ECLI:NL:RVS:2021:1213

201607306/3/A2. Datum uitspraak: 9 juni 2021 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op het hoger beroep van: [appellant A], [appellant B], [appellant C], [appellant D] en [appellant E], allen wonend te Enkhuizen en [appellant F], wonend te [woonplaats], (hierna gezamenlijk en in enkelvoud: [appellant]), tegen de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 16 augustus 2016 in zaak nr. 15/5877 in het geding tussen: [appellant] en het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen.

Bij tussenuitspraak van 4 december 2019, ECLI:NL:RVS:2019:4067, heeft de Afdeling het college opgedragen om binnen 13 weken na verzending van de tussenuitspraak met inachtneming van hetgeen daarin is overwogen het gebrek in het besluit van 26 juni 2018 te herstellen en een nieuw besluit te nemen. Deze uitspraak is aangehecht. Bij beschikking van 20 februari 2020 heeft de Afdeling de bij de tussenuitspraak bepaalde termijn verlengd tot 1 april 2020. Bij besluit van 24 maart 2020 heeft het college het bezwaar van [appellant] tegen de afwijzing van zijn aanvraag om een tegemoetkoming in planschade opnieuw ongegrond verklaard. [appellant] heeft een zienswijze ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 22 april 2021, waar [appellant A] en [appellant C], bijgestaan door mr. J.T.A.M. van Mierlo, advocaat te Zwolle, vergezeld van K.F.J.P. de Bont, en het college, vertegenwoordigd door mr. W.J. Bosma, advocaat te Den Haag en ing. W.J.W.M. Leemreize, vergezeld van mr. J.H.J. van Erk, zijn verschenen.

Voorgeschiedenis 1.       [appellant] is eigenaar dan wel pachter van verschillende kadastrale percelen, gezamenlijk plaatselijk bekend [locatie] te Enkhuizen (hierna ook: het perceel), waarop hij een agrarisch bedrijf exploiteert. Hij heeft bij aanvraagformulier van 19 februari 2014 verzocht om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het op 10 december 2008 in werking getreden en op of omstreeks 26 augustus 2009 onherroepelijk geworden bestemmingsplan "Gommerwijk West-west" (hierna: het nieuwe bestemmingsplan), omdat in dat plan aan zijn gronden een uit te werken woonbestemming is gegeven terwijl die gronden in het voorheen geldende bestemmingsplan "Landelijk gebied Enkhuizen" uit 2001 (hierna: het oude bestemmingsplan) een agrarische bestemming hadden. [appellant] stelt ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan planologisch nadeel, bestaande uit waardedaling van het perceel en inkomensderving, te lijden. Het college heeft het verzoek afgewezen. Het heeft die afwijzing in bezwaar gehandhaafd op basis van een door de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: SAOZ) opgesteld advies van 30 september 2015. De rechtbank heeft geoordeeld dat het college op dat SAOZ-advies mocht afgaan. In de tussenuitspraak van 7 februari 2018, ECLI:NL:RVS:2018:427, heeft de Afdeling het volgende overwogen. In het oude bestemmingsplan was het perceel van [appellant] bestemd als "Agrarische doeleinden met bebouwing" en "Agrarisch gebied". In het nieuwe bestemmingsplan is het perceel van [appellant] grotendeels bestemd als "Wonen - Uit te werken" en voor een klein gedeelte als "Wonen". De rechtbank heeft met juistheid geoordeeld dat het college de uitwerkingsplicht en de uitwerkingsregels voor de bestemming "Wonen - Uit te werken" in artikel 6 van de regels van het nieuwe bestemmingsplan terecht niet bij de planvergelijking heeft betrokken. Dat betekent echter niet dat het in artikel 6 opgenomen bouwverbod niet bij de planvergelijking