ECLI:NL:RBZWB:2025:3806

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummers: BRE 23/3888 en 24/1824 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 juni 2023 en 26 januari 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de bedrijfsloods) op 1 januari 2023 (de toestandspeildatum) vastgesteld op € 127.000 (de beschikking bedrijfsloods). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen bedrijfsloods). 1.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (de bedrijfswoning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 312.000 (de beschikking bedrijfswoning). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen bedrijfswoning). 1.3. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] deelgenomen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. 1.5. Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 7 februari 2025 om 09:16 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting van de zaak met zaaknummer 23/3888 bij te wonen. Belanghebbende is eveneens via het systeem Digitale Toegang op 7 februari 2025 om 09:04 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting van de zaak met zaaknummer 24/1824 bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. 1.6. De rechtbank heeft op 30 mei 2024 reeds uitspraak gedaan in de zaak 23/3420. Deze zaak zag op de aanslag op naam van [B.V.] met [aanslagnummer] .

2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waardes van de bedrijfsloods en de bedrijfswoning terecht en naar de juiste hoogte zijn vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de aanslagen bedrijfsloods en de aanslagen bedrijfswoning terecht en naar de juiste hoogte zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de WOZ-waardes terecht maar niet naar de juiste hoogte vastgesteld. De aanslagen bedrijfsloods en de aanslagen bedrijfswoning zijn terecht en naar de juiste hoogte vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4. Belanghebbende is eigenaar van [kadastrale perceel] . De bestemming van het perceel is ‘bedrijfsmatig gebruik’. Op het kadastrale perceel zijn twee opstallen gebouwd, een bedrijfswoning en een bedrijfsloods. Beide zijn in eigendom van belanghebbende. 4.1. De totale oppervlakte van het kadastrale perceel is 1.191 m2. De oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfsloods is 270 m2. De oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfswoning is 215 m2. 4.2. Belanghebbende is (direct) gebruiker van de bedrijfswoning. De bedrijfsloods is in gebruik bij de besloten vennootschap [B.V.] Belanghebbende is directeur-eigenaar van deze vennootschap. 4.3. Het perceel wordt aan de noordwestzijde begrensd door de [straat 1] en aan de zuidoostzijde door de [straat 2] . De gemeente heeft aan de opstallen ook twee aparte adressen toegekend: de bedrijfswoning heeft adres [adres 2] en de bedrijfsloods heeft adres [adres 1] . 4.4. Gedurende meerdere jaren zijn zowel de bedrijfswoning als de bedrijfsloods in aanbouw geweest. Naar de rechtbank begrijpt is gelet op het uitblijven van de definitieve toestand van de beide opstallen, een pragmatische benadering gekozen voor de waardering van de opstallen en vaststelling van zowel gemeentelijke als waterschap-heffingen. Dat blijkt ook uit het waarde-rapport dat door belanghebbende is ingebracht en betrekking heeft op de toestandsdatum 1 januari 2018. 4.5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de pragmatische benadering met ingang van 1 januari 2023 is losgelaten. Per die datum is beoordeeld of en in hoeverre sprake is van zelfstandige objecten (de zogeheten objectafbakening-toets). 4.6. De hiervoor beschreven trendbreuk is terug te zien in de beschikkingen en aanslagen die zijn vastgesteld voor het jaar 2023. Voor het belastingjaar 2023 zijn drie afzonderlijke documenten betreffende het [kadastrale perceel] vastgesteld. Voor de schematische weergave daarvan verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.

Vooraf 5. Voordat de rechtbank een oordeel geeft over het geschil, gaat zij in op de omvang van het geding en de onderlinge samenhang tussen de verschillende heffingen en procedurenummers. Dit omdat belanghebbende beschrijft dat hij de werkwijze van de gemeente ervaart als procedurele ‘chaos’. Het is in dat verband spijtig dat belanghebbende geen mogelijkheid heeft gezien om bij de zitting aanwezig te zijn. Om aan dat nadeel tegemoet te komen zal de rechtbank in het onderstaande een poging doen om structuur aan te brengen. Met betrekking tot procedurenummer 23/3888 (eigenaars-heffingen bedrijfsloods) 6. In geschil zijnde punten: De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’, De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods, De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘watersysteemheffing gebouwd’. De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’ 7. Belanghebbende stelt aan de orde dat de heffingsambtenaar ten onrechte is overgegaan tot een splitsing van de objecten. De rechtbank geeft belanghebbende hierin geen gelijk en legt uit waarom. 7.1. De gemeente mag meerdere soorten gemeentebelastingen heffen. Elke belastingsoort heeft eigen criteria. Sommige heffingen sluiten aan bij het eigendom van een stuk grond of een gebouw. Andere heffingen sluiten aan bij het gebruik van een perceel of een gebouw. 7.2. De gemeente kan pas een waarde vaststellen en/of heffingen vaststellen als eerst is bepaald welke objecten de basis daarvoor vormen. Elk object wordt daarbij apart onderzocht. Elk object wordt ‘geïndividualiseerd’. Dat gaat stapsgewijs, naar de kleinst mogelijke delen en heet ‘objectafbakening’. 