ECLI:NL:RVS:2003:AO0244

200205576/1. Datum uitspraak: 17 december 2003 AFDELING BESTUURSRECHTSPRAAK Uitspraak in het geding tussen: 1. [appellant sub 1], wonend te [woonplaats], 2. [appellant 2A], [appellante 2B] en [appellante 2C], wonend respectievelijk gevestigd te [plaats] (verder te noemen: [appellanten sub 2]), 3. de Stichting Vrienden van Molen Vrede en Hoop, gevestigd te Breda (verder te noemen: de Stichting), 4. [appellante sub 4], gevestigd te [plaats], [land], 5. [appellante sub 5], gevestigd te [plaats], 6. [appellanten sub 6], wonend te [woonplaats], 7. [appellanten sub 7], wonend te [woonplaats], 8. [appellanten sub 8], wonend te [woonplaats], en het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant, verweerder. Bij besluit van 31 januari 2002 heeft de gemeenteraad van Breda, op voorstel van het college van burgemeester en wethouders, het bestemmingsplan "Princenhage" vastgesteld. Verweerder heeft bij zijn besluit van 10 september 2002, no. 814177, beslist over de goedkeuring van het bestemmingsplan. Tegen dit besluit hebben appellant sub 1 bij brief van 14 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 22 oktober 2002, appellanten sub 2 bij brief van 24 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 25 oktober 2002, appellante sub 3 bij brief van 30 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 31 oktober 2002, appellante sub 4 bij brief van 31 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 1 november 2002, appellante sub 5 bij brief van 31 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 4 november 2002, appellanten sub 6 bij brief van 31 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 1 november 2002, appellanten sub 7 bij brief van 30 oktober 2002, bij de Raad van State ingekomen op 4 november 2002, en appellanten sub 8 bij brief van 1 november 2002, bij de Raad van State ingekomen op 4 november 2002, beroep ingesteld. Appellant sub 5 heeft haar beroep aangevuld bij brief van 27 november 2002. De Stichting Advisering Bestuursrechtspraak voor Milieu en Ruimtelijke Ordening heeft een deskundigenbericht (hierna: het deskundigenbericht) uitgebracht, gedateerd 20 mei 2003. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld daarop te reageren. Na afloop van het vooronderzoek is een nader stuk ontvangen van appellante sub 5. Dit is aan de andere partijen toegezonden. De Afdeling heeft de zaak ter zitting behandeld op 28 oktober 2003, waar appellanten sub 2, vertegenwoordigd door mr. K.M. Peters, advocaat te Tilburg, appellante sub 3, vertegenwoordigd door [gemachtigde] en [gemachtigde], appellante sub 5, vertegenwoordigd door mr. L.P.F. Warnier, gemachtigde, appellanten sub 6, in de persoon van [gemachtigde], appellanten sub 8, in persoon en bijgestaan door mr. M.P. Wolf, advocaat te Breda, en verweerder, vertegenwoordigd door mr. A.J.A.M. van de Laar, ambtenaar van de provincie, zijn verschenen. Voorts zijn daar gehoord de gemeenteraad van Breda, vertegenwoordigd door P. Ruis en J.M. Vollaard, ambtenaren van de gemeente en [derde belanghebbende], vertegenwoordigd door mr. drs. E.D.M. Knegt, advocaat te Breda. Appellanten sub 1, 4 en 7 zijn niet verschenen. De Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State Recht doende in naam der Koningin: I. verklaart de beroepen van de Stichting en [appellanten sub 8] geheel, en de beroepen van [appellant sub 1], [appellanten sub 2], [appellanten sub 7] deels gegrond; II. vernietigt het besluit van het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant van 10 september 2002, 814177, voorzover het betreft de goedkeuring van: a. het plandeel met de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)” voorzover het betreft de gronden nabij de [locatie sub 1] waarop het hondenuitlaatveld ligt; b. het bepaalde in artikel 6, lid II, onder 2, onder kopje “[locatie sub 1] (locatie 9 op de plankaart)”, gedachtenstreepjes 2 en 4, van de planvoorschriften. c. het plandeel met de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)”, voorzover het betreft de gronden aan de [locatie sub 3], waarop de loods staat; d. het plandeel, gelegen binnen een straal van 500 meter vanaf de aanduiding “molen (m)”; e. artikel 14, tweede lid, van de planvoorschriften, voorzover het betrekking heeft op het plandeel met de aanduiding “ontwikkelingslocatie 11”; III. onthoudt goedkeuring aan de plandelen en de planvoorschriften genoemd onder II; IV. bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van het besluit, voor zover daarbij goedkeuring is verleend aan de plandelen en de planvoorschriften genoemd onder II; V. verklaart de beroepen van [appellant sub 1], [appellanten sub 7] en [appellanten sub 2] voor het overige, en de beroepen van [appellanten sub 6], [appellante sub 4] en [appellante sub 5], geheel ongegrond; VI. veroordeelt het college van gedeputeerde staten van Noord-Brabant in de door appellanten in verband met de behandeling van het beroep gemaakte proceskosten tot een bedrag van in totaal € 1566,88; dit bedrag dient door provincie Noord-Brabant als volgt te worden betaald: aan [appellanten sub 2] € 805,00 en aan [appellanten sub 8] € 761,88; VII. gelast dat de provincie Noord-Brabant aan appellanten genoemd onder I het door hen voor de behandeling van het beroep betaalde griffierecht (€ 109,00 voor [appellant sub 1], € 218,00 voor [appellanten sub 2], € 109,00 voor [appellanten sub 7], € 218,00 voor de Stichting en € 109,00 