moet worden betrokken. Het betekent evenmin dat het wegbestemmen van het agrarisch gebruik van het perceel van [appellant] niet bij de planvergelijking moet worden betrokken. Voor zover [appellant] door het wegbestemmen van het agrarisch gebruik schade lijdt, moet die schade aan het nieuwe bestemmingsplan worden toegerekend. Verder is niet in geschil dat de planologische verandering vanaf 25 juni 2002 grotendeels voor [appellant] voorzienbaar was. Het college heeft echter niet deugdelijk gemotiveerd dat van [appellant] vanaf die datum in redelijkheid kon worden verwacht dat hij van de nog bestaande bouwmogelijkheden op zijn perceel gebruik zou maken. De Afdeling heeft het college opgedragen deze gebreken in het besluit van 25 november 2015 te herstellen. Bij besluit van 26 juni 2018 heeft het college het bezwaar van [appellant] tegen de afwijzing van zijn verzoek om een tegemoetkoming in planschade opnieuw ongegrond verklaard. De tussenuitspraak van 4 december 2019 2.       In de tussenuitspraak van 4 december 2019 heeft de Afdeling het volgende overwogen. De SAOZ heeft in haar advisering aan het college ten onrechte de bestemming "Wonen - Uit te werken" in het nieuwe bestemmingsplan betrokken bij het bepalen van de waarde van het perceel van [appellant] onder het regime van dat bestemmingsplan. Het college mocht daarom de adviezen van de SAOZ van mei 2018 en 7 december 2018 in zoverre niet aan het besluit van 26 juni 2018 ten grondslag leggen. In de SAOZ-adviezen is terecht vermeld dat [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan geen inkomensschade lijdt. De SAOZ hoefde deze conclusie niet nader te motiveren. Het college mocht in zoverre op de SAOZ-adviezen afgaan. Het college heeft met de SAOZ-adviezen van mei 2018 en 7 december 2018 deugdelijk gemotiveerd dat van [appellant] in redelijkheid mocht worden verwacht dat hij gedurende de benuttingsperiode van 25 juni 2002 tot 24 september 2007 concrete pogingen zou hebben ondernomen om de voorheen op zijn voormalige agrarische bouwblok van 2 ha bestaande bouwmogelijkheden die in het nieuwe bestemmingsplan zijn vervallen, alsnog te benutten. Door dit niet te doen heeft [appellant] het risico van het vervallen van die bouwmogelijkheden passief aanvaard. Het college heeft het in de eerdere tussenuitspraak geconstateerde gebrek aan motivering van zijn standpunt dat [appellant] het risico van het vervallen van de voorheen bestaande bouwmogelijkheden op zijn perceel passief heeft aanvaard, in het besluit van 26 juni 2018 hersteld. Het college hoeft in het nieuwe besluit alleen nog te beslissen over eventuele vermogensschade, bestaande uit een mogelijke waardedaling van het perceel van [appellant], ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan "Gommerwijk West-west". Bij de planvergelijking en de taxatie dient de door het college ingeschakelde deskundige het bouwverbod van artikel 6, lid 6.3, van de regels van het nieuwe bestemmingsplan en het wegbestemmen van de agrarische functie voor het perceel van [appellant] in het nieuwe bestemmingsplan te betrekken. De deskundige mag de bestemming "Wonen - Uit te werken" in het nieuwe bestemmingsplan daarbij niet betrekken. Omvang van het geschil 3.       Gelet op de tussenuitspraken van 7 februari 2018 en 4 december 2019 zijn nu alleen nog de waarde van het perceel van [appellant] onder het nieuwe bestemmingsplan en eventueel de hoogte van de planschade en de tegemoetkoming in geschil. Voor de waarde van het perceel van [appellant] onder het oude planologische regime kan worden afgegaan op het SAOZ-advies van mei 2018. De SAOZ heeft die waarde getaxeerd op € 575.000,00. Het besluit van 24 maart 2020 4.       