ECLI:NL:RBZWB:2026:556

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11706258 \ CV EXPL 25-1718 Vonnis van 14 januari 2026 in de zaak van INTERNATIONAL & DOMESTIC HOUSING SOLUTIONS ( IDHS ) B.V. , te Didam , eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: IDHS , gemachtigde: mr. C.N. Vethanayagam , tegen GLOBAL HOUSING PARTNERS B.V. , te Baarle - Nassau , gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie, hierna te noemen: Global , gemachtigden: mr. J.M. de Heer en mr. D.R.D.A. Buren-Baks . 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 13 augustus 2025 met de daarin genoemde stukken, - de conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte uitlating, overlegging producties en aanvulling grondslagen tevens houdende akte eisvermeerdering, - de e-mail van 4 november 2025 van mr. J.M. de Heer en mr. D.R.D.A. Buren-Baks , - de e-mail van 4 november 2025 van mr. C.N. Vethanayagam , - de mondelinge behandeling van 12 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de spreekaantekeningen van mr. D.R.D.A. Buren-Baks . 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. IDHS houdt zich onder meer bezig met verhuur en beheer van onroerend goed. Global houdt zich bezig met het verhuren en huren van onroerende zaken voor kortdurende huisvesting van arbeidsmigranten. 2.2. Global maakt vanaf 1 september 2024 gebruik van een aantal recreatieverblijven (hierna: chalets) op het [recreatiepark] , gelegen aan [adres] te [plaats] . Dit zijn inmiddels in totaal negen chalets met de nummers [nummer 1] t/m [nummer 2] , [nummer 3] , [nummer 4] , [nummer 5] , [nummer 6] en [nummer 7] . Global verhuurt deze chalets op haar beurt aan haar relatie Sarens N.V. (hierna: Sarens). Sarens huisvest in de chalets verschillende werknemers voor steeds een korte periode. IDHS heeft vanaf mei 2024 tot en met augustus 2024 rechtstreeks chalets verhuurd aan onder meer Sarens. 2.3. Op 15 augustus 2024 heeft er een overleg tussen IDHS en Global plaatsgevonden over het huren van de chalets van IDHS . 2.4. Global heeft bij facturen van 23 augustus 2024 een totaalbedrag van € 30.787,01 bij IDHS in rekening gebracht voor het aanbrengen van de huurders Sarens en Ebert Hera (hierna: de bemiddelingsfee) over de periode mei tot en met augustus 2024. 2.5. Op 15 september 2024 heeft in Baarle - Nassau een overleg tussen partijen plaatsgevonden over het huren van chalets van IDHS door Global en de voorwaarden waartegen partijen willen huren/verhuren. 2.6. Bij e-mail van 20 september 2024 heeft IDHS een concepthuurovereenkomst aan Global gezonden en gevraagd die van opmerkingen te voorzien, zodat IDHS een definitieve overeenkomst kan toesturen ter tekening. In de concepthuurovereenkomst is onder meer opgenomen dat de huurovereenkomst met terugwerkende kracht ingaat op 1 september 2024 en dat IDHS gefaseerd 10 chalets zal verhuren aan Global voor een huurprijs van € 1.117,50 per chalet, per week exclusief 9% BTW. Global heeft daarop onder meer aangegeven het niet eens te zijn met de hoogte van de huurprijs. 2.7. Bij e-mail van 3 oktober 2024 heeft IDHS Global gesommeerd om de huur over de maanden september 2024, een bedrag van € 39.476,10, en oktober 2024, een bedrag van € 47.468,43, te voldoen. Global heeft vervolgens € 30.122,15 aan IDHS betaald. Bij e-mail van 9 oktober 2024 heeft Global aan IDHS bericht dat de huur van oktober 2024 is betaald en dat de huur van september 2024 (deels) is voldaan middels verrekening met de nog openstaande post bemiddelingsfee van Global op IDHS . Hierop is bij e-mail van 11 oktober 2024 door IDHS onder andere gereageerd dat partijen overleg hebben gevoerd over een huurovereenkomst waarna IDHS bij e-mail van 20 september 2024 een aanbod heeft gedaan voor een huurovereenkomst, maar dat dat aanbod door Global niet is aanvaard. 