ECLI:NL:RVS:2023:4613

202002023/1/A2. Datum uitspraak: 13 december 2023 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van: het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen, appellant, tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/860 in het geding tussen: [wederpartij], wonend te Nijmegen, en het college.

Bij besluit van 24 juli 2018 heeft het college aan [wederpartij] een vergunning verleend voor het gedeeltelijk omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] in Nijmegen in maximaal drie onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal drie personen. Bij besluit van 9 januari 2019 heeft het college het door [wederpartij]  daartegen ingestelde bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 3 maart 2020 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 9 januari 2019 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op het bezwaar van [wederpartij] moet nemen. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. Bij besluit van 6 mei 2020 heeft het college uitvoering gegeven aan de opdracht van de rechtbank. Het college heeft het besluit van 9 januari 2019 op een andere grondslag in stand gelaten. [wederpartij] heeft hiertegen beroep ingesteld. Het college heeft een zienswijze gegeven en nadere stukken ingediend. Bij besluit van 1 oktober 2021 heeft het college het besluit van 6 mei 2020 herroepen en de aanvraag afgewezen. Het college heeft verklaard dat de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen vergunningvrij kan worden omgezet. Geen van de partijen heeft binnen de gestelde termijn verklaard gebruik te willen maken van het recht op een zitting te worden gehoord, waarna de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, gelezen in verbinding met artikel 8:108, eerste lid, van de Awb heeft gesloten.

Inleiding 1.       [wederpartij] is eigenaar van de woning aan de [locatie] in Nijmegen. Zij heeft bij het college een aanvraag ingediend voor een vergunning voor het omzetten van deze zelfstandige woning in vier onzelfstandige wooneenheden. Het college gaat er op basis van gesprekken en een bezoek van een toezichthouder van uit dat [wederpartij] drie kamers in het souterrain aan studenten verhuurt. De rest van de woning wordt volgens het college door het gezin en familie bewoond. Het college heeft daarom een vergunning verleend voor het omzetten van een deel van de woning, het souterrain, in drie onzelfstandige wooneenheden. [wederpartij] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Het college heeft het bezwaar bij besluit van 9 januari 2019 ongegrond verklaard. 2.       De rechtbank heeft het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 24 januari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:398) gegrond verklaard. In die uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat artikel 12 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 (hierna: de Hvv 2019), waaruit volgt dat voor alle woonruimten in de gemeente Nijmegen een omzettingsvergunningplicht geldt, onverbindend is wegens strijd met artikel 2 van de Huisvestingswet 2014, omdat de noodzaak voor het vergunningenstelsel gebrekkig is onderbouwd. Aan het besluit van 9 januari 2019 ligt niet artikel 12 van de Hvv 2019 ten grondslag, maar artikel 12 van de Huisvestingsverordening 2017 (hierna: Hvv 2017), geldend van 7 november 2017 tot en met 6 februari 2019. De rechtbank heeft vastgesteld dat de tekst van artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 identiek is aan die van artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2019. Op de zitting bij de rechtbank heeft het college verklaard dat ook aan artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 geen onderbouwing van de gemeenteraad ten grondslag ligt. De rechtbank heeft daarom geoordeeld dat artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 ook onverbindend is. Dit heeft tot gevolg dat het college die bepaling niet aan het besluit van 9 januari 2019 ten grondslag heeft mogen leggen, aldus de rechtbank. 3.       Gevolg gevend aan de opdracht die de rechtbank in haar uitspraak heeft gegeven, heeft het college een nieuw besluit genomen. Het college heeft bij besluit van 6 mei 2020 het besluit van 9 januari 2019 op een andere juridische grondslag, namelijk de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 (hierna: Hvv 2020), in stand gelaten. Hoger beroep van het college 4.       Het college kan zich niet verenigen met het oordeel van de rechtbank en betoogt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 12 van Hvv 2017 onverbindend is. Aan de vergunningplicht ligt, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel een onderbouwing ten grondslag die voldoet aan de in de Huisvestingswet 2014 gestelde eisen. Het college verwijst naar het rapport ‘Onderbouwing instrumenten Huisvestingsverordening Nijmegen’ van 14 mei 2019 (hierna: het rapport). Het feit dat het college de onderbouwing na vaststelling van de Hvv 2017 heeft gegeven, doet daar niet aan af. 4.1.    