voor [appellanten sub 8]) vergoedt. Aldus vastgesteld door mr. R. Cleton, Voorzitter, en mr. R.H. Lauwaars en dr. J.J.C. Voorhoeve, Leden, in tegenwoordigheid van mr. A.J. Soede, ambtenaar van Staat. w.g. Cleton w.g. Soede Voorzitter ambtenaar van Staat Uitgesproken in het openbaar op 17 december 2003 270-445. Toetsingskader 2.1. Aan de orde is een geschil inzake een besluit omtrent de goedkeuring van een bestemmingsplan. Ingevolge artikel 28, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening (verder te noemen: WRO) in samenhang met artikel 10:27 van de Algemene wet bestuursrecht (verder te noemen: Awb) rust op verweerder de taak om - in voorkomend geval mede op basis van de ingebrachte bedenkingen - te bezien of het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Daarbij dient hij rekening te houden met de aan de gemeenteraad toekomende vrijheid om bestemmingen aan te wijzen en voorschriften te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Daarnaast heeft verweerder er op toe te zien dat het plan en de totstandkoming daarvan niet in strijd zijn met het recht. De Afdeling kan slechts tot vernietiging van het besluit omtrent goedkeuring van het plan overgaan, indien moet worden geoordeeld dat verweerder de aan hem toekomende beoordelingsmarges heeft overschreden, dan wel dat hij het recht anderszins onjuist heeft toegepast. Planbeschrijving 2.2. Het plan biedt een planologisch-juridisch kader voor de gehele wijk Princenhage, ter vervanging van een aantal verouderde bestemmingsplannen. Het plan is gericht op behoud en verbetering van het karakteristieke kleinschalige woon- en leefmilieu en maakt tevens een aantal ontwikkelingen mogelijk. [locatie sub 1] 2.3. [appellant sub 1], [appellante sub 4], [appellanten sub 6] en [appellanten sub 7] stellen dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plandeel dat voorziet in het vergroten van het bouwvlak van een supermarkt. [appellant sub 1] voert aan dat hij bij de aankoop van zijn woning niet adequaat is geïnformeerd omtrent de nieuwe ontwikkelingen. [appellante sub 4], eigenares van het aangrenzende perceel waarop eveneens een supermarkt wordt geëxploiteerd, voert aan dat het plan in strijd is met de toezegging van de gemeente dat beide supermarkten gelijkwaardig zouden blijven. Voorts voert zij aan dat de uitbreiding van de supermarkt aan de [locatie sub 1] een ontwrichting van de distributieve structuur tot gevolg heeft. [appellanten sub 6] en [appellanten sub 7] vrezen voor geluidsoverlast ten gevolge van het laden en lossen bij de supermarkten. [appellante sub 4] en [appellanten sub 6] zijn tevens bevreesd voor parkeeroverlast. Voorts stelt [appellant sub 1] dat het plan geen zekerheid biedt dat de straat niet verbreed kan worden ten koste van het groen en de woonpercelen grenzend aan het terrein van de supermarkt. [appellanten sub 7] en [appellant sub 1] vrezen bij vergroting van het parkeerterrein voor het verdwijnen van vier bomen, alsmede voor het verdwijnen van de groenvoorziening, in gebruik als hondenuitlaatveld. Verder stellen [appellanten sub 7] en [appellant sub 1] dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plan voor zover het voorziet in het toevoegen van twee bouwlagen ten behoeve van acht tot tien woningen. [appellanten sub 7] voeren aan dat hun privacy door de te bouwen woningen boven de supermarkt zal worden aangetast. 2.3.1. De gemeenteraad is van mening dat [appellant sub 1] bij de aankoop van zijn woning op de hoogte had kunnen zijn van de inhoud van het plan, omdat het plan op dat moment reeds in procedure was gebracht. Voorts stelt hij dat het plan beide supermarkten gelijkwaardige mogelijkheden biedt. De gemeenteraad stelt verder dat de te bouwen woningen geen onaanvaardbare aantasting van de privacy tot gevolg zullen hebben, mede gezien de ligging in het stedelijk gebied. Tevens stelt de gemeenteraad de parkeeroverlast afdoende te hebben ondervangen door het vergroten van de parkeercapaciteit en het compenseren van de parkeerplaatsen die zijn vervallen als gevolg van de uitbreiding van de supermarkt binnen het bouwvlak, volgens de gemeentelijke parkeernormen. Ten aanzien van de geluidsoverlast meent de gemeenteraad dat supermarkten moeten voldoen aan de geluidsvoorschriften, zoals die zijn gesteld in het daarvoor toepasselijke Besluit detailhandel en ambachtsbedrijven milieubeheer. 2.3.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd. Verweerder is van mening dat voldoende is aangetoond dat de uitbreiding van de supermarkt geen ontwrichting van de distributieve structuur tot gevolg heeft. Wat betreft de aantasting van de privacy en de verkeers- en parkeeroverlast sluit verweerder zich aan bij het standpunt van de gemeente. 