ECLI:NL:RBZWB:2025:4577

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11438456 \ CV EXPL 24-6112 Vonnis van 18 juni 2025 in de zaak van STICHTING TIWOS , TILBURGSE WOONSTICHTING, te Tilburg, eisende partij, verwerende partij tegen de (voorwaardelijke) tegenvordering, hierna te noemen: Tiwos , gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens , tegen [huurder] , te [plaats] , gedaagde partij, eisende partij met een (voorwaardelijke) tegenvordering, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. R.S. Namjesky . 1De zaak in het kort 1.1. Tiwos heeft aan [huurder] een woning verhuurd. Op 18 juni 2024 is in die woning onder meer een enorme handelshoeveelheid hard- en softdrugs, een groot contant geldbedrag en twee vuurwapens (waarvan één geladen met munitie) aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg de woning met ingang van 28 januari 2025 voor twee maanden gesloten. Tijdens die periode heeft Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat [huurder] de woning niet wil verlaten, vraagt Tiwos een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [huurder] mocht ontbinden. Voor het geval de ontruiming wordt toegewezen vraagt [huurder] voorwaardelijk, zolang in rechte niet onherroepelijk is vast komen te staan dat de huurovereenkomst op rechts- en regelmatige wijze is beëindigd, om Tiwos te verbieden het gehuurde te verhuren, te verkopen of in gebruik af te (doen) staan totdat de vordering van Tiwos onherroepelijk is. 1.2. De kantonrechter zal de vordering van Tiwos afwijzen. Op de voorwaardelijke vordering van [huurder] hoeft niet meer beslist te worden. De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom dat zo is.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 19 februari 2025 - de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

3.1. Tiwos verhuurt aan [huurder] met ingang van 25 oktober 2004 een sociale huurwoning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. 3.2. [huurder] verbleef in de periode van 11 tot en met 26 juni 2024 in Italië. 3.3. Op 18 juni 2024 heeft de politie bij een doorzoeking van de gehuurde woning het volgende aangetroffen: 2015,11 gram cocaïne 24,12 gram MDMA 253 gram Hasj 16 zakken 2MMC kleine hoeveelheden Ketamine, wit en roze poeder € 58.420 aan contant geld een geldtelmachine een handgeschreven notitie in een notitieblok met daarop namen van verdovende middelen en bedragen daarachter een revolver met munitie een alarmpistool 3.4. In de betreffende politierapportage van 15 oktober 2024 is onder meer het volgende opgenomen: “ Aanleiding Deze bestuurlijke rapportage is opgemaakt naar aanleiding van een strafrechtelijk onderzoek, naar de verdachte [verdachte] . Binnen dit onderzoek zijn grote hoeveelheden geld en verdovende middelen en twee vuurwapens (waarvan één met munitie) aangetroffen, bij de doorzoeking van de woning waarde verdachte op dat moment verbleef/woonde. In die woning is alleen de moeder van de verdachte ingeschreven. Op het moment van de aanhouding verbleef alleen de verdachte in de woning, zijn moeder was op vakantie. Uit het onderzoek is gebleken dat [verdachte] regelmatig in de woning aan [adres 1] te [plaats] verbleef. Zo is te zien aan de zendmasten die zijn mobiele telefoons hebben gebruikt, dat die in de periode tussen 4 september 2023 en 18 juni 2024 het meest werden gebruikt in de directe omgeving van de [adres 1] te [plaats] . De zendmast dicht bij de woning aan de [adres 1] werd in de genoemde periode 94.203 maal aangestraald en de zendmast gelegen bij de woning aan [adres 2] te [plaats] (de woning waarde (ex)vriendin van [naam] . [verdachte] woont en waar hij officieel staat ingeschreven) werd in diezelfde periode 11.516 maal aangestraald. Dat betekent dat de verdachte meer in de woning van zijn moeder verbleef dan op het adres aan de [adres 2] . Daarbij zijn er meerdere observaties uitgevoerd in de periode vanaf begin september 2023 tot half juni 2024, waarbij het opvallend was dat [verdachte] voorafgaand en/of na (criminele) ontmoetingen langs ging bij de woning van zijn moeder aan [adres 1] te [plaats] . Dit waren korte bezoeken van soms vijf tot tien minuten, tot bezoeken