ECLI:NL:RBZWB:2025:3179

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummers: BRE 24/3593 tot en met 24/3601 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaken tussen [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 maart 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende objecten bij beschikking van 25 februari 2023 in één geschrift per 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd (de aanslag OZBE). Zaaknummer Adres Waarde 24/3593 [adres 1] te [plaats 2] € 96.000 24/3594 [adres 2] te [plaats 1] € 503.000 24/3595 [adres 3] te [plaats 1] € 134.000 24/3596 [adres 4] te [plaats 1] € 135.000 24/3597 [adres 5] te [plaats 1] € 908.000 24/3598 [adres 6] te [plaats 1] € 153.000 24/3599 [adres 7] te [plaats 1] € 216.000 24/3600 [adres 8] te [plaats 1] € 135.000 24/3601 [adres 9] te [plaats 3] € 400.000 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft de beroepen op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .

2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Van de woning aan [adres 5] te [plaats 1] is belanghebbende ook gebruiker. 2.1. De rechtbank heeft de gebruikers van de objecten in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.

3. Partijen hebben ter zitting overeenstemming bereikt over de vaststelling van de WOZ-waarden van [adres 2] en [adres 5] te [plaats 1] op respectievelijk € 487.000 en € 791.000. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen en die beroepen gegrond verklaren (BRE 24/3594 en BRE 24/3597). 3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de overige objecten te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de overige objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.1. De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 4.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [adres 1] te [plaats 2] (BRE 24/3593) 5. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2004) met een kantoor (60 m²), werkplaats (60 m²) en opslag/ magazijn (60 m²). 5.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 89.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 96.000. 5.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde vastgesteld op € 126.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 11.100. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 12,4. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] , en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 5.3. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de eigen huurwaarde € 8.900 dient te zijn en de kapitalisatiefactor 10. Belanghebbende is voor de eigen huurwaarde uitgegaan van de laagste m²-prijs van de huurreferenties. Verder is belanghebbende van mening dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn en dat de aanvangsleegstand van € 3.605 onjuist is. Belanghebbende merkt op dat de taxateur een verhuurtijd van negen maanden heeft opgenomen in het taxatierapport. 5.4. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de verhuurbaarheid van negen maanden inhoud dat de inschatting is dat het object maximaal negen maanden leeg zou staan om het object opnieuw verhuurt te krijgen. Anders dan belanghebbende heeft gesteld, heeft het object niet negen maanden leeg gestaan. Verder heeft de taxateur verwezen naar de berekening in het taxatierapport voor de mutatieleegstand en leegstandrisico. 5.5. Voor zover belanghebbende niet nader onderbouwde en slechts algemene stellingen heeft aangevoerd tegen het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is de rechtbank van oordeel dat daarmee niet is komen vast te staan dat de heffingsambtenaar de waarde tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ook de ter zitting naar voren gebrachte stellingen, die allen een nadere onderbouwing missen, kunnen daar niet aan af doen. 5.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 96.000 van het object [adres 1] te [plaats 2] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 3] te [plaats 1] (BRE 24/3595) 6. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2004) met een oppervlakte van 180 m². 6.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 109.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 134.000. 6.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 160.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 11.160 (€ 62 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 7] , [referentiewoning 8] , [referentiewoning 9] (p) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 12,5. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 10] te [plaats 5] , [referentiewoning 5] (20) en [referentiewoning 4] 25 te [plaats 1] . Beroepsgronden 6.3. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 50,34 de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. Verder is belanghebbende van mening dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar moet kijken naar de leegstand van het totale aantal vierkante meters van de leegstaande objecten en niet naar het aantal objecten die leeg staan. 6.4. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gronden van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De enkele ter zitting ingenomen stellingen van belanghebbende kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs van € 62 zeker niet te hoog is vastgesteld.

