ECLI:NL:RVS:2019:322

201608461/1/A2. Datum uitspraak: 6 februari 2019 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak op de hoger beroepen van: 1.    [appellante sub 1], gevestigd te Papendrecht, 2.    het college van burgemeester en wethouders van Papendrecht, tegen de uitspraak van de rechtbank Rotterdam van 30 september 2016 in zaak nr. 14/6840 in het geding tussen: [appellante sub 1] en het college.

Bij besluit van 16 januari 2013 heeft het college een aanvraag van [appellante sub 1] om een tegemoetkoming in planschade afgewezen. Bij besluit van 28 augustus 2014 heeft het college het door [appellante sub 1] daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard. Bij uitspraak van 30 september 2016 heeft de rechtbank het door [appellante sub 1] tegen het besluit van 28 augustus 2014 ingestelde beroep gegrond verklaard, dat besluit vernietigd, het door [appellante sub 1] tegen het besluit van 16 januari 2013 gemaakte bezwaar gegrond verklaard, dat besluit herroepen en [appellante sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 1.145.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de datum van de ontvangst van de aanvraag, toegekend. Deze uitspraak is aangehecht. Tegen deze uitspraak hebben [appellante sub 1] en het college ieder hoger beroep ingesteld. Het college en [appellante sub 1] hebben ieder een schriftelijke uiteenzetting gegeven naar aanleiding van het hoger beroep van de andere partij. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 januari 2018, waar [appellante sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], vergezeld door ing. R. Jansen, werkzaam bij Peutz B.V (hierna: Peutz), [gemachtigde C] en [gemachtigde D], en het college, vertegenwoordigd door mr. D.S.P. Roelands-Fransen, advocaat te Den Haag, en drs. A. Nederhof, vergezeld door C.F.C. Magermans, werkzaam bij VTA Taxateurs en Adviseurs (hierna: VTA), mr. I.M.A.M. de Looij, werkzaam bij de Stichting Adviesbureau Onroerende Zaken (hierna: de SAOZ) en ing. D.W. Kraaij, zijn verschenen. Na het sluiten van het onderzoek heeft de Afdeling het onderzoek heropend en de Stichting Advisering Bestuursrechtspraak (hierna: StAB) als deskundige benoemd om onderzoek te verrichten. De StAB heeft bij brief van 13 maart 2018 verslag van dat onderzoek uitgebracht. Partijen hebben gebruik gemaakt van de gelegenheid om op dat verslag te reageren. Partijen hebben vervolgens nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak opnieuw ter zitting behandeld op 10 januari 2019, waar [appellante sub 1], vertegenwoordigd door [gemachtigde A] en [gemachtigde B], vergezeld door ing. R. Jansen en [gemachtigde C], en het college, vertegenwoordigd door mr. D.S.P. Roelands-Fransen en drs. A. Nederhof, vergezeld door C.F.C. Magermans en mr. I.M.A.M. de Looij,  zijn verschenen.

inleiding 1.    [appellante sub 1] is eigenaresse van het terrein met opstallen aan de [locatie] te Papendrecht (hierna: de onroerende zaak). Onder het planologische regime van het bij raadsbesluit van 28 april 1960 vastgestelde Uitbreidingsplan 1960, Noordhoek en Nieuwland (hierna: het uitbreidingsplan), was het grootste deel van de onroerende zaak bestemd voor een industrieterrein met bebouwing. 2.    [appellante sub 1] heeft op 23 maart 2011 een aanvraag ingediend om een tegemoetkoming in planschade als gevolg van het bij raadsbesluit van 20 september 2007 vastgestelde bestemmingsplan Aan de Noord (hierna: het bestemmingsplan). Aan die aanvraag heeft [appellante sub 1] ten grondslag gelegd dat de onder het uitbreidingsplan bestaande mogelijkheid voor bedrijfsmatig gebruik in milieucategorie 4 of 5, als bedoeld in de bij het bestemmingsplan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten, bij de inwerkingtreding van het bestemmingsplan op 8 oktober 2008 (hierna: de peildatum) is komen te vervallen en dat dit tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak heeft geleid.     standpunt van het college 3.    Het college heeft voor het op de aanvraag te nemen besluit advies gevraagd aan de SAOZ. In een advies van 16 november 2012 heeft de SAOZ een vergelijking gemaakt tussen de planologische mogelijkheden van de onroerende zaak onder het oude en nieuwe planologische regime.     Wat betreft de bebouwingsmogelijkheden is in het advies het volgende uiteengezet. Onder het oude planologische regime van het uitbreidingsplan was 29.715 m² van het terrein bestemd voor een industrieterrein met bebouwing en 9.250 m² voor water. De waterzone was onderdeel van de haven die omstreeks het jaar 1980 is gedempt. Op een deel van 3.050 m² van de gronden van de waterzone is vervolgens, zonder vrijstelling van het uitbreidingsplan, bouwvergunning verleend voor het realiseren van een bedrijfsloods. Het wordt ervoor gehouden dat die bedrijfsloods rechtmatig aanwezig was en als zodanig onderdeel van het oude planologische regime was. Op het overige deel van 6.200 m² van de gronden van de waterzone was het oprichten van bebouwing in strijd met de bestemming echter niet toegestaan. Dat betekent dat het onder het oude planologische regime was toegestaan op 84 procent van de oppervlakte van het terrein bebouwing op te richten. Onder het nieuwe planologische regime van het bestemmingsplan is het toegestaan op 76 procent van de oppervlakte van het terrein bebouwing op te richten. Hoewel dit strikt genomen een planologische verslechtering is, heeft dit niet geleid tot een voor [appellante sub 1] nadeliger planologische positie, omdat uitbreiding van de bebouwing naar 76 of 84 procent van de oppervlakte van het terrein, rekening houdend met de toegang van het terrein vanaf de Noordhoek en de situering van de bestaande bebouwing, een zeer nadelig effect zou hebben op de voor vracht- en personenverkeer noodzakelijke ruimte om te manoeuvreren en te parkeren. De planologische afname van de bebouwbare oppervlakte met 8 procent heeft derhalve geen nadelig effect voor de aanwendbaarheid en de waarde van de onroerende zaak.     