ECLI:NL:RBZWB:2025:3153

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11223681 \ CV EXPL 24-2443 Vonnis van 12 februari 2025 in de zaak van [verhuurster] , te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [verhuurster], gemachtigde: mr. C.C.M. Welten, tegen DROOMWONING OP MAAT B.V., te Drimmelen, gedaagde partij, hierna te noemen: Droomwoning , gemachtigde: mr. S. Simoen. 1De zaak in het kort In deze zaak gaat het er om wanneer de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en of Droomwoning nog huurtermijnen en/of schadevergoeding vanwege oplevergebreken moet betalen aan [verhuurster].

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 4 september 2024 - het bericht van 23 december 2024 namens [verhuurster], met aanvullende producties 7 t/m 20, de vermeerdering van eis en conclusie van antwoord in reconventie, - het bericht van 6 januari 2025 namens Droomwoning; - het bericht van 8 januari 2025 namens Droomwoning, met aanvullende producties 21 en 22; - de mondelinge behandeling van 9 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

3.1. Droomwoning huurde vanaf 1 juni 2023 een bedrijfsruimte van [verhuurster]. De huurovereenkomst is aangegaan tot 1 juni 2024. De huurprijs is € 6.000,00 per maand, het voorschot servicekosten is € 517,00 per maand. 3.2. Droomwoning heeft per brief van 2 februari 2024 laten weten de huur per direct te willen opzeggen. Droomwoning heeft hierna € 6.000,00 aan [verhuurster] betaald. De overige huurtermijnen heeft Droomwoning onbetaald gelaten. 3.3. [verhuurster] heeft op 14 maart 2024 sleutels van Droomwoning ontvangen. 3.4. Op 8 april 2024 heeft [verhuurster] aan Droomwoning laten weten dat er nog een en ander hersteld moet worden voor 1 juni 2024. Dit heeft Droomwoning niet gedaan.

In conventie 4.1. [verhuurster] vordert in conventie bij vonnis (na vermeerdering van eis): I. € 37.540,76, te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten: a. € 18.000,00 aan achterstallige huur (maart / april / mei 2024), b. € 1.200,00 aan contractuele boete, c. € 726,70 aan buitengerechtelijke incassokosten, d. € 2.553,08 aan afrekening servicekosten, e. € 27.060,98 aan herstelkosten, f. te verminderen met € 12.000,00 aan borg. II. primair: het terugplaatsen, installeren en keuren van de hefbrug, binnen 14 dagen na vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 20.000,00; subsidiair: € 19.965,00 aan herstelkosten van de hefbrug, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 mei 2024 tot aan de dag der voldoening. [verhuurster] vordert ook dat Droomwoning in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente. [verhuurster] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.2. Droomwoning voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt – voor zover nodig – nader ingegaan. In reconventie 4.3. Droomwoning vordert in reconventie bij vonnis: I. te bevestigen dat de huurovereenkomst per 29 februari 2024 is beëindigd cq ontbonden; II. [verhuurster] te veroordelen tot onmiddellijke betaling van de borgsom, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Droomwoning vordert ook dat [verhuurster] in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente. Droomwoning wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.4. [verhuurster] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt – voor zover nodig – nader ingegaan.

In conventie en in reconventie 5.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld. Einde huurovereenkomst 5.2. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan die inmiddels is geëindigd. Partijen twisten over het antwoord op de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. [verhuurster] stelt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juni 2024, zoals in de huurovereenkomst is opgenomen. Volgens Droomwoning ligt dat moment eerder. 5.3. De kantonrechter stelt voorop dat de opzeggingsbrief van Droomwoning van 2 februari 2024 niet rechtsgeldig is, omdat de huurovereenkomst geen mogelijkheid tot opzegging met onmiddellijke ingang biedt. Op grond van artikel 3.3. van de huurovereenkomst kan de huurder de overeenkomst opzeggen tegen het einde van de looptijd van de huurovereenkomst. Dat is in dit geval 1 juni 2024. 5.4. Droomwoning stelt in de eerste plaats dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd op 2 februari 2024. Droomwoning onderbouwt deze stelling met een transcriptie van het gesprek dat partijen op deze datum hebben gevoerd. Daarbij wordt gewezen op de samenhang van het gesprek en zij leidt daaruit af dat partijen het op hoofdlijnen eens waren. De kantonrechter volgt Droomwoning hierin niet. Een concrete overeenstemming over een concrete beëindiging volgt niet uit de overgelegde transcriptie. [verhuurster] stemt ook niet in met onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst, of tegen 1 maart 2024. Uit het gesprek wordt duidelijk dat er nog verder zal worden gepraat over een eventuele eerdere beëindiging van de huurovereenkomst. Daarvoor zal [verhuurster] een (concept)contract opstellen. Tot een contract - waar beide partijen mee instemmen - is het vervolgens niet gekomen. Hieruit kan dus geen beëindiging met wederzijds goedvinden worden afgeleid. 