7.3. Of de objecten ook daadwerkelijk/feitelijk in zelfstandige gedeelten te ‘splitsen’ zijn, heeft geen invloed op de objectafbakening. De term ‘splitsing’ zal de rechtbank daarom verder niet gebruiken, om elke verwarring te voorkomen. 7.4. De regels voor de objectafbakening zijn neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Voor de tekst van deze bepaling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak. 7.5. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank ervan overtuigd dat de bedrijfswoning en de bedrijfsloods verschillende gebruikers hebben. De bedrijfswoning is in gebruik bij belanghebbende zelf en de bedrijfsloods is in gebruik bij de vennootschap. Daarom is het terecht dat deze zowel voor de WOZ-waardering, als voor de gemeentelijke heffingen als voor de waterschaps-heffingen als ‘geïndividualiseerde’ objecten zijn aangemerkt. De ondergrond van de twee objecten volgt die kwalificatie, dus van het totale perceel van 1.195 m2 hoort 270 m2 bij de bedrijfsloods en 215 m2 bij de bedrijfswoning. 7.6. Blijft over de resterende grond van het perceel: 1.191 m2 -/- 270 m2 -/- 215 m2 = 706 m2. Daarvan is de rechtbank niet duidelijk geworden hoe deze is toegerekend. De grond tussen de gebouwen heeft geen duidelijke afscheiding, over het feitelijke gebruik ervan hebben partijen zich niet uitgelaten. Van een overduidelijke toerekening aan het ene object of het andere is geen sprake. Een redelijke wetstoepassing brengt dan mee dat de grond dan in gelijke mate wordt toegerekend aan de twee gebouwen, ofwel 353 m2. 7.7. Dus: de bedrijfsloods heeft met haar oppervlakte van 270 m2 en het toerekenbare deel van de ‘tuin’ van 353 m2 vormen de basis voor de WOZ-waardering voor [adres 1] . In het onderstaande zal de rechtbank een oordeel geven over de waarde-vaststelling voor dat object. De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods 8. De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods (inclusief bijbehorende grond) een waarde-rapport ingebracht. Daarin concludeert de taxateur tot een waarde van € 127.000. Daaraan ligt ten grondslag, naar de rechtbank begrijpt een tweetal berekeningen, zijnde een vergelijking met verkooptransacties van soortgelijke bedrijfsobjecten (vergelijkingsmethode) en een analyse van huurtransacties uit de markt (de huurwaardekapitalisatie-methode). Beide berekeningen overtuigen de rechtbank niet. De rechtbank legt hierna uit waarom. 8.1. Ten aanzien van de vergelijkingsmethode is onvoldoende informatie overgelegd. De meest in het oog springende tekortkomingen zijn: De onderbouwing van de keuze om van toestandspeildatum uit te gaan ontbreekt; Van één van de objecten ligt de transactiedatum te ver van de waardepeildatum af; Van de vergelijkingsobjecten is enkel een foto van de voorgevel overgelegd, terwijl het gaat om een loods/hal in een bedrijfsverzamelgebouw; De verstrekte informatie komt niet overeen met de gegevens in de Basis Administratie Gebouwen; In de matrix zijn uitsluitend primaire objectgegevens opgenomen, waardoor niet inzichtelijk is of en in hoeverre met onderlinge verschillen rekening is gehouden. 8.2. Ten aanzien van de huurwaardekapitalisatie-methode merkt de rechtbank op: De onderbouwing van de voor het object toegepaste kapitalisatiefactor van 10,2 ontbreekt; De onderbouwing van de uit de marktgegevens gefilterde kapitalisatiefactor ontbreekt; Van één van de huurwaarde-bedragen ligt de totstandkomingsdatum te ver van de waardepeildatum af; In de matrix zijn alleen primaire objectgegevens opgenomen, waardoor niet inzichtelijk is wat de aanwendingsmogelijkheden van het object zijn en hoe die zich verhouden tot de huurprijs. 8.3. De slotsom is dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft evenmin een gemotiveerde stelling ingenomen. De enkele verwijzing naar het waarde-rapport per toestandspeildatum 1 januari 2018 is onvoldoende. Zelfs al zou het zo zijn dat aan de toestand van de bedrijfsloods niets is gewijzigd, dan moet nog steeds inzichtelijk gemaakt worden wat de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt zijn geweest. 8.4. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Een dergelijke vaststelling is een schatting, zonder enige onderbouwing. De rechtbank bepaalt de waarde van de bedrijfsloods voor het jaar 2023 op € 100.000. Deze waarde-vaststelling geldt uitsluitend voor het jaar 2023. Aan deze waardebepaling komt geen bewijskracht toe voor andere belastingjaren. 8.5. Dat betekent dat het beroep gegrond is, dat de waarde moet worden verlaagd en dat ook de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing gebouwd moeten worden verlaagd. De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘watersysteemheffing gebouwd’ 9. De stelling van belanghebbende dat sprake is van dubbele heffing wordt verworpen. In het voorgaande is geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht twee ‘geïndividualiseerde’ objecten heeft aangeduid. Aan deze objecten wordt daarom apart een WOZ-waarde toegekend. Belanghebbende is van beide objecten eigenaar. Dan moet ook voor elk object apart de aanslag ‘watersysteemheffing gebouwd’ worden vastgesteld. Het verzoek om kwijtschelding van de verschuldigde bedragen van [nummer 1] 10. De belastingrechter heeft geen bevoegdheid om belastingbedragen kwijt te schelden. Belanghebbende moet zich daarvoor richten tot de Invorderingsambtenaar van de gemeente. Met betrekking tot procedurenummer 24/1824 (de bedrijfswoning) 11.