2.3.3. Ten aanzien van de stelling van [appellant sub 1] dat hij niet adequaat is geïnformeerd over de op handen zijnde ontwikkelingen, overweegt de Afdeling het volgende. Reeds vóór de aankoop van de woning door appellant is het voorontwerp van het plan ter inzage gelegd teneinde de mogelijkheid tot inspraak te verlenen als bedoeld in artikel 6a van de WRO. Appellant had derhalve op de hoogte kunnen zijn van de op handen zijnde ontwikkelingen in de directe omgeving van de aan te kopen woning. De Afdeling overweegt tevens dat in het algemeen aan een geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen. 2.3.4. Blijkens de plankaart is aan de gronden van de supermarkt aan de [locatie sub 1] de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)” toegekend. De gronden zijn op de plankaart aangeduid als ontwikkelingslocatie 9. Ingevolge artikel 6, lid II, onder 2, van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, is ontwikkelingslocatie 9 op de begane grond bestemd voor uitbreiding van de bestaande detailhandelsvestiging met maximaal 600 m² bedrijfsvloeroppervlak. De locatie is op de verdiepingen bestemd voor minimaal acht en maximaal tien woningen. De bebouwing dient te worden opgericht binnen het op de plankaart aangegeven bouwvlak. De bouwhoogte inclusief de begane grond mag aan de voorzijde tot een diepte van 15 meter maximaal 10,5 meter bedragen en aan de achterzijde maximaal 4,5 meter. Het parkeren en de bevoorrading dienen op het terrein van deze ontwikkelingslocatie gerealiseerd te worden, in samenhang met de herinrichting van de openbare ruimte en de groenvoorzieningen. 2.3.4.1. Blijkens het op de plankaart aangegeven bouwvlak biedt het plan voor de supermarkt aan de [locatie sub 1] de mogelijkheid uit te breiden tot een bedrijfsvloeroppervlak van ongeveer 1.500 m². Uit het deskundigenbericht blijkt dat de supermarkt van [appellante sub 4], na een verbouwing, een bedrijfsvloeroppervlak van ongeveer 1.700 m² heeft. De verkoopvloeroppervlakte van beide supermarkten zal dan ook ongeveer gelijk komen te liggen. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat verweerder zich op goede gronden op het standpunt heeft gesteld dat zich geen ongelijkwaardigheid zal voordoen tussen beide supermarkten, daargelaten de vraag of sprake is van een in rechte te honoreren toezegging van de gemeente. 2.3.4.2. In de Detailhandelsnota van de gemeente Breda van 28 februari 2002 is aangegeven dat gelet op het aantal inwoners in het stadsdeel Breda Zuid-West, waaronder Princenhage valt, plaats zal zijn voor twee wijkwinkelcentra en twee tot drie buurtwinkelcentra. In de kern Princenhage wordt gestreefd naar een versterking van de wijkwinkelfunctie door onder meer schaalvergroting van het supermarktareaal (tot maximaal 1500 m2 verkoopvloeroppervlakte per formule). Een optimaal functionerend wijkwinkelcentrum zou plaats moeten bieden aan twee dragende supermarkten. Het plan, voorzover het voorziet in een uitbreiding van het bedrijfsvloeroppervlak van ongeveer 1500 m2, is met dit onderdeel van de Detailhandelsnota in overeenstemming. Hoewel aan deze Detailhandelsnota geen specifiek onderzoek ten grondslag ligt naar de gevolgen van de uitbreiding van de supermarkt aan de [locatie sub 1] met 600 m2 bedrijfsvloeroppervlak voor de detailhandelstructuur in Princenhage en omgeving, ziet de Afdeling in hetgeen appellante heeft aangevoerd geen reden voor het oordeel dat verweerder geen betekenis had mogen toekennen aan het hiervoor weergegeven onderdeel van de Detailhandelsnota. Gelet hierop heeft verweerder zich op het standpunt kunnen stellen dat de uitbreiding van de supermarkt geen ontwrichting van de distributieve structuur tot gevolg heeft. 2.3.4.3. Gezien het deskundigenbericht is de huidige oppervlakte van de supermarkt op ontwikkelingslocatie 9 ongeveer 1.100 m². Artikel 6, lid II, onder 2, van de planvoorschriften, maakt een uitbreiding mogelijk van 600 m² bedrijfsvloeroppervlak. Op de plankaart is een bouwvlak ingetekend met een oppervlakte van ongeveer 1.500 m². Het bouwvlak is, anders dan [appellanten sub 7] stellen, derhalve niet te groot ingetekend op de plankaart. 2.3.4.4. De Afdeling is niet gebleken dat verweerder bij de beoordeling van de mate van overlast tengevolge van de uitbreiding van de supermarkt voor een aantal appellanten is uitgegaan van het bouwplan. 2.3.4.5. Het Besluit detailhandel en ambachtsbedrijven milieubeheer (verder te noemen: Besluit) is ingevolge artikel 2 van dit Besluit van toepassing op een supermarkt. Ingevolge artikel 4, eerste lid, van het Besluit, voor zover hier van belang, gelden de voorschriften die zijn opgenomen in bijlage 2 voor een ieder die de inrichting drijft. Deze draagt er zorg voor dat de voorschriften worden nageleefd. In bijlage 2, van het Besluit, zijn onder meer voorschriften opgenomen ten aanzien van geluid. Ingevolge artikel 5, van het Besluit, voor zover hier van belang, kan het bevoegd gezag nadere eisen stellen met betrekking tot de in bijlage 2 opgenomen voorschriften. Mede gelet op het deskundigenbericht, ziet de Afdeling in hetgeen appellanten hebben aangevoerd geen reden voor het oordeel dat verweerder niet het standpunt heeft kunnen innemen dat met de van toepassing zijnde milieuwetgeving en de handhaving daarvan het voorkómen van geluidsoverlast kan worden gewaarborgd. 2.3.4.6. De Afdeling acht, mede gelet op het deskundigenbericht, niet aannemelijk dat het aantal beschikbare parkeerplaatsen, door de uitbreiding van de supermarkt en de bouw van de woningen, ontoereikend zal zijn. Voorts dienen het parkeren en de bevoorrading, ingevolge artikel 6, lid II, onder 2, van de planvoorschriften, op het terrein van de ontwikkelingslocatie gerealiseerd te worden. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat de parkeeroverlast zodanig zal zijn dat verweerder hieraan in redelijkheid een doorslaggevende betekenis had moeten toekennen. 