Het betoog van het college slaagt. In de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) was eveneens de vraag aan de orde of de rechtbank kennis had moeten nemen van het rapport dat het college in de beroepsprocedure had overgelegd. Uit de uitspraak van 23 juni 2021 volgt dat de motivering ook in de beroepsprocedure door het college kon worden gegeven. Verder volgt uit de uitspraak dat het rapport kan dienen als motivering van de door de gemeenteraad gebruikte, in de Huisvestingswet 2014 toegekende bevoegdheid om artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2019 vast te stellen. De Afdeling is van oordeel dat dit ook geldt voor artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017. De rechtbank heeft dit niet onderkend. 4.2.    Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. Met de vernietiging ontvalt de grondslag voor het besluit van 6 mei 2020 dat op basis van die uitspraak is genomen. Dat besluit moet daarom ook worden vernietigd. Het besluit van 1 oktober 2021 5.       Bij het besluit van 1 oktober 2021 heeft het college zijn besluitvorming heroverwogen en verklaard dat de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen vergunningvrij kan worden omgezet. Tegen het besluit van 1 oktober 2021 is geen beroep van rechtswege als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, en artikel 6:24 van de Awb ontstaan waarop nog dient te worden beslist, omdat [wederpartij] daarbij onvoldoende belang heeft. Het besluit van 9 januari 2019 6.       De rechtbank is niet toegekomen aan de inhoudelijke behandeling van het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019. De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of [wederpartij] daar nog belang bij heeft. 6.1.    Procesbelang is het belang dat iemand heeft bij de uitkomst van een procedure. Daarbij gaat het erom of het doel dat diegene voor ogen staat met het rechtsmiddel kan worden bereikt en voor hem van feitelijke betekenis is. In beginsel heeft degene die opkomt tegen een besluit, procesbelang bij een beoordeling van zijn bezwaar of (hoger) beroep, tenzij vast komt te staan dat ieder belang bij de procedure ontbreekt of is komen te vervallen. Zie de uitspraak van de Afdeling van 31 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2531, onder 6.1. 6.2.    Het college heeft in het besluit van 1 oktober 2021 verklaard dat het omzetten van de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen niet vergunningplichtig is. [wederpartij] mag de woning - zonder vergunning - omzetten in vier onzelfstandige wooneenheden. De Afdeling overweegt dat het college met het besluit van 1 oktober 2021 tegemoet is gekomen aan de bezwaren van [wederpartij]. [wederpartij] heeft ook niet gesteld dat zij schade heeft geleden door het besluit van 9 januari 2019. De Afdeling is gelet op het bovenstaande van oordeel dat [wederpartij] geen belang meer heeft bij een inhoudelijke beoordeling van haar beroep tegen het besluit van 9 januari 2019. 6.3.    De Afdeling verklaart het beroep tegen het besluit van 9 januari 2019 niet-ontvankelijk. Dit betekent dat de Afdeling het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 niet inhoudelijk zal beoordelen.

7.       Het hoger beroep van het college is gegrond. De aangevallen uitspraak en het besluit van 6 mei 2020 moeten worden vernietigd. Het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 is niet-ontvankelijk. De besluitvorming over de aanvraag van [wederpartij] is met het besluit van 1 oktober 2021 afgerond. 8.       Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden. Het college moet wel het door [wederpartij] voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/860; III.      vernietigt het besluit op bezwaar van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen van 6 mei 2020, kenmerk JZ20/Z18.038065/D200446342; IV.      verklaart het door [wederpartij] bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van 9 januari 2019, kenmerk JZ20/Z18.038065/D181092090, niet-ontvankelijk; V.       gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen aan [wederpartij] het door haar voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 174,00 vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier. w.g. Daalder lid van de enkelvoudige kamer w.g. Dijkshoorn griffier Uitgesproken in het openbaar op 13 december 2023 735-1033   BIJLAGE - Wettelijk kader   Regelgeving die gold op het moment van het besluit van 9 januari 2019 Huisvestingswet 2014 (zoals die gold van 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2019) Artikel 2 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Artikel 21 Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: [..] c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; […]. Huisvestingsverordening Nijmegen 2017 (zoals die gold van 7 november 2017 tot en met 6 februari 2019) Artikel 12 1. Het verbod als bedoeld in artikel 21 van de wet, eerste volzin en onder a tot en met c geldt voor alle woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Nijmegen. 2. Het eerste lid is niet van toepassing bij onttrekking van woonruimte ten behoeve van kantoor- of praktijkruimte of uitoefening van een vrij beroep indien de te onttrekken woonruimte niet groter is dan een derde deel van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte met een maximum van 45 m2 en degene die de ruimte gebruikt zelf als hoofdbewoner in de woonruimte woont.