17. Gelet op al het voorgaande is de slotsom dat de beide beroepen gegrond zijn voor zover zij zijn gericht tegen de WOZ-waardebeschikkingen, de daaraan gekoppelde aanslagen onroerendezaakbelastingen en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd. Voor het overige zijn de beroepen ongegrond. De verzoeken om kwijtschelding moeten worden afgewezen. 17.1. Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

De rechtbank: met betrekking tot de procedure met nummer 23/3888 verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 100.000; vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig; gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende vergoedt. met betrekking tot de procedure met nummer 24/1824 verklaart voor recht dat het beroep betrekking heeft op de uitspraak op bezwaar voor zover deze is vervat in de brief van 12 januari 2024 als op het deel dat is vervat in de brief van 26 januari 2024; verklaart het beroep gegrond voor zover het betrekking heeft op: o de WOZ-beschikking o de aanslag onroerendezaakbelasting o de aanslag watersysteemheffing gebouwd vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre; vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 300.000; vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig; verklaart het beroep voor het overige ongegrond en bevestigt de aanslagen rioolheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing woonruimten; gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 18 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 30 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Opgemaakt door de heer [WOZ-taxateur] , op 24 november 2022, ten behoeve van (naar de rechtbank begrijpt) de beroepsprocedure over de WOZ-waarde en gemeentelijke heffingen voor het jaar 2019, procedurenummer 22/2280, voor de bedrijfswoning en de bedrijfsloods tezamen. Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850. Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861. De rechtbank verwijst in dat verband naar hetgeen is geoordeeld in de procedure met nummer 23/3420, in de uitspraak van 30 mei 2024, onderdeel 8.1, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Opgemaakt door [WOZ-taxateur] , op 2 september 2024. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Hoge Raad 4 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2495, rechtsoverwegingen 2.4.2 en 2.4.3.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Breda Belastingrecht zaaknummers: BRE 23/3888 en 24/1824 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 18 juni 2025 in de zaak tussen [belanghebbende] , uit [plaats] , belanghebbende, en de heffingsambtenaar van de Belastingsamenwerking West-Brabant, de heffingsambtenaar. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 13 juni 2023 en 26 januari 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] (de bedrijfsloods) op 1 januari 2023 (de toestandspeildatum) vastgesteld op € 127.000 (de beschikking bedrijfsloods). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen bedrijfsloods). 1.2. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] (de bedrijfswoning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 312.000 (de beschikking bedrijfswoning). Met deze waardevaststelling zijn aan belanghebbende ook de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslagen bedrijfswoning). 1.3. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.4. De rechtbank heeft de beroepen op 7 mei 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2] deelgenomen. Belanghebbende is, zonder kennisgeving aan de rechtbank, niet verschenen. 1.5. Belanghebbende is via het systeem Digitale Toegang op 7 februari 2025 om 09:16 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting van de zaak met zaaknummer 23/3888 bij te wonen. Belanghebbende is eveneens via het systeem Digitale Toegang op 7 februari 2025 om 09:04 uur, onder vermelding van plaats, datum en tijdstip uitgenodigd de zitting van de zaak met zaaknummer 24/1824 bij te wonen. De rechtbank stelt daarmee vast dat belanghebbende correct en op de juiste wijze voor de zitting is uitgenodigd. 1.6. De rechtbank heeft op 30 mei 2024 reeds uitspraak gedaan in de zaak 23/3420. Deze zaak zag op de aanslag op naam van [B.V.] met [aanslagnummer] .

2. De rechtbank beoordeelt of de WOZ-waardes van de bedrijfsloods en de bedrijfswoning terecht en naar de juiste hoogte zijn vastgesteld. Daarnaast beoordeelt de rechtbank of de aanslagen bedrijfsloods en de aanslagen bedrijfswoning terecht en naar de juiste hoogte zijn vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende. 3. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de WOZ-waardes terecht maar niet naar de juiste hoogte vastgesteld. De aanslagen bedrijfsloods en de aanslagen bedrijfswoning zijn terecht en naar de juiste hoogte vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.

4. Belanghebbende is eigenaar van [kadastrale perceel] . De bestemming van het perceel is ‘bedrijfsmatig gebruik’. Op het kadastrale perceel zijn twee opstallen gebouwd, een bedrijfswoning en een bedrijfsloods. Beide zijn in eigendom van belanghebbende. 4.1. De totale oppervlakte van het kadastrale perceel is 1.191 m2. De oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfsloods is 270 m2. De oppervlakte van de ondergrond van de bedrijfswoning is 215 m2. 4.2. Belanghebbende is (direct) gebruiker van de bedrijfswoning. De bedrijfsloods is in gebruik bij de besloten vennootschap [B.V.] Belanghebbende is directeur-eigenaar van deze vennootschap. 4.3. Het perceel wordt aan de noordwestzijde begrensd door de [straat 1] en aan de zuidoostzijde door de [straat 2] . De gemeente heeft aan de opstallen ook twee aparte adressen toegekend: de bedrijfswoning heeft adres [adres 2] en de bedrijfsloods heeft adres [adres 1] . 4.4. Gedurende meerdere jaren zijn zowel de bedrijfswoning als de bedrijfsloods in aanbouw geweest. Naar de rechtbank begrijpt is gelet op het uitblijven van de definitieve toestand van de beide opstallen, een pragmatische benadering gekozen voor de waardering van de opstallen en vaststelling van zowel gemeentelijke als waterschap-heffingen. Dat blijkt ook uit het waarde-rapport dat door belanghebbende is ingebracht en betrekking heeft op de toestandsdatum 1 januari 2018. 4.5. De heffingsambtenaar heeft ter zitting verklaard dat de pragmatische benadering met ingang van 1 januari 2023 is losgelaten. Per die datum is beoordeeld of en in hoeverre sprake is van zelfstandige objecten (de zogeheten objectafbakening-toets). 4.6. De hiervoor beschreven trendbreuk is terug te zien in de beschikkingen en aanslagen die zijn vastgesteld voor het jaar 2023. Voor het belastingjaar 2023 zijn drie afzonderlijke documenten betreffende het [kadastrale perceel] vastgesteld. Voor de schematische weergave daarvan verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak.

