ECLI:NL:RVS:2025:1439

202402490/1/A2. Datum uitspraak: 2 april 2025 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: 1.       [appellant sub 1], wonend in Doetinchem, 2.       [appellant sub 2], wonend in Doetinchem, 3.       [appellant sub 3], wonend in Doetinchem appellanten (hierna tezamen en in enkelvoud: [appellant]), tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 maart 2024 in zaak nr. 22/1535 in het geding tussen: [appellant] en het college van burgemeester en wethouders van Doetinchem.

Bij besluit van 13 juli 2021 heeft het college het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 15 februari 2022 heeft het college het door [appellant] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 8 maart 2024, zoals gerectificeerd op 25 februari 2025, heeft de rechtbank het door [appellant] daartegen ingestelde beroep ongegrond verklaard. Tegen deze uitspraak heeft [appellant] hoger beroep ingesteld. Het college heeft een schriftelijke uiteenzetting gegeven. Het college heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 27 februari 2025, waar [appellant sub 1], vergezeld door ir. E.G.J. Schuerink, en het college, vertegenwoordigd door mr. N.C. Faber, vergezeld door mr. A.W. van Engen en mr. S.G. van Hoogmoed, zijn verschenen.

Inleiding 1.       [appellant sub 1] was samen met zijn vader [naam vader] (hierna: de vader) eigenaar van de onroerende zaken aan de [locatie 1] en [locatie 2] te Doetinchem. De vader was daarnaast eigenaar van de onroerende zaken aan de [locatie 3] en [locatie 4]. Na het overlijden van de vader op [datum] 2017 is zijn eigendomsdeel, respectievelijk zijn eigendom van de vier onroerende zaken overgegaan op zijn zonen [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3]. 2.       De vier onroerende zaken zijn gevestigd in drie panden. De onroerende zaken aan de [locatie 3] en [locatie 4] zijn gevestigd in één pand. De begane grond van dit pand ([locatie 3]) heeft een commerciële functie. De eerste etage van dit pand ([locatie 4]) wordt gebruikt als woning. Het pand aan de [locatie 1] bestaat uit een begane grond en een eerste etage. De begane grond wordt commercieel gebruikt, de eerste etage als woning. Het pand aan de [locatie 2] beslaat alleen de begane grond. Dit pand heeft een commerciële functie. Verzoek om tegemoetkoming in planschade 3.       [appellant sub 1] heeft, mede namens zijn twee broers, het college verzocht om een tegemoetkoming in planschade. Volgens [appellant] zijn de vier onroerende zaken minder waard geworden als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan "Binnenstad en De Veentjes - 2012" op 22 augustus 2013 (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat de gebruiks-, exploitatie- en ontwikkelingsmogelijkheden van de onroerende zaken zijn beperkt. Overgangsrecht inwerkingtreding Omgevingswet 4.       Op 1 januari 2024 is de Wro ingetrokken en is de Omgevingswet in werking getreden. In artikel 4.19 van de Invoeringswet Omgevingswet heeft de wetgever regels van overgangsrecht gegeven voor een verzoek om vergoeding van schade die is geleden door de inwerkingtreding van een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, b, e of f, van de Wro. In het derde lid is bepaald dat het oude recht van toepassing blijft op het verzoek om schadevergoeding tot het besluit op dat verzoek onherroepelijk wordt en, bij toewijzing van het verzoek, de toegewezen schadevergoeding volledig is betaald. 5.       De door [appellant] in de aanvraag aangewezen oorzaak van de gestelde schade is een besluit als bedoeld in artikel 6.1, tweede lid, aanhef en onder a, van de Wro. Dat betekent dat in dit geval de Wro, zoals die gold vóór 1 januari 2024, van toepassing blijft. Bestreden besluitvorming 6.       