ECLI:NL:RBZWB:2025:9685

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11744499 \ CV EXPL 25-2919 Vonnis van 24 december 2025 in de zaak van [partij 1] , te [plaats] , eisende partij, verwerende partij tegen de tegenvordering, hierna te noemen: [partij 1] , gemachtigde: mr. J. van Boekel , tegen 1 [V.O.F.] , te Oisterwijk ,2. [B.V. 2] , te Oisterwijk , gedaagde partijen, eisende partijen met een tegenvordering, hierna samen te noemen: [partij 2] , procederend bij [persoon] . 1 De zaak in het kort 1.1. In deze zaak gaat het om de huur van een bedrijfspand. Volgens de verhuurder zijn niet alle huurtermijnen betaald, zijn de huurindexering en heffingen niet betaald en is een aantal huurtermijnen te laat betaald, zodat de huurder de achterstallige huur en boetes is verschuldigd. De huurder betwist dat er een achterstand is en dat zij boetes is verschuldigd. De huurder heeft een tegenvordering ingesteld, omdat zij van mening is dat een huurprijsvermindering op zijn plaats is, zij schade heeft geleden en bepaalde bedragen onterecht heeft betaald aan de verhuurder. 1.2. De kantonrechter zal de vordering van de verhuurder tot een bedrag van € 7.075,35 aan hoofdsom toewijzen en de tegenvorderingen van de huurder afwijzen. De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom dat zo is. 2 De procedure 2.1. Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 30 juli 2025 - de mondelinge behandeling van 11 november 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Na de mondelinge behandeling is de zaak verwezen voor vonnis. 2.2. Op 18 november 2025 hebben [partij 2] een akte na mondelinge behandeling ingediend. Zij verzoeken primair om die akte toe te voegen aan het procesdossier en in behandeling te nemen, subsidiair om [partij 1] op die akte te laten reageren en meer subsidiair om de zitting te heropenen op grond van artikel 87 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. De kantonrechter zal deze akte buiten beschouwing te laten. Naar het oordeel van de kantonrechter blijkt uit de akte niet - zoals door [partij 2] daarin is gesteld - dat de heer [naam 1] destijds als gemachtigde heeft toegezegd dat er later betaald mocht worden en dat er geen indexering van de huurprijs zou plaatsvinden. Het bewijsaanbod is dus onvoldoende concreet, zodat er geen reden is om het onderzoek ter zitting te heropenen of getuigen te horen. 3 De feiten 3.1. Tussen mevrouw [naam 2] en [V.O.F.] is met ingang van 1 juni 2014 een huurovereenkomst tot stand gekomen voor de huur van een bedrijfsruimte (kantoor) met acht parkeerplaatsen. De huurovereenkomst is aangegaan voor de duur van zeven jaar en voortgezet tot 31 mei 2026. Op de huurovereenkomst zijn de “ Algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruime in de zin van artikel 7:230a BW ” (hierna: “algemene bepalingen”) van toepassing verklaard. 3.2. Op 23 mei 2022 is [B.V. 2] opgericht door Advitas B.V. Uit de akte van oprichting volgt dat er één bestuurder is, te weten New Insured B.V. 3.3. Op 19 augustus 2022 is in een allonge bij de huurovereenkomst vastgelegd dat [B.V. 2] de huurovereenkomst overneemt door middel van indeplaatsstelling. De allonge is ondertekend door [persoon] (hierna “ [persoon] ”). 3.4. Op 26 augustus 2022 is een aandeelhoudersbesluit ondertekend waaruit volgt dat Advitas B.V. - als enig aandeelhouder van [B.V. 2] - en [B.V. 1] tot gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder zijn benoemd van Advitas B.V. per het moment direct na ondertekening van dat besluit. 3.5. Op 27 maart 2023 heeft er een aandelenoverdracht plaatsgevonden. De aandelen van New Insured B.V. en [B.V. 2] zijn verkocht aan [B.V. 2] en aan de vennoten van [V.O.F.] ( [persoon] , tevens zelfstandig beheerder van [B.V. 1] en [naam 3] ). 3.6. Op 10 juli 2024 is mevrouw [naam 2] overleden. [partij 1] is één van de erfgenamen en is tot executeur van de nalatenschap benoemd. 