2.8. Naar aanleiding van het overleg tussen partijen op 14 november 2024 heeft IDHS o IDHS stelt verder dat Global voor het gebruik van de chalets een gebruiksvergoeding is verschuldigd en dat Global vanaf september 2024 tot en met november 2025 een bedrag van € 451.635,25 aan gebruiksvergoeding onbetaald heeft gelaten. De gebruiksvergoeding, gelijk aan de hoogte van de huur, is verschuldigd op grond van ongerechtvaardigde verrijking conform artikel 6:212 BW. Daarnaast voert IDHS aan dat partijen hebben afgesproken dat Global haar € 160.000,00 betaald. Dit bedrag ziet op de schade die GOW, een zustervennootschap van Global , aan IDHS heeft veroorzaakt en die Global van GOW heeft overgenomen. Tot slot voert IDHS aan dat zij voor een bedrag van € 17.949,18 schade heeft geleden door beschadigingen aan de chalets, dan wel van goederen in de chalets en het vies achterlaten van de chalets. Zij heeft kosten moeten maken om de schades te herstellen en de chalets schoon te maken, waarvoor Global aansprakelijk is. 3.3. Global voert verweer. Global stelt dat de kantonrechter zich onbevoegd moet verklaren voor wat betreft de vordering onder J. Verder concludeert Global tot niet-ontvankelijkheid van IDHS , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van IDHS , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van IDHS in de kosten van deze procedure. 3.4. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. In reconventie 3.5. Global vordert - samengevat - bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad: primair,  voor recht te verklaren dat de overeenkomst tussen Global en IDHS betreffende de betaling van een bedrag van € 160.000,00 van Global aan IDHS is vernietigd op grond van dwaling, subsidiair:  de overeenkomst tussen Global en IDHS gedeeltelijk te ontbinden voor zover het betreft de verplichting tot betaling van € 160.000,00 door Global aan IDHS , en voorts,  voor recht te verklaren dat IDHS aansprakelijk is voor alle schade die Global lijdt als gevolg van het niet-nakomen van IDHS van haar verplichtingen als verhuurder en IDHS te veroordelen tot vergoeding van die schade, waarbij de schade nader dient te worden opgemaakt bij staat,  veroordeling van IDHS in de proces- en nakosten. 3.6. IDHS voert verweer en concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Global in haar vorderingen, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Global met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Global in de kosten van deze procedure. 3.7. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 4 De beoordeling In conventie en in reconventie 4.1. Namens Global is bij e-mail van 4 november 2025 bezwaar gemaakt tegen de namens IDHS ingediende “conclusie van antwoord in reconventie tevens houdende akte uitlating, overlegging producties en aanvulling grondslagen tevens houdende akte eiservermeerdering” (hierna: conclusie van antwoord in reconventie). Global heeft verzocht om het processtuk buiten beschouwing te laten, dan wel de mondelinge behandeling te verzetten. Namens IDHS is op dit bezwaar gereageerd. De kantonrechter heeft bij e-mail van 11 november 2025 partijen geïnformeerd de vermeerdering van eis en de ingediende producties toe te laten, omdat de conclusie van antwoord in reconventie tijdig is ingediend en het processtuk voor wat betreft de vermeerdering van eis en de aanvullende producties niet in strijd is met de goede procesorde. De randnummers 28 tot en met 62 van de conclusie van antwoord in reconventie (onder het kopje “4. Bespreking overige stellingen van Global in de CvA”) laat de kantonrechter buiten beschouwing, omdat IDHS niet in de gelegenheid was (gesteld) om te reageren op de conclusie van antwoord in conventie. Daarvoor is immers een mondelinge behandeling bepaald. 