2.3.4.7. Gelet op de plankaart omvat de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)” tevens vier bomen, een strook groen achter de woningen van een aantal appellanten aan de Nieuwe Heilaarstraat, alsmede een grasveld dat in gebruik is als hondenuitlaatveld. De vier bomen staan op het reeds bestaande parkeerterrein en zullen in verband met de uitbreiding van de supermarkt moeten wijken. Het plan biedt verder, gezien de bestemming, geen zekerheid omtrent het voortbestaan van zowel de strook groen achter de woningen van een aantal appellanten aan de Nieuwe Heilaarstraat als het hondenuitlaatveld. De Afdeling is van oordeel dat verweerder bij de afweging van de betrokken belangen in redelijkheid een groter gewicht heeft kunnen toekennen aan het belang dat is gediend met de uitbreiding van de supermarkt en de daarbij behorende voorzieningen, dan aan het belang dat is gediend met het behoud van de vier bomen en van de smalle strook groen achter de woningen van een aantal appellanten aan de Nieuwe Heilaarstraat. Verder maakt het plan het niet mogelijk dat eventuele voorzieningen achter de woningen van appellanten aangelegd worden ten koste van hun gronden. Het is de Afdeling voorts gebleken dat bij de berekening van de toereikendheid van het aantal beschikbare parkeerplaatsen niet is uitgegaan van het in gebruik nemen van het hondenuitlaatveld voor parkeren. Ter zitting is bevestigd dat het hondenuitlaatveld als groenvoorziening in gebruik blijft. Gelet hierop en op hetgeen in 2.3.4.6 is overwogen, is het niet te verwachten dat het hondenuitlaatveld zal moeten wijken om parkeervoorzieningen mogelijk te maken. Gezien het voorgaande en het belang van appellanten bij het behoud van het hondenuitlaatveld, heeft verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat geen noodzaak bestaat deze gronden in het plan ook daadwerkelijk te bestemmen als groenvoorzieningen en daarmee het behoud van het hondenuitlaatveld in het plan te waarborgen. Verweerder heeft zich derhalve niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hieruit volgt dat verweerder, door het plan in zoverre goed te keuren, heeft gehandeld in strijd met artikel 28, tweede lid, van de WRO in samenhang met artikel 10:27 van de Awb. Het beroep van [appellant sub 1] en [appellanten sub 7] is in zoverre gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd. Nu er rechtens maar één te nemen besluit mogelijk is, ziet de Afdeling tevens aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)”, voor zover het betreft de gronden waarop het hondenuitlaatveld ligt. 2.3.4.8. Ten aanzien van het bezwaar tegen de mogelijkheid woningen op de verdieping van de supermarkt te bouwen, overweegt de Afdeling het volgende. Ingevolge artikel 6, lid II, onder 2, van de planvoorschriften, is de locatie aan de Pastoor van Spaandonckstraat op de verdiepingen bestemd voor minimaal acht en maximaal tien woningen. Verder mag de bouwhoogte van de supermarkt, inclusief de begane grond, aan de voorzijde tot een diepte van 15 meter maximaal 10,5 meter bedragen en aan de achterzijde maximaal 4,5 meter. Gelet hierop kunnen de woningen enkel aan de voorzijde van de supermarkt worden gebouwd. Gelet op het verhandelde ter zitting is beoogd dat de woningen aan de Pastoor van Spaandonckstraat worden gebouwd. In het plan is het begrip “voorzijde” echter niet gedefinieerd. Wel is in artikel 1, onder 17, van de planvoorschriften, bepaald dat als “voorgevel” wordt aangemerkt die gevel die direct grenst aan de openbare weg, waarbij erkers en dergelijke buiten beschouwing worden gelaten. De supermarkt grenst aan drie zijden aan openbare wegen. Gelet op het vorenstaande staat niet vast aan welke zijde van de supermarkt zich de “voorzijde” bevindt en, derhalve, evenmin de plaats waar de woningen kunnen worden gebouwd. Dit is mede gezien de belangen van appellanten bij bescherming van hun privacy in strijd met de rechtszekerheid. Door het plan niettemin goed te keuren, heeft verweerder gehandeld in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel in samenhang met artikel 10:27 van de Awb. De beroepen van [appellant sub 1] en [appellanten sub 7] zijn in zoverre gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd. Nu er rechtens maar één te nemen besluit mogelijk is, ziet de Afdeling tevens aanleiding om goedkeuring te onthouden aan het bepaalde in artikel 6, lid II, onder 2, onder kopje “[locatie sub 1] (locatie 9 op de plankaart)”, gedachtenstreepjes 2 en 4, van de planvoorschriften. 2.3.4.9. Gezien het vorenstaande heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan – behoudens de in de overwegingen 2.3.4.7 en 2.3.4.8. genoemde onderdelen, in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Hieruit volgt dat verweerder in zoverre terecht goedkeuring heeft verleend aan het plan. De beroepen zijn in zoverre ongegrond. Aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” 2.4. [appellanten sub 2] en [appellanten sub 6] stellen dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan de plandelen die voorzien in de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht”, voorzover deze betrekking hebben op hun percelen aan de Haagweg. Zij voeren aan dat de grenzen van de aanduiding ten onrechte samenvallen met de achtergrenzen van hun percelen, waardoor de achter de bestaande woning gelegen tuinen en schuren ook onder de aanduiding vallen. Voorts voeren [appellanten sub 2] aan dat de loods in de tuin van het perceel ten onrechte niet op de plankaart staat aangegeven. 2.4.1. De gemeenteraad is van mening dat geen reden bestaat om voor de percelen van appellanten van de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” af te wijken. 