ECLI:NL:RBZWB:2026:6114

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer hoofdzaak: 11810235 CV EXPL 25-3731 Zaaknummer vrijwaring: 11931423 CV EXPL 25-5365 Vonnis van 1 juli 2026 in de hoofdzaak tussen de vennootschap onder firma [eiser] V.O.F. handelend onder de naam [makelaarskantoor] gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats] eisende partij hierna te noemen: [makelaarskantoor] gemachtigde: [gemachtigde] tegen [opdrachtgever 1] wonende te [woonplaats 1] gedaagde partij hierna te noemen: [opdrachtgever 1] gemachtigde: mr. F. Günes en in de vrijwaringszaak tussen [opdrachtgever 1] wonende te [woonplaats 1] eisende partij hierna te noemen: [opdrachtgever 1] gemachtigde: mr. F. Günes tegen [opdachtgever 2] wonende te [woonplaats 2] gedaagde partij hierna te noemen: [opdachtgever 2] procederend in persoon De zaak in het kort Deze zaak bestaat uit twee procedures die dezelfde achtergrond hebben. [makelaarskantoor] is een makelaarskantoor dat in 2022 van [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] een opdracht kreeg tot bemiddeling bij de verkoop van hun gezamenlijke woning. De woning is uiteindelijk niet verkocht. [opdrachtgever 1] is daarin blijven wonen. [makelaarskantoor] verlangt nu van [opdrachtgever 1] betaling van een vergoeding. Zij stelt dat die haar toekomt op grond van de gesloten overeenkomst en de toepasselijke voorwaarden. [opdrachtgever 1] is het hiermee niet eens en wil niets betalen. Maar voor het geval hij toch iets moet betalen heeft hij [opdachtgever 2] in vrijwaring opgeroepen. [opdrachtgever 1] vindt dat [opdachtgever 2] in dat geval de helft aan hem moet betalen aangezien zij samen met hem de overeenkomst met [makelaarskantoor] is aangegaan. De kantonrechter beslist dat [opdrachtgever 1] de kosten volgens de overeenkomst moet betalen. De buitengerechtelijke incassokosten en de kosten die het gevolg zijn van een eerder gevoerde procedure worden afgewezen. In de vrijwaringsprocedure wijst de kantonrechter de tegen [opdachtgever 2] ingestelde vordering af. 1 Het verloop van de procedures In de hoofdzaak en in de vrijwaringszaak 1.1. Het verloop van de procedure in de hoofdzaak blijkt uit: - het tussenvonnis van 1 oktober 2025; - de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.2. Het verloop van de procedure in de vrijwaringszaak blijkt uit: de dagvaarding met producties; de conclusie van antwoord; de mondelinge behandeling van het geschil ter zitting van 11 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. 1.3. Op het verzoek van [opdachtgever 2] heeft zij door middel van een digitale verbinding de mondelinge behandeling bijgewoond. 2 De feiten 2.1. Op 15 maart 2022 hebben [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] aan [makelaarskantoor] opdracht gegeven om te bemiddelen bij de verkoop van een woning die zij destijds gezamenlijk in eigendom hadden. [makelaarskantoor] heeft die opdracht aanvaard. 2.2. Blijkens de schriftelijke vastlegging van de aldus gesloten overeenkomst zijn op die overeenkomst de Algemene Consumentenvoorwaarden Makelaardij van toepassing. 2.3. In de overeenkomst is bepaald dat de opdrachtgever zich verplicht tot het betalen van een vergoeding die bestaat uit kosten en courtage voor geleverde diensten. 2.4. [makelaarskantoor] heeft [opdrachtgever 1] eerder in een procedure betrokken en daarbij op vrijwel dezelfde gronden als in de thans voorliggende hoofdzaak, een nagenoeg gelijke vordering ingesteld. Na verweer van [opdrachtgever 1] heeft de kantonrechter bij vonnis 2 oktober 2024 [makelaarskantoor] niet ontvankelijk verklaard en [makelaarskantoor] veroordeeld in de kosten van de procedure. 3 Het geschil In de hoofdzaak 3.1. [makelaarskantoor] vordert - samengevat - veroordeling van [opdrachtgever 1] tot betaling van € 7.150,95, vermeerderd met rente en kosten. 