ECLI:NL:RVS:2013:CA2862

201110216/1/T1/R4. Datum uitspraak: 12 juni 2013 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Tussenuitspraak met toepassing van artikel 46, zesde lid, (oud) van de Wet op de Raad van State in het geding tussen: 1. de vereniging Vereniging De natuurlijke Boekhorstpolder (hierna: de Vereniging), gevestigd te Voorhout, gemeente Teylingen, 2. de stichting Stichting Rivierduinen (hierna: Rivierduinen), gevestigd te Leiden, 3. [appellante sub 3A] en [appellante sub 3B] (hierna gezamenlijk in enkelvoud: [appellante sub 3]), gevestigd te Lisse, 4. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Interprojecta Vastgoed Best B.V. en de commanditaire vennootschap Terra Ontwikkeling C.V. (hierna gezamenlijk: Interprojecta en Terra), gevestigd te Rosmalen, gemeente 's-Hertogenbosch, 5. de stichting Woningstichting Stek (hierna: Stek), gevestigd te Lisse, 6. [appellant sub 6], wonend te Voorhout, gemeente Teylingen, en de raad van de gemeente Teylingen, verweerder. Bij besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, heeft de raad het bestemmingsplan "Hooghkamer 2011" en het gelijknamige exploitatieplan vastgesteld. Tegen dit besluit hebben de Vereniging, Rivierduinen, [appellante sub 3], Interprojecta en Terra, Stek en [appellant sub 6] beroep ingesteld. De raad heeft een verweerschrift ingediend. De raad heeft het taxatierapport inbrengwaarden van Overwater van 23 juni 2011 (hierna: het taxatierapport) en de daarbij behorende oplegnotitie ingezonden en ten aanzien van de oplegnotitie verzocht om beperkte kennisneming als bedoeld in artikel 8:29 van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Bij beslissing van 7 augustus 2012 heeft een andere kamer van de Afdeling het verzoek om beperkte kennisneming ingewilligd. [appellante sub 3] en [appellant sub 6] is gevraagd om toestemming om mede op grondslag van de geheim te houden informatie in de oplegnotitie uitspraak te doen. [appellante sub 3] en [appellant sub 6] hebben deze toestemming verleend. [appellante sub 3] heeft nadere stukken ingediend. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 16 augustus 2012, waar de Vereniging, vertegenwoordigd door M.S. Wagenmaker en E.J. Weebers, [appellante sub 3], vertegenwoordigd door [gemachtigde], bijgestaan door mr. C.W. Kniestedt en mr. L. Schapink, beiden advocaat te Amsterdam, en F.H. de Bruijne, werkzaam bij Gloudemans, Stek, vertegenwoordigd door T.A.C. de Wit, en de raad, vertegenwoordigd door mr. H.J.M. Winkelhuizen, advocaat te Alphen aan den Rijn, J.R. van der Kooij, werkzaam bij Overwater Grondbeleid Adviesbureau, N. Harkes, werkzaam bij NEXT Vastgoed Consultancy, dr. F.A.M. Schreiner en P.M.W.M. van Goch, beiden werkzaam bij de gemeente, zijn verschenen. Na sluiting van het onderzoek ter zitting heeft de Afdeling het onderzoek heropend. De raad heeft nadere stukken ingediend. [appellante sub 3] en Stek hebben hierop gereageerd. De raad heeft op deze reacties gereageerd. De Afdeling heeft de raad tevens een aantal vragen voorgelegd. De raad heeft deze beantwoord. [appellante sub 3] heeft op de beantwoording gereageerd. Voorts heeft de raad een nader verweerschrift ingediend, waarop [appellante sub 3] heeft gereageerd. Met toestemming van partijen is een nadere zitting achterwege gebleven. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State: draagt de raad van de gemeente Teylingen op om binnen twaalf weken na de verzending van deze tussenuitspraak het besluit van 23 juni 2011, kenmerk 178991, te herstellen door: a. met inachtneming van hetgeen in 24.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoren de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim; b. met inachtneming van hetgeen in 26.3 is overwogen alsnog toereikend te motiveren dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m dient te worden verhoogd dan wel de exploitatieopzet van het exploitatieplan te wijzigen wat betreft de raming van de kosten in verband met de exploitatie ten aanzien van de kosten van de voorbelasting; c. met inachtneming van hetgeen in 30.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat tot de raming van de kosten in verband met de exploitatie niet langer behoort de btw op het geluidscherm; d. met inachtneming van hetgeen in 38.3 is overwogen de exploitatieopzet van het exploitatieplan zodanig te wijzigen dat de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden inzichtelijk is; het gewijzigde besluit op de wettelijk voorgeschreven wijze bekend te maken en de uitkomst tevens aan de Afdeling mede te delen. Aldus vastgesteld door mr. P.J.J. van Buuren, voorzitter, en mr. P.B.M.J. van der Beek-Gillessen en mr. J.C. Kranenburg, leden, in tegenwoordigheid van mr. R.R. Jacobs, ambtenaar van staat. w.g. Van Buuren w.g. Jacobs voorzitter ambtenaar van staat Uitgesproken in het openbaar op 12 juni 2013 717. 1. Ingevolge artikel 46, zesde lid, van de Wet op de Raad van State, zoals dat luidde ten tijde van belang, kan de Afdeling het bestuursorgaan opdragen een gebrek in het bestreden besluit te herstellen of te laten herstellen. Crisis- en herstelwet 2. De raad heeft zich ter zitting op het standpunt gesteld dat de beroepen van [appellante sub 3] en [appellant sub 6] niet-ontvankelijk dienen te worden verklaard, omdat zij de gronden van hun beroep eerst na de beroepstermijn hebben ingediend, terwijl de Crisis- en herstelwet (hierna: Chw) dit niet toelaat. 2.1. Ingevolge artikel 6.5, eerste lid, aanhef en onder d, van de Awb bevat het beroepschrift de gronden van het beroep. Ingevolge artikel 6.6 kan het beroep niet-ontvankelijk worden verklaard, indien: a. niet is voldaan aan artikel 6:5 of aan enig ander bij de wet gesteld vereiste voor het in behandeling nemen van het beroep, (…), mits de indiener de gelegenheid heeft gehad het verzuim te herstellen binnen een hem daartoe gestelde termijn. 2.2. Ingevolge artikel 1.1, aanhef en onder a, in samenhang bezien met categorie 3, onder 3.1, van bijlage 1 van de Chw, zoals die luidde ten tijde van het bestreden besluit, is afdeling 2 van hoofdstuk 1 van toepassing op alle besluiten die krachtens enig wettelijk voorschrift zijn vereist voor de ontwikkeling en verwezenlijking van werken en gebieden ten behoeve van de bouw van meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied of de herstructurering van woon- en werkgebieden. Ingevolge artikel 1.6, tweede lid, dat onderdeel is van afdeling 2 van hoofdstuk 1, is in afwijking van artikel 6:6 van de Awb het beroep niet-ontvankelijk indien niet is voldaan aan artikel 6:5, eerste lid, onderdeel d, van die wet. 2.3. Ingevolge artikel 11, eerste lid, van het Besluit uitvoering Chw, wordt, indien afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw op een besluit van toepassing is, dit bij het besluit en bij de bekendmaking of mededeling van het besluit vermeld. Ingevolge het tweede lid wordt, indien tegen het besluit beroep openstaat, bij het besluit en bij de bekendmaking van het besluit voorts vermeld dat: a. de beroepsgronden in het beroepschrift worden opgenomen, en b. deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. 2.4. Het plan voorziet in de mogelijkheid om bij recht meer dan 20 woningen in een aaneengesloten gebied te bouwen, zodat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw op het bestreden besluit van toepassing is. 2.5. Niet in geschil is dat in het besluit, noch bij de bekendmaking van het besluit, is vermeld dat afdeling 2 van hoofdstuk 1 van de Chw van toepassing is en dat de beroepsgronden in het beroepschrift dienen te worden opgenomen en deze na afloop van de beroepstermijn niet meer kunnen worden aangevuld. 2.6. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 30 november 2011 in zaak nr. 201103127/1/T1/R2, kan een belanghebbende in beginsel niet worden tegengeworpen dat hij de gronden van het beroep niet binnen de beroepstermijn heeft aangevoerd, indien in de rechtsmiddelenverwijzing niet is vermeld dat de Chw van toepassing is en dat daarom de beroepsgronden in het beroepschrift moeten worden opgenomen, nu in de Chw wordt afgeweken van de Awb. Dit is slechts anders indien aannemelijk is dat de belanghebbende anderszins wist of kon weten dat na afloop van de termijn voor het instellen van beroep geen gronden kunnen worden aangevoerd. Die situatie doet zich hier niet voor. De enkele omstandigheid dat [appellante sub 3] en [appellant sub 6] worden bijgestaan door professionele rechtsbijstandverleners maakt niet dat zij ondanks de beperkte rechtsmiddelenverwijzing toch hadden moeten uitgaan van toepasselijkheid van de Chw. 2.7. [appellante sub 3] en [appellant sub 6] zijn bij brieven van de Afdeling van 5 oktober 2011 onderscheidenlijk 6 oktober 2011 in de gelegenheid gesteld om uiterlijk 2 november 2011 onderscheidenlijk 3 november 2011 alsnog de gronden van het beroep aan te voeren, van welke gelegenheid zij gebruik hebben gemaakt. Onder deze omstandigheden hebben [appellante sub 3] en [appellant sub 6] de verzuimen tijdig hersteld, zodat geen aanleiding bestaat hun beroepen niet-ontvankelijk te verklaren. Het bestemmingsplan 3. Het bestemmingsplan voorziet in de bouw van ongeveer 850 woningen en in een actuele juridisch-planologische regeling voor bestaande woningen en voorzieningen in de wijk Hooghkamer in Voorhout. Intrekking beroepsgrond 4. Ter zitting heeft Stek de beroepsgrond over de begrenzing van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 5" ingetrokken. Het beroep van de Vereniging 5. De Vereniging betoogt dat het bestemmingsplan de ruimtelijke samenhang van de Boekhorstpolder aantast, omdat het niet voorziet in de doorlopende groenzone tussen de gebieden Hooghkamer en Nieuw Boekhorst/Voorhout Noord zoals is opgenomen in het door de raad vastgestelde "Ontwikkelingsplan Hooghkamer/Voorhout Noord" (hierna: het ontwikkelingsplan). Volgens de Vereniging blijft de spoorlijn hierdoor een barrière vormen tussen de twee gebieden. 5.1. De raad stelt zich op het standpunt dat met het bestemmingsplan een nadere invulling is gegeven aan de in het ontwikkelingsplan op hoofdlijnen voorziene stedenbouwkundige structuur. De raad wijst erop dat de (economische) omstandigheden sinds de vaststelling van het ontwikkelingsplan in 2004 zijn gewijzigd. Volgens de raad zal de groen/blauwe structuur in de Boekhorstpolder nog steeds worden gerealiseerd, maar dan op kleinere schaal. De raad wijst in dit verband op de park- en waterzone in het plangebied. Deze heeft volgens de raad een iets andere vorm en een meer gedifferentieerde uitwerking dan oorspronkelijk voorzien. Dit is volgens de raad het gevolg van een gewijzigd woningbouwprogramma. Verder wijst de raad erop dat het bestemmingsplan de mogelijkheid biedt een (fiets)tunnel aan te leggen onder het spoor waarmee de parken aan weerszijden van het spoor met elkaar kunnen worden verbonden. 5.2. Ingevolge artikel 7, lid 7.1, aanhef en onder a, van de planregels zijn de voor "Verkeer" aangewezen gronden bestemd voor wegen, alsmede opstelstroken, busstroken, voet- en fietspaden, hellingbanen, opritten, bermen, bruggen, viaducten en duikers. Ingevolge lid 7.3 mogen de gronden ter plaatse van de aanduiding "railverkeer" uitsluitend gebruikt worden ten dienste van het spoorwegverkeer en de daarbij behorende beheer- en onderhoudswerkzaamheden, alsmede ongelijkvloers kruisend verkeer. 