2.4.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd. Verweerder is van mening dat het logisch is om de grenzen van de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” op de perceelsgrenzen te leggen. 2.4.3. Blijkens de plankaart is aan de percelen van [appellanten sub 6], aan de [locatie sub 2] respectievelijk 460, de bestemming “Gemengde doeleinden (GD)” toegekend, met de differentiatie “I”. Aan het perceel van [appellanten sub 2], aan de [locatie sub 3], is eveneens de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)” toegekend, met de differentiatie “II”. De percelen liggen binnen de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht”. Ingevolge artikel 4, lid IV, onder A, van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, is ten aanzien van het “karakteristiek dorpsgezicht” tot doel gesteld het behoud en de versterking van de bijzondere ruimtelijke kwaliteit en historische kenbaarheid binnen het karakteristiek dorpsgezicht. Het behoud van de bestaande ruimtelijke opbouw wat betreft de verkaveling en de hoofdgebouwen, de openbare ruimte met daarin langzaamverkeersverbindingen en de groenvoorzieningen is daarnaast tevens tot doel gesteld. De bestaande ruimtelijke opbouw is op de kaart “Ruimtelijke karakteristiek” voorts nader aangegeven. Op deze kaart zijn de stedenbouwkundige verkaveling, de minimale en maximale goothoogte, de bouwgrenzen en de open/gesloten bebouwingswanden, zoals die worden nagestreefd, aangegeven. Ingevolge artikel 4, lid IV, onder B, sub 1a, van de planvoorschriften is bij de op eerdergenoemde kaart aangegeven “straatwand(+verkaveling)/bouwgrens”, zoals bij de percelen van appellanten het geval is, de karakteristiek van de bestaande bebouwing uitgangspunt voor nieuwe bebouwing. Dit betekent dat de minimale en maximale goothoogte, de plaats van de voorgevel en de geslotenheid van de gevelwand vastliggen en dat de karakteristiek van perceelsbreedte, goothoogte-variatie en kappen in die straatwand voorwaarden voor nieuwe bebouwing zijn. Ingevolge artikel 4, lid IV, onder B, sub 2, van de planvoorschriften, gelden verder voor het “karakteristiek dorpsgezicht” ten aanzien van de nokhoogte en de vorm van de kap de volgende bepalingen: a. de dakhelling van een vrijstaande gevel mag niet meer dan 70 graden bedragen; b. de nokhoogte van kappen mag niet meer dan 6 meter boven de goothoogte liggen; c. kappen van gebouwen, die in het karakteristiek stadsgezicht liggen, moeten een dakhelling hebben van tenminste 40 graden vanaf de gevel tot 3 meter daarboven; het overige gedeelte van de kap mag een geringere dakhelling hebben. Tenslotte is het college van burgemeester en wethouders ingevolge artikel 6, lid VII, van de planvoorschriften, ter uitvoering en met inachtneming van artikel 4, van de planvoorschriften, bevoegd nadere eisen te stellen ten aanzien van onder meer de situering, onderlinge afstanden, afmetingen en hoofdvorm van hoofdgebouwen en bijgebouwen, indien zulks noodzakelijk is voor onder meer een verantwoorde en evenwichtige stedenbouwkundige inpassing en ter waarborging van de stedenbouwkundige kwaliteit en ter voorkoming van strijdigheid met de beschrijving in hoofdlijnen en de nadere specificaties daarvan. In het deskundigenbericht is gesteld dat het gehele perceel van [appellanten sub 2] aan de [locatie sub 3], gezien de aanzienlijke oppervlakte, het karakteristieke woonhuis en de grote voor- en achtertuin, kan worden aangemerkt als een perceel met een bijzondere ruimtelijke kwaliteit en historische herkenbaarheid. De Afdeling ziet in hetgeen appellanten hebben aangevoerd geen reden het standpunt van de deskundige niet te volgen. Gelet hierop heeft verweerder in redelijkheid kunnen instemmen met de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” op de achtergrens van het perceel. Ter zitting is komen vast te staan dat er een loods staat op het perceel van [appellanten sub 2]. Deze loods is niet ingetekend op de plankaart. Ingevolge artikel 16, eerste lid, aanhef en onder h, van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 dienen onder meer op de kaarten de bestaande gebouwen te worden aangegeven. Gelet op het voorgaande heeft verweerder door het plan in zoverre goed te keuren, gehandeld in strijd met artikel 16, eerste lid, aanhef en onder h, van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 in samenhang met artikel 10:27 van de Awb. Het beroep van [appellanten sub 2] is in zoverre gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd. Nu er rechtens maar één te nemen besluit mogelijk is, ziet de Afdeling tevens aanleiding om goedkeuring te onthouden aan de bestemming “Gemengde Doeleinden (GD)”, voorzover het betreft de gronden aan de [locatie sub 3] waarop de loods staat. Wat betreft de percelen van [appellanten sub 6] is de Afdeling van oordeel dat verweerder zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat ter bescherming van de ruimtelijke kwaliteit en historische herkenbaarheid van de hoofdbebouwing de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” op de achtergrens van het perceel is gelegd en niet direct achter de hoofdbebouwing, ook al heeft de ruimte achter de hoofdbebouwing op zich zelf geen bijzondere ruimtelijke kwaliteit en historische herkenbaarheid. Verder overweegt de Afdeling dat het toekennen van de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” geen zodanig ernstige beperking van de bouwmogelijkheden op de achterzijde van het perceel van appellanten tot gevolg heeft, dat verweerder hieraan overwegende betekenis had moeten toekennen. De Afdeling neemt hierbij in aanmerking dat het college van burgemeester en wethouders ook op grond van de algemene regeling in artikel 6, lid VII, van de planvoorschriften, bevoegd is nadere eisen te stellen die overeen kunnen komen met de nadere eisen die gesteld kunnen worden op grond van de regeling in artikel 4, lid IV, onder B, van de planvoorschriften voor gronden die vallen onder de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht”. 