3.2. [opdrachtgever 1] voert verweer. Hij concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [makelaarskantoor] , dan wel tot afwij Volgens die bepaling eindigt de bemiddelingsopdracht tot verkoop zodra de woning aan een van de eigenaren wordt toebedeeld. In dat geval wordt loon berekend op basis van de waarde van de toebedeling. Volgens [opdrachtgever 1] is deze bepaling niet van toepassing aangezien de opdracht al was ingetrokken voordat de woning aan hem werd toebedeeld. Evenwel werd hierboven reeds geconcludeerd dat de bemiddelsopdracht niet werd ingetrokken. [opdrachtgever 1] ’ verweer tegen de grondslag van de vordering slaagt daarom niet. Ambtshalve toetsing 4.6. [makelaarskantoor] handelt in het kader van haar bedrijf. [opdrachtgever 1] is een consument. Alhoewel [opdrachtgever 1] hierop geen beroep doet dient de kantonrechter ambtshalve te toetsen aan het consumentenrecht. Onderzocht moet worden of [makelaarskantoor] de op haar rustende informatie-plichten van afdeling 6.5.2b van het Burgerlijk Wetboek (artikel 6:230g e.v. BW) heeft nageleefd. Daarnaast dient de kantonrechter zich ambtshalve de vraag te stellen of de Algemene Consumentenvoorwaarden moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarende bedingen, althans als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. 4.7. [makelaarskantoor] stelt onweersproken dat de overeenkomst van opdracht is gesloten in haar verkoopruimte. Dit betekent dat de verplichtingen van artikel 6:230l BW moeten zijn nageleefd. In dit wetsartikel is, voor zover hier van belang, bepaald dat de handelaar de consument op duidelijke en begrijpelijke wijze de volgende informatie dient te verstrekken, voor zover deze niet reeds duidelijk uit de context blijkt: (a) de voornaamste kenmerken van de zaken of de diensten; (b) de identiteit van de handelaar, zoals zijn handelsnaam, het geografisch adres van vestiging en zijn telefoonnummer; (c) de totale prijs van de zaken of diensten, inclusief alle belastingen, of, wanneer door de aard van de zaak of dienst de prijs redelijkerwijs niet vooraf kan worden berekend, de manier waarop de prijs moet worden berekend en (d) voor zover van toepassing, de wijze van betaling, levering, nakoming, de termijn waarbinnen de handelaar zich verbindt de zaak te leveren of de dienst te verlenen en het beleid van de handelaar inzake klachtenbehandeling. 4.8. De kantonrechter is van oordeel dat uit de in het geding gebrachte overeenkomst en de Algemene Consumentenvoorwaarden die daarvan deel uitmaken, voldoende blijkt dat [makelaarskantoor] aan haar (pre)contractuele informatieplichten heeft voldaan. 4.9. De volgende vraag is dan of Algemene Consumentenvoorwaarden moeten worden aangemerkt als onredelijk bezwarende bedingen, althans als oneerlijk in de zin van Richtlijn 93/13/EEG betreffende oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Een beding in die voorwaarden waarover partijen niet afzonderlijk hebben onderhandeld wordt op grond van artikel 3 lid 1 van vermelde richtlijn als oneerlijk beschouwd wanneer het, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Naar Nederlands recht vindt deze toetsing plaats in het kader van artikel 6:233 onder a BW waarin is bepaald dat een beding in algemene voorwaarden onredelijk bezwarend - en daardoor vernietigbaar - is wanneer het, gelet op de aard en de overige inhoud van de overeenkomst, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen, de wederzijds kenbare belangen van partijen en de overige omstandigheden van het geval, onredelijk bezwarend is voor de wederpartij. 4.10. Onder 2 van de overeenkomst zijn partijen overeengekomen dat de opdrachtgever een vergoeding betaalt die bestaat uit opstartkosten en 1,5% courtage. Dat percentage wordt volgens artikel 10 van de Algemene Consumentenvoorwaarden toegepast op, kort gezegd, de door de koper te betalen koopsom. In artikel 17 van de Algemene Consumenten-voorwaarden is beschreven dat de opdrachtgever 50% daarvan ver Die was toen berekend over het factuurbedrag van € 4.537,50. In die dagvaarding heeft [makelaarskantoor] ook gesteld dat zij aanspraak maakt op de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim. Dat verzuim zou zijn ingetreden op 28 december 2022. 