5.5. Een dergelijke beëindiging kan ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat [verhuurster] de sloten zou hebben vervangen en de sleutels van het gehuurde op 14 maart 2024 in ontvangst zou hebben genomen, zoals Droomwoning in de tweede plaats stelt - ook niet als dit in samenhang met het opgenomen gesprek wordt beschouwd. Het is namelijk niet vast komen te staan dat [verhuurster] de sloten heeft vervangen. Droomwoning stelt dat wel, maar zij onderbouwt die stelling niet, terwijl [verhuurster] het betwist. Onder die omstandigheden had het op de weg van Droomwoning gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Datzelfde geldt voor de stelling over de sleutels. Partijen zijn het erover eens dat [verhuurster] op 14 maart 2024 sleutels heeft ontvangen, maar zij geeft daarvan aan dat deze niet op de sloten passen. Bovendien heeft [verhuurster] aangevoerd dat Droomwoning het gehuurde nog heeft gebruikt en dat zij daar tot 1 juni 2024 ook de gelegenheid toe had. Dit volgt ook uit de mail van [verhuurster] van 4 maart 2024. De stelling dat de huur met wederzijds goedvinden eerder is geëindigd dan wel dat de huur feitelijk eerder is geëindigd doordat [verhuurster] Droomwoning niet langer de toegang tot het gehuurde verschafte, wordt dus niet gevolgd. 5.6. Droomwoning doet in de derde plaats een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het niet verschaffen van het huurgenot, doordat de sloten door [verhuurster] zijn vervangen. Dat beroep slaagt niet. Zoals hiervoor al is overwogen, is niet vast komen te staan dat [verhuurster] de sloten heeft vervangen en zij dus tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De overeenkomst is dus niet ontbonden. 5.7. De conclusie is daarom dat de huurovereenkomst tot 1 juni 2024 is blijven bestaan. Droomwoning is daarom de huur verschuldigd van de maanden maart, april en mei 2024. Droomwoning heeft aan [verhuurster] een waarborgsom van € 12.000,00 betaald. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de huur voor de maanden maart en april 2024, waardoor dit bedrag uitkomt op nul. Voor de huur voor de maand mei 2024 is Droomwoning wettelijke rente verschuldigd zoals gevorderd vanaf 23 december 2024 (de dag van de indiening van de akte vermeerdering eis). 5.8. Omdat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 juni 2024 en dus niet eerder, zal de vordering in reconventie onder I worden afgewezen. Vanwege de verrekening van de waarborgsom zal de vordering in reconventie onder II ook worden afgewezen. De contractuele boete 5.9. Tussen partijen staat ter discussie of de algemene voorwaarden, waarin de contractuele boete zou zijn opgenomen, wel of niet ter hand zijn gesteld. Vaststaat dat Droomwoning de huurovereenkomst heeft ondertekend: alle pagina’s van de huurovereenkomst zijn voorzien van een paraaf. Dit ondersteunt de stelling van [verhuurster] dat Droomwoning een exemplaar heeft ontvangen van de algemene voorwaarden, nu dit staat vermeld in artikel 2.1. van de huurovereenkomst. Tegelijkertijd staat ook vast dat op het slotblad van de huurovereenkomst een specifieke plaats is ingericht voor handtekeningen die bevestigen dat de algemene voorwaarden zijn ontvangen. Ook staat vast dat Droomwoning geen handtekening heeft geplaatst op deze plek. Dat ondersteunt de stelling van Droomwoning dat géén exemplaar is ontvangen. 5.10. Zowel [verhuurster] als Droomwoning wijzen naar een onderdeel van de huurovereenkomst ter onderbouwing van hun stelling dat de algemene voorwaarden wel of niet ter hand zijn gesteld. Wie op dit punt gelijk heeft, kan evenwel in het midden blijven. Ook indien de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld, kan de kantonrechter de verschillende bedingen niet toetsen. [verhuurster] heeft immers de algemene voorwaarden niet overgelegd, waardoor de kantonrechter de inhoud ervan niet kan nagaan. [verhuurster] heeft dan ook niet voldaan aan haar stelplicht. De vordering tot betaling van de contractuele boete wordt daarom afgewezen. De buitengerechtelijke incassokosten 5.11. De kantonrechter stelt vast dat [verhuurster] Droomwoning in de brief van 19 maart 2024 heeft aangemaand tot betaling van de huur van maart 2024, servicekosten en de contractuele boete. Omdat de servicekosten (zoals gevorderd in de akte vermeerdering eis) en de vordering tot betaling van de contractuele boete worden afgewezen, en de betaling van de huur van maart 2024 wordt verrekend met de waarborgsom, wordt de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. De afrekening servicekosten 5.12. [verhuurster] vordert betaling van de afrekening servicekosten. Zij verwijst daarbij naar de afrekening die zij aan Droomwoning heeft gestuurd en naar de grootboekrekening. [verhuurster] stelt dat de gemaakte kosten conform de huurovereenkomst door tweeën is gedeeld. Droomwoning betwist de vordering en voert daartoe aan dat niet inzichtelijk is gemaakt wat het daadwerkelijke gebruik is. 5.13. Op grond van de huurovereenkomst moet Droomwoning de daadwerkelijke kosten aan [verhuurster] betalen. Het is aan [verhuurster] om een specificatie van die gegevens aan te leveren. Dit heeft zij onvoldoende gedaan. Zo ontbreekt de eindafrekening van de energieleverancier, op grond waarvan kan worden afgeleid hoeveel het (totale) verbruik voor het pand was. [verhuurster] heeft weliswaar grootboekmutaties overgelegd, maar daaruit kan het daadwerkelijk verbruik niet worden afgeleid. Daarom kan de hoogte van de servicekosten niet worden vastgesteld en zal dit deel van de vordering worden afgewezen.