Het college heeft aan het besluit van 24 maart 2020 een advies van de SAOZ van februari 2020 ten grondslag gelegd. Volgens het SAOZ-advies was het perceel van [appellant] in het oude bestemmingsplan "Landelijk gebied Enkhuizen" grotendeels bestemd als "Agrarisch gebied" en een gedeelte met een oppervlakte van ongeveer 9.600 m2 als "Agrarische doeleinden met bebouwing". In het nieuwe bestemmingsplan "Gommerwijk West-west" is het perceel grotendeels bestemd als "Wonen - Uit te werken" en een gedeelte met een oppervlakte van ongeveer 2.025 m2 als "Wonen". Volgens het advies van februari 2020 heeft de SAOZ de waarde van het perceel van [appellant] onder het oude bestemmingsplan gehandhaafd op € 575.000,00 en die waarde onder het nieuwe bestemmingsplan getaxeerd op € 593.000,00. Op grond hiervan komt de SAOZ in het advies tot de conclusie dat de waarde van het perceel van [appellant] ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan met € 18.000,00 is gestegen, zodat [appellant] geen planologisch nadeel lijdt. Op grond van het voorgaande heeft de SAOZ aan het college geadviseerd het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in schade af te wijzen. De zienswijze van [appellant] 5.       [appellant] heeft in zijn zienswijze gronden aangevoerd over de taxatie van de waarden van zijn perceel onder het oude en onder het nieuwe planologische regime. Volgens [appellant] zijn deze taxaties in het SAOZ-advies van februari 2020 onjuist en onvolledig. De SAOZ is volgens [appellant] ten onrechte niet concreet ingegaan op het bouwverbod voor haar cultuurgronden in het nieuwe bestemmingsplan. De SAOZ heeft volgens [appellant] ook een onjuist uitgangspunt gehanteerd bij de taxatie van de waarde van het perceel onder het nieuwe planologische regime, door daarbij wel het overgangsrecht te betrekken, maar niet de neerwaarts bijgestelde WOZ-waarde van het perceel. Hij merkt verder op dat de SAOZ in haar advies ten onrechte refereert aan een rapport van de Grondmij, dat hij in 2014-2015 in de procedure heeft gebracht. [appellant] kan zich niet meer in dat rapport vinden, omdat het rapport niet op de grondslag van de tussenuitspraak van 4 december 2019 is opgesteld. [appellant] heeft bij het college bij zijn reactie op het concept-SAOZ-advies een door K.F.J.P. de Bont opgesteld ‘planschade waarde- en schadeadvies’ van 14 februari 2020 (hierna: het rapport van De Bont) ingediend.

12.     Uit hetgeen onder 10.2 is overwogen volgt dat de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen" € 388.750,00 bedraagt. Uit hetgeen onder 11.2 is overwogen volgt dat de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" € 245.100,00 bedraagt. De waarde van het perceel van [appellant] onder het regime van het bestemmingsplan "Gommerwijk West-west" bedraagt dus (€ 388.750,00 + € 245.100,00 =) € 633.850,00. Lijdt [appellant] planologisch nadeel? 13.     Het perceel van [appellant] had onder het regime van het oude bestemmingsplan "Landelijk gebied Enkhuizen" een waarde van € 575.000,00 en onder het nieuwe bestemmingsplan "Gommerwijk West west" een waarde van € 633.850,00. Het perceel van [appellant] heeft onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan dus een hogere waarde dan het voorheen had onder het regime van het oude bestemmingsplan. [appellant] lijdt ten gevolge van het nieuwe bestemmingsplan geen planologisch nadeel.