13. De beroepen ten aanzien van [adres 2] , zaaknummer 24/3594, en [adres 5] , zaaknummer 24/3597, zijn gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen moeten worden verlaagd. De aanslagen OZB volgen de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 13.1. De overige beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat deze WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 13.2. Omdat een deel van de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Omdat sprake is van samenhang als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, stelt de rechtbank de kostenvergoeding vast op € 4.662 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1,5 vanwege meer dan vier samenhangende zaken).

De rechtbank: verklaart de beroepen met zaaknummers BRE 24/3594 en BRE 24/3597 gegrond; verklaart de overige beroepen ongegrond; vernietigt de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de objecten aan [adres 2] en [adres 5] ; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object aan [adres 2] tot een bedrag van € 487.000; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning aan [adres 5] tot een bedrag van € 791.000; vermindert de voor [adres 2] en [adres 5] opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig; wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.662 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.4. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Zittingsplaats Middelburg Belastingrecht zaaknummers: BRE 24/3593 tot en met 24/3601 uitspraak van de enkelvoudige kamer van 21 mei 2025 in de zaken tussen [belanghebbende] , uit [plaats 1] , belanghebbende, (gemachtigde: [gemachtigde] ), en de heffingsambtenaar van Sabewa Zeeland. Inleiding 1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank de beroepen van belanghebbende tegen de uitspraken op bezwaar van de heffingsambtenaar van 26 maart 2024. 1.1. De heffingsambtenaar heeft de waarde van de navolgende objecten bij beschikking van 25 februari 2023 in één geschrift per 1 januari 2022 (waardepeildatum) vastgesteld. Tegelijk met deze waardevaststelling is aan belanghebbende de aanslag in de onroerendezaakbelastingen eigenaar opgelegd (de aanslag OZBE). Zaaknummer Adres Waarde 24/3593 [adres 1] te [plaats 2] € 96.000 24/3594 [adres 2] te [plaats 1] € 503.000 24/3595 [adres 3] te [plaats 1] € 134.000 24/3596 [adres 4] te [plaats 1] € 135.000 24/3597 [adres 5] te [plaats 1] € 908.000 24/3598 [adres 6] te [plaats 1] € 153.000 24/3599 [adres 7] te [plaats 1] € 216.000 24/3600 [adres 8] te [plaats 1] € 135.000 24/3601 [adres 9] te [plaats 3] € 400.000 1.2. De heffingsambtenaar heeft de bezwaren van belanghebbende ongegrond verklaard. 1.3. De heffingsambtenaar heeft op de beroepen gereageerd met een verweerschrift. 1.4. De rechtbank heeft de beroepen op 9 april 2025 op zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen de gemachtigde van belanghebbende en, namens de heffingsambtenaar [naam] en [taxateur] .

2. Belanghebbende is eigenaar van de objecten. Van de woning aan [adres 5] te [plaats 1] is belanghebbende ook gebruiker. 2.1. De rechtbank heeft de gebruikers van de objecten in de gelegenheid gesteld te laten weten of zij aan het geding wensen deel te nemen. De rechtbank heeft geen reactie ontvangen.