Wat betreft de gebruiksmogelijkheden is uiteengezet dat, gelet op de woonbebouwing aan de zuidoostelijke kant van het terrein, bedrijfsmatig gebruik in milieucategorie 4 onder het oude planologische regime van het uitbreidingsplan op grond van een brochure van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure) slechts was toegestaan op het noordelijke deel van het terrein. Daarnaast was bedrijfsmatig gebruik in milieucategorie 4 destijds niet mogelijk als gevolg van de bij Koninklijk Besluit van 19 april 1991 vastgelegde geluidcontour van 50 dB(A) en de reeds bestaande geluidhinder veroorzakende bedrijvigheid in de nabije omgeving. Dat betekent dat de planologische verandering niet heeft geleid tot een beperking van de aanwendingsmogelijkheden.     Volgens het advies is de uitkomst van de planologische vergelijking dat [appellante sub 1] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan niet is komen te verkeren in een nadeliger planologische situatie, waaruit op de voet van artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) voor vergoeding vatbare schade in de vorm van een vermindering van de waarde van de onroerende zaak is voortgevloeid, zodat de aanvraag dient te worden afgewezen. 4.    Het college heeft het advies van de SAOZ van 16 november 2012 aan het besluit van 16 januari 2013 ten grondslag gelegd en dat besluit in bezwaar gehandhaafd.     oordeel van de rechtbank 5.    De rechtbank heeft de StAB benoemd als deskundige als bedoeld in artikel 8:47, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: de Awb). 6.    In een verslag van 18 december 2015 heeft de StAB uiteengezet dat bedrijfsmatig gebruik van de onroerende zaak in een hogere milieucategorie dan milieucategorie 3 onder het oude planologische regime van het uitbreidingsplan niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten, dat de inwerkingtreding van het bestemmingsplan voor [appellante sub 1] een verslechtering van de gebruiksmogelijkheden van de onroerende zaak betekent, dat uit een taxatierapport van Verhagen Advies (hierna: Verhagen) blijkt dat dit op de peildatum tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak van € 7.655.000,00 naar € 6.280.000,00 heeft geleid, dat van de planschade van € 1.375.000,00 een gedeelte van € 230.000,00 op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro onder het normale maatschappelijke risico valt en dat dit betekent dat aan [appellante sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 1.145.000,00 kan worden toegekend.     Naar aanleiding van de reacties van het college en [appellante sub 1] op het verslag heeft de StAB in een aanvullend verslag van 19 april 2016 uiteengezet dat en waarom die reacties haar geen aanleiding geven om de conclusies van het verslag te herzien of aan te passen. 7.    De rechtbank heeft het door [appellante sub 1] tegen het besluit van 28 augustus 2014 ingestelde beroep gegrond verklaard en dat besluit vernietigd, omdat het college, door [appellante sub 1] niet in de gelegenheid te  stellen over het nader advies van de SAOZ van 24 juli 2014 te worden gehoord, in strijd met artikel 7:9 van de Awb heeft gehandeld. Zij heeft vervolgens, op basis van de bevindingen van de StAB, zelf in de zaak voorzien door aan [appellante sub 1] een tegemoetkoming in planschade van € 1.145.000,00 toe te kennen.     omvang van het geschil in hoger beroep 8.    [appellante sub 1] is het niet eens met de hoogte van de door de rechtbank toegekende tegemoetkoming in planschade en met de hoogte van de proceskostenveroordeling. Het college is het niet eens met de beslissing van de rechtbank om de rechtsgevolgen van het door haar vernietigde besluit van 28 augustus 2014 niet in stand te laten. Het college bestrijdt niet dat de rechtbank het tegen dat besluit ingestelde beroep terecht gegrond heeft verklaard en dat zij dat besluit terecht heeft vernietigd. 9.    De Afdeling zal hierna ingaan op de door [appellante sub 1] en het college in hoger beroep aangevoerde gronden. Zij zal haar beoordeling van die gronden afsluiten met een conclusie.

bebouwingsmogelijkheden in de oude situatie 10.    [appellante sub 1] betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat het onder het oude planologische regime van het uitbreidingsplan niet was toegestaan op 6.200 m² van de gronden van de waterzone bebouwing op te richten. Daartoe voert zij aan dat ook dat deel van de waterzone feitelijk bouwterrein was, dat de haven destijds met medeweten van de gemeente is gedempt, dat op het andere deel van de waterzone vergunde bebouwing is opgericht en dat aan de vorige eigenaren van de onroerende zaak meerdere bouwvergunningen zijn verleend. Voorts voert zij aan dat, gegeven deze situatie, een aanvraag om verlening van bouwvergunning voor het nog onbebouwde deel van de waterzone met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was ingewilligd. 10.1.    Bij de beoordeling van een aanvraag om een tegemoetkoming in planschade wordt onderzocht of de aanvrager als gevolg van de desbetreffende wijziging van het planologische regime in een nadeliger positie is komen te verkeren en ten gevolge daarvan schade lijdt of zal lijden. Daartoe vindt een vergelijking plaats tussen de desbetreffende wijziging, waarvan gesteld wordt dat deze planschade heeft veroorzaakt, met het oude planologische regime. In die vergelijking wordt in beginsel uitgegaan van de maximale mogelijkheden van het oude planologische regime. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) onder 2.1. 10.2.    