202002023/1/A2. Datum uitspraak: 13 december 2023 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak als bedoeld in artikel 8:57 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb) op het hoger beroep van: het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen, appellant, tegen de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/860 in het geding tussen: [wederpartij], wonend te Nijmegen, en het college.

Bij besluit van 24 juli 2018 heeft het college aan [wederpartij] een vergunning verleend voor het gedeeltelijk omzetten van de zelfstandige woonruimte aan de [locatie] in Nijmegen in maximaal drie onzelfstandige wooneenheden, te bewonen door maximaal drie personen. Bij besluit van 9 januari 2019 heeft het college het door [wederpartij]  daartegen ingestelde bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 3 maart 2020 heeft de rechtbank het door [wederpartij] daartegen ingestelde beroep gegrond verklaard, het besluit van 9 januari 2019 vernietigd en bepaald dat het college een nieuw besluit op het bezwaar van [wederpartij] moet nemen. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak heeft het college hoger beroep ingesteld. Bij besluit van 6 mei 2020 heeft het college uitvoering gegeven aan de opdracht van de rechtbank. Het college heeft het besluit van 9 januari 2019 op een andere grondslag in stand gelaten. [wederpartij] heeft hiertegen beroep ingesteld. Het college heeft een zienswijze gegeven en nadere stukken ingediend. Bij besluit van 1 oktober 2021 heeft het college het besluit van 6 mei 2020 herroepen en de aanvraag afgewezen. Het college heeft verklaard dat de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen vergunningvrij kan worden omgezet. Geen van de partijen heeft binnen de gestelde termijn verklaard gebruik te willen maken van het recht op een zitting te worden gehoord, waarna de Afdeling het onderzoek met toepassing van artikel 8:57, derde lid, gelezen in verbinding met artikel 8:108, eerste lid, van de Awb heeft gesloten.

Inleiding 1.       [wederpartij] is eigenaar van de woning aan de [locatie] in Nijmegen. Zij heeft bij het college een aanvraag ingediend voor een vergunning voor het omzetten van deze zelfstandige woning in vier onzelfstandige wooneenheden. Het college gaat er op basis van gesprekken en een bezoek van een toezichthouder van uit dat [wederpartij] drie kamers in het souterrain aan studenten verhuurt. De rest van de woning wordt volgens het college door het gezin en familie bewoond. Het college heeft daarom een vergunning verleend voor het omzetten van een deel van de woning, het souterrain, in drie onzelfstandige wooneenheden. [wederpartij] heeft bezwaar gemaakt tegen dit besluit. Het college heeft het bezwaar bij besluit van 9 januari 2019 ongegrond verklaard. 2.       De rechtbank heeft het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 onder verwijzing naar de uitspraak van de rechtbank van 24 januari 2020 (ECLI:NL:RBGEL:2020:398) gegrond verklaard. In die uitspraak heeft de rechtbank geoordeeld dat artikel 12 van de Huisvestingsverordening Nijmegen 2019 (hierna: de Hvv 2019), waaruit volgt dat voor alle woonruimten in de gemeente Nijmegen een omzettingsvergunningplicht geldt, onverbindend is wegens strijd met artikel 2 van de Huisvestingswet 2014, omdat de noodzaak voor het vergunningenstelsel gebrekkig is onderbouwd. Aan het besluit van 9 januari 2019 ligt niet artikel 12 van de Hvv 2019 ten grondslag, maar artikel 12 van de Huisvestingsverordening 2017 (hierna: Hvv 2017), geldend van 7 november 2017 tot en met 6 februari 2019. De rechtbank heeft vastgesteld dat de tekst van artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 identiek is aan die van artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2019. Op de zitting bij de rechtbank heeft het college verklaard dat ook aan artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 geen onderbouwing van de gemeenteraad ten grondslag ligt. De rechtbank heeft daarom geoordeeld dat artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017 ook onverbindend is. Dit heeft tot gevolg dat het college die bepaling niet aan het besluit van 9 januari 2019 ten grondslag heeft mogen leggen, aldus de rechtbank. 