5.3. Het ontwikkelingsplan betreft een door de raad vastgesteld beleidskader waaraan geen bindende werking toekomt. Uit de Wet ruimtelijke ordening (hierna: Wro) noch enige andere rechtsregel volgt dat de raad bij de vaststelling van het plan is gebonden aan het ontwikkelingsplan. Voorts is van belang dat het plan blijkens de verbeelding voorziet in een groen-blauwe zone. Dat de invulling hiervan afwijkt van het ontwikkelingsplan, betekent niet dat het plan de ruimtelijke samenhang van de Boekhorstpolder aantast, mede nu ingevolge de aangehaalde planregels een verkeerstunnel onder de spoorlijn mogelijk is. Derhalve faalt het betoog. Het beroep van Rivierduinen 6. Rivierduinen, een instelling voor geestelijke gezondheidszorg die is gevestigd op het perceel Componistenlaan 248 te Voorhout, gemeente Teylingen, komt op tegen de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken", voor zover voorzien van de aanduidingen "specifieke vorm van woongebied - 6" en "specifieke vorm van woongebied - 5" en het plandeel met de bestemming "Tuin", voor zover deze grenzen aan voornoemd perceel. Rivierduinen betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte toestaat dat de gronden in een zone van tien meter rondom haar perceel, al dan niet na uitwerking, worden bebouwd voor woondoeleinden of worden gebruikt als tuin. 13. In hetgeen de Vereniging, Rivierduinen en Interprojecta en Terra hebben aangevoerd ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het bestemmingsplan in zoverre strekt ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening. In het aangevoerde wordt evenmin aanleiding gevonden voor het oordeel dat het bestreden besluit, voor zover dat strekt tot vaststelling van het bestemmingsplan, anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. De beroepen van de Vereniging, Rivierduinen en Interprojecta en Terra, voor zover gericht tegen de vaststelling van het bestemmingsplan, zullen in de einduitspraak ongegrond worden verklaard. Het exploitatieplan Intrekking beroepsgronden [appellante sub 3] 14. Ter zitting heeft [appellante sub 3] de beroepsgronden over de looptijd en de gewijzigde vaststelling van het exploitatieplan, de deskundigheid van één van de taxateurs, het percentage gerealiseerde kosten, de kosten voor het geluidscherm en het programma van eisen, behalve wat betreft de rioleringspompen, ingetrokken. Procedureel 15. [appellante sub 3] voert aan dat niet alle relevante stukken met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage hebben gelegen. Volgens haar ontbraken de civieltechnische begroting, het rapport "Bouwrijp maken Hooghkamer Teylingen" van Deltares van januari 2008 (hierna: het Deltares-rapport) over de ophoging van het plangebied, de planschaderisicoanalyse, de plankostenscan en de grondexploitatie waarop het exploitatieplan is gebaseerd. 15.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat een raming van de civieltechnische kosten in het exploitatieplan is opgenomen, maar dat geen afzonderlijke civieltechnische begroting is gemaakt. Verder heeft de raad ter zitting gesteld dat het Deltares-rapport, de planschaderisicoanalyse, de plankostenscan en de grondexploitatie niet ter inzage hebben gelegen. Het Deltares-rapport en de grondexploitatie zijn volgens de raad evenwel niet nodig voor de beoordeling van het ontwerp van het exploitatieplan. De planschaderisicoanalyse en de plankostenscan zijn dat volgens de raad wel, maar hij wijst erop dat de gemeente ongeveer 2,5 jaar met [appellante sub 3] in gesprek is geweest over de ontwikkeling van Hooghkamer en dat [appellante sub 3] in dit kader inzage in de stukken heeft gehad. 15.2. Ingevolge artikel 6.14, eerste lid, van de Wro is op de voorbereiding van een exploitatieplan afdeling 3.4 van de Awb van toepassing. Ingevolge artikel 3:11, eerste lid, van de Awb legt het bestuursorgaan het ontwerp van het te nemen besluit, met de daarop betrekking hebbende stukken die redelijkerwijs nodig zijn voor een beoordeling van het ontwerp, ter inzage. 15.3. [appellante sub 3] heeft niet gemotiveerd weersproken dat voor het exploitatieplan geen afzonderlijke civieltechnische begroting is opgesteld, zodat artikel 3:11 van de Awb in zoverre niet van toepassing is. 15.4. Niet in geschil is dat het Deltares-rapport, de plankostenscan, de planschaderisicoanalyse en de grondexploitatie niet ter inzage hebben gelegen. Daargelaten het antwoord op de vraag of deze stukken redelijkerwijs nodig zijn voor de beoordeling van het ontwerpplan, staat vast dat [appellante sub 3] over deze stukken beschikt en in beroep in de gelegenheid is gesteld daarop te reageren. Aangenomen mag worden dat mogelijke andere belanghebbenden, als zij dit hadden gewild, een zienswijze naar voren zouden hebben gebracht waarin op het ontbreken van de stukken zou zijn gewezen. Belanghebbenden die een zienswijze hebben ingediend konden dit punt vervolgens in beroep aan de orde stellen, zoals [appellante sub 3] heeft gedaan. Onder deze omstandigheden is de Afdeling van oordeel dat [appellante sub 3] niet is benadeeld en niet aannemelijk is dat andere belanghebbenden zijn benadeeld doordat het Deltares-rapport, de plankostenscan, de planschaderisicoanalyse en de grondexploitatie niet met het ontwerp van het exploitatieplan ter inzage hebben gelegen. Inbrengwaarden 16. [appellante sub 3] voert aan dat de inbrengwaarden van haar gronden niet door een onafhankelijke deskundige zijn getaxeerd. Hiertoe stelt zij dat één van de taxateurs, de heer J.R. van der Kooij, bij inhoudelijke besprekingen over de grondwaarden tussen haar en de gemeente als partijdeskundige voor de gemeente aanwezig was. 16.1. De raad stelt dat de gemeente Overwater Grondbeleid Adviesbureau B.V. te Strijen (hierna: Overwater), waarvoor Van der Kooij werkzaam is, uitsluitend heeft ingeschakeld voor de taxatie van de inbrengwaarden in het exploitatieplan. Volgens de raad was Van der Kooij inderdaad aanwezig bij een bespreking tussen de gemeente en [appellante sub 3], maar was hij daar alleen om vragen van [appellante sub 3] over de taxatie te beantwoorden en niet om namens de gemeente te onderhandelen. Voorts is het taxatierapport niet alleen door Van der Kooij, maar tevens door een andere onafhankelijke deskundige van Overwater ondertekend. 16.2. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200907364/1/R2 dient aan de in een exploitatieplan opgenomen raming van de inbrengwaarde van percelen in beginsel een door een onafhankelijke deskundige uitgevoerde taxatie ten grondslag te liggen. 16.3. Niet in geschil is dat Van der Kooij bij gesprekken tussen de gemeente en [appellante sub 3] aanwezig is geweest. Ter zitting heeft zowel Van der Kooij als de raad weersproken dat Van der Kooij tijdens deze gesprekken namens de gemeente heeft onderhandeld om de gronden van [appellante sub 3] te verwerven. [appellante sub 3] heeft geen feiten of omstandigheden gesteld die het tegendeel aannemelijk maken. Derhalve bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat Van der Kooij ten tijde van het nemen van het bestreden besluit niet als onafhankelijke deskundige kon worden aangemerkt. 17. [appellante sub 3] betoogt dat de inbrengwaarden van haar gronden onjuist zijn getaxeerd. Volgens haar had met de comparatieve en niet de residuele methode moeten worden getaxeerd, omdat deze laatste een minder goed beeld van de marktwaarde van gronden geeft. Daarnaast kan [appellante sub 3] zich niet verenigen met de wijze waarop in het taxatierapport de residuele methode is toegepast. Zij verwijst hiertoe naar het rapport "Deskundigenadvies inbrengwaarde" van Gloudemans van 1 augustus 2012 (hierna: het tegenrapport). Hierin staat dat de berekening volgens de residuele methode in het taxatierapport niet voldoet aan artikel 40d van de onteigeningswet. Het exploitatiegebied is één complex in de zin van deze bepaling en hiervoor had één complexwaarde berekend moeten worden. In het taxatierapport is evenwel voor elke (deel)fase van de ontwikkeling een afzonderlijke complexwaarde berekend, doordat voor elke (deel)fase een afzonderlijk risicopercentage is gehanteerd. Dit is in strijd met de egalisatieregel in artikel 40d van de onteigeningswet. In dit verband wordt verwezen naar de geschiedenis van de totstandkoming van de onteigeningswet (Kamerstukken II 1980-1981, 15 978, nr. 7, blz. 21-22), de uitspraak van de Afdeling van 25 mei 2011 in zaak nr. 200907178/1/R3 en het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2011 in zaak nr. 09/04564 (LJN: BP2316). Voor alle gronden in het complex had met een risicocorrectie van 4 procent moeten worden gerekend. In het tegenrapport staat verder dat in het taxatierapport bij de berekening volgens de residuele methode wat betreft het gewenste rendement ten onrechte is uitgegaan van een ‘internal rate of return’ van 7 procent per jaar. Hierdoor wordt slechts de waarde van de grond voor de betreffende instantie verkregen en niet de marktwaarde. Er had daarom gerekend dienen te worden met de kapitaalmarktrente van 4,5 procent per jaar die in het exploitatieplan is gehanteerd. Daarnaast leidt de hoge ‘internal rate of return’ samen met de hoge risicopercentages tot een correctie op de waarde van de grond die niet marktconform is. Het gevolg hiervan is volgens Rivierduinen dat gevaar dreigt te ontstaan en dat de privacy van cliënten niet is gewaarborgd. Rivierduinen wijst erop dat de zuidwestzijde van haar perceel wordt gebruikt voor het aanbrengen van crisisgevallen en dat zich hier tevens de ingang van de separeervoorzieningen bevindt. 6.1. De raad stelt dat de vestiging van Rivierduinen in het plangebied behoort tot milieucategorie 1 en dat op grond van de brochure "Bedrijven en milieuzonering" van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (hierna: de VNG-brochure) een adviesafstand van tien meter geldt in verband met mogelijke geluidhinder en dat aan deze afstand kan worden voldaan. Volgens de raad kan de vestiging van Rivierduinen goed functioneren in de toekomstige woonomgeving. Ter zitting heeft de raad zich verder op het standpunt gesteld dat niet valt in te zien hoe gevaarlijke situaties zullen ontstaan, nu rondom het perceel van Rivierduinen een hek staat. Voorts heeft de raad ter zitting uiteengezet dat volgens het stedenbouwkundig plan de naast Rivierduinen voorziene woningen met de achtertuin aan het perceel van Rivierduinen zullen grenzen zodat de privacy van de cliënten van Rivierduinen in zoverre is gewaarborgd. 6.2. Niet in geschil is dat de vestiging van Rivierduinen in het plangebied valt onder milieucategorie 1 als bedoeld in de VNG-brochure. In de VNG-brochure wordt, uitgaande van een rustige woonwijk, een afstand van tien meter aanbevolen in verband met geluidhinder. De adviesafstand vanwege gevaar is nul meter. De aanbevolen richtafstand geldt tussen de grens van de bestemming die de milieubelastende functie toelaat en de uiterste situering van de gevel van een woning. 6.3. Het bestemmingsplan staat niet bij recht de bouw van nieuwe woningen toe op de gronden die grenzen aan het perceel van Rivierduinen, maar dient daartoe eerst te worden uitgewerkt. In hetgeen Rivierduinen heeft aangevoerd, bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat de raad bij voorbaat had dienen in te zien dat mogelijk gevaar voor de bewoners van de nieuw te bouwen woningen of de privacy van haar cliënten in de weg staan aan een uitwerking van het plan die in overeenstemming is met de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Hierbij is van belang dat Rivierduinen niet aannemelijk heeft gemaakt dat de richtafstand van nul meter voor gevaar van de VNG-brochure in dit geval niet toereikend is. Wat betreft de privacy van de cliënten van Rivierduinen wijst de Afdeling erop dat volgens het stedenbouwkundig plan de woonbebouwing op enige afstand van de erfgrens zal worden gesitueerd en dat Rivierduinen ingevolge artikel 5, lid 5.2.3, van de planregels op haar perceel achter de voorgevelrooilijn een erfafscheiding van 2 m hoog mag oprichten. 7. Rivierduinen kan zich voorts niet verenigen met de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Maatschappelijk" voor haar perceel. Zij betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte niet voorziet in de mogelijkheid de bestaande bebouwing uit te breiden. Zij wijst erop dat de behoefte aan geestelijke gezondheidszorg toeneemt. Daarnaast is zij van mening dat het perceel tevens voor woondoeleinden had moeten worden bestemd. In de toekomst zou kunnen blijken dat de zorgverlenende activiteiten niet zijn te verenigen met bewoning van de directe omgeving. Door reeds nu woningbouw toe te staan, wordt een mogelijke hervestiging elders vergemakkelijkt, aldus Rivierduinen. 