14.     Onder 3 is geoordeeld dat voor de waarde van het perceel van [appellant] onder het oude planologische regime het SAOZ-advies van mei 2018 kan worden gevolgd. Onder 4 is overwogen dat de SAOZ de waarde van € 575.000,00  in haar advies van februari 2020 heeft gehandhaafd. In zoverre mocht het college op het SAOZ-advies van februari 2020 afgaan. Onder 10.2 is geoordeeld dat het college voor de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen" op het SAOZ-advies van februari 2020 mocht afgaan. Onder 11.1 is geoordeeld dat het college voor de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" niet mocht afgaan op het SAOZ-advies van februari 2020. Het besluit van 24 maart 2020 is in zoverre niet deugdelijk gemotiveerd. Het college heeft hierdoor artikel 7:12, eerste lid, van de Awb geschonden. De Afdeling ziet aanleiding deze schending met toepassing van artikel 6:22 van de Awb te passeren. De Afdeling acht aannemelijk dat [appellant] door deze schending niet is benadeeld. De reden hiervoor is dat uit het voorgaande volgt dat het college zich in het besluit van 24 maart 2020 terecht, zij het gedeeltelijk op onjuiste gronden, op het standpunt heeft gesteld dat [appellant] ten gevolge van het bestemmingsplan "Gommerwijk West-west" geen planologisch nadeel lijdt. De Afdeling ziet aanleiding het college wegens deze schending te veroordelen tot vergoeding van bij [appellant] in het beroep tegen het besluit van 24 maart 2020 opgekomen proceskosten. Risicoaanvaarding en normaal maatschappelijk risico 15.     Gezien het voorgaande behoeft hetgeen [appellant] heeft aangevoerd over risicoaanvaarding en het normaal maatschappelijk risico geen bespreking. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 16.     Volgens vaste rechtspraak van de Afdeling (uitspraak van 29 januari 2014, ECLI:NL:RVS:2014:188) bedraagt de redelijke termijn in een zaak als deze vier jaar en vangt de termijn aan op de datum waarop het bestuursorgaan het bezwaarschrift heeft ontvangen. De redelijke termijn is in deze zaak aangevangen met de ontvangst door het college van het bezwaarschrift van [appellant] op 25 maart 2015. Uitgaande van deze datum heeft de procedure op dit moment zes jaar en bijna drie maanden geduurd, terwijl de procedure maximaal vier jaar mocht duren. De termijnoverschrijding moet geheel aan het college worden toegerekend. Uitgaande van een bedrag van € 500,00 per half jaar, waarbij het totaal van de overschrijding naar boven wordt afgerond, bedraagt het aan [appellant] toe te kennen bedrag aan schadevergoeding € 2.500,00.

17.     Gezien de tussenuitspraak van 7 februari 2018 is het hoger beroep van [appellant] gegrond. De Afdeling zal de uitspraak van de rechtbank en het besluit van het college van 25 november 2015 vernietigen. Gezien de tussenuitspraak van 4 december 2019 is het beroep tegen het besluit van het college van 26 juni 2018 gegrond. De Afdeling zal dat besluit vernietigen. Gezien hetgeen onder 14 is overwogen is het beroep van [appellant] tegen het besluit van 24 maart 2020 ongegrond. Het college heeft bij dat besluit de eerdere afwijzing van het verzoek van [appellant] om een tegemoetkoming in planschade terecht gehandhaafd. De Afdeling zal dat besluit bevestigen. Het besluit van het college van 24 maart 2020 blijft dus in stand. De Afdeling zal verder bepalen dat het college wegens overschrijding van de redelijke termijn aan [appellant] een schadevergoeding van € 2.500,00 moet betalen. Proceskosten 18.     Het college moet de proceskosten vergoeden. De Afdeling ziet geen aanleiding daarbij een hogere wegingsfactor te hanteren.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.        verklaart het hoger beroep gegrond; II.       vernietigt de uitspraak van de rechtbank Noord-Holland van 16 augustus 2016 in zaak nr. 15/5877; III.      verklaart het bij de rechtbank ingestelde beroep gegrond; IV.     vernietigt het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen van 25 november 2015, kenmerk 8592; V.      verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen van 26 juni 2018, kenmerk 594120, gegrond; VI.     vernietigt dat besluit; VII.     verklaart het beroep tegen het besluit van het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen van 24 maart 2020 ongegrond; VIII.    bepaalt dat het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen aan [appellant A], [appellant B], [appellant C], [appellant D], [appellant E] en [appellant F] moet betalen een schadevergoeding van € 2.500,00 (zegge: tweeduizend vijfhonderd euro), met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; IX.     veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen tot vergoeding van bij [appellant A], [appellant B], [appellant C], [appellant D], [appellant E] en [appellant F] in verband met de behandeling van het beroep en het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 8.802,00 (zegge: achtduizend achthonderdtwee euro), waarvan € 3.720,00 is toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand, met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan; X.      gelast dat het college van burgemeester en wethouders van Enkhuizen aan [appellant A], [appellant B], [appellant C], [appellant D], [appellant E] en [appellant F] het door hen betaalde griffierecht ten bedrage van € 418,00 (zegge: vierhonderdachttien euro) voor de behandeling van het beroep en het hoger beroep vergoedt, met dien verstande dat bij betaling van dit bedrag aan een van hen het college aan zijn betalingsverplichting heeft voldaan. Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. N. Verheij en mr. B.J. Schueler, leden, in tegenwoordigheid van mr. H. Oranje, griffier. De voorzitter is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. De griffier is verhinderd de uitspraak te ondertekenen. Uitgesproken in het openbaar op 9 juni 2021 507.