2.4.4. Gezien het vorenstaande heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan – behoudens het in overweging 2.4.3. genoemde onderdeel - in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Hieruit volgt dat verweerder in zoverre terecht goedkeuring heeft verleend aan het plan. De beroepen zijn in zoverre ongegrond. [locatie sub 3] 2.5. [appellanten sub 2] stellen dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plan, voorzover de bebouwingsmogelijkheden voor het perceel [locatie sub 3], waar appellanten wonen en hun kantoor hebben, niet gelijk zijn aan de bebouwingsmogelijkheden in bestemmingsplan “Heilaar 1971”. Appellanten voeren aan dat het plan, wat betreft de bebouwingsmogelijkheden voor hun perceel, in strijd is met een toezegging van het college van burgemeester en wethouders. Zij stellen voorts dat de belangen die met de beperking van de bebouwingsmogelijkheden zijn gediend, reeds afdoende zijn beschermd doordat het perceel valt onder de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht”. Voorts stellen zij dat de gemeente in de reactie op de zienswijze van appellanten ten onrechte heeft volstaan met een vergelijking met het voorheen geldende bestemmingsplan “Zuilen” en bepaalde zienswijzen in het geheel niet heeft besproken. 2.5.1. De gemeenteraad is van mening dat ook in dit plan vervangende en aanvullende nieuwbouw mogelijk is binnen de bestemming van het perceel van appellanten. 2.5.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd. Verweerder stelt dat, voor zover het plan voorziet in een beperking van de bebouwingsmogelijkheden, dit noodzakelijk is om de hoofdstructuur van de bebouwing niet teveel te verspreiden. Als er al sprake is van een toezegging, kan deze aan dit standpunt in elk geval niet afdoen, aldus verweerder. 2.5.3. Blijkens de plankaart is aan het perceel van [appellanten sub 2] de bestemming “Gemengde Doeleinden” toegekend, met de differentiatie “II”. Ingevolge artikel 6, lid III, van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, mogen gebouwen uitsluitend binnen, dan wel achter, de op de plankaart aangegeven bouwvlakken worden gebouwd. Het bebouwingspercentage mag ten hoogste 50 procent bedragen, dan wel na vrijstelling ingevolge artikel 6, lid IV, onder 1a, van de planvoorschriften, 60 procent. Voorts mag de goothoogte van gebouwen ten hoogste 8 meter bedragen en de bouwhoogte van hoofdgebouwen, gerekend vanaf 15 meter na de voorgevelrooilijn, maximaal 3 meter. Deze maximale bouwhoogte van 3 meter, gerekend vanaf 15 meter na de voorgevelrooilijn, vormt een beperking van de bouwmogelijkheden van appellanten ten opzichte van hetgeen op grond van het bestemmingsplan “Heilaar 1971” mogelijk was. De Afdeling overweegt dat in het algemeen aan een voorheen geldend bestemmingsplan geen blijvende rechten kunnen worden ontleend. De gemeenteraad kan op grond van gewijzigde planologische inzichten en na afweging van alle betrokken belangen andere bestemmingen en voorschriften voor gronden vaststellen. De Afdeling is van oordeel dat verweerder bij de afweging van de betrokken belangen in redelijkheid een groter gewicht heeft kunnen toekennen aan het belang dat is gediend bij behoud van de karakteristieken van het perceel van appellanten en de bebouwing daarop dan aan het belang van appellanten bij behoud van ruimere bebouwingsmogelijkheden. Hierbij neemt de Afdeling in aanmerking dat appellanten geen concrete bouwplannen hebben of investeringen daartoe hebben gedaan. Verweerder heeft zich verder in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat appellanten, doordat hun perceel tevens valt onder de aanduiding “Grens karakteristiek dorpsgezicht” niet onevenredig in hun belangen worden geschaad. Ten aanzien van het beroep van appellanten op het vertrouwensbeginsel, overweegt de Afdeling dat in het algemeen geen rechten kunnen worden ontleend aan toezeggingen die zijn gedaan door niet terzake beslissingsbevoegden. De bevoegdheid tot het vaststellen van een bestemmingsplan berust niet bij het college van burgemeester en wethouders, maar bij de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft bij het ontbreken van een aan hem toe te rekenen toezegging, dan ook niet in strijd met het vertrouwensbeginsel besloten. Voor verweerder bestond derhalve geen aanleiding om op grond van het niet honoreren van gerechtvaardigde verwachtingen door de gemeenteraad, goedkeuring aan het plan te onthouden. Appellanten hebben voorts bezwaar gemaakt tegen de wijze waarop de gemeenteraad de ingediende zienswijzen heeft behandeld. De Afdeling overweegt dat artikel 3:46 van de Algemene wet bestuursrecht zich er niet tegen verzet dat de gemeenteraad de bezwaren samengevat weergeeft. Dat niet op ieder argument ter ondersteuning van een zienswijze afzonderlijk is ingegaan, is op zichzelf geen aanleiding voor het oordeel dat het besluit van de gemeenteraad niet voldoende is gemotiveerd. Niet is gebleken dat bepaalde bezwaren of argumenten niet in de overwegingen zijn betrokken. Gezien het vorenstaande heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Hieruit volgt dat verweerder in zoverre terecht goedkeuring heeft verleend aan het plan. Het beroep is ongegrond. [locatie sub 4] 2.6. [appellanten sub 6] stellen dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plandeel dat voorziet in de bestemming “Gemengde Doeleinden” voor het perceel aan de [locatie sub 4]. Appellanten voeren aan dat het bestaande gebruik van de verdiepingen van het pand als kantoor ten onrechte niet als zodanig is bestemd, waardoor in de loop der jaren verkregen rechten worden beperkt. 