7.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd, omdat Rivierduinen geen concrete uitbreidingsplannen kenbaar heeft gemaakt en ook niet heeft onderbouwd dat uitbreiding noodzakelijk is. 7.2. Niet in geschil is dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd. Rivierduinen heeft niet aannemelijk gemaakt dat zij concrete plannen voor uitbreiding aan de raad heeft voorgelegd. Rivierduinen heeft voorts niet aannemelijk gemaakt dat uitbreiding van de bebouwing op haar perceel noodzakelijk is voor haar bedrijfsvoering. Derhalve heeft de raad in redelijkheid in het bestemmingsplan niet hoeven te voorzien in uitbreidingsmogelijkheden voor Rivierduinen. Evenmin is in geschil dat Rivierduinen geen concrete plannen voor hervestiging of wijziging van het gebruik van haar perceel aan de raad heeft voorgelegd. De raad heeft in de enkele mogelijkheid dat Rivierduinen in de toekomst tot hervestiging of wijziging van het gebruik over zal gaan in redelijkheid geen aanleiding hoeven te zien in dit plan reeds bewoning op het perceel van Rivierduinen toe te staan. 8. Rivierduinen betoogt dat het bestemmingsplan ten onrechte niet bij recht voorziet in de mogelijkheid aan de noordwestelijke zijde van haar perceel een ontsluiting te realiseren. Volgens haar is deze ontsluiting nodig voor de hulpdiensten en heeft de raad toegezegd dat het bestemmingsplan in de nieuwe ontsluitingsmogelijkheid zou voorzien. 8.1. De raad stelt zich op het standpunt dat het perceel van Rivierduinen, inclusief de ontsluiting, overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd en dat bij de uitwerking van het plan kan worden voorzien in de door Rivierduinen gewenste tweede ontsluitingsmogelijkheid. De raad wijst erop dat in het stedenbouwkundig ontwerp van Hooghkamer rekening is gehouden met deze nieuwe ontsluiting van Rivierduinen en dat de bestemming "Woongebied - Uit te werken" de aanleg van de ontsluiting toestaat. 8.2. Zoals hiervoor onder 7.2 is overwogen, is niet in geschil dat het perceel van Rivierduinen overeenkomstig de bestaande situatie is bestemd. Rivierduinen heeft niet aannemelijk gemaakt dat in de bestaande situatie de ontsluiting uit ruimtelijk oogpunt niet aanvaardbaar is. Overigens heeft de raad ter zitting toegelicht dat bij de uitwerking van het bestemmingsplan overeenkomstig het stedenbouwkundig plan zal worden voorzien in de tweede ontsluiting aan de noordwestelijke zijde van het perceel van Rivierduinen. Het betoog faalt. Het beroep van Interprojecta en Terra 9. Interprojecta en Terra kunnen zich niet verenigen met de vaststelling van artikel 9, lid 9.2.1, onder f en onder 1 en 2, en artikel 12, lid 12.2.1, onder a, van de planregels. De raad heeft het bestemmingsplan ten opzichte van het ontwerp gewijzigd vastgesteld in die zin dat op de gronden met de bestemming "Wonen - 1" ten zuidoosten van de bestaande woning aan de Jacoba van Beierenweg 56f een woning gebouwd mag worden. Volgens Interprojecta en Terra heeft de raad echter verzuimd om, zoals vermeld in de zienswijzennota, de maximale aantallen woningen en de minimale en maximale percentages voor particulier opdrachtgeverschap hierop aan te passen in voornoemde planregels. 9.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat bij de vaststelling van het bestemmingsplan niet alleen ten zuidoosten van de bestaande woning aan de Jacoba van Beierenweg 56f één extra woning is toegestaan, maar dat ook op een aantal andere locaties een aanpassing van het aantal toegelaten woningen heeft plaatsgevonden, waardoor het totale aantal woningen en de percentages voor particulier opdrachtgeverschap uiteindelijk niet hoefden te worden gewijzigd. Interprojecta en Terra hebben deze uiteenzetting van de raad niet weersproken. Gelet hierop faalt het betoog. 10. Het beroep van Interprojecta en Terra richt zich voorts tegen de vaststelling van het plandeel met de bestemming "Water", voor zover dit grenst aan de noordelijke en oostelijke zijden van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3". Zij betogen dat de bestemming "Water" het aanleggen van vlonderterrassen ten onrechte uitsluit. Zij vrezen dat zonder deze mogelijkheid de bruikbaarheid van de buitenruimtes van de woningen in deelgebied 3 ondermaats zal zijn. Verder stellen zij dat het Hoogheemraadschap van Rijnland de beheerder zal worden van het water en dat de aanleg van vlonderterrassen op grond van de keur vergunningvrij is toegestaan. 10.1. Verder is ten onrechte uitgegaan van een kostenstijging van 2 procent per jaar in plaats van de 2,5 procent per jaar waarvan het exploitatieplan uitgaat. Ook is met te hoge percentages voor aan- en verkoopkosten gerekend. De aankoopkosten bestaan grotendeels uit overdrachtsbelasting, maar bezien vanuit de fictie van het exploitatieplan dat de gemeente de enige ontwikkelaar is, dient met overdrachtsbelasting geen rekening te worden gehouden, aangezien de gemeente daarvan is vrijgesteld. Daarnaast is niet uitgesloten dat een redelijk handelende koper de onderstelde koop in de btw-sfeer wil laten geschieden. Wat de verkoopkosten betreft, staat niet vast dat een redelijk handelende koper met dergelijke kosten akkoord zal gaan. Ook is sprake van een dubbeltelling, nu de verkoopkosten al in mindering zijn gebracht op de geraamde gemiddelde opbrengst van €228,23 per m2. Ter zitting heeft [appellante sub 3] tevens naar voren gebracht dat de gemeente recent gronden heeft aangekocht voor €107 per m2, terwijl deze in het taxatierapport op €70 per m2 zijn gewaardeerd. Dit wijst er volgens haar op dat het taxatierapport onjuist is. 17.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de inbrengwaarden niet in strijd met de onteigeningswet zijn geraamd. De raad betwist dat het taxatierapport uitgaat van meer dan één complex met verschillende complexwaarden. Volgens de raad is sprake van één complex dat gefaseerd wordt gerealiseerd en is voor delen die later worden gerealiseerd rekening gehouden met het risico dat de voorziene exploitatie niet of niet tijdig kan plaatsvinden. De raad is van mening dat een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper met deze omstandigheden rekening zullen houden. De raad ziet verder niet in waarom een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper bij de aankoop van grond het gewenste rendement gelijk zullen stellen aan de kapitaalmarktrente. Een percentage van 7 per jaar is in de markt breed aanvaard. De aan- en verkoopkosten zijn kosten waarmee rekening zal worden gehouden. De aankoopkosten van 7 procent bestaan uit 6 procent overdrachtsbelasting en 1 procent overige kosten, waaronder de notariskosten. De verkoopkosten van 6 procent zijn geschat en bestaan uit de te verwachten kosten voor reclame en promotie, de verkoopmakelaar, de notaris, winst en risico. Over het verschil in kostenstijging tussen het taxatierapport en het exploitatieplan heeft de raad ter zitting opgemerkt dat de taxateurs onafhankelijk zijn en op basis van hun kennis en ervaring tot conclusies kunnen komen die enigszins afwijken van die van de gemeente. Ter zitting heeft de raad gesteld dat het kan voorkomen dat meer wordt betaald voor gronden dan de volgens de residuele methode getaxeerde waarde, onder meer omdat bij deze laatste waarde geen rekening wordt gehouden met eventuele bijkomende schaden. De transactie waarnaar [appellante sub 3] verwijst heeft bovendien na vaststelling van het exploitatieplan plaatsgevonden, aldus de raad. 17.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten eerste, van de Wro bevat een exploitatieplan voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Ingevolge het vijfde lid wordt, indien geen sprake is van onteigening, de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet. Ingevolge artikel 40b, eerste lid, van de onteigeningswet wordt de werkelijke waarde van de onteigende zaak, niet de denkbeeldige, die de zaak uitsluitend voor de persoon van de rechthebbende heeft, vergoed. Ingevolge het tweede lid wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Ingevolge het derde lid wordt in bijzondere gevallen de werkelijke waarde naar andere maatstaf bepaald. Ingevolge artikel 40c wordt bij het bepalen van de schadeloosstelling wegens verlies van een onroerende zaak geen rekening gehouden met voordelen of nadelen, teweeggebracht door 1. het werk waarvoor onteigend wordt; 2. overheidswerken die in verband staan met het werk waarvoor onteigend wordt; 3. de plannen voor de werken onder 1 en 2 bedoeld. Ingevolge artikel 40d, eerste lid, wordt bij het bepalen van de prijs van een onroerende zaak rekening gehouden: a. met ter plaatse geldende voorschriften en gebruiken betreffende lasten en baten, welke uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend verkoper en koper hiermee rekening plegen te houden; b. met alle bestemmingen die gelden voor zaken, die deel uitmaken van het complex, in dier voege dat elke bestemming van een zaak de waardering van alle zaken binnen het complex beïnvloedt. Ingevolge het tweede lid wordt onder een complex verstaan de als één geheel in exploitatie gebrachte of te brengen zaken. Ingevolge artikel 40e wordt bij het bepalen van de werkelijke waarde van een zaak de prijs verminderd of vermeerderd met voordelen of nadelen tengevolge van: 1. bestemmingen die door het werk waarvoor onteigend wordt, tot uitvoering komen; 2. bestemmingen, voor de feitelijke handhaving waarvan onteigend wordt, voor zover deze voordelen of nadelen ook na toepassing van artikel 40d redelijkerwijze niet of niet geheel ten bate of ten laste van de onteigende behoren te blijven. 17.3. [appellante sub 3] bestrijdt niet dat de taxateurs van Overwater ten aanzien van de taxatie van inbrengwaarden deskundig zijn. Gelet op hetgeen hiervoor onder 16.3 is overwogen, dienen zij tevens als onafhankelijk te worden beschouwd. Derhalve mocht de raad in beginsel van het door hen opgestelde taxatierapport uitgaan. Dit is anders voor zover [appellante sub 3] aannemelijk maakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen worden gelegd (vergelijk de uitspraak van de Afdeling van 31 oktober 2012 in zaak nr. 201205048/1/T1/R2). 17.4. In het taxatierapport staat dat het exploitatiegebied één complex is in de zin van de artikel 40d van de onteigeningswet. Omdat niet voldoende recente en vergelijkbare transacties voorhanden zijn, is de waarde van het complex niet bepaald met de comparatieve methode, maar met de residuele methode. Hierbij is de waarde per m2 grond in het complex berekend door, kort weergegeven, de verwachte opbrengst per m2 grond na realisering van het plan te verminderen met de kosten van het realiseren van het plan. Voor elke (deel)fase is een afzonderlijke berekening gemaakt aan de hand van dezelfde uitgangspunten, met uitzondering van het risicopercentage. Een redelijk handelende koper zal volgens het taxatierapport rekening houden met het risico van uit- of afstel van de realisering van het plan, dat groter is naarmate de beoogde ontwikkeling van de gronden verder weg in de tijd ligt. Dit komt tot uiting in verschillende risicopercentages voor de afzonderlijke (deel)fasen, die liggen tussen 4 procent voor de eerste deelfase en 20 procent voor de laatste fase. In het taxatierapport staat voorts dat is gerekend met een ‘internal rate of return’ van 7 procent. De verkoopkosten, notariskosten, winst en risico bedragen 6 procent, de aankoopkosten 7 procent. De raad stelt zich op het standpunt dat het gebruik van de gronden in het plandeel "Water" voor vlonderterrassen van particulieren niet verenigbaar is met de waterbergende functie hiervan. Tevens zullen vlonderterrassen het onderhoud van de watergang bemoeilijken. Verder acht de raad het vanuit esthetisch oogpunt niet gewenst dat elke woning van een eigen vlonderterras zou kunnen worden voorzien, vanwege de ligging van de watergang naast de wijkontsluitingsweg. De raad heeft er ter zitting op gewezen dat de uitvoering van de buitenruimtes en de mogelijkheid van vlonderterrassen bij de woningen bij de uitwerking van het plan aan de orde zullen komen. Ook heeft de raad ter zitting gesteld dat de keur alleen geldt voor de Molenpoort als doorgaande vaart, maar niet voor het overige oppervlaktewater in het plangebied. 