3. Partijen hebben ter zitting overeenstemming bereikt over de vaststelling van de WOZ-waarden van [adres 2] en [adres 5] te [plaats 1] op respectievelijk € 487.000 en € 791.000. De rechtbank zal dienovereenkomstig beslissen en die beroepen gegrond verklaren (BRE 24/3594 en BRE 24/3597). 3.1. De rechtbank beoordeelt of de waarden van de overige objecten te hoog zijn vastgesteld. Belanghebbende heeft een algemeen geformuleerd beroepschrift en meerdere algemeen geformuleerde brieven ter aanvulling daarop ingediend. Op de zitting heeft de gemachtigde van belanghebbende desgevraagd toegelicht welke specifieke gronden in deze zaken aan de orde zijn. De rechtbank zal de beroepen beoordelen aan de hand van de op zitting ingenomen standpunten. 3.2. Naar het oordeel van de rechtbank zijn de waarden van de overige objecten niet te hoog vastgesteld. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft. Toetsingskader van de rechtbank 4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van het object bepaald op de waarde die aan het object dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". 4.1. De waarde van een niet-woning kan op grond van artikel 4, eerste lid, aanhef en onder b, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet WOZ worden bepaald aan de hand van de huurwaardekapitalisatiemethode. Bij de waardebepaling op grond van deze methode wordt de waarde van een onroerende zaak verkregen door de huurwaarde van de onroerende zaak te vermenigvuldigen met een kapitalisatiefactor. De huurwaarde en de kapitalisatiefactor worden zoveel mogelijk afgeleid uit verhuur- en verkooptransacties van vergelijkbare objecten. 4.2. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de WOZ-waarde niet te hoog heeft vastgesteld. Pas als de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de rechtbank toe aan de vraag of belanghebbende de door hem verdedigde waarde aannemelijk heeft gemaakt. Indien ook dat laatste niet het geval is, kan de rechtbank schattenderwijs zelf tot een vaststelling van de in artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ bedoelde waarde komen. [adres 1] te [plaats 2] (BRE 24/3593) 5. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2004) met een kantoor (60 m²), werkplaats (60 m²) en opslag/ magazijn (60 m²). 5.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 89.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 96.000. 5.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde vastgesteld op € 126.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 11.100. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 1] , [referentiewoning 2] , [referentiewoning 3] te [plaats 2] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 12,4. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] , en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 5.3. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de eigen huurwaarde € 8.900 dient te zijn en de kapitalisatiefactor 10. Belanghebbende is voor de eigen huurwaarde uitgegaan van de laagste m²-prijs van de huurreferenties. Verder is belanghebbende van mening dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn en dat de aanvangsleegstand van € 3.605 onjuist is. Belanghebbende merkt op dat de taxateur een verhuurtijd van negen maanden heeft opgenomen in het taxatierapport. 5.4. De taxateur heeft ter zitting toegelicht dat de verhuurbaarheid van negen maanden inhoud dat de inschatting is dat het object maximaal negen maanden leeg zou staan om het object opnieuw verhuurt te krijgen. Anders dan belanghebbende heeft gesteld, heeft het object niet negen maanden leeg gestaan. Verder heeft de taxateur verwezen naar de berekening in het taxatierapport voor de mutatieleegstand en leegstandrisico. 5.5. Voor zover belanghebbende niet nader onderbouwde en slechts algemene stellingen heeft aangevoerd tegen het door de heffingsambtenaar ingebrachte taxatierapport is de rechtbank van oordeel dat daarmee niet is komen vast te staan dat de heffingsambtenaar de waarde tot een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Ook de ter zitting naar voren gebrachte stellingen, die allen een nadere onderbouwing missen, kunnen daar niet aan af doen. 5.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 96.000 van het object [adres 1] te [plaats 2] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 3] te [plaats 1] (BRE 24/3595) 6. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2004) met een oppervlakte van 180 m². 6.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 109.000 is. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 134.000. 6.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 160.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 11.160 (€ 62 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 7] , [referentiewoning 8] , [referentiewoning 9] (p) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 12,5. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 10] te [plaats 5] , [referentiewoning 5] (20) en [referentiewoning 4] 25 te [plaats 1] . Beroepsgronden 6.3. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 50,34 de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. Verder is belanghebbende van mening dat de vergelijkingsobjecten niet bruikbaar zijn. Tot slot heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar moet kijken naar de leegstand van het totale aantal vierkante meters van de leegstaande objecten en niet naar het aantal objecten die leeg staan. 6.4. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gronden van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De enkele ter zitting ingenomen stellingen van belanghebbende kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs van € 62 zeker niet te hoog is vastgesteld.