2.6.1. De gemeenteraad ziet geen reden om de bestemming voor de verdiepingen te veranderen, nu de bestaande kantoorfunctie op een bepaald gedeelte van de verdieping is toegelaten als een “aan-huis-gebonden-beroep” welke past binnen de woonbestemming en niet in strijd is met de planvoorschriften. 2.6.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd. Verweerder onderschrijft het standpunt van de gemeente. Hij voegt daaraan toe dat hij het onder deze omstandigheden aanvaardbaar acht dat de bestaande kantoorfunctie onder het overgangsrecht is gebracht. 2.6.3. Blijkens de plankaart is aan het desbetreffende perceel de bestemming “Gemengde Doeleinden” toegekend. Ingevolge artikel 6, lid I, van de planvoorschriften, voor zover hier van belang, zijn de als zodanig aangewezen gronden op de begane grond bestemd voor publieksverzorgende (ambachtelijke) bedrijven, sociale, culturele, (para-)medische, maatschappelijke, onderwijs-, religieuze, en woondoeleinden, kantoren, dienstverlening, recreatieve voorzieningen. De verdiepingen zijn voorts bestemd voor wonen. In artikel 6, lid II, van de planvoorschriften is aangegeven op welke wijze de in lid I omschreven doeleinden specifiek worden nagestreefd. In artikel 6, lid II, onder 1, sub b, van de planvoorschriften is bepaald dat het bestaande gebruik van gronden en bouwwerken mag worden voortgezet. In sub f van dit artikelonderdeel is bepaald dat de uitoefening van een aan-huis-gebonden-beroep is toegestaan in het hoofdgebouw. Ingevolge artikel 1, lid 27, van de planvoorschriften, wordt onder een aan-huis-gebonden-beroep onder meer verstaan het beroepsmatig verlenen van diensten op juridisch gebied. Voorwaarden daarbij zijn dat de omvang van de activiteiten zodanig is dat de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt, dat er een ruimtelijke uitwerking of uitstraling is die met de woonfunctie in overeenstemming is, en dat degene die de activiteiten uitoefent tevens de (hoofd)bewoner is. Bij brief van 5 augustus 1981 heeft het college van burgemeester en wethouders toestemming verleend voor het gebruik van een grote ruimte op de parterre en een zijkamer op de eerste verdieping als kantoorruimte. [een der appellanten sub 6], die het pand bewoont, houdt aldaar tevens zijn advocatenkantoor. De Afdeling stelt vast dat het op deze wijze houden van een advocatenkantoor kan worden begrepen onder de uitoefening van een aan-huis-gebonden-beroep als in de bovengenoemde begripsomschrijving. Gelet hierop ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat geen reden bestaat voornoemd gebruik op de verdiepingen expliciet als kantoor te bestemmen. Hierbij neemt de Afdeling tevens in aanmerking dat het gemeentelijk beleid erop is gericht dat de woonfunctie op de verdieping behouden blijft, teneinde te voorkomen dat de woonfunctie in deze gebieden afneemt. Gelet op dit gemeentelijk beleid onderschrijft de Afdeling het standpunt van verweerder, dat er evenmin reden bestaat de overige ruimtes op de verdiepingen die in gebruik zijn als kantoor als zodanig te bestemmen. Gezien het vorenstaande heeft verweerder zich in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. In hetgeen appellanten hebben aangevoerd, ziet de Afdeling geen aanleiding voor het oordeel dat het bestreden besluit anderszins is voorbereid of genomen in strijd met het recht. Hieruit volgt dat verweerder terecht goedkeuring heeft verleend aan het plan. Het beroep is ongegrond. Molen Vrede en Hoop 2.7. De Stichting en [appellanten sub 8] stellen dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plan voorzover daarin geen molenbeschermingszone is opgenomen en voorzover in de directe omgeving van de molen gebouwen met een bouwhoogte van meer dan 28 meter kunnen worden opgericht. De Stichting stelt dat de belevingswaarde van de molen niet afdoende kan worden beschermd door de mogelijkheid van het stellen van nadere eisen door het college van burgemeester en wethouders. 2.7.1. De gemeenteraad is van mening dat het een keuze is van de gemeenteraad om tot opneming van een molenbeschermingszone oftewel molenbiotoop in een bestemmingsplan te besluiten. Hiertoe bestaat geen recht, aldus de gemeenteraad. Hij stelt verder dat hiertoe niet is besloten, omdat de Monumentenwet bescherming biedt voor de molen als gebouw en omdat de windvang van de molen in het plan wordt gewaarborgd. 2.7.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd. Verweerder stelt het stelsel, waarmee de maximale hoogte van gebouwen in de directe omgeving van de molen kan worden bepaald, aanvaardbaar te vinden. Voorts stelt verweerder dat het plan in de omgeving van de molen geen hogere bebouwing mogelijk maakt. Ondanks het feit dat het te bouwen pand op ontwikkelingslocatie 11 met behulp van een vrijstelling hoger kan worden, acht hij de belangen inzake de molen in het plan voldoende gewaarborgd. 