4.17. [opdrachtgever 1] betwist dat hij dit bedrag aan rente verschuldigd is. Van verzuim op 28 december 2022 kan naar zijn mening geen sprake zijn aangezien hij toen niet bekend was met de factuur van [makelaarskantoor] . [makelaarskantoor] erkent ook dat de ontvangstdatum van de factuur onbekend is. Pas nadat [makelaarskantoor] op 20 april 2023 de factuur naar het juiste e-mailadres van hem stuurde heeft hij daarvan kennis kunnen nemen, aldus [opdrachtgever 1] . 4.18. Overwogen wordt dat niet is gebleken dat [opdrachtgever 1] op 28 december 2022 in verzuim is geraakt. [makelaarskantoor] legt als productie 5 bij haar dagvaarding e-mailberichten over waarvan de meeste waren gericht aan, en afkomstig van [opdachtgever 2] . In een e-mail van 17 november 2022 schreef [eigenaar van makelaarskantoor] aan haar dat hij contact had met [opdrachtgever 1] , die zou hebben gezegd dat hij bereid was om de helft te betalen maar dit was circa vier weken voordat de factuur werd opgemaakt. Van verzuim kon toen dus geen sprake zijn. Verder legt [makelaarskantoor] twee e-mails aan [opdrachtgever 1] over waarin zij hem tot betaling van de bijgesloten factuur maant maar die e-mails heeft [opdrachtgever 1] naar eigen zeggen niet ontvangen als gevolg van een gewijzigde extensie bij zijn e-mailadres. Weliswaar lijkt [makelaarskantoor] dit niet aannemelijk te vinden maar zij toont niet aan dat [opdrachtgever 1] (een van) die e-mails wel heeft ontvangen. Dit laatste geldt ook voor de fysieke factuur en betalingsherinnering die volgens [makelaarskantoor] ook per brief aan [opdrachtgever 1] zijn toegestuurd. In de eerder gevoerde procedure heeft [opdrachtgever 1] reeds aangevoerd dat hij bij zijn (huis)adres niets heeft ontvangen. Dat dit anders is, is niet gebleken. Vastgesteld kan wel worden dat [opdrachtgever 1] in ieder geval op 8 mei 2023 kennis had van de factuur. Die dag vroeg hij via WhatsApp aan [makelaarskantoor] om een gespecificeerde factuur en stuurde hij een e-mail aan [opdachtgever 2] waarin hij haar schreef dat de nota van [makelaarskantoor] nog moest worden betaald en vroeg hij aan haar om de helft daarvan aan zijn, [opdrachtgever 1] , rekening over te maken. Hij vermeldde daarbij het bedrag van € 2.579,89. Gelet hierop is de wettelijke rente toewijsbaar vanaf de laatstgenoemde datum. Daarbij wordt geoordeeld dat het verzuim op die dag is ingetreden nu [makelaarskantoor] eerder uit de mededeling van [opdrachtgever 1] dat hij bereid is om de helft van de factuur te betalen heeft kunnen afleiden dat [opdrachtgever 1] in de nakoming van zijn betalingsverplichting zou tekortschieten (artikel 6:83 onder c BW). Buitengerechtelijke incassokosten 4.19. De door [makelaarskantoor] gevorderde vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten wordt afgewezen. Om voor een vergoeding in aanmerking te kunnen komen moet zijn voldaan aan het bepaalde in artikel 6:96 lid 6 BW. Omdat [opdrachtgever 1] in deze kwestie een natuurlijke persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, kan hij pas een vergoeding voor incassokosten verschuldigd worden wanneer hij, nadat hij in verzuim is geraakt, vruchteloos is aangemaand tot betaling van het verschuldigde binnen een termijn van veertien dagen na aanmaning. In die aanmaning moet bovendien zijn vermeld wat de gevolgen van het uitblijven van betaling zijn, waaronder in elk geval het verschuldigd worden van een vergoeding die is berekend aan de hand van de staffel in artikel 2 van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Volgens vaste rechtspraak vangt de 14-dagentermijn pas aan op het moment dat de aanmaning door de geadresseerde is ontvangen. [opdrachtgever 1] betwist evenwel dat hij de brief van [makelaarskantoor] van 14 