[appellant] heeft bij zijn zienswijze een reactie van De Bont van 23 april 2020 (hierna: de reactie van De Bont) op het SAOZ-advies van februari 2020 ingediend. [appellant] voert verder gronden aan over risicoaanaarding en over het normaal maatschappelijk risico. [appellant] verzoekt in de zienswijze om schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn. Hij verzoekt tevens wegens de complexiteit van de zaak bij de toekenning van proceskosten wegingsfactor 2 te hanteren. Volgens het rapport van De Bont heeft het perceel van [appellant] onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde van € 370.100,00. 6.       Het betoog van [appellant] over de waarde van zijn perceel onder het oude planologische regime kan, gelet op hetgeen hiervoor onder 3 is overwogen, niet meer aan de orde komen. De Afdeling zal hierna, voor zover nodig, op de andere aangevoerde gronden ingaan en daarbij het rapport en de reactie van De Bont betrekken. Maatstaf 7.       Het bestuursorgaan mag op het advies van een deskundige afgaan, nadat het is nagegaan of dit advies op zorgvuldige wijze tot stand is gekomen, de redenering daarin begrijpelijk is en de getrokken conclusies daarop aansluiten. Deze verplichting is neergelegd in artikel 3:9 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb) voor de wettelijk adviseur en volgt uit artikel 3:2 van de Awb voor andere adviseurs. Indien een partij concrete aanknopingspunten voor twijfel aan de zorgvuldigheid van de totstandkoming van het advies, de begrijpelijkheid van de in het advies gevolgde redenering of het aansluiten van de conclusies daarop naar voren heeft gebracht, mag het bestuursorgaan niet zonder nadere motivering op het advies afgaan. Zo nodig vraagt het bestuursorgaan de adviseur een reactie op wat een belanghebbende over het advies heeft aangevoerd. Waarde van het perceel onder nieuwe planologische regime 8.       [appellant] betoogt dat de SAOZ de waarden die zij heeft getaxeerd onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan ten onrechte niet heeft gemotiveerd. Hij voert aan dat de SAOZ bij de taxatie ten onrechte onderscheid heeft gemaakt tussen het gedeelte van het perceel met de bestemming "Wonen" en het gedeelte met de bestemming "Wonen - Uit te werken". Door deze werkwijze heeft de SAOZ voor hetzelfde perceel zowel een burgerwoning getaxeerd als een agrarisch bedrijf, terwijl deze twee functies niet tegelijkertijd op het perceel kunnen bestaan. [appellant] voert verder aan dat de SAOZ ten onrechte bij de waardering van het perceelgedeelte met de bestemming "Wonen" onderscheidt heeft gemaakt tussen de werktuigenberging en de sorteerloods, terwijl dit één gebouw is. Volgens [appellant] is het zeer ongebruikelijk om de waarde van twee gedeelten van hetzelfde gebouw apart te taxeren. Volgens hem is het zonder nadere toelichting onbegrijpelijk dat volgens de SAOZ het gedeelte van het gebouw dat in gebruik is als sorteerloods ten gevolge van het nieuwe planologische regime in waarde is gedaald, terwijl het gedeelte dat in gebruik is als werktuigtuigenberging in waarde gelijk is gebleven. De SAOZ heeft deze taxaties volgens [appellant] ten onrechte niet met referenties onderbouwd. Volgens [appellant] heeft de SAOZ bij de taxatie van het perceelgedeelte met de bestemming "Wonen" ten onrechte aan de vergunning voor de derde rolkas waarde toegekend terwijl deze vergunning voor potentiële