Dat het - onbebouwde - deel van 6.200 m² van de gronden van de waterzone feitelijk bouwterrein was, op het restant van de gronden van de waterzone bebouwing is opgericht en aan vorige eigenaren van de onroerende zaak meerdere malen bouwvergunning is verleend, laat onverlet dat het realiseren van bedrijfsbebouwing op dat deel van de gronden van de waterzone in planologische zin niet was toegestaan. Dat feitelijk in strijd met het planologische regime bouwvergunningen zijn verleend, doet er niet aan af dat deze juridisch op grond van de toenmalige wetgeving niet zonder vrijstelling van dat regime konden worden verleend. Dat betekent ook dat als een nieuwe aanvraag voor bebouwing zou zijn gedaan, deze in beginsel moest worden geweigerd. Het college was derhalve niet gehouden om ook dat deel van de gronden van de waterzone in de planvergelijking te betrekken bij de berekening van de oppervlakte van de gronden met een bedrijfsbestemming.     Het betoog faalt.     omvang van het normale maatschappelijke risico 11.    [appellante sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank ten onrechte op basis van de bevindingen van de StAB heeft overwogen dat de planologische ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag en dat van de schade een gedeelte, gelijk aan drie procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór de peildatum, op grond van artikel 6.2, eerste lid, van de Wro voor haar rekening komt. Volgens [appellante sub 1] heeft de rechtbank niet onderkend dat de planologische ontwikkeling in het geheel niet in de lijn der verwachtingen lag en dat de schade daarom niet gedeeltelijk binnen het normale maatschappelijke risico valt.     Ter toelichting hiervan voert [appellante sub 1] aan dat het advies van de StAB berust op de onjuiste veronderstelling dat de bij Koninklijk Besluit van 17 mei 1991 vastgestelde geluidzone tot een nadeliger planologische situatie heeft geleid. Indien de overheid haar taken naar behoren had vervuld, door middel van het actualiseren van het zonebeleid, zou de zonering zich in de oude situatie zich niet hebben verzet tegen het verrichten van bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 5. De zonering noopte niet tot afwaardering van die categorie en is derhalve ten onrechte meegewogen bij het bepalen van de omvang van het normale maatschappelijk risico. Indien de overheid het zonebeleid had bijgehouden, zou in de oude situatie een inrichting in milieucategorie 5 in bedrijf zijn geweest en zou de bestemming van de onroerende zaak in het bestemmingsplan niet op milieucategorie 3 zijn vastgesteld, maar zouden maatwerkbepalingen in het bestemmingsplan zijn opgenomen. [appellante sub 1] vindt dat de overheid onrechtmatig heeft gehandeld door haar taak niet naar behoren uit te voeren en zij acht het in strijd met de redelijkheid en billijkheid dat de gevolgen daarvan voor haar rekening komen. 11.1.    In haar verslag van 18 december 2015 heeft de StAB uiteengezet dat uit de jurisprudentie blijkt dat voor het antwoord op de vraag of de schade krachtens artikel 6.2, eerste lid, van de Wro geheel of gedeeltelijk voor rekening van de aanvrager mag worden gelaten, van belang is of de schadeveroorzakende planologische ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag, waarbij van belang is of sprake is van een normale maatschappelijke ontwikkeling, of die ontwikkeling past in de bestaande ruimtelijke structuur en of die ontwikkeling past in het gevoerde planologische beleid.     Volgens de StAB kan de ouderdom van het uitbreidingsplan van betekenis zijn voor de vraag of de ontwikkeling in de lijn der verwachtingen lag. Als algemeen uitgangspunt geldt dat verwacht kan worden dat een bestemmingsplan dat ouder is dan tien jaar vervangen wordt. Dit uitgangspunt geldt nog sterker voor een uitbreidingsplan dat dateert van vóór de invoering van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1965. Omdat het uitbreidingsplan uit 1960 dateert, had al vanaf 1970 mogen worden verwacht dat een nieuw bestemmingsplan vastgesteld zou gaan worden, waarbij geldt dat geen blijvende rechten kunnen worden ontleend aan onbenutte mogelijkheden. Bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan geldt als uitgangspunt dat de bestaande (legale) situatie positief wordt bestemd. Het is thans, in het kader van een goede ruimtelijke ordening, gangbaar dat bij het bestemmen van bedrijventerreinen een zonering wordt toegepast. Zonering bestaat uit het toekennen van bepaalde milieucategorieën aan de bedrijfsbestemming. Dicht bij woningen en andere gevoelige bestemmingen worden uitsluitend bedrijfsactiviteiten in lage milieucategorieën toegestaan. Op een grotere afstand worden bedrijfsactiviteiten in hogere milieucategorieën toegestaan. Het lag in de lijn der verwachtingen dat in dit geval bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan zonering zou worden toegepast. Zonering wordt als een normale maatschappelijke ontwikkeling gezien.     Gezien de ligging van het terrein ten opzichte van de nabijgelegen woningen, lag het voorts in de lijn der verwachtingen dat bij het wijzigen van een bestemmingsplan de bedrijfsbestemming aangepast zou worden op een zodanige wijze, dat hinder bij de nabijgelegen woningen zo veel mogelijk beperkt zou worden. Een deel van het terrein ligt op een afstand van minder dan 200 m tot de dichtstbijzijnde woningen. Gelet hierop was te verwachten dat bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan rekening zou worden gehouden met de afstand tot de nabij gelegen woningen en dat de milieucategorie hierop zou worden aangepast. Dat milieucategorie 5 zou worden uitgesloten, lag daarbij in de lijn der verwachtingen, maar dat geldt niet voor milieucategorie 4.     Het provinciale ruimtelijke beleid voor de Drechtsteden is gericht op een verdere ontwikkeling van transport, distributie en industrie. De Drechtsteden zijn geschikt voor, onder andere, watergebonden bedrijven. De gemeente Papendrecht sluit voor wat betreft het beleid ten aanzien van bedrijventerreinen aan bij het regionale beleid van de Drechtsteden. Daarnaast voorzag het gemeentelijke ruimtelijke beleid in een conserverende bestemming van het terrein. In de toelichting bij het bestemmingsplan is vermeld dat voor het terrein de bestaande bestemmingen worden aangehouden.