van een half uur. Dit gebeurde ook op momenten dat zijn moeder op vakantie was en niet in de woning aanwezig was. Gezien het feit dat de verdachte actief was in de drugshandel, ging het met grote waarschijnlijkheid om drugsgerelateerde bezoeken. In de periode voorafgaand aan zijn aanhouding werd uit observaties duidelijk dat [verdachte] ook in de nachtelijke uren in de woning verbleef. Dit is waargenomen tijdens meerdere observaties in de periode tussen 25 april 2024 en 18juni 2024. De onderzoeksbevindingen gaan terug tot 2020 en 2021 ook toen al gebruikte [verdachte] de woning van zijn moeder voor zijn criminele activiteiten. De bezoekjes aan de woning van zijn moeder zijn in deze periode zelfs cruciaal voor de criminele ontmoetingen, zo blijkt uit het onderzoek. Uit onderschepte communicatie uit 2020 en 2021 van [verdachte] blijkt namelijk dat het adres aan de [adres 1] fungeerde als uitvalsbasis van waaruit cocaïnehandel werd gecoördineerd: zo werd door [verdachte] gesproken over het wegleggen van grote geldbedragen ‘ [alias] ” en werden verpakkingsmaterialen voor cocaïne “ [alias] ” afgeleverd en opgehaald. Daarnaast is de woning aan de [adres 1] tijdens een overdracht van een partij van 50 kilo cocaïne in juni 2020, gebruikt als plaats waar het criminele samenwerkingsverband (waarvan [verdachte] deel uitmaakte) een crisisoverleg heeft gehouden. Dit naar aanleiding van een politiecontrole op de beoogde plaats van overdracht zelf. Observaties Er hebben in de onderzoeksperiode tientallen observaties plaatsgevonden op [verdachte] , tijdens een aantal van deze observaties is hij steeds een korte tijd in de woning aan [adres 1] geweest. Het onderzoeksteam heeft het sterke vermoeden dat hij hier steeds grote geldbedragen heeft opgehaald of weggebracht. Zeker gezien de geldbedragen die werden gevonden tijdens de doorzoeking. De bezoeken lijken allemaal direct of indirect in verband te staan met de drugshandel waarvan [verdachte] wordt verdacht. Enkele van deze observaties staan hieronder kort weergegeven. Op 17 april 2024 werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen die in verband worden gebracht met handel in verdovende middelen. Deze ontmoeting vond plaats in de loods aan [adres 3] in [plaats] (zie andere bestuurlijke rapportage). Direct nadien is gezien dat hij een kort bezoek bracht aan het adres [adres 1] . Niet gezien is of hij iets ophaalde of wegbracht. Op 23 april 2024 werd door het observatieteam gezien dat [verdachte] een aantal uur doorbracht in de loods aan [adres 3] in [plaats] (zie andere bestuurlijke rapportage). Direct na afloop werd gezien dat hij een kort bezoek bracht aan [adres 1] . Op 25 april 2024 werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen. Direct nadien is gezien dat hij een kort bezoek bracht aan het [adres 1] . Niet gezien is of hij iets ophaalde of wegbracht. Op 26 april 2024, direct voorafgaand aan een bezoek aan het drugslaboratorium op [adres 3] (zie andere bestuurlijke rapportage), heeft [verdachte] een bezoek van enkele minuten gebracht aan het [adres 1] , dit is vastgesteld tijdens een observatie. Onbekend is wat hij hier toen deed, vermoedelijk is er een verband met de activiteiten in het drugslaboratorium. Op 4 juni 2024, werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen. Direct daarvoor was hij enkele minuten binnen op het adres [adres 1] . Het onderzoeksteam vermoedt dat hij hier iets heeft opgehaald of weggebracht, mogelijk een groot geldbedrag. ”. 3.5. De burgemeester van de gemeente Tilburg heeft bij brief van 30 oktober 2024 aan Tiwos zijn voornemen kenbaar gemaakt om, met gebruikmaking van zijn bevoegdheid op grond van artikel 13b van de Opiumwet, een last onder bestuursdwang op te leggen. Die last onder bestuursdwang houdt in dat de woning voor twee maanden wordt gesloten. 3.6. Bij brief van 21 november 2024 heeft de burgemeester Tiwos in kennis gesteld van zijn definitieve besluit tot sluiting van de woning voor de duur van twee maanden. [huurder] heeft na dit besluit van de burgemeester een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de bestuursrechter om het besluit van de burgemeester te schorsen.