13. De beroepen ten aanzien van [adres 2] , zaaknummer 24/3594, en [adres 5] , zaaknummer 24/3597, zijn gegrond. Dit betekent dat de waardebeschikkingen moeten worden verlaagd. De aanslagen OZB volgen de waardebeschikking, dus ook deze moeten worden verlaagd. De heffingsambtenaar dient dit uit te voeren. 13.1. De overige beroepen zijn ongegrond. Dit betekent dat deze WOZ-waarden en de aanslagen OZB gehandhaafd blijven. 13.2. Omdat een deel van de beroepen gegrond zijn, moet de heffingsambtenaar het griffierecht aan belanghebbende vergoeden en krijgt belanghebbende ook een vergoeding van zijn proceskosten. De heffingsambtenaar moet deze vergoeding betalen. Omdat sprake is van samenhang als bedoeld in artikel 3, tweede lid, van het Besluit proceskosten bestuursrecht, stelt de rechtbank de kostenvergoeding vast op € 4.662 (1 punt voor het indienen van het bezwaarschrift, 1 punt voor het verschijnen ter hoorzitting met een waarde per punt van € 647, 1 punt voor het indienen van het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting met een waarde per punt van € 907 en een wegingsfactor 1,5 vanwege meer dan vier samenhangende zaken).

De rechtbank: verklaart de beroepen met zaaknummers BRE 24/3594 en BRE 24/3597 gegrond; verklaart de overige beroepen ongegrond; vernietigt de uitspraken op bezwaar met betrekking tot de objecten aan [adres 2] en [adres 5] ; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van het object aan [adres 2] tot een bedrag van € 487.000; vermindert de bij beschikking vastgestelde waarde van de woning aan [adres 5] tot een bedrag van € 791.000; vermindert de voor [adres 2] en [adres 5] opgelegde aanslagen OZB dienovereenkomstig; wijst het verzoek om immateriële schadevergoeding af; bepaalt dat de heffingsambtenaar het griffierecht van € 51 aan belanghebbende moet vergoeden; veroordeelt de heffingsambtenaar tot betaling van € 4.662 aan proceskosten aan belanghebbende. Deze uitspraak is gedaan door mr. T. Peters, rechter, in aanwezigheid van W.M.C. Oomen, griffier, op 21 mei 2025 en openbaar gemaakt door middel van geanonimiseerde publicatie op www.rechtspraak.nl. griffier rechter Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op: Informatie over hoger beroep Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden. Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof ‘s-Hertogenbosch. Kamerstukken II 1992/93, 22 885, nr. 3, blz. 44 Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.4.4. Hoge Raad 14 juni 2024, ECLI:NL:HR:2024:853, r.o. 3.5.

6.5. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 134.000 van het object [adres 3] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 4] te [plaats 1] (BRE 24/3596) 7. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het taxatierapport in beroep voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van € 135.000 niet te hoog is. De waarde van het object is om die reden niet meer in geschil. [adres 6] te [plaats 1] (BRE 24/3598) 8. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2006) met een oppervlakte van 140 m² op de begane grond en € 70 m² op de eerste verdieping. 8.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 107.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 153.000. 8.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 168.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 13.650 (€ 75 per m² voor de begane grond en € 45 per m² voor de eerste verdieping). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 8] , [referentiewoning 11] (a), [referentiewoning 4] (01) en [referentiewoning 5] (16) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 8.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aanvangsleegstand dient te worden weergegeven in een percentage in plaats van een bedrag, zoals de taxateur heeft gedaan. Daarbij is belanghebbende van mening dat de leegstand hoger is dan de vastgestelde € 4.439. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 8.4. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de aanvangsleegstand voor het berekenen van de correcties op de waarde in een bedrag is weergegeven. Verder heeft de taxateur gesteld dat de m²-prijs voor een gedeelte van de opslag/ magazijn € 75 is en voor een ander deel € 45 door het verschil in type vloer, waardoor de gemiddelde m²-prijs uitkomt op € 65. 8.5. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gronden van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stellingen van belanghebbende, dat de vierkante meterprijs te hoog is en de aanvangsleegstand te laag is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde (gemiddelde) vierkante meterprijs van € 65 zeker niet te hoog is vastgesteld. 8.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 153.000 van het object [adres 6] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 7] te [plaats 1] (BRE 24/3599) 9. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2005) met een oppervlakte van 236 m² op de begane grond en 118 m² op de begane grond. 9.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 180.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 216.000. 9.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 267.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 21.830 (€ 70 per m² voor de begane grond en € 45 per m² voor de eerste verdieping). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 8] , [referentiewoning 12] (f), [referentiewoning 11] (a) en [referentiewoning 5] (16) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 9.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 9.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de grond van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de m²-prijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs zeker niet te hoog is vastgesteld. 9.5. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 216.000 van het object [adres 7] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 8] te [plaats 1] (BRE 24/3600) 10. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2005) en bestaat uit een dubbele ruimte (144 m² en 70 m²). 10.1. Belanghebbende bepleit een waarde van 109.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 135.000. 10.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 166.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 13.230. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 9] (p), [referentiewoning 11] (a), [referentiewoning 5] (16) en [adres 8] te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,6. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] Beroepsgronden 10.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 10.4. De taxateur heeft ter zitting verwezen naar de eigen huurwaarde van € 12.480 die werd gehanteerd bij het einde van het contract op 1 april 2021. De taxateur heeft deze waarde opgenomen bij de huurreferenties voor de vaststelling van de huurwaarde. Belanghebbende heeft hier ter zitting tegenin gebracht dat het huurcontract niet is verstrekt.