maart In artikel 12.3 van de Algemene Consumentenvoorwaarden is bepaald dat wanneer de opdracht is verstrekt door meer dan één persoon, iedere persoon hoofdelijk aansprakelijk is voor het betalen van het loon en de kosten van de makelaar. Dit betekent dat zowel [opdrachtgever 1] , als [opdachtgever 2] tegenover [makelaarskantoor] gehouden zijn om het loon en de kosten te betalen en dat beiden door [makelaarskantoor] kunnen worden aangesproken op betaling van haar volledige vordering. [makelaarskantoor] heeft ervoor gekozen om alleen [opdrachtgever 1] op betaling aan te spreken. Die bevoegdheid heeft zij. In de onderlinge verhouding tussen [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] geldt echter in beginsel dat zij ieder voor de helft aansprakelijk zijn voor de betaling van het loon en de kosten van [makelaarskantoor] . Wanneer een van beiden een groter deel dan die helft voldoet kan hij het meerdere van de ander terugvragen (artikel 6:10 lid 2 BW). Vasstellingsovereenkomst 4.29. Van die gedeelde aansprakelijkheid bij helfte kunnen schuldenaren afwijken. [opdachtgever 2] stelt dat dat ook is gebeurd en verwijst daarvoor naar de tussen haar en [opdrachtgever 1] in juli 2022 gesloten vaststellingsovereenkomst. Zij betoogt dat daarin een finale kwijting voor aanspraken zoals ook die van [makelaarskantoor] , is afgesproken. 4.30. Alvorens hieromtrent te oordelen stelt de kantonrechter vast dat ter zitting partijen desgevraagd ervan hebben afgezien om dit geschil voor te leggen aan een mediator zoals in de vaststellingsovereenkomst is afgesproken. 4.31. Overwogen wordt dat uit de bewoordingen van de vaststellingsovereenkomst niet blijkt dat [opdrachtgever 1] en [opdachtgever 2] er rekening mee hebben gehouden dat [makelaarskantoor] nog loon en kosten in verband met verrichte werkzaamheden zou facturen. Dit betekent echter niet dat die vordering geen onderdeel kan zijn van de in de vaststellingsovereenkomst door partijen gemaakte afspraken. In die vaststellingsovereenkomst is de woning aan [opdrachtgever 1] toegedeeld en heeft hij zich verbonden om enkele specifiek benoemde kosten in verband daarmee op zich te nemen. Aan het slot van de overeenkomst is vermeld dat “de hierboven vastgestelde toedelingen in het kader van de tussen partijen bestaande gemeenschappen, door ieder van partijen te zijnen c.q. haren bate of schade is aanvaard.”. Gelet hierop en waar [opdrachtgever 1] bovendien enkele weken voor het aangaan van de vaststellingsovereenkomst nog aan [makelaarskantoor] heeft gevraagd om een opgave van de kosten in het geval dat hij de woning zou overnemen en het traject bij [makelaarskantoor] zou stoppen, op grond waarvan aannemelijk is dat [opdrachtgever 1] zich er toen van bewust was dat er nog een factuur zou volgen, wordt geoordeeld dat [opdrachtgever 1] heeft aanvaard dat door de toedeling van de woning aan hem, die factuur voor zijn rekening kwam. Conclusie 4.32. De vordering van [opdrachtgever 1] wordt afgewezen. De proceskosten 4.33. Omdat [opdrachtgever 1] in het ongelijk is gesteld komen de kosten van de vrijwarings-procedure voor zijn rekening. Daarbij worden de proceskosten van [opdachtgever 2] begroot op nihil aangezien zij zelf, zonder bijstand van een gemachtigde, procedeert. 5 De beslissing De kantonrechter: In de hoofdzaak 5.1. veroordeelt [opdrachtgever 1] om aan [makelaarskantoor] te betalen een bedrag van € 4.873,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 4.537,50 vanaf 8 mei 2023 tot de dag van volledige betaling; 5.2. veroordeelt [opdrachtgever 1] in de proceskosten van € 1.239,21, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening indien [opdrachtgever 1] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend; 5.3. verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad, 5.4. wijst het meer of anders gevorderde af; In de vrijwaringszaak 5.5. wijst de vordering af; 5.6. veroordeelt [opdrachtgever 1] in de