Het college heeft de planschadebeoordelingscommissie (hierna: de planschadecommissie) van de gemeente Doetinchem gevraagd advies uit te brengen over het verzoek van [appellant]. De planschadecommissie heeft op 14 juni 2021 advies uitgebracht. In dit advies heeft zij, voor zover thans van belang, uiteengezet dat de onroerende zaken op grond van het nieuwe bestemmingsplan niet langer in hun geheel voor de functie wonen mogen worden gebruikt, maar dat alleen nog de eerste en eventueel hogere etages voor de functie wonen mogen worden gebruikt. Daar staat tegenover dat eventuele woningen niet langer een inhoud van minimaal 130 m3 hoeven te hebben, zodat onder het nieuwe bestemmingsplan de realisatie van studio’s in de onroerende zaken is toegestaan. Dit ziet de planschadecommissie als een planologisch voordeel. Volgens de planschadecommissie is de planologische wijziging dermate beperkt, dat dit niet leidt tot een op geld waardeerbare waardedaling van de onroerende zaken. En voor zover er al schade zou zijn, zal dit naar het oordeel van de planschadecommissie niet uitstijgen boven het normaal maatschappelijk risico. De planschadecommissie heeft het college geadviseerd het verzoek van [appellant] af te wijzen. 7.       Het college heeft dit advies gevolgd en het verzoek van [appellant] bij besluit van 13 juli 2021 afgewezen. Het hiertegen gerichte bezwaar heeft het college onder verwijzing naar een advies van de Commissie bezwaarschriften van 1 december 2021 bij besluit van 15 februari 2022 ongegrond verklaard. Volgens de Commissie bezwaarschriften zijn er geen concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van de door de planschadecommissie getrokken conclusie. Aangevallen uitspraak 8.       De rechtbank heeft het beroep van [appellant] ongegrond verklaard. [appellant] kan zich hier niet mee verenigen en heeft hoger beroep ingesteld. Hoger beroep Heeft planologische wijziging tot schade geleid? -         Standpunten partijen 9.       [appellant] betoogt dat de rechtbank heeft miskend dat de planschadecommissie geen goed beeld heeft gegeven van het gebruik van de onroerende zaken, omdat ze niet alles goed heeft bekeken en in kaart heeft gebracht. Zo zijn er, anders dan is gesteld, geen vier appartementen op de verdieping en verder alleen commerciële ruimtes op de begane grond. In plaats daarvan zijn er maar twee appartementen en is een gedeelte van de begane grond in gebruik als woonruimte.   [appellant] wijst erop dat er één zelfstandige woning is op de eerste verdieping, namelijk aan de [locatie 4]. De woning aan de [locatie 1] heeft twee verdiepingen. De tuin, bijkeuken, keuken, toilet en douche zijn op de begane grond, evenals de oorspronkelijke woonkamer. Op de eerste etage zijn drie slaapkamers, waarvan er thans één als woonkamer fungeert. Dit betekent dat het weghalen van de bestemming ‘wonen’ op de begane grond het gebruik van de woning op de eerste verdieping onmogelijk maakt zonder verbouwing. Er moet immers onder meer een douche, keuken en toilet worden gerealiseerd, waarbij minimaal een slaapkamer moet worden opgeofferd. Dit leidt tot schade. Ook wijst [appellant] erop dat het pand aan de [locatie 2] geen verdieping heeft. Een deel van het pand stamt uit de 19e eeuw en sluit aan op een tuin. Verhuur of verkoop van dit pand als woning zou dan ook zeer goed mogelijk zijn, aldus [appellant]. Voorts betoogt [appellant] dat de planschadecommissie er ten onrechte van uit is gegaan dat de Hooge Molenstraat een aanlooplocatie is. 9.1.    De planschadecommissie heeft, naar aanleiding van het betoog van [appellant], in een aanvullend advies van 16 januari 2025 nader uiteengezet dat het pand aan de [locatie 1] zijn hoogste waarde ontleent aan het gebruik op de peildatum, waarbij de begane grond commercieel werd verhuurd en de eerste etage als woning. De planschadecommissie heeft vervolgens inzichtelijk gemaakt wat er met dit gebruik kon worden verdiend, en in het verlengde daarvan, wat het pand waard was, uitgaande van dit gebruik. Daarbij heeft de planschadecommissie gebruikgemaakt van de zogenoemde NAR-methode, waarbij de werkelijke huurwaarde, na aftrek van de exploitatielasten, gekapitaliseerd wordt op basis van een netto aanvangsrendement van 8%. Vervolgens heeft de planschadecommissie inzichtelijk gemaakt wat het pand na de planologische wijziging waard was. In dit kader heeft de planschadecommissie uiteengezet dat de eerste etage zou moeten worden aangepast