10.2. Niet in geschil is dat de bestemming "Water" de aanleg van vlonderterrassen niet toestaat. 10.3. Interprojecta en Terra hebben niet gemotiveerd weersproken dat de keur niet van toepassing is op de watergang ten noorden en ten oosten van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3". Zij hebben verder niet aannemelijk gemaakt dat de bestemmingsregeling van het plandeel met de bestemming "Water" bij voorbaat in de weg staat aan een uitwerking van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3" die wat betreft de buitenruimtes van de woningen voldoet aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening. Gelet hierop heeft de raad in redelijkheid het plandeel met de bestemming "Water", voor zover dit grenst aan de noordelijke en oostelijke zijden van het plandeel met de bestemming "Woongebied - Uit te werken" en de aanduiding "specifieke vorm van woongebied - 3", kunnen vaststellen. 11. Interprojecta en Terra betogen dat het bestemmingsplan ten onrechte maxima stelt aan het aantal kavels voor particulier opdrachtgeverschap. Zij stellen dat de raad de gekozen percentages bovendien niet heeft gemotiveerd. Zij wijzen er in dit verband op dat de raad zelf heeft geconstateerd dat een maatschappelijke wens bestaat om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren. 11.1. De raad heeft uiteengezet dat de minimum- en maximumpercentages voor particulier opdrachtgeverschap in het bestemmingsplan verband houden met de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de deelgebieden binnen Hooghkamer. Bij de bepaling van de percentages heeft volgens de raad een rol gespeeld de wens op sommige locaties een eenduidige architectuur te realiseren, terwijl deze wens voor andere locaties van minder belang is. Het is volgens de raad niet mogelijk de gekozen percentages precies te onderbouwen. De raad acht het niet stellen van een maximumpercentage niet aanvaardbaar met het oog op de gewenste stedenbouwkundige kwaliteit. 11.2. Ingevolge artikel 3.1 van de Wro stelt de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied. Ingevolge artikel 3.1.2, eerste lid, van het Besluit ruimtelijke ordening (hierna: Bro) kan een bestemmingsplan ten behoeve van de uitvoerbaarheid regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap. 11.3. Ingevolge artikel 12, lid 12.2.1, aanhef en onder a, van de planregels, voor zover hier van belang, werkt het college van burgemeester en wethouders het bestemmingsplan uit met inachtneming van de uitwerkingsregels in de leden 12.2.2 tot en met 12.2.9, met dien verstande dat in totaal niet meer dan 850 woningen mogen worden geprojecteerd. Ingevolge de leden 12.2.2 tot en met 12.2.9, kort weergeven en voor zover hier van belang, dienen bij de uitwerking van het bestemmingsplan in de deelgebieden de volgende percentages van het in lid 12.2.1, aanhef en onder a, genoemde aantal woningen voor particulier opdrachtgeverschap te worden bestemd: deelgebied 1, minimaal 0,3%, maximaal 1%; deelgebied 2, minimaal 0,3%, maximaal 1%; deelgebied 3, minimaal 0,2%, maximaal 1%; deelgebied 5, minimaal 0,5%, maximaal 1%; deelgebied 6, minimaal 0,5%, maximaal 1%; deelgebied 7, minimaal 1%, maximaal 2%. 11.4. Artikel 3.1 van de Wro geeft de raad de mogelijkheid in een bestemmingsplan ten aanzien van woningbouwcategorieën percentages gerelateerd aan het plangebied op te nemen. Interprojecta en Terra hebben niet aannemelijk gemaakt dat de raad op grond van de stedenbouwkundige uitgangspunten voor de deelgebieden binnen Hooghkamer niet in redelijkheid tot de vastgestelde maximumpercentages heeft kunnen komen. Derhalve bestaat geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit in zoverre onvoldoende gemotiveerd is. 12. Interprojecta en Terra betogen dat bij een aantal woningen nabij de spoorlijn geen aanvaardbaar woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd. Zij voeren hiertoe aan dat alleen een geluidscherm van 2,5 meter hoog de leefbaarheid van deze woningen kan verzekeren, terwijl uit de toelichting op het exploitatieplan blijkt dat een geluidscherm van 2 meter zal worden opgericht. In dat laatste geval zullen de woningen met dove gevels dienen te worden uitgevoerd, hetgeen afbreuk doet aan de verkoopbaarheid van deze woningen, aldus Interprojecta en Terra. 12.1. De raad heeft ter zitting uiteengezet dat vanwege de geluidhinder als gevolg van de spoorlijn in beginsel vijf woningen met een dove gevel uitgevoerd dienen te worden. In dat geval kan het geluidscherm naast de spoorlijn 2 meter in plaats van 2,5 meter hoog zijn, hetgeen een kostenbesparing oplevert. Volgens de raad zal evenwel eerst bij de uitwerking van het bestemmingsplan definitief worden bepaald welke maatregelen nodig zijn ter beperking van geluidhinder bij de te realiseren woningen. 12.2. Gelet op de stukken en het verhandelde ter zitting heeft het betoog van Interprojecta en Terra betrekking op een deel van het plangebied waarvoor het plan nog moet worden uitgewerkt. Interprojecta en Terra hebben niet aannemelijk gemaakt dat als gevolg van de geluidhinder van de spoorlijn het bestemmingsplan niet zodanig kan worden uitgewerkt dat wordt voldaan aan de eisen van een goede ruimtelijke ordening en de voorschriften van de Wet geluidhinder. Derhalve faalt het betoog. Verder gaat het taxatierapport uit van een stijging van zowel opbrengsten als kosten met 2 procent per jaar. 17.5. Voor zover [appellante sub 3] betoogt dat de inbrengwaarden met de comparatieve in plaats van de residuele methode geraamd hadden moeten worden, overweegt de Afdeling dat de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet niet dwingen tot het hanteren van de ene dan wel de andere methode. Uit het tegenrapport volgt niet dat, anders dan in het taxatierapport staat, voldoende recente en vergelijkbare transacties voorhanden waren om de inbrengwaarden van de in het exploitatieplan betrokken gronden met de comparatieve methode te ramen. Voor zover in het tegenrapport naar drie referentietransacties wordt verwezen, dateren twee daarvan van na het bestreden besluit, zodat de raad hiermee geen rekening heeft kunnen houden. Bovendien bevat het tegenrapport eveneens een berekening van de inbrengwaarden volgens de residuele methode en heeft één van de opstellers van het tegenrapport ter zitting te kennen gegeven geen bezwaren te hebben tegen het ramen van de inbrengwaarden aan de hand van de residuele methode. Gelet hierop bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat het taxatierapport gebrekkig is vanwege de daarin gevolgde waarderingsmethode. 17.6. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de hiervoor onder 17 vermelde uitspraak van 25 mei 2011 heeft de in artikel 40d, eerste lid, onder b, van de onteigeningswet vervatte egalisatieregel, waarbij wordt uitgegaan van een gemiddelde waarde van alle in het complex betrokken gronden, in het kader van de raming van de inbrengwaarden tot doel te voorkomen dat bepaalde gronden uitsluitend als gevolg van de toegekende bestemmingsregeling een lage inbrengwaarde krijgen en andere gronden een hoge inbrengwaarde krijgen, terwijl de met elkaar samenhangende gronden in het complex als één geheel in exploitatie zullen worden gebracht. De Afdeling is van oordeel dat het niet in strijd is met de egalisatieregel om bij de bepaling van de waarde van de in een complex betrokken gronden rekening te houden met de risico’s die voortvloeien uit de fasering van de ontwikkeling in die zin dat aan gronden in het complex die later worden ontwikkeld een lagere waarde wordt toegekend dan aan gronden in het complex die eerder worden ontwikkeld. De waardeverschillen die aldus tussen de gronden in het complex ontstaan, zijn immers niet uitsluitend het gevolg van de toegekende bestemmingsregeling. Het arrest van de Hoge Raad van 15 april 2011 in zaak nr. 09/04564, waarnaar [appellante sub 3] verwijst, heeft betrekking op een van de complexwaarde afwijkende waardering van voorstroken - die volgens de Hoge Raad aanvaardbaar kan zijn - en niet op een afwijkende waardering van gronden in een complex als gevolg van risico’s verbonden aan de fasering van de ontwikkeling. Overigens wijst de Afdeling erop dat de Hoge Raad bij zijn beoordeling van de afwijkende waardering van voorstroken voorop heeft gesteld dat artikel 40d van de onteigeningswet er niet toe strekt de waardeverschillen die zich tussen verschillende stukken grond voordoen om andere redenen dan de daaraan gegeven bestemmingen, geheel te elimineren. Uit de passage in de geschiedenis van de totstandkoming van artikel 40d van de onteigeningswet waarnaar [appellante sub 3] verwijst, kan niet de conclusie worden getrokken dat de wetgever heeft beoogd om uit te sluiten dat bij de vaststelling van de waarde van gronden in een complex rekening wordt gehouden met de risico’s die voortvloeien uit de fasering van een ontwikkeling die in dat complex is voorzien. 17.7. Wat de hoogte van de in het taxatierapport gehanteerde risicopercentages betreft, is van belang dat deze voldoen aan het uitgangspunt dat aan de gronden die later in ontwikkeling worden gebracht een lagere waarde wordt toegekend dan aan gronden die eerder in ontwikkeling worden gebracht. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde risicopercentages in het vrije commerciële verkeer door een redelijk handelende verkoper en een redelijk handelende koper niet zouden worden aanvaard. 17.8. [appellante sub 3] heeft onvoldoende weersproken dat het gewenste rendement van 7 procent een in de markt gebruikelijk percentage is. Gelet hierop valt niet in te zien dat, zoals [appellante sub 3] stelt, met gebruikmaking van dit percentage een waarde van gronden wordt berekend die slechts geldig is voor de betreffende instantie en niet de marktwaarde. 17.9. Niet in geschil is dat het taxatierapport uitgaat van een lagere kostenstijging (2 procent) dan het exploitatieplan (2,5 procent). Dit enkele feit is evenwel onvoldoende voor de conclusie dat het taxatierapport in zoverre gebrekkig is. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat een redelijk handelende koper en een redelijk handelende verkoper niet van een kostenstijging van 2 procent zouden uitgaan. 17.10. Voor zover [appellante sub 3] stelt dat ten onrechte is gerekend met 6 procent overdrachtsbelasting, omdat het exploitatieplan uitgaat van de fictie dat de gemeente de enige ontwikkelaar is en de gemeente geen overdrachtsbelasting hoeft af te dragen, overweegt de Afdeling dat deze fictie geen onderdeel is van de bepalingen van de onteigeningswet aan de hand waarvan de inbrengwaarde dient te worden vastgesteld. Bij het vaststellen van de inbrengwaarde dient ingevolge artikel 40b, tweede lid, van de onteigeningswet te worden uitgegaan van de prijs, tot stand gekomen bij een onderstelde koop in het vrije commerciële verkeer tussen de onteigende als redelijk handelende verkoper en de onteigenaar als redelijk handelende koper. Hieruit volgt dat bij toepassing van de residuele methode niet hoeft te worden uitgegaan van de gemeente als verwerver van de gronden. Voorts bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat in het taxatierapport niet met overdrachtsbelasting, maar met omzetbelasting had moeten worden gerekend. De residuele berekening in het taxatierapport gaat immers niet uit van de levering van een gebouw of een gedeelte van een gebouw en het erbij behorend terrein vóór, op of uiterlijk twee jaren na het tijdstip van eerste ingebruikneming dan wel de levering van een bouwterrein, een en ander als bedoeld in artikel 11, eerste lid, aanhef en onder a, ten eerste, van de Wet op de omzetbelasting 1968. Gelet op het voorgaande is het taxatierapport niet gebrekkig voor zover het uitgaat van de verplichte afdracht van 6 procent overdrachtsbelasting bij de verwerving van de gronden. 