6.5. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 134.000 van het object [adres 3] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 4] te [plaats 1] (BRE 24/3596) 7. Belanghebbende heeft ter zitting aangevoerd dat het taxatierapport in beroep voldoende aannemelijk maakt dat de waarde van € 135.000 niet te hoog is. De waarde van het object is om die reden niet meer in geschil. [adres 6] te [plaats 1] (BRE 24/3598) 8. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2006) met een oppervlakte van 140 m² op de begane grond en € 70 m² op de eerste verdieping. 8.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 107.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 153.000. 8.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 168.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 13.650 (€ 75 per m² voor de begane grond en € 45 per m² voor de eerste verdieping). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 8] , [referentiewoning 11] (a), [referentiewoning 4] (01) en [referentiewoning 5] (16) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 8.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat de aanvangsleegstand dient te worden weergegeven in een percentage in plaats van een bedrag, zoals de taxateur heeft gedaan. Daarbij is belanghebbende van mening dat de leegstand hoger is dan de vastgestelde € 4.439. Verder heeft belanghebbende aangevoerd dat de heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 8.4. Ter zitting heeft de taxateur toegelicht dat de aanvangsleegstand voor het berekenen van de correcties op de waarde in een bedrag is weergegeven. Verder heeft de taxateur gesteld dat de m²-prijs voor een gedeelte van de opslag/ magazijn € 75 is en voor een ander deel € 45 door het verschil in type vloer, waardoor de gemiddelde m²-prijs uitkomt op € 65. 8.5. Naar het oordeel van de rechtbank kunnen de gronden van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stellingen van belanghebbende, dat de vierkante meterprijs te hoog is en de aanvangsleegstand te laag is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde (gemiddelde) vierkante meterprijs van € 65 zeker niet te hoog is vastgesteld. 8.6. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 153.000 van het object [adres 6] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 7] te [plaats 1] (BRE 24/3599) 9. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2005) met een oppervlakte van 236 m² op de begane grond en 118 m² op de begane grond. 9.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 180.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 216.000. 9.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 267.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 21.830 (€ 70 per m² voor de begane grond en € 45 per m² voor de eerste verdieping). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [adres 8] , [referentiewoning 12] (f), [referentiewoning 11] (a) en [referentiewoning 5] (16) te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,3. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] en [referentiewoning 6] te [plaats 4] . Beroepsgronden 9.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 9.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de grond van belanghebbende niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de m²-prijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs zeker niet te hoog is vastgesteld. 9.5. Gelet op het vorenstaande is de rechtbank van oordeel dat de heffingsambtenaar de waarde van € 216.000 van het object [adres 7] te [plaats 1] voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [adres 8] te [plaats 1] (BRE 24/3600) 10. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsruimte (bouwjaar 2005) en bestaat uit een dubbele ruimte (144 m² en 70 m²). 10.1. Belanghebbende bepleit een waarde van 109.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 135.000. 10.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 166.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 13.230. De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 9] (p), [referentiewoning 11] (a), [referentiewoning 5] (16) en [adres 8] te [plaats 1] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 13,6. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 4] (2) en [referentiewoning 5] (20) te [plaats 1] Beroepsgronden 10.3. Belanghebbende heeft aangevoerd dat heffingsambtenaar is uitgegaan van een te hoge m²-prijs. De m²-prijs dient hetzelfde te zijn als de laagste m²-prijs van de huurreferenties, te weten € 51,06 en de kapitalisatiefactor dient 10 te zijn. 10.4. De taxateur heeft ter zitting verwezen naar de eigen huurwaarde van € 12.480 die werd gehanteerd bij het einde van het contract op 1 april 2021. De taxateur heeft deze waarde opgenomen bij de huurreferenties voor de vaststelling van de huurwaarde. Belanghebbende heeft hier ter zitting tegenin gebracht dat het huurcontract niet is verstrekt.

Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten niet te verstrekken. De blote stelling dat de huurovereenkomst nodig is om te kunnen controleren of de eigen eerder geldende huurwaarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan. 10.5. Verder is de rechtbank van oordeel dat de overige grond van belanghebbende niet kan baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de m²-prijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs van zeker niet te hoog is vastgesteld. [adres 9] te [plaats 3] (BRE 24/3601) 11. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsgebouw (bouwjaar 1975) met een oppervlakte van 4.500 m² exclusief de extra grond (1.385 m²) en infrastructuur (2.000 m²). 11.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 347.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000. 11.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 484.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 54.000 (€ 12 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 13] te [plaats 6] , [referentiewoning 12] 18 te [plaats 1] en [referentiewoning 14] te [plaats 7] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 8,2. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 16] en [referentiewoning 15] te [plaats 1] . 11.3. De m²-prijs voor opslag/ magazijn van € 12 staat niet meer ter discussie. Wel staat de m²-prijs voor de restgrond van € 16,75 en de m²-prijs van de infrastructuur van € 25 ter discussie. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar hiervoor een m²-prijs van € 6 dient te gebruiken. 11.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de enkele grond van belanghebbende over de m²-prijs niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport en de toelichting op zitting de waarde (voldoende) onderbouwd. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat het terrein commercieel wordt gebruikt voor de verhuur van opslagplaatsen. Om die reden is aan de infrastructuur en de extra grond ook een waarde toegekend. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de vierkante meterprijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet worden gevolgd. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 12. Belanghebbende heeft bij het indienen van zijn beroepschrift, te weten op 27 maart 2024 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 16 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) drie maanden. 12.1. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Belanghebbende heeft geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.