de vordering 4.1. Tiwos vordert – na aanvulling van de feiten en rechtsgronden en wijzing van eis – primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, nadat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet had gesloten. Subsidiair vordert Tiwos om de huurovereenkomst tussen haar en [huurder] te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook vordert Tiwos dat [huurder] wordt veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten. Daarnaast vordert Tiwos dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot slot wil Tiwos de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.2. [huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos in haar vordering dan wel tot afwijzing van vordering van Tiwos en wil dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurder] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. de (voorwaardelijke) tegenvordering 4.3. [huurder] vordert – voor het geval de vordering tot ontruiming van Tiwos wordt toegewezen – om Tiwos te verbieden het gehuurde (onder) te verhuren, te verkopen of in gebruik af te staan, dan wel Tiwos te gebieden om derden te wijzen op het oudste recht van [huurder] , op straffe van een dwangsom van € 175.000,00 per overtreding. [huurder] vordert ook dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.4. Tiwos voert verweer. Tiwos vindt dat de vordering van [huurder] moet worden afgewezen en wil dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tiwos wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

de vordering De verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden wordt afgewezen 5.1. In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester is op grond van het bepaalde in artikel 13b lid 1 aanhef en onder a Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning soft- en/of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. 5.2. Tussen partijen staat vast dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van twee maanden is gesloten. Dit feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tiwos op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Hiervoor is niet vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat de omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf niet in de weg staat. Dat neemt niet weg dat de kantonrechter moet beoordelen of het beroep van Tiwos op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden van het geval tegen elkaar afwegen. 5.3. In dat kader voert [huurder] als relevante omstandigheden aan dat zij niets wist en ook niets kon weten van de aanwezigheid van de op 18 juni 2024 aangetroffen goederen in de woning. Op dit punt kan naar eigen zeggen haar geen verwijt worden gemaakt, omdat de aangetroffen goederen tijdens haar vakantie in de woning hebben gelegen. [huurder] heeft ter onderbouwing van haar verblijf in het buitenland afschriften van boardingpassen van de heen- en terugreis en een reservering van een huurauto van die periode overgelegd. Volgens [huurder] lagen de aangetroffen goederen niet in de woning voordat zij op vakantie ging. Zij is namelijk heel georganiseerd en weet precies wat er in de woning ligt. [huurder] voert ook aan dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning is gebaseerd op ‘aanwijzingen’, ‘vermoedens’ en/of ‘aannames’, zoals ook uit de bestuurlijke rapportage blijkt. Ook staat in de bestuurlijke rapportage vermeld dat deze is opgesteld aan de hand van op ambtseed opgemaakte processen-verbaal. Maar dit is volgens [huurder] niet tot burgerlijk bewijs bestemd en daarom niet aan te merken als “authentieke akte” als bedoeld in artikel 156 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Bovendien is de beslissing van de bestuursrechter ondeugdelijk, en maakt [huurder] een vergelijking met de handelswijze van de belastingdienst en de rechtbanken in de toeslagenzaken, waarbij er onvoldoende toezicht was op de situatie van de individuele burgers en teveel werd vertrouwd op jurisprudentie- en (gestandaardiseerde) beleidslijnen. Tot slot heeft [huurder] nog circa 25 verklaringen van omwonenden overgelegd waaruit volgt dat zij geen bezwaar hebben tegen voortzetting van de huur door [huurder] en dat er geen sprake is (geweest) van overlast. 5.4. Volgens Tiwos kan het niet anders dan dat [huurder] op de hoogte was van de (illegale) activiteiten van haar zoon. Dit omdat haar woning sinds 2020 een schakel zou vormen in de keten van drugshandel en onderdeel uitmaakt van het criminele circuit. In de periode tussen 4 september 2023 en 18 juni 2024 zijn er bovendien observaties uitgevoerd naar haar zoon en in die periode is de zendmast nabij de woning van [huurder] 94.203 keer aangestraald met zijn mobiele telefoon. Ook ging haar zoon voorafgaand en/of na (criminele) ontmoetingen bij de woning van [huurder] langs voor korte bezoeken en weet [huurder] dat haar zoon sinds 2013 antecedenten voor de handel in softdrugs heeft. 5.5. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [huurder] niet wist en ook niet kon weten dat er op 18 juni 2024 drugs, grote hoeveelheden contanten aan geld, wapens en een geldtelmachine aanwezig waren in de woning. Zij heeft in voldoende mate aangetoond dat zij op het moment van de vondst in het buitenland verbleef. Ook uit het politierapport volgt dat alleen de zoon van [huurder] aanwezig was bij de inval. Daarnaast heeft Tiwos niet nader onderbouwd dat [huurder] ervan op de hoogte was of had kunnen of moeten zijn dat de drugs, vuurwapens en grote hoeveelheden contant geld in de woning waren opgeslagen of dat die goederen in de woning lagen voorafgaand of tijdens haar vakantie. Hoewel uit de door Tiwos overgelegde politierapportage valt op te maken de overtreding van de Opiumwet ook heeft plaatsgevonden voordat [huurder] op vakantie was, kan niet worden vastgesteld dat [huurder] op de hoogte was wat haar zoon aan drugs, wapens en geld ophaalde of wegbracht in de woning. Dit is door Tiwos ook niet nader gemotiveerd onderbouwd. In de politierapportage valt daarnaast te lezen dat de bezoeken van de zoon van [huurder] allemaal direct of indirect in verband lijken te staan met de drugshandel waar de zoon van wordt verdacht. Dit is slechts op aannames gebaseerd, zodat ook dit onvoldoende is om te kunnen oordelen dat [huurder] op de hoogte was of het had kunnen weten dat er sprake was van drugs in haar woning. Bovendien is door [huurder] onweersproken gesteld dat zij niet op de hoogte was van de observaties en het politieonderzoek naar haar zoon. Door Tiwos zijn geen nadere feiten en omstandigheden onderbouwd gesteld dat [huurder] had kunnen weten dat haar zoon drugs of andere (illegale) goederen in haar woning heeft gelegd en op welk moment, zodat aan het standpunt dat (het niet anders kan dat) [huurder] op de hoogte was als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd voorbij zal worden gegaan. Voor wat betreft het feit dat de mobiele telefoon van de zoon zo vaak is aangestraald bij de woning van [huurder] en hij korte bezoeken aan haar heeft gebracht is een verklaring dat een zoon zijn moeder regelmatig bezoekt. Daarnaast is door [huurder] onweersproken gesteld dat haar ex-man, de vader van haar zoon, woonachtig is op zo’n 35 meter van haar woning. Zodoende zegt naar het oordeel van de kantonrechter ook om die reden het aantal keer aanstralen van de telefoon van haar zoon op de zendmast in de nabije woning van [huurder] niet dat [huurder] op de hoogte moest zijn dat haar zoon drugs of andere (illegale) goederen in haar woning heeft gelegd en op welk moment. 5.6. De kantonrechter onderschrijft de ernst van de aangetroffen goederen, maar gelet op het voorgaande is in de procedure niet vast komen te staan dat [huurder] betrokken was bij de aanwezigheid van de aangetroffen goederen of dat zij hier van op de hoogte was of kon zijn. Naar het oordeel van de kantontonrechter kan aan [huurder] dan ook geen persoonlijk verwijt worden gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het wordt als disproportioneel geacht dat Tiwos gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [huurder] heeft zich bovendien – zoals door haar onweersproken is gesteld – meer dan 20 jaar als goed huurster gedraagt en geen overlast in haar omgeving bezorgt. Dat weegt voor de kantonrechter mee in zijn beoordeling. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. Geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde 5.7. De subsidiaire grondslag van de vordering tot ontruiming is artikel 6:265 lid 1 BW.

De kantonrechter de vordering 6.1. wijst de vorderingen van Tiwos tegen [huurder] af,6.2. veroordeelt Tiwos in de proceskosten van € 600,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Tiwos niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt Tiwos tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis – ten aanzien van de proceskosten – uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025. Dit wordt “uitvoerbaar bij voorraad” genoemd.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Tilburg Zaaknummer: 11438456 \ CV EXPL 24-6112 Vonnis van 18 juni 2025 in de zaak van STICHTING TIWOS , TILBURGSE WOONSTICHTING, te Tilburg, eisende partij, verwerende partij tegen de (voorwaardelijke) tegenvordering, hierna te noemen: Tiwos , gemachtigde: mr. C.J.P. Schellekens , tegen [huurder] , te [plaats] , gedaagde partij, eisende partij met een (voorwaardelijke) tegenvordering, hierna te noemen: [huurder] , gemachtigde: mr. R.S. Namjesky . 1De zaak in het kort 1.1. Tiwos heeft aan [huurder] een woning verhuurd. Op 18 juni 2024 is in die woning onder meer een enorme handelshoeveelheid hard- en softdrugs, een groot contant geldbedrag en twee vuurwapens (waarvan één geladen met munitie) aangetroffen. Om die reden heeft de burgemeester van de gemeente Tilburg de woning met ingang van 28 januari 2025 voor twee maanden gesloten. Tijdens die periode heeft Tiwos de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden. Omdat [huurder] de woning niet wil verlaten, vraagt Tiwos een verklaring voor recht dat zij de huurovereenkomst met [huurder] mocht ontbinden. Voor het geval de ontruiming wordt toegewezen vraagt [huurder] voorwaardelijk, zolang in rechte niet onherroepelijk is vast komen te staan dat de huurovereenkomst op rechts- en regelmatige wijze is beëindigd, om Tiwos te verbieden het gehuurde te verhuren, te verkopen of in gebruik af te (doen) staan totdat de vordering van Tiwos onherroepelijk is. 1.2. De kantonrechter zal de vordering van Tiwos afwijzen. Op de voorwaardelijke vordering van [huurder] hoeft niet meer beslist te worden. De kantonrechter zal hieronder uitleggen waarom dat zo is.