3.       Gevolg gevend aan de opdracht die de rechtbank in haar uitspraak heeft gegeven, heeft het college een nieuw besluit genomen. Het college heeft bij besluit van 6 mei 2020 het besluit van 9 januari 2019 op een andere juridische grondslag, namelijk de Huisvestingsverordening Nijmegen 2020 (hierna: Hvv 2020), in stand gelaten. Hoger beroep van het college 4.       Het college kan zich niet verenigen met het oordeel van de rechtbank en betoogt in hoger beroep dat de rechtbank ten onrechte heeft geoordeeld dat artikel 12 van Hvv 2017 onverbindend is. Aan de vergunningplicht ligt, anders dan de rechtbank heeft geoordeeld, wel een onderbouwing ten grondslag die voldoet aan de in de Huisvestingswet 2014 gestelde eisen. Het college verwijst naar het rapport ‘Onderbouwing instrumenten Huisvestingsverordening Nijmegen’ van 14 mei 2019 (hierna: het rapport). Het feit dat het college de onderbouwing na vaststelling van de Hvv 2017 heeft gegeven, doet daar niet aan af. 4.1.    Het betoog van het college slaagt. In de uitspraak van de Afdeling van 23 juni 2021 (ECLI:NL:RVS:2021:1336) was eveneens de vraag aan de orde of de rechtbank kennis had moeten nemen van het rapport dat het college in de beroepsprocedure had overgelegd. Uit de uitspraak van 23 juni 2021 volgt dat de motivering ook in de beroepsprocedure door het college kon worden gegeven. Verder volgt uit de uitspraak dat het rapport kan dienen als motivering van de door de gemeenteraad gebruikte, in de Huisvestingswet 2014 toegekende bevoegdheid om artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2019 vast te stellen. De Afdeling is van oordeel dat dit ook geldt voor artikel 12, eerste lid, van de Hvv 2017. De rechtbank heeft dit niet onderkend. 4.2.    Het hoger beroep is gegrond. De aangevallen uitspraak moet worden vernietigd. Met de vernietiging ontvalt de grondslag voor het besluit van 6 mei 2020 dat op basis van die uitspraak is genomen. Dat besluit moet daarom ook worden vernietigd. Het besluit van 1 oktober 2021 5.       Bij het besluit van 1 oktober 2021 heeft het college zijn besluitvorming heroverwogen en verklaard dat de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen vergunningvrij kan worden omgezet. Tegen het besluit van 1 oktober 2021 is geen beroep van rechtswege als bedoeld in artikel 6:19, eerste lid, en artikel 6:24 van de Awb ontstaan waarop nog dient te worden beslist, omdat [wederpartij] daarbij onvoldoende belang heeft. Het besluit van 9 januari 2019 6.       De rechtbank is niet toegekomen aan de inhoudelijke behandeling van het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019. De Afdeling ziet zich voor de vraag gesteld of [wederpartij] daar nog belang bij heeft. 6.1.    Procesbelang is het belang dat iemand heeft bij de uitkomst van een procedure. Daarbij gaat het erom of het doel dat diegene voor ogen staat met het rechtsmiddel kan worden bereikt en voor hem van feitelijke betekenis is. In beginsel heeft degene die opkomt tegen een besluit, procesbelang bij een beoordeling van zijn bezwaar of (hoger) beroep, tenzij vast komt te staan dat ieder belang bij de procedure ontbreekt of is komen te vervallen. Zie de uitspraak van de Afdeling van 31 augustus 2022, ECLI:NL:RVS:2022:2531, onder 6.1. 6.2.    Het college heeft in het besluit van 1 oktober 2021 verklaard dat het omzetten van de zelfstandige woning aan de [locatie] in Nijmegen niet vergunningplichtig is. [wederpartij] mag de woning - zonder vergunning - omzetten in vier onzelfstandige wooneenheden. De Afdeling overweegt dat het college met het besluit van 1 oktober 2021 tegemoet is gekomen aan de bezwaren van [wederpartij]. [wederpartij] heeft ook niet gesteld dat zij schade heeft geleden door het besluit van 9 januari 2019. De Afdeling is gelet op het bovenstaande van oordeel dat [wederpartij] geen belang meer heeft bij een inhoudelijke beoordeling van haar beroep tegen het besluit van 9 januari 2019. 6.3.    De Afdeling verklaart het beroep tegen het besluit van 9 januari 2019 niet-ontvankelijk. Dit betekent dat de Afdeling het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 niet inhoudelijk zal beoordelen.