2.7.3. Niet in geschil is dat de molen een waardevolle historische betekenis heeft. Het gemeentelijk beleid is erop gericht de molen voor het karakteristieke dorpsgezicht van Princenhage te behouden en de molen in volle glorie te herstellen. Zowel de gemeente als verweerder erkennen dat een vrije windvang verzekerd dient te zijn om het voortbestaan van een maalvaardige molen te kunnen waarborgen. Blijkens het bestreden besluit stemt verweerder in met het stelsel dat binnen een straal van 100 meter geen hogere bebouwing mag plaatsvinden dan 20 meter en dat voor iedere 100 meter verder dit 3 meter hoger mag zijn. Blijkens de stukken kan de vrije windvang en het aanzicht van de molen door middel van het opnemen van een molenbeschermingszone in het plan worden bewerkstelligd. In het plan is echter door middel van hoogtebepalingen in de bebouwingsvoorschriften behorende bij de diverse bestemmingen die aan de gronden in de omgeving zijn toegekend soms in samenhang met een aanduiding op de plankaart, beoogd te voorzien in de vrije windvang van de molen. De Afdeling is van oordeel dat deze regeling zo onoverzichtelijk is dat deze als rechtsonzeker moet worden aangemerkt. Aangezien de noodzaak van de bescherming van de vrije windvang van de molen niet in geschil is, ziet de Afdeling niet in waarom van het daadwerkelijk opnemen van een molenbeschermingszone op de plankaart met bijbehorende voorschriften zou moeten worden afgezien. Gelet op het vorenstaande is het plan in zoverre in strijd met het rechtszekerheidsbeginsel. Door het plan niettemin goed te keuren, heeft verweerder gehandeld in strijd met dit beginsel in samenhang met artikel 10:27 van de Awb. De beroepen van de Stichting en [appellanten sub 8] zijn gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd. Nu er rechtens maar één te nemen besluit mogelijk is, ziet de Afdeling tevens aanleiding om goedkeuring te onthouden aan het plan, voorzover daarin geen molenbeschermingszone is opgenomen. De Afdeling overweegt nog het volgende. Blijkens de plankaart kan op ontwikkelingslocatie 11 bebouwing worden opgericht met een maximale bouwhoogte van 28 meter. Aan de daarmee tegenstrijdige bepaling in artikel 7, lid II, onder 2, van de planvoorschriften heeft verweerder goedkeuring onthouden. Voorts kan ingevolge artikel 14, tweede lid, van de planvoorschriften vrijstelling worden verleend van de maximale hoogtematen met ten hoogste 10 procent. Met toepassing van deze vrijstellingsmogelijkheid kan bebouwing worden opgericht met een hoogte van 30,8 meter. Blijkens de stukken zal bebouwing met deze hoogte de vrije windvang kunnen belemmeren. Gezien de door verweerder erkende waarde van de molen en het belang om de molen in gebruik te nemen, is de Afdeling van oordeel dat verweerder met deze mogelijkheid, bij de belangenafweging in het kader van een goede ruimtelijke ordening, niet in redelijkheid heeft kunnen instemmen. De stelling van verweerder dat het, gelet op de bouwplannen, niet waarschijnlijk is dat van de vrijstellingsmogelijkheid gebruik wordt gemaakt, onderschrijft de Afdeling niet. De Afdeling overweegt in dit verband dat verweerder in deze procedure de mogelijkheden dient te beoordelen die het plan biedt. Het mogelijke bouwplan dient in dit kader niet bij de beoordeling van het plan te worden betrokken. Gelet op het voorgaande heeft verweerder zich niet in redelijkheid op het standpunt kunnen stellen dat het plan in zoverre niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Hieruit volgt dat verweerder, door het plan inzoverre goed te keuren, heeft gehandeld in strijd met artikel 28, tweede lid, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in samenhang met artikel 10:27 van de Algemene wet bestuursrecht. De beroepen van de Stichting en [appellanten sub 8] zijn gegrond, zodat het bestreden besluit op dit punt dient te worden vernietigd. Nu er rechtens maar één te nemen besluit mogelijk is, ziet de Afdeling tevens aanleiding om goedkeuring te onthouden aan artikel 14, tweede lid, van de planvoorschriften, voor zover het betrekking heeft op ontwikkelingslocatie 11. Brandstoffenverkooppunt Ettensebaan 2.8. [appellante sub 5] stelt dat verweerder ten onrechte goedkeuring heeft verleend aan het plan, voorzover op haar perceel de vestiging van een benzinestation niet is toegestaan. Zij voert aan dat de gemeenteraad bij de vaststelling van het plan is uitgegaan van onjuiste feiten en omstandigheden. Zij wijst in dat verband op het voorheen geldende plan. Voorts voert zij aan dat de gemeenteraad in strijd met het gelijkheidsbeginsel heeft gehandeld. Tenslotte heeft de gemeenteraad de verwachting gewekt dat in de buurt van het perceel van appellante geen woonfunctie zou worden toegestaan. 2.8.1. De gemeenteraad is van mening dat de exploitatie van een motorbrandstofverkooppunt op het perceel van appellante om meerdere redenen, waaronder strijd met de “Beleidsnota Motorbrandstofverkooppunten 1996”, niet tot de mogelijkheden behoort. Zij stelt dat het perceel van appellante, gelet hierop, terecht niet een dergelijke bestemming heeft gekregen. 2.8.2. Verweerder heeft geen reden gezien dit gedeelte van het plan in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening en heeft dit plandeel goedgekeurd.