ECLI:NL:RBZWB:2026:295

RECHTBANK Zeeland-West-Brabant Civiel recht Zittingsplaats Breda Zaaknummer: C/02/428256 / HA ZA 24-611 Vonnis van 21 januari 2026 in de zaak van VICTORIA OZ BV , te Ulvenhout, eisende partij, hierna te noemen: Victoria OZ, advocaat: mr. P.C.M. Ouwens, tegen 1 VICTORIA VAST & ZEKER BV, te Ulvenhout,2. [gedaagde partij 2] , te [plaats] , gedaagde partijen, hierna samen te noemen: VVZ en [gedaagde partij 2] , advocaat: mr. S.E.L. van Kerkhof. 1 De zaak in het kort 1.1. In deze procedure gaat het om de vraag of VVZ en [gedaagde partij 2] als (indirect) bestuurder van Victoria OZ op grond van bestuurdersaansprakelijkheid hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schade die Victoria OZ stelt te hebben geleden. Victoria OZ houdt zich bezig met de aan- en verkoop van onroerend goed. Victoria OZ stelt dat zij in de periode dat VVZ bestuurder was is benadeeld door verschillende vastgoedtransacties die door VVZ en [gedaagde partij 2] zijn gedaan. De verkoopopbrengst uit deze vastgoedtransacties is ten goede gekomen aan VVZ en [gedaagde partij 2] terwijl deze voor Victoria OZ bestemd was. 1.2. De rechtbank oordeelt dat sprake is van bestuurdersaansprakelijkheid. De vordering tot betaling van schadevergoeding wordt voor de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] toegewezen. Het oordeel van de rechtbank wordt hierna onder het kopje ‘De beoordeling’ uitgelegd. Eerst worden het verloop van de procedure, de feiten en de vordering geschetst. Onder het laatste kopje is de beslissing van de rechtbank te lezen. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 15 januari 2025 en de daarin genoemde stukken, - de akte met producties 14 t/m 37, tevens wijziging van eis van Victoria OZ - de akte met producties 8 en 9 van VVZ en [gedaagde partij 2] , - de mondelinge behandeling van 23 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt, - de spreekaantekeningen van beide partijen, - de akte van bezwaar en verweer jegens vermeerdering/verandering van eis met producties 10 t/m 14 van Victoria OZ, - de antwoordakte van VVZ en [gedaagde partij 2] met producties 38 t/m 44. 2.2. Ten slotte is vonnis bepaald. 3 De feiten 3.1. Victoria OZ is een onderneming die zich bezighoudt met de aankoop en verkoop van woningen. Daarbij wordt gebruikgemaakt van A-B B-C-transacties (A verkoopt aan B (= Victoria OZ) en B verkoopt door aan C. De onroerende zaken worden door Victoria OZ vaak aangekocht met een uitgestelde levering van de woning aan Victoria OZ. De verkoper (A) levert vervolgens rechtstreeks aan de derde (C). 3.2. Victoria OZ is opgericht in 2011 naar aanleiding van een samenwerking tussen VVZ en MO Beheer BV. VVZ is in 2009 opgericht door [gedaagde partij 2] . [gedaagde partij 2] is enig bestuurder en aandeelhouder van VVZ. [gedaagde partij 2] is ook bestuurder van De Mosten, een Belgische vennootschap die zich bezighoudt met vastgoedtransacties. 3.3. De heer [verkoper 1] is enig bestuurder en aandeelhouder van MO Beheer Breda BV (hierna: MO Beheer). Zowel VVZ als MO Beheer houden zich bezig de aan- en verkoop van onroerende zaken. [verkoper 1] en [gedaagde partij 2] ontvangen leads (tips) van derden over potentiële aankopen. 3.4. VVZ en MO Beheer zijn beide aandeelhouders van Victoria OZ. VVZ is voor 49% aandeelhouder en MO Beheer voor 51%. 3.5. VVZ is vanaf 21 september 2011 enig (rechtspersoon)bestuurder van Victoria OZ. Op grond van de statuten van Victoria OZ is iedere bestuurder zelfstandig bevoegd om Victoria OZ te vertegenwoordigen. In het geval van een strijdig belang komt de vertegenwoordigingsbevoegdheid toe aan de overige bestuurders of een door de AVA aangewezen persoon. Daarnaast is bepaald in artikel 14 lid 2 dat het bestuur verplicht is om de AVA te informeren ingeval van een (mogelijk) tegenstrijdig belang. 