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 19 februari 2025 - de mondelinge behandeling van 13 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

3.1. Tiwos verhuurt aan [huurder] met ingang van 25 oktober 2004 een sociale huurwoning. Op de huurovereenkomst zijn de algemene voorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte (hierna: algemene voorwaarden) van toepassing. 3.2. [huurder] verbleef in de periode van 11 tot en met 26 juni 2024 in Italië. 3.3. Op 18 juni 2024 heeft de politie bij een doorzoeking van de gehuurde woning het volgende aangetroffen: 2015,11 gram cocaïne 24,12 gram MDMA 253 gram Hasj 16 zakken 2MMC kleine hoeveelheden Ketamine, wit en roze poeder € 58.420 aan contant geld een geldtelmachine een handgeschreven notitie in een notitieblok met daarop namen van verdovende middelen en bedragen daarachter een revolver met munitie een alarmpistool 3.4. In de betreffende politierapportage van 15 oktober 2024 is onder meer het volgende opgenomen: “ Aanleiding Deze bestuurlijke rapportage is opgemaakt naar aanleiding van een strafrechtelijk onderzoek, naar de verdachte [verdachte] . Binnen dit onderzoek zijn grote hoeveelheden geld en verdovende middelen en twee vuurwapens (waarvan één met munitie) aangetroffen, bij de doorzoeking van de woning waarde verdachte op dat moment verbleef/woonde. In die woning is alleen de moeder van de verdachte ingeschreven. Op het moment van de aanhouding verbleef alleen de verdachte in de woning, zijn moeder was op vakantie. Uit het onderzoek is gebleken dat [verdachte] regelmatig in de woning aan [adres 1] te [plaats] verbleef. Zo is te zien aan de zendmasten die zijn mobiele telefoons hebben gebruikt, dat die in de periode tussen 4 september 2023 en 18 juni 2024 het meest werden gebruikt in de directe omgeving van de [adres 1] te [plaats] . De zendmast dicht bij de woning aan de [adres 1] werd in de genoemde periode 94.203 maal aangestraald en de zendmast gelegen bij de woning aan [adres 2] te [plaats] (de woning waarde (ex)vriendin van [naam] . [verdachte] woont en waar hij officieel staat ingeschreven) werd in diezelfde periode 11.516 maal aangestraald. Dat betekent dat de verdachte meer in de woning van zijn moeder verbleef dan op het adres aan de [adres 2] . Daarbij zijn er meerdere observaties uitgevoerd in de periode vanaf begin september 2023 tot half juni 2024, waarbij het opvallend was dat [verdachte] voorafgaand en/of na (criminele) ontmoetingen langs ging bij de woning van zijn moeder aan [adres 1] te [plaats] . Dit waren korte bezoeken van soms vijf tot tien minuten, tot bezoeken van een half uur. Dit gebeurde ook op momenten dat zijn moeder op vakantie was en niet in de woning aanwezig was. Gezien het feit dat de verdachte actief was in de drugshandel, ging het met grote waarschijnlijkheid om drugsgerelateerde bezoeken. In de periode voorafgaand aan zijn aanhouding werd uit observaties duidelijk dat [verdachte] ook in de nachtelijke uren in de woning verbleef. Dit is waargenomen tijdens meerdere observaties in de periode tussen 25 april 2024 en 18juni 2024. De onderzoeksbevindingen gaan terug tot 2020 en 2021 ook toen al gebruikte [verdachte] de woning van zijn moeder voor zijn criminele activiteiten. De bezoekjes aan de woning van zijn moeder zijn in deze periode zelfs cruciaal voor de criminele ontmoetingen, zo blijkt uit het onderzoek. Uit onderschepte communicatie uit 2020 en 2021 van [verdachte] blijkt namelijk dat het adres aan de [adres 1] fungeerde als uitvalsbasis van waaruit cocaïnehandel werd gecoördineerd: zo werd door [verdachte] gesproken over het wegleggen van grote geldbedragen ‘ [alias] ” en werden verpakkingsmaterialen voor cocaïne “ [alias] ” afgeleverd en opgehaald. Daarnaast is de woning aan de [adres 1] tijdens een overdracht van een partij van 50 kilo cocaïne in juni 2020, gebruikt als plaats waar het criminele samenwerkingsverband (waarvan [verdachte] deel uitmaakte) een crisisoverleg heeft gehouden. Dit naar aanleiding van een politiecontrole op de beoogde plaats van overdracht zelf. Observaties Er hebben in de onderzoeksperiode tientallen observaties plaatsgevonden op [verdachte] , tijdens een aantal van deze observaties is hij steeds een korte tijd in de woning aan [adres 1] geweest. Het onderzoeksteam heeft het sterke vermoeden dat hij hier steeds