14.    Het college betoogt dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat [appellante sub 1] als gevolg van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan in een nadeliger planologische positie is komen te verkeren. Volgens het college heeft de rechtbank niet onderkend dat het realiseren van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 onder het oude planologische regime met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten.     Daartoe voert het college in de eerste plaats aan dat voor het industrieterrein Aan de Noord bij Koninklijk Besluit van 19 april 1991 een geluidzone van 50 dB(A) is vastgesteld, dat de beschikbare geluidruimte volledig was benut, dat het verlenen van een milieuvergunning, ongeacht de milieucategorie, daardoor niet meer mogelijk was en dat uit het plan van aanpak zonebeheer Drechtsteden van 23 oktober 2006 valt af te leiden dat een groot aantal maatregelen moest worden genomen om de bestaande knelpunten op te lossen. Volgens het college zat de geluidzone ten tijde van de peildatum op slot. Weliswaar was sprake van maatregelen om het industrieterrein van het slot te halen, maar destijds was niet duidelijk of dat zou lukken en zo ja, wanneer. Om die reden was op de peildatum wel degelijk sprake van een juridische, feitelijke of milieutechnische belemmering, op grond waarvan het verlenen van een oprichtingsvergunning - en dus ook het gebruik van de gronden voor van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 - onmogelijk was.     Voorts voert het college aan dat de rechtbank geen rekening heeft gehouden met de in de VNG-brochure gestelde afstandseisen. Volgens het college blijkt uit afstandseisen van een belemmering voor het realiseren van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5. 14.1.    In haar verslag van 18 december 2015 heeft de StAB uiteengezet dat de VNG-brochure als handreiking wordt gebruikt voor de afstanden bij het opstellen van bestemmingsplannen. De milieuaspecten geluid, veiligheid, stof en geur zijn bepalend voor de aanduiding van de categorie en de milieubelasting van de bedrijfsactiviteiten voor de nabij gelegen woningen en andere gevoelige bestemmingen. Onder het uitbreidingsplan was de vestiging van bedrijven in milieucategorie 4 of 5 in beginsel toegestaan. Van die planologische mogelijkheid is in het verleden ook daadwerkelijk gebruik gemaakt door het realiseren van een scheepswerf. Niet is gebleken van feitelijke of juridische beperkingen voor de vestiging van bedrijven in een hogere categorie dan milieucategorie 3.     Op een afstand van ongeveer 55 m van het terrein bevindt zich een woning. De volgende woningen zijn gelegen op een afstand van meer dan 100 m tot het terrein. Het noordelijk deel van het terrein bevindt zich op een afstand van meer dan 200 m tot deze woningen. Op dit deel van het terrein was het goed mogelijk bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4 te laten plaatsvinden. Dat geen milieuvergunning is verleend voor bedrijfsactiviteiten in milieucategorie 4 of 5, maakt niet dat er om die reden geen bedrijf in een hogere categorie dan milieucategorie 3 mogelijk was, omdat bij de beoordeling van een aanvraag om milieuvergunning niet wordt gekeken naar de milieucategorie (afstand tot woningen), maar naar de milieubelasting van de bedrijfsactiviteiten. Maatregelen kunnen ervoor zorgen dat activiteiten vergelijkbaar zijn met een bedrijf in een lagere milieucategorie.     Bij een bedrijf in milieucategorie 5 is volgens de VNG-brochure de kortste afstand tot een woning 500 m. Een vestiging in deze categorie lijkt niet voor de hand te liggen. Dit neemt niet weg dat dit niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid is uit te sluiten, omdat ook bij een bedrijf in deze categorie maatregelen kunnen worden genomen waardoor aan de wettelijke milieuregelgeving wordt voldaan en er bovendien sprake is van een aanvaardbaar woonklimaat voor omwonenden.     Uit het voorgaande heeft de StAB de conclusie getrokken dat het ten tijde van de peildatum niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid vaststond dat door milieuhygiënische technische beperkingen een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 onmogelijk was.     Bij Koninklijk Besluit van 17 mei 1991 is een geluidzone vastgesteld. Daarbij is bepaald dat de geluidbelasting als gevolg van het industrieterrein Aan de Noord buiten de geluidzone niet meer dan 50 dB(A) mag bedragen. De onroerende zaak ligt binnen de vastgestelde geluidzone.     Verder heeft de StAB uiteengezet dat met zonering wordt beoogd rechtszekerheid te bieden. Ter bescherming van woningen binnen en buiten de zone kunnen bedrijven hun geluidproducerende activiteiten niet onbeperkt uitbreiden. Buiten de zone mag de geluidsbelasting van alle inrichtingen op het industrieterrein gezamenlijk niet groter zijn dan 50 dB(A). De ligging van de zone wordt in een bestemmingsplan vastgelegd. Op grond van de Wet geluidhinder wordt de geluidbelasting, veroorzaakt door de gezamenlijke inrichtingen op het industrieterrein, meegenomen bij toetsing aan de geluidzone. Uit de milieuvergunning van de bedrijven blijkt welke geluidbelasting de bedrijven maken. Vaak wordt een zonebeheermodel gebruikt. Met het model wordt berekend of een bedrijf bij nieuwvestiging past binnen de geluidruimte van het industrieterrein. Ook meldingsplichtige bedrijven worden meegerekend.     Volgens een onderzoek van Peutz van 2 december 2005 zit het industrieterrein op slot. [appellante sub 1] heeft meerdere keren actie ondernomen om geluidruimte voor haar bedrijf te creëren. Zo heeft zij geluidruimte gekocht van nabijgelegen bedrijven. Als gevolg van het op slot zitten van het industrieterrein is enkel nog vestiging van meldingsplichtige bedrijven mogelijk.     De geluidzone in het bestemmingsplan is niet gewijzigd ten opzichte van het uitbreidingsplan. Op 2 februari 2010, na de vaststelling van het bestemmingsplan, is een nieuw zonebeheerplan vastgesteld. Vervolgens heeft [appellante sub 1] op 19 juli 2010 een oprichtingsvergunning voor afvalverwerking en productie, opslag en verkoop van bouwstoffen en bestratingsmaterialen gekregen, omdat de beperking van de geluidzone was opgeheven. De berekende geluidimmissie, gecumuleerd met de geluidimmissie van de overige op het industrieterrein gevestigde bedrijven, past binnen de beschikbare geluidsruimte voor het betreffende industrieterrein.     Dat de geluidzone ten tijde van de peildatum op slot zat, ziet de StAB als een tijdelijke belemmering. De belemmeringen waren in dit geval veroorzaakt door de aanwezigheid van andere aanwezige bedrijven, in combinatie met het feit dat de zonebeheerder, voor wat betreft de geluidzone, het beleid niet had geactualiseerd. Eerst in 2009 was dat het geval. Toen konden aan bedrijven weer milieuvergunningen worden verleend.     Uit het voorgaande heeft de StAB de conclusie getrokken dat het uitbreidingsplan - behalve voor wat betreft het milieuaspect geluid - ook bedrijven in milieucategorie 4 of 5 mogelijk maakte, voor wat betreft de milieuaspecten geur, hinder en gevaar. Op basis van de maximale invulling van het uitbreidingsplan stond het niet vast dat milieuhygiënische beperkingen het onmogelijk maakten dat zich op het terrein een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 konden vestigen. Omdat dit bij het bestemmingsplan niet kan, is sprake van een nadeel, aldus de StAB. 14.2.    In haar aanvullend verslag van 19 april 2016 heeft de StAB daaraan toegevoegd dat op de peildatum weliswaar geen milieuvergunning aan [appellante sub 1] was verstrekt, maar dat dit niet betekent dat het, ten tijde van de peildatum, niet mogelijk was dat zich op deze locatie een bedrijf kon vestigen in een hogere categorie dan milieucategorie 3. Bij actueel zonebeheer op de peildatum was het niet uit te sluiten dat zich een bedrijf kon vestigen met activiteiten in milieucategorie 4 of 5. Bij een aanvraag om tegemoetkoming in planschade wordt uitgegaan van de maximale invulling van de bestemming. In het uitbreidingsplan was geen milieucategorie opgenomen. Bij de planvergelijking is de planologische situatie per peildatum als uitgangspunt genomen.