3.7. De huurovereenkomst is door [partij 1] per brief van 20 december 2024 opgez Door [partij 2] is gesteld dat er op 21 juli 2022 een mondelinge volmacht is afgegeven dat [persoon] als gevolmachtigd bestuurder de allonge mocht tekenen, en dat die mondelinge volmacht in het aandeelhoudersbesluit van 26 augustus 2022 formeel is bekrachtigd. 5.3. De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit het besluit van 26 augustus 2022 valt op te maken dat [B.V. 1] samen met Advitas B.V. is benoemd tot gezamenlijk vertegenwoordigingsbevoegd bestuurder per het moment direct na ondertekening van dat besluit. Hiermee is niet komen vast te staan dat [persoon] op 21 juli 2022 gevolmachtigd was om de allonge te tekenen. Door [partij 2] zijn ook geen andere stukken overgelegd waaruit volgt dat [persoon] op 19 augustus 2022 (mondeling) gevolmachtigd was om de allonge te tekenen. Het had op de weg van [partij 2] gelegen om aan te tonen dat [persoon] wel gevolmachtigd was op die datum. Nu zij dit niet hebben gedaan is niet komen vast te staan dat er een indeplaatsstelling heeft plaatsgevonden. Dit betekent dat [V.O.F.] nog steeds als huurder moet worden aangemerkt. [partij 1] zal daarom in zijn vordering tegen [B.V. 2] niet ontvankelijk worden verklaard. Huur 5.4. [partij 1] vordert achterstallige huur. Hoewel [V.O.F.] zich op het standpunt stelt dat zij de huur heeft betaald, maar dan zonder de indexering, is door [partij 1] toegelicht dat hij de door [V.O.F.] gedane betalingen eerst aan de openstaande boetes heeft toegerekend en dat daardoor een bedrag aan huurachterstand is blijven openstaan. De kantonrechter oordeelt dat deze wijze van toerekening op grond van de wet is toegestaan. Dat [V.O.F.] wel de volledige huur zou hebben betaald, is door haar onvoldoende onderbouwd gesteld. Daardoor is niet komen vast te staan dat alle gevorderde huurtermijnen zijn betaald. Boetes 5.5. [partij 1] heeft – zoals onder 4.3 vermeld – tijdens de mondelinge behandeling toegelicht dat de boetes zien op acht maanden dat de huur niet of niet op tijd is betaald. Volgens [V.O.F.] is zij met [partij 1] overeengekomen dat zij de huur later mocht betalen, omdat [B.V. 2] nog niet over een zakelijke bankrekening beschikte na de indeplaatsstelling en daardoor geen betalingen kon verrichten. Zij stelt dat ze de boetes dan ook niet verschuldigd is. Door [partij 1] wordt betwist dat hij akkoord was dat er later betaald mocht worden. Dat is overeengekomen dat de huur later betaald mocht worden blijkt ook nergens uit. Gelet op de betwisting van [partij 1] heeft [V.O.F.] onvoldoende onderbouwd gesteld dat die afspraak is gemaakt. Uit artikel 18.2 van de algemene bepalingen volgt dat bij niet tijdige betaling een boete in rekening kan worden gebracht. Dit betekent dat [V.O.F.] de boetes is verschuldigd. Aan het verweer van [V.O.F.] dat hier geen aanmaning of ingebrekestelling voor is verstuurd zal voorbij worden gegaan. Dit is niet nodig op grond van voormeld artikel. 5.6. [V.O.F.] heeft nog verzocht om de boetes te matigen, maar de kantonrechter zal hiertoe niet overgaan. De wet biedt de kantonrechter de mogelijkheid een boete, indien de redelijkheid dit klaarblijkelijk eist, te matigen. Met die bevoegdheid moet terughoudend worden omgegaan. Matiging is alleen aan de orde als toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Gesteld noch gebleken is dat het boetebeding in dit geval tot een buitensporig resultaat leidt, zodat er geen matiging zal plaatsvinden. Indexering van de huur 5.7. [partij 1] heeft de huurprijs geïndexeerd op grond van artikel 4.5 van de huurovereenkomst en artikel 9 van de algemene bepalingen. Volgens [V.O.F.] is de huurindexering jaarlijks in onderling overleg vastgesteld en is de indexering van de huur per 1 juni 2023 niet overeengekomen. Ook stelt [V.O.F.] dat mondeling is afgesproken dat door [partij 1] zou worden afgezien van de huurindexering als [V.O.F.] af zou zien van haar eis om de verzakkingsproblemen van het pand op te lossen. Deze afspraak blijkt volgens ha Gelet op deze betwisting heeft [V.O.F.] onvoldoende onderbouwd gesteld dat zij de eigenaarslasten in eerdere jaren wel heeft betaald. Dit betekent dat niet is komen vast te staan dat [V.O.F.] deze lasten heeft betaald, zodat zij de gevorderde eigenaarslasten is verschuldigd. Huurprijsvermindering 5.16. [V.O.F.] wil een huurprijsvermindering van 15%, omdat het pand sinds juni 2014 in slechte bouwkundige staat verkeert. Zo is er onder meer sprake van een ondeugdelijk werkende verwarming, lekkende daken, verzakkende wanden, vloeren en plafonds, gesprongen leidingen, zijn er buiten sinkholes en is er sprake van een gebrekkige ventilatie en isolatie. Volgens [V.O.F.] is er ondanks meerdere meldingen niets adequaat en/of structureel hersteld. De gebreken worden door [partij 1] betwist. Volgens hem heeft [V.O.F.] de gestelde gebreken niet onderbouwd, en de gebreken die er zijn geweest, heeft hij na klachten van [V.O.F.] verholpen. Ook blijkt niet dat er sprake is van aantasting van het huurgenot, aldus [partij 1] . 5.17. Bij de vraag of op grond van artikel 7:207 lid 1 BW aanspraak bestaat op huurvermindering moet in de eerste plaats sprake zijn van een gebrek met als gevolg een substantiële aantasting van het huurgenot. De gestelde gebreken zijn naar het oordeel van de kantonrechter niet onderbouwd. Het had op de weg van [V.O.F.] om deze nader te concretiseren. Hoewel [V.O.F.] stelt dat [partij 1] in het bezit is van een rapport waaruit de gebreken blijken, had het op haar weg gelegen om met bijvoorbeeld foto’s of een (in opdracht van haar opgesteld) deskundigenrapport nader te stellen en concreet te onderbouwen dat er sprake is van gebreken waardoor er sprake is van een substantiële aantasting van het huurgenot die een huurprijsvermindering rechtvaardigen. Ook andere feiten en omstandigheden waaruit volgt dat er sprake is van gebreken heeft [V.O.F.] niet voldoende concreet onderbouwd gesteld. Dit heeft ook te gelden voor haar standpunt dat herstel van gebreken onvoldoende is geweest. Dit betekent dat de gebreken niet vast zijn komen te staan en dat de vordering tot een huurprijsvermindering als onvoldoende onderbouwd zal worden afgewezen. Schadevergoeding 5.18. [V.O.F.] vordert een bedrag van € 10.000,00 aan schadevergoeding vanwege imagoschade, herstelkosten en gederfde inkomsten. Zij heeft op eigen kosten voorzieningen getroffen, omdat er gebreken aan het pand waren en [partij 1] deze gebreken niet heeft opgelost. Ook is er imagoschade, omdat klanten zelf of hun auto op het parkeerterrein wegzakken. [partij 1] betwist dat [V.O.F.] gederfde inkomsten heeft als gevolg van gebreken. Voor zover sprake zou zijn geweest van een gebrek heeft [partij 1] dit opgelost. Ook betwist [partij 1] dat [V.O.F.] herstelkosten heeft gemaakt en dat er sprake is van imagoschade. Bovendien zijn de posten niet onderbouwd door [V.O.F.] 5.19. De kantonrechter zal de vordering tot betaling van schadevergoeding afwijzen. Zoals hiervoor al is overwogen is niet komen vast te staan dat er sprake is van gebreken. Ook heeft [V.O.F.] nagelaten feiten en omstandigheden te stellen en te onderbouwen dat zij imagoschade heeft geleden, herstelkosten heeft gemaakt en gederfde inkomsten heeft. Zonder verdere toelichting en onderbouwing kan dit niet worden vastgesteld. De vordering tot schadevergoeding zal daarom als onvoldoende onderbouwd gesteld worden afgewezen. Herstel van resterende gebreken, opschorting van toekomstige huurindexeringen en voorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst 5.20. Voor zover [V.O.F.] heeft beoogt een tegenvordering in te stellen op deze punten overweegt de kantonrechter als volgt. De eisen die aan een tegenvordering gesteld worden zijn dat deze via een behoorlijke toelichting dienen te eindigen in een duidelijk omschreven vordering in het petitum. Ook moet bij de tegenvordering melding worden gemaakt van de eerder tegen die eis aangevoerde verweren en de gronden daarvoor en van de bewijsmiddelen ter staving van de aldus betwiste g