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] toegelicht dat Praxis, de huurder van de in de concept-structuurvisie bedoelde bouwmarkt, vóór 20 december 2012 geen voornemen om de huur te beëindigen aan [appellant sub 2] heeft meegedeeld. Anders dan het college heeft aangevoerd, was er voor [appellant sub 2], als redelijk denkend en handelend eigenaar van het perceel, door de aanwezigheid van de huurder geen aanleiding om een bouwaanvraag in te dienen om de overige bouwmogelijkheden te benutten. De verwijzing van het college naar de uitspraak van de Afdeling van 24 juli 2019, ECLI:NL:RVS:2019:2541, onder 12.1, maakt dit niet anders. In de zaak die tot deze uitspraak heeft geleid, had de huurder, anders van bij [appellant sub 2] het geval was, de huur opgezegd. 13.4. Het betoog slaagt niet. Taxatie 14. Het college betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, dat in reactie op het taxatierapport van C&W is overgelegd, geen aanknopingspunten zijn te vinden voor het oordeel dat dat rapport zodanige gebreken bevat, dat het niet kan worden gevolgd. Volgens het college heeft de rechtbank niet onderkend dat bij de taxatie, die met toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode heeft plaatsgevonden, de verkeerde uitgangspunten zijn gehanteerd en de waarde van het perceel onder het oude planologische regime daardoor op een te hoog bedrag is vastgesteld. In het nader advies van de SAOZ is vermeld dat C&W een te hoge huurprijs per m2 en een te laag aanvangsrendement als uitgangspunt heeft genomen en dat drie van de zes referentieobjecten buiten beschouwing hadden moeten blijven. De waardedaling van het perceel is daardoor op een te hoog bedrag vastgesteld. 14.1. Op grond van artikel 8:47 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) kan de bestuursrechter een deskundige benoemen voor het instellen van een onderzoek. Dat kan hij bijvoorbeeld doen wanneer, op basis van de door een partij aangevoerde concrete aanknopingspunten voor twijfel, gegronde twijfel bestaat over de juistheid van het advies dat het bestuursorgaan aan zijn besluit ten grondslag heeft gelegd. De bestuursrechter mag in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd (zie de overzichtsuitspraak van 6 augustus 2025, ECLI:NL:RVS:2025:3690, onder 158). 14.2. In het nader advies van de SAOZ zijn kritische kanttekeningen geplaatst bij de taxatie van C&W. In die kanttekeningen is echter, gelet op het volgende, geen grond te vinden voor het oordeel dat het taxatierapport zodanige gebreken bevat, dat de rechtbank dit niet bij haar oordeel heeft mogen betrekken. 14.3. Hoewel het college op zichzelf terecht heeft gesteld dat de huurwaarde en het aanvangsrendement belangrijke parameters zijn voor de toepassing van de markthuurkapitalisatiemethode, volgt uit het betoog van het college, in samenhang met het nader advies van de SAOZ van 13 oktober 2022, niet dat er concrete aanknopingspunten zijn voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van het taxatierapport ten aanzien van de vaststelling van de huurwaarde en het aanvangsrendement. 14.4. Dat drie van de zes gehanteerde referentieobjecten van een recentere datum zijn dan de bebouwing op het perceel en ook kantoorruimte hebben, zoals in het nader advies van 13 oktober 2022 is vermeld, maakt de referentieobjecten niet onbruikbaar. De StAB heeft hierover in het advies van 1 september 2022 terecht opgemerkt dat, gezien de specifieke aard van het getaxeerde, waaronder de ligging van het perceel, de fysieke toestand en de bestemming, geen exacte referenties voorhanden zijn. Blijkens het taxatierapport heeft de taxateur bij het vaststellen van de huurwaarde rekening gehouden met deze factoren. De taxateur heeft daarbij ook gebruik gemaakt van zijn kennis, ervaring en intuïtie. 14.5. Over de vaststelling van de hoogte van het aanvangsrendement bij de waardering van het vastgoed onder het oude planologische regime heeft de StAB in het verslag van 20 september 2022 toegelicht dat de taxateur van C&W in het taxatierapport heeft uiteengezet waarom het aanvangsrendement onder het oude planologische regime lager is dan in de nieuwe situatie. Hierbij heeft de taxateur onder meer betrokken dat, gelet op de planvergelijking, de planologische mogelijkheden van het perceel door de inwerkingtreding van het nieuwe planologische regime fors zijn ingeperkt. Uit het taxatierapport blijkt verder dat de taxateur is uitgegaan van de gebruiksmogelijkheden die in de tabel op bladzijde 20 van het taxatierapport zijn weergegeven. De stelling van het college dat de taxateur bij het bepalen van het aanvangsrendement onder het oude planologische regime is uitgegaan van een referentierendement dat bij detailhandel hoort, omdat hij het bestaande feitelijke gebruik als uitgangspunt heeft genomen, slaagt daarom niet. 14.6. Het betoog slaagt niet. Incidenteel hoger beroep van [appellant sub 2] 15. [appellant sub 2] betoogt primair dat de rechtbank buiten de omvang het geschil is getreden door het bestemmingsplan 2017 in de beoordeling van het beroep te betrekken. Hij betoogt subsidiair dat de rechtbank ten onrechte niet de situatie ten tijde van de beslissing op bezwaar als uitgangspunt heeft genomen en dat zij bovendien heeft miskend dat uit de toelichting van het bestemmingsplan 2017 niet valt af te leiden dat dit plan is vastgesteld ter compensatie van de planschade. Hij betoogt meer subsidiair dat de rechtbank ten onrechte geen rekening heeft gehouden met de waardestijging van (bedrijfsmatig gebruikte) onroerende zaken in de periode tussen de peildatum van 13 juni 2013 en de peildatum van 18 januari 2018. Volgens [appellant sub 2] is het perceel in die periode met 21,9 procent in waarde gestegen. 15.1. Op de zitting van de Afdeling heeft [appellant sub 2] het primaire onderdeel van het betoog ingetrokken. Over het subsidiaire en meer subsidiaire onderdeel van het betoog overweegt de Afdeling het volgende. 15.2. [appellant sub 2] stelt terecht dat het college zich in het besluit van 5 maart 2019 niet op het standpunt heeft gesteld dat tegemoetkoming in de planschade geheel of gedeeltelijk anderszins is verzekerd. Dat neemt niet weg dat de rechtbank terecht rekening heeft gehouden met het bestemmingsplan 2017. In het kader van de definitieve beslechting van een geschil wordt in beginsel uitgegaan van de zich op het moment van de uitspraak van de rechter voordoende feiten en omstandigheden. Ten tijde van de uitspraak van de rechtbank van 25 juli 2023 was het bestemmingsplan 2017 in werking getreden en onherroepelijk.