16.    De hoger beroepen zijn ongegrond. De uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen, dient te worden bevestigd. 17.    Het college dient ten aanzien van [appellante sub 1] op na te melden wijze tot vergoeding van de proceskosten te worden veroordeeld.

De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: I.    bevestigt de uitspraak van de rechtbank, voor zover aangevallen; II.    veroordeelt het college van burgemeester en wethouders van Papendrecht tot vergoeding van bij [appellante sub 1] in verband met de behandeling van het hoger beroep opgekomen proceskosten tot een bedrag van € 1.536,00 (zegge: vijftienhonderdzesendertig euro), geheel toe te rekenen aan door een derde beroepsmatig verleende rechtsbijstand; III.    bepaalt dat van het college van burgemeester en wethouders van Papendrecht een griffierecht van € 503,00 (zegge: vijfhonderddrie euro) wordt geheven. Aldus vastgesteld door mr. C.H.M. van Altena, voorzitter, en mr. J.E.M. Polak en mr. J.A. Hagen, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.J.R. Hazen, griffier. w.g. Van Altena    w.g. Hazen voorzitter    griffier Uitgesproken in het openbaar op 6 februari 2019 452.

Uit het gevoerde planologische beleid is niet af te leiden dat het in de lijn der verwachtingen lag dat de milieucategorieën van bedrijfsactiviteiten afgewaardeerd zouden worden.     Gelet op deze laatste vaststelling, lag de ontwikkeling deels in de lijn der verwachtingen.     Indien de ontwikkeling geheel in de lijn der verwachtingen had gelegen, dan zou de omvang van het normale maatschappelijke risico, gelet op de jurisprudentie van de Afdeling, op vijf procent van de waarde van de onroerende zaak onmiddellijk vóór de peildatum zijn vastgesteld. Omdat de ontwikkeling slechts gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag, kan de omvang van het normale maatschappelijke risico in dit geval op drie procent van die waarde worden vastgesteld, aldus de StAB. 11.2.    De rechtbank heeft overwogen dat het, gelet op de ouderdom van het uitbreidingsplan, in de lijn der verwachtingen lag dat een nieuw bestemmingsplan zou worden vastgesteld en dat zij de StAB, op basis van het verslag en de weerlegging van de grieven van partijen, kan volgen, waar de StAB tot het oordeel is gekomen dat de ontwikkeling gedeeltelijk in de lijn der verwachtingen lag. 11.3.    In het betoog in hoger beroep is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank dat ten onrechte heeft overwogen. Anders dan [appellante sub 1] meent, berust de conclusie van de StAB niet op de bij Koninklijk Besluit van 17 mei 1991 vastgestelde geluidzonering, maar op de afstandzonering door middel van het toekennen van bepaalde milieucategorieën aan bedrijfsbestemmingen. [appellante sub 1] bestrijdt niet dat afstandzonering een normale maatschappelijke ontwikkeling is en dat, gelet op de afstand van het terrein tot nabijgelegen woningen, het in dit geval in de lijn der verwachtingen lag dat bij het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan zonering zou worden toegepast.     Het betoog faalt.     taxatie 12.    [appellante sub 1] betoogt verder dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in hetgeen zij heeft aangevoerd onvoldoende grond is te vinden voor het oordeel dat het verslag van de StAB en het taxatierapport van Verhagen, inclusief diens reactie op haar zienswijze, zodanige gebreken bevatten, dat de rechtbank deze niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag zou mogen leggen. Daartoe voert zij aan dat het taxatierapport berust op de onjuiste veronderstelling dat het onder het oude planologische regime op een deel van de waterzone van het terrein niet was toegestaan bebouwing op te richten. Voorts voert zij aan dat Verhagen ten onrechte een niet aan het water gelegen bedrijfslocatie met milieucategorie 3 als uitgangspunt voor de taxatie heeft gebruikt. Verder voert zij aan dat de rechtbank ten onrechte de door haar aangeboden vergelijkingstransacties van aan het water gelegen bedrijfslocaties in milieucategorie 5 niet bij haar oordeel heeft betrokken. 12.1.    Uit de beoordeling van de eerste hogerberoepsgrond van [appellante sub 1] volgt dat de taxatie van Verhagen niet ten onrechte berust op de veronderstelling dat het onder het oude planologische regime op een deel van de waterzone van het terrein niet was toegestaan bebouwing op te richten. 12.2.    De bestuursrechter kan een taxatie slechts terughoudend toetsen. Daarbij is van belang dat de waardering van een onroerende zaak niet slechts door het toepassen van een taxatiemethode plaatsvindt, maar daarbij ook de kennis, ervaring en intuïtie van de desbetreffende deskundige een rol spelen. Vergelijk de overzichtsuitspraak van de Afdeling van 28 september 2016 (ECLI:NL:RVS:2016:2582) onder 8.11. 12.3.    In het rapport van 16 december 2015, gelezen in samenhang met de reactie van 18 april 2016, heeft Verhagen toegelicht dat en waarom een op het industrieterrein Nieuwland te Alblasserdam gelegen bedrijfslocatie in milieucategorie 3 als uitgangspunt voor de taxatie van de marktwaarde van de onroerende zaak onder het oude planologische regime is gebruikt. Verhagen heeft gemotiveerd in welke opzichten die bedrijfslocatie van de te taxeren onroerende zaak verschilt en in hoeverre dat tot een correctie naar boven of beneden van de grondwaarde per m² van de onroerende zaak heeft geleid. Verhagen heeft voorts toegelicht waarom de door [appellante sub 1] aangeboden vergelijkingstransacties niet bruikbaar zijn voor de taxatie van de onroerende zaak en daarom buiten beschouwing worden gelaten. 12.4.    