4.2. Tijdens de mondelinge behandeling heeft IDHS bezwaar gemaakt tegen het buiten beschouwing laten van de randnummers 28 tot en met 62 van de conclusie van antwoord in reconventie, omdat volgens haar daardoor een aantal van haar verweren ontbreken. De kantonrechter overweegt als volgt, zoals dat ook tij IDHS heeft in de concept-huurovereenkomst een huurprijs van € 1.117,50 per chalet per week, exclusief btw, opgenomen. Daarop heeft Global onder andere gereageerd niet akkoord te gaan met die huurprijs en dat dit volgens haar een lager bedrag moet zijn. Dat partijen de door Global berekende huurprijs van € 1.000,00 per week per chalet zijn overeengekomen blijkt ook niet. Uit de door partijen overgelegde correspondentie blijkt dat partijen voor wat betreft de hoogte van de huurprijs telkens bij hun standpunten zijn gebleven, waardoor er geen overeenstemming over de huurprijs is bereikt. Nu over één van de essentialia, namelijk ‘tegenprestatie’ geen overeenstemming is bereikt, is er geen huurovereenkomst tot stand gekomen. Het gegeven dat Global chalets in gebruik heeft, dat IDHS maandelijks facturen voor de huur bij Global in rekening heeft gebracht en dat Global een aantal bedragen heeft betaald aan IDHS , is niet voldoende om te kunnen oordelen dat er sprake is van een huurovereenkomst. Global heeft die facturen van IDHS die uitgaan van de huurprijs van € 1.117,50 per chalet per week namelijk niet (volledig) betaald en stelt van meet af aan, ook in deze procedure, niet akkoord te zijn met de door IDHS voorgestelde en middels facturen in rekening gebrachte huurprijs. 4.9. Voorgaande betekent dat Global zonder recht of titel de chalets gebruikt, zodat de primair onder A. gevorderde ontruiming wordt toegewezen. Een belangenafweging is niet aan de orde. Voor wat betreft de ontruimingstermijn acht de kantonrechter de door IDHS gevorderde termijn van 14 dagen een redelijke termijn. Het verweer van Global dat de ontruimingstermijn minstens drie maanden moet zijn, wordt verworpen. Global is al langer op de hoogte van het feit dat IDHS wil dat Global het gebruik van de chalets staakt, in ieder geval vanaf de dagvaarding van 7 mei 2025, zodat zij geruime tijd heeft gehad om naar alternatieve locaties voor de huisvesting van de werknemers van Sarens te zoeken. 4.10. Nu hiervoor is geoordeeld dat er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen, wordt niet toegekomen aan het beroep van Global op opschorting en schuldeisersverzuim. Wat moet Global aan gebruiksvergoeding betalen? 4.11. Hiervoor is geoordeeld dat er geen huurovereenkomst tot stand is gekomen, maar dat wil niet zeggen dat Global geen vergoeding is verschuldigd voor het gebruik van de chalets. IDHS heeft de vorderingen onder E. en G. tot betaling van een gebruiksvergoeding gegrond op ongerechtvaardigde verrijking en daarbij verwezen naar het arrest van de Hoge Raad van 24 mei 2013 . Nu Global geen verweer heeft gevoerd tegen de stellingen van IDHS dat Global verrijkt is door het gebruik van de chalets omdat zij van haar huurder Sarens een commerciële huurprijs heeft ontvangen, dat IDHS daardoor schade lijdt omdat IDHS de chalets niet aan een derde kan verhuren voor de door haar gewenste huurprijs en dat IDHS aan haar verhuurder ook huur moet betalen en dat dit onredelijk is, zal de kantonrechter een gebruiksvergoeding toewijzen. Welk bedrag dat is, wordt hierna toegelicht. 4.12. Allereerst stelt de kantonrechter vast dat de onder E. en G. gevorderde bedragen gebaseerd zijn op een vergoeding van € 1.117,50 per chalet per week vanaf 1 september 2024 tot en met 31 december 2024 en dat vanaf 1 januari 2025 een gebruiksvergoeding van € 1.156,61 per chalet per week geldt, vanwege de verhoging van 3,5% volgens de consumentenprijsindex van het CBS (hierna: CBS-CPI cijfer), en dat die bedragen vermeerderd zijn met de btw. Global heeft alleen het verweer gevoerd dat de gevorderde bedragen niet juist zijn omdat de huurprijs onjuist is berekend. Volgens haar is al sinds augustus 2024 een lager bedrag aan huur het uitgangspunt tussen partijen. Dit verweer wordt verworpen. Zoals onder 4.8 is overwogen is niet komen vast te staan dat partijen een bedrag aan huur zijn overeengekomen. Bij het vaststellen van de hoogte van de gebruiksvergoeding kan dit verweer Global dan ook niet b Global