grote geldbedragen heeft opgehaald of weggebracht. Zeker gezien de geldbedragen die werden gevonden tijdens de doorzoeking. De bezoeken lijken allemaal direct of indirect in verband te staan met de drugshandel waarvan [verdachte] wordt verdacht. Enkele van deze observaties staan hieronder kort weergegeven. Op 17 april 2024 werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen die in verband worden gebracht met handel in verdovende middelen. Deze ontmoeting vond plaats in de loods aan [adres 3] in [plaats] (zie andere bestuurlijke rapportage). Direct nadien is gezien dat hij een kort bezoek bracht aan het adres [adres 1] . Niet gezien is of hij iets ophaalde of wegbracht. Op 23 april 2024 werd door het observatieteam gezien dat [verdachte] een aantal uur doorbracht in de loods aan [adres 3] in [plaats] (zie andere bestuurlijke rapportage). Direct na afloop werd gezien dat hij een kort bezoek bracht aan [adres 1] . Op 25 april 2024 werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen. Direct nadien is gezien dat hij een kort bezoek bracht aan het [adres 1] . Niet gezien is of hij iets ophaalde of wegbracht. Op 26 april 2024, direct voorafgaand aan een bezoek aan het drugslaboratorium op [adres 3] (zie andere bestuurlijke rapportage), heeft [verdachte] een bezoek van enkele minuten gebracht aan het [adres 1] , dit is vastgesteld tijdens een observatie. Onbekend is wat hij hier toen deed, vermoedelijk is er een verband met de activiteiten in het drugslaboratorium. Op 4 juni 2024, werd door het observatieteam vastgesteld dat [verdachte] een criminele ontmoeting had met enkele andere personen. Direct daarvoor was hij enkele minuten binnen op het adres [adres 1] . Het onderzoeksteam vermoedt dat hij hier iets heeft opgehaald of weggebracht, mogelijk een groot geldbedrag. ”. 3.5. De burgemeester van de gemeente Tilburg heeft bij brief van 30 oktober 2024 aan Tiwos zijn voornemen kenbaar gemaakt om, met gebruikmaking van zijn bevoegdheid op grond van artikel 13b van de Opiumwet, een last onder bestuursdwang op te leggen. Die last onder bestuursdwang houdt in dat de woning voor twee maanden wordt gesloten. 3.6. Bij brief van 21 november 2024 heeft de burgemeester Tiwos in kennis gesteld van zijn definitieve besluit tot sluiting van de woning voor de duur van twee maanden. [huurder] heeft na dit besluit van de burgemeester een verzoek tot het treffen van een voorlopige voorziening ingediend bij de bestuursrechter om het besluit van de burgemeester te schorsen.

de vordering 4.1. Tiwos vordert – na aanvulling van de feiten en rechtsgronden en wijzing van eis – primair te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst tussen Tiwos en [huurder] rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, nadat de burgemeester de woning op grond van artikel 13b van de Opiumwet had gesloten. Subsidiair vordert Tiwos om de huurovereenkomst tussen haar en [huurder] te ontbinden wegens een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst. Ook vordert Tiwos dat [huurder] wordt veroordeeld om de woning binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en te verlaten. Daarnaast vordert Tiwos dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tot slot wil Tiwos de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.2. [huurder] voert verweer. [huurder] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Tiwos in haar vordering dan wel tot afwijzing van vordering van Tiwos en wil dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurder] wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. de (voorwaardelijke) tegenvordering 4.3. [huurder] vordert – voor het geval de vordering tot ontruiming van Tiwos wordt toegewezen – om Tiwos te verbieden het gehuurde (onder) te verhuren, te verkopen of in gebruik af te staan, dan wel Tiwos te gebieden om derden te wijzen op het oudste recht van [huurder] , op straffe van een dwangsom van € 175.000,00 per overtreding. [huurder] vordert ook dat Tiwos in de proceskosten wordt veroordeeld. [huurder] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.4. Tiwos voert verweer. Tiwos vindt dat de vordering van [huurder] moet worden afgewezen en wil dat [huurder] in de proceskosten wordt veroordeeld. Tiwos wil de mogelijkheid krijgen om deze proceskostenveroordeling meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.