In het betoog in hoger beroep is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank ten onrechte heeft overwogen dat in dit geval is voldaan aan de eis dat de gedachtegang van Verhagen duidelijk en voldoende controleerbaar is. Dat [appellante sub 1] kritische kanttekeningen bij het door Verhagen gebruikte uitgangspunt heeft geplaatst, betekent voorts niet dat de rechtbank niet op dit onderdeel van de taxatie had mogen afgaan. Die kanttekeningen leveren geen concreet aanknopingspunt op voor twijfel aan de juistheid of volledigheid van dat onderdeel van de taxatie. In dit verband is niet zonder belang dat, naar de rechtbank heeft overwogen, een taxatie niet berust op exacte wetenschap en altijd een zekere mate van subjectiviteit kent, met name ten aanzien van objecten die bijzonder in hun aard zijn, zoals deze onroerende zaak. 12.5.    Het betoog faalt.     proceskosten 13.    [appellante sub 1] betoogt voorts dat de rechtbank haar verzoek om het college te veroordelen in de door haar gemaakte kosten van een deskundige ter hoogte van € 39.560,00 ten onrechte heeft afgewezen. Zij verwijst in dit verband naar een overzicht van de werkzaamheden van de gemachtigde in de periode van 10 september 2014 tot en met 26 mei 2016. Volgens dat overzicht heeft de gemachtigde in die periode in totaal 160,75 uur tegen een tarief van € 230,00 per uur (exclusief 7 procent aan kantoorkosten) aan de zaak besteed. 13.1.    De rechtbank heeft terecht geen aanleiding gezien voor vergoeding van de gestelde kosten van € 39.560,00.  Zoals de Afdeling eerder heeft overwogen (onder meer uitspraak van 21 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2502), is het fungeren als gemachtigde en deskundige in dezelfde zaak onverenigbaar met elkaar, omdat een deskundige in tegenstelling tot een gemachtigde geacht wordt onpartijdig te adviseren, zodat de kosten van een gemachtigde voor zover deze het optreden als deskundige betreffen niet voor vergoeding in aanmerking komen.     Het betoog faalt.

Daaruit is gebleken dat de toegestane milieucategorie is beperkt.     Bij het bepalen van de maximale invulling van de planologische mogelijkheden is van belang of met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid kan worden uitgesloten of bepaalde planologische mogelijkheden kunnen worden gerealiseerd. In dat verband zijn feitelijke, juridische of milieuhygiënische belemmeringen van belang. De beoordeling van deze potentiële belemmeringen dient logischerwijs in beginsel ook per peildatum plaats te vinden.     Volgens de StAB was het op slot zitten van het bedrijventerrein door de geluidzone een tijdelijke belemmering of boekhoudkundig probleem. Ter onderbouwing van deze tijdelijkheid heeft de StAB gewezen op het feit dat naderhand, na de actualisatie van het zonebeheer, ter plaatse vergunning is verleend aan een bedrijf. Deze constatering betekent niet dat de peildatum is losgelaten. De conclusie blijft gehandhaafd dat onder het oude planologische regime zich ter plaatse een bedrijf kon vestigen, indien het zonebeheer op orde was en de geluidbelasting van dat bedrijf binnen de geluidnorm van 50 dB(A) kon blijven, aldus de StAB. 14.3.    De rechtbank heeft overwogen dat niet in geschil is dat ten tijde van de peildatum geluidknelpunten aanwezig waren op het industrieterrein. Het zonebeheer was niet actueel en het industrieterrein zat op slot. Dit maakte dat geen enkele milieuvergunning, ongeacht de milieucategorie van de bedrijfsactiviteiten, verleend kon worden. Meldingen in het kader van het Activiteitenbesluit waren wel mogelijk. Ook op basis van het bestemmingsplan, waarbij de geluidzone ongewijzigd is opgenomen, was vergunningverlening vanwege het ontbreken van geluidruimte nog steeds niet mogelijk.     Volgens de StAB was de belemmering van het op slot zitten van de geluidzone geen juridische, feitelijke of milieutechnische belemmering op grond waarvan de vestiging van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid niet mogelijk was, omdat het niet uitgesloten was dat het om een tijdelijke belemmering ging. Niet is gebleken dat deze conclusie onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen dan wel anderszins gebreken bevat. De tijdelijkheid van de belemmering is naderhand gebleken toen bij actueel zonebeheer vestiging van een bedrijf (in dit geval de Rivierendriesprong) in een hogere milieucategorie wel mogelijk werd.     De rechtbank kan de StAB volgen in de conclusie dat op de peildatum sprake was van een boekhoudkundig probleem. De rechtbank acht daarbij niet zonder betekenis dat het op slot zitten van de geluidruimte is opgelost. Uit de overwegingen van de StAB volgt niet dat zij bij de planvergelijking de planologische situatie per peildatum niet als uitgangspunt heeft genomen. Van het treden buiten het systeem van planologische vergelijking is niet gebleken. In de verklaring van het college ter zitting, dat het op de peildatum nog niet helder was wanneer dit kon worden opgelost omdat met vier andere gemeenten samengewerkt moest worden, ziet de rechtbank geen aanleiding om het verslag van de StAB op dit punt niet te volgen. 14.4.    In het betoog van het college is geen grond te vinden voor het oordeel dat de rechtbank dit ten onrechte heeft overwogen.     Dat de binnen de geluidzone beschikbare geluidruimte ten tijde van de peildatum volledig was benut, laat onverlet dat, gelet op de verplichting van overheidswege om het zonebeheer te actualiseren en het in dat verband lopende traject, vestiging van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 destijds niet met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. Deze conclusie wordt, in retrospectief bezien, ook bevestigd door de ontwikkelingen na de peildatum. De - tijdelijke - belemmering voor het verlenen van een milieuvergunning voor vestiging van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5 is in de planvergelijking terecht buiten beschouwing gelaten.     Voorts zijn de in de VNG-brochure gestelde afstandseisen geen onderdeel van het oude planologische regime van het uitbreidingsplan. Die eisen kunnen op zichzelf niet tot de conclusie leiden dat vestiging van een bedrijf in milieucategorie 4 of 5, gelet op de afstand van het terrein tot de nabijgelegen woningen, niet was toegestaan. 