door middel van het realiseren van een doucheruimte, toilet en witgoedruimte en een buitentrap voor een zelfstandige toegang tot die etage. Deze kosten heeft de planschadecommissie, teruggerekend naar de peildatum, begroot op € 10.800,-. Omdat het sanitair niet langer gedeeld zou hoeven worden, schat de planschadecommissie in dat, ondanks dat het woonoppervlak door de aanpassingen kleiner zou worden, de huuropbrengsten van de woning op de eerste etage hoger zouden zijn. Dit levert uiteindelijk, ook na aftrek van de aanpassingskosten van € 10.800,-, een hogere waarde van het pand op dan de waarde voorafgaand aan de planologische wijziging, aldus de planschadecommissie. Ook wat betreft het pand aan de [locatie 2] heeft de planschadecommissie uiteengezet dat het pand zijn hoogste waarde ontleent aan het gebruik als commerciële ruimte. Voor de realisatie van een woning in  het pand op de peildatum zijn ingrijpende verbouwingskosten en het aanbrengen van een keuken met apparatuur, een badkamer en witgoedruimte  noodzakelijk. Tevens zouden kosten gemaakt moeten worden om het pand huurvrij te maken, aangezien het pand op de peildatum was verhuurd.

18.     Het hoger beroep is gegrond. De uitspraak van de rechtbank moet worden vernietigd, voor zover daarin niet op het verzoek van [appellant] om vergoeding van immateriële schade als gevolg van de overschrijding van de redelijke termijn is beslist. Voor het overige moet de aangevallen uitspraak worden bevestigd. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling het college en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) veroordelen tot betaling van € 285,72 en het college tot betaling van € 47,62 aan [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] afzonderlijk als vergoeding voor door hen geleden immateriële schade. 19.     Het college en de Staat der Nederlanden (de minister van Justitie en Veiligheid) moeten, eveneens naar rato, de proceskosten die voor het hoger beroep zijn gemaakt, vergoeden. [appellant sub 1] heeft op de zitting bij de Afdeling verzocht om vergoeding van de kosten van Schuerink als professioneel rechtsbijstandverlener en de reiskosten die hijzelf in verband met de zitting bij de Afdeling heeft gemaakt. Schuerink is door [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] ingeschakeld als deskundige en kan niet worden aangemerkt als professioneel rechtsbijstandverlener. Voor de werkzaamheden die Schuerink als deskundige heeft verricht, zijn geen facturen overgelegd. Dit betekent dat de kosten van Schuerink niet voor vergoeding in aanmerking komen. De reiskosten van [appellant sub 1] komen wel voor vergoeding in aanmerking. Het gaat om in totaal € 61,59.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 8 maart 2024 in zaak nr. 22/1535, voor zover daarin geen schadevergoeding is toegekend wegens overschrijding van de redelijke termijn; III.      bevestigt deze uitspraak voor het overige; IV.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Doetinchem om aan [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] te betalen een vergoeding voor immateriële schade van € 47,62 per persoon; V.       veroordeelt de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid) om aan [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] te betalen een vergoeding voor immateriële schade van € 285,72 per persoon; VI.      veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Doetinchem tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten van € 8,80; VII.     veroordeelt de Staat der Nederlanden (minister van Justitie en Veiligheid) tot vergoeding van bij [appellant sub 1] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten van € 52,79; VIII.    bepaalt dat de griffier van de Raad van State aan [appellant sub 1], [appellant sub 2] en [appellant sub 3] het door hun voor de behandeling van het hoger beroep betaalde griffierecht ten bedrag van € 279,- vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van genoemd bedrag aan één van hen de griffier aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Aldus vastgesteld door mr. J.M. Willems, voorzitter, en mr. B.P.M. van Ravels en mr. M.M. Kaajan, leden, in tegenwoordigheid van mr. I.S. Ouwehand, griffier. w.g. Willems voorzitter w.g. Ouwehand griffier Uitgesproken in het openbaar op 2 april 2025 752

