ECLI:NL:RBZWB:2026:528

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Middelburg Zaaknummer: 11783241 \ CV EXPL 25-2368 Vonnis van 21 januari 2026 in de zaak van [persoon 1] , H.O.D.N. [bedrijf 1] en [bedrijf 2] , wonende te [plaats 1] , eisende partij in het incident en in de hoofdzaak in conventie, verwerende partij in reconventie, hierna te noemen: [partij 1] , gemachtigde: mr. P.H. Pijpelink, tegen 1 [persoon 2] , 2. [persoon 3] , beiden wonende te [plaats 2] , gedaagde partijen in het incident en in de hoofdzaak in conventie, eisende partijen in reconventie, hierna te noemen in mannelijk enkelvoud: [partij 2] , gemachtigde: mr. L.C. de Hoog. 1 De procedure 1.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding tevens houdende een incidentele vordering van 30 juni 2025, met producties 1 t/m 12,- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie, met productie 1,- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald, - de mondelinge behandeling van 11 december 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, en de spreekaantekeningen van mr. Pijpelink. 1.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 2 De feiten 2.1. [partij 1] heeft met [partij 2] met ingang van 1 juni 2023 een overeenkomst gesloten voor de huur van de bedrijfsruimte aan [adres] te [plaats 2] (hierna: het gehuurde). De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, met een proefperiode van twee jaar. In artikel 14 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de algemene voorwaarden op de huurovereenkomst van toepassing zijn. 2.2. [partij 1] heeft met de brief van 29 november 2024 de huur opgezegd tegen het einde van de proefperiode, per 1 juni 2025, opgezegd. De gemachtigde van [partij 2] heeft met de e-mail van 24 december 2024 niet met de opzegging ingestemd, omdat deze niet met inachtneming van een jaar opzegtermijn en dus niet tijdig is gedaan. 2.3. De gemachtigden van partijen hebben vervolgens meermaals gecorrespondeerd. In de e-mail van 6 maart 2025 heeft mr. De Hoog namens [partij 2] aangekondigd in een gerechtelijke procedure een beroep te zullen doen op het boetebeding van artikel 31 van de algemene voorwaarden. 2.4. [partij 1] heeft het gehuurde op 31 mei 2025 ontruimd. 3 Het geschil in het incident 3.1. [partij 1] vordert – samengevat – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, het [partij 2] te verbieden om over te gaan tot het innen van contractuele boetes of betaling daarvan te vorderen, totdat onherroepelijk in de hoofdzaak is beslist, of om derden in te schakelen om voornoemde boetes te innen, met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 3.2. [partij 1] stelt dat de boetes disproportioneel zijn en dat deze naar verwachting in de hoofdzaak buiten toepassing worden verklaard dan wel worden gematigd. [partij 1] heeft er daarom belang bij niet geconfronteerd te worden met mogelijk onterechte boetevorderingen van [partij 2] . Haar belang weegt zwaarder dan het belang van [partij 2] . 3.3. [partij 2] voert verweer en concludeert tot afwijzing van de vorderingen in het incident. Hij betwist dat [partij 1] een (spoedeisend) belang heeft bij haar vorderingen, omdat [partij 2] niet voornemens is om tot invordering van de boetes over te gaan zolang er nog geen vonnis in de hoofdzaak is. [partij 2] betwist de indruk te hebben gewekt dit te zullen doen. in de hoofdzaak in conventie en in reconventie 3.4. [partij 1] vordert – kort gezegd – bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, een verklaring voor recht dat: - [partij 1] de huurovereenkomst tijdig heeft opgezegd, - de huurovereenkomst is beëindigd per 1 juni 2025, - [partij 1] de algemene voorwaarden deels heeft vernietigd, - [partij 1] geen contractuele boetes aan [partij 2] verschuldigd is, en voorwaardelijk, als [partij 1] enige boete aan [partij 2] verbeurd is, dat de hoogte van de boetes wordt gematigd tot € 50,- per dag met een maximum van € 5.000,-, dit alles met veroordeling van [partij 2] in de proceskosten. 