ECLI:NL:RBZWB:2026:7589

WOZ ongegrond. RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 26/571 WOZNW uitspraak van de enkelvoudige kamer van 12 augustus 2026 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende (gemachtigde: [gemachtigde] ), en Het hoofd van de afdeling Belastingen van de gemeente Breda , de heffingsambtenaar. Samenvatting 1. Deze uitspraak gaat over de vaststelling van de waarde van de onroerende zaak van [adres] , hoteldeel op [perceel] (de onroerende zaak) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) (de waardebeschikking) en de aan belanghebbende opgelegde aanslag onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2025 (de aanslag). Belanghebbende is het niet eens met de waardebeschikking en de aanslag. Hij voert daartoe een aantal beroepsgronden aan. De rechtbank beoordeelt of sprake is van schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, of sprake is van schending van het hoorrecht en of sprake is van schending van artikel 40 van de Wet waardering onroerende zaken (Wet WOZ). Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld. 1.1. De rechtbank komt in deze uitspraak tot het oordeel dat de algemene beginselen van behoorlijk bestuur niet zijn geschonden, dat geen sprake is van een schending van het hoorrecht en dat geen sprake is van schending van artikel 40 van de Wet WOZ. Daarnaast is de rechtbank van oordeel dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Dit betekent dat de waardebeschikking en de aanslag in stand blijven. Het beroep is dus ongegrond. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt. Procesverloop 2. De heffingsambtenaar heeft met de waardebeschikking de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum vastgesteld op € 247.000. Met deze waardebeschikking is aan belanghebbende ook de aanslag voor het jaar 2025 opgelegd. 2.1. De heffingsambtenaar heeft bij uitspraak op bezwaar van 16 december 2025 het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 2.2. Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld. 2.3. De rechtbank heeft het beroep op 28 juli 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar deelgenomen: mr. [persoon] en [taxateur] (taxateur). Belanghebbende en zijn gemachtigde zijn -met voorafgaand bericht- niet ter zitting verschenen. Feiten 3. Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. 3.1. De onroerende zaak betreft een restaurant met hotelkamers gelegen aan het [adres] . Het bouwjaar van de onroerende zaak is 1885. De oppervlakte van de onroerende zaak bedraagt 132 m2. 3.2. De onroerende zaak is op 26 maart 2020 verkocht voor € 750.000 3.3. In het jaar 2023 heeft een renovatie van de onroerende zaak plaatsgevonden. Beoordeling door de rechtbank Foutieve vermelding van lift in de uitspraak op bezwaar 4. In de uitspraak op bezwaar staat het volgende opgenomen: “ Daarnaast is gebleken dat er onvoldoende rekening is gehouden met het feit dat in de grondige renovatie in 2023 van onderhavig object er ook een lift is geplaatst ". 4.1. De vermelding van een lift in de onroerende zaak in de uitspraak op bezwaar is onjuist. Belanghebbende verbindt aan deze onjuistheid de conclusie dat de gehanteerde objectkenmerken onjuist zijn, dat de uitspraak op bezwaar onvoldoende is gemotiveerd en dat het hoorrecht is geschonden omdat belanghebbende niet op de gestelde aanwezigheid van een lift heeft kunnen reageren. 4.2. De rechtbank ziet in hetgeen belanghebbende heeft aangevoerd geen aanleiding om een consequentie te verbinden aan de onjuiste vermelding van de lift door de heffingsambtenaar in de uitspraak op bezwaar. De rechtbank acht daarbij van belang dat uit het taxatieverslag van de bezwaarfase volgt dat geen waarde is toegekend aan een lift als objectonderdeel. Het betreft dus slechts een verschrijving in de uitspraak op bezwaar. Voor het overige is de uitspraak op bezwaar bovendien voldoende gemotiveerd. Artikel 40 Wet WOZ 4.3. Artikel 40 van de Wet WOZ bepaalt dat de heffingsambtenaar aan degene te wiens aanzien een beschikking is genomen op verzoek een afschrift verstrekt van de gegevens die ten grondslag liggen aan de vastgestelde waarde. 4.4. Belanghebbende heeft in het bezwaarschrift verzocht om toezending van de marktcijfers van de gebruikte referentieobjecten, het taxatieverslag, de oppervlakte van de referentieobjecten en de berekening van de kapitalisatiefactor. Belanghebbende stelt dat voornoemde gegevens niet aan hem zijn verstrekt en dat daarom artikel 40 van de Wet WOZ is geschonden. 4.5. Van een schending van artikel 40 van de Wet WOZ is naar het oordeel van de rechtbank geen sprake. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar namelijk onweersproken gesteld dat de door belanghebbende gevraagde gegevens beschikbaar zijn gesteld in de portal waar gemachtigde toegang tot heeft. WOZ- waarde van de onroerende zaak 5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de onroerende zaak bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 5.1. De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode (HWK-methode). Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 5.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de onroerende zaak niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. 5.3. De heffingsambtenaar heeft ter onderbouwing van de waarde van het pand op 1 januari 2024 een taxatierapport overgelegd, opgemaakt op 3 juli 2026 door [taxateur] . In dit taxatierapport is de waarde van onroerende zaak op de waardepeildatum berekend op € 357.000. Ter onderbouwing van de gehanteerde huurwaarde per m2 heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de huurwaarden van 4 referentieobjecten, alle gelegen te Breda. 5.4. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar met het overgelegde taxatierapport aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. De gebruikte referentieobjecten zijn voldoende vergelijkbaar met de onderhavige onroerende zaak en kunnen worden gebruikt ter onderbouwing van de waarde. Daarbij komt dat belanghebbende in het geheel geen gronden tegen taxatierapport heeft ingebracht en de berekende waarde in het taxatierapport van € 357.000 ruim uitstijgt boven de beschikte WOZ-waarde van € 247.000. 5.5. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de onroerende zaak en de aanslag niet te hoog vastgesteld. Conclusie en gevolgen 6. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat waarde van de onroerende zaak en de aanslag gehandhaafd blijven. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten. Beslissing De rechtbank verklaart het beroep ongegrond. Deze uitspraak is gedaan door mr. I.M. Josten, rechter, in aanwezigheid van mr. S.A. van Beijsterveldt, griffier. griffier rechter De uitspraak is openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op rechtspraak.nl.