Een redelijk handelend eigenaar zou deze investering niet doen, zeker als in aanmerking wordt genomen dat de huurprijs voor wonen op de begane grond maximaal gelijk, maar wellicht zelfs lager zou zijn dan de huurprijs voor bedrijfs-/winkelruimte, aldus de planschadecommissie. De planschadecommissie heeft ten slotte in het advies uiteengezet dat zij de Hooge Molenstraat, voor zover deze al niet zou zijn gelegen in het kernwinkelgebied, als aanlooplocatie naar het kernwinkelgebied heeft aangemerkt, omdat het accent ligt op commerciële activiteiten in de plint. Ter onderbouwing heeft zij een overzicht van deze commerciële activiteiten gegeven. 9.2.    Op de zitting bij de Afdeling hebben [appellant sub 1] en zijn deskundige Schuerink de uitgangspunten die de planschadecommissie heeft gehanteerd betwist. Volgens hen heeft de planschadecommissie de hoogte van de aanpassingskosten voor de eerste etage van de [locatie 1] onderschat en is zij er ten onrechte vanuit gegaan dat voor de woning na de planologische wijziging en na de aanpassing een hogere huur kan worden gevraagd, nu het oppervlak van de woning door de aanpassing kleiner wordt. Over het pand aan de [locatie 2] hebben [appellant] en Schuerink op de zitting naar voren gebracht dat de planschadecommissie heeft miskend dat het pand een beleggingsobject is en dat de omstandigheid dat een pand verschillende functies kan hebben van waarde is voor een belegger. Verder is de planschadecommissie er volgens hen aan voorbijgegaan dat het pand gemakkelijk en zonder hoge kosten tot een woning had kunnen worden aangepast. Ten slotte hebben zij betwist dat sprake is van een aanlooplocatie, omdat er in de straat ook wordt gewoond. -         Oordeel Afdeling 9.3.    De Afdeling stelt vast dat tussen partijen geen verschil van mening bestaat over de juistheid van de door de planschadecommissie gemaakte planvergelijking. In geschil is enkel of de door de planschadecommissie geconstateerde planologisch nadelige wijziging tot schade heeft geleid. 9.4.    Bij de waardering van onroerende zaken spelen niet alleen de taxatiemethode, maar ook de kennis en ervaring van de deskundige een rol. De bestuursrechter beoordeelt daarom slechts of het bestuursorgaan de taxatie redelijkerwijs aan zijn besluit ten grondslag heeft mogen leggen. Verder moet de besluitvorming voldoen aan de eisen die het recht aan de zorgvuldigheid en de motivering stelt en moet de rechter toetsen of de besluitvorming aan die eisen voldoet. Wanneer het betoog ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, kan de juistheid van dat (aspect van het) taxatierapport in beginsel slechts met vrucht worden bestreden met een onderbouwd tegenrapport van een onafhankelijke taxateur, waaruit blijkt dat het taxatierapport onjuist is. Voorbeelden van betogen die zien op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur, zijn betogen die er toe strekken dat in aanmerking genomen vergelijkingstransacties niet representatief zijn, dat andere vergelijkingstransacties ten onrechte buiten beschouwing zijn gelaten of dat ten onrechte al dan niet is gecorrigeerd vanwege gewijzigde economische omstandigheden. Ter onderbouwing van een betoog dat een taxatierapport onjuist is, is het niet voldoende dat het tegenrapport uitsluitend een andere zelfstandige taxatie stelt tegenover de taxatie die is vervat in het aan het besluit van het bestuursorgaan ten grondslag gelegde taxatierapport. Uit een in een tegenrapport vervatte zelfstandige taxatie blijkt nog niet waarom de in het taxatierapport vervatte taxatie onjuist is. Wanneer de taxateur die het taxatierapport heeft opgesteld en de taxateur die het tegenrapport heeft opgesteld verschillende uitgangspunten hanteren en daarom tot verschillende conclusies over de waarde van het te taxeren object zijn gekomen, is de vraag niet of de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten verdedigbaar zijn, maar of in het tegenrapport aannemelijk is gemaakt dat de in het taxatierapport gehanteerde uitgangspunten dat niet zijn. Ook onvoldoende is een - niet met een tegenrapport onderbouwd - betoog van de betrokkene of diens gemachtigde dat ziet op een aspect van de inhoud van het taxatierapport dat gebaseerd is op specifieke deskundigheid van een taxateur. De betrokkene zelf, of diens gemachtigde in zijn hoedanigheid van gemachtigde, kunnen immers niet als onafhankelijke taxateur worden aangemerkt. Vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 2 oktober 2024, ECLI:NL:RVS:2024:3940, r.o. 6.1 en 6.3) 9.5.    Uit de adviezen van de planschadecommissie, waaronder het advies van 16 januari 2025, blijkt welke uitgangspunten de commissie bij de taxatie heeft gehanteerd en hoe zij tot die uitgangspunten is gekomen. [appellant] heeft geen tegenrapport van een onafhankelijk taxateur overgelegd, waaruit blijkt dat de taxatie in het advies van de planschadecommissie van 16 januari 2025 onjuist is. Uit hetgeen door zijn deskundige, Schuerink, op de zitting naar voren is gebracht, kan worden afgeleid dat Schuerink en de planschadecommissie van mening verschillen over de vraag aan welke functie(s) de panden aan de [locatie 1] en [locatie 2] hun hoogste waarde ontlenen, over de hoogte van de aanpassingskosten van de eerste etage van het pand aan de [locatie 1] en van de [locatie 2] en over de vraag of de Hooge Molenstraat als aanlooplocatie kan worden aangeduid. Dat [appellant] en Schuerink enerzijds en de planschadecommissie anderzijds op deze punten van mening verschillen, is echter onvoldoende voor het oordeel dat het college zich niet op de adviezen van de planschadecommissie heeft mogen baseren. [appellant] en Schuerink hebben niet aannemelijk gemaakt dat de door de planschadecommissie gehanteerde uitgangspunten onjuist of niet verdedigbaar zijn. Gelet hierop bestaat er geen aanleiding voor de conclusie dat het college de planschadecommissie niet heeft mogen volgen. 9.6.    Het betoog slaagt niet. Verdwijnen woonfunctie onzorgvuldig? 10.     Het betoog van [appellant] dat het verdwijnen van de woonfunctie op de begane grond onzorgvuldig is, slaagt evenmin. Het verdwijnen van de woonfunctie is het gevolg van het nieuwe bestemmingsplan. Dit plan is onherroepelijk en ligt in deze procedure niet voor. Strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur? 11.     Voor zover [appellant] stelt dat het college in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, geldt dat hij daarbij voornamelijk verwijst naar zijn ervaringen met het college in een ander planschadegeschil. Dat geschil ligt hier niet voor. De Afdeling maakt uit het betoog van [appellant] op dat die ervaringen tot frustratie bij [appellant] hebben geleid, maar ziet in hetgeen [appellant] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het college in deze procedure in strijd heeft gehandeld met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Het betoog slaagt niet. Overschrijding redelijke termijn? 12.     [appellant] betoogt terecht dat de rechtbank ten onrechte voorbij is gegaan aan zijn stelling dat de procedure te lang heeft geduurd. Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (zie bijvoorbeeld haar uitspraak van 4 maart 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BH4667, r.o. 2.9.3), moet in een klacht dat de redelijke termijn is geschonden, een verzoek om vergoeding van de door de beweerde schending geleden immateriële schade worden geacht besloten te liggen. Dit is alleen anders, als het tegendeel uitdrukkelijk is gebleken. Dat is hier niet het geval. Dat betekent dat de rechtbank had moeten beoordelen of de redelijke termijn was overschreden op het moment dat zij uitspraak deed. 13.     Het hoger beroep is in zoverre gegrond en de aangevallen uitspraak dient te worden vernietigd voor zover daarin niet is beslist op het verzoek van [appellant] om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Doende hetgeen de rechtbank zou behoren te doen, zal de Afdeling alsnog op dit verzoek beslissen.