kopers onder de nieuwe planologie geen waarde heeft. Een agrariër die zijn perceel zou willen kopen zal aan de vergunning geen waarde hechten, omdat de agrarische bestemming voor het perceel is vervallen. Andere kopers zullen aan die vergunning geen waarde hechten, omdat zij het perceel niet voor agrarische doeleinden zullen gebruiken. [appellant] voert tot slot aan dat de SAOZ bij de taxatie van de waarde van het perceelgedeelte met de bestemming "Wonen - Uit te werken" ten onrechte in aanmerking heeft genomen dat het agrarische gebruik van deze gronden onder het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan mag worden voortgezet. Onder verwijzing naar de uitspraak van de Afdeling van 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793, voert [appellant] aan dat het betrekken van het overgangsrecht bij de taxatie van de waarde van een onroerende zaak in strijd is met de rechtspraak van de Afdeling. Taxaties per perceelgedeelte 9.       Anders dan [appellant] heeft aangevoerd, mocht de SAOZ de waarde van de perceelgedeelten met de nieuwe bestemmingen "Wonen" en "Wonen - Uit te werken" in dit geval apart taxeren, om de waarde van het gehele perceel te bepalen. Deze werkwijze betekent niet dat het perceel wordt getaxeerd als zowel  een perceel met burgerwoning als een agrarisch perceel. De Bont heeft in het door [appellant] overgelegde taxatierapport dezelfde werkwijze toegepast. Hetgeen [appellant] op dit punt heeft aangevoerd geeft geen aanknopingspunten om te twijfelen aan de juistheid van het SAOZ-advies. Waarde perceelgedeelte met bestemming "Wonen" 10.     In het SAOZ-advies is over de nieuwe bestemming "Wonen" het volgende vermeld. Binnen het nieuwe bestemmingsvlak is een vrijstaande woning met een maximale oppervlakte van 250 m2 met uitbouwen en bijgebouwen toegestaan. Het bestemmingsvlak van ongeveer 2.025 m2 mag voor 50% met gebouwen worden bebouwd, zodat een grotere oppervlakte aan bijgebouwen dan voorheen is toegestaan. Binnen het bestemmingsvlak is de uitoefening van een beroep aan huis op een oppervlakte van maximaal 50 m2 toegestaan. De nieuwe bestemming "Wonen" is voordelig voor [appellant], omdat deze bestemming op zijn perceel een burgerwoning toestaat, terwijl de oude bestemming "Agrarische doeleinden met bebouwing" alleen een dienstwoning toestond. De groep potentiële kopers is bij een burgerwoning groter dan bij een dienstwoning, zodat verwacht mag worden dat [appellant] voor dit perceelgedeelte onder het nieuwe planologische regime een hogere prijs kan krijgen. Het nieuwe bestemmingsplan staat ook een grotere woning met een grotere oppervlakte aan bijgebouwen toe dan  het oude bestemmingsplan. In zoverre biedt het nieuwe bestemmingsplan een planologisch voordeel voor [appellant]. Onder het nieuwe bestemmingsplan mag [appellant], anders dan voorheen, op zijn perceel geen nieuwe agrarische bedrijfsbebouwing meer oprichten en mag hij zijn perceel alleen nog onder het overgangsrecht voor agrarische bedrijfsdoeleinden gebruiken. In zoverre levert het nieuwe bestemmingsplan voor [appellant] een planologisch nadeel op. Volgens het SAOZ-advies ontlenen de gronden met de nieuwe bestemming "Wonen" hun hoogste waarde aan de aanwezigheid van een woonhuis. De SAOZ heeft de waarde van de burgerwoning met 2.450 m2 grond getaxeerd op (€ 185.000,00 (woning) + € 173.750,00 (grond) =) € 358.750,00. De waarde van het gebouw waarin de sorteerloods en de werktuigenberging zijn gevestigd daalt volgens de SAOZ van € 35.000,00 onder het oude planologische regime naar € 27.500,00 onder het nieuwe planologische regime, omdat de werktuigenberging volgens de SAOZ onder het nieuwe planologische regime € 7.500,00 minder waard is geworden. De waarde van de erfverharding is volgens de SAOZ gedaald van € 5.000,00 naar € 2.500,00. Aldus heeft de SAOZ de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen" bepaald op € 388.750,00. 