De kantonrechter in conventie 6.1. veroordeelt Droomwoning tot betaling van € 16.468,60 (€ 6.000,00 aan achterstallige huur en € 10.468,60 aan herstelkosten), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 23 december 2024 tot de dag van volledige betaling; 6.2. veroordeelt Droomwoning tot betaling van € 19.965,00 aan schadevergoeding voor de hefbrug, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 december 2024 tot aan de dag van voldoening, 6.3. veroordeelt Droomwoning in de proceskosten van € 1.789,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Droomwoning niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt Droomwoning tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.7. wijst de vorderingen van Droomwoning af, 6.8. veroordeelt Droomwoning in de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Droomwoning niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.

RECHTBANK ZEELAND-WEST-BRABANT Civiel recht Kantonrechter Zittingsplaats Bergen op Zoom Zaaknummer: 11223681 \ CV EXPL 24-2443 Vonnis van 12 februari 2025 in de zaak van [verhuurster] , te [plaats], eisende partij, hierna te noemen: [verhuurster], gemachtigde: mr. C.C.M. Welten, tegen DROOMWONING OP MAAT B.V., te Drimmelen, gedaagde partij, hierna te noemen: Droomwoning , gemachtigde: mr. S. Simoen. 1De zaak in het kort In deze zaak gaat het er om wanneer de huurovereenkomst tussen partijen is geëindigd en of Droomwoning nog huurtermijnen en/of schadevergoeding vanwege oplevergebreken moet betalen aan [verhuurster].

Het verloop van de procedure blijkt uit: - het tussenvonnis van 4 september 2024 - het bericht van 23 december 2024 namens [verhuurster], met aanvullende producties 7 t/m 20, de vermeerdering van eis en conclusie van antwoord in reconventie, - het bericht van 6 januari 2025 namens Droomwoning; - het bericht van 8 januari 2025 namens Droomwoning, met aanvullende producties 21 en 22; - de mondelinge behandeling van 9 januari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Ten slotte heeft de kantonrechter vonnis bepaald.

3.1. Droomwoning huurde vanaf 1 juni 2023 een bedrijfsruimte van [verhuurster]. De huurovereenkomst is aangegaan tot 1 juni 2024. De huurprijs is € 6.000,00 per maand, het voorschot servicekosten is € 517,00 per maand. 3.2. Droomwoning heeft per brief van 2 februari 2024 laten weten de huur per direct te willen opzeggen. Droomwoning heeft hierna € 6.000,00 aan [verhuurster] betaald. De overige huurtermijnen heeft Droomwoning onbetaald gelaten. 3.3. [verhuurster] heeft op 14 maart 2024 sleutels van Droomwoning ontvangen. 3.4. Op 8 april 2024 heeft [verhuurster] aan Droomwoning laten weten dat er nog een en ander hersteld moet worden voor 1 juni 2024. Dit heeft Droomwoning niet gedaan.

In conventie 4.1. [verhuurster] vordert in conventie bij vonnis (na vermeerdering van eis): I. € 37.540,76, te vermeerderen met wettelijke rente. Dit bedrag bestaat uit de volgende posten: a. € 18.000,00 aan achterstallige huur (maart / april / mei 2024), b. € 1.200,00 aan contractuele boete, c. € 726,70 aan buitengerechtelijke incassokosten, d. € 2.553,08 aan afrekening servicekosten, e. € 27.060,98 aan herstelkosten, f. te verminderen met € 12.000,00 aan borg. II. primair: het terugplaatsen, installeren en keuren van de hefbrug, binnen 14 dagen na vonnis, op straffe van een dwangsom van € 1.000,00 per dag met een maximum van € 20.000,00; subsidiair: € 19.965,00 aan herstelkosten van de hefbrug, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 6 mei 2024 tot aan de dag der voldoening. [verhuurster] vordert ook dat Droomwoning in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente. [verhuurster] wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld (uitvoerbaar bij voorraad). 4.2. Droomwoning voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt – voor zover nodig – nader ingegaan. In reconventie 4.3. Droomwoning vordert in reconventie bij vonnis: I. te bevestigen dat de huurovereenkomst per 29 februari 2024 is beëindigd cq ontbonden; II. [verhuurster] te veroordelen tot onmiddellijke betaling van de borgsom, op straffe van een dwangsom van € 500,00 per dag met een maximum van € 5.000,00. Droomwoning vordert ook dat [verhuurster] in de proceskosten wordt veroordeeld, te vermeerderen met wettelijke rente. Droomwoning wil de mogelijkheid krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld. 4.4. [verhuurster] voert verweer. Op de stellingen van partijen wordt – voor zover nodig – nader ingegaan.