Vooraf 5. Voordat de rechtbank een oordeel geeft over het geschil, gaat zij in op de omvang van het geding en de onderlinge samenhang tussen de verschillende heffingen en procedurenummers. Dit omdat belanghebbende beschrijft dat hij de werkwijze van de gemeente ervaart als procedurele ‘chaos’. Het is in dat verband spijtig dat belanghebbende geen mogelijkheid heeft gezien om bij de zitting aanwezig te zijn. Om aan dat nadeel tegemoet te komen zal de rechtbank in het onderstaande een poging doen om structuur aan te brengen. Met betrekking tot procedurenummer 23/3888 (eigenaars-heffingen bedrijfsloods) 6. In geschil zijnde punten: De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’, De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods, De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘watersysteemheffing gebouwd’. De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’ 7. Belanghebbende stelt aan de orde dat de heffingsambtenaar ten onrechte is overgegaan tot een splitsing van de objecten. De rechtbank geeft belanghebbende hierin geen gelijk en legt uit waarom. 7.1. De gemeente mag meerdere soorten gemeentebelastingen heffen. Elke belastingsoort heeft eigen criteria. Sommige heffingen sluiten aan bij het eigendom van een stuk grond of een gebouw. Andere heffingen sluiten aan bij het gebruik van een perceel of een gebouw. 7.2. De gemeente kan pas een waarde vaststellen en/of heffingen vaststellen als eerst is bepaald welke objecten de basis daarvoor vormen. Elk object wordt daarbij apart onderzocht. Elk object wordt ‘geïndividualiseerd’. Dat gaat stapsgewijs, naar de kleinst mogelijke delen en heet ‘objectafbakening’. 7.3. Of de objecten ook daadwerkelijk/feitelijk in zelfstandige gedeelten te ‘splitsen’ zijn, heeft geen invloed op de objectafbakening. De term ‘splitsing’ zal de rechtbank daarom verder niet gebruiken, om elke verwarring te voorkomen. 7.4. De regels voor de objectafbakening zijn neergelegd in artikel 16 van de Wet WOZ. Voor de tekst van deze bepaling verwijst de rechtbank naar de bijlage bij deze uitspraak. 7.5. De heffingsambtenaar heeft de rechtbank ervan overtuigd dat de bedrijfswoning en de bedrijfsloods verschillende gebruikers hebben. De bedrijfswoning is in gebruik bij belanghebbende zelf en de bedrijfsloods is in gebruik bij de vennootschap. Daarom is het terecht dat deze zowel voor de WOZ-waardering, als voor de gemeentelijke heffingen als voor de waterschaps-heffingen als ‘geïndividualiseerde’ objecten zijn aangemerkt. De ondergrond van de twee objecten volgt die kwalificatie, dus van het totale perceel van 1.195 m2 hoort 270 m2 bij de bedrijfsloods en 215 m2 bij de bedrijfswoning. 7.6. Blijft over de resterende grond van het perceel: 1.191 m2 -/- 270 m2 -/- 215 m2 = 706 m2. Daarvan is de rechtbank niet duidelijk geworden hoe deze is toegerekend. De grond tussen de gebouwen heeft geen duidelijke afscheiding, over het feitelijke gebruik ervan hebben partijen zich niet uitgelaten. Van een overduidelijke toerekening aan het ene object of het andere is geen sprake. Een redelijke wetstoepassing brengt dan mee dat de grond dan in gelijke mate wordt toegerekend aan de twee gebouwen, ofwel 353 m2. 7.7. Dus: de bedrijfsloods heeft met haar oppervlakte van 270 m2 en het toerekenbare deel van de ‘tuin’ van 353 m2 vormen de basis voor de WOZ-waardering voor [adres 1] . In het onderstaande zal de rechtbank een oordeel geven over de waarde-vaststelling voor dat object. De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods 8. De heffingsambtenaar heeft voor de onderbouwing van de WOZ-waarde van de bedrijfsloods (inclusief bijbehorende grond) een waarde-rapport ingebracht. Daarin concludeert de taxateur tot een waarde van € 127.000. Daaraan ligt ten grondslag, naar de rechtbank begrijpt een tweetal berekeningen, zijnde een vergelijking met verkooptransacties van soortgelijke bedrijfsobjecten (vergelijkingsmethode) en een analyse van huurtransacties uit de markt (de huurwaardekapitalisatie-methode). Beide berekeningen overtuigen de rechtbank niet. De rechtbank legt hierna uit waarom. 8.1. Ten aanzien van de vergelijkingsmethode is onvoldoende informatie overgelegd. De meest in het oog springende tekortkomingen zijn: De onderbouwing van de keuze om van toestandspeildatum uit te gaan ontbreekt; Van één van de objecten ligt de transactiedatum te ver van de waardepeildatum af; Van de vergelijkingsobjecten is enkel een foto van de voorgevel overgelegd, terwijl het gaat om een loods/hal in een bedrijfsverzamelgebouw; De verstrekte informatie komt niet overeen met de gegevens in de Basis Administratie Gebouwen; In de matrix zijn uitsluitend primaire objectgegevens opgenomen, waardoor niet inzichtelijk is of en in hoeverre met onderlinge verschillen rekening is gehouden. 