10.1.  Volgens het advies van De Bont heeft de burgerwoning met 2.450 m2 grond een waarde van € 400.000,00. Op die waarde brengt hij de door hem getaxeerde waarde van het vervallen agrarische bouwblok  van € 250.000,00 en de kosten van sloop van de aanwezige bedrijfsgebouwen van € 25.000,00 in mindering. Aldus heeft De Bont de waarde van het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen" bepaald op € 125.000,00. 10.2.  [appellant] heeft met het rapport van De Bont en ook anderszins geen aanknopingspunten gegeven voor twijfel aan de juistheid van de in het SAOZ-rapport vermelde waarde van € 388.750,00 voor het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen". De Bont heeft de waarde van het perceel op het beperkt hogere bedrag van € 400.000,00 getaxeerd. Het verschil tussen de twee taxaties valt binnen de gebruikelijke marge.

Maar De Bont heeft ten onrechte de waarde van het vervallen agrarische bouwblok afgetrokken. Ten onrechte, omdat voor dat agrarische bouwblok de nieuwe woonbestemming in de plaats is gekomen. De Bont heeft van het bedrag van € 400.00,00 ook ten onrechte de sloopkosten van de bestaande agrarische bedrijfsgebouwen afgetrokken. Anders dan De Bont, acht de Afdeling niet aannemelijk dat deze bedrijfsgebouwen voor potentiële kopers van de burgerwoning geen waarde hebben. Het college mocht in zoverre op het SAOZ-advies afgaan. Waarde perceelgedeelte met de bestemming "Wonen - Uit te werken" 11.     De SAOZ heeft bij de taxatie van de cultuurgronden met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" betrokken dat de agrarische exploitatie van deze gronden onder het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan kan worden voortgezet. Volgens de SAOZ zal een potentiële koper bij de bepaling van de koopprijs rekening houden met de mogelijkheid dat het feitelijk bestaande agrarische gebruik van de gronden gedurende lange tijd kan blijven bestaan indien op de koopdatum niet duidelijk is dat dat gebruik spoedig zal worden beëindigd. Volgens de SAOZ is hiervoor steun te vinden in de rechtspraak van de Afdeling. De SAOZ heeft onder meer  verwezen naar de uitspraken van de Afdeling van 15 juni 2005, ECLI:NL:RVS:2005:AT7443, en 20 maart 2013, ECLI:NL:RVS:2013:BZ4970. Een potentiële koper zal er voorts rekening mee houden dat nieuwbouw niet langer mogelijk is en dat de agrarische bedrijfsvoering niet mag worden hervat nadat deze langer dan één jaar is gestaakt. De potentiële koper zal daarom voor de cultuurgronden onder het nieuwe planologische regie een lagere prijs willen betalen dan hij bereid was te betalen onder het oude planologische regime. De SAOZ heeft de cultuurgronden, met een oppervlakte van ongeveer 2,5 ha en een prijs van € 4,00/m2, getaxeerd op een waarde van € 102.120,00. De SAOZ heeft verder de waarde van de rolkassen 1994 en 1998 beide getaxeerd op € 14.000,00 en de waarde van de vergunning voor een derde rolkas op € 1.000,00. Voorts heeft de SAOZ de waarde van het voormalige bouwblok, met een grootte van 7.150 m2, getaxeerd op € 73.250,00. De SAOZ heeft aldus de waarde van de gronden met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" bepaald op € 204.370,00. 