17.11. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat sprake is van een dubbeltelling in de verkoopkosten. In bijlage 2 van het taxatierapport staat onder het kopje "Uitgangspunten waardering" dat op basis van het te realiseren programma een opbrengst van €228,23 per m2 wordt verwacht. Tevens staat hier dat met 6 procent verkoopkosten wordt gerekend. De stelling van [appellante sub 3] dat deze verkoopkosten reeds in mindering zijn gebracht op de verwachte opbrengst, waarna het bedrag van €228,23 per m2 heeft geresteerd, is niet met feiten onderbouwd. Voor zover [appellante sub 3] stelt dat niet vast staat dat een redelijk handelend koper met 6 procent verkoopkosten akkoord zal gaan, overweegt de Afdeling dat deze niet nader onderbouwde stelling onvoldoende is voor de conclusie dat het taxatierapport in zoverre gebrekkig is. 17.12. De omstandigheid dat de gemeente voor gronden die in het taxatierapport op €70 zijn getaxeerd €107 heeft betaald dient hier buiten beschouwing te blijven, nu, naar niet in geschil is, deze transactie heeft plaatsgevonden na vaststelling van het bestreden besluit. 17.13. Gelet op het voorgaande heeft [appellante sub 3] niet aannemelijk gemaakt dat het taxatierapport naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat de raad het niet aan de raming van de inbrengwaarden ten grondslag had mogen leggen. Derhalve faalt het betoog. 18. [appellante sub 3] betoogt dat de uitkomsten van de taxatie niet juist zijn overgenomen in de grondexploitatie die aan het exploitatieplan ten grondslag ligt. Zij heeft de afzonderlijke bedragen onder ‘verwervingen’ in de grondexploitatie opgeteld en komt op een hoger bedrag (€22.990.115) uit dan in het taxatierapport als totaalbedrag is vermeld (€21.432.542). 18.1. De raad heeft toegelicht dat in de grondexploitatie de getaxeerde waarden van de afzonderlijke percelen zijn geïndexeerd naar het moment waarop de gronden verworven moeten worden. De raad heeft dit onderbouwd met een vergelijking van de berekening van [appellante sub 3] met de berekening zoals deze voor het exploitatieplan is gemaakt. Gelet hierop mist het betoog feitelijke grondslag. Wijkontsluitingsweg 19. [appellante sub 3], Interprojecta en Terra en Stek voeren aan dat de kosten voor de wijkontsluitingsweg, in het bijzonder de rotondes, niet volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Volgens hen is het profiel van de voorziene weg te ruim voor een wijkontsluitingsweg en vormt de weg het eerste deel van de Noordelijke Randweg die de gemeente reeds langere tijd gerealiseerd wenst te zien. [appellante sub 3] en Interprojecta en Terra zijn van mening dat deze weg daarom niet alleen aan het exploitatiegebied ten dienste zal staan, maar ook aan andere delen van de gemeente. Interprojecta en Terra wijzen op de aanleg van de wijk Engelse Tuin, die volgens hen eveneens profijt zal hebben van de meest zuidelijke rotonde. [appellante sub 3] stelt dat ook het fietspad naast de wijkontsluitingsweg een wijkoverstijgende functie zal hebben en dat een binnenplanse fietsontsluiting mogelijk is. 19.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de wijkontsluitingsweg volledig aan het exploitatiegebied kan worden toegerekend, omdat deze alleen ten dienste staat aan Hooghkamer en niet het begin vormt van de Noordelijke Randweg. Een Noordelijke Randweg is weliswaar een wens van de gemeente, maar de realisering hiervan is voorlopig niet haalbaar. Indien in de toekomst ten noordwesten van het plangebied een woonwijk wordt gerealiseerd en de wijkontsluitingsweg daarmee in verbinding wordt gesteld - en in zoverre een Noordelijke Randweg ontstaat - zal hiermee bij de herziening van het exploitatieplan rekening worden gehouden. De raad stelt dat de wijkontsluitingsweg buiten de bebouwde kom is gelegen en dienovereenkomstig, in overeenstemming met het gemeentelijk beleid en de CROW-normen, is geproportioneerd. Op de plaatsen waar de wijkontsluitingsweg aansluit op de wegen binnen de wijk worden rotondes aangelegd opdat de verandering van de maximumsnelheid (van 30 of 60 km/u) makkelijker en eenduidiger zichtbaar wordt en automobilisten niet te hard de wijk in rijden. De meest zuidelijke rotonde, die de kruising is tussen de wijkontsluitingsweg en de Jacoba van Beierenweg, wordt alleen ten behoeve van Hooghkamer aangelegd. In het geval alleen de Engelse Tuin zou worden gerealiseerd en Hooghkamer niet zou de bestaande T-splitsing worden gehandhaafd. Verder wijst de raad erop dat de wijkontsluitingsweg in het verlengde van de Zuidelijke Randweg ligt en het derhalve uit een oogpunt van uniformiteit en duidelijkheid voor de weggebruiker gewenst is dat de wijkontsluitingsweg aan dezelfde kenmerken voldoet als de Zuidelijke Randweg. Ter zitting heeft de raad toegelicht dat de wijkontsluitingsweg aan één zijde een fietspad krijgt dat nodig is voor de ontsluiting van de wijk en ervoor zorgt dat fietsers niet steeds door de woonwijk hoeven te fietsen. 19.2. Ingevolge artikel 6.13, zesde lid, van de Wro worden kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet. 19.3. Zoals de Afdeling heeft overwogen in de uitspraak van 29 november 2010 in zaak nr. 200904489/1/R1 dient de raad, gelet op artikel 6.13, zesde lid, van de Wro, onder meer aannemelijk te maken dat de kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan. In de uitspraak van 2 mei 2012 in zaak nr. 201105416/1/T1/R4 heeft de Afdeling overwogen dat het criterium toerekenbaarheid inhoudt dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Over het criterium proportionaliteit heeft de Afdeling overwogen dat indien meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, de kosten naar rato dienen te worden verdeeld. Naarmate een locatie minder profijt heeft van de voorziening, draagt deze minder bij aan de kosten. 19.4. [appellante sub 3], Interprojecta en Terra en Stek hebben niet gemotiveerd bestreden dat de wijkontsluitingsweg, inclusief de rotondes, is vormgegeven overeenkomstig het gemeentelijk beleid en de CROW-normen voor wegen buiten de bebouwde kom. Tevens is niet gemotiveerd bestreden dat de meest zuidelijke rotonde, op de Jacoba van Beierenweg, niet zou worden gerealiseerd in het geval alleen de Engelse Tuin en niet Hooghkamer zou worden ontwikkeld. Voorts heeft [appellante sub 3] onvoldoende weersproken dat het fietspad langs de wijkontsluitingsweg noodzakelijk is voor de ontsluiting van de woonwijk. Gelet hierop heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de wijkontsluitingsweg volledig aan het exploitatiegebied kan worden toegerekend. Natuurcompensatie 20. [appellante sub 3] betoogt dat ten onrechte kosten worden verhaald voor buitenplanse natuurcompensatie. Zij stelt dat het "Compensatiebeginsel Natuur- en Landschap Zuid-Holland" (hierna: het compensatiebeginsel) hiervoor geen grondslag biedt, omdat dit is achterhaald door de provinciale Verordening Ruimte. Het compensatiebeginsel behoort ook niet tot het beleid van de raad. [appellante sub 3] wijst er verder op dat geen sprake is van het verlies van een door de Vogel- of Habitatrichtlijn beschermd gebied. Voormalige landbouwgronden in het exploitatiegebied hoeven volgens de toelichting op het Bro ook niet te worden gecompenseerd. Verder worden ten onrechte beheerkosten voor de gecompenseerde natuur verhaald. Tevens is onvoldoende onderbouwd waarom voor de duurste compensatievariant is gekozen. [appellante sub 3] voert voorts aan dat kosten voor mitigerende en compenserende maatregelen op grond van de Flora- en faunawet (hierna: Ffw) niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald, omdat de systematiek van de Wro los staat van die van de Ffw. 20.1. De raad stelt dat het beleid voor natuurcompensatie dat is neergelegd in het compensatiebeginsel van de provincie tevens als zijn eigen beleid ter zake moet worden gezien. Daarnaast weerspreekt de raad dat het compensatiebeginsel zijn belang zou hebben verloren als gevolg van de inwerkingtreding van de Verordening Ruimte. De raad verwijst ter onderbouwing van de voorziene maatregelen naar een rapport van Arcadis van 24 augustus 2010. Voorts is alleen een voorziening voor tijdelijke beheerkosten in het exploitatieplan opgenomen. Er is gekozen voor de maximale variant, omdat dit de enige reële optie is. Verder is wat betreft de Ffw geen sprake van buitenplanse compensatie, maar van inrichtingsmaatregelen, aldus de raad. 20.2. Ingevolge artikel 6.2.4 van het Bro worden tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de Wro, gerekend de ramingen van: (…) d. de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren; e. de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen; (…). 20.3. In het rapport van Arcadis van 24 augustus 2010 staat dat uit het compensatiebeginsel volgt dat het verlies aan leefgebied van weidevogels in het exploitatiegebied moet worden gecompenseerd. Indien een aantal inpassings- en mitigerende maatregelen worden getroffen, kan worden volstaan met compensatie van 17,6 ha. Er zijn hiervoor twee varianten beschreven. In de maximale variant dient 17,6 ha grond te worden aangekocht en bedragen de totale kosten €2.249.104, bestaande uit €1.760.000 voor aankoop, €440.000 voor inrichting en €49.104 voor beheer. In de minimale variant is de aankoop van 8,8 ha toereikend, doordat daarmee grotere aantallen weidevogels kunnen worden bereikt. De totale kosten bedragen dan ongeveer €963.160. In het rapport staat verder dat in de woonwijk inpassingsmaatregelen dienen te worden getroffen voor vleermuizen, vogels met jaarrond beschermde nesten en beschermde vissen. Door de inrichting rond de Molentocht aan te passen, kan de habitat van deze soorten in de woonwijk worden ingepast. De kosten voor kleinschalige voorzieningen als kunstnesten en nestkasten bedragen ongeveer €2.500. De kosten voor de overige aanpassingen van de inrichting van de Molentocht zijn niet afzonderlijk vast te stellen. Verder kan door het beperken van de invloed van openbare straatverlichting en de verlichting van auto’s alsmede het aanleggen van opgaande beplanting langs de wijkontsluitingsweg de verstoring van weidevogels worden tegengegaan. 20.4. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat ongeveer €2,2 miljoen van de buitenplanse kosten is bestemd voor natuurcompensatie. Er is gekozen voor de maximale variant in het rapport van Arcadis, omdat voor de minimale variant geen geschikte gebieden voorhanden zijn. Voorts staat in de toelichting dat de kosten voor de inpassingsmaatregelen in de Molentocht zijn begrepen in de post bouw- en woonrijp maken. De kosten voor de aanleg van kleinschalige voorzieningen, bestaande uit broedvoorzieningen onder bruggen, bedragen €2.500. De kosten voor mitigerende maatregelen ter beperking van verlichtingsverstoring zijn onderdeel van de kostenpost voor de wijkontsluitingsweg, aldus de toelichting. 