8.2. Ten aanzien van de huurwaardekapitalisatie-methode merkt de rechtbank op: De onderbouwing van de voor het object toegepaste kapitalisatiefactor van 10,2 ontbreekt; De onderbouwing van de uit de marktgegevens gefilterde kapitalisatiefactor ontbreekt; Van één van de huurwaarde-bedragen ligt de totstandkomingsdatum te ver van de waardepeildatum af; In de matrix zijn alleen primaire objectgegevens opgenomen, waardoor niet inzichtelijk is wat de aanwendingsmogelijkheden van het object zijn en hoe die zich verhouden tot de huurprijs. 8.3. De slotsom is dat de heffingsambtenaar de waarde niet aannemelijk heeft gemaakt. Belanghebbende heeft evenmin een gemotiveerde stelling ingenomen. De enkele verwijzing naar het waarde-rapport per toestandspeildatum 1 januari 2018 is onvoldoende. Zelfs al zou het zo zijn dat aan de toestand van de bedrijfsloods niets is gewijzigd, dan moet nog steeds inzichtelijk gemaakt worden wat de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt zijn geweest. 8.4. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Een dergelijke vaststelling is een schatting, zonder enige onderbouwing. De rechtbank bepaalt de waarde van de bedrijfsloods voor het jaar 2023 op € 100.000. Deze waarde-vaststelling geldt uitsluitend voor het jaar 2023. Aan deze waardebepaling komt geen bewijskracht toe voor andere belastingjaren. 8.5. Dat betekent dat het beroep gegrond is, dat de waarde moet worden verlaagd en dat ook de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing gebouwd moeten worden verlaagd. De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘watersysteemheffing gebouwd’ 9. De stelling van belanghebbende dat sprake is van dubbele heffing wordt verworpen. In het voorgaande is geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht twee ‘geïndividualiseerde’ objecten heeft aangeduid. Aan deze objecten wordt daarom apart een WOZ-waarde toegekend. Belanghebbende is van beide objecten eigenaar. Dan moet ook voor elk object apart de aanslag ‘watersysteemheffing gebouwd’ worden vastgesteld. Het verzoek om kwijtschelding van de verschuldigde bedragen van [nummer 1] 10. De belastingrechter heeft geen bevoegdheid om belastingbedragen kwijt te schelden. Belanghebbende moet zich daarvoor richten tot de Invorderingsambtenaar van de gemeente. Met betrekking tot procedurenummer 24/1824 (de bedrijfswoning) 11.

17. Gelet op al het voorgaande is de slotsom dat de beide beroepen gegrond zijn voor zover zij zijn gericht tegen de WOZ-waardebeschikkingen, de daaraan gekoppelde aanslagen onroerendezaakbelastingen en de aanslagen watersysteemheffing gebouwd. Voor het overige zijn de beroepen ongegrond. De verzoeken om kwijtschelding moeten worden afgewezen. 17.1. Omdat de beroepen gegrond zijn moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden.

De rechtbank: met betrekking tot de procedure met nummer 23/3888 verklaart het beroep gegrond; vernietigt de uitspraak op bezwaar; vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 100.000; vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig; gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 50 aan belanghebbende vergoedt. met betrekking tot de procedure met nummer 24/1824 verklaart voor recht dat het beroep betrekking heeft op de uitspraak op bezwaar voor zover deze is vervat in de brief van 12 januari 2024 als op het deel dat is vervat in de brief van 26 januari 2024; verklaart het beroep gegrond voor zover het betrekking heeft op: o de WOZ-beschikking o de aanslag onroerendezaakbelasting o de aanslag watersysteemheffing gebouwd vernietigt de uitspraak op bezwaar in zoverre; vermindert de vastgestelde waarde van de onroerende zaak [adres 2] te [plaats] voor het belastingjaar 2023 tot een bedrag van € 300.000; vermindert de aanslagen onroerendezaakbelasting en watersysteemheffing gebouwd dienovereenkomstig; verklaart het beroep voor het overige ongegrond en bevestigt de aanslagen rioolheffing, afvalstoffenheffing, watersysteemheffing ingezetenen en zuiveringsheffing woonruimten; gelast dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende vergoedt. Deze uitspraak is gedaan door mr. M.M. Dondorp-Loopstra, rechter, in aanwezigheid van mr. Y. de Vos, griffier, op 18 juni 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch (belastingkamer), Postbus 70583, 5201 CZ 's-Hertogenbosch. Rechtbank Zeeland-West-Brabant 30 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Opgemaakt door de heer [WOZ-taxateur] , op 24 november 2022, ten behoeve van (naar de rechtbank begrijpt) de beroepsprocedure over de WOZ-waarde en gemeentelijke heffingen voor het jaar 2019, procedurenummer 22/2280, voor de bedrijfswoning en de bedrijfsloods tezamen. Hoge Raad 26 oktober 2001, ECLI:NL:HR:2001:AD4850. Hoge Raad 28 mei 2004, ECLI:NL:HR:2004:AO9861. De rechtbank verwijst in dat verband naar hetgeen is geoordeeld in de procedure met nummer 23/3420, in de uitspraak van 30 mei 2024, onderdeel 8.1, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Opgemaakt door [WOZ-taxateur] , op 2 september 2024. Rechtbank Zeeland-West-Brabant, 30 mei 2024, ECLI:NL:RBZWB:2024:3438. Hoge Raad 4 november 2016, ECLI:NL:HR:2016:2495, rechtsoverwegingen 2.4.2 en 2.4.3.

