ECLI:NL:RBZWB:2026:5036

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11612613 \ CV EXPL 25-1407 Vonnis van 27 mei 2026 in de zaak van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid BELEGGINGS- EN BEHEERSMAATSCHAPIJ "DORNICK B.V." , statutair gevestigd te Lent, eisende partij, hierna te noemen: Dornick, gemachtigde: mr. N.A.E. Niels, tegen [huurder] , wonende te [woonplaats] , gedaagde partij, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. G. Gabrelian. 1 De zaak in het kort [huurder] heeft van Dornick een woning gehuurd. [huurder] heeft aan Dornick een voorstel gedaan tot huurverlaging omdat de huur volgens haar te hoog is. Dornick is daar niet mee akkoord gegaan en [huurder] heeft daarom de huurcommissie gevraagd om over het voorstel tot huurverlaging uitspraak te doen. De huurcommissie heeft de huurprijs lager vastgesteld dan de overeengekomen huurprijs. Dornick is het niet eens met de uitspraak van de huurcommissie en heeft daarom deze procedure ingesteld bij de kantonrechter. De kantonrechter stelt de huurprijs vast op hetzelfde bedrag als de huurcommissie. In dit vonnis wordt uitgelegd hoe de kantonrechter tot dat oordeel is gekomen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - de dagvaarding van 14 maart 2025 met producties 1 tot en met 6; - de conclusie van antwoord met producties 1 tot en met 6; - de conclusie van repliek, tevens akte tot overlegging producties 7 tot en met 9; - de rolbeslissing van 21 januari 2026; - de akte van Dornick tot overlegging productie 10; - de conclusie van dupliek met producties 7 tot en met 11; - de akte van Dornick tot overlegging producties 12 tot en met 17. 2.2. Op 12 maart 2026 heeft de mondelinge behandeling plaatsgevonden, gelijktijdig met de behandeling van veertien andere zaken waarin Dornick ook opkomt tegen beslissingen van de huurcommissie over de puntentelling van woningen van andere huurders in hetzelfde gebouw (rolnummers 25-1408 tot en met 25-1421). Mr. Gabrelian treedt in die andere zaken ook namens de andere huurders op. Bij de mondelinge behandeling hebben de gemachtigden van partijen pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. 2.3. Bij de mondelinge behandeling heeft de gemachtigde van [huurder] bezwaar gemaakt tegen de door Dornick toegestuurde producties 12 tot en met 17. Deze stukken zijn binnen de termijn zoals genoemd in het procesreglement ingediend, maar zeer omvangrijk. De kantonrechter is van oordeel dat het van belang is dat er een beslissing wordt genomen op zo compleet mogelijke stukken en dat waarheidsvinding zwaarder weegt dan het belang van [huurder] om de stukken buiten beschouwing te laten. [huurder] moet daarom nog gelegenheid krijgen om te reageren op de laatste door Dornick overgelegde producties als die stukken van belang zijn voor de beoordeling. Hierna zal blijken dat dat niet het geval is. 2.4. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. Dornick is eigenaresse van het gebouw aan de [adres] te [woonplaats] . Daarvan is onderdeel de woonruimte met [huisnummer] die Dornick met ingang van 1 maart 2022 aan [huurder] heeft verhuurd. 3.2. Het gebouw was in 1964 als kantoorgebouw gerealiseerd en in 2016/2017 verbouwd naar 150 wooneenheden. Bij die verbouwing is (onder meer) een nieuwe opbouw voor de isolatie geplaatst, een nieuw dak geplaatst en zijn in alle kozijnen nieuwe ramen geplaatst. Het casco en de beplating van de buitenschil zijn bij de verbouwing tot woningen gelijk gebleven. 3.3. Na de verbouwing tot woningen heeft Dornick nog verduurzamingsmaatregelen genomen, zoals isolatie van het dak in 2021 en de plaatsing van zonnepanelen in 2024. 3.4. Op 30 augustus 2023 heeft [huurder] aan Dornick een voorstel gedaan tot verlaging van de huurprijs per 1 november 2023 van € 704,64 naar € 429,00 per maand. Dornick is daar niet mee akkoord gegaan, waarna [huurder] op 1 november 2023 aan de huurcommissie heeft gevraagd uitspraak te doen over de redelijkheid van het voorstel tot huurverlaging. 