7.       Het hoger beroep van het college is gegrond. De aangevallen uitspraak en het besluit van 6 mei 2020 moeten worden vernietigd. Het beroep van [wederpartij] tegen het besluit van 9 januari 2019 is niet-ontvankelijk. De besluitvorming over de aanvraag van [wederpartij] is met het besluit van 1 oktober 2021 afgerond. 8.       Het college hoeft geen proceskosten te vergoeden. Het college moet wel het door [wederpartij] voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht vergoeden.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Gelderland van 3 maart 2020 in zaak nr. 19/860; III.      vernietigt het besluit op bezwaar van het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen van 6 mei 2020, kenmerk JZ20/Z18.038065/D200446342; IV.      verklaart het door [wederpartij] bij de rechtbank ingestelde beroep tegen het besluit van 9 januari 2019, kenmerk JZ20/Z18.038065/D181092090, niet-ontvankelijk; V.       gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Nijmegen aan [wederpartij] het door haar voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht ten bedrage van € 174,00 vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. E.J. Daalder, lid van de enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mr. W. Dijkshoorn, griffier. w.g. Daalder lid van de enkelvoudige kamer w.g. Dijkshoorn griffier Uitgesproken in het openbaar op 13 december 2023 735-1033   BIJLAGE - Wettelijk kader   Regelgeving die gold op het moment van het besluit van 9 januari 2019 Huisvestingswet 2014 (zoals die gold van 1 juli 2017 tot en met 30 juni 2019) Artikel 2 1. De gemeenteraad maakt van zijn bevoegdheden op grond van deze wet slechts gebruik indien dat noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. 2. De gemeenteraad kan van zijn bevoegdheden op grond van de artikelen 12 en 13, alsmede, voor zover daartoe noodzakelijk, van die op grond van artikel 7, ook gebruik maken indien daartoe geen noodzaak is vanuit het oogpunt van het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Artikel 21 Het is verboden om een woonruimte, behorend tot een met het oog op het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad door de gemeenteraad in de huisvestingsverordening aangewezen categorie gebouwen en die gelegen is in een in de huisvestingsverordening aangewezen wijk, zonder vergunning van burgemeester en wethouders: [..] c. van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten of omgezet te houden; […]. Huisvestingsverordening Nijmegen 2017 (zoals die gold van 7 november 2017 tot en met 6 februari 2019) Artikel 12 1. Het verbod als bedoeld in artikel 21 van de wet, eerste volzin en onder a tot en met c geldt voor alle woonruimten die zijn gelegen in de gemeente Nijmegen. 2. Het eerste lid is niet van toepassing bij onttrekking van woonruimte ten behoeve van kantoor- of praktijkruimte of uitoefening van een vrij beroep indien de te onttrekken woonruimte niet groter is dan een derde deel van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte met een maximum van 45 m2 en degene die de ruimte gebruikt zelf als hoofdbewoner in de woonruimte woont.