11.1.  Uit de uitspraken van de Afdeling van 18 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:793, en 25 maart 2020, ECLI:NL:RVS:2020:856, volgt dat als hoofdregel het overgangsrecht van het nieuwe bestemmingsplan niet bij de planvergelijking en de taxatie van de waarde van een onroerende zaak mag worden betrokken. Alleen de aard en omvang van het overgangsrecht zelf kunnen aanleiding zijn voor een uitzondering op deze hoofdregel. Een dergelijke uitzondering doet zich in deze zaak niet voor. In de hiervoor aangehaalde uitspraak van 18 maart 2020 heeft de Afdeling overwogen dat schade in de vorm van waardevermindering van een onroerende zaak naar zijn aard niet kan worden voorkomen door voortzetting van het gebruik van de onroerende zaak onder het overgangsrecht. De Afdeling heeft in de hiervoor aangehaalde uitspraak van 25 maart 2020 overwogen dat de stelling dat de Afdeling in oudere uitspraken een ander standpunt heeft ingenomen op een verkeerde lezing van die oudere uitspraken berust. Het voorgaande betekent dat de SAOZ ten onrechte het overgangsrecht uit het nieuwe bestemmingsplan heeft betrokken bij de taxatie van de waarde van het perceeldeel met de bestemming "Wonen - Uit te werken". Het SAOZ-advies is alleen al hierom niet geschikt om de waarde van het perceeldeel met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" te bepalen. Het college mocht in zoverre niet op het SAOZ-advies afgaan. 11.2.  Volgens het rapport van De Bont van 14 februari 2020 moet het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" worden beschouwd als "gunstig gelegen, nader planologisch te bestemmen zogenoemde ‘ruwe bouwgrond". Dergelijke gronden zijn voor een potentiële koper, doorgaans een ontwikkelaar, in ieder geval interessant, zonder dat duidelijk is wat er in de toekomst op deze gronden planologisch is toegestaan en wanneer een planologische bestemming kan worden gerealiseerd. De Bont heeft de ervaring dat dergelijke gronden dan met een kleine plus op de (doorgaans) agrarische waarde worden gekocht. Uitgaande van het voormalige gebruik van het perceelgedeelte als tuinbouwgrond met een waarde van € 5,00/m2, heeft De Bont de waarde van het perceelgedeelte onder het regime van het nieuwe bestemmingplan gewaardeerd op 7,50/m2. Het perceelgedeelte, met een oppervlakte van 32.680 m2, heeft volgens De Bont onder het regime van het nieuwe bestemmingsplan een waarde (€ 7,50 x 32.680 m2 =) € 245.100,00. Anders dan het SAOZ-advies van februari 2020 stelt, volgt uit het rapport van De Bont niet dat De Bont bij het bepalen van de waarde van het perceelgedeelte met de uit te werken woonbestemming, de maximale planologische mogelijkheden van die bestemming heeft betrokken. Als De Bont dat wel had gedaan, was hij op een veel hoger bedrag dan € 7,50 per vierkante meter uitgekomen. De Bont heeft de getaxeerde waarde dan ook toereikend gemotiveerd. Gezien het voorgaande volgt de Afdeling op dit punt het rapport van De Bont. De Afdeling gaat er op grond van dat rapport vanuit dat het perceelgedeelte met de nieuwe bestemming "Wonen - Uit te werken" een waarde heeft van € 245.100,00.