3.6. Op 30 mei 2024 hebben [gedaagde partij 2] en [verkoper 1] de algemene vergadering van aandeelhouders (hierna: AVA) bijgewoond. Op 15 augustus 2024 is VVZ uitgeschreven als bestu Verder zijn er drie notariële verklaringen van drie koopovereenkomsten in de Openbare Registers ingeschreven. Het gaat ten eerste om de notariële verklaring van 15 december 2023 van de koopovereenkomst van 14 december 2023. In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 11] en VVZ dat [verkoper 11] als verkoper zijn woning aan [adres 5] heeft verkocht aan VVZ. De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen. Het tweede geval betreft de notariële verklaring van 29 augustus 2024 van de koopovereenkomst van 25 juni 2024. In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 9] en [gedaagde partij 2] dat [verkoper 9] als verkoper zijn woning aan de [adres 6] heeft verkocht aan [gedaagde partij 2] . De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen. De derde verklaring is de notariële verklaring van 27 november 2024 van de koopovereenkomst van 16 november 2024. In deze notariële verklaring verklaren de heer [verkoper 12] en mevrouw [verkoper 10] aan de ene kant en VVZ aan de andere kant dat [verkoper 12] en [verkoper 10] als verkopers hun woning aan [adres 7] hebben verkocht aan VVZ of een nader te noemen meester. De notaris verklaart dat uit de bijgevoegde koopovereenkomst genoegzaam blijkt dat deze koop tot stand is gekomen. 3.11. Victoria OZ heeft in 2024 VVZ en [gedaagde partij 2] om informatie gevraagd over de transacties met meesteraanwijzing, maar VVZ en [gedaagde partij 2] hebben deze informatie niet willen verstrekken. 3.12. Na verkregen verlof van de voorzieningenrechter van deze rechtbank op 1 oktober 2024 heeft Victoria OZ ten laste van [gedaagde partij 2] conservatoir beslag gelegd op de onroerende zaak aan [adres 8] in de gemeente Gilze en Rijen. 3.13. Victoria OZ heeft op 17 december 2024 verlof gekregen van de voorzieningenrechter van deze rechtbank om ten laste van VVZ en [gedaagde partij 2] conservatoir bewijsbeslag met gerechtelijke bewaring te leggen. Op 27 januari 2025 is het bewijsbeslag gelegd. 4 Het geschil De vorderingen van Victoria OZ 4.1. Victoria OZ vordert – samengevat – na eisvermeerdering dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad: I. voor recht verklaart dat VVZ en [gedaagde partij 2] hun taak als (middellijk) bestuurder van Victoria OZ onbehoorlijk hebben vervuld en daarom hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ geleden schade en/of voor recht verklaart dat VVZ en [gedaagde partij 2] onrechtmatig hebben gehandeld tegenover Victoria OZ en hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de door Victoria OZ geleden schade; II. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt tot betaling aan Victoria OZ van € 285.172,00, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 29 juli 2022 over het bedrag van € 55.000,00, vanaf 15 november 2022 over het bedrag van € 99.500,00, vanaf 16 september 2024 over het bedrag van € 103.172,00 en vanaf 31 mei 2023 over het bedrag van € 27.500,00, althans vanaf dagvaarding of een door de rechtbank te bepalen dag; III. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt tot vergoeding van de door Victoria OZ geleden en nog te lijden schade, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet, te vermeerderen met de wettelijke rente IV. VVZ en [gedaagde partij 2] hoofdelijk veroordeelt in de proceskosten en de beslagkosten, te vermeerderen met de wettelijke rente. Het standpunt van Victoria OZ 4.2. Victoria OZ grondt haar vorderingen op onbehoorlijk bestuur (artikel 2:9 van het Burgerlijk Wetboek, hierna: BW) en onrechtmatige daad (artikel 6:162 BW). [gedaagde partij 2] is als indirect bestuurder op grond van artikel 2:11 BW in privé aansprakelijk. Victoria OZ stelt zich op het standpunt dat zij door het handelen van VVZ en [gedaagde partij 2] bij zeven vastgoedtransacties is benadeeld. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben onroerende zaken aangekocht namens Victoria OZ. VVZ en [gedaagde partij 2] hebben zichzelf via de meest Victoria OZ vordert voor deze transacties verwijzing naar de schadestaat. Ten tijde van de mondelinge behandeling was de concrete schade die Victoria OZ als gevolg van deze ‘besmette’ transacties volgens haar lijdt nog niet bekend. 