3.5. [partij 1] stelt dat partijen e Artikel 7:230a BW is van toepassing in het geval dat de huur betrekking heeft op een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan, niet zijnde een woonruimte of bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW. Voor de toepasselijkheid van de bepalingen uit artikel 7:290 BW en verder moet komen vast te staan dat het gaat om een gebouwde onroerende zaak die op grond van de overeenkomst bestemd is om gebruikt te worden als a een kleinhandelsbedrijf, b een restaurant of cafébedrijf, c een afhaal- en besteldienst en d een ambachtsbedrijf, een en ander (dus onder a t/m d) indien in de verhuurde ruimte een voor het publiek toegankelijk lokaal voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening aanwezig is. Volgens vaste rechtspraak is beslissend wat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst, mede in aanmerking genomen de inrichting van het gehuurde, omtrent het gebruik daarvan voor ogen heeft gestaan. 4.6. In de kop van de huurovereenkomst en op de eerste pagina staat dat het gehuurde een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte betreft (Ktr: weliswaar staat er artikel 7:920 BW, maar evident is dat artikel 7:290 BW is bedoeld). In artikel 2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde gebruikt zal worden als waxstudio. Het feitelijke gebruik van het gehuurde was conform de huurovereenkomst. Dit gebruik dient naar het oordeel van de kantonrechter te worden gekwalificeerd als het uitoefenen van dienstverlenende activiteiten respectievelijk als het uitoefenen van een beroep en niet als kleinhandels- of ambachtsbedrijf. Het gehuurde valt daarom niet onder het regime van artikel 7:290 BW, maar kwalificeert als een 7:230a-bedrijfsruimte. De huurovereenkomst is niet geëindigd bij einde proefperiode 4.7. In dit geval is artikel 7:228 BW, zoals door [partij 1] bij dagvaarding betoogd, niet van toepassing. Dit artikel is van regelend recht, terwijl partijen in de huurovereenkomst een opzegtermijn zijn overeengekomen. In de huurovereenkomst is namelijk het volgende opgenomen: “(…) 3. DUUR 1. Deze huurovereenkomst zal op 1 juni 2023 en wordt aangegaan voor een periode van vijf jaar met een proefperiode van 2 jaar 2. De huurovereenkomst, die niet tegen het einde van de termijn is opgezegd, wordt na verstrijken van de in lid 1 genoemde termijn van vijf jaar van rechtswege met vijf jaar verlend. (…) 4 OPZEGGING 1. De overeenkomst kan tegen einde van de termijnen in Artikel 3 lid 1 en 2 worden opgezegd door één der partijen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 jaar. (…)” 4.8. De in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst opgenomen opzegtermijn ziet op alle termijnen die zijn genoemd in artikel 3 lid 1 en 2. De opzegtermijn van één jaar ziet dus ook op de proefperiode, nu daar geen aparte opzegtermijn voor is overeengekomen. Anders dan door [partij 1] aangevoerd, is in dit geval geen uitleg van de overeenkomst nodig. De bepaling zoals opgenomen in artikel 4 lid 1 van de huurovereenkomst is voldoende duidelijk. [partij 1] had de huurovereenkomst tegen het einde van de proefperiode uiterlijk 31 mei 2024 kunnen opzeggen. Met haar opzegging op 29 november 2024 was zij dus te laat om de huur per 1 juni 2025 op te zeggen. Het gevolg is dan ook dat de huurovereenkomst in beginsel eindigt na vijf jaar, per 1 juni 2028. 4.9. Tijdens de mondelinge behandeling van de zaak heeft mr. Pijpelink namens [partij 1] primair de huurovereenkomst vernietigd en subsidiair een beroep op conversie in de zin van artikel 3:42 BW gedaan. Gesteld noch gebleken is op grond waarvan de overeenkomst zou moeten worden vernietigd. Evenmin is gebleken dat sprake is van een nietige rechtshandeling. De kantonrechter gaat daarom aan deze standpunten voorbij. 4.10. Gelet op het voornoemde zal de kantonrechter de verzochte verklaringen voor recht dat de huurovereenkomst tijdig is opgezegd en dat deze per 1 juni 2025 is geëindigd afwijzen. De algemene voorwaarden zijn van toepassing 4.11. Partijen verschillen van mening of de algemene voorwaarden wel of niet v