de vordering De verklaring voor recht dat de huurovereenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden wordt afgewezen 5.1. In artikel 7:231 lid 2 BW is bepaald dat een verhuurder een huurovereenkomst buitengerechtelijk kan ontbinden als door gedragingen in het gehuurde in strijd is gehandeld met de Opiumwet en het gehuurde op grond van artikel 13b van de Opiumwet is gesloten. De burgemeester is op grond van het bepaalde in artikel 13b lid 1 aanhef en onder a Opiumwet bevoegd een woning te sluiten als in of bij die woning soft- en/of harddrugs worden verkocht, afgeleverd of verstrekt dan wel daartoe aanwezig zijn. 5.2. Tussen partijen staat vast dat de woning op grond van artikel 13b Opiumwet voor de duur van twee maanden is gesloten. Dit feit rechtvaardigt in beginsel de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst door Tiwos op grond van artikel 7:231 lid 2 BW. Hiervoor is niet vereist dat het bevel tot sluiting onherroepelijk is, zodat de omstandigheid dat de bezwaarprocedure nog loopt aan de rechtsgeldigheid van de ontbinding op zichzelf niet in de weg staat. Dat neemt niet weg dat de kantonrechter moet beoordelen of het beroep van Tiwos op artikel 7:231 lid 2 BW naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid als onaanvaardbaar moet worden aangemerkt. Bij deze toetsing moet de kantonrechter alle relevante omstandigheden van het geval tegen elkaar afwegen. 5.3. In dat kader voert [huurder] als relevante omstandigheden aan dat zij niets wist en ook niets kon weten van de aanwezigheid van de op 18 juni 2024 aangetroffen goederen in de woning. Op dit punt kan naar eigen zeggen haar geen verwijt worden gemaakt, omdat de aangetroffen goederen tijdens haar vakantie in de woning hebben gelegen. [huurder] heeft ter onderbouwing van haar verblijf in het buitenland afschriften van boardingpassen van de heen- en terugreis en een reservering van een huurauto van die periode overgelegd. Volgens [huurder] lagen de aangetroffen goederen niet in de woning voordat zij op vakantie ging. Zij is namelijk heel georganiseerd en weet precies wat er in de woning ligt. [huurder] voert ook aan dat het besluit van de burgemeester tot sluiting van de woning is gebaseerd op ‘aanwijzingen’, ‘vermoedens’ en/of ‘aannames’, zoals ook uit de bestuurlijke rapportage blijkt. Ook staat in de bestuurlijke rapportage vermeld dat deze is opgesteld aan de hand van op ambtseed opgemaakte processen-verbaal. Maar dit is volgens [huurder] niet tot burgerlijk bewijs bestemd en daarom niet aan te merken als “authentieke akte” als bedoeld in artikel 156 van het wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering. Bovendien is de beslissing van de bestuursrechter ondeugdelijk, en maakt [huurder] een vergelijking met de handelswijze van de belastingdienst en de rechtbanken in de toeslagenzaken, waarbij er onvoldoende toezicht was op de situatie van de individuele burgers en teveel werd vertrouwd op jurisprudentie- en (gestandaardiseerde) beleidslijnen. Tot slot heeft [huurder] nog circa 25 verklaringen van omwonenden overgelegd waaruit volgt dat zij geen bezwaar hebben tegen voortzetting van de huur door [huurder] en dat er geen sprake is (geweest) van overlast. 5.4. Volgens Tiwos kan het niet anders dan dat [huurder] op de hoogte was van de (illegale) activiteiten van haar zoon. Dit omdat haar woning sinds 2020 een schakel zou vormen in de keten van drugshandel en onderdeel uitmaakt van het criminele circuit. In de periode tussen 4 september 2023 en 18 juni 2024 zijn er bovendien observaties uitgevoerd naar haar zoon en in die periode is de zendmast nabij de woning van [huurder] 94.203 keer aangestraald met zijn mobiele telefoon. Ook ging haar zoon voorafgaand en/of na (criminele) ontmoetingen bij de woning van [huurder] langs voor korte bezoeken en weet [huurder] dat haar zoon sinds 2013 antecedenten voor de handel in softdrugs heeft. 