In geschil zijnde punten: De omvang van het geding, De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’, De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning (afhankelijk van het oordeel over de omvang van het geding), De vermeende ‘dubbele heffing’ van ‘rioolheffing’. Met betrekking tot de omvang van het geding 12. De heffingsambtenaar heeft twee uitspraken op bezwaar gedaan. In beroep stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat het beroep van belanghebbende uitsluitend betrekking kan hebben op de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2024. De heffingsambtenaar voert in dat verband aan dat geen rechtsregel er aan in de weg staat om de bezwaargronden van belanghebbende toe te delen aan twee aparte bezwaardossiers. De rechtbank gaat in deze redenering niet mee en licht hieronder toe waarom. 12.1. De wetgever heeft met de introductie van artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ uitdrukkelijk vastgelegd dat er een koppeling moet zijn tussen WOZ en OZB. Uit de tekst van artikel 25, vierde lid, van de AWR kan worden afgeleid dat de wetgever het mogelijk heeft willen maken om meerdere beslissingen om één geschrift te kunnen vervatten. De werkwijze van de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak is diametraal het tegenovergestelde: ondanks één verzamelbezwaarschrift van belanghebbende (in reactie op één verzamelbiljet van de heffingsambtenaar) kiest de heffingsambtenaar ervoor om in twee aparte geschriften op de bezwaargronden te beslissen. 12.2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat de keuze om de inhoud van het bezwaarschrift op te knippen in twee clusters van bezwaargronden (dus eigenstandig van 1 bezwaarschrift 2 bezwaarschriften te maken) is ingegeven door de interne werkprocessen van het bestuursorgaan. Eén cluster van bezwaargronden heeft samenhang met de WOZ-waardering en het andere cluster zijn zelfstandige heffingen die geen samenhang hebben met de WOZ. 12.3. Naar het oordeel van de rechtbank komt de werkwijze van de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. En wel omdat de belangen van (in ieder geval deze) belastingplichtige(n) op deze wijze ondergeschikt worden gemaakt aan de werkprocessen van de BWB als organisatie. Aldus acht de rechtbank de rechtspositie van deze belanghebbende onvoldoende gewaarborgd. 12.4. Het argument dat belanghebbende aldus zo snel mogelijk kennis kan nemen van deelbeslissingen van het bestuursorgaan is in dit licht hoe dan ook van onvoldoende gewicht. Tegenover deze vermeende duidelijkheid (waarvan het bestaan niet is getoetst en ook anderszins niet aannemelijk is) staat een verslechtering van de rechtspositie van belastingplichtige. Immers, deze moet meerdere beroepstermijnen waarborgen en (mogelijk) meerdere keren griffierecht betalen, terwijl met het opleggen van één verzamelbiljet de indruk is gewekt dat het bestuursorgaan van gecombineerde behandeling uit gaat. 12.5. Het voorgaande brengt de rechtbank ertoe te oordelen dat de beslissing op het bezwaarschrift van belanghebbende in 2 delen tot stand is gekomen, één deel op 12 januari 2024 en één deel op 26 januari 2024. Belanghebbende heeft op 26 januari 2024 digitaal beroep ingesteld. Alles tegen elkaar afwegend acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende op 26 januari 2024 kennis had van de inhoud van beide onderdelen van de uitspraak op bezwaar en de bedoeling had om tegen alle onderdelen beroepsgronden aan te dragen. De rechtbank verwijst in zoverre ook naar het bepaalde in artikel 8:69, tweede lid, van de Awb en geeft invulling aan de opdracht om de rechtsgronden ambtshalve aan te vullen. De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’ 13. Hiervoor verwijst de rechtbank naar de overwegingen hierboven onder punt 7 tot en met punt 7.7 en verklaart deze ook van toepassing in de procedure betreffende de bedrijfswoning, de WOZ-waardering daarvan en alle daarmee samenhangende heffingen. De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning 14. De heffingsambtenaar heeft zich beperkt tot de (primaire) stelling dat de beroepsgronden tegen de WOZ-waardering buiten de reikwijdte van het geding vallen. In het bovenstaande heeft de rechtbank anders geoordeeld. Voor dat geval heeft de heffingsambtenaar geen subsidiaire stelling ingenomen noch een voorwaardelijk verzoek tot het leveren van bewijs gedaan. Dat procesrisico komt voor rekening van de heffingsambtenaar, ingegeven door de opdracht aan de fiscale bestuursrechter om finale geschilbeslechting te bewerkstelligen. De rechtbank ziet ook geen reden om de zaak voor hernieuwde behandeling terug te wijzen naar de bezwaarfase. 