20.5. Niet in geschil is dat de raming van de kosten voor natuurcompensatie ten behoeve van de ontwikkeling in het exploitatiegebied voldoet aan het compensatiebeginsel. Nu de raad heeft gesteld dat het beleid voor natuurcompensatie dat is opgenomen in het compensatiebeginsel ook zijn beleid ter zake is, heeft de raad naar het oordeel van de Afdeling de compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden in redelijkheid noodzakelijk kunnen achten, zodat de kosten hiervan via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Hierbij acht de Afdeling niet van belang dat, zoals [appellante sub 3] stelt, er geen verlies is van een door de Vogel- of Habitatrichtlijn beschermd gebied of dat voormalige landbouwgronden bij de compensatieopgave zijn betrokken. Verder bestaat geen grond voor het oordeel dat in dit geval de beheerkosten voor de gecompenseerde natuur niet mogen worden verhaald. [appellante sub 3] heeft immers niet aannemelijk gemaakt dat overeenkomstig het compensatiebeginsel kan worden gecompenseerd zonder dat de beheerkosten worden gemaakt. Daarnaast is van belang dat deze kosten volgens het rapport van Arcadis betrekking hebben op een in de tijd begrensde periode van 10 jaar na de aankoop van de gronden voordat aanspraak kan worden gemaakt op subsidiegelden voor het beheer. Voorts bestaat geen aanleiding voor het oordeel dat onvoldoende is onderbouwd waarom voor de duurste compensatievariant is gekozen. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat is gekozen voor de maximale variant, omdat voor de minimale variant geen geschikte gebieden voorhanden zijn. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat dit onjuist is. 20.6. Voor zover [appellante sub 3] aanvoert dat kosten voor mitigerende en compenserende maatregelen op grond van de Ffw niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald, overweegt de Afdeling als volgt. De maatregelen die rond de Molentocht en de wijkontsluitingsweg zijn voorzien in verband met de Ffw, zijn blijkens de toelichting op het exploitatieplan begrepen in de kosten voor het bouw- en woonrijp maken en de aanleg van de wijkontsluitingsweg. In zoverre is het betoog [appellante sub 3] tegen de raming van deze kostenposten gericht. Zoals hiervoor onder 19.3 is overwogen, dient de raad aannemelijk te maken dat kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan, wat betekent dat tussen de kosten in verband met werken, werkzaamheden en te nemen maatregelen en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband moet bestaan. Nu [appellante sub 3] niet heeft bestreden dat uit het rapport van Arcadis volgt dat de voornoemde compenserende en mitigerende maatregelen op grond van de Ffw dienen te worden getroffen vanwege de realisering van het plan, heeft de raad aannemelijk gemaakt dat tussen de kosten voor deze maatregelen - als onderdeel van het bouw- en woonrijp maken en de wijkontsluitingsweg - en hetgeen in het exploitatieplan wordt ontwikkeld een causaal verband bestaat. Deze kosten zijn derhalve toerekenbaar aan het exploitatieplan. Dat, zoals [appellante sub 3] aanvoert en wat hiervan ook zij, de systematiek van de Wro en de Ffw los van elkaar staan, is in zoverre niet van belang. Parkeren 21. [appellante sub 3] betwist dat de kosten voor de openbare parkeervoorziening in fase 3 kunnen worden verhaald. Er is volgens haar niet voldaan aan de eisen van artikel 6.2.5, onder h, van het Bro, omdat geen sprake is van optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Hiertoe voert zij aan dat, nu het om een halfverdiepte parkeervoorziening gaat, te verwachten valt dat omwonenden de parkeerplaatsen zullen gaan gebruiken, waardoor niet voldoende parkeerruimte rest voor de bewoners van de appartementen. Bovendien volgt uit de nota van toelichting van het Bro dat verhaal van kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen alleen in bijzondere omstandigheden mogelijk is. De raad heeft niet aannemelijk gemaakt dat in dit geval van bijzondere omstandigheden sprake is. Voorts stelt [appellante sub 3] dat de kosten voor de parkeervoorziening in fase 2 niet worden verhaald, waardoor gelijke gevallen ongelijk behandeld worden. 21.1. De raad heeft ter zitting toegelicht dat voor de appartementen in fase 3 wordt uitgegaan van gebouwde parkeervoorzieningen, omdat de groenstructuur voor die fase niet zou kunnen worden gehandhaafd indien de openbare ruimte verhard wordt om parkeerruimte te realiseren. In zoverre leidt de parkeervoorziening tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. De raad is van mening dat tevens aan de overige voorwaarden voor verhaal van de kosten voor de voorziening is voldaan. Wat de gebouwde parkeervoorziening in fase 2 betreft, wijst de raad erop dat deze parkeerruimte bij de marktwoningen wordt verkocht en niet openbaar zal zijn. 21.2. Ingevolge artikel 6.2.5, aanhef en onder h, van het Bro worden tot de voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, gerekend gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt. 21.3. Het exploitatieplan bevat een post voor bijkomende kosten van €1.789.370. In de toelichting staat dat deze kosten mede betrekking hebben op 56 halfverdiepte en openbaar toegankelijke parkeerplaatsen voor de sociale appartementen in fase 3, waarbij parkeren in de openbare ruimte op het maaiveld vanuit stedenbouwkundig oogpunt niet gewenst is. 21.4. Niet in geschil is dat de gebouwde parkeervoorzieningen bij de sociale appartementen in fase 3 van het plan openbaar toegankelijk zullen zijn, voornamelijk zullen worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat voor de overige woningen in het exploitatiegebied onvoldoende parkeervoorzieningen beschikbaar zullen zijn, zodat niet valt in te zien dat de gebouwde parkeervoorzieningen voor de appartementen in fase 3 ontoereikend zullen zijn vanwege gebruik door omwonenden. Tevens is van belang dat [appellante sub 3] niet heeft weersproken dat de groenstructuur in fase 3 niet zou kunnen worden gehandhaafd indien de openbare ruimte verhard wordt om parkeerruimte te realiseren. Reeds hierom heeft de raad zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat de gebouwde parkeervoorzieningen in fase 3 leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte. Voor zover [appellante sub 3] erop wijst dat in de nota van toelichting van het Bro is vermeld dat alleen in bijzondere gevallen kosten voor gebouwde parkeervoorzieningen kunnen worden verhaald, overweegt de Afdeling dat, wat hiervan ook zij, niet als afzonderlijke voorwaarde in artikel 6.2.5, aanhef en onder h, van het Bro is opgenomen dat sprake moet zijn van een bijzonder geval. Derhalve heeft de raad in zoverre niet aannemelijk hoeven te maken dat van een bijzonder geval sprake is. Anders dan [appellante sub 3] stelt, betreft de parkeervoorziening in fase 2 geen vergelijkbaar geval, omdat, zoals hierna onder 22.2 zal worden overwogen, ten aanzien daarvan niet aan de vereisten van artikel 6.2.5, onder h, van het Bro is voldaan. Gelet op het voorgaande geeft hetgeen [appellante sub 3] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad zich niet op het standpunt heeft mogen stellen dat de gebouwde parkeervoorzieningen in fase 3 via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. 22. Stek betoogt dat de kosten voor de parkeervoorziening voor het centrale gebouw aan het park in fase 2 ten onrechte niet in het exploitatieplan zijn opgenomen, terwijl vergelijkbare kosten voor de sociale woningbouw in fase 3 wel via het exploitatieplan worden verhaald. 22.1. De raad stelt dat de parkeerplaatsen voor de sociale woningen in het centrale blok in fase 2 in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd. De parkeervoorziening voor de marktwoningen zal inpandig worden gerealiseerd en niet openbaar zijn. De raad is daarom van mening dat wat betreft de parkeervoorzieningen in fase 2, anders dan in fase 3, niet aan artikel 6.2.5, onder h, van het Bro is voldaan. 22.2. Stek heeft onvoldoende weersproken dat de parkeerplaatsen voor de sociale woningen in het centrale blok in fase 2 in de openbare ruimte zullen worden gerealiseerd en de inpandige parkeervoorziening voor de marktwoningen niet openbaar zal zijn. In zoverre is, anders dan met betrekking tot de parkeervoorziening voor de sociale woningbouw in fase 3, niet voldaan aan artikel 6.2.5, onder h, van het Bro, zodat de raad zich terecht op het standpunt heeft gesteld dat de kosten voor de parkeervoorzieningen in fase 2 niet via het exploitatieplan kunnen worden verhaald. Persleiding 23. [appellante sub 3] stelt dat ten onrechte 70 procent van de kosten voor een persleiding aan het exploitatiegebied wordt toegerekend. Onduidelijk is volgens haar of deze nieuw is of dat een bestaande vervangen moet worden, in welk geval de vervangingskosten niet verhaald mogen worden. Ook stelt [appellante sub 3] dat het onwaarschijnlijk is dat 70 procent van de kosten aan Hooghkamer kan worden toegerekend, nu de persleiding voor drie exploitatiegebieden zal functioneren. Verder zullen er volgens haar gebruikstarieven in rekening worden gebracht, zodat niet is voldaan aan artikel 6.2.5, onder a, van het Bro. 23.1. Volgens de raad is de persleiding reeds aangelegd, maar is dit specifiek voor onder meer Hooghkamer gebeurd. De toerekening van de kosten aan Hooghkamer is gebaseerd op het verwachte gebruik dat Hooghkamer van de persleiding maakt ten opzichte van de andere woonwijken die erop worden aangesloten. De persleiding is volgens de raad onderdeel van de riolering en valt derhalve onder artikel 6.2.5, onder b, van het Bro, zodat geen eisen gelden met betrekking tot gebruikstarieven. 23.2. Ingevolge artikel 6.2.5, aanhef en onder b, van het Bro worden tot de voorzieningen als bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, gerekend riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken. 23.3. In het exploitatieplan staat dat de kosten voor woonrijp maken onder meer betrekking hebben op 70 procent van de kosten van de aanleg van een pompput en persleiding. De toerekening is bepaald op basis van het aandeel van de pompcapaciteit dat Hooghkamer zal gaan gebruiken ten opzichte van de wijken Engelse Tuin en Hoogh Teylingen. 23.4. [appellante sub 3] heeft niet weersproken dat de persleiding onderdeel is van de riolering en mede ten behoeve van het exploitatiegebied is aangelegd. Verder heeft [appellante sub 3] niet aannemelijk gemaakt dat het exploitatiegebied minder dan 70 procent van de capaciteit van de persleiding zal gebruiken. Derhalve heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat 70 procent van de kosten voor de persleiding toerekenbaar is aan het exploitatiegebied. Historische bouwclaim 24. [appellante sub 3] voert aan dat onvoldoende is onderbouwd waaruit de kosten voor de afkoop van een historische bouwclaim bestaan en waarom deze kosten via het exploitatieplan verhaald kunnen worden. 24.1. De raad heeft uiteengezet dat de historische bouwclaim is voortgevloeid uit de aankoop van gronden door de gemeente voor de bouw van een sporthal en jongerencentrum, die mede ten dienste staan van Hooghkamer. Deze gronden waren in eigendom van de projectontwikkelaar waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst had gesloten over de ontwikkeling van Hooghkamer. Bij de verkoop van de gronden aan de gemeente heeft de ontwikkelaar bedongen dat hij in Hooghkamer meer woningen mag bouwen dan waarop hij destijds aanspraak kon maken. Omdat de onderhandelingen over de ontwikkeling van Hooghkamer niet tot overeenstemming leidden, heeft de gemeente de samenwerkingsovereenkomst opgezegd en zelf de ontwikkeling van Hooghkamer ter hand genomen. Vanwege de uitgangspunten en begrenzing van het voorliggende plan kon de afspraak over de extra woningen voor de ontwikkelaar echter niet meer worden nagekomen. De kosten voor de afkoop van deze afspraak zijn toerekenbaar aan het plan, omdat honorering van de afspraak het gevolg zou hebben dat Hooghkamer in zijn huidige vorm niet gerealiseerd kan worden, aldus de raad. 24.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat tot de bijkomende kosten behoort de afkoop van een historische bouwclaim ter hoogte van ongeveer €220.000. 