beroept zich in dit verband primair op dwaling ten aanzien van die afspraak. Dit beroep slaagt niet. Global heeft namelijk gesteld dat zij de afspraak tot betaling van € 160.000,00 is aangegaan vanwege de toezegging dat IDHS haar 20 chalets ter beschikking stelt, maar dat IDHS haar geen 20 chalets beschikbaar heeft gesteld. Dat IDHS heeft toegezegd 20 chalets aan Global te verhuren betwist IDHS en is ook niet gebleken. Dit blijkt ook niet uit de e-mail van 22 augustus 2024 waar Global naar verwijst. In deze e-mail geeft IDHS aan een nieuwe overeenkomst met Sarens te sluiten voor 20 chalets, daarop kan dus geen toezegging aan Global voor 20 chalets worden gebaseerd. Nu de door Global gestelde toezegging van 20 chalets niet is komen vast te staan, is daarmee niet komen vast te staan dat er sprake is van een onjuiste voorstelling van zaken, zodat een beroep op dwaling niet kan slagen. 4.19. Ook het subsidiaire beroep van Global op ontbinding van de afspraak tot betaling van € 160.000,00 slaagt niet. Global heeft hieraan het niet nakomen van de toezegging van 20 chalets door IDHS ten grondslag gelegd. Zoals hiervoor is overwogen is deze toezegging niet komen vast te staan. Dit betekent dat de afspraak ook niet (gedeeltelijk) wordt ontbonden en dat Global gehouden is om de afspraak tot betaling van € 160.000,00 na te komen. 4.20. Tijdens de zitting is gebleken dat partijen het erover eens zijn dat IDHS aan Global een bemiddelingsfee voor het aanbrengen van klanten is verschuldigd. Global stelt zich op het standpunt dat de bemiddelingsfee € 30.757,02 bedraagt. IDHS heeft de marge waarop dit bedrag is gebaseerd betwist. Dat partijen een marge zijn overeengekomen waardoor IDHS een bemiddelingsfee van € 30.757,02 is verschuldigd, dan wel dat € 30.757,02 een redelijk loon is, is niet onderbouwd en is daarom niet komen vast te staan. IDHS heeft tijdens de zitting een bemiddelingsfee van € 20.000,00 erkend en heeft verklaard dat dit bedrag op de vordering in mindering strekt. Dit betekent dat vanwege de verrekening met de bemiddelingsfee de vordering onder J. wordt toegewezen tot een bedrag van € 140.000,00. Een hoger bedrag aan bemiddelingsfee kan bij gebrek aan onderbouwing niet worden verrekend met de vordering onder J. 4.21. Over het bedrag van € 140.000,00 zal de wettelijke handelsrente worden toegewezen vanaf de dag van dagvaarding (7 mei 2025) op de wijze zoals hierna in de beslissing is vermeld. Niet gesteld of gebleken is dat de door IDHS genoemde datums van of 1 april 2024, of 15 augustus 2024, of 15 september 2024 dagen zijn volgend op de dag die is overeengekomen als de uiterste dag van betaling zoals bedoeld in artikel 6:119a lid 1 BW. Ook is niet gesteld dat de wettelijke handelsrente op een van die datums is verschuldigd op grond van de in artikel 6:119a lid 2 BW genoemde situaties. Vorderingen F. en H. en de door Global gevorderde verklaring voor recht 4.22. De vorderingen onder F. en H. van IDHS worden afgewezen omdat aan deze vorderingen ten grondslag ligt, dan wel gebaseerd zijn op een overeengekomen huurovereenkomst. Zoals onder 4.8. is overwogen is dat niet het geval en daarom worden deze vorderingen niet toegewezen. De door Global in reconventie gevorderde verklaring voor recht wordt afgewezen, omdat ook die vordering is gebaseerd op een tussen partijen overeengekomen huurovereenkomst. Buitengerechtelijke kosten 4.23. Het primair gevorderde bedrag van € 25.000,00 aan buitengerechtelijke kosten is niet toewijsbaar nu er geen huurovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen en daarmee ook geen algemene bepalingen, waarop het gevorderde bedrag is gebaseerd, van toepassing zijn. 4.24. De gebruiksvergoeding valt niet onder het toepassingsbereik van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De kantonrechter zal daarom voor het deel van de gevorderde buitengerechtelijke kosten dat ziet op de gebruiksvergoeding de buitengerechtelijke kosten toetsen aan de oriëntatiepunte