14.1. Bij gebrek aan onderbouwing van de WOZ-waarde in beroep heeft de rechtbank onderzocht of de stukken in bezwaar als onderbouwing kunnen dienen. De rechtbank concludeert dat dat niet het geval is. Een taxatieverslag is niet overgelegd en bij de uitspraak op bezwaar is geen matrix of andere onderbouwing gevoegd. Ook is onduidelijk gebleven of het object inmiddels 100% gereed is en volledig bij belanghebbende in gebruik is. 14.2. De conclusie is derhalve dat gelet op de beroepsgronden van belanghebbende de heffingsambtenaar niet geslaagd is in het aannemelijk maken van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning. Belanghebbende heeft evenmin een gemotiveerde stelling ingenomen. De enkele verwijzing naar het waarde-rapport per toestandspeildatum 1 januari 2018 is onvoldoende. Zelfs al zou het zo zijn dat aan de toestand van de bedrijfswoning niets is gewijzigd, dan moet nog steeds inzichtelijk gemaakt worden wat de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt zijn geweest. 14.3. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Een dergelijke vaststelling is een schatting, zonder enige onderbouwing. In dit geval maakt de rechtbank daarop een summiere uitzondering, inhoudende dat zij opmerkt dat zij ervan uitgaat dat de woning inmiddels verder gereed is dan 40%, maar er tegelijk niet van uitgaat dat deze reeds 100% gereed is. Wel neemt de rechtbank de marktontwikkeling in ogenschouw voor de regio Noord-Brabant zoals deze voortvloeit uit de gegevens van het Kadaster. Deze laten een algemene waardestijging van grond en opstallen zien van (afgerond) 49 procentpunt. De rechtbank bepaalt de waarde van de bedrijfswoning voor het jaar 2023 op € 300.000. Deze waarde-vaststelling geldt uitsluitend voor het jaar 2023. Aan deze waardebepaling komt geen bewijskracht toe voor andere belastingjaren. 14.4. Dat betekent dat het beroep gegrond is, dat de waarde moet worden verlaagd en dat ook de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing gebouwd moeten worden verlaagd. 14.5. Tegen de overige heffingen zoals opgenomen op het verzamelbiljet met [nummer 2] zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het beroep is in zoverre ongegrond. De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘rioolheffing’ 15. De stelling van belanghebbende dat sprake is van dubbele heffing wordt verworpen. In het voorgaande is geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht twee ‘geïndividualiseerde’ objecten heeft aangeduid. Belanghebbende is (eigenaar en) gebruiker van de bedrijfswoning. De vennootschap is gebruiker van de bedrijfsloods. 15.1. In de procedure met nummer 23/3420 is reeds geoordeeld over de rechtmatigheid van de rioolheffing voor de gebruiker van de bedrijfsloods. In deze uitspraak moet daarom nog worden geoordeeld over de rioolheffing voor de bedrijfswoning.

In geschil zijnde punten: De omvang van het geding, De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’, De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning (afhankelijk van het oordeel over de omvang van het geding), De vermeende ‘dubbele heffing’ van ‘rioolheffing’. Met betrekking tot de omvang van het geding 12. De heffingsambtenaar heeft twee uitspraken op bezwaar gedaan. In beroep stelt de heffingsambtenaar zich op het standpunt dat het beroep van belanghebbende uitsluitend betrekking kan hebben op de uitspraak op bezwaar van 12 januari 2024. De heffingsambtenaar voert in dat verband aan dat geen rechtsregel er aan in de weg staat om de bezwaargronden van belanghebbende toe te delen aan twee aparte bezwaardossiers. De rechtbank gaat in deze redenering niet mee en licht hieronder toe waarom. 12.1. De wetgever heeft met de introductie van artikel 24, negende lid, van de Wet WOZ uitdrukkelijk vastgelegd dat er een koppeling moet zijn tussen WOZ en OZB. Uit de tekst van artikel 25, vierde lid, van de AWR kan worden afgeleid dat de wetgever het mogelijk heeft willen maken om meerdere beslissingen om één geschrift te kunnen vervatten. De werkwijze van de heffingsambtenaar in de onderhavige zaak is diametraal het tegenovergestelde: ondanks één verzamelbezwaarschrift van belanghebbende (in reactie op één verzamelbiljet van de heffingsambtenaar) kiest de heffingsambtenaar ervoor om in twee aparte geschriften op de bezwaargronden te beslissen. 12.2. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar desgevraagd toegelicht dat de keuze om de inhoud van het bezwaarschrift op te knippen in twee clusters van bezwaargronden (dus eigenstandig van 1 bezwaarschrift 2 bezwaarschriften te maken) is ingegeven door de interne werkprocessen van het bestuursorgaan. Eén cluster van bezwaargronden heeft samenhang met de WOZ-waardering en het andere cluster zijn zelfstandige heffingen die geen samenhang hebben met de WOZ. 12.3. Naar het oordeel van de rechtbank komt de werkwijze van de heffingsambtenaar in strijd met het zorgvuldigheidsbeginsel. En wel omdat de belangen van (in ieder geval deze) belastingplichtige(n) op deze wijze ondergeschikt worden gemaakt aan de werkprocessen van de BWB als organisatie. Aldus acht de rechtbank de rechtspositie van deze belanghebbende onvoldoende gewaarborgd. 