24.3. Gelet op de uiteenzetting van de raad moet ervan worden uitgegaan dat de historische bouwclaim is afgekocht omdat de gemeente een overeenkomst over de aankoop van gronden voor een sporthal en jongerencentrum buiten het plangebied niet nakomt. Hoewel de raad stelt dat deze voorzieningen mede ten dienste zullen staan van Hooghkamer, zijn de kosten voor de realisering hiervan niet via het exploitatieplan ten laste van het exploitatiegebied gebracht. Reeds hierom kunnen ook de kosten voor de afkoop van de historische bouwclaim niet aan het exploitatiegebied worden toegerekend. In zoverre is het exploitatieplan in strijd met artikel 6.13, zesde lid, van de Wro vastgesteld. Sloopkosten 25. [appellante sub 3] betoogt dat de sloopkosten per perceel inzichtelijk gemaakt hadden moeten worden, zodat zij in staat was geweest te bepalen of zij deze werkzaamheden zelf wil uitvoeren. 25.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de sloopkosten deels, voor de groenvoorzieningen en de riolering, betrekking hebben op het gehele plangebied en in zoverre niet per perceel inzichtelijk gemaakt kunnen worden. Daarnaast is de raad van mening dat de sloopkosten voor het overige niet aan de inbrengwaarden kunnen worden toegerekend, zodat in zoverre niet per perceel inzicht hoefde te worden geboden in deze kosten. Voorts heeft de raad een tabel overgelegd waarin het door [appellante sub 3] gewenste inzicht is geboden. 25.2. [appellante sub 3] heeft niet betwist dat een deel van de sloopkosten betrekking heeft op het gehele plangebied en in zoverre niet per perceel inzichtelijk gemaakt kan worden. Voorts is niet in geschil dat de sloopkosten voor het overige wel per perceel geraamd zijn, maar dat de afzonderlijke ramingen niet in het exploitatieplan zijn vermeld. De Afdeling is evenwel van oordeel dat geen bepaling in het Bro of de Wro valt aan te wijzen die de raad in dit geval ertoe verplichtte in het exploitatieplan per perceel de hoogte van de sloopkosten inzichtelijk te maken. Derhalve faalt het betoog. Voorbelasting 26. [appellante sub 3] voert aan dat de noodzaak van de voorgenomen voorbelasting van een deel van het exploitatiegebied onvoldoende inzichtelijk is gemaakt. Tevens blijkt volgens haar uit de grondexploitatie, gelet op het aantal m3 zand in vergelijking met het aantal m2 verharding, dat sprake is van een volledige voorbelasting en niet van een partiële, zoals in het exploitatieplan staat. 26.1. De raad stelt zich op het standpunt dat uit het Deltares-rapport blijkt dat het voorbelasten van de infrastructuur en verharding in het exploitatiegebied noodzakelijk is, omdat deze vanwege hun gewicht zorgen voor extra zettingen. Dat in het exploitatieplan staat dat de verharding partieel wordt voorbelast, is een vergissing. Het plangebied wordt partieel voorbelast, namelijk slechts voor zover het de verharding betreft. 26.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat tot de kosten voor het bouwrijp maken behoren de kosten voor het partieel voorbelasten van verharding met een zandpakket van gemiddeld 1,5 m. 26.3. Niet in geschil is dat het exploitatieplan, anders dan in de toelichting is vermeld, uitgaat van een volledige voorbelasting van de verharding met 1,5 m. In het Deltares-rapport staat dat het gewicht van de verhardingsconstructie niet is meegenomen in de berekeningen en dat het effect op de zettingen van een verhardingsconstructie afhankelijk is van zowel het gewicht als de locatie. Gelet hierop ziet de Afdeling niet in dat, zoals de raad stelt, uit het Deltares-rapport volgt dat de gehele verharding in het plangebied met 1,5 m verhoogd dient te worden. Derhalve heeft de raad de gestelde noodzaak van de voorgenomen voorbelasting niet toereikend gemotiveerd. In zoverre is het exploitatieplan vastgesteld in strijd met artikel 3:46 van de Awb. Plankosten 27. [appellante sub 3] betoogt dat bij de berekening van de plankosten volgens de ontwerp-Regeling plankosten exploitatieplan fouten zijn gemaakt. Zo klopt de omvang van het exploitatiegebied niet, verschilt het bouwprogramma van de exploitatieopzet, is onduidelijk welke delen van het bestemmingsplan niet bij de berekening zijn betrokken, is er verschil met het in de exploitatieopzet opgenomen bedrag voor het bouw- en woonrijp maken en klopt de productenlijst niet. 27.1. De raad stelt dat een deel van het exploitatiegebied bij de berekening met de plankostenscan buiten beschouwing is gelaten omdat daar geen bouwmogelijkheden bestaan. Het bouwprogramma gaat uit van de cijfers in het bestemmingsplan en niet van die in het exploitatieplan. Verder zijn bij de beantwoording van vraag 13 van de plankostenscan enkele delen van het bestemmingsplan die niet zijn opgenomen in het exploitatieplan weggelaten. De kosten voor het bouw- en woonrijp zijn aangepast conform de toelichting bij vraag 17, wat inhoudt dat de sloopkosten buiten beschouwing zijn gelaten. Wat de productenlijst betreft, klopt het volgens de raad dat deze niet goed is ingevuld, maar dit heeft geen gevolgen voor de uitkomst van de berekening. Gelet op deze toelichting van de raad, die door [appellante sub 3] niet is weersproken, is in hetgeen [appellante sub 3] heeft aangevoerd geen aanleiding te vinden voor het oordeel dat de raad het exploitatieplan wat betreft de hoogte van de plankosten niet met de vereiste zorgvuldigheid heeft voorbereid. 28. [appellante sub 3] en Stek voeren aan dat de grondexploitatie er ten onrechte van uitgaat dat de plankosten volledig in 2011 worden gemaakt. Feitelijk zullen de plankosten gedurende de hele looptijd van de exploitatie, tot 2023, worden gemaakt. Door de plankosten volledig aan 2011 toe te rekenen worden de rentelasten ten onrechte verhoogd, aldus [appellante sub 3] en Stek. 28.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de plankosten in overeenstemming met de ontwerp-Regeling plankosten exploitatieplan in het exploitatieplan zijn verwerkt als een forfaitair bedrag. Door de plankosten op één tijdstip te bepalen vindt een middeling plaats tussen de vóór en na de planvaststelling gemaakte kosten. Het oogmerk van de ontwerp-Regeling is wat dit betreft het bieden van transparantie en voorkomen van discussie, aldus de raad. 28.2. Vaststaat dat de raad de plankostenscan als uitgangspunt heeft gehanteerd bij de raming van de plankosten. Niet bestreden is dat de plankostenscan ervan uitgaat dat de plankosten op één tijdstip worden bepaald, mede om een middeling tot stand te brengen tussen de reeds gemaakte en de nog te maken kosten. Gelet hierop geeft hetgeen [appellante sub 3] en Stek hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de wijze waarop de plankosten in het exploitatieplan zijn verwerkt niet met de vereiste zorgvuldigheid is geschied. Kabels en leidingen 29. [appellante sub 3] voert aan dat de kosten voor de aanleg van kabels en leidingen alleen verhaald kunnen worden indien deze niet via gebruikstarieven kunnen worden verhaald. Zij verwijst hiertoe naar artikel 6.2.5, onder a, van het Bro. 29.1. De raad stelt dat het in het exploitatieplan niet gaat om kosten voor de aanleg van nieuwe kabels en leidingen, maar om kosten voor het verplaatsen van bestaande kabels en leidingen. [appellante sub 3] heeft dit niet weersproken. Derhalve mist het betoog feitelijke grondslag. Geluidscherm 30. Interprojecta en Terra, Stek en [appellant sub 6] betogen dat de kosten voor het geluidscherm bij de spoorlijn langs het plangebied te hoog zijn geraamd. Interprojecta en Terra voeren tevens aan dat de raad er ten onrechte van uitgaat dat ProRail de btw niet kan verhalen, nu slechts van belang is of de gemeente de btw op haar vergoeding aan ProRail kan verhalen. Dit laatste is volgens Interprojecta en Terra het geval vanwege het btw-compensatiefonds. 30.1. De raad stelt dat de raming voor het geluidscherm op basis van ervaring en overleg met ProRail tot stand is gekomen en marktconform is. De raming heeft niet alleen betrekking op het scherm zelf, maar ook op het inspectiepad, het hekwerk, het ontwerp, de schade als gevolg van het stilleggen van het treinverkeer voor de bouw en de kosten van ProRail. Naar aanleiding van de beroepen heeft een hercalculatie plaatsgevonden, waaruit blijkt dat de raming marktconform is. Wel is inmiddels duidelijk dat de raming naar boven gecorrigeerd dient te worden. Wat de btw betreft, is inmiddels gebleken dat ProRail die bij de gemeente in rekening brengt en volledig kan aftrekken. Hierdoor komt de btw voor compensatie in aanmerking, zodat deze post niet in het exploitatieplan hoeft te worden opgenomen. Dit zal bij de eerste herziening van het exploitatieplan worden gecorrigeerd, aldus de raad. 30.2. In de toelichting op het exploitatieplan staat bij de buitenplanse kosten dat vooralsnog wordt uitgegaan van een 560 m lang geluidscherm naast de spoorlijn ter hoogte van Hooghkamer van ongeveer €2,4 miljoen. 30.3. Interprojecta en Terra, Stek en [appellant sub 6] hebben de onderbouwing van de raad over de raming van de kosten voor het geluidscherm onvoldoende weersproken. Zij hebben dan ook niet aannemelijk gemaakt dat de raming van de kosten voor het geluidscherm in zoverre niet marktconform is. Nu de raad evenwel heeft erkend dat ten onrechte btw is gerekend voor het geluidscherm staat vast dat het exploitatieplan in zoverre niet met de op grond van artikel 3:2 van de Awb vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Groen 31. [appellante sub 3] stelt dat de kosten voor het park in het plangebied niet volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Zij wijst op de hoeveelheid groen en tevens op het stedenbouwkundig plan, waarin is opgemerkt dat het park een verbinding vormt met het landschap aan de noordwest- en noordoostkant van Voorhout. 31.1. De raad acht het park wenselijk en nodig voor een goede ruimtelijke inpassing en voor compensatie van groen dat verloren gaat. De raad wenst van Hooghkamer een groene wijk te maken en de ambitietabel duurzame stedenbouw te volgen. Het park is alleen voor Hooghkamer bedoeld en kan daarom volledig aan het exploitatiegebied worden toegerekend, aldus de raad. 31.2. Voor zover [appellante sub 3] erop wijst dat in het stedenbouwkundig plan is vermeld dat het park een verbinding vormt met het landschap aan de noordwest- en noordoostkant van Voorhout, overweegt de Afdeling dat hieruit niet volgt dat het park in functioneel opzicht aan andere locaties dan het plangebied ten dienste staat en in zoverre niet volledig aan het exploitatiegebied zou kunnen worden toegerekend. Voorts heeft [appellante sub 3] de toelichting van de raad over de toerekenbaarheid van de kosten voor het park onvoldoende weersproken. Derhalve heeft de raad zich op het standpunt mogen stellen dat de kosten voor het park volledig aan het exploitatiegebied kunnen worden toegerekend. Rioleringspompen 32. [appellante sub 3] betoogt dat in het exploitatieplan ten onrechte de plicht tot de aanleg van twee rioleringspompen is opgenomen, omdat de riolering kan functioneren met één pomp en de tweede pomp slechts is bedoeld als reserve. Volgens [appellante sub 3] worden op deze wijze kosten verhaald die voortvloeien uit het beheer van de voorzieningen in het exploitatiegebied, hetgeen volgens haar niet toelaatbaar is. 32.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de kosten voor de riolering kunnen worden verhaald op grond van artikel 6.2.5, onder b, van het Bro. 32.2. Ingevolge artikel 6.2.5, aanhef en onder b, van het Bro worden tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, gerekend riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken. 32.3. Ingevolge artikel 2, tweede lid, van de regels van het exploitatieplan is het verboden de werken en werkzaamheden uit te voeren in strijd met de bepalingen en eisen van het "Programma van Eisen" van de gemeente Teylingen. In het "Programma van Eisen" staat dat rioolgemalen in verband met de bedrijfszekerheid moeten worden voorzien van een dubbele pomp. 32.4. [appellante sub 3] heeft niet aannemelijk gemaakt dat, gelet op de bedrijfszekerheid, voor rioolgemalen kan worden volstaan met een enkele pomp in plaats van een dubbele. Reeds om deze reden heeft de raad het exploitatieplan in zoverre niet vastgesteld in strijd met artikel 6.2.5, onder b, van het Bro. Waterlopen 33. [appellante sub 3] betoogt dat de totale kosten voor de aanleg van de waterlopen in het plangebied onaanvaardbaar hoog zijn. Volgens haar bedraagt de prijs per m2 in het exploitatieplan €43,94, terwijl volgens het eenheidsprijzenboek van Buro Beeld een vergelijkbare watergang €14,16 per m2 kost of, met hardhouten beschoeiing, €36,68 per m2. 