5.5. De kantonrechter is van oordeel dat voldoende is komen vast te staan dat [huurder] niet wist en ook niet kon weten dat er op 18 juni 2024 drugs, grote hoeveelheden contanten aan geld, wapens en een geldtelmachine aanwezig waren in de woning. Zij heeft in voldoende mate aangetoond dat zij op het moment van de vondst in het buitenland verbleef. Ook uit het politierapport volgt dat alleen de zoon van [huurder] aanwezig was bij de inval. Daarnaast heeft Tiwos niet nader onderbouwd dat [huurder] ervan op de hoogte was of had kunnen of moeten zijn dat de drugs, vuurwapens en grote hoeveelheden contant geld in de woning waren opgeslagen of dat die goederen in de woning lagen voorafgaand of tijdens haar vakantie. Hoewel uit de door Tiwos overgelegde politierapportage valt op te maken de overtreding van de Opiumwet ook heeft plaatsgevonden voordat [huurder] op vakantie was, kan niet worden vastgesteld dat [huurder] op de hoogte was wat haar zoon aan drugs, wapens en geld ophaalde of wegbracht in de woning. Dit is door Tiwos ook niet nader gemotiveerd onderbouwd. In de politierapportage valt daarnaast te lezen dat de bezoeken van de zoon van [huurder] allemaal direct of indirect in verband lijken te staan met de drugshandel waar de zoon van wordt verdacht. Dit is slechts op aannames gebaseerd, zodat ook dit onvoldoende is om te kunnen oordelen dat [huurder] op de hoogte was of het had kunnen weten dat er sprake was van drugs in haar woning. Bovendien is door [huurder] onweersproken gesteld dat zij niet op de hoogte was van de observaties en het politieonderzoek naar haar zoon. Door Tiwos zijn geen nadere feiten en omstandigheden onderbouwd gesteld dat [huurder] had kunnen weten dat haar zoon drugs of andere (illegale) goederen in haar woning heeft gelegd en op welk moment, zodat aan het standpunt dat (het niet anders kan dat) [huurder] op de hoogte was als onvoldoende gemotiveerd onderbouwd voorbij zal worden gegaan. Voor wat betreft het feit dat de mobiele telefoon van de zoon zo vaak is aangestraald bij de woning van [huurder] en hij korte bezoeken aan haar heeft gebracht is een verklaring dat een zoon zijn moeder regelmatig bezoekt. Daarnaast is door [huurder] onweersproken gesteld dat haar ex-man, de vader van haar zoon, woonachtig is op zo’n 35 meter van haar woning. Zodoende zegt naar het oordeel van de kantonrechter ook om die reden het aantal keer aanstralen van de telefoon van haar zoon op de zendmast in de nabije woning van [huurder] niet dat [huurder] op de hoogte moest zijn dat haar zoon drugs of andere (illegale) goederen in haar woning heeft gelegd en op welk moment. 5.6. De kantonrechter onderschrijft de ernst van de aangetroffen goederen, maar gelet op het voorgaande is in de procedure niet vast komen te staan dat [huurder] betrokken was bij de aanwezigheid van de aangetroffen goederen of dat zij hier van op de hoogte was of kon zijn. Naar het oordeel van de kantontonrechter kan aan [huurder] dan ook geen persoonlijk verwijt worden gemaakt. Onder de gegeven omstandigheden acht de kantonrechter de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het wordt als disproportioneel geacht dat Tiwos gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. [huurder] heeft zich bovendien – zoals door haar onweersproken is gesteld – meer dan 20 jaar als goed huurster gedraagt en geen overlast in haar omgeving bezorgt. Dat weegt voor de kantonrechter mee in zijn beoordeling. De gevorderde verklaring voor recht zal daarom worden afgewezen. Geen ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde 5.7. De subsidiaire grondslag van de vordering tot ontruiming is artikel 6:265 lid 1 BW.

De kantonrechter de vordering 6.1. wijst de vorderingen van Tiwos tegen [huurder] af,6.2. veroordeelt Tiwos in de proceskosten van € 600,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Tiwos niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.3. veroordeelt Tiwos tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de nakosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.4. verklaart dit vonnis – ten aanzien van de proceskosten – uitvoerbaar bij voorraad. Dit vonnis is gewezen door mr. Rouwen en in het openbaar uitgesproken op 18 juni 2025. Dit wordt “uitvoerbaar bij voorraad” genoemd.