12.4. Het argument dat belanghebbende aldus zo snel mogelijk kennis kan nemen van deelbeslissingen van het bestuursorgaan is in dit licht hoe dan ook van onvoldoende gewicht. Tegenover deze vermeende duidelijkheid (waarvan het bestaan niet is getoetst en ook anderszins niet aannemelijk is) staat een verslechtering van de rechtspositie van belastingplichtige. Immers, deze moet meerdere beroepstermijnen waarborgen en (mogelijk) meerdere keren griffierecht betalen, terwijl met het opleggen van één verzamelbiljet de indruk is gewekt dat het bestuursorgaan van gecombineerde behandeling uit gaat. 12.5. Het voorgaande brengt de rechtbank ertoe te oordelen dat de beslissing op het bezwaarschrift van belanghebbende in 2 delen tot stand is gekomen, één deel op 12 januari 2024 en één deel op 26 januari 2024. Belanghebbende heeft op 26 januari 2024 digitaal beroep ingesteld. Alles tegen elkaar afwegend acht de rechtbank aannemelijk dat belanghebbende op 26 januari 2024 kennis had van de inhoud van beide onderdelen van de uitspraak op bezwaar en de bedoeling had om tegen alle onderdelen beroepsgronden aan te dragen. De rechtbank verwijst in zoverre ook naar het bepaalde in artikel 8:69, tweede lid, van de Awb en geeft invulling aan de opdracht om de rechtsgronden ambtshalve aan te vullen. De rechtmatigheid van de aangebrachte ‘splitsing’ 13. Hiervoor verwijst de rechtbank naar de overwegingen hierboven onder punt 7 tot en met punt 7.7 en verklaart deze ook van toepassing in de procedure betreffende de bedrijfswoning, de WOZ-waardering daarvan en alle daarmee samenhangende heffingen. De hoogte van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning 14. De heffingsambtenaar heeft zich beperkt tot de (primaire) stelling dat de beroepsgronden tegen de WOZ-waardering buiten de reikwijdte van het geding vallen. In het bovenstaande heeft de rechtbank anders geoordeeld. Voor dat geval heeft de heffingsambtenaar geen subsidiaire stelling ingenomen noch een voorwaardelijk verzoek tot het leveren van bewijs gedaan. Dat procesrisico komt voor rekening van de heffingsambtenaar, ingegeven door de opdracht aan de fiscale bestuursrechter om finale geschilbeslechting te bewerkstelligen. De rechtbank ziet ook geen reden om de zaak voor hernieuwde behandeling terug te wijzen naar de bezwaarfase. 14.1. Bij gebrek aan onderbouwing van de WOZ-waarde in beroep heeft de rechtbank onderzocht of de stukken in bezwaar als onderbouwing kunnen dienen. De rechtbank concludeert dat dat niet het geval is. Een taxatieverslag is niet overgelegd en bij de uitspraak op bezwaar is geen matrix of andere onderbouwing gevoegd. Ook is onduidelijk gebleven of het object inmiddels 100% gereed is en volledig bij belanghebbende in gebruik is. 14.2. De conclusie is derhalve dat gelet op de beroepsgronden van belanghebbende de heffingsambtenaar niet geslaagd is in het aannemelijk maken van de WOZ-waarde van de bedrijfswoning. Belanghebbende heeft evenmin een gemotiveerde stelling ingenomen. De enkele verwijzing naar het waarde-rapport per toestandspeildatum 1 januari 2018 is onvoldoende. Zelfs al zou het zo zijn dat aan de toestand van de bedrijfswoning niets is gewijzigd, dan moet nog steeds inzichtelijk gemaakt worden wat de ontwikkelingen op de onroerendgoedmarkt zijn geweest. 14.3. Gelet op al het voorgaande zal de rechtbank de waarde in goede justitie vaststellen. Een dergelijke vaststelling is een schatting, zonder enige onderbouwing. In dit geval maakt de rechtbank daarop een summiere uitzondering, inhoudende dat zij opmerkt dat zij ervan uitgaat dat de woning inmiddels verder gereed is dan 40%, maar er tegelijk niet van uitgaat dat deze reeds 100% gereed is. Wel neemt de rechtbank de marktontwikkeling in ogenschouw voor de regio Noord-Brabant zoals deze voortvloeit uit de gegevens van het Kadaster. Deze laten een algemene waardestijging van grond en opstallen zien van (afgerond) 49 procentpunt. De rechtbank bepaalt de waarde van de bedrijfswoning voor het jaar 2023 op € 300.000. Deze waarde-vaststelling geldt uitsluitend voor het jaar 2023. Aan deze waardebepaling komt geen bewijskracht toe voor andere belastingjaren. 14.4. Dat betekent dat het beroep gegrond is, dat de waarde moet worden verlaagd en dat ook de aanslag onroerendezaakbelasting en de aanslag watersysteemheffing gebouwd moeten worden verlaagd. 14.5. Tegen de overige heffingen zoals opgenomen op het verzamelbiljet met [nummer 2] zijn geen zelfstandige gronden aangevoerd. Het beroep is in zoverre ongegrond. De vermeende ‘dubbele heffing’ van de ‘rioolheffing’ 15. De stelling van belanghebbende dat sprake is van dubbele heffing wordt verworpen. In het voorgaande is geoordeeld dat de heffingsambtenaar terecht twee ‘geïndividualiseerde’ objecten heeft aangeduid. Belanghebbende is (eigenaar en) gebruiker van de bedrijfswoning. De vennootschap is gebruiker van de bedrijfsloods. 15.1. In de procedure met nummer 23/3420 is reeds geoordeeld over de rechtmatigheid van de rioolheffing voor de gebruiker van de bedrijfsloods. In deze uitspraak moet daarom nog worden geoordeeld over de rioolheffing voor de bedrijfswoning.