14.5.    Het betoog faalt.     taxatie 15.    Het college betoogt voorts dat de rechtbank, in het kader van haar beslissing om zelf in de zaak te voorzien, niet heeft onderkend dat aan de taxatie van Verhagen zodanige gebreken kleven, dat de rechtbank die taxatie niet aan haar oordeelsvorming ten grondslag had mogen leggen. Daartoe voert het college aan dat Verhagen er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat onder het oude planologische regime geen bebouwing was toegestaan op de gronden met een bestemming voor water. Voorts voert het college aan dat Verhagen ten onrechte niet de waarde van de onroerende zaak bij voortgezet gebruik heeft berekend. Verder voert het college aan dat Verhagen bij de waardering van een fictieve bouwkavel bij herontwikkeling ten onrechte geen correctie wegens de kapitaalvernietiging van de bestaande opstallen heeft doorgevoerd. 15.1.    In het rapport van 16 december 2015 heeft Verhagen het volgende vermeld ter toelichting van de marktwaarde van de onroerende zaak op de peildatum onder het oude planologische regime.     Uit de beschikbare informatie over een grondtransactie in het industrieterrein Nieuwland en uitgifteprijzen van de gemeente Alblasserdam valt af te leiden dat de gemiddelde grondprijs voor bedrijfsterrein met maximale milieucategorie 3 op industrieterrein Nieuwland ten tijde van de peildatum ongeveer € 195,00 per m² was. Uit onderzoek naar uitgifteprijzen voor bedrijfsterrein blijkt dat er geen verschil was tussen uitgifteprijzen voor bedrijfsterrein met maximale milieucategorie 3 en bedrijfsterrein met maximale milieucategorie 5. Voor het berekenen van de grondwaarde van het terrein wordt dus van een referentieprijs van € 195,00 per m² uitgegaan. Vervolgens is een vertaalslag gemaakt van industrieterrein Nieuwland naar het terrein. Bij Nieuwland gaat het om onbebouwde, rechthoekige, bouwrijpe kavels, terwijl het terrein bebouwd is en bovendien een grillige vorm heeft. Indien op het terrein, dat een oppervlakte van ongeveer 39.000 m² heeft, een maximale rechthoek wordt geprojecteerd, dan ontstaat een rechthoekige kavel van ongeveer 27.500 m² en resteert nog ongeveer 11.500 m² als buitenterrein. Indien de berekende waarde wordt omgeslagen over de totale oppervlakte van het terrein, komt dit op een gemiddelde waarde van € 145,00 per m² uit. Vanwege de mindere ontsluiting, bereikbaarheid en uitstraling van Noordhoek ten opzichte van Nieuwland en het feit dat op het terrein al bebouwing is opgericht, wordt de waarde van het terrein op € 130,00 per m² getaxeerd. Daarnaast wordt een opslag toegepast op basis van het feit dat het terrein aan groot water ligt. Uit onderzoek blijkt dat de waarde van een perceel aan groot water ongeveer 20 procent hoger ligt dan de waarde van een vergelijkbaar perceel dat niet aan groot water ligt. Samengevat leidt dit tot een grondwaarde van € 155,00 per m² en een marktwaarde van de onroerende zaak, die naast de grond uit opstallen, een weegbrug, een loswal en een verharding bestaat, van ongeveer € 7.655.000,00. 15.2.    In het rapport van 16 december 2015 heeft Verhagen het volgende vermeld ter toelichting van de marktwaarde van de onroerende zaak op de peildatum onder het nieuwe planologische regime.     Door de terugschaling van milieucategorie 5 naar milieucategorie 3 wordt de onroerende zaak minder interessant voor bedrijven met watergebonden bedrijfsactiviteiten. Bij milieucategorie 4 zijn er nog relatief veel watergebonden bedrijfsactiviteiten mogelijk op het terrein. Door de beperking tot milieucategorie 3 vallen de meeste watergebonden bedrijfsactiviteiten echter af. Op basis van de Staat van Bedrijfsactiviteiten is in milieucategorie 3 kleinschalige betonproductie en groothandel in afval en schroot of in zand en grind mogelijk.

Een redelijk denkend en handelend koper zal het terrein met een oppervlakte van bijna 39.000 m² waarschijnlijk hiervoor te groot (en dus te duur) vinden in verhouding tot de exploitatiemogelijkheden. Verhagen heeft onderzoek gedaan naar de mogelijkheden van de onroerende zaak onder het nieuwe planologische regime om de waarde ervan te kunnen vaststellen. Dit heeft geresulteerd in twee opties. Bij de eerste optie wordt alle bestaande bebouwing gesloopt en wordt het terrein opnieuw ingericht voor niet-watergebonden bedrijfsactiviteiten in (maximaal) milieucategorie 3. Bij de tweede optie wordt een gedeelte van het terrein van ongeveer 18.000 m² inclusief loswal en bestaande opstallen en verharding voor groothandel in zand en grind verkocht en wordt het resterende deel voor herontwikkeling bedrijvigheid in (maximaal) milieucategorie 3 verkocht. Beide opties zijn doorgerekend en de conclusie is dat met de tweede optie een hoogste waarde op de peildatum van € 6.280.000,00 kan worden gerealiseerd. 15.3.    Op verzoek van het college heeft VTA een tegentaxatie verricht. In het van die tegentaxatie opgemaakte rapport van 18 februari 2016 is vermeld dat de onroerende zaak op de peildatum onder het oude planologische regime een marktwaarde van ongeveer € 6.910.000,00 had en onder het nieuwe planologische regime een marktwaarde van ongeveer € 7.655.000,00. Ter toelichting hiervan heeft VTA uiteengezet dat Verhagen niet heeft onderkend dat een deel van het terrein onder het oude planologische regime een bestemming voor water had en dat de waarde van dat deel veel lager was dan de waarde van bouwgrond. VTA heeft vervolgens, bij wijze van correctie, een onderscheid gemaakt tussen een deel van het terrein met een oppervlakte van 32.765 m² als bouwgrond en een deel van het terrein met een oppervlakte van 6.200 m² als watergrond, waarbij de referentieprijs van de bouwgrond op € 155,00 per m² en de referentieprijs van de watergrond op € 35,00 per m² is vastgesteld. Verder heeft VTA uiteengezet dat de onroerende zaak onder het nieuwe planologische regime op de peildatum een hoogste waarde had bij voortgezet gebruik en dat gedeeltelijke verkoop als bouwkavel tot kapitaalvernietiging leidt. 