5.5. Tot slot vordert Victoria OZ ook een verwijzing naar de schadestaat voor twee Belgische transacties. 5.6. Het gaat in deze zaak in de eerste plaats om de vraag of VVZ in de periode dat zij bestuurder van Victoria OZ was deze taak onbehoorlijk heeft vervuld (artikel 2:9 BW). Als dat zo is, dan is VVZ verplicht de schade van Victoria OZ aan Victoria OZ te betalen. Ook verwijt Victoria OZ VVZ en [gedaagde partij 2] dat VVZ na haar ontslag als bestuurder zich nog als feitelijk bestuurder heeft gedragen en handelingen heeft verricht die volgens Victoria OZ onrechtmatig zijn. Ook daarover moet de rechtbank beslissen. 1) De [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] 5.7. Wat betreft de woningen aan de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] stelt Victoria OZ dat VVZ artikel 2:9 BW heeft geschonden. 5.8. Artikel 2:9 BW is een zogenoemde interne aansprakelijkheid: de aansprakelijkheid van de bestuurder ten opzichte van de onderneming. Artikel 2:9 BW bepaalt dat elke bestuurder tegenover de rechtspersoon gehouden is tot een behoorlijke vervulling van zijn taak. Voor interne aansprakelijkheid wegens onbehoorlijk bestuur is vereist dat aan de bestuurder een ernstig verwijt kan worden gemaakt. Of van een ernstig verwijt sprake is, dient te worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval. 5.9. De rechtbank komt tot het oordeel dat bij de vastgoedtransacties ten aanzien van de [adres 1] , de [adres 2] en de [adres 3] , VVZ op grond van artikel 2:9 BW aansprakelijk is. VVZ is tekortgeschoten in haar taak als bestuurder van Victoria OZ en dit handelen levert een ernstig verwijt op. Dit oordeel wordt als volgt gemotiveerd: - Tijdens de mondelinge behandeling hebben Victoria OZ en VVZ verklaard dat het bij de ongeveer 340 vastgoedtransacties die hebben plaatsgevonden binnen Victoria OZ gebruikelijk was dat Victoria OZ onroerend goed kocht van derden en dat Victoria OZ deze woningen doorverkocht aan derden voor een hoger bedrag. - Ook hebben Victoria OZ en VVZ en [gedaagde partij 2] verklaard dat het gebruikelijk was dat bij doorverkoop van de woningen door Victoria OZ de winst die door de verkoop werd gerealiseerd voor Victoria OZ was. Soms nam Victoria OZ bij aankoop in de koopovereenkomsten een meesterclausule op, zodat zij een andere partij dan zichzelf als koper kon aanwijzen, maar dat gebeurde alleen in onderling overleg tussen [verkoper 1] en [gedaagde partij 2] . - Uit de overgelegde stukken blijkt dat bij de koop van de woningen aan de [adres 1] , de Oude Nijkerkweg en de [adres 3] VVZ als bestuurder van Victoria OZ zelfstandig van deze gebruikelijke handelswijze is afgeweken. Hoewel Victoria OZ in eerste instantie als kopende partij de koopovereenkomsten is aangegaan, heeft VVZ als bestuurder van Victoria OZ in deze koopovereenkomsten een meesterclausule opgenomen. Later heeft VVZ, als bestuurder van Victoria OZ, zichzelf bij de gesloten koopovereenkomsten als meester aangewezen. Vervolgens heeft VVZ de woningen of het recht op levering verkocht en geleverd aan een derde partij en de daarmee behaalde winst voor zichzelf gehouden. - Omdat als gevolg van deze handelswijze alle winst naar VVZ en niet naar Victoria OZ is gegaan, heeft VZZ bij het uitvoeren van deze transacties in haar hoedanigheid van bestuurder niet het vennootschappelijk belang van Victoria OZ gediend, maar het persoonlijk belang van VVZ. - Bovendien staat het tussen partijen vast dat VVZ en [gedaagde partij 2] MO Beheer ( [verkoper 1] ) niet hebben geïnformeerd over deze transacties, waarvan duidelijk is dat sprake was van een tegenstrijdig belang. - Onder deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat VVZ als bestuurder van Victoria OZ deze transacties achterwege had moeten laten. VVZ had met betrekking tot deze v Voor de overige transacties is de rechtbank van oordeel dat de aansprakelijkheid van VVZ en [gedaagde partij 2] niet vast is komen te staan. De gevorderde hoofdelijke veroordeling tot schadevergoeding, nader op te maken bij staat, wordt daarom afgewezen. De rechtbank motiveert dit oordeel als volgt. 