33.1. De raad stelt zich op het standpunt dat de werkzaamheden met betrekking tot de waterlopen uit verschillende onderdelen bestaan, waarvan de kosten niet zomaar bij elkaar kunnen worden opgeteld. Er wordt een nieuwe waterloop gegraven van gemiddeld 2 m diep. De kosten hiervoor zijn op basis van het Kengetallencompas GWW geraamd op €30 per m2. Tevens zijn er kosten voor de aanleg van beschoeiing bij deze waterloop die volgens het Kengetallencompas GWW €87,50 per strekkende meter bedragen. Verder worden kosten gemaakt voor beschoeiingen en oeverinrichtingen bij bestaande waterlopen ter hoogte van €21 per m2. Deze kosten zijn ook gebaseerd op het Kengetallencompas GWW. 34. Gelet op de toelichting van de raad op de verschillende onderdelen waaruit de kosten met betrekking tot de waterlopen bestaan, biedt hetgeen [appellante sub 3] heeft aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat het exploitatieplan wat betreft de kosten voor de waterlopen niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Raming opbrengsten 35. [appellante sub 3] betoogt dat de opbrengsten van de gronden hadden moeten worden geraamd op de marktwaarde op het moment van het vaststellen van het exploitatieplan. [appellante sub 3] neemt aan dat hier in het exploitatieplan geen sprake van is, omdat gerekend wordt op een stijging van de opbrengst met 2,5 procent per jaar en deze aanname wordt gerechtvaardigd met de overweging dat de verkoopprijzen zeer conservatief zijn geraamd. 35.1. De raad is van mening dat de gehanteerde verkoopwaarden en het verwachte stijgingspercentage reëel en verdedigbaar zijn. De eerste woningen zijn reeds in de verkoop gegaan en hieruit is gebleken dat de in het exploitatieplan opgenomen grondwaarden marktconform zijn. 35.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten derde, van de Wro bestaat de exploitatieopzet onder meer uit een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van deze raming. 35.3. In de toelichting op het exploitatieplan staat dat wordt uitgegaan van het prijspeil per 1 januari 2011 en een stijging van de kosten en de opbrengsten met 2,5 procent per jaar. Dit percentage kan volgens de toelichting voor de opbrengsten hoog lijken, maar uit het woningmarktonderzoek van Ecorys van januari 2010 blijkt dat de gehanteerde verkoopwaarden aan de lage kant zijn. De kans dat de woningen meer opbrengen, is reëel, aldus de toelichting. 35.4. Dat in de toelichting op het exploitatieplan staat dat de verkoopwaarden volgens een onderzoek van Ecorys aan de lage kant zijn, betekent niet dat, zoals [appellante sub 3] kennelijk veronderstelt, reeds om deze reden geen sprake is van een zorgvuldige raming van de opbrengsten. [appellante sub 3] heeft de verwachte opbrengsten verder niet gemotiveerd betwist. Derhalve leidt hetgeen zij heeft aangevoerd niet tot het oordeel dat het exploitatieplan wat betreft de raming van de verwachte opbrengsten niet met de vereiste zorgvuldigheid is voorbereid. Fasering 36. [appellante sub 3] kan zich niet verenigen met de faseringsregeling van het exploitatieplan. De termijnen zijn te strikt geformuleerd, als gevolg waarvan de fases alleen vanaf één bepaald jaar tot een ander bepaald jaar uitgevoerd mogen worden. Daarnaast is volgens haar de uitvoerbaarheid van het plan binnen de planperiode niet verzekerd, doordat in 2023 nog werkzaamheden mogen aanvangen die niet voor 2025 zullen zijn voltooid. 36.1. De raad verwijst voor de onderbouwing van de gekozen fasering naar de paragrafen 3.2, 4.1 en 4.2 van de toelichting op het exploitatieplan. Verder stelt de raad dat de fasering is gebaseerd op onderzoek van Ecorys, waaruit blijkt dat tot 2015 hooguit 400 woningen kunnen worden afgezet. Gelet op andere woningbouwprojecten in de gemeente is een betrekkelijk langdurige fasering gewenst om bouwen voor leegstand te voorkomen, aldus de raad. 36.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten vijfde, van de Wro bevat een exploitatieopzet voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen. 36.3. De raad dient niet alleen te motiveren waarom in het exploitatieplan is gekozen voor een faseringsregeling, maar eveneens waarom in dit geval voor deze fasering is gekozen. Bij deze keuzes komt aan de raad, gelet op zijn regiefunctie bij grondexploitatie, beleidsvrijheid toe (vergelijk de uitspraak van 9 februari 2011 in zaak nr. 200904489/1/R1). 36.4. Ingevolge artikel 7, eerste lid, van de regels van het exploitatieplan is het verboden werken of werkzaamheden uit te voeren in strijd met de fasering van het exploitatieplan en tijdvak zoals opgenomen in het exploitatieplan. 36.5. In het exploitatieplan staat dat in aansluiting op de bestaande bebouwing het zuidelijk deel van het plangebied eerst zal worden ontwikkeld en daarna fase 2, tussen de Molentocht en de Dorpsvaart. Als laatste zal fase 3, ten noorden van de Molentocht, in ontwikkeling worden gebracht. Tevens is vermeld dat de precieze fasering nog niet vaststaat. Onder het kopje "Hoofdinfrastructuur" staat: "• Fase 1: o Sloop en start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 2 o Start werkzaamheden vanaf 2011; • Fase 3 o Start werkzaamheden vanaf 2016". Onder het kopje "Overige gronden" staat: "• Fase 1a o Sloop en bouwrijp maken vanaf 2011 o Woonrijp maken vanaf 2011 - 2012 o Uitgifte vanaf 2011 - 2014 • Overig fase 1 o Sloop en bouwrijp maken 2011 - 2012 o Woonrijp maken en uitgifte 2011 - 2017 • Fase 2 o Sloop en bouwrijp maken 2012 - 2018 o Woonrijp maken 2013 - 2019 o Uitgifte 2013 - 2019 • Fase 3 o Sloop en bouwrijp maken 2017 - 2019 o Woonrijp maken 2019 - 2023 o Uitgifte 2019 - 2023". 36.6. Anders dan [appellante sub 3] betoogt, volgt uit de in het exploitatieplan opgenomen fasering niet dat de vermelde werkzaamheden alleen in de periode tussen de vermelde twee jaartallen mogen plaatsvinden. Bij de hoofdinfrastructuur is steeds vermeld dat de werkzaamheden vanaf een bepaald jaar kunnen starten. Bij fase 1a is bij de afzonderlijke werkzaamheden eveneens vermeld dat deze vanaf de aangeduide periode kunnen plaatsvinden. Gelet hierop geldt ook voor de overige fasen dat de werkzaamheden vanaf de vermelde periode mogen plaatsvinden. Voorts valt niet in te zien dat de faseringsregeling de uitvoerbaarheid van het plan binnen de planperiode in gevaar brengt, nu de laatste werkzaamheden in fase 3 vanaf 2019 mogen plaatsvinden. Gelet op het voorgaande leidt hetgeen [appellante sub 3] heeft aangevoerd niet tot het oordeel dat de raad niet in redelijkheid tot de in het exploitatieplan opgenomen fasering heeft kunnen komen. 37. Ook Interprojecta en Terra hebben bezwaren tegen de fasering. Zij voeren aan dat de criteria in het exploitatieplan om in de toekomst de fasering nader vast te stellen te vaag zijn. Verder zijn zij van mening dat een looptijd van de exploitatie tot 2019 realistischer is dan tot 2023. 37.1. De raad is van mening dat de verdere uitwerking van het plan en de fasering afhankelijk zijn van toekomstige omstandigheden en verwachtingen over de opname van woningen in de markt. Daarom is het niet mogelijk om nu al exacte criteria vast te stellen. Dit is ook niet gewenst, omdat daardoor de flexibiliteit onder druk komt te staan. De raad verwacht dat indien de door Interprojecta en Terra gewenste looptijd wordt aangehouden voor leegstand zal worden gebouwd. Hierbij verwijst de raad naar twee onderzoeken van Ecorys naar de woningmarkt in Teylingen. 37.2. Anders dan Interprojecta en Terra veronderstellen, bevat het exploitatieplan geen criteria op basis waarvan de fasering dient te worden aangepast. In zoverre mist het betoog feitelijke grondslag. Wat betreft de looptijd van de exploitatie hebben Interprojecta en Terra niet gemotiveerd weersproken dat, zoals de raad stelt, de vraag naar woningen uit de markt niet zodanig is dat zonder bezwaar een looptijd tot 2019 kan worden gehanteerd. Gelet hierop biedt hetgeen Interprojecta en Terra hebben aangevoerd geen aanleiding voor het oordeel dat de raad niet in redelijkheid tot de in het exploitatieplan opgenomen fasering heeft kunnen komen. Toerekening kosten 38. [appellante sub 3], Stek en [appellant sub 6] betogen dat het exploitatieplan onvoldoende inzichtelijk maakt hoe de exploitatiebijdragen worden bepaald. [appellante sub 3] stelt dat in het exploitatieplan is vermeld voor welk percentage zij in de kosten dient bij te dragen, maar dat met de gegevens in het exploitatieplan niet te controleren is waarop dit percentage is gebaseerd. Over de berekening die de raad na de zitting heeft overgelegd, voert [appellante sub 3] aan dat hierin niet per eigenaar een netto contante waardeberekening is gemaakt en in zoverre ten onrechte geen rekening is gehouden met de fasering. 38.1. De raad heeft ter zitting erkend dat het exploitatieplan onvoldoende gegevens bevat om de berekening van de exploitatiebijdragen te kunnen controleren. De gebruikte gegevens heeft hij na de zitting overgelegd. De opvatting van [appellante sub 3] dat bij de berekening van de exploitatiebijdragen ten onrechte geen rekening is gehouden met de fasering, vindt volgens de raad geen steun in de Wro of het Bro. 38.2. Ingevolge artikel 6.13, eerste lid, aanhef en onder c, ten zesde, van de Wro bevat een exploitatieplan een exploitatieopzet, bestaande uit onder meer de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden. Ingevolge artikel 6.18, eerste lid, van de Wro worden ten behoeve van het bepalen van de exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, in het exploitatieplan uitgiftecategorieën vastgesteld. Zo nodig wordt daarbinnen een verder onderscheid aangebracht. Ingevolge het tweede lid wordt per onderscheiden categorie een basiseenheid vastgesteld in een hoeveelheid vierkante meters grondoppervlakte, een hoeveelheid vierkante meters vloeroppervlakte, of een andere hiermee vergelijkbare maatstaf. Ingevolge het derde lid worden door elke basiseenheid te vermenigvuldigen met een per categorie vastgestelde gewichtsfactor gewogen eenheden vastgesteld. Ingevolge het vierde lid worden de gewogen eenheden in het exploitatiegebied bij elkaar opgeteld. Ingevolge het vijfde lid is het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid het ten hoogste verhaalbare bedrag, bedoeld in artikel 6.16, gedeeld door het overeenkomstig het vierde lid berekende aantal. Ingevolge artikel 6.19 wordt de per omgevingsvergunning verschuldigde exploitatiebijdrage, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, berekend door het aantal gewogen eenheden en gedeeltes van eenheden, dat in het exploitatieplan is toegedeeld aan de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, dan wel indien dat tot een hoger aantal leidt, het aantal gewogen eenheden dat is opgenomen in de vergunningaanvraag, te vermenigvuldigen met het verhaalbare bedrag per gewogen eenheid en dit bedrag te verminderen met: a. de inbrengwaarde van de in de vergunningaanvraag bedoelde gronden, geraamd overeenkomstig de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet voor zover deze niet volgens het exploitatieplan buiten het kostenverhaal blijven; b. de kosten die in verband met de exploitatie van de betreffende gronden door de aanvrager zijn gemaakt, welke kosten voor de berekening van het te verhalen bedrag niet hoger kunnen zijn dan de raming van die kosten in het exploitatieplan. 38.3.