15.4.    Verhagen heeft bij brief van 18 april 2016 een reactie gegeven op het rapport van VTA van 18 februari 2016. 15.5.    In hoger beroep heeft het college een taxatierapport van VTA van 9 november 2016 overgelegd. De Afdeling heeft de StAB verzocht dat taxatierapport voor te leggen aan Verhagen. 15.6.    In een verslag van 13 maart 2018, gelezen in samenhang met een daarin ingelaste reactie van Verhagen, heeft de StAB het volgende vermeld.     Wat betreft de marktwaarde van de onroerende zaak op de peildatum onder het oude planologische regime verschillen Verhagen en VTA slechts van mening over de waarde van de grond van het terrein. In het rapport van 16 december 2015 heeft Verhagen vermeld dat het terrein een oppervlakte van 38.965 m² heeft en dat de grond een waarde van € 155,00 per m² heeft.  Uit bijlage 7 bij het taxatierapport valt af te leiden dat die waarde in feite een gemiddelde van de waarde van de fictieve rechthoekige bouwkavel van ongeveer 27.500 m² van € 195,00 per m² en de waarde van het buitenterrein van ongeveer 11.500 m² van € 25,00 per m² is. De  oppervlakte van het buitenterrein is 5.300 m² groter dan de oppervlakte van de watergrond in de taxatie van VTA. VTA hanteert voor die grond een hogere referentieprijs dan de referentieprijs die Verhagen voor het buitenterrein aanhoudt. De lagere waarde van het buitenterrein is bij Verhagen verdisconteerd in de waarde van € 155,00 per m² van het terrein.     Wat betreft de marktwaarde van de onroerende zaak op de peildatum onder het nieuwe planologische regime is, onder verwijzing naar het aanvullend verslag van 19 april 2016, uiteengezet dat voortgezet gebruik geen optie is, omdat de onroerende zaak in dat geval als zeer incourant moest worden aangemerkt. VTA heeft de conclusie over voortgezet gebruik niet inzichtelijk gemaakt. Volgens Verhagen leidt de planologische verandering tot een ander gebruik en daardoor tot een vermindering van de waarde van de onroerende zaak. Bij het bepalen van de nieuwe waarde is herontwikkeling derhalve het uitgangspunt. In bijlage 9 bij het taxatierapport van 16 december 2015 is dit voor twee opties doorgerekend. In de voorkeursvariant is rekening gehouden met sloopkosten. Deze variant leidt, ook volgens Verhagen, inderdaad tot kapitaalvernietiging, voor zover loodsen worden gesloopt die een zekere waarde kunnen vertegenwoordigen.     Verhagen heeft in de reactie van VTA geen aanleiding gezien om de conclusies van het taxatierapport van 16 december 2015 te wijzigen dan wel bij te stellen. 15.7.    Bij brief van 12 april 2018, gelezen in samenhang met een daarin ingelaste zienswijze van VTA van 11 april 2018, heeft het college een reactie gegeven op het verslag van de StAB van 13 maart 2018. Volgens het college is een prijs van € 155,00 per m² markconform voor gronden met een bestemming voor bedrijfsdoeleinden en veel te hoog voor het terrein dat deels een bestemming voor water heeft. Indien een correctie wordt toegepast, zou dat tot een prijs van het terrein van € 136,00 per m² leiden. Voorts heeft Verhagen ten onrechte niet gekeken naar de waarde van de onroerende zaak met voortzetting van de bedrijfsactiviteiten op basis van milieucategorie 3 in de bestaande bedrijfsopstallen. VTA heeft die variant doorgerekend en daaruit de conclusie getrokken dat deze de hoogste waarde van de onroerende zaak vertegenwoordigt. Verder heeft Verhagen in haar voorkeursvariant ten onrechte geen correctie toegepast voor de kapitaalvernietiging als gevolg van de sloop van de bestaande opstallen. Dat, zoals Verhagen heeft gesteld, die kapitaalvernietiging in de grondprijs is verdisconteerd, is niet onderbouwd en bovendien onjuist. De door Verhagen aangehouden grondprijs is niet reëel, indien daarin, zoals Verhagen heeft gesteld, ook de sloopkosten en eenmalige afschrijving van de opstallen zijn verdisconteerd. 15.8.    Zoals de Afdeling van 28 september 2016, ECLI:NL:RVS:2016:2582, heeft overwogen, mag een rechter in beginsel afgaan op de inhoud van het verslag van een deskundige, als bedoeld in artikel 8:47 van de Awb. Dat is slechts anders, indien dat verslag onvoldoende zorgvuldig tot stand is gekomen of anderszins zodanige gebreken bevat, dat het niet aan de oordeelsvorming ten grondslag mag worden gelegd. 15.9.    Uit het rapport van 16 december 2015, gelezen in samenhang met de reactie van 18 april 2016, valt niet af te leiden dat Verhagen heeft onderkend dat onder het oude planologische regime op de gronden met een bestemming voor water ter grootte van 6.200 m² geen bebouwing was toegestaan. Dat leidt echter, gelet op het volgende, niet tot de conclusie dat de taxatie niet bruikbaar was.     Niet in geschil is dat de gronden met medeweten van de gemeente zijn gedempt. Het college heeft in de bij de tweede zitting van de Afdeling overgelegde pleitnota erkend dat het - opnieuw - realiseren van de bestemming voor water van de gronden met aan zekerheid grenzende waarschijnlijkheid was uitgesloten. Daarvan uitgaande, kan het college niet worden gevolgd in het uitgangspunt dat de gronden in het geheel niet, zelfs niet als onbebouwd buitenterrein, in de taxatie mogen worden betrokken. Het buitenterrein heeft in de taxatie van Verhagen een lagere waarde dan in de tegentaxatie van VTA. In het betoog van het college is geen grond te vinden voor het oordeel dat Verhagen de waarde van het buitenterrein heeft overschat. Deze kwestie dient te worden onderscheiden van de vraag of er bij de taxatie van moest worden uitgegaan dat op die gronden ook bebouwing mogelijk was, omdat daarvoor juridisch nieuwe vergunningen nodig zouden zijn geweest.