Naar het oordeel van de rechtbank hoeft de heffingsambtenaar de huurcontracten van de vergelijkingsobjecten niet te verstrekken. De blote stelling dat de huurovereenkomst nodig is om te kunnen controleren of de eigen eerder geldende huurwaarde niet te hoog is, is daarvoor onvoldoende. Ten minste zal twijfel moeten worden gezaaid over waarom de door de taxateur – een deskundige – gebruikte onderbouwingen niet zouden kunnen kloppen. Zonder dat begin van bewijs, dat belanghebbende in dit geval niet heeft geleverd, moet van de juistheid van de huurwaarden van de vergelijkingsobjecten worden uitgegaan. 10.5. Verder is de rechtbank van oordeel dat de overige grond van belanghebbende niet kan baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport de waarde (voldoende) onderbouwd. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de m²-prijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank niet worden gevolgd. Met het door de heffingsambtenaar overgelegde taxatierapport heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat de gehanteerde vierkante meterprijs van zeker niet te hoog is vastgesteld. [adres 9] te [plaats 3] (BRE 24/3601) 11. Belanghebbende is eigenaar van het object. Het object betreft een bedrijfsgebouw (bouwjaar 1975) met een oppervlakte van 4.500 m² exclusief de extra grond (1.385 m²) en infrastructuur (2.000 m²). 11.1. Belanghebbende bepleit een waarde van € 347.000. De heffingsambtenaar verdedigt de in de uitspraak op bezwaar gehandhaafde waarde van € 400.000. 11.2. De heffingsambtenaar heeft aan de waardevaststelling in beroep een taxatierapport ten grondslag gelegd dat op 21 januari 2025 door [taxateur] is opgemaakt. In het taxatierapport heeft de taxateur de waarde voor het object vastgesteld op € 484.000. De taxateur is uitgegaan van een huurwaarde van het object van € 54.000 (€ 12 per m²). De taxateur heeft de huurwaarde gebaseerd op de huurprijzen van [referentiewoning 13] te [plaats 6] , [referentiewoning 12] 18 te [plaats 1] en [referentiewoning 14] te [plaats 7] . Daarnaast is de kapitalisatiefactor berekend en vastgesteld op 8,2. De taxateur heeft daarvoor de verkooptransacties gebruikt van de objecten aan [referentiewoning 16] en [referentiewoning 15] te [plaats 1] . 11.3. De m²-prijs voor opslag/ magazijn van € 12 staat niet meer ter discussie. Wel staat de m²-prijs voor de restgrond van € 16,75 en de m²-prijs van de infrastructuur van € 25 ter discussie. Belanghebbende is van mening dat de heffingsambtenaar hiervoor een m²-prijs van € 6 dient te gebruiken. 11.4. Naar het oordeel van de rechtbank kan de enkele grond van belanghebbende over de m²-prijs niet baten. De heffingsambtenaar heeft met zijn taxatierapport en de toelichting op zitting de waarde (voldoende) onderbouwd. Ter zitting heeft de taxateur gesteld dat het terrein commercieel wordt gebruikt voor de verhuur van opslagplaatsen. Om die reden is aan de infrastructuur en de extra grond ook een waarde toegekend. De ter zitting ingenomen stelling van belanghebbende, dat de vierkante meterprijs te hoog is, kan zonder nadere onderbouwing door belanghebbende naar het oordeel van de rechtbank dan ook niet worden gevolgd. Schadevergoeding wegens overschrijding van de redelijke termijn 12. Belanghebbende heeft bij het indienen van zijn beroepschrift, te weten op 27 maart 2024 verzocht om vergoeding van immateriële schade wegens overschrijding van de redelijke termijn. De redelijke behandeltermijn voor de bezwaar- en beroepsfase in eerste aanleg bedraagt een periode van twee jaar, te rekenen vanaf de datum van ontvangst van het bezwaarschrift. De heffingsambtenaar heeft het bezwaarschrift van belanghebbende ontvangen op 16 maart 2023. De rechtbank doet uitspraak op 21 mei 2025, waarmee de redelijke termijn is overschreden met (afgerond) drie maanden. 12.1. Voor het toekennen van een immateriële schadevergoeding ziet de rechtbank geen aanleiding. De Hoge Raad heeft beslist dat in gevallen waarbij het financiële belang bij een procedure minder bedraagt dan € 1.000 en de redelijke termijn met niet meer dan twaalf maanden is overschreden, volstaan kan worden met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden. Belanghebbende heeft geen feiten gesteld op grond waarvan de omvang van het financiële belang kan worden vastgesteld. Het overgangsrecht is niet van toepassing, aangezien de redelijke termijn nog niet was overschreden op 14 juni 2024. De rechtbank volstaat daarom met de constatering dat de redelijke termijn is overschreden.