3.5. Dornick heeft niet onderbouwd dat bij de verbouwing voldaan is aan de energetische eisen die destijds golden voor nieuwbouw, zodat er geen grond is om uit te gaan van een later bouwjaar dan 1964. 4.5. Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan. 5 De beoordeling Ontvankelijk 5.1. Tussen partijen is niet in geschil dat Dornick binnen de wettelijke termijn van acht weken na het verzenden van de uitspraak door de huurcommissie de vordering bij de kantonrechter heeft ingesteld. Door het uitbrengen van de dagvaarding is de uitspraak van de huurcommissie komen te vervallen. Toetsingskader 5.2. De kantonrechter zal de redelijkheid van het huurverlagingsvoorstel beoordelen door de kwaliteit van de woning per 1 november 2023 te waarderen. Deze waardering vindt plaats volgens het in bijlage I onder A van het Besluit huurprijzen woonruimte (hierna: het Besluit) opgenomen woningwaarderingsstelsel en de daarbij gegeven toelichting. Doel en strekking daarvan is dat de woning op objectieve wijze met punten wordt gewaardeerd. 5.3. Uit onderdeel 4 van Bijlage 1 onder A van het Besluit volgt dat de energieprestatie wordt vastgesteld op basis van het energielabel. Waar een energielabel ontbreekt of de geldigheid van het energielabel is verstreken, geldt dat punten worden toegekend aan de hand van het bouwjaar van de woonruimte. Het niet aanwezig zijn van een energielabel zal leiden tot een lager aantal punten dan wanneer een energielabel wel is verstrekt. De wetgever zag dit niet als een probleem omdat de verhuurder er zelf voor kan zorgen dat de woning wel over een energielabel beschikt. Primair: energielabel 5.4. Dornick stelt primair dat de energieprestatie dient te worden vastgesteld op basis van het energielabel en verwijst daarvoor naar het rapport van Renewable. De kantonrechter is van oordeel dat het rapport, nog afgezien van het inhoudelijke verweer van [huurder] daartegen, geen energielabel is. Er is wel een energielabel geregistreerd voor de woning, maar dat komt niet overeen met de staat van de woning op de peildatum. In dat energielabel is namelijk rekening gehouden met zonnepanelen die in 2024 zijn aangesloten en dus niet aanwezig waren op de peildatum van 1 november 2023. Uit de toelichting bij bijlage I van het Besluit volgt dat sprake dient te zijn van een geldig vastgesteld energielabel waardoor er geen ruimte is om uit te gaan van een inschatting van het energielabel. Subsidiair: bouwjaarklasse 5.5. Dornick stelt dat de woning ingedeeld dient te worden in bouwjaarklasse 2002 en later vanwege de renovatie in 2016/2017 waarbij is voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. De woning is door die renovatie feitelijk gerealiseerd in 2017, zodat dat jaar als bouwjaar heeft te gelden, wat resulteert in indeling in de bouwjaarklassen 2002 en later. Die waardering in bouwjaarklasse 2002 is volgens Dornick conform het woningwaarderingsstelsel. 5.6. In de Bijlage en de toelichting bij het Besluit is niet verduidelijkt wat moet worden verstaan onder bouwjaar. De kantonrechter ziet op basis van de toelichting bij de Bijlage onder A van het Besluit en de wetsgeschiedenis geen aanknopingspunten om voor wat betreft het bouwjaar uit te gaan van het jaar waarin de verbouwing is afgerond. Daarom wordt ervan uitgegaan gegaan dat met bouwjaarklasse in Bijlage I onder A van het Besluit bedoeld is het oorspronkelijke bouwjaar, dus het jaar waarin het pand oorspronkelijk gereed was. Dit ongeacht of het pand toen een kantoor of woning was. Dat betekent dat volgens het woningwaarderingsstelsel uitgegaan moet worden van bouwjaarklasse 1976 en ouder. 5.7. De vraag is dan of er hier reden is om bij toekenning van punten in verband met de energieprestatie toch uit te gaan van het jaar waarin de verbouwing is afgerond (2017). Dornick stelt namelijk dat de woning voldoet aan strenge energiezuinigheidseisen en ook dat sprake is van een dusdanig grote verbouwing dat de woning in bouwkundig en energetisch opzicht aan de eisen