2) [adres 5] 5.18. Wat betreft de woning aan [adres 5] beroept Victoria OZ zich ook op schending van artikel 2:9 BW. Victoria OZ stelt dat zij de woning aan [adres 5] heeft aangekocht en dat VVZ door Victoria OZ als meester is aangewezen. Hierdoor zal de verkoopopbrengst van de woning ten goede komen aan VVZ en niet aan Victoria OZ. De schade staat nog niet vast omdat de woning ten tijde van de mondelinge behandeling nog niet was verkocht. 5.19. VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht. 5.20. De rechtbank wijst deze vordering af. Ter onderbouwing van haar standpunt dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht, beroept Victoria OZ zich op de notariële verklaring van de koopovereenkomst van 15 december 2023 en de hypotheekakte van 12 augustus 2024 . Victoria OZ maakt aan de hand van deze stukken niet duidelijk waaruit de juistheid van haar stelling blijkt. De rechtbank is van oordeel dat uit deze stukken namelijk niet blijkt dat Victoria OZ de woning heeft gekocht van [verkoper 11] . In de notariële verklaring verklaren [verkoper 11] en [gedaagde partij 2] namens VVZ dat [verkoper 11] de woning op 14 december 2023 heeft verkocht aan VVZ. Als bijlage is de betreffende koopovereenkomst bijgevoegd. In deze koopovereenkomst staat als kopende partij VVZ of een nader te noemen meester vermeld. Dit wijkt af van andere transacties zoals de aankoop van de [adres 1] . Bij die aankoop is een vergelijkbare koopovereenkomst gebruikt maar daarin staat Victoria OZ of een nader te noemen meester als kopende partij vermeld. Ook in de hypotheekakte van 12 augustus 2024 wordt VVZ als kopende partij genoemd en niet Victoria OZ. Hierin staat: ‘Door bemiddeling van [bedrijf] is contact gelegd tussen partijen hetgeen heeft geresulteerd in en schriftelijke koopovereenkomst waarbij als koper de partij, Victoria Vast & Zeker B.V. of nader te noemen meester, is opgenomen’ . De stelling van Victoria OZ dat zij de woning heeft aangekocht wordt daarom verworpen. Dat betekent dat de stelling dat Victoria OZ door het handelen van VVZ en [gedaagde partij 2] zal worden benadeeld ook niet opgaat. 3) [adres 6] 5.21. Wat betreft de woning aan de [adres 6] , beroept Victoria OZ zich op schending van artikel 6:162 BW (onrechtmatige daad). Volgens Victoria OZ hebben VVZ en [gedaagde partij 2] onrechtmatig gehandeld tegenover haar omdat VVZ en [gedaagde partij 2] Victoria OZ onbevoegd hebben verbonden aan de koopovereenkomst van 25 juni 2024. Victoria OZ heeft de koop gesloten. Dit volgt uit de koopovereenkomst en het gesprek tussen [verkoper 1] en de verkoper. Maar [gedaagde partij 2] was toen al ontslagen als bestuurder. Omdat het concrete schadebedrag nog niet bekend was tijdens de mondelinge behandeling, vordert Victoria OZ verwijzing naar de schadestaat. 5.22. VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat Victoria OZ de woning heeft aangekocht. 5.23. De rechtbank wijst deze vordering af. Victoria OZ stelt dat uit de koopovereenkomst, die als bijlage is gevoegd bij de notariële verklaring van 29 augustus 2024, volgt dat de koop is aangegaan tussen verkopers en Victoria OZ. De rechtbank volgt Victoria OZ niet in deze stelling. In de koopovereenkomst zelf staat [gedaagde partij 2] (of een nader te noemen meester), zijnde comparant sub 1, als koper vermeld. Bovendien volgt ook uit de notariële verklaring van 29 augustus 2024 dat [gedaagde partij 2] en niet Victoria OZ koper van het appartement aan [adres 6] is. Dat in artikel 1 uit deze overeenkomst, genaamd ABC-levering, achter het woord koper tussen haakjes Victoria OZ staat, doet daar niet aan af. De rechtbank hecht doorslaggevende waarde aan de naam van de contractspartijen in de koopove Tot slot wijst Victoria OZ op twee Belgische transacties die uit de stukken van het bewijsbeslag naar voren zijn gekomen. 5.31. Victoria OZ stelt ten eerste dat [verkoper 1] met [gedaagde partij 2] had afgesproken dat Victoria OZ de woning aan de [adres 9] zou kopen en niet De Mosten, een aan [gedaagde partij 2] gelieerde Belgische onderneming. De woning is wel aangekocht door De Mosten voor een prijs van € 325.000,00. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de verkoopbelofte tussen verkopers en De Mosten. De verkoop van deze woning zal volgens Victoria OZ leiden tot winst, maar door het handelen van [gedaagde partij 2] komt deze verkoopopbrengst bij verkoop niet ten goede aan Victoria OZ. 5.32. VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat deze transactie heeft plaatsgevonden. 5.33. Deze vordering wordt wegens onvoldoende feitelijke onderbouwing verworpen. Victoria OZ stelt dat was afgesproken dat de opbrengst bij verkoop van de woning voor Victoria OZ zou zijn en verwijst ter onderbouwing van haar standpunt naar een whatsappbericht. In dit bericht schrijft [verkoper 1] aan [gedaagde partij 2] : ‘ Zijn de aktes voor de Floralienlaan goed? Ik wil ze wel op OZ zetten, maar niet op de Mosten. ’ De rechtbank is van oordeel dat deze app onvoldoende steun biedt voor haar stelling dat bovengenoemde afspraak is gemaakt. 5.34. Het tweede voorbeeld gaat over een woning aan de [adres 10] . Deze woning is volgens Victoria OZ door een aan [gedaagde partij 2] gelieerde Belgische onderneming aangekocht, en niet via Victoria OZ. Ook hier stelt Victoria OZ dat de winst bij doorverkoop ten onrechte niet ten goede zal komen aan Victoria OZ. 5.35. VVZ en [gedaagde partij 2] betwisten dat deze transactie heeft plaatsgevonden. 5.36. Victoria OZ maakt niet duidelijk dat het gaat om een woning die Victoria OZ zou gaan verkopen. Om deze reden ligt de vordering al voor afwijzing gereed. Ontslag als bestuurder 5.37. Partijen hebben verschil van inzicht over de vraag of VVZ als bestuurder is ontslagen tijdens de AVA van 30 mei 2024 en daarmee over de vraag of VVZ nadien onbevoegd gehandeld zou hebben. Nu geen aansprakelijkheid van VVZ kan worden vastgesteld ten aanzien van transacties van na die datum, zoals hiervoor is overwogen, behoeft hierover geen beslissing te worden genomen. De verrekening 5.38. VVZ beroept zich op verrekening van haar vordering met de vordering van Victoria OZ op haar. Ter zitting heeft VVZ aangegeven dat het saldo € 50.692,00 bedraagt. Deze vordering wordt niet betwist. VVZ heeft daarom recht op verrekening op de datum van de mondelinge behandeling (op 23 mei 2025). Het bedrag strekt in mindering op het bedrag aan schadevergoeding en rente dat VVZ op 23 mei 2025 is verschuldigd. Het beslag 5.39. Nu de vorderingen van Victoria OZ grotendeels zijn toegewezen, zal de rechtbank de gelegde beslagen niet opheffen. De vordering tot uitvoerbaarverklaring bij voorraad 5.40. Victoria OZ vraagt de rechtbank om het vonnis uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. Dat betekent dat het mogelijk is om de uitspraak meteen uit te voeren, ook als hoger beroep wordt ingesteld. VVZ en [gedaagde partij 2] zijn het hier niet mee eens en voeren verweer. VVZ en [gedaagde partij 2] geven aan dat een veroordelend vonnis zonder meer nadelige gevolgen zal hebben voor VVZ. Subsidiair verzoeken VVZ en [gedaagde partij 2] om zekerheidsstelling. 5.41. Om te bepalen of het vonnis uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, moet de rechtbank de belangen van partijen afwegen en beslissen wiens belang zwaarder weegt. Het uitgangspunt is dat Victoria OZ bij de veroordeling tot betaling van een geldsom belang heeft om de uitspraak meteen uit te kunnen laten voeren. Daartegenover staat het belang van VVZ en [gedaagde partij 2] dat een betaalde geldsom niet kan worden terugbetaald. 5.42. De rechtbank wijst de gedane verzoeken van VVZ en [gedaagde partij 2] af. VVZ en [gedaagde partij 2] stellen belang te hebben bij behoud van de bestaande toestand vanwege de financiële gevolgen die