In conventie en in reconventie 5.1. Gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en in reconventie worden deze vorderingen gezamenlijk behandeld. Einde huurovereenkomst 5.2. Tussen partijen heeft een huurovereenkomst bestaan die inmiddels is geëindigd. Partijen twisten over het antwoord op de vraag wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. [verhuurster] stelt dat de huurovereenkomst is geëindigd per 1 juni 2024, zoals in de huurovereenkomst is opgenomen. Volgens Droomwoning ligt dat moment eerder. 5.3. De kantonrechter stelt voorop dat de opzeggingsbrief van Droomwoning van 2 februari 2024 niet rechtsgeldig is, omdat de huurovereenkomst geen mogelijkheid tot opzegging met onmiddellijke ingang biedt. Op grond van artikel 3.3. van de huurovereenkomst kan de huurder de overeenkomst opzeggen tegen het einde van de looptijd van de huurovereenkomst. Dat is in dit geval 1 juni 2024. 5.4. Droomwoning stelt in de eerste plaats dat de huurovereenkomst met wederzijds goedvinden is beëindigd op 2 februari 2024. Droomwoning onderbouwt deze stelling met een transcriptie van het gesprek dat partijen op deze datum hebben gevoerd. Daarbij wordt gewezen op de samenhang van het gesprek en zij leidt daaruit af dat partijen het op hoofdlijnen eens waren. De kantonrechter volgt Droomwoning hierin niet. Een concrete overeenstemming over een concrete beëindiging volgt niet uit de overgelegde transcriptie. [verhuurster] stemt ook niet in met onmiddellijke beëindiging van de huurovereenkomst, of tegen 1 maart 2024. Uit het gesprek wordt duidelijk dat er nog verder zal worden gepraat over een eventuele eerdere beëindiging van de huurovereenkomst. Daarvoor zal [verhuurster] een (concept)contract opstellen. Tot een contract - waar beide partijen mee instemmen - is het vervolgens niet gekomen. Hieruit kan dus geen beëindiging met wederzijds goedvinden worden afgeleid. 5.5. Een dergelijke beëindiging kan ook niet worden afgeleid uit de omstandigheid dat [verhuurster] de sloten zou hebben vervangen en de sleutels van het gehuurde op 14 maart 2024 in ontvangst zou hebben genomen, zoals Droomwoning in de tweede plaats stelt - ook niet als dit in samenhang met het opgenomen gesprek wordt beschouwd. Het is namelijk niet vast komen te staan dat [verhuurster] de sloten heeft vervangen. Droomwoning stelt dat wel, maar zij onderbouwt die stelling niet, terwijl [verhuurster] het betwist. Onder die omstandigheden had het op de weg van Droomwoning gelegen om haar stelling nader te onderbouwen. Datzelfde geldt voor de stelling over de sleutels. Partijen zijn het erover eens dat [verhuurster] op 14 maart 2024 sleutels heeft ontvangen, maar zij geeft daarvan aan dat deze niet op de sloten passen. Bovendien heeft [verhuurster] aangevoerd dat Droomwoning het gehuurde nog heeft gebruikt en dat zij daar tot 1 juni 2024 ook de gelegenheid toe had. Dit volgt ook uit de mail van [verhuurster] van 4 maart 2024. De stelling dat de huur met wederzijds goedvinden eerder is geëindigd dan wel dat de huur feitelijk eerder is geëindigd doordat [verhuurster] Droomwoning niet langer de toegang tot het gehuurde verschafte, wordt dus niet gevolgd. 5.6. Droomwoning doet in de derde plaats een beroep op ontbinding van de huurovereenkomst vanwege het niet verschaffen van het huurgenot, doordat de sloten door [verhuurster] zijn vervangen. Dat beroep slaagt niet. Zoals hiervoor al is overwogen, is niet vast komen te staan dat [verhuurster] de sloten heeft vervangen en zij dus tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. De overeenkomst is dus niet ontbonden. 5.7. De conclusie is daarom dat de huurovereenkomst tot 1 juni 2024 is blijven bestaan. Droomwoning is daarom de huur verschuldigd van de maanden maart, april en mei 2024. Droomwoning heeft aan [verhuurster] een waarborgsom van € 12.000,00 betaald. Dit bedrag wordt in mindering gebracht op de huur voor de maanden maart en april 2024, waardoor dit bedrag uitkomt op nul. Voor de huur voor de maand mei 2024 is Droomwoning wettelijke rente verschuldigd zoals gevorderd vanaf 23 december 2024 (de dag van de indiening van de akte vermeerdering eis). 5.8. Omdat de huurovereenkomst is geëindigd op 1 juni 2024 en dus niet eerder, zal de vordering in reconventie onder I worden afgewezen. Vanwege de verrekening van de waarborgsom zal de vordering in reconventie onder II ook worden afgewezen. De contractuele boete 5.9. Tussen partijen staat ter discussie of de algemene voorwaarden, waarin de contractuele boete zou zijn opgenomen, wel of niet ter hand zijn gesteld. Vaststaat dat Droomwoning de huurovereenkomst heeft ondertekend: alle pagina’s van de huurovereenkomst zijn voorzien van een paraaf. Dit ondersteunt de stelling van [verhuurster] dat Droomwoning een exemplaar heeft ontvangen van de algemene voorwaarden, nu dit staat vermeld in artikel 2.1. van de huurovereenkomst. Tegelijkertijd staat ook vast dat op het slotblad van de huurovereenkomst een specifieke plaats is ingericht voor handtekeningen die bevestigen dat de algemene voorwaarden zijn ontvangen. Ook staat vast dat Droomwoning geen handtekening heeft geplaatst op deze plek. Dat ondersteunt de stelling van Droomwoning dat géén exemplaar is ontvangen. 5.10. Zowel [verhuurster] als Droomwoning wijzen naar een onderdeel van de huurovereenkomst ter onderbouwing van hun stelling dat de algemene voorwaarden wel of niet ter hand zijn gesteld. Wie op dit punt gelijk heeft, kan evenwel in het midden blijven. Ook indien de algemene voorwaarden ter hand zijn gesteld, kan de kantonrechter de verschillende bedingen niet toetsen. [verhuurster] heeft immers de algemene voorwaarden niet overgelegd, waardoor de kantonrechter de inhoud ervan niet kan nagaan. [verhuurster] heeft dan ook niet voldaan aan haar stelplicht. De vordering tot betaling van de contractuele boete wordt daarom afgewezen. De buitengerechtelijke incassokosten 5.11. De kantonrechter stelt vast dat [verhuurster] Droomwoning in de brief van 19 maart 2024 heeft aangemaand tot betaling van de huur van maart 2024, servicekosten en de contractuele boete. Omdat de servicekosten (zoals gevorderd in de akte vermeerdering eis) en de vordering tot betaling van de contractuele boete worden afgewezen, en de betaling van de huur van maart 2024 wordt verrekend met de waarborgsom, wordt de vordering tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten afgewezen. De afrekening servicekosten 5.12. [verhuurster] vordert betaling van de afrekening servicekosten. Zij verwijst daarbij naar de afrekening die zij aan Droomwoning heeft gestuurd en naar de grootboekrekening. [verhuurster] stelt dat de gemaakte kosten conform de huurovereenkomst door tweeën is gedeeld. Droomwoning betwist de vordering en voert daartoe aan dat niet inzichtelijk is gemaakt wat het daadwerkelijke gebruik is. 5.13. Op grond van de huurovereenkomst moet Droomwoning de daadwerkelijke kosten aan [verhuurster] betalen. Het is aan [verhuurster] om een specificatie van die gegevens aan te leveren. Dit heeft zij onvoldoende gedaan. Zo ontbreekt de eindafrekening van de energieleverancier, op grond waarvan kan worden afgeleid hoeveel het (totale) verbruik voor het pand was. [verhuurster] heeft weliswaar grootboekmutaties overgelegd, maar daaruit kan het daadwerkelijk verbruik niet worden afgeleid. Daarom kan de hoogte van de servicekosten niet worden vastgesteld en zal dit deel van de vordering worden afgewezen.

De kantonrechter in conventie 6.1. veroordeelt Droomwoning tot betaling van € 16.468,60 (€ 6.000,00 aan achterstallige huur en € 10.468,60 aan herstelkosten), te vermeerderen met wettelijke rente vanaf 23 december 2024 tot de dag van volledige betaling; 6.2. veroordeelt Droomwoning tot betaling van € 19.965,00 aan schadevergoeding voor de hefbrug, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 december 2024 tot aan de dag van voldoening, 6.3. veroordeelt Droomwoning in de proceskosten van € 1.789,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Droomwoning niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, 6.4. veroordeelt Droomwoning tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald, 6.5. verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad, 6.6. wijst het meer of anders gevorderde af, in reconventie 6.7. wijst de vorderingen van Droomwoning af, 6.8. veroordeelt Droomwoning in de proceskosten van € 406,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Droomwoning niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend. Dit vonnis is gewezen door mr. Van Dam en in het openbaar uitgesproken op 12 februari 2025.

De herstelkosten 5.14. Droomwoning is op basis van de wet verplicht om bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde op te leveren. Om schadevergoeding vanwege oplevergebreken toe te kunnen wijzen, moet op grond van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) de vraag beantwoord worden of Droomwoning het gehuurde heeft opgeleverd zoals dit is aanvaard bij het begin van de huurovereenkomst. 5.15. [verhuurster] beroept zich op artikel 22.2 van de algemene voorwaarden, waarin artikel 7:224 lid 2 BW niet van toepassing zou zijn verklaard. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, omdat niet kan worden vastgesteld dat dit beding inderdaad in de algemene voorwaarden staat. Zoals is overwogen in overweging 5.10. heeft [verhuurster] in dit verband niet voldaan aan haar stelplicht. De kantonrechter zal het bepaalde in artikel 7:224 BW als uitgangspunt nemen. 5.16. Er is tussen [verhuurster] en Droomwoning geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij de aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat Droomwoning in beginsel wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 5.17. De gevorderde herstelkosten voor de alarmkast, de raambekleding, diverse werkzaamheden en de heftruck/container worden afgewezen. Ten aanzien van deze posten betwist Droomwoning dat sprake is van oplevergebreken of schade. Nu een opnamestaat ontbreekt en [verhuurster] niet heeft aangetoond hoe de staat was ten tijde van de aanvang van de huur, heeft [verhuurster] haar vordering onvoldoende onderbouwd. Het hekwerk en de poort 5.18. [verhuurster] vordert € 4.458,85 aan herstelkosten voor het hekwerk en de poort. Deze gevorderde kosten gaan over het terugplaatsen van de (oude) hekken die er bij aanvang van de huurovereenkomst waren. Droomwoning heeft tijdens de huurperiode werkzaamheden verricht aan de poort om deze elektrisch te maken. Hierbij is een grotere opening ontstaan. Daarmee is de situatie veranderd ten opzichte van de aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat het hekwerk en de poort niet zijn opgeleverd zoals deze waren bij aanvang van de huurovereenkomst, terwijl niet kan worden vastgesteld dat Droomwoning hiervoor toestemming heeft gevraagd, laat staan gekregen. Droomwoning is daarom deze herstelkosten verschuldigd. 5.19. De hoogte van de herstelkosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 4.458,85 aan herstelkosten voor het hekwerk en de poort. De schuifloketten 5.20. [verhuurster] vordert € 1.009,75 aan herstelkosten voor de schuifloketten. Deze gevorderde kosten gaan over het terugplaatsen van twee schuifloketten die, zo stelt [verhuurster], door Droomwoning zijn verwijderd. Droomwoning heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij de schuifloketten heeft weggehaald en aangepast, omdat zij hiermee privacy wilde creëren met het ontvangen van klanten. Daarmee is vast komen te staan dat de situatie is veranderd ten opzichte van de aanvang van de huurovereenkomst, terwijl niet kan worden vastgesteld dat Droomwoning hiervoor toestemming heeft gevraagd, laat staan gekregen. Droomwoning is daarom deze herstelkosten verschuldigd. 5.21. De hoogte van de herstelkosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 1.009,75 aan herstelkosten voor de schuifloketten. Het chalet 5.22. [verhuurster] vordert € 5.000,00 aan kosten om een chalet dat op het terrein van het gehuurde staat, te kunnen afbreken en afvoeren. Droomwoning heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het chalet niet van Droomwoning is, maar van een bekende. Droomwoning heeft tegen deze persoon gezegd dat het chalet op het terrein mocht staan, zodat Droomwoning deze zou opknappen. Dit betekent dat het chalet onder verantwoording van Droomwoning op het terrein is gezet en is het vervolgens de verantwoordelijkheid van Droomwoning om dit chalet bij het einde van de huur van het terrein te verwijderen. Omdat zij dit niet heeft gedaan, moet Droomwoning de kosten voor verwijdering betalen. 5.23. De hoogte van de kosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 5.000,00 aan kosten om het chalet te kunnen afbreken en afvoeren. De sensor 5.24. [verhuurster] stelt dat Droomwoning de sensor van de poort heeft afgeplakt, waardoor deze is beschadigd. [verhuurster] vordert daarom € 410,80 aan herstelkosten voor de sensor van de poort. Droomwoning betwist dat door het afplakken de sensor beschadigd is geraakt. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [verhuurster] gelegen om nader te onderbouwen dat het afplakken van de sensor ervoor heeft gezorgd dat deze beschadigd is geraakt. Dit heeft zij niet gedaan. Daarom is niet vast komen te staan dat deze gestelde schade is veroorzaakt door Droomwoning. De herstelkosten voor de sensor zijn dan ook niet toewijsbaar. Tussenconclusie 5.25. In totaal moet Droomwoning aan herstelkosten een bedrag van € 10.468,60 betalen. De gevorderde wettelijke rente vanaf 23 december 2024 zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen. De hefbrug 5.26. Partijen zijn het erover eens dat er bij aanvang van de huur een hefbrug in het gehuurde stond en dat Droomwoning deze heeft verwijderd. Tijdens de oplevering was de hefbrug weg. 5.27. Droomwoning heeft daarover verklaard dat zij de hefbrug heeft weggegeven voor oud ijzer. De primaire vordering tot teruggave van de hefbrug kan daarom niet worden toegewezen. Het staat immers vast dat Droomwoning aan een dergelijke veroordeling niet kan voldoen. 5.28. Droomwoning stelt dat het verwijderen van de hefbrug in overleg is gedaan met [verhuurster]. De hefbrug nam veel ruimte in beslag en Droomwoning heeft aan [verhuurster] gevraagd of het weggehaald mocht worden. [verhuurster] heeft dat goed gevonden, aldus Droomwoning. [verhuurster] heeft echter weersproken dat zij toestemming heeft gegeven om de hefbrug te laten verwijderen. Zij stelt dat dit niet aan haar is gevraagd en dat de hefbrug tijdens haar vakantie is weggehaald. Gelet op deze betwisting had het op de weg van Droomwoning gelegen om nader te onderbouwen dat het verwijderen van de hefbrug met toestemming van [verhuurster] is gebeurd. Dat heeft Droomwoning niet gedaan. Dat betekent dat de kantonrechter ervan uitgaat dat de hefbrug zonder toestemming van [verhuurster] is verwijderd en dat Droomwoning de daardoor geleden schade (vervangingskosten voor de hefbrug) moet betalen. 5.29. Nu is vastgesteld dat Droomwoning de vervangingskosten voor de hefbrug verschuldigd is, moet beoordeeld worden wat de hoogte van deze kosten is. Droomwoning voert aan dat het onduidelijk is wat de staat van de hefbrug was bij aanvang van de huurovereenkomst. [verhuurster] zou dan ook verrijkt worden met een geheel nieuwe hefbrug. [verhuurster] heeft tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd dat ook als een nieuwe hefbrug geplaatst wordt dit geen verrijking oplevert. De waarde van de oorspronkelijke hefbrug ligt rond de € 100.000,00, omdat deze op maat gemaakt is en zware voertuigen kan dragen, zoals touringcars. Met de gevorderde vervangingskosten, zo stelt [verhuurster], kan een andere (mobiele) hefbrug geplaatst worden die enigszins acceptabel is, maar kwalitatief minder is dan de hefbrug die er stond.

De herstelkosten 5.14. Droomwoning is op basis van de wet verplicht om bij het einde van de huurovereenkomst het gehuurde op te leveren. Om schadevergoeding vanwege oplevergebreken toe te kunnen wijzen, moet op grond van artikel 7:224 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW) de vraag beantwoord worden of Droomwoning het gehuurde heeft opgeleverd zoals dit is aanvaard bij het begin van de huurovereenkomst. 5.15. [verhuurster] beroept zich op artikel 22.2 van de algemene voorwaarden, waarin artikel 7:224 lid 2 BW niet van toepassing zou zijn verklaard. De kantonrechter gaat hieraan voorbij, omdat niet kan worden vastgesteld dat dit beding inderdaad in de algemene voorwaarden staat. Zoals is overwogen in overweging 5.10. heeft [verhuurster] in dit verband niet voldaan aan haar stelplicht. De kantonrechter zal het bepaalde in artikel 7:224 BW als uitgangspunt nemen. 5.16. Er is tussen [verhuurster] en Droomwoning geen beschrijving van het gehuurde opgemaakt bij de aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat Droomwoning in beginsel wordt verondersteld het gehuurde in de staat te hebben ontvangen zoals deze is bij het einde van de huurovereenkomst. 5.17. De gevorderde herstelkosten voor de alarmkast, de raambekleding, diverse werkzaamheden en de heftruck/container worden afgewezen. Ten aanzien van deze posten betwist Droomwoning dat sprake is van oplevergebreken of schade. Nu een opnamestaat ontbreekt en [verhuurster] niet heeft aangetoond hoe de staat was ten tijde van de aanvang van de huur, heeft [verhuurster] haar vordering onvoldoende onderbouwd. Het hekwerk en de poort 5.18. [verhuurster] vordert € 4.458,85 aan herstelkosten voor het hekwerk en de poort. Deze gevorderde kosten gaan over het terugplaatsen van de (oude) hekken die er bij aanvang van de huurovereenkomst waren. Droomwoning heeft tijdens de huurperiode werkzaamheden verricht aan de poort om deze elektrisch te maken. Hierbij is een grotere opening ontstaan. Daarmee is de situatie veranderd ten opzichte van de aanvang van de huurovereenkomst. Dat betekent dat het hekwerk en de poort niet zijn opgeleverd zoals deze waren bij aanvang van de huurovereenkomst, terwijl niet kan worden vastgesteld dat Droomwoning hiervoor toestemming heeft gevraagd, laat staan gekregen. Droomwoning is daarom deze herstelkosten verschuldigd. 5.19. De hoogte van de herstelkosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 4.458,85 aan herstelkosten voor het hekwerk en de poort. De schuifloketten 5.20. [verhuurster] vordert € 1.009,75 aan herstelkosten voor de schuifloketten. Deze gevorderde kosten gaan over het terugplaatsen van twee schuifloketten die, zo stelt [verhuurster], door Droomwoning zijn verwijderd. Droomwoning heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat zij de schuifloketten heeft weggehaald en aangepast, omdat zij hiermee privacy wilde creëren met het ontvangen van klanten. Daarmee is vast komen te staan dat de situatie is veranderd ten opzichte van de aanvang van de huurovereenkomst, terwijl niet kan worden vastgesteld dat Droomwoning hiervoor toestemming heeft gevraagd, laat staan gekregen. Droomwoning is daarom deze herstelkosten verschuldigd. 5.21. De hoogte van de herstelkosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 1.009,75 aan herstelkosten voor de schuifloketten. Het chalet 5.22. [verhuurster] vordert € 5.000,00 aan kosten om een chalet dat op het terrein van het gehuurde staat, te kunnen afbreken en afvoeren. Droomwoning heeft tijdens de mondelinge behandeling aangegeven dat het chalet niet van Droomwoning is, maar van een bekende. Droomwoning heeft tegen deze persoon gezegd dat het chalet op het terrein mocht staan, zodat Droomwoning deze zou opknappen. Dit betekent dat het chalet onder verantwoording van Droomwoning op het terrein is gezet en is het vervolgens de verantwoordelijkheid van Droomwoning om dit chalet bij het einde van de huur van het terrein te verwijderen. Omdat zij dit niet heeft gedaan, moet Droomwoning de kosten voor verwijdering betalen. 5.23. De hoogte van de kosten is niet betwist. De kantonrechter wijst daarom de vordering toe tot betaling van € 5.000,00 aan kosten om het chalet te kunnen afbreken en afvoeren. De sensor 5.24. [verhuurster] stelt dat Droomwoning de sensor van de poort heeft afgeplakt, waardoor deze is beschadigd. [verhuurster] vordert daarom € 410,80 aan herstelkosten voor de sensor van de poort. Droomwoning betwist dat door het afplakken de sensor beschadigd is geraakt. Gelet op deze betwisting had het op de weg van [verhuurster] gelegen om nader te onderbouwen dat het afplakken van de sensor ervoor heeft gezorgd dat deze beschadigd is geraakt. Dit heeft zij niet gedaan. Daarom is niet vast komen te staan dat deze gestelde schade is veroorzaakt door Droomwoning. De herstelkosten voor de sensor zijn dan ook niet toewijsbaar. Tussenconclusie 5.25. In totaal moet Droomwoning aan herstelkosten een bedrag van € 10.468,60 betalen. De gevorderde wettelijke rente vanaf 23 december 2024 zal als niet weersproken eveneens worden toegewezen. De hefbrug 5.26. Partijen zijn het erover eens dat er bij aanvang van de huur een hefbrug in het gehuurde stond en dat Droomwoning deze heeft verwijderd. Tijdens de oplevering was de hefbrug weg. 5.27. Droomwoning heeft daarover verklaard dat zij de hefbrug heeft weggegeven voor oud ijzer. De primaire vordering tot teruggave van de hefbrug kan daarom niet worden toegewezen. Het staat immers vast dat Droomwoning aan een dergelijke veroordeling niet kan voldoen. 5.28. Droomwoning stelt dat het verwijderen van de hefbrug in overleg is gedaan met [verhuurster]. De hefbrug nam veel ruimte in beslag en Droomwoning heeft aan [verhuurster] gevraagd of het weggehaald mocht worden. [verhuurster] heeft dat goed gevonden, aldus Droomwoning. [verhuurster] heeft echter weersproken dat zij toestemming heeft gegeven om de hefbrug te laten verwijderen. Zij stelt dat dit niet aan haar is gevraagd en dat de hefbrug tijdens haar vakantie is weggehaald. Gelet op deze betwisting had het op de weg van Droomwoning gelegen om nader te onderbouwen dat het verwijderen van de hefbrug met toestemming van [verhuurster] is gebeurd. Dat heeft Droomwoning niet gedaan. Dat betekent dat de kantonrechter ervan uitgaat dat de hefbrug zonder toestemming van [verhuurster] is verwijderd en dat Droomwoning de daardoor geleden schade (vervangingskosten voor de hefbrug) moet betalen. 5.29. Nu is vastgesteld dat Droomwoning de vervangingskosten voor de hefbrug verschuldigd is, moet beoordeeld worden wat de hoogte van deze kosten is. Droomwoning voert aan dat het onduidelijk is wat de staat van de hefbrug was bij aanvang van de huurovereenkomst. [verhuurster] zou dan ook verrijkt worden met een geheel nieuwe hefbrug. [verhuurster] heeft tijdens de mondelinge behandeling uitgelegd dat ook als een nieuwe hefbrug geplaatst wordt dit geen verrijking oplevert. De waarde van de oorspronkelijke hefbrug ligt rond de € 100.000,00, omdat deze op maat gemaakt is en zware voertuigen kan dragen, zoals touringcars. Met de gevorderde vervangingskosten, zo stelt [verhuurster], kan een andere (mobiele) hefbrug geplaatst worden die enigszins acceptabel is, maar kwalitatief minder is dan de hefbrug die er stond.