ECLI:NL:RBZWB:2026:1970

=== VOLLEDIG === ECLI:NL:RBZWB:2026:1970 text/xml public 2026-03-25T12:05:51 2026-03-19 Raad voor de Rechtspraak nl Rechtbank Zeeland-West-Brabant 2026-03-18 24/7222 Uitspraak Eerste aanleg - enkelvoudig NL Breda Bestuursrecht; Belastingrecht Rechtspraak.nl http://deeplink.rechtspraak.nl/uitspraak?id=ECLI:NL:RBZWB:2026:1970 text/html public 2026-03-25T12:00:57 2026-03-25 Raad voor de Rechtspraak nl ECLI:NL:RBZWB:2026:1970 Rechtbank Zeeland-West-Brabant , 18-03-2026 / 24/7222 WOZ-woning, ongegrond. RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummer: BRE 24/7222 uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer van 18 maart 2026 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [woonplaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de gemeente Moerdijk, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 7 juni 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres] (de woning) op 1 januari 2023 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 187.000 (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Moerdijk voor het jaar 2024 opgelegd (de aanslag OZB). 1.2. De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De rechtbank heeft het beroep op 11 februari 2026 op zitting behandeld. Hieraan hebben, namens de heffingsambtenaar, [vertegenwoordiger] en [taxateur] deelgenomen. Belanghebbende is zonder kennisgeving aan de rechtbank niet verschenen. 1.4. Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang, ook blijkens de loggegevens, op 26 november 2025 om 12.27 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. De zitting heeft daarom plaatsgevonden zonder aanwezigheid van belanghebbende. De rechtbank merkt daarnaast op dat iemand, waarschijnlijk belanghebbende, zich bij de portier van de rechtbank voor deze zaak heeft gemeld maar zich weigerde te legitimeren. Omdat deze persoon heeft geweigerd zich te legitimeren, kan de rechtbank niet vaststellen of de persoon die zich heeft gemeld daadwerkelijk de belanghebbende in deze zaak is. Nadat bij de portier een incident met deze persoon heeft plaatsgevonden, is door de beveiliging besloten deze persoon de toegang tot het gebouw op deze dag te ontzeggen. De rechtbank ziet geen aanleiding om de zaak niet te behandelen op de zitting. Indien de persoon die zich bij de rechtbank heeft gemeld belanghebbende betreft, komt deze gang van zaken voor rekening en risico van belanghebbende. Feiten 2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Het betreft een tussenwoning met bouwjaar 1948. Beoordeling door de rechtbank 3. De rechtbank beoordeelt of de waarde van de woning te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 3.1. Naar het oordeel van de rechtbank is de waarde van de woning niet te hoog vastgesteld . Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 3.2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 3.3. De waarde van de woning is bepaald met de vergelijkingsmethode. Dit houdt in dat de waarde wordt vastgesteld aan de hand van een vergelijking met de verkoopopbrengst van woningen die rondom de waardepeildatum zijn verkocht en voldoende vergelijkbaar zijn met de woning. De referentiewoningen hoeven dus niet identiek te zijn aan de woning. Wel moet de heffingsambtenaar inzichtelijk maken op welke manier hij met de onderlinge verschillen rekening heeft gehouden. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. De onderbouwing van de WOZ-waarde door de heffingsambtenaar 3.4. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd. In de taxatiematrix is de waarde van de woning op basis van een vergelijking met referentiewoningen vastgesteld op een getaxeerde waarde van € 193.000 naar de waardepeildatum 1 januari 2023. Als referentiewoningen zijn gebruikt de woningen aan de [referentiewoning 1] en [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] en [referentiewoning 4] en [referentiewoning 5] , alle te [plaats] . Zijn de referentiewoningen vergelijkbaar met de woning? 3.5. Belanghebbende heeft de vergelijkbaarheid van de referentiewoningen als zodanig niet betwist. De rechtbank acht de gebruikte referentiewoningen wat betreft type woning, ligging en bouwjaar voldoende vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. De referentiewoningen zijn daarnaast voldoende dichtbij de waardepeildatum verkocht, namelijk binnen één jaar daarvoor of daarna. De rechtbank is van oordeel dat de referentiewoningen voldoende vergelijkbaar zijn met de woning van belanghebbende om ter onderbouwing van de waarde te kunnen dienen. Heeft de heffingsambtenaar voldoende rekening gehouden met de verschillen tussen de woning en de referentiewoningen? 3.6. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. Meer specifiek voert belanghebbende aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de gedateerde voorzieningen en het achterstallig onderhoud van de woning van belanghebbende. Het achterstallig onderhoud resulteert in vochtproblemen en scheuren in het daklood en de kelder. De woning van belanghebbende verkeert daarmee in een matig tot slechte staat, aldus belanghebbende. 3.7. De heffingsambtenaar stelt dat voldoende rekening is gehouden met de verschillen tussen de woning van belanghebbende en de referentiewoningen. De verschillen en specifieke staat van de woning van belanghebbende zijn in de matrix voldoende tot uitdrukking gebracht door het kwaliteits- en onderhoudsniveau te kwalificeren als onder gemiddeld (factor 2) en het voorzieningenniveau als slecht (factor 1), aldus de heffingsambtenaar. 3.8. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar in voldoende mate inzichtelijk gemaakt op welke wijze rekening is gehouden met de verschillen tussen de referentiewoningen en de woning. De woningen vertonen weliswaar onderlinge verschillen, maar de heffingsambtenaar heeft aannemelijk gemaakt dat voldoende rekening is gehouden met deze verschillen. Hij heeft aan afzonderlijke onderdelen van de referentiewoningen en de woning van belanghebbende, zoals bergingen en overkappingen, afzonderlijke waarden toegekend. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn geïndexeerd naar de waardepeildatum en er is rekening gehouden met verschillen in perceel- en woonoppervlakte. De heffingsambtenaar heeft de verschillen met betrekking tot het onderhouds- en voorzieningenniveau voldoende tot uitdrukking gebracht. In de matrix is een neerwaartse correctie van in totaal € 56.713 (30%) toegepast voor het onder gemiddelde kwaliteits- en onderhoudsniveau en het slechte voorzieningenniveau van de woning van belanghebbende. Daarbij heeft belanghebbende niet aannemelijk gemaakt dat een hogere correctie dient te worden toegepast. 3.9. Gelet op wat hiervoor is overwogen, heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de door hem vastgestelde waarde niet te hoog is. 3.10. De stelling van belanghebbende